وقتی شخصی می خواهد خانه شما را به صورت خصوصی بخرد چه باید کرد؟

در بازار املاک و مستغلات با عرضه محدود، ما از بسیاری از صاحبان خانه در مورد افزایش پیشنهادات ناخواسته برای املاک خود شنیده ایم. هنگامی که با یک پیشنهاد خصوصی برای خرید خانه خود مواجه می شوید، ممکن است با چندین سناریو چالش برانگیز روبرو شوید.

تعیین اینکه آیا پیشنهاد واقعاً ارزش خانه شما را منعکس می کند، بدون مقایسه بازار دشوار است. همچنین ممکن است به فکر اجتناب از کارمزد کمیسیون املاک با فروش خصوصی باشید، اما می تواند منجر به کاهش ارزش ملک شما شود.

علاوه بر این، انجام معامله بدون کمک حرفه ای از یک مشاور املاک می تواند شما را در معرض آسیب پذیری های قانونی و مالی قرار دهد. همچنین ممکن است معاملات بالقوه بهتری را از دست بدهید، زیرا ملک شما در بازار گسترده‌تر قرار نمی‌گیرد.

در این مقاله، جزئیاتی در مورد اینکه وقتی شخصی می‌خواهد خانه شما را به صورت خصوصی بخرد، چه کاری باید انجام دهید، مزایا و معایب فروش خصوصی و اینکه چگونه می‌توانید بهترین ارزش را برای خانه خود داشته باشید، به اشتراک می‌گذاریم.

خریداران خصوصی چه کسانی هستند؟

خریداران خصوصی می توانند خریداران مسکن یا سرمایه گذارانی باشند که علاقه مند به خرید ملک بدون استفاده از مشاور املاک هستند. به طور معمول، خریداران خصوصی سرمایه‌گذاران یا صاحبان خانه‌هایی بوده‌اند که به دنبال معامله در ملکی هستند که معتقدند می‌توانند سودآور باشند.

با این حال، با موجودی محدود مسکن مداوم، خریداران خانه به طور فزاینده ای به عنوان خریداران خصوصی در تلاش برای یافتن خانه بعدی خود عمل می کنند. آنها از گزینه های ذکر شده راضی نیستند، بنابراین به فروشندگان بالقوه خارج از بازار نزدیک می شوند.

خریداران خصوصی می توانند به صاحبان ملک مراجعه کنند، اما می توانند خارج از بازار یا را نیز هدف قرار دهند لیست های جیبی برای مشاوران املاک شناخته شده است اما به بازار عرضه نشده است. در نهایت، اینها طرفینی هستند که به دنبال ایجاد یک معامله املاک و مستغلات بدون مسکن به عنوان تسهیل کننده معامله هستند.

صاحبان خانه اغلب هنگامی که پیشنهادات ناخواسته یا تماس های تلفنی در مورد املاک خود دریافت می کنند، با خریداران خصوصی مواجه می شوند. خریدار خصوصی در مورد ارزش ملک فرض می کند و سپس سعی می کند بدون استفاده از نماینده، معامله ای را انجام دهد.

اول، آنها قبل از بستن قرارداد با فروشنده علاقه مند، نامه ای از قصد (LOI) ارسال می کنند. پس از امضای قرارداد، روند فروش خانه شما به یک خریدار خصوصی مشابه است فرآیند سنتی فروش خانه.

تفاوت بین فروش به یک خریدار خصوصی در مقابل فروش در بازار آزاد این است که شما نمایندگی یا کمک یک مشاور املاک را ندارید. این نوع معامله با نام a برای فروش توسط مالک (FSBO). نداشتن نمایندگی ممکن است به معنای صرفه جویی در کمیسیون باشد، اما به طور بالقوه می تواند منجر به قیمت فروش کمتر از ارزش بازار یا شرایط بد مدت فروش شود.

آیا برای فروش خصوصی خانه خود به یک مشاور املاک نیاز دارید؟

فروش خانه شما احتمالاً یکی از مهمترین معاملات مالی است که در زندگی خود انجام خواهید داد. بنابراین، هنگامی که یک پیشنهاد ناخواسته از یک خریدار خصوصی دریافت می کنید، می تواند وسوسه انگیز باشد که از مشاور املاک صرف نظر کنید و آن کمیسیون را در جیب خود نگه دارید. اما قبل از اینکه روی خط نقطه چین امضا کنید، بیایید در مورد رفتن صحبت کنیم.بدون نماینده به نفع شماست

هنگام ارزیابی پیشنهاد یک خریدار خصوصی، اولین چیزی که باید به آن توجه کرد، قیمت پیشنهادی خرید است. آیا با ارزش فعلی بازار برای خانه های مشابه در منطقه شما مطابقت دارد؟

یک مشاور املاک با تجربه این تخصص را دارد که ارزش واقعی بازار خانه شما را از طریق تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای تعیین کند. آنها می توانند به شما توصیه کنند که آیا پیشنهاد منصفانه به نظر می رسد یا جایی برای مذاکره در مورد قیمت فروش بالاتر وجود دارد.

جدا از قیمت، شرایط پیشنهاد و موارد احتمالی را نیز بررسی کنید. به عنوان مثال، آیا خریدار برای هزینه های بسته شدن درخواست کمک دارد یا گارانتی خانه؟ آیا این پیشنهاد شامل موارد احتمالی برای بازرسی یا تامین مالی است که ممکن است بسته شدن را به تاخیر بیندازد؟

یک نماینده می تواند به شما کمک کند تا بفهمید با چه چیزی موافقت می کنید و چه حمایت هایی برای شما به عنوان فروشنده وجود دارد. با استفاده از مهارت های مذاکره خود، آنها می توانند شرایط بهتری را برای شما به دست آورند.

کار با یک متخصص املاک، حتی در یک فروش خصوصی، می تواند به شما اطمینان بیشتری دهد که از منافع شما محافظت می شود. اگر قبلاً قراردادی را با یک مشاور املاک امضا کرده اید اما یک پیشنهاد خصوصی دریافت کرده اید، ممکن است در نحوه فروش به آن خریدار محدودیت داشته باشید.

اینکه آیا می توانید بدون پرداخت هزینه به یک خریدار خصوصی بفروشید کمیسیون نماینده بستگی به نوع قرارداد فهرست بندی دارد.

قرارداد باز کردن فهرست در مقابل. قرارداد فهرست انحصاری

هنگامی که خانه خود را برای فروش فهرست می کنید، یک قرارداد فروش باز یا انحصاری با مشاور املاک خود امضا می کنید.

یک قرارداد فهرست باز به شما این امکان را می دهد چندین نماینده استخدام کنید برای فهرست کردن و بازاریابی خانه خود به طور همزمان. این بدان معناست که هیچ نماینده ای حق ندارد خانه شما را بازاریابی کند. شما اساساً خانه خود را به روی هر عامل علاقه مند "باز می کنید".

با این قرارداد غیر انحصاری، اگر خودتان خریدار را پیدا کنید، مثلاً از طریق فروش خصوصی، شما موظف به پرداخت کمیسیون نیستید. فهرست های باز در سناریوهای خارج از بازار یا فهرست جیبی رایج هستند.

در یک قرارداد فهرست انحصاری، شما با یک مشاور املاک برای مدت معینی، معمولاً چند ماه، قرارداد می بندید. این نماینده تنها حق بازاریابی خانه شما و نمایندگی شما را در مذاکره با خریداران احتمالی دارد.

قرارداد انحصاری استخدام سایر نمایندگان را ممنوع می کند و به این معنی است که باید کمیسیون نماینده فهرست را پرداخت کنید، حتی اگر خریدار را خودتان پیدا کنید. اگر در طول دوره فهرست انحصاری یا در طول دوره حفاظت (معمولاً 90 روز پس از انقضای قرارداد) به یک خریدار خصوصی بفروشید، همچنان ملزم به پرداخت کمیسیون نماینده هستید.

قبل از اینکه با یک خریدار خصوصی ادامه دهید، مطمئن شوید که نوع توافقنامه فهرست بندی را که دارید و اینکه آیا بند حفاظتی وجود دارد را می دانید. اگر قبلاً قراردادی را امضا کرده‌اید و باید کمیسیون بپردازید، از تخصص نماینده خود استفاده کنید تا مطمئن شوید بهترین قیمت را دریافت می‌کنید.

اگر به یک خریدار خصوصی می فروشید، آیا باید یک نماینده املاک استخدام کنید؟

درگیر کردن یک مشاور املاک برای مذاکره در مورد فروش به یک خریدار خصوصی، اغلب بهترین شرط فروشنده برای اطمینان از دریافت دلار بالا است. بله، نمایندگان به چندین سرویس فهرست (MLS) و سایر ابزارهای بازاریابی دسترسی دارند که می تواند برای دستیابی به خریداران بالقوه بسیار مهم باشد.

اما حتی در یک فروش خصوصی، یک نماینده می تواند توصیه های ارزشمندی را ارائه دهد. به عنوان مثال، یک نماینده می تواند به عنوان یک طرف بی طرف عمل کند و مهارت های مذاکره و عینیت را ارائه دهد. الف را اجرا خواهند کرد تحلیل مقایسه ای بازار (CMA) به طوری که از ارزش خانه خود مطمئن باشید و بتوانید با قیمت منصفانه مذاکره کنید.

علاوه بر این، اگر فروش شامل مسائل پیچیده ای مانند حق حبس، طلاق یا سایر عوارض قانونی باشد، تخصص یک نماینده می تواند مفید باشد. یک نماینده به حفظ فاصله احساسی از فروش کمک می کند، که می تواند در تصمیم گیری های عینی و رسیدگی به مذاکرات مفید باشد.

اگر قبلاً یک خریدار خصوصی تهیه کرده اید، با نماینده خود در مورد کاهش قابل توجه کمیسیون فروش صحبت کنید. هنگامی که یک نماینده فقط به نهایی کردن مذاکرات کمک می کند و نیازی به سرمایه گذاری در بازاریابی ندارد، اغلب مایل است برای نرخ کمیسیون کمتر کار کند.

اگر تصمیم به فروش خصوصی دارید، فرآیند بسته شدن را مدیریت کنید

هنگامی که تصمیم می گیرید خانه خود را به طور مستقل به یک خریدار خصوصی بفروشید، فرآیند بسته شدن یک گام مهم است و اغلب جایی است که فروشندگان در مسیر اشتباه قرار می گیرند. انتقال قانونی مالکیت یک فرآیند پیچیده بدون نمایندگی املاک و مستغلات است، اما با تحقیق و آماده سازی، می توانید با شرایط خود بسته شدن را به آرامی انجام دهید.

ابتدا، الزامات خاص ایالت خود را در مورد بسته کردن مدارک، وکلا، انتقال عنوان، افشاگری و موارد دیگر درک کنید. این موارد در سراسر کشور بسیار متفاوت است - برخی از ایالت ها استفاده از وکیل املاک را اجباری می کنند، در حالی که برخی دیگر اجازه بسته شدن خودگردان را فقط با یک شرکت عنوان می دهند.

هنگامی که قوانین را دانستید، با دقت نماینده اختتامیه خود را انتخاب کنید، که احتمالاً یک شرکت با عنوان یا وکیل املاک خواهد بود. به دنبال یک ارائه دهنده مقرون به صرفه با تجربه با فروش خصوصی در بازار محلی خود باشید. خدمات آنها می تواند فرآیند را ساده کند و به اندازه کافی اسنادی مانند جستجوی عنوان، انتقال سند، و ضبط را مدیریت کند.

بدون نمایندگی، فروشندگان باید تحقیقات مستقلی انجام دهند تا بفهمند قبل از تغییر دست کلیدها چه اتفاقی باید بیفتد. با نماینده اختتامیه خود صحبت کنید تا مطمئن شوید که تمام الزامات قانونی بررسی شده است. بیانیه پایانی و اسناد را از نزدیک بررسی کنید تا از غافلگیری جلوگیری کنید.

وظایفی مانند تامین بیمه و تبادل وجوه از شما به عنوان فروشنده محافظت می کند. اگرچه پیچیده است، اما یک مشاور املاک آگاه می تواند به آرامی بسته شدن را طی کند.

الزامات ویژه ایالت برای فروش توسط مالک (FSBO).

مقررات قانونی و رویه ای خاص ایالت خود را برای تراکنش های FSBO کاملاً تحقیق و درک کنید. این الزامات در سراسر کشور متفاوت است و بر روند فروش حاکم است، مانند افشا، وکالت، اسناد، انتقال عنوان و غیره.

بسیار توصیه می شود با یک وکیل املاک و مستغلات محلی متخصص در فروش FSBO در ایالت خاص خود مشورت کنید تا مطمئن شوید که تمام الزامات دولتی را برآورده می کنید و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری می کنید. اکثر فروشندگان FSBO تنها بخشی از چند تراکنش در سال هستند، بنابراین دریافت مشاوره حرفه ای می تواند آنها را از اشتباهات پرهزینه نجات دهد.

یک وکیل املاک و مستغلات که به خوبی در قوانین محلی شما مسلط است، می تواند توضیح دهد که چه چیزی برای تسهیل قانونی و هموار فروش لازم است. تصور نکنید که می‌توانید از فرم‌ها و روش‌های عمومی استفاده کنید - برای آموزش قوانین دقیق FSBO ایالتتان وقت بگذارید.

این راهنما توسط Republic Title منتشر شده است مکانی عالی برای شروع درک آنچه برای فروش ملک بدون نماینده در ایالت شما لازم است.

انتخاب یک شرکت عنوان یا وکیل

هنگام فروش خصوصی، باید با یک شرکت صاحب نام و/یا وکیل املاک و مستغلات با تجربه در فرآیند بسته شدن FSBO کار کنید. نقش آنها شامل تسهیل نقل و انتقالات حقوقی، مستندسازی معامله و اطمینان از انطباق با قوانین ایالتی است.

اگر تسهیل کننده فروش در فروش FSBO باتجربه باشد، متوجه خواهد شد که چه زمانی باید پشتیبانی و راهنمایی بیشتری به طرفین معامله ارائه دهد.

عنوان شرکت

یک شرکت با عنوان یک ارائه دهنده خدمات است که فروش ملک را در ایالت هایی که نیازی به وکیل املاک ندارند، تسهیل می کند. خدمات مهمی که شرکت عنوان انجام می دهد عبارتند از:

• جستجوی عنوان - درباره مسائل مربوط به اموالی که می تواند مانع انتقال خالص مالکیت شود، مانند حق حبس یا تحمیل، تحقیق کنید.
• بیمه نامه - بیمه شما در برابر هر گونه نقص عنوان ناشناخته.
• خدمات محافظت - مدیریت تبادل وجوه بین دو طرف.
• تهیه سند – تنظیم سند انتقال رسمی مالکیت قانونی.
• ثبت سند – ثبت سند نزد دولت محلی.

یک شرکت با عنوان با تجربه بسته شدن FSBO در منطقه خاص خود را انتخاب کنید.

وکیل املاک

اگر در یک ایالتی که نیاز به وکیل در بسته شدن املاک و مستغلات دارد، پس استخدام وکیل ملکی یک گزینه نیست. اما حتی اگر در یکی از این ایالت ها زندگی نمی کنید، یک وکیل آگاه املاک برای فروشندگان FSBO با ارائه خدماتی مانند:

• بررسی قرارداد خرید - اطمینان از مطلوب بودن شرایط و مطابقت با قوانین.
• مشاوره در مورد افشاگری - کمک به تکمیل صحیح مدارک مورد نیاز و اطمینان از اینکه فروشنده خود را در معرض نبردهای قانونی آینده قرار نمی دهد.
• حضور در اختتامیه - نظارت بر امضا و حل و فصل هر گونه مشکل احتمالی لحظه آخری.
• اسناد هماهنگی - جمع آوری مدارک لازم و کمک به رفع هرگونه مشکل عنوان.
• نشان دادن علایق شما - به عنوان وکیل و مذاکره کننده قانونی شما خدمت می کند.

هنگام انتخاب یک وکیل، یکی را انتخاب کنید که تجربه بسته شدن FSBO خاص و درک قوی از مقررات املاک و مستغلات در ایالت شما دارد. در یک معامله ساده، معمولاً می توانید وکیلی با شهرت خوب پیدا کنید که هزینه های مقرون به صرفه ای را ارائه می دهد.

تخصص وکیل در املاک و مستغلات هنگام انجام مراحل بسته شدن، محافظت و آرامش خاطر را فراهم می کند. اینکه آنها اسناد را بررسی کنند و منافع شما را نمایندگی کنند، بدون راهنمایی یک نماینده بسیار ارزشمند است.

مراحل کلیدی در فرآیند بسته شدن

La فرآیند بسته شدن فقط یک روز نیست، بلکه اغلب به هفته ها، اگر نه ماه ها، نیاز دارد تا نشان دهنده خط پایان سفر خرید یا فروش خانه باشد. در عین هیجان انگیز بودن، می تواند احساس طاقت فرسا نیز داشته باشد. بیایید گام به گام آنچه را که معمولاً در بسته شدن اتفاق می‌افتد، مرور کنیم:

• 1 گام: خریدار و فروشنده قرارداد را نهایی و اجرا می کنند
• مرحله 2: شرکت تحت عنوان یا وکیل املاک منصوب می شود
• مرحله 3: فروشنده پول جدی را به حساب امانی واریز می کند
• مرحله 4: یک شرکت عنوان یک جستجوی عنوان انجام می دهد تا مسائل احتمالی عنوان مانند حق حبس یا حق را کشف کند
• مرحله 5: خریدار بازرسی ملک را سفارش می دهد (این اختیاری است)
• مرحله 6: خریدار اسناد لازم را به وام دهندگان ارائه می دهد تا تامین مالی را تضمین کند (در صورت لزوم)
• مرحله 7: در روز پایانی، طرفین معامله، سند، سیاست مالکیت، افشا و غیره را امضا می کنند، سپس وجوه منتقل می شود، هزینه های بسته شدن پرداخت می شود و سند ثبت می شود تا انتقال حقوق مالکیت رسمی شود.
• مرحله 8: پس از نهایی شدن فروش، وجوه بسته شدن به فروشنده پرداخت می شود.

همه طرفین باید کپی اسناد را برای اهداف مالیاتی و سوابق نگه دارند. با آماده سازی و نظارت قانونی، روند بسته شدن می تواند با وجود پیچیدگی هایش به آرامی پیش رود.

معایب فروش خانه خصوصی

رفتن به مسیر FSBO ممکن است برای صرفه جویی در کمیسیون املاک جذاب به نظر برسد، اما معایبی وجود دارد که فروشندگان باید در نظر بگیرند.

1. قیمت فروش پایین تر
   خانه‌های FSBO اغلب با قیمت کمتری نسبت به خانه‌های قابل مقایسه در فهرست نمایندگی‌ها به فروش می‌رسند. بر اساس گزارش 2021 NAR، خانه های FSBO به طور متوسط ​​260,000 دلار فروخته شد در مقایسه با 318,000 دلار برای فروش نماینده. این بدان معنی است که شما احتمالاً هنگام فروش به یک خریدار خصوصی پول روی میز باقی می گذارید.
2. بدون استراتژی قیمت گذاری
   اگر با یک نماینده کار نمی کنید، به اطلاعات دقیق بازار برای قیمت گذاری بهینه ملک خود دسترسی ندارید. داده های فروش عمومی محدود است، که منجر به حدس و گمان قیمت می شود. علاوه بر این، اگر در زمینه املاک و مستغلات تجربه ندارید، تعیین ارزش ملک شما می تواند دشوار باشد.
3. ریسک قانونی
   فروش خانه شما یک معامله قانونی است، و دور زدن مسیر سنتی، جایی که نمایندگان به نکات ظریف رسیدگی می کنند، به این معنی است که مسئولیت اطمینان از پوشش تمام مبانی قانونی را بر عهده دارید. فروشندگان باید هر گونه مسائل مربوط به ملک را به طور دقیق افشا کنند، اطمینان حاصل کنند که قرارداد دقیق و از نظر قانونی لازم الاجرا است، اطمینان حاصل شود که عنوان مشخص است و با قانون مسکن مطابقت دارد.

چالش های متداول پایانی FSBO

فروش خانه به عنوان FSBO می تواند چالش های منحصر به فردی را در طول فرآیند بسته شدن ایجاد کند. مشکلات رایجی که در هنگام بسته شدن ایجاد می شود عبارتند از:

• در صورت عدم ارائه به موقع اسناد و مدارک لازم توسط خریدار و فروشنده، تأخیر در تأمین مالی انجام می شود.
• اختلاف بر سر تعمیرات یا شرایط ملکی که فاش نشده است.
• مشکلات مربوط به بسته شدن اسناد مانند سند، افشا، یا بیمه مالکیت.
• تأخیر به دلیل مذاکرات بازرسی یا مسائل ارزیابی.

نکاتی برای بسته شدن یکنواخت فروش خصوصی

فروش خانه شما همانطور که FSBO چالش های خود را دارد، اما شما می توانید با آماده سازی و فعال بودن، فروش آرامی داشته باشید.

در اینجا چند راهنمایی برای کمک به انجام تراکنش راحت تر:

• با تایید وجوه، ظرفیت تامین مالی و اینکه توسط یک شرکت معتبر وام مسکن از قبل تایید شده اند، خریداران دامپزشکی کامل انجام دهید.
• همه چیز را فاش کنید تا از مشکلات قانونی در این زمینه جلوگیری کنید.
• در مورد افشای اطلاعات به دنبال مشاور حقوقی باشید.
• ارتباطات باز و صبورانه با خریدار را حفظ کنید.
• خود را در مورد فرآیند و مقررات آموزش دهید تا از غافلگیری جلوگیری کنید.
• بالشتک های زمانی معقول و انعطاف پذیری در تاریخ بسته شدن ایجاد کنید.
• فعالانه کار کنید تا بازرسی ها انجام شود و هر گونه تعمیرات از قبل با آن مذاکره شود.
• یک وکیل ملکی برای بررسی اسناد و نمایندگی منافع خود استخدام کنید.

گزینه های جایگزین اگر معامله خصوصی از بین برود

اگر خصوصی شما معامله خریدار به طور غیرمنتظره ای از بین می رود، امید خود را از دست ندهید. اگر انگیزه فروش دارید، هنوز گزینه های زیادی دارید. با درخواست بازخورد خریدار شروع کنید تا متوجه شوید که چرا آنها عقب نشینی کردند. این به شما امکان می دهد استراتژی فروش خود را در آینده بهبود بخشید.

در مرحله بعد، شما این گزینه را دارید که یا دارایی خود را به عنوان FSBO فهرست کنید یا با یک نماینده لیست استخدام کنید. اگر می خواهید قیمت فروش خود را به حداکثر برسانید، پس استخدام یک نماینده با تجربه باید تمرکز اصلی شما باشد. آنها ابزارهایی را برای دریافت املاک شما و مذاکره بهترین معامله در اختیار دارند.

با آماده‌سازی و پشتیبانی، فروشندگان FSBO می‌توانند در صورت شکست معامله مجدداً جمع‌بندی شوند. اگر این اتفاق افتاد، دریافت پشتیبانی یک مشاور املاک را در نظر بگیرید. با استفاده از عوامل برتر ارتباط برقرار کنید FastExpert تا ملک خود را فوراً بفروشید.

موفقیت با فروش خانه های خصوصی با FastExpert

فروش خانه شما به شخصی پاداش هایی را ارائه می دهد، اما به تلاش و مدیریت ریسک نیز نیاز دارد. شما باید آماده انجام تحقیقات کامل، بررسی دقیق و مشورت با متخصصان املاک و مستغلات باشید.

حتی با یک پیشنهاد خصوصی، تعامل با یک مشاور املاک برای اطمینان از محافظت از منافع شما و دریافت قیمت منصفانه عاقلانه است. جستجوی خود را با FastExpert. با نمایندگان محلی در مورد وضعیت خود صحبت کنید و ببینید آیا می توانید یک متخصص برای تکمیل معامله خود پیدا کنید.

نترس درخواست کمیسیون با تخفیف اکثر نمایندگان از مذاکره با کمیسیون کمتر وقتی خریدار از قبل تهیه شده است خوشحال هستند.

• محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
• PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
• PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
• PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
• منبع: https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/