Mis on võti vähem makse maksta? A kulude eraldamise uuring. Pole sellest kunagi kuulnud? Enamik kinnisvarainvestoritest pole seda teinud, kuid me teeme seda avada maksuvaba tulu maailm teenida selle konkreetse tööriista abil. Kui olete mõelnud kuidas rikkad maksavad nii vähe makse omades miljon dollarit tootvat kinnisvara, siis nii. Tänases osas saate teada, kuidas kasutada ka kulude eraldamist, et saaksite rohkem raha taskus hoida.
Maksud ei ole kõigi lemmikteema, aga vähem makse maksta? Tõenäoliselt saate selle taha jääda. Oleme kasutusele võtnud CPA ja CFP Mitchell Baldridge selgitada, kuidas ta aitab suuri ja väikeseid kinnisvarainvestoreid, kustutada oma maksustatav tulu ja ehitada oma kinnisvaraportfellid kiiremini. Meie oma Rob Abasolo kasutab Mitchelli meeskonda oma maksude vähendamiseks rohkem kui kuuekohalise numbri võrra!
Selles episoodis me selgitame mis on kulude eraldamine, miks nii palju top kinnisvarainvestorid kasutage seda selleks alandada oma makse, kui saate (ja ei saa) seda oma atribuutidel kasutada, lühiajaline rent maksu "lünk" ära kasutada, JA mis juhtub, kui teete seda valesti.
Kliki siia Apple Podcastide kuulamiseks.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
David:
See on BiggerPocketsi taskuhääling, saade 823.
Mitchell:
Nii et kulude eraldamine on rattad maapinnale, kuidas kinnisvarainvestorid loovad tonni boonusamortisatsiooni esimesel aastal ja vähendavad oma maksuarve tonni võrra. Nii nagu ma ütlesin, et kinnisvarainvestorid saaksid maksude maksmise asemel jätkata liitmist ja jätkata seda suurt kinnisvara ostmise lumepalli.
David:
Mis kõigil toimub? See on David Greene, teie BiggerPocketsi taskuhäälingusaade, mis on maailma suurim, parim ja halvim kinnisvarapodcast. Minu tänane kaassaatejuht Rob Abasolo. Rob, mis toimub, vennas?
Rob:
Läheb hästi, mees. On kolmapäev, aga põhimõtteliselt on reede, sest ma lendan homme paariks järgmiseks päevaks San Diegosse, nii et ma olen väga põnevil.
David:
Mida sa seal tegema hakkad?
Rob:
Noh, see on mu parima sõbra 40. sünnipäevapidu ja ma ei kavatsenud minna ja mu naine ütles: "Hei, sa pead minema. See on tema 40. sünnipäevapidu. Ja ma ütlesin: "Tõesti?" Ja ta ütles: "Jah." Ja nii ma broneerisin mõned lennud punktidega ja kavatsen teda üllatada. Ta isegi ei tea.
David:
Nii et Rob ei tee mitte ainult iga päev trenni, sööb puhtalt ja ei ole kogu aeg Haynesi taskut-särke kandnud, vaid on leidnud ka sõbra, kes näeks teda hea meelega San Diegos. Andke meile YouTube'i kommentaarides teada, kui uhke te Robi üle olete, ja õnnitlege teda selle puhul. Ja ma tahaksin õnnitleda teid kõiki, kes kavatsete seda saadet kuulata, sest see on tuli. Kui teile ei meeldi maksud, mis ma eeldan, et te kõik nii olete, saate tänasest saatest palju kasu, sest hakkame leidma viise, kuidas saate seaduslikult säästa maksude arvelt. te võib-olla ei teadnud sellest, konkreetsed sammud, mida igaüks saab teha, kui see on midagi, mida ta soovib teha. Rob, mis on kõige väärtuslikum arusaam, mille inimesed sellest saatest kuulates ära võtavad?
Rob:
Täna räägime sellest, kuidas kasutada maksustrateegiat oma rikkuse suurendamiseks kogu oma elu jooksul. Hästi. Kuid peate tähelepanelikult kuulama ja mõistma, et selles asjas on palju, ja me ei eelda, et sa oleksid selle jao lõpuks täiuslik ekspert, vaid lisage see järjehoidjatesse ja pöörake sellele väga tähelepanu, sest ma arvan, et võib teie kinnisvarakarjääri jooksul avaldada tohutut mõju.
David:
See on suurepärane. Minu nõuanne oleks, et kuulake seda saadet seni, kuni saate seda selgitada kellelegi teisele, kes maksudest ega kinnisvarast aru ei saa. See on parim viis teada saada, et teil on kindel arusaam, kuidas saate ka makse säästa. Nüüd, enne kui toome oma külalise Mitchell Baldridge'i, on mul just teile mõeldud kiire näpunäide. Lõpetage mõtlemine homsete probleemide lahendamisele ja hakake mõtlema aastakümnetes. Kinnisvara üldiselt ja maksude edasilükkamine konkreetselt ei ole lühiajalise strateegiana kuigi hästi ära kasutatud. Kui kasutate 1031-sid, kui kasutate segregatsiooniuuringute kulude tasumiseks lisakiirendusstrateegiaid, ei väldi te makse, vaid lükkate need sageli edasi. Ja kui lükkate maksud valesti edasi ja jõuate olukorda, kus te ei teeni raha ja see maksuarve tabab teid siis, kui te pole selleks valmis, võib see haiget teha.
Samal ajal, kui proovite oma portfelli koostada ja seda kiirendada, võib see olla teie jaoks tohutu ja tohutult kasulik kiirendi. Nii et töötage välja üldine strateegia, plaan, kus soovite olla 10, 20, 30 aasta pärast, ja küsige endalt, milline neist strateegiatest toimiks teie jaoks, et teid kiiremini kohale viia. Rob, tahad midagi lisada enne Mitchelli toomist?
Rob:
Kuulake lihtsalt lõpuni, sest me tõesti räägime paljudest nendest olulistest tähelepanekutest. Seal on palju head ja mitte tingimata halba, kuid ma arvan, et hoiatusi on tõesti oluline arvesse võtta. Nii et tõesti, alati, kui David midagi ütleb, kuulake eriti tähelepanelikult, sest, mees, sa tegid selle täna nii hästi katki.
David:
Noh, tänan selle eest, mees. Hindan komplimenti. Proovin seda igal võimalusel maha murda. Loodan, et rikute selle San Diegos ära ja laseme Mitchell Baldridge'il see nüüd meie jaoks ära lõhkuda. Mitchell Baldridge, tere tulemast BiggerPockets Podcasti. Nii et asjade käivitamiseks rääkige mulle natuke endast.
Mitchell:
Hei, aitäh, et mind olemas oled. Jah, minu nimi on Mitchell Baldridge. Olen CPA ja sertifitseeritud finantsplaneerija Houstonis, Texases. Ma juhin oma CPA ettevõtet. Töötame peamiselt väikeettevõtete omanike ja kinnisvarasündikaatoritega. Ja lisaks sellele on mul raamatupidamise maksuteenus nimega betterbookkeeping.com ja siis olen RE Cost Seg ja STR Cost Seg partner.
Rob:
Noh, suurepärane, mees. Tänan teid tulemast. Kõigile, kes võivad olla valmis maksudest rääkimise tõttu end häälestama, lubage mul lihtsalt katta laud, millest me räägime, sest isiklikult tunnen, et maksud on palju seksikamad, kui enamik inimesi usub. sest minu meelest, kui maksate makse, ei hoia te seda raha taskus, seega teenite igal aastal vähem. Mul on olnud mitu kuuekohalist maksuarvet ja see üks strateegia on see, kuidas olen suutnud kinnisvaramaksualaste teadmiste abil oma arvet vähendada. Ja Mitchell on siin minu partner saidil strcostseg.com, ta tahtis neid kaasata, et tõesti panna alus minu arvates kõige võimsamale rikkuse suurendamise strateegiale kinnisvara valdkonnas.
Mitchell:
Jah, täiesti. Sa ei liita onu Samile makse makstes.
David:
Ja seda maagilist maksustrateegiat, mida me täna käsitleme, nimetatakse kulude eraldamiseks. Hästi tehtud neile, kes juba teadsid, kuhu me läheme. Mitchell, miks on investoritel oluline teada kulude segregatsioonist?
Mitchell:
Muidugi. Nii et kulude eraldamine on rattad maapinnale, kuidas kinnisvarainvestorid loovad tonni boonusamortisatsiooni esimesel aastal ja vähendavad oma maksuarve tonni võrra. Nii nagu ma ütlesin, et kinnisvarainvestorid saaksid maksude maksmise asemel jätkata liitmist ja jätkata seda suurt kinnisvara ostmise lumepalli.
David:
Rob, räägi meile, miks arvate, et kulusegment võib olla isegi võimsam kui rahavoog ise, nii ketserlikult kui see ka ei kõlaks.
Rob:
Kindlasti. Noh, ma arvan, et enamik investoreid, kes mängu hakkavad, keskenduvad pigem rahavoogudele, sest tahame täna raha teenida. Muidugi, see on liigne üldistamine, see ei kehti kõigi jaoks, kuid nende inimeste jaoks, kes on oma rahavoogudele tõesti keskendunud, on minu arvates väga oluline vaadata oma investeeringu üldist ROI-d, mitte ainult raha tootlust. Sest kui vaatate kõiki erinevaid komponente alates rahavoogudest kuni kallinemiseni kuni võlgade tasumiseni ja hakkate seejärel lisama võimalikke maksusoodustusi, võib teie investeeringutasuvus mis tahes kinnisvara puhul tõesti hüppeliselt tõusta. Ma räägin teile kiirest tehingust ja see on suurem tehing. See ei ole midagi, mida kõik kodus ei tööta. Aga tegelikult tegelen praegu 2.4 miljoni dollari suuruse kinnisvaraga. Sellel olev rahavoog on selle konkreetse kinnisvara alumisel küljel.
Ma arvan, et rahavoog on 30–40,000 250 dollarit aastas, mis jällegi pole halb rahavoog, kuid selle kinnisvara suhtes otsin tavaliselt natuke rohkem. Kui aga hakkame kasutama mõnda neist maksusoodustustest, millest täna räägime, aitab see konkreetne kinnisvara tegelikult minu maksuarvet vähendada umbes 300,000–XNUMX XNUMX dollari võrra. Ja jällegi, me hakkame hiljem tänases osas sõlmima teise tehingu, mis on palju väiksem tehing, paljude inimeste jaoks palju taktikalisem, kuid nii suur kui ka väike, võib see kõigile sobida.
David:
Hea küll, nüüd teame, miks see väärtuslik on, aga kuidas see toimib? Mitchell, kas saate panna meile lihtsa aluse, et meie kuulajad saaksid aru, mis on kulude eraldamine ja kuidas seda kasutada?
Mitchell:
Muidugi. Nii et väga lihtsas sõnastuses on mehhanismiks kulude eraldamine, see on inseneriaruanne, kus saate oma hoone peaaegu samasuguseks, nagu üks neist osade skeemidest. Noh, võtate kinnisvarainvesteeringu, olgu see siis lühiajaline rentimine või tohutu tööstuskinnisvara, ja puhute selle kõigiks osadeks. Võtate maatükina, võtate teise tükina katust, võtate erineva tükina vundamendi ja aknad ja spetsiaalsed õhukäitlussüsteemid ning kinnitate oma hoone igale komponendile maksuelu. Põhjus, miks te seda teete, on see, et erinevate varade maksustamisaeg on erinev.
Seega oleks katusel ja vundamendil ja seintel ja hoone karkassil kas 27 ja pool või 39 aastat maksustamisiga, olgu tegemist elamukinnisvara või äriobjektiga. Kuid paljudel nendel hoone osadel on palju lühem maksuea, viie-, seitsme- või 15-aastane eluiga, näiteks haljastuse või vinüülpõrandate või teatud kappide või teatud mehaaniliste süsteemide eluiga võib olla palju lühem. Nii et see inseneriaruanne ja see kulude eraldamise uuring võtab hoone ja paigutab selle erinevatesse maksustamiskategooriatesse, et saaksite selle oma CPA-le edastada ja säästa raha esimesel aastal.
David:
Olgu, Mitchell, nii et olete kirjeldanud, kuidas kulude eraldamine toimib, kuid varundagem seda veidi ja räägime üldise amortisatsiooni toimimisest. Kuidas oleks, kui ma annan teile sellest oma arusaama ja et professionaalina võiksite mind parandada, kui ma millestki ilma jään? Kõlab hästi?
Mitchell:
Kõlab hästi.
David:
Nii et kui oleksite väikeettevõtte omanik, mida meie kinnisvarainvestoritena oleme, on meie kinnisvaraportfell meie äri. Ja oletame, et teil oli restoran ja ostsite selle ettevõtte jaoks nõudepesumasina ja kulutasite sellele tööstuslikule nõudepesumasinale 20,000 100,000 dollarit. See oleks ettevõtte jaoks mahakandmine. Ehkki äri võib aastas teenida 20,000 20,000 dollarit, pidite sellest dollarist 100,000 XNUMX nõudepesumasinale kulutama. Nii et saaksite XNUMX XNUMX dollarit oma teenitud XNUMX XNUMX pealt maha kanda. Kuid tavaliselt ei lase valitsus teil esimesel aastal kogu summat maha kanda, sest kui teil oleks ehitusfirma ja ostsite selle ettevõtte jaoks terve hunniku veokeid ja ostetud sõidukite kogus oli suurem kui tegelik kasum. mis tehti, ei peaks te kunagi makse maksma ja kogute muudkui vara.
Selle asemel lasevad nad teil selle nõudepesumasina protsendi igal aastal maha kanda ja arvutavad välja, mitu aastat see nõudepesumasin vastu peab, ütleme, et selle kasutusiga on 10 aastat. Ja nad ütlevad: "Võite igal aastal nõudepesumasinast ühe kümnendiku maha kanda", nii ei saa te esimesel aastal kogu mahaarvamist teha, sest siis ei maksaks te tõenäoliselt üldse palju makse. Kui ostaksite pidevalt uusi seadmeid, saaksite makse vältida või oluliselt vähendada. Sama põhimõte, mida nimetatakse amortisatsiooniks, kehtib ka kinnisvarainvesteeringute puhul. Nii et hoone, mille me ostame, laguneb aja jooksul tegelikult laiali. Vooder kulub, kliimaseade, mehaanilised süsteemid, kõik teie mainitud asjad kuluvad.
Ja üldreeglina on IRS öelnud: "Hei, me ütleme, et maja kasulik eluiga on elamu jaoks 27 ja pool aastat. Lubame teil sellest igal aastal ühe 27.5 osa oma teenitud tulust maha kanda. Nii et kui kinnisvara teenib kaheksa krooni rahavoogu, kuid selle kallinemine on 6,000 dollarit, maksustatakse teid ainult 2,000 dollarilt, mis on oluliselt parem kui siis, kui teenite W2-s raha, pole teil võimalust seda varjuda. Minu arusaam kulude segregatsioonist on selline, et selle asemel, et pikendada seda kogu kinnisvara kasuliku eluea jooksul, mis on elamukinnisvara puhul 27 ja pool aastat, saate seda kiirendada ja kohe alguses ära võtta.
Need kabinetid ei saa täis 27 ja pool aastat. Konditsioneer, boiler, mõned muud põrandalaudade komponendid, nagu te ütlesite, ei pruugi need kogu aeg hakkama saada. Nii et nad lasevad teil võtta suurema tüki, mis on alguses, mis annab teile selle aasta sissetulekule suurema mahakandmise. Kuidas mul läks?
Rob:
Ma arvan, et see oli päris hea.
Mitchell:
Mõte kindel, oman ettevõtet ja ostan klammerdaja, võin klammerdaja aasta maha kanda. Aga ma ostan teie arvates selle kommertskvaliteetse nõudepesumasina või selle maja, nad ütlevad: "Ohoo, oi, oi. See ei ole kulu. See on põhivara ja viis, kuidas saate selle kulu aja jooksul katta, on amortisatsioon. Ja seal on erinevaid meetodeid ja selle ümber on palju erinevaid reegleid, millest mõnda käsitleme kohe.
David:
Nüüd arvan, et seda on oluline mainida ja ma tean, et me hakkame sellega tegelema. Me kipume investoritena arvama, et kui ostan 500,000 100,000 dollari suuruse kinnisvara, millesse investeerisin 20 100,000 dollarit, on see 80% väiksem. Nii näeb seda meie aju. Investeerisin 500,000 400, sest selle võtsin oma pangakontolt välja ja andsin müüjale ja siis andis pank sellest ülejäänud 500,000%. Kuid tegelikult ostsite 500,000 XNUMX dollari väärtuses vara. Tahtsite kogu laenatud XNUMX tuhat tagasi maksta. See ei olnud tasuta. Tundub tasuta, sest maksame selle tagasi rahaga, mis üürnikult tuli. Kuid tegelikult ostsite kogu XNUMX XNUMX dollarit, mis tähendab, et teil on võimalik maha kanda, peaksin ütlema, et saate kasutada baasi XNUMX XNUMX dollarit, millest on maha arvatud see, mis maa teie amortisatsiooniga oli.
Ja on oluline, et inimesed mõistaksid, et te ei võta seda 100 tuhat, mille investeerisite, ja võtate selle aluseks, saate kogu 500,000 XNUMX dollarit, mis tähendab, et kui lisate kinnisvarasse finantsvõimenduse, on maksude säästmine veelgi lihtsam. . Kas sa saad murda, Mitchell, kuidas see töötab?
Mitchell:
Lihtsaim näide väljaspool kinnisvara oleks see, et võin aasta viimasel päeval 1,000 dollariga autokauplusse astuda, selle lauale panna ja sealt lahkuda 100,000 99,000 dollarilise Chevy Tahoega. Ja nii ma ütlen teile, David, välja 179 1,000 dollari suuruse laenu, et jah, nad nõuavad, et ma selle tagasi maksaksin. Ja siis räägime veel boonusamortisatsioonist, aga kasutades boonusamortisatsiooni, võin ma maha kanda või paragrahv 100,000, saan kogu selle auto maha kanda sel aastal, kui ma selle ostan. Nii et vau, astusin just automüüja juurde 20 dollariga ja väljusin autoga ja 20 XNUMX dollari suurusest mahakandmisest. See on hämmastav. Noh, see juhtub kinnisvaraga samamoodi, kus teie arvates XNUMX% sissemakse maja eest, mis tundub üsna suur sissemakse kodu eest, on tegelikult üsna suur finantsvõimendus. Kui te lähete vaatama tööstuslikku ladu või kui te vaatate ise ladustamise tehingut, siis nad tahavad, et te üldiselt paneksite alla kohutavalt palju rohkem kui XNUMX%.
Kuid selle kodu puhul on need suurepärased amortisatsiooni sihtmärgid selles mõttes, et teie näites võtan ma 100,000 500,000 dollarit, ostan 500 XNUMX dollari suuruse maja ja siis sellest XNUMX-st eraldan. täiustustest pärit maa ja seejärel võtan parendused, nii saidi parendused, hoonete parendused kui ka kulud eraldi, mis tähendab, et kõik need parandused katkestatakse nende maksustamisaja, lühema ja pikema elueaga. Ja siis kasutan boonusamortisatsiooni, et kiirendada kogu lühikese elueaga vara ja võtan esimesel aastal maha tohutu mahaarvamise. See on ülimugav, sest aasta, mil kapital minu pangakontolt välja läheb, on juhtumisi ka aasta, mil saan tohutu mahaarvamise.
Rob:
Jah, seal on paar asja lahti pakkida. Pean silmas seda, et kinnisvara kõrge finantsvõimenduse eelised on päris hullud, sest just nagu te rääkisite, võite kinnisvara vallas olla väga suure finantsvõimendusega, samas kui te ei saa tingimata minna ja võtta 100,000 500,000 dollarit ja öelda: "Hei, ma olen. kavatsen osta 27 39 dollarit Tesla aktsiaid. Selleks ei ole tõesti mingeid viise, niikuinii ma ei tea seda lihtsalt. Samas võite minna panka ja saada täpselt sama finantsvõimenduse kinnisvaralt, sest see on tänuväärne vara ja pangad on valmis seda tegema. Ja te määratlete amortisatsiooni idee, nii et ma arvan, et aja jooksul, olgu see siis XNUMX ja pool aastat või ärikinnisvara puhul XNUMX aastat, saate väikese rea artikli mahaarvamise. Rääkisite kulude eraldamisest, sellest, kuidas me arvan, et suudame need komponendid jaotada ja vaadata, mida saaks kiiremini maha arvata. Kuid üks asi, millesse me pole konkreetselt hüpanud, on boonusamortisatsioon. Mis vahe on siis boonusamortisatsioonil ja amortisatsioonil üldiselt?
Mitchell:
Boonusamortisatsioon on erinevates vormides olnud pikka aega. Ja boonusamortisatsioon tähendab lühema elueaga kinnisvara, nende viie-, seitsme- ja 15-aastaste esemete (nt masinad ja inventar ning maaparandused) puhul seda, et lisaamortisatsioon võimaldab teil kiirendada kogu amortisatsiooni või osa amortisatsioonist kuni esimese aastani, mille paigutasite. kasutuses olev vara. 2017. aastal võtsid nad eelarve kooskõlastamise käigus vastu maksukärbete töökohtade seaduse, mis avas selle tohutu boonusvõimaluse. Esiteks, see viis boonuse tagasi 100% -ni, mis tähendab, et iga viie-, seitsme- või 15-aastase kinnisvara puhul, mis oli kinnisvara, mille te sel aastal kasutusse andsite, võib 100% boonust amortiseerida. Ja teine asi, maksukärbete töökohtade seadus on lukustamata, et saate kasutatud varale boonust rakendada. Varem oli kulude eraldamine ja lisakulum põhiarenduse jaoks üliväärtuslik. Seda sai panna ainult uutele autodele, uuele varale, uuele seadmele. Noh, maksukärbete tööseadus lubas teil võtta korteri, mis oli 1970. aastatest pärit lisandväärtus, ja osta see teile uuena ning hakata kulusid eraldama ja lisama ning kogu seda amortisatsiooni ettepoole tuua.
David:
Nii et kui ma teist õigesti aru saan, võisite varem maha kanda ainult mõne sellise asja kasutusea, nagu kliimaseade, katus, kui need olid täiesti uued, kui see esmakordselt ehitati. Ja nad kohandasid maksukoodeksit nii, et nad ütlesid: "Kuigi kui te selle ostsite, oli see katus 20 aastat vana, laseme teil selle katuse kasutusea jooksul ikkagi maha kanda, nagu oleks see täiesti uus. .”
Mitchell:
Noh, katus on pikema elueaga vara, aga jah. Teine asi boonusamortisatsiooni kohta, mitte 179 ja tohutu avamine, on see, et boonusamortisatsioon võimaldab teil kompenseerida oma sissetulekut alla nulli, nii et saate kinnisvaraga seotud puhaskahjumeid tekitada. Nii et Rob, tagasi oma mõtte juurde selle Arizona maja kohta, mis teenib igal aastal 40–60,000 40,000 dollarit netorahavoogu. Esimesel aastal kaotate veerand miljonit dollarit. Nii et teile jääb rahavoog 200,000 1,000 dollarit, kuid sellelt kinnisvaralt jääb teile 100,000 XNUMX dollari suurune puhaskahjum. Nii et see on koht, kus see kõik tegelikult kokku tuleb. Omamoodi tagasi selle Chevy Tahoe näite juurde, kus panin XNUMX dollarit alla ja ostan selle auto ning teenin lihtsalt esimesel päeval XNUMX XNUMX dollarit kahjumit.
Rob:
Noh, ja teeme lihtsalt selgeks, kui ütlete "kahjum", tsiteerige, tsiteerimata, räägime igaühe jaoks, kes kuulab kodus, paberkahjumist, mis tähendab tegelikult, et te teenite oma rahavoost kasumit, kuid see ei tähenda. See ei tähenda, et teie maksudeklaratsioonis ei paista, et olete kaotanud raha kogu ettemaksete või arvan, et lisakulumi või teie võetud amortisatsiooni tõttu. Kas see on paberikaotuse täpne esitus?
Mitchell:
Jah. Nii et kui sa tahad minna nii-nii nohikuks, on see edasilükkunud maksukohustus. Seega tekitate täna põhimõtteliselt graafikust varem kahjumit ja lükkate maksud lihtsalt tulevikku. Nii et jah, ma töötasin suures ettevõtte tulumaksuga tegelevas ettevõttes, mis tegeles riigiettevõtete maksusätetega. See kajastub teie bilansis, seal on edasilükkunud maksukohustus. Nii et ma võtsin praegusest maksusoodustusest põhimõtteliselt viis aastat ja tõmbasin selle sellesse aastasse. Ja me räägime tagasivõtmisest hiljem ja räägime sellest, et maksuseadustikus pole tasuta lõunaid. Mis läheb üles, peab alla tulema. Aga jah, nagu ma varem rääkisin, on tore, et aasta, mil omakapital uksest välja läheb ja pangavõlg netti tuleb, on ka aasta, mil saate selle tohutu mahaarvamise teha, nii et loodetavasti ei maksa te makse samal aastal, kui kinnisvara ostate.
David:
Õige. Ja on oluline märkida, et me nimetame seda paberikaotuseks. Nii et kirjutate maha… nad määravad kodus kaotatud materjalidele dollari väärtuse, sest ühel hetkel peate need asendama, kuid see ei tähenda, et te tegelikult tehinguga raha kaotasite. Ja kui te taotlete rahastamist, ei pea nad amortisatsiooni teie vastu pidama. Nii et kui kinnisvara teenis aastaga 50,000 40,000 dollarit ja amortisatsioon oli 10 50,000, maksustatakse teid ainult XNUMX pealt. Kui aga lähete laenu taotlema, lubavad nad teil enamikul juhtudel kasutada kogu XNUMX XNUMX dollarit tuluna. Ma arvan, et paljud inimesed lähevad samuti segadusse, kui ma võtan amortisatsioonist kahju, mõjutab see minu raha laenamise võimet, mõjutab see minu võla ja sissetulekute suhet. Kuid enamiku laenuandjate puhul see nii ei ole. Õige, Mitchell?
Mitchell:
Jah, see on suurepärane üleskutse. Iga hea pankur lubab teil või läheb oma kindlustuslepingusse ja lubab teil lisada kas kogu amortisatsiooni või osa sellest, et naasta
Rob:
Ja nii et teoreetiliselt, kasutades seda nii boonusliku amortisatsiooni strateegiat kui ka seda, kuidas kulude eraldamise uuringud aitavad teil seda teha, on teoreetiliselt võimalik võtta teie kinnisvaraosadelt nii suur kahju, et see läheb tegelikult üle muudele tüüpidele sissetulekust, nagu teie W2 sissetulek ja jätab mulje, nagu oleksite seal raha kaotanud, vähendades sel hetkel tõhusalt teie maksuarvet. Kas see on midagi, mida inimesed saavad samuti teha?
Mitchell:
Nii et jah, me hakkame nüüd uurima, kuidas ma neid kahjusid ära kasutan? Ja seda tasub siinkohal kindlasti välja tuua, et kinnisvaratulu või üüritulu oma olemuselt loetakse passiivseks tuluks ja sinu W2 sissetulek oma olemuselt aktiivseks ning aktiivset tulu ei saa tasaarveldada passiivsete kahjudega, välja arvatud juhul, kui oled kinnisvaraspetsialist. . Seega võime soovi korral saada kinnisvaraprofessionaali staatuse.
David:
Jah, asume sellesse. Kas see on midagi, mida kõik kuulajad saavad teha? Kas nad saavad kõik hakata amortisatsiooni arvestama mitte ainult kinnisvaratehingutelt, vaid ka muudel ettevõtmistel teenitud rahalt?
Mitchell:
Nii et peate võib-olla läbi hüppama. Seega on IRS-i tunnustatud kinnisvaraalane kutsestaatus, mis võimaldab teil kompenseerida tavalist sissetulekut, tavalist aktiivset sissetulekut nende passiivsete kahjudega. Kuid selleks, et saada kinnisvaraprofessionaaliks, peate töötama 750 tundi ja üle poole oma tööajast oma kinnisvaraäris. Seega peate omandama, arendama või ümberehitama või ümberehitama või vahendama või haldama kinnisvara ettevõtte jaoks, millest teile rohkem kui 5%. Nii et sa ei saa olla isegi W2 töötaja haldusfirmas või W2 töötaja maaklerimajas. Kinnisvaraprofessionaaliks saamiseks peate tegutsema kinnisvaraäris ja töötama rohkem kui poole oma ajast ja tõesti kinnisvaraga tegelema. Nii et üle hüppamine on suur takistus.
Rob:
Jah. Seega oleks tõesti raske olla ainult täiskohaga W2 töötaja ja kinnisvaraproff, sest täiskohaga W2 töötajad töötavad ligikaudu 2,000 tundi aastas. Ja nii et kui soovite olla professionaal, kinnisvaraspetsialist ja W2 töötaja, peate põhimõtteliselt töötama üle 4,000 tunni aastas, eks?
Mitchell:
Jah. Kui olete hambaarst, on raske olla täiskohaga hambaarst ja olla kinnisvaraproff. Nii et kinnisvaraprofessionaaliks olemine on fantastiline, sest mitte ainult ei suuda ostetud kinnisvara ja boonusamortisatsioon tasakaalustada teie äritulu, vaid saate olla ka tehingutes piiratud osanik ja koondada kogu oma kinnisvara. kinnisvarategevust ja tekitada tegelikke passiivseid kahjusid, mis korvavad teie … kui olete kinnisvarahaldur või maakler, siis see on lihtsalt fantastiline viis, kuidas oma sissetulekuid kinnisvaraga passiivselt summutada ja mitte saada täielikult iseseisvalt kinnisvara ostma, omama ja haldama. Kui aga kinnisvaraprofessionaaliks ei saa või ei saa, siis on paar võimalust, kuidas kinnisvarakahjudest siiski kasu saada, aga tuleb paar ringi hüpata.
Rob:
Üks peamisi viise, üks suurimaid hula-hoope, millest saate läbi hüpata, on lihtsalt abielluda kinnisvaraprofessionaaliga. Tähendab, ma tean, et see pole nii lihtne, aga teoreetiliselt, kui olete kellegagi tegelikult abielus, oletame, et abiellute maakleri või kinnisvaramaakleriga, nende staatus kandub see üle teile? Kuidas see toimib?
Mitchell:
Jah, me muudkui teeme nalja selle kohtamisrakenduse käivitamise üle, kuhu võtame kinnisvaraprofessionaalid ja seejärel suure sissetulekuga W2 inimesed ja sobitame nad lihtsalt kokku. Ja jah, kui olete abielus kinnisvaraprofessionaaliga, kantakse tema staatus teile automaatselt. Nii et paljud arstid, advokaadid ja sellised inimesed räägivad alati: "Oh, abielluge lihtsalt professionaaliga või laske oma kodus viibivast abikaasast kinnisvaraproff."
David:
Kas te kuulete seda, daamid? Kui teenite palju raha ja vajate maksuvarju, olen teie mees.
Rob:
See on õige, sest David Greene on nii kinnisvaramaakleri poolel kui ka maakler. Nii et sinust saab kahekordne kinnisvaraproff.
David:
Rohkem väärtust. Võib-olla saan olla selle kohtingurakenduse nägu, kui see välja tuleb, Mitchell. Rob, kas sa said nii oma naise? Sa lihtsalt ütlesid: "Kuulge, ma olen täiskohaga kinnisvaraspetsialist, väga haruldane. Sa ei taha seda võimalust kasutamata jätta, see ei pruugi enam tulla.
Rob:
Ja ta ütles: "Jah, palun jätkake minuga maksudest rääkimist." Ja ma ütlesin: "Mu tüdruk, siin."
Mitchell:
Nii et jah, võite abielluda kinnisvaraprofessionaaliga, mis võib olla suurepärane või võib olla väga raske, olenevalt… Nii et võite valida ka paar teist teed, mille eesmärk on võtta see kinnisvara passiivne sissetulek ja teenida see aktiivne. Üks võimalus seda teha on see, et ma olen CPA, mulle kuulub CPA ettevõte, ma võiksin osta hoone, milles ma tegutsen, ja see ei oleks passiivne rentimine, see oleks minu ettevõtte vara. omab sarnaselt serveritele või koopiamasinale või mis tahes muule meile kuuluvale varale, millest me töötame. Ja nii, et ostetud kinnisvara aktiivne kaotamine võiks kompenseerida minu aktiivse ettevõtte äritulu.
David:
Ostetud kinnisvara amortisatsiooni saate kasutada sissetulekute kaitsmiseks, mis ei ole selle konkreetse varaga otseselt seotud. Nii et teie laenuvahendustasud, teie kinnisvaramaakleri vahendustasud, ma kujutan ette, et ehitustööline, võivad olla osa rahast, mida nad teenivad ehitusprojektide tegemisel, konsultatsioonidel, kinnisvara haldustasudel ja kõigel muul. Saate seda tulu katta sama amortisatsiooniga, vastasel juhul koguneb see lihtsalt. Ja kui amortisatsiooni ei kasuta, siis hoiad selle kokku ja järgmisel aastal saaksid seda kasutada, kui vara tookord rohkem raha teeniks. Nii et see töötab minusuguste inimeste jaoks, kes teenivad meie elatist raamatute kirjutamisest ja inimestele kinnisvarainvestoriks olemise õpetamisest ja maakleritööst. Aga kuidas on lood suure sissetulekuga töötajaga, kes ei saa täielikult täiskohaga kinnisvaraprofessionaaliks minna, kuid soovib siiski kasutada seda, millest me räägime?
Mitchell:
Nii et jah, peale selle, et saate osta oma hoone või oma ettevõtte jaoks kinnisvara, mida selleks ajaks, kui olete ostnud hoone ja lao ning ostnud teise hoone, saate osta ainult nii palju hooneid oma ettevõtte jaoks. Võite luua ka teist tüüpi äri, lühiajalise rendiettevõtte, STR-i lünga. Seega vaatleb maksuamet lühiajalist renti, mitte kui üürikinnisvara või kinnisvara üüritavat kinnisvara, vaid vaatab seda kui hotelli, mida te juhite, mille kinnisvara teil juhtub olema ja mis näeb välja väga sarnane üürile. maja, kuid seda peetakse täiesti erinevaks asjaks. Seega, kui kasutate lühiajalist renti, mis tähendab seitset ööd või vähem, on teil võimalus või keskmiselt seitse ööd või vähem, on teil võimalus võtta kogu selle kaupleja äritegevusega seotud amortisatsioon ja tasaarvestada muud aktiivset tulu .
Rob:
Ja seega on selle lühiajalise rentimise lünga üks suuremaid nõudeid, mis kehtivad tõenäoliselt väga suurele osale meie lühiajalisi rente omavatest vaatajaskondadest, materiaalse osaluse idee. Ja see tähendab põhimõtteliselt väga lihtsal viisil, et kui te ise oma vara haldate, siis tõenäoliselt osalete nii kaua materiaalselt... Ma arvan, et selleks on seitse võimalust, parandage mind, kui ma eksin, kuid üks peamisi, mis ilmselt kehtib enamiku inimeste kohta, on see, kui töötate sellel kinnisvaral igal aastal vähemalt 100 tundi, mis on minu arvates kaks tundi iga nädal, ja töötate kinnisvara kallal rohkem kui keegi teine, siis seda peetakse materiaalseks osaluseks, eks?
Mitchell:
See on õige. Nii et kui kinnisvaraprofessionaali määramine on 750 tundi ja rohkem kui pool teie ajast, on materiaalne osalus omamoodi või proovikivi. Nii et kui töötate selles ettevõttes 500 tundi, osalete materiaalselt. Kui töötate 100 tundi ja rohkem kui kõik teised ettevõttes, mis tähendab, et veedate selles ettevõttes rohkem aega kui ükski teine üksik inimene, olete oluline osaleja. Või kui olete selle ettevõtte ainuke operaator, siis osalete sisuliselt. Nii et kui teie maja taga on ADU, olete ainuke inimene, kes seal tõesti töötab, kuid teil kulub aastas 20 tundi, siis osalete selles materiaalselt.
Rob:
See oleks nagu siis, kui see on teie kinnistul, aga teie koristate seda, olete hooldaja, haljastaja, teile kuulub tegelikult kõik sellega seonduv, okei, siis te ei pea täitma, jah, sa ei pea täitma 100 tunni nõuet.
Mitchell:
See on õige.
Rob:
Vau, see on hull.
Mitchell:
Nii et jah, materiaalse osaluse juhised on natuke leebemad. Kui sa tahad täiega nohikuks minna, siis on väljaanne 925, mis räägib passiivse tegevuse reeglitest, et kui sa tõesti tahad magama minna, siis võid täna õhtul seda kõike lugeda.
Rob:
Maksuune jutt, nagu me seda nimetame. Noh, nii et kui osalete lühiajalises rentimises, siis ma arvan, et paljud inimesed teevad seda isegi teadmata, see on koht, kus see kõik jõuab pea peale boonusamortisatsiooni ja kulude eraldamise seisukohast. sest just sel hetkel saate oma kahjud maha võtta ja rakendada seda oma W2-le. Või on mul midagi puudu?
Mitchell:
See on õige. Nii et jah, kui ma töötan mõnes suures tehnoloogiaettevõttes, mis teenib miljon dollarit aastas ja kas mina või mu abikaasa tegelen lühiajalise üüriga ja osalen materiaalselt, saame need kaks sissetulekuallikat liita, kõrge tuluga W2 ja tohutu kahju paberikadu, mille oleme tekitanud, pane need kokku ja maksame palju vähem makse ja lükkame selle hilisemale ajale.
Rob:
Dang. Kas on siis piir? Kui te oma W2-ga teenite, võite lihtsalt kustutada?
Mitchell:
Nii et koos kõigi nende suurepäraste reeglitega, mille maksukärbete tööseadus meile andis, lõid need ka ühe piirangu, eelmisel aastal jõustunud liigse ärikahju reeglid. Seega võib üksik inimene oma W300,000-st maha arvata umbes 2 600,000 dollarit ja abielupaar umbes 5 2 dollarit. Nii et kui olete riskifondidega kaupleja, kellel on 300 miljonit dollarit W600,000, ei saa te lihtsalt hakata ostma tonni autopesulaid ja kustutada kogu oma sissetuleku, vaid piirdute selle XNUMX või XNUMX XNUMX-ga.
Rob:
Ja kuidas on siis kinnisvara poolel? Kas on ülempiir, kui palju kahjusid võite kinnisvaraga võtta?
Mitchell:
Ülemäärase ärikahju reeglid kehtivad mis tahes tüüpi ärikahjude suhtes W2 vastu. Nii et kui teil on želatopood või kinnisvaraäri või STR-äri, võite kaotada ainult 300 või 600, kui olete abielus, võrreldes 1 miljoni dollariga W2 tarkvarainseneri jaoks.
Rob:
Ma ütlen, et teie kinnisvaraosalus võite selle eest kanda ainult 600,000 XNUMX dollarit kahju? Sest ma arvasin, et võite võtta lõpmatuid kaotusi.
Mitchell:
Suurim summa, mida saate W2 vastu võtta, on 600,000 20, kuid David Greene'i vahendusäri, mis teenib vähemalt XNUMX miljonit dollarit aastas, saab ta selle korvata nii palju kui tahab, ostes nii palju staadioneid või amfiteatreid või mida iganes, mida ta teha tahab. Kas sellel on mõtet?
Rob:
Jah, jah, täiesti.
David:
Nii et sisuliselt premeerib valitsus neid, kes oma elatist teenivad kinnisvara kaudu, kui nad investeerivad oma raha tagasi kinnisvarasse. Nii et kui teenite laenuvahendustasu, muudate majasid ja teenite seal kasumit, kauplete kapitalikasumiga, kuid te ei pidanud tingimata 1031 vahetust läbi viima, teil on laenufirma, te teete asju, mis annavad tööd inimesed teenivad valitsusele tulu. Võib-olla maksavad kõik teie töötajad oma asjade eest makse, aga kui te võtate selle raha ja investeerite selle rohkemasse kinnisvarasse, mis loob rohkem töökohti ja rohkem majanduslikke võimalusi, on teie tasu see, et te ei saa seda või teil pole seda. makse maksma. Peate lihtsalt teadma, et see ei ole ainult päikesepaiste ja vikerkaar, see pole tasuta raha. Kui teenite oma raha kinnisvaramaakleri või täiskohaga kinnisvaraprofessionaalina, olete majanduse kõikumiste suhtes väga vastuvõtlik. Intressimäärad tõusevad, majanduslangused, inimesed hävivad sel ajal.
Ehkki tundub, et oh, see on suurepärane, ma ei maksa enam kunagi makse, võib-olla ei maksa te makse, sest kaotasite neli aastat järjest raha. 2010 pühkis välja palju inimesi, kes olid kinnisvaravaldkonnas. Nii et ma arvan, et on oluline esile tõsta, see ei ole selline petukood, kus oh, ma pean ainult kinnisvaraga raha teenima. Seda on väga raske teha. See on väga konkurentsivõimeline. Lage pole, aga põrandat pole. Ma kuulen inimesi sellest rääkimas: "Oh, see on kõik, mida ma teen. Lõpetan lihtsalt oma töö ja hakkan kinnisvaramaakleriks. Ja viis aastat hiljem anuvad nad oma ülemust, et ta võtaks nad tagasi oma W2 töökohale, sest see oli tõesti raske. Ma näen sind naeratamas, Mitchell. Kas olete mõnda sellist varem näinud?
Mitchell:
Me kõik kavatsesime 2021. aastal töölt lahkuda ja krüptoga kaubelda. Turutsüklitel on oma viis seda teha. Ja ma mõtlen, et ma rääkisin ka sellest, kuna idee, et ma hakkan oma vara kulusid eraldi maksma ja amortiseerin boonusena, tekitab edasilükkunud maksukohustuse. Noh, seda nimetatakse põhjusega vastutuseks. Pidage meeles, et me tegime selle 20% alla, 80% laenu üürile. Noh, ma lisan oma kinnisvaratehingule rohkem võimendust kogu amortisatsiooni eeljaotusega. See on lihtsalt üks võimenduse vorm. Olete tulevikus IRS-ile võlgu. Seda ei kuvata teie bilansis ega teie isiklikus finantsaruandes, kui te ei tee suuri puudujääke. Kuid kui teeksite suurt lünklikku raamatupidamisarvestust, kajastuks see teie tulevase maksukohustusena.
Rob:
Okei. Nii et Mitchell, sa tutvustasid meile kulude eraldamise põhikontseptsioone. Järgmisena käsitleme näidet, mis võimaldab meil näha, kuidas see tegelikult toimib, ja võib-olla saame siin lõpus tabada ka mõningaid kulude eraldamise lõkse. Kuid tegelikult tahan ma lihtsalt läbi vaadata juhtumiuuringu kinnisvara kohta, mille ma just sulgesin, ja tutvustada inimesi, kes on minu arvates väga realistlikud, et kõik oleks kodus. Kas see on lahe?
Mitchell:
See on suurepärane.
Rob:
Olgu, suurepärane. Noh, see kinnisvara, ostuhind ja me ümardame veidi, et matemaatika oleks lihtne, kuid ostuhind oli umbes 300,000 111,000 dollarit ja selle kinnisvara maa väärtus umbes XNUMX XNUMX dollarit. Ja põhjus, mis on oluline, on see, et nagu te varem ütlesite, maa väärtus, ei saa te tegelikult maad amortiseerida. Saate amortiseerida ainult maa parendust, milleks on tavaliselt maja. Ja nii me amortiseerime selliseid asju nagu tegelik maja ise, betoon, siseõued ja kõik muu selline.
Mitchell:
See on õige. Jah. Ma arvan, et sellel oli palju katteid ja väljas täiustusi, mis kõik olid 15 aastat boonusväärset vara.
David:
Ja nii me vaatasime seda ja teie arvates maksite selle eest umbes 300,000 111, maa on 189,000, te ei saa seda amortiseerida, nii et teile jääb 60,000 27. Ja me suutsime leida umbes XNUMX XNUMX dollarit esimese aasta amortisatsioonist boonuse ja XNUMX ja poole aasta pikkuse kinnisvara vahel. Võtsime kasutusele sellised asjad nagu viimistlus, vaip, luksuslik vinüülplaat, riiulid, utiliseerimine, mikrolaineahjud ja siis, nagu ma juba ütlesin, palju sellist väljaspool haljastust ja maaparandust.
Rob:
Nii et jagagem seda koduste inimeste jaoks, et nad aru saaksid. Nii et sa ütlesid, et suutsin amortiseerida umbes 60,000 60,000 dollarit. Nii et viis, kuidas te sellel eesmärgil maksude edasilükkamist arvutaksite, on see, kas te lihtsalt korrutate selle XNUMX XNUMX dollari oma maksuklassiga?
Mitchell:
Jah, nii et teie maksumäär muutub piiravaks teguriks. Tõesti on viis piiravat tegurit. Siin on maa väärtus, mitte selle parandamise väärtus, mille eest maksate. Seal on lühikese elueaga vara summa, mille leiame tehingust. See on võimendus, mille panite varale, nagu me varem rääkisime. Rob, kas olete 37% või 10% maksuklassis? Sest kui olete kümnes, ei pruugi te seda teha, eriti kui teil on tulevikus kõrge maksuaasta. Ja siis viimane on see, et kus me oleme preemia amortisatsiooni punktis, kas me oleme seal 10, 80, 60, 40 või nullis?
Rob:
Jah. Nii et selle konkreetse kinnisvara puhul, kui me selle minu olukorra jaoks välja arvutasime, alandas see minu maksuarvet 21,000 56,000 dollari võrra, mis on märkimisväärne, kuna selle amortisatsioon oli XNUMX XNUMX, mis on üsna lähedal selle kinnisvara sissemaksele.
Mitchell:
Nii et jah, maksate 20% allapoole ja tegelikult saite ilma maa, ilma kõigi kulude ja 80% 2023. aasta amortisatsiooniboonuse maha arvata selle, mida te kinnisvarale maha panite. See muudab teie sissemakse 401 K sissemakseks või IRA sissemakseks, kus saate lihtsalt oma sissemakse maha arvata ja seejärel lükata selle maksu hilisemale kuupäevale.
Rob:
Jah. Nii et see siin näitab, et tegelikult pole nii hullu kinnisvara, et keegi saaks välja minna. Ja hull maksude edasilükkamise strateegia viib selleni, et selle konkreetse kinnisvara ROI tõuseb nüüd taevasse. Nii et Mitchell, kas on veel mingeid lahedaid asju, mida kuulajad peaksid kulusegude kohta teadma?
Mitchell:
Jah, jällegi, nagu te just mainisite, on see tavainimeste jaoks kõige arenenum maksustrateegia, kus saate kallineva vara vastu laenata ja niimoodi makse maha kanda. Inimeste jaoks on mõned võimalused, kui olete kinnisvara kasutusele võtnud 2017. aasta lõpust tänaseni ja pole seda strateegiat veel ellu viinud, pole veel hilja, kõik pole veel kadunud. Võite amortisatsioonile järele jõuda, esitades oma järgmise maksudeklaratsiooniga arvestusmeetodi muudatuse, või on võimalik, et teil on võimalik varasemat maksudeklaratsiooni muuta. Saate seda koos oma raamatupidajaga optimeerida, mida peaksite tegema. Kuid võite minna tagasi hetke, mil nad kehtestasid maksukrediidi töökohtade seaduse, ja jõuda amortisatsioonile järele, hankides täna kulude eraldamise uuringu.
Rob:
Ja kui te võtate suure kahjumi, siis mis juhtub, oletame, et võtate rohkem kahjumit kui tegelik kasum, mida teenite, kas te lihtsalt kaotate selle aastal, mil te selle võtate?
Mitchell:
Jah. Noh, nii, nagu maksuklassid töötavad, ei taha te kunagi nulli panna, eriti kui olete mitmeaastane kõrge sissetulekuga inimene. Aga oletame, et teete. Oletame, et teenite lihtsalt puhaskahjumit, kuna panite suure kinnisvara ühel aastal kasutusele, saate seda puhaskahjumit edasi kanda ja see pole probleem.
David:
See tähendab, et kui te ei kasuta kogu oma amortisatsiooni, kui teil on 100,000 80,000 dollarit amortisatsiooni, kuid maksustada saab ainult 20,000 XNUMX dollarit, siis te ei kaota XNUMX XNUMX dollarit, vaid see kantakse üle järgmisse aastasse ja te võite teoreetiliselt kasutada seda siis ja siis igal aastal igavesti. Kas see on täpne?
Mitchell:
Jah. See lihtsalt liigub edasi, kuni te seda kasutate.
David:
Seega pole asi selles, et kui sa seda ei kasuta, siis kaotad selle. Sina hoia seda.
Mitchell:
See on õige.
David:
Kui sul pole seda vaja, siis jäta see alles. Ma üritan seda riimi teha. Proovige leida alternatiiv, kui te seda ei kasuta, kaotate selle. Nii et käsitleme siin mõningaid hoiatusi, sest ma isiklikult usun, et sageli, kui inimestele sellist teavet õpetatakse, tehakse seda tasuta vaatenurgast. Nagu näiteks, te ei maksa enam kunagi makse, kui teete 1031 vahetuse. Päris nii see pole. On hoiatusi, on lõkse, nende eeliste ärakasutamise eest maksate hind ja see ei tähenda, et ärge seda tehke, vaid olge teadlik sellest, mis see oleks. Räägime siis natuke sellest, et te ei hoidu maksudest kõrvale, te ei jäta makse vahele. Võib juhtuda, et lükkate makse edasi või alandate maksuarvet. Või kuidas oleks sellega, et kui võtate oma amortisatsiooni ette, nagu me räägime, ei saa te seda hiljem arvesse võtta. Kas saate praktilisest vaatenurgast veidi selgitada, mis siin tegelikult toimub?
Mitchell:
Jah, teie arvates on amortisatsioon reaalne, tagasivõtmine on reaalne. Teie hoone laguneb aja jooksul laiali ja see on vaid kiirendus kogu amortisatsioonist, mille valitsus teile 40 aastaks aastaks annab, või suur osa sellest. Nii et te ei saa seda teha ilma teisest otsast loobumata. Ja nii jah, see kõlab roosiliselt, kuid te ei tohiks seda teha, kui te ei saa kahjumit ära kasutada, kuna te pole professionaal või see ei ole STR või äriomand. Te ei tohiks seda teha, kui teil on juba madal maksuaasta ja teil pole palju makse, mida edasi lükata. Te ei tohiks seda teha, kui kavatsete kinnisvara järgmise paari aasta jooksul maha müüa.
David:
Kas saate selgitada, miks?
Mitchell:
Noh, seal on midagi, mida nimetatakse tagasivõtmiseks. Nii et samamoodi nagu me saame maha arvata kogu selle lühikese elueaga isikliku vara esimesel aastal, kui me selle maha müüme, kannatame selle all, mida nimetatakse tagasivõitmiseks. Nii et see 30 aastat vana külmkapp, mille me boonusena amortiseerisime, siis kui see on 34 aastat vana ja me läheme seda müüma, siis nad hindavad seda sama metoodika järgi ümber. Ja mis tahes amortisatsiooni, mille me võtsime, ei oleks juhtunud omasoodu, maksame tagasi tagasivõtmisena. Nii et me maksame selle lihtsalt oma tavalise maksumääraga. Nii et teie arvates on see lihtsalt Newtoni maksuseadus, mis tõuseb, peab langema, kuid see strateegia annab teile palju miinuseid. Mainisite juba numbrit 1031, tulista, kui töötate võimaluste tsoonides ja saavutate selle astme 10. baasaastal, muutub see tegelikult maksukrediidiks, sest te ei kannata 10. aasta tagasivõtmist, vaid lihtsalt lähete. selle maksujuubeli saamiseks. Seega peaksite seda kindlasti tegema, kui olete võimaluste tsoonis.
David:
Kuid nagu Robi näitel, pani ta 60,000 60,000 dollarit alla ja säästis selle ostmisel 60,000 XNUMX maksu. Kui ta selle järgmisel aastal maha müüks, peaks ta selle XNUMX XNUMX säästu tagasi maksma. On see õige?
Mitchell:
See on õige. Ja seal on veidi planeerimist, mida saate selle servade ümber teha, kuid suunaga on see õige väide.
David:
Pidi torumehele maksma. Samuti mainisime, et pikka aega oli teil võimalik kulude eraldamise uuringus esiletulevast 100% maha arvata. Sel aastal on see 80%. Järgmisel aastal on see 60. Nii et aja möödudes muutub selle strateegia kasutamine üha vähem tõhusaks, kui seda maksuseadustikus ei uuendata. Nii et see on teine asi, mida peaksite teadma. See ei pruugi olla strateegia, mida võiksite igavesti kasutada. Kas teil on sinna midagi lisada?
Mitchell:
Jah, seal on terve asi, mõned reeglid, mis on välja tulnud Tax Cuts Jobs Actist, mis ei ole sellega täpselt seotud ja millest kongressis räägitakse. Ja mõned ettepanekud on jätkata 100% boonuse pikendamist STR kulusegmendi partneritena. Nii mina kui Rob palvetame, et nad seda igaveseks pikendaksid. Kuid kui see langeb, kaotab see oma tõhususe, sest lõppkokkuvõttes on see teie arvates maksude edasilükkamine. Nii et saate oma raha kasutamise ajaväärtuse ja saate seda raha valitsuselt intressivabalt laenata. Ja tõesti, see, mida säästate esimesel aastal või see, mida säästate esimestel aastatel jagatuna selle uuringu eest makstava summaga, on teie esialgne tasuvus. Ja nii et sa tahad olla teadlikud sellest, mida sa selleks tegema saad.
David:
Ja me ei räägi 1031-st, vaid need on ka amortisatsiooniga sarnane maksude edasilükkamise strateegia. Ja see on asi, mida ka palju visatakse. Noh, ainult 1031, sa ei pea makse maksma. Asi pole selles, et te ei pea neid maksma, vaid selles, et te lükkate need edasi. Sa lööd vanasõna kangi mööda teed.
Mitchell:
Ja see kõigi lemmikostjate vahetuskaubaks on tüüp 1031 ülespoole, kellel pole lihtsalt hooba või kellel pole võimalust minema kõndida, sest nad on selle strateegiaga seotud, sest nad...
David:
Te ei kuule väga palju vingeid lugusid, mis sellest välja tulevad, ma tegin just 1031 ja olen üllatunud tehingust, mille sain, ja see oli suurepärane. See on nii, et olete nüüd sellele asjale pühendunud, kas soovite seal olla või mitte, või on 11. tund ja leiate midagi, sest see on parem kui maksude võlgu jäämine, või vähemalt me ütleme endale. Ja ma tahtsin rõhutada, et kui kavatsete selliseid strateegiaid kasutada, on oluline tähele panna, et suurema tõenäosusega ei saa te kunagi enam kinnisvara ostmist lõpetada. See ei ole finantsvõimenduse vähendamise strateegia. Ma ütlen sageli, et see läheb ühtepidi. Analoogia, mis Robile meeldib, on see, et ma ütlen, et sul on hundil kõrvad, nii et ta ei saa sind hammustada, sa ei maksa makse, aga sa ei saa kunagi lahti lasta.
Olete oma portfelliga justkui ummikus, sest kui müüte kinnisvara kunagi ega taha reinvesteerida, saate kogu summalt kasumit, mis teil on olnud võib-olla kahelt või kolmelt. , neli 1031 aja jooksul. Kas soovite seda kommenteerida?
Rob:
Mul on kommentaar. Sul on hunt kõrvade ääres ja sa pead talle aeg-ajalt väikseid küpsiseid söötma, et ta ei üritaks sinu haardest välja tulla ja sind rünnata
Mitchell:
Seda võimendusmäge üles ehitades on mõte, et proovite külmkappi teisaldada ja teil on nukk, ja kui see läheb teile vastu ja kukub lihtsalt teie peale, muutub see suureks probleemiks. Nii et finantsvõimendus võib kindlasti minna mõlemale poole. Pean silmas seda, et probleem, millega inimesed silmitsi seisavad, kui nad kasutavad cost seg-i ja neil on kogemusi mitte maksta makse, on see, et see tundub tõesti väga hea ja sa tahad seda teha ikka ja jälle ja uuesti.
David:
See on see, mida me tahame esile tõsta. Kui teile meeldib kinnisvara ja te kavatsete seda teha kogu oma ülejäänud elu, on see hämmastav. Kui see on faas, mida te läbite, tahtsite 10 aastat kõvasti tööd teha ja selle tegemise lõpetada, siis tuleb hetk, kus peate maksma. Paljud inimesed ei saa aru, et kui ostate miljoni dollari väärtuses kinnisvara ja seejärel müüte selle, saate 300,000 1.5 dollarit kasumit, investeerite raha uuesti, ostate kinnisvara 2 miljoni eest, paar aastat hiljem ostate 8 dollari suuruse kinnisvara. miljonit kinnisvara, teete seda ja sellest saab XNUMX miljonit dollarit portfelli või kinnisvara, olenemata sellest, kuidas see töötab. Kui soovite üritada sellelt tehingult raha saada, ilma väljamaksete refinantseerimiseta, maksate need maksud. Nad löövad sind kõvasti.
Ja kui soovite teha väljamaksete refinantseerimist, mis aitab teil seda vältida, peate selle laenu saamiseks ikkagi teenima piisavalt sissetulekuid. Nii et kui olete selle kinnisvara ostnud, elate sissetulekust, olete elanud BiggerPocketsi unistust, elate oma rahavoogudest ja nüüd soovite seda asja parandada, siis ei saa te laenu sest teie võlgade ja sissetulekute suhe on paigast ära. Kui pH tasakaal pole just õige, võib palju asju valesti minna.
Mitchell:
Jah. Ja edasi, kui jätkate raha väljamaksmise refinantseerimist, võite jõuda selleni, et müüte kogu oma portfelli, maksate kogu võla tagasi ja siis on teil see suur edasilükkunud maksukohustus, mis tuleb tasuda ja see võib lihtsalt alla neelata kogu teie kasumi või alla neelata kogu teie kasumi ja seejärel osa, mis on lihtsalt õudusunenägu. Nii et jah, olge ettevaatlikud, inimesed. Oleme maksuplaneerimise ja maksustrateegia sügaval lõpus. Ärge võtke podcastist maksunõuandeid. Võtke ühendust oma CPA-ga, võtke ühendust professionaaliga, tehke selle kavandamiseks tegelik töö, sest peate selle ümber mõtlema aastakümnete kaupa. See ei ole üks ja tehtud asi.
David:
Kuid peaksite kuulama BiggerPocketsi taskuhäälingusaadet, sest me pildistame otse teiega ja ütleme teile, et see pole võlupill ega võluuba, mis lihtsalt kasvatab täiuslikku oavaru. See kiirendab teie kasvu, kuid selle kasvuga kaasneb suurem maksukoormus, mis ühel hetkel hakkab toimima. Nii et oleme Robiga varem öelnud, et ostke kuni surmani, see on viis, kuidas te makse väldite. Sa muudkui uuendad, lükkad maksud edasi. Jah, see on praegu riimimise episood. Parapa Rappa.
Rob:
Töötasime seda 10 minutit enne seda, kuid see on hea. Tõesti, enne siit lahkumist, rääkides väljumisstrateegiatest, millal tasub kinnisvara kulude eraldamise uuring teha? Kas sellel on mingi kindel hind või magus koht?
Mitchell:
STR cost seg ja RE cost seg, kui lähete meie veebisaidile ja täidate vormi ja võtate meiega ühendust, teeme teile ettepaneku, mis sõna-sõnalt ütleb: „Siin on see, mida te säästate. Siin on, kui palju see teile maksma läheb. Siin on tasuvusmäär. ” Nii et me kogu maailmas teeme maju, mis maksavad 200,000 100 dollarit, ja hooneid, mis maksavad 100 miljonit dollarit. Teostame kulusegmendi inseneriuuringuid. Meil on sellele paar erinevat lähenemist. Väiksemate hoonete puhul kasutame andmeid ja modelleerime ning siis vaatame üle. Meil on selle ümber inseneride ülevaatusprotsess. Keskmise suurusega kinnisvaraobjektide puhul teeme virtuaalse saidikülastuse, mille käigus võtame FaceTime'i telefonikõne ja käime kinnistul läbi, et keegi ei peaks teie kinnistule lendama, nii et see muudab kogu asja kindlasti paremaks. taskukohane. Ja siis XNUMX miljoni dollari suuruse tööstusportfelli eest lendame teie juurde, jalutame ringi, teeme fotosid ja sooritame vana kooli moodi õppetöö.
Nii et oleme püüdnud olla väga krapsakas ja luua see toode, mis võib turul pisut langeda ja avada kulusegmente inimestele, kes neid tavaliselt ei saaks, lihtsalt sellepärast, et see oli 4,500 dollarit. Üürile anda 2,600 ruutjalga maja. Sellel polnud lihtsalt mõtet, aga nüüd on.
Rob:
Lahe lahe. Ja kas saate siis lihtsalt, sama asja, anda meile ka selle hinnavahemiku, et meil oleks see lühidalt? Milline on enamiku investorite hinnavahemik, mille puhul kulusegment töötaks?
Mitchell:
Jah, nii et võite maksta kinnisvara, mis on 100, 150,000 1,000 dollarit kuni lõpmatuseni. Ja need kulusegmendid võivad olenevalt keerukusest maksta 20,000–40,000 XNUMX–XNUMX XNUMX dollarit. Nii et oleme tõesti teinud head tööd, püüdes lihtsalt kogu turgu lüüa kolme erineva tootega või omamoodi hea, parema, parima lahendusega.
David:
Tänan teid väga, Mitchell. See on olnud fantastiline. Loodan, et meie kuulajad said palju kasu sellest, et nad mõistsid veidi rohkem kulude segregatsiooni ja lisakulumi. Need suurte silpidega sõnad, mis on seotud maksudega, ei pea olema nii hirmutavad, kui nad kõlavad. Ja samal ajal pole need vanglast pääsemise tasuta kaardid. Hinda tuleb ikka maksta. Kuid kui kasutate neid strateegiliselt, peaks see aitama kiirendada teie jõukuse loomist. Ma ütleksin ka, et kui te neid rumalalt kasutate, võib see teie hävitamist kiirendada. Tavaliselt aitavad sellised asjad nagu maksustrateegiad teid ühes või teises suunas.
Rob:
Võimendus 101.
David:
Täpselt, see on suurepärane punkt. Võimendus 101. Nii et aitäh, Mitchell. Kuhu saavad pöörduda inimesed, kes soovivad teie kohta rohkem teada saada?
Mitchell:
Oh mees. Noh, suur aitäh teile kõigile, et mul on olemas. See oli suurepärane võimalus. Ma ei rääkinud teile kõike, kuid olen BiggerPocketsi kuulanud alates 2013. aastast, kui olin oma ettevõttes tööl, seega 10 aastat. Olin podi varajane kuulaja ja see on lahe.
David:
Olete siin olnud ebamugavatest aastatest saati.
Mitchell:
Alates ebamugavatest aastatest.
David:
BiggerPocketsi puberteedieast alates biggerpuberty.com.
Mitchell:
Õppetund oli siis, kui sa võisid lihtsalt järgida 1% reeglit ja oleksime pidanud ostma kõik, mida nägime.
David:
Muidugi, ja meil oli põhjust kaevata ja öelda, et see oli liiga raske ja ebaõiglane, ja siis oli meil 100% boonusamortisatsiooni võimalused ja meil oli põhjust kaevata ja nüüd langeb see 80, 40, 60 peale. hakkan selle üle kaebama.
Mitchell:
Me lihtsalt kaebame igavesti.
David:
Täpselt nii [kuuldamatu 00:56:07]. Ainus põhjus, miks me eksisteerime, on aidata vastata kõigile vastuväidetele, mida inimesed jätkuvalt esitavad, et oma rikkust kasvatada.
Mitchell:
Ma armastan seda. Nii et võite mind leida, peamine koht, kus ma Internetis tegutsen, on Twitter, nüüd X @baldrigecpa. Mul on uudiskiri nimega Pearaamat. Mul on podcast nimega Stupid Tax koos oma sõbra Scott Hambrickiga. Leiate mind aadressilt STR Cost Seg või RE Cost Seg, Better Bookkeeping, ma olen vist igal pool. Aga aitäh.
David:
Tänan sind selle eest. Rob, kust inimesed sind leiavad, ilus kurat?
Rob:
Leiate mind Instagramist @rawbuilt, YouTube'ist ka Raw Built'ist ja Apple Podcasti rakenduse arvustuste jaotisest, kus palume teil jätta meile viietärniline arvustus.
David:
Jah, kui see säästis teile raha või ei võimaldanud teil eksida, siis andke meile see viietärniline arvustus, et rohkem inimesi leiaks selle vinge podcasti. Leiate mind saidilt davidgreene24.com või @davidgreen24, kus iganes teie lemmik sotsiaalmeedia juhtub olema. Mitchell, tänan veelkord. Oli tore, et sa siin olid. Tänan teid oma teadmiste jagamise eest ja rõõmustame, et saime saatele pikaaegse fänni. Andke meile YouTube'i kommentaarides teada, mida arvate, kui jäime midagi kahe silma vahele, mida oleksime pidanud küsima, või on teie mõistus praegu löödud. Me loeme neid ja lisame need tulevastesse saadetesse. See on David Greene Robi, räpijumala Abasolo jaoks, allkirjastamas.
Vaata episoodi siit
Aidake meid!
Aidake meil iTunesis uute kuulajateni jõuda, jättes meile hinnangu ja arvustuse! See võtab vaid 30 sekundit ja juhised leiate siin. Aitäh! Hindame seda väga!
Selles episoodis käsitleme:
- Kuidas kustutada oma tulumaks kasutades kulude eraldamise uuringuid
- Boonusamortisatsioon ja vara kustutada kiiremini kui varem
- Kasutades kinnisvara kahjumit vähendage oma W2 või äritulu
- . lühiajalise üüri "lünk" KÕIK saab kasutada vähendada oma maksustatavat tulu
- Kahjude ülekandmine ja miks tippkinnisvarainvestorid ei lõpeta kunagi kinnisvara ostmist
- Kulude eraldamise hoiatused ja lõksud ja millal see võib tagasi tulla, et sind hammustada
- And So Palju rohkem!
Lingid saatest
Ühendage Mitchelliga:
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? Meil .
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- PlatoData.Network Vertikaalne generatiivne Ai. Jõustage ennast. Juurdepääs siia.
- PlatoAiStream. Web3 luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- PlatoESG. Süsinik, CleanTech, Energia, Keskkond päikeseenergia, Jäätmekäitluse. Juurdepääs siia.
- PlatoTervis. Biotehnoloogia ja kliiniliste uuringute luureandmed. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :on
- :on
- :mitte
- : kus
- $ 1 miljonit
- $ 100 miljonit
- $ UP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10.
- 15%
- 179
- 20
- 20 aastat
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40.
- 500
- 5.
- 60
- 80
- a
- võime
- Võimalik
- MEIST
- sellest
- kiirendama
- kiirendus
- kiirendi
- juurdepääs
- konto
- raamatupidaja
- raamatupidamine
- täpne
- omandamine
- tegu
- tegevus
- aktiivne
- tegevus
- tegelik
- tegelikult
- lisama
- lisades
- lisamine
- Kohandatud
- edasijõudnud
- ADEelis
- nõuanne
- mõjutada
- taskukohane
- jälle
- vastu
- Agent
- agregaat
- eespool
- AIR
- Konditsioneer
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- võimaldama
- lubatud
- võimaldab
- peaaegu
- mööda
- juba
- Ka
- alternatiiv
- alati
- am
- hämmastav
- summa
- an
- ja
- Teine
- vastus
- mistahes
- keegi
- midagi
- kuskil
- lahus
- Korter
- app
- õun
- kohaldatav
- kehtib
- kehtima
- Rakendades
- hindama
- hindavad
- kallinemine
- lähenemine
- OLEME
- arizona
- ümber
- AS
- kõrvale
- küsima
- eelis
- vara
- At
- kinnitage
- rünnak
- tähelepanu
- publik
- autor
- automaatselt
- keskmine
- vältima
- vältides
- teadlik
- ära
- tagasi
- Halb
- Saldo
- Eelarve
- Pank
- pangakonto
- pankur
- Pangad
- põhiline
- Põhimõtteliselt
- alus
- BE
- sest
- muutuma
- muutub
- saada
- olnud
- enne
- alustama
- Algus
- taga
- on
- Uskuma
- alla
- kasulik
- Kasu
- BEST
- Parem
- vahel
- Suur
- suur tehnika
- suurem
- suurim
- arve
- Arved
- sünnipäevapidu
- Natuke
- löök
- plaan
- boonus
- Raamatud
- piir
- laenama
- laenatud
- BOSS
- mõlemad
- ostnud
- Aju
- bränd
- Brand New
- Murdma
- Ere
- tooma
- Murdis
- maakler
- maakleritasu
- maaklerid
- tõi kaasa
- eelarve
- ehitama
- Ehitus
- ehitatud
- Kobar
- koormus
- äri
- firma omanik
- ettevõtete omanikud
- ettevõtted
- kuid
- ostma
- OSTJA..
- Ostmine
- by
- arvutama
- arvutatud
- helistama
- kutsutud
- kutsudes
- tuli
- CAN
- Saab
- ei saa
- kork
- kapital
- auto
- kaart
- Karjäär
- ettevaatlik
- vaip
- viima
- autod
- juhul
- juhtumiuuring
- juhtudel
- Raha
- rahavool
- maadlus
- kategooriad
- lagi
- kindel
- kindlasti
- atesteeritud
- võimalus
- muutma
- lähedal
- suletud
- lähedalt
- Co-Host
- kood
- teadlik
- COM
- Tulema
- tuleb
- tulevad
- kommentaar
- kommentaarid
- kaubandus-
- komisjonitasude
- toime pandud
- Ettevõtted
- ettevõte
- konkurentsivõimeline
- täiesti
- keerukus
- komponent
- komponendid
- SEGU
- mõiste
- mõisted
- segaduses
- Kongress
- kaaluda
- pidevalt
- ehitus
- nõustamine
- kontakt
- jätkama
- panus
- Mugav
- jahe
- Korporatiivne
- parandada
- Maksma
- võiks
- Paar
- kursus
- cover
- CPA
- hull
- looma
- loodud
- loob
- loomine
- krediit
- krüpto
- lõigatud
- kärped
- tsüklit
- andmed
- kuupäev
- Tutvumisleht
- Tutvumisrakendus
- David
- päev
- Päeva
- tegelema
- diiler
- Pakkumised
- Võlg
- aastakümnete
- sügav
- määratlema
- kindlasti
- Olenevalt
- amortiseeruma
- Amortisatsioon
- kirjeldatud
- määramine
- arenev
- & Tarkvaraarendus
- kurat
- diagrammid
- DID
- Surema
- Diego
- erinevus
- erinev
- raske
- suund
- otse
- Ekraan
- jagatud
- do
- arstid
- ei
- Ei tee
- teeme
- dollar
- dollarit
- Dolly
- tehtud
- Ära
- Uks
- kahekordistada
- alla
- unistus
- kaks
- Ajalugu
- Varajane
- teenima
- Teenimine
- lihtsam
- kergesti
- lihtne
- Majanduslik
- majandus
- mõju
- tõhusalt
- efektiivsus
- tõhus
- kumbki
- teine
- Töötaja
- töötajad
- lõpp
- püüdlused
- insener
- Inseneriteadus
- piisavalt
- Kogu
- episood
- seadmed
- omakapital
- eriti
- olemus
- kinnisvara
- Eeter (ETH)
- Isegi
- KUNAGI
- Iga
- iga päev
- kõik
- igaüks
- igaühe
- kõik
- kõikjal
- täpselt
- näide
- liig
- vahetamine
- erutatud
- täitma
- täidetud
- eksisteerima
- Väljapääs
- ootama
- kogemus
- ekspert
- Selgitama
- laiendama
- laiendades
- nägu
- FaceTime
- asjaolu
- faktor
- tegurid
- õiglane
- Langema
- Langev
- juga
- lehvikut
- fantastiline
- kiiremini
- Lemmik
- toitmine
- tundma
- Tasud
- vähe
- vähem
- Joonis
- Esitamine
- täitma
- finants-
- finantseerimine
- leidma
- lõpetama
- Tulekahju
- Firma
- esimene
- viis
- Piletid
- Põrand
- voog
- kõikumisi
- sõidavad
- Keskenduma
- järgima
- jalg
- eest
- Investoritele
- igavesti
- vorm
- vormid
- edasi
- avastatud
- Sihtasutus
- neli
- tasuta
- Reede
- sõber
- Alates
- esi-
- Täida
- täis
- täielikult
- fond
- edasi
- tulevik
- kasu
- Kasum
- mäng
- lõhe
- andis
- Üldine
- üldiselt
- tekitama
- loodud
- saama
- saamine
- tüdruk
- Andma
- annab
- andmine
- Go
- Jumal
- Goes
- läheb
- hea
- tubli töö
- sain
- Valitsus
- klass
- suur
- antud
- haarake
- suur
- Maa
- Kasvama
- Kasv
- külaline
- suunised
- mees
- olnud
- Pool
- käsi
- Käsitsemine
- juhtuda
- juhtus
- Juhtub
- juhtub
- õnnelik
- Raske
- Olema
- võttes
- he
- juhataja
- kuulama
- kuulnud
- hekk
- riskifondide
- aitama
- aitab
- siin
- varjatud
- Suur
- rohkem
- Esile tõstma
- kõrgelt
- teda
- tema
- Tulemus
- Hits
- hoidma
- Holdings
- Avaleht
- lootus
- loodetavasti
- võõrustaja
- hotell
- tund
- Lahtiolekuajad
- maja
- maja
- houston
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- tohutu
- Viga saanud
- i
- Ma teen
- idee
- if
- kujutage ette
- mõju
- oluline
- paranemine
- parandusi
- in
- Teistes
- tulu
- lisada
- üha rohkem
- tööstus-
- Lõpmatus
- info
- esialgne
- sees
- ülevaade
- Instagramis
- selle asemel
- juhised
- huvi
- Intressimäärad
- Internet
- hirmutav
- sisse
- Investeeri
- investeerinud
- investeerimine
- investeering
- Investorid
- IRA
- IRS
- IT
- kirjed
- ITS
- ise
- iTunes
- vangla
- töö
- Tööturg
- liitunud
- jpg
- hüppama
- lihtsalt
- hoidma
- pidamine
- Võti
- lüüa
- Laps
- Teadma
- Teades
- teadmised
- teatud
- maa
- suur
- viimane
- Eelmisel aastal
- Hilja
- pärast
- Seadus
- advokaadid
- panema
- Õppida
- õppimine
- kõige vähem
- Lahkuma
- jätmine
- pearaamat
- lahkus
- õiguslikult
- laenuandjad
- vähem
- õppetund
- laskma
- Lets
- Finantsvõimendus
- LG
- vastutus
- elu
- nagu
- Tõenäoliselt
- meeldib
- LIMIT
- piiramine
- piiratud
- usaldusosanik
- Piiravad tegurid
- joon
- kuulas
- kuulaja
- Kuulamine
- vähe
- Elab
- elu-
- laen
- Pikk
- kaua aega
- enam
- Vaata
- näeb välja
- Vaatasin
- välimus
- lünga
- kaotama
- Kaotab
- kaotus
- kaod
- kadunud
- Partii
- palju
- armastus
- Madal
- vähendada
- Soodsam
- alandamine
- Luksus
- masinad
- tehtud
- maagiline
- põhiline
- hooldus
- Enamus
- tegema
- raha
- TEEB
- Tegemine
- mees
- juhtimine
- juht
- juhtiv
- palju
- Turg
- suur
- Vastama
- materjal
- materiaalselt
- materjalid
- matemaatika
- mai..
- võib olla
- me
- keskmine
- tähendus
- vahendid
- mehaaniline
- mehhanism
- Meedia
- mainima
- mainitud
- Meta
- meetod
- Metoodika
- meetodid
- võib
- miljon
- Miljon dollarit
- miljonit dollarit
- meeles
- miinimum
- protokoll
- vastamata
- puuduvad
- viga
- mudel
- hetk
- raha
- rohkem
- kõige
- Mountain
- liikuma
- kolis
- palju
- mitmekordne
- korrutades
- peab
- my
- loodus
- tingimata
- Vajadus
- neto
- mitte kunagi
- Uus
- Uudiskiri
- järgmine
- kena
- krapsakas
- ei
- mitte ükski
- Tavaliselt
- Märka..
- nüüd
- of
- maha
- tasakaalustama
- sageli
- sageli
- oh
- Hästi
- Vana
- on
- kunagi
- ONE
- ones
- Internetis
- ainult
- avatud
- töötama
- tegutsevad
- operaator
- Arvamused
- Võimalused
- Võimalus
- vastupidine
- optimeerima
- or
- tavaline
- Muu
- muidu
- meie
- ise
- välja
- väljaspool
- üle
- üldine
- enda
- omanikuks
- omanik
- omanikud
- omab
- makstud
- Paber
- osa
- osalema
- osaleb
- osalevad
- osalemine
- eriline
- eriti
- partner
- partnerid
- partei
- Vastu võetud
- passiivne
- passiivset tulu
- Maksma
- TAGASIMAKS
- pöörates
- makse
- Inimesed
- protsent
- täiuslik
- täitma
- inimene
- isiklik
- Isiklikult
- perspektiiv
- faas
- telefon
- Telefonikõne
- Fotod
- pilt
- tükk
- tükki
- Koht
- paigutatud
- kava
- planeerimine
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängija
- palun
- podcast
- Saated
- Punkt
- võrra
- portfell
- võimalik
- post
- potentsiaalselt
- võim
- võimas
- Praktiline
- ilus
- varem
- hind
- eelkõige
- põhimõte
- Eelnev
- Pro
- tõenäoliselt
- Probleem
- probleeme
- protsess
- Toode
- Toodet
- professionaalne
- Kasum
- kasum
- projektid
- omadused
- kinnisvara
- ettepanek
- Ettepanekud
- PROS
- kaitstud
- uhke
- avalik
- aktsiaseltsid
- avaldamine
- ostma
- ostetud
- Lükkamine
- panema
- Paneb
- Kvartal
- Kiire
- tsitaat
- valik
- koputus
- HARULDANE
- määr
- Rates
- pigem
- hinnang
- suhe
- Töötlemata
- RE
- jõudma
- Lugenud
- valmis
- reaalne
- kinnisvara
- realistlik
- mõistma
- tõesti
- kinnisvaramaakler
- põhjus
- põhjustel
- tunnistama
- tunnustatud
- leppimine
- Taastuma
- vähendama
- Refi
- regulaarne
- reinvesteerima
- seotud
- suhteline
- meeles pidama
- uuendatakse
- Rent
- üürid
- asendama
- aru
- esindama
- esindamine
- nõue
- Nõuded
- elamu-
- REST
- restoran
- tagasipöördumine
- tulu
- läbi
- Premeerima
- tasuv
- õige
- tee
- röövima
- ROI
- katus
- Roosiline
- ligikaudu
- ümber
- ümardamine
- liinidel
- ROW
- Eeskiri
- eeskirjade
- jooks
- jooksmine
- jookseb
- Ütlesin
- Sam
- sama
- San
- San Diego
- Säästa
- salvestatud
- Hoiused
- nägin
- ütlema
- ütlus
- ütleb
- ajakava
- Kool
- Scott
- sekundit
- Osa
- vaata
- tundub
- nähtud
- näeb
- SELF
- müüma
- tunne
- eri
- teenus
- komplekt
- seitse
- jagamine
- ta
- leht
- Varjupaik
- tulistama
- E-pood
- Lühike
- lühiajaline
- peaks
- näitama
- näidates
- Näitused
- külg
- märkimisväärne
- märgatavalt
- allkirjastamine
- sarnane
- lihtne
- alates
- ühekordne
- site
- Istung
- olukord
- SIX
- kiiresti
- Kiirabi
- uni
- väike
- väikeettevõte
- Väikeettevõtte omanikud
- väiksem
- So
- sotsiaalmeedia
- Sotsiaalse meedia
- tarkvara
- Tarkvara insener
- müüdud
- lahendus
- Lahendamine
- mõned
- Keegi
- midagi
- heli
- Allikad
- Ruum
- rääkimine
- eriline
- konkreetse
- eriti
- kulutama
- kasutatud
- Sponsorid
- Kaubandus-
- ruut
- Hoidla
- staadionid
- Stage
- seisukohast
- täht
- algus
- Käivitus
- väljavõte
- olek
- jääma
- Samm
- Sammud
- Veel
- varu
- Peatus
- ladustamine
- Lood
- otse
- Strateegiliselt
- strateegiad
- Strateegia
- uuringud
- Uuring
- teema
- selline
- päikesepaiste
- super
- kindel
- üllatus
- vastuvõtlik
- magus
- süsteemid
- tabel
- taktikaline
- Võtma
- võtab
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- eesmärgid
- õpetas
- maks
- maksukrediit
- Maksutagastus
- maksuteenus
- Maksud
- õpetamine
- meeskond
- tech
- Tehnikaettevõte
- öelda
- üürnik
- tingimused
- Teslal
- Tesla aktsia
- test
- texas
- kui
- tänama
- tänan
- et
- .
- Pealinn
- Tulevik
- maailm
- oma
- Neile
- SIIS
- teooria
- Seal.
- Need
- nad
- asi
- asjad
- mõtlema
- Mõtlemine
- see
- Sel aastal
- need
- kuigi?
- arvasin
- kolm
- Läbi
- Seega
- seotud
- aeg
- korda
- ots
- et
- täna
- tänane
- kokku
- ütles
- homme
- tonn
- tonni
- liiga
- võttis
- tööriist
- ülemine
- TÄIELIKULT
- kaubelda
- kaupleja
- Kauplemine
- Ümberkirjutus
- üle
- proovitud
- Veoautod
- püüdma
- üritab
- Pöörake
- puperdama
- kaks
- tüüp
- liigid
- tüüpiliselt
- lõpuks
- mõistma
- mõistmine
- allakirjutamine
- üksus
- avamine
- kuni
- us
- kasutama
- Kasutatud
- kasutusalad
- kasutamine
- tavaliselt
- ära kasutama
- kasutatud
- väärtuslik
- väärtus
- eri
- Sõidukid
- väga
- Video
- vinüül
- virtuaalne
- visiit
- kõndima
- kõndis
- tahan
- tagaotsitav
- tahab
- tahab
- Ladu
- oli
- Tee..
- kuidas
- we
- Jõukus
- Rikkuse ehitamine
- jõukas
- veebisait
- Kolmapäev
- nädal
- teretulnud
- Hästi
- olid
- M
- Mis on
- mis iganes
- millal
- samas kui
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- kogu
- miks
- naine
- will
- valmis
- aknad
- pühkige
- koos
- ilma
- Hunt
- sõnad
- Töö
- töötaja
- töötajate
- töö
- trenni tegema
- töötab
- maailm
- väärt
- oleks
- WoW
- kirjutama
- kirjutamine
- kirjalik
- Vale
- X
- aasta
- aastat
- jah
- veel
- sa
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet
- null
- tsoonid