Olgem ausad-kinnisvara haldamise tasud ei ole odavad. Kuigi teil võib tekkida vajadus palgata kinnisvarahaldur, kui olete riigiväliselt investeerides või ei suuda ise hakkama saada oma vara, võivad need kulud kiiresti teie kasumi sisse süüa, kui te ei ole ettevaatlik. Kuidas tagada, et saate kvaliteetseid teenuseid õiglase hinna eest ja hoida oma üldkulud kontrolli all?
Tere tulemast tagasi teise juurde Algaja vastus! Kui teil on raskusi päästiku vajutamisega kinnisvarahaldusfirma palkamine, mõistame, miks võite kõhkleda. Õnneks on Ashley ja Tony siin, et teemat veidi valgustada ja kinnisvarahaldusettevõtetega oma kogemusi jagada. Nad räägivad ka kinnisvara kindlustamine taastusravi etapis, samuti ostmine eelnevalt suletud kinnisvara. Lõpuks nad arutavad õhupallimaksed— mis need on, kuidas neid enda huvides kasutada ja millal see võib olla riskantne saada laenu sellel on need olemas!
Kui soovite, et Ashley ja Tony vastaksid kinnisvaraküsimusele, saate seda teha esitage küsimus siia, postitage Kinnisvara Rookie Facebooki gruppvõi helistage meile Rookie Request Line'il (1-888-5-ROOKIE).
Apple Podcastide kuulamiseks klõpsake siin.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
Ashley:
See on Real Estate Rookie, 296. jagu.
Tony:
Kinnisvarahaldusfirmale kuulus nende hooldusfirma. Te ei soovi kulutada aega, et helistada neljale erinevale torumehele, et saada hinnapakkumist vahatihendi vahetamise kohta. Kuid kui me otsisime muid hindu, olid kinnisvarahalduri hinnad tavaliselt kallimad, sest sa pead ka mõtlema, kas nad nõuavad teilt ainult 100 dollarit ühiku kohta, siis see pole märkimisväärne rahasumma.
Ashley:
Põhjus on selles, et olete lühiajalise rendiga nii harjunud. [kuuldamatu 00:00:28] 30%.
Tony:
Jah.
Ashley:
Minu nimi on Ashley Kehr ja ma olen siin koos oma saatejuhi Tony Robinsoniga.
Tony:
Ja tere tulemast Real Estate Rookie Podcasti, kus iga nädal kaks korda nädalas toome teile inspiratsiooni, motivatsiooni ja lugusid, mida peate kuulma oma investeerimisteekonna alustamiseks. Ja me oleme täna tagasi järjekordse Rookie Reply episoodiga, kus me vastame neljale küsimusele inimestelt, kes on osa meie Rookie-vaatajaskonnast. Ja vaadake, poisid, kui soovite ühele oma küsimusele vastust saada, minge aadressile biggerpockets.com/reply ja meie ja meie meeskond näeme neid küsimusi seal ja valime välja head, mida siin saates jagada .
Ashley:
Ja ma jätkan puutujaga kinnisvara haldustasude ja asjade kohta, mida peate teadma selle kohta, kui palju võiksite tegelikult kinnisvarahalduse eest maksta. See, et tasu on 8%, 10%, ei tähenda tavaliselt, et see on see, mida te kinnisvarahalduses maksma hakkate. See on tehinguanalüüsi tegemisel väga oluline, et teaksite tegelikult rohkem kui mis tahes. protsent tuleneb sellest, et alati on muud tasud, mis on sisse kirjutatud.
Tony:
Jah. Räägime ka sellest, mis on õhupallimakse ja kuidas saate seda oma kinnisvarainvesteeringute strateegias strateegiliselt kasutada. Räägime sellest, kuidas tagada kinnisvara, kui see on taastusravi faasis, ja seejärel räägime natuke eelmüügist, mis ausalt öeldes teevad mõned inimesed kogu oma kinnisvaraportfelli rangelt selle eelsulgumise strateegia alusel. Tänases saates on palju tõeliselt head teavet.
Kuid enne küsimuste juurde asumist tahan lihtsalt öelda kellelegi, kes jättis meile Apple Podcastis viie tärni arvustuse. Ja kuulge, poisid, see on sõna otseses mõttes kaks minutit teie elust. Kui te pole seda aega veel võtnud, jätke meile Apple Podcasti või Spotify arvustus. Mida rohkem arvustusi saame, seda rohkemate inimesteni jõuame. Ja mida rohkemate inimesteni jõuame, seda rohkem elusid saame muuta – see on see, mida meile siin Rookie Podcastis teha meeldib.
Kuid tänane ülevaade pärineb kelleltki, kelle kasutajanimi on We Are Notes. Pole kindel, mida see tähendab. Ei, aga see inimene ütleb... Arvustuse pealkiri ütleb, et sa täitsid mu käsna. See peab olema üks naljakamaid pealkirju, mida ma näinud olen. Kuid see inimene ütleb: „Ma olen kinnisvarainvesteerimises uus. Ma ei ole veel oma esimest tehingut sõlminud, aga loodetavasti saavutan sel aastal ja olen seda õppinud,” (suurtähtedega), “nii palju teie taskuhäälingust. Teave on sisutihe ja asjakohane, kergesti kuulatav ja arusaadav. Suur tänu. Jätkake samas vaimus." Ash, mis tunne on teada, et oleme väljas käsnadest küllastunud?
Ashley:
Ma hakkan seda nüüd kogu aeg kasutama. Noh, tänan teid nii palju. Hindame arvustusi väga. Ja see muudab meie päevad paremaks. Ja Tony on õnnelik, sest siis ei lähe ma taskuhäälingusaadetega hulluks ja saame teie suurepäraseid arvustusi lugedes teha suurepärase saate. Tänan teid nii palju.
Tony:
Hea küll, nii et meie tänane esimene küsimus pärineb Blake Echobargerilt. Ja Blake'i küsimus on: "Kuidas te oma äsja omandatud kinnisvara tagate BRRRR-i protsessi võõrutusfaasis? Olen ostmas oma esimest BRRRR-i ja mu sovhoosi agent ütleb, et nad ei saa kindlustada kinnisvara, kus pole asustatud. See tagab selle ainult siis, kui taastusravi on tehtud ja üürnik on paigas. Kas see on normaalne või on see lihtsalt sovhoosi asi? Kas on kindlustusseltse, mis on spetsialiseerunud mingisugusele vahepealsele varakindlustuskaitsele? Aitäh igasuguste ideede eest. ” Ash, ma tean, et me kindlustame oma üüripinna kindlasti ka taastusravi etapis, aga kuidas see teie jaoks on? Ma tean, et teil on BRRRR New Yorgis palju kinnisvara.
Ashley:
Jah, me kindlustame neile selle taastusravi faasi ajal, et… Töövõtja võib libiseda ja kukkuda, nii et sa tahad talle vastutuskindlustust. Koht võib taastusravi ajal süttida; nii palju stsenaariume juhtub. Ja soovite, et see vara oleks kindlustatud, eriti kui kasutate raske raha laenuandjat. Peate raha tagasi maksma, kuna nad nõuavad, et teil oleks kinnisvara kindlustus.
Mis puutub teie sovhoosi agendisse, siis soovitan soojalt pöörduda kindlustusmaakleri poole, kes tegelikult teeb koostööd terve hulga erinevate firmadega. Kui lähete sovhoosi agendi juurde, saavad nad teile pakkuda ainult sovhoosi kindlustust, aga kui te lähete… Võib-olla on see nende perekonnanime agentuur, nad on tavaliselt maakler, kui nad ei ole seotud kindlustuse kaubamärgiga. , ja nad saavad vastu võtta ja teile tsiteerida.
Kindlustusselts, mida ma siin New Yorgis tavaliselt kasutan, on võõrutusravi jaoks mõeldud Dryden Mutual. Nad lähevad läbi ja panevad sellele kindlustuse. Ja niipea, kui võõrutusravi on tehtud, läheb mu kindlustusmaakler välja ja teeb kindlustuse Drydenile ja teistele ettevõtetele ümber, kui see on rentimiseks valmis ja üürnik paigas. Teeme selle teise kindlustuse. Ja tavaliselt muutub see odavamaks, kui taastusravi on kinnistul tegelikult tehtud. Tony, aga sina? Kas leiate, et taastusravi ajal on kindlustus tavaliselt kallim?
Tony:
Jah, võõrutusravi kindlustus on kindlasti kallim, kuna kindlustusseltsil on suurem risk. Aga nagu sina, Ashley, käime siin kohaliku maakleriga ja tavaliselt ostab ta selle meile. Ja ausalt öeldes saame oma poliitikad tagasi tavaliselt ühe päeva jooksul. Saadame talle: "Hei, meil on just see klapp meie lepingus. Kas saate meile teada anda, mis see maksab?" Ja enne kui päev läbi saab, on tal meie jaoks mõned võimalused ja ta ütleb: "Hei, ma arvan, et see valik on teie jaoks parim."
Ja kui me müüme, siis meie jaoks on need tavaliselt meie plätud, kui me plätud müüme, maksame selle aasta poliisi eest ette. Ja siis öelge, et me kasutame sellest ainult neli või viis kuud. Kui me selle kinnisvara müüme, saame selle saldo eest raha tagasi. Jah, Blake, ma ütleksin, et paljud kindlustusfirmad annavad laenu… Või ei laena, aga me tagame kinnisvara, mis on taastusravi faasis. Ma arvan, et see on lihtsalt laiema ulatuse küsimus, ma ei tea. , ma arvan, et laiem valik kui ainult see üks sovhoosi kontor.
Ashley:
Jah. Ja te tahate agenti, nagu Tony ütles, kes teeb teile üsna kiire pakkumise, kus saate neile kinnisvara kohta teabe lihtsalt meiliga saata. Kuid soovite ka agenti, kes tunneb ka teie tegevust, nii et küsige neilt: "Kui paljudele teistele investoritele te kindlustate?" Veenduge, et nad esitaksid teile kinnisvara kohta küsimusi. Te ei taha agenti, kellele saadate lihtsalt aadressi ja nad ütlevad: "Olgu, siin on tsitaat." Noh, kas nad küsisid, mis on soojusallikas? Kas puuküttega pliit on olemas? Sest see võib ka teie kindlustuspoliisi suurendada. Aga kui kindlustusselts ei tea, et selles on puuküttega ahi ja siis puuküttega ahi põhjustab tulekahju, võivad nad öelda: „Ei, te ei teavitanud meid kunagi, et puuküttega ahi on olemas. Me ei kindlusta vara,” ja nüüd pole sul õnne.
Leidke agent, uurige neid, et leida keegi, kes esitab teile selliseid küsimusi selle kohta, mis on kinnisvaraga seotud erinevad asjad? Kuna ka mina olen sattunud stsenaariumile, kus olen käinud ja kinnisvarale pakkumise teinud, sain oma kindlustuspakkumise, kõik on suurepärane ja pärast seda, kui olete kinnisvara sulgenud, saadab kindlustusselts välja inspektor, kes teeb kinnisvara välisülevaatuse. Ja mõnikord tõid nad asju tagasi ja ütlesid: „Tegelikult me seda kinnisvara ei kindlusta, sest see on kõrval asuvale majale liiga lähedal. Ja ridaelamutele sarnaseid maju meie kindlustusselts teatud mõttes ei tee. sa oled meeletu; nad tühistavad teie kindlustuse. Peate minema ja leidma teise kindlustuspoliisi ja siis võib-olla on see palju suurem kui see, mida te tegelikult oma numbritesse panite. Olge selles suhtes väga ettevaatlik. Veenduge, et annate oma maaklerile, agendile, kindlustusseltsile kogu teabe, mida saate, et selliseid üllatusi ei juhtuks.
Tony:
Ja Ash, sa tõstatad väga hea mõtte. Ja see on ilmselt terve episoodi teema. Tõenäoliselt peaksime mõnele episoodile hankima kindlustusmaakleri ja lihtsalt lagunema. Hei, milliseid vigu näete algajatest investoritest tegemas? Kuna olin paar kuud tagasi ühel konverentsil ja laval oli mees, kes rääkis lühiajalise üürimisega seotud vastutusest. Ja ta ütles, et enamik lühiajalise rentimise sektori inimesi on alakindlustatud. Ja ta ütles: "Nad ei võta aega, et lugeda läbi oma kindlustuspoliis ja tunnistada kõiki riske, millega nad tegelikult kokku puutuvad, lihtsalt kõigi asjade tõttu, mis võivad lühiajalise rentimise korral loomulikult juhtuda."
Ma arvan, et üks nõuanne kõigile meie algajatele, kes kuulavad, on võtta aega, et lugeda läbi oma kindlustuspoliis ja tõesti mõista, mis on kaasas ja mis mitte, et saaksite aru, kus võiksite proovida oma riski maandada. Näiteks ütleb see laval olnud tüüp, et talle ei meeldi, kui lühiajalise laenutuse korral on suured vaibad, sest ta on näinud nii palju poliise, kui külaline komistab vaibale ja tema varvas haarab vaiba serva. vaip ja nad komistavad ja kukuvad ning see ei ole tavaliselt teie kindlustuspoliisiga kaetud. Selliseid imelikke lugusid oli lihtsalt nii palju, et ta ütles: "Need on asjad, mis on juhtunud kinnisvaras, kuid need ei ole kaetud enamiku traditsiooniliste kindlustuspoliisidega." Lihtsalt midagi, mille üle inimesed mõtlevad ja millest aru saada, see on nagu see, mis on tegelikult nende poliitikasse lisatud.
Ashley:
See lihtsalt ei meenutanud mulle mitte ainult kindlustust, vaid ka siis, kui läksin mööblit ostma, ütlesime müüjale, et see on lühiajaline rent ja muud sellised. Ja kui me raha välja võtame, ütleb ta: "Me ei saa teile garantiikatet pakkuda, kuna see on lühiajaline rentimine." Ja me vastame: "Mis?" Ja ta ütleb: "Jah, me ei anna sellele garantiid, välja arvatud juhul, kui see on teie isiklikuks kasutamiseks teie kodus." Sellest ajast peale õppisime suu kinni hoidma. Kuid need on vaid mõned neist asjadest, mille peale te tegelikult ei mõtle.
Läheme meie järgmise küsimuse juurde Ari Haderilt. “Mis on õhupallilaen? Kas ma maksan iga kuu ainult intressi ja maksan kokkulepitud aja, näiteks viie aasta pärast, kogu põhimõtte? Mis selles nii head on?" Tony, kas sa oled kunagi õhupalli laenu võtnud?
Tony:
Jah, meil on kindlasti. Ari, see on tõesti, see on õhupallimakse. Laen on tüüpiline laen nagu kõik muu, kuid teil on nn õhupallimakse. Ja ma võin teile tuua mõned erinevad näited. Kui ma oma esimest kinnisvarainvesteeringut ostsin, oli mul 18 kuud… Või ma arvan, et tegelikult oli see 12-kuuline laen pangast, et rahastada ostu ja ehitust, ja siis oli mul 13. kuupäeval õhupallimakse. kuu, mis oli põhimõte pluss selle aja jooksul kogunenud intressid.
Õhupallimakse toimib laenu kehtivusaja jooksul... Ja seda saab seadistada mitmel viisil, kuid see konkreetne laen moodustati nii, et selle 12-aastase perioodi jooksul maksin ainult intressimakseid. kuu periood. Tavalise laenu puhul, näiteks kui teil on automakse või hüpoteek, läheb teie makse nii teie põhiosa kui ka intressimakseteks. Kui teete makseid automakse või hüpoteegi eest, läheb osa sellest teie intressiks, mis maksab pangale tagasi, kuid seejärel kasvab teine protsent teie põhiosa tasumiseks. Aja jooksul, kui vaatate esimest kuud võrreldes 12. kuuga, olete aasta pärast teatud osa oma põhisummast sisse maksnud. Ja paljud neist laenudest, millel on laenumaksed või ainult intressistruktuurid, maksate nende 12 kuu jooksul intressi, nii et teie põhiosa ei vähene kunagi. Esimene kuu, 12. kuu, teie põhisaldo on täpselt sama.
Ja siis selle 12 kuu lõpus peate põhiosa tagasi maksma. Ja teil on selleks kaks võimalust. Võite tulla oma taskust välja, nii et teil on mis tahes põhjusel raha, mida on vaja selle laenu täielikuks tagasimaksmiseks, või enamik inimesi refinantseerivad ja saavad selle lühikese tasumiseks pika ja pikaajalise fikseeritud võla. - tähtajaline märkus. Seda me tegimegi.
Kasu, mida me nägime, Ari, oli see, et see oli oluliselt odavam. See oli odav laen nende 12 kuu jooksul, kuna maksite ainult intressidelt, samas kui enamik makseid on hüpoteek ja intressid, nii et maksate selle aja jooksul vähem ja see annab teile piisavalt aega refinantseerimiseks, näiteks pikaks laenuks. -tähtajaline võlg ja saada see refinantseerimine paika. Nii on see meil toiminud. Ash, kuidas teil ja teie ettevõttel on läinud?
Ashley:
Jah, see on suurepärane ülalpidamiskulude jaoks. Selle taastusravi perioodil või parandate kinnisvara enne, kui lähete ja refinantseerite, on ainult intressi maksmine madalam, kuna maksate lihtsalt intressi, mitte intressi ja põhimõtteid. Te ei maksa sel ajal ühtki põhimõtet, seega ei suurenda te sellesse põhimõtteliselt enam omakapitali.
Üks näide sellest, kuidas ma esimest korda õhupalliga maksin, oli kuue ühiku ostmine. See oli esimene kord, kui tegin müüja finantseerimist. Seadsime selle üheks aastaks ja tegime ainult intressimakseid 7% ja seejärel õhupalli makse aastas. See hoidis mu maksed selle aasta jooksul väga madalal, samal ajal kui tegin kinnisvara uuendusi, ja siis läksin teise panka refinantseerima ja maksin aasta lõpus müüjale põhisumma ära.
Ma arvan, et see on väga hea taktika tehingu läbirääkimiste pidamiseks ja loominguliseks muutumiseks, kui pakute sellele müüjale rahastamist, okei, sa tahad müüjalt rahastada, kuid see inimene ei taha seda pikka aega hoida. Mida saate teha, on see, et isegi kui te ei tee ainult kindlustust, vaid siis, kui maksate põhiosa ja intressi, saate selle ikkagi amortiseerida 30 aasta jooksul, nii et saate endiselt väga madalat makset ja siis lihtsalt õhupallimakse võib määrata kaheks või kolmandaks aastaks.
Ma tegin selle tüübi jaoks üks kord selle tehingu kokku, kus see oli õhupallimakse viiendal aastal ja õhupallimakse seitsmendal aastal ja siis kogusumma 10. aastal, ma arvan, et see oli. Ma arvan, et see oli 800,000 200,000 dollarit, 50,000 50,000 dollarit ette. Ja siis viiendal aastal oli see veel XNUMX XNUMX dollarit, seitsmendal aastal veel XNUMX XNUMX dollarit. Ja ilmselt muutub intresside eest makstav summa, kui see on maha makstud, kui teete neid suuri makseid, et tasuda osa põhimõttest.
See on midagi muud, millega saate loovalt tegutseda, võib-olla on see keegi, kes soovib pensionile jääda, ta ei taha praegu ühekordset väljamakset võtta, kuid tal on vaja rohkem kui põhiosa ja intressimaksed. Võib-olla saate seada nii, et tehing toimib endiselt nii, et kahe aasta pärast saate teha natuke suure kindlasummalise summa ja siis hiljem veel ühe suure summa. Nii palju erinevaid viise, kuidas olla loov laenumaksete tegemisel.
Tony:
Ja Ash, sa peaksid välja tooma nii hea mõtte, et nende seadistamiseks pole tõesti õiget või valet viisi. Ütleksin, et enamik õhupallimaksete tüüpi olukordadest, mida näete, eriti eluruumides, kasutab tavaliselt ainult huvipõhiseid seadistusi, kuid saate seda teha nii, nagu soovite. Ja näete äripinnal, kui vaatate mitmepereelamuid või mis iganes see on, palju selliseid, nad lähevad välja ja saavad sillavõla, kuid see kestab kolm aastat. Ja neil on ainult kolm aastat intressi ja siis on neil seal see suur õhupallimakse. Tingimused võivad erineda. Nagu Ashley ütles, et tal on kogu laenuperioodi jooksul mitu õhupalli makset, nii et tegelikult pole selleks õiget või valet viisi.
Aga kui me rääkisime sellest ja sellest, kuidas õhupallimaksed võivad mängu tulla, siis tahate ka olla kindel, et te ei sea end ilmselt keerulisse olukorda. 2008. aasta finantskriisi põhjustas osaliselt see, et teil olid kõik need inimesed reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud, millel olid suured õhupallimaksed. Ja enamik inimesi tegeles sellega, et nad lihtsalt refinantseerisid, sest kinnisvara väärtus tõusis jätkuvalt. Kuid kui nägite, et need kinnisvara väärtused hakkasid pöörduma, ei olnud inimestel refinantseerimiseks omakapitali ja seejärel kasvasid nende maksed hüppeliselt ja nad ei saanud enam oma laenu lubada. Soovite lihtsalt veenduda, et olete nende õhupallimaksete tegemisel endiselt konservatiivne, sest võite sattuda olukorda, kus võite kotti käes hoida ega saa seda endale lubada.
Ja ma lugesin sõna otseses mõttes just midagi, ma arvan, et see oli eile hommikul, kontoriruumidest ja sellest, kuidas kontoriruumid saavad järgmise paari aasta jooksul väga tugeva löögi, sest teil on kõik need kontoriruumid, mis olid nendes lühiajalistes märkustes. neil oli võib-olla 24, 36, 5 aastat ja nüüd hakkavad need märkmed kehtima. Ja kuna büroopindade hindamine põhineb suurel määral täituvusel ja kontoripindade täituvus on üldiselt langenud, näete hinnangute langust. Nüüd on nendes büroohoonetes need pangatähtedega inimesed väga raskes olukorras, kus nad ei pruugi tingimata refinantseerida, sest kinnisvara väärtus on täna oluliselt madalam kui varem. Soovite ikkagi olla konservatiivne, isegi kui liigute nendesse lühiajaliste võlgade tüüpi olukordadesse.
Ashley:
See on suurepärane punkt, sest paljud… Me räägime siin palju eluasemelaenudest, kuid kommertslaenud, millest paljudel on õhupalli makse. Võimalik, et amortiseerite laenu eluea jooksul 15, 20 aasta jooksul, kuid laen on fikseeritud ainult viieks aastaks ja see võib tegelikult olla õhupallimakse. Teine investor, keda ma aitan, aitan tal praegu refinantseerida kahte kinnisvara, kus see oli fikseeritud viieks aastaks, ja ta peab pärast viie aasta möödumist laenu refinantseerima. see ei lähe isegi muutuvasse määra üle. Ta teeb seda praegu. Aga kui te läheksite ja ütlete: "Ma ostan praegu nii palju kui saan" ja panete kõik need kinnisvarad, mida ostate, nende viieaastase laenu alla viie aasta jooksul. aastat, kõik need laenud tuleb tagasi maksta täpselt samal ajal ja te peate neid kõiki refinantseerima. Ja mis siis, kui intressimäärad on hüppeliselt tõusnud? Ja nüüd on iga kinnisvara, mis teil on, need maksed suured.
Nägin sel aastal palju panku, kes pakkusid ärilisel poolel viis aastat, seitse aastat ja mõnikord isegi 10 aastat. Ma arvan, et investorina peate olema nende laenude tagasimaksmise aja osas strateegiline, sest mängu võivad tulla kõik need erinevad asjad ja te ei taha jääda kõigi nende laenudega, mida peate maksma. teil pole palju refinantseerimisvõimalusi, olgu põhjuseks see, et teie võlg sissetulekule on liiga suur, kas kaotasite W2 töökoha ja teil on raske refinantseerida, kas intressimäärad on nii kõrgeks tõusnud või laenunõuded on muutunud palju rangem või olete mõnes oma kinnisvaras vabu kohti, kus keegi ei taha seda laenu anda või muid selliseid asju. Olge kaubandusliku poolega ettevaatlik.
Kuid see pani mind mõtlema ühele õhupallimakse eelisele, kui töötasin selle investoriga selle tehingu kallal, kus mehel ei olnud vara ostmiseks sissemakseks piisavalt raha, nii et kuidas ta selle seadis, oli tema. läks panka, andis laenu, kuid siis andis teise laenu kinnisvarale, mida müüja finantseeris. See oli lõpuks umbes 80,000 50,000 dollarit ja siis ma arvan, et võib-olla tõi ta sissemakseks 50,000 80,000 dollarit. Ja ta tegi ainult intressimakseid, ma arvan, et see oli seitse aastat, võib-olla. Ja siis oli seitsme aasta lõpus müüjale õhupallimakse. Selle eeliseks oli see, et see sai müüja jaoks tehingu tehtud, nii et edasi liikudes sai ta ikkagi suure osa muudatusi inimesele võetud hüpoteegi pealt ja seejärel ka sellest XNUMX XNUMX dollarist, mille nad ise tõid. Ja siis rahastas ta müüja seda XNUMX XNUMX dollarit ja sai igakuiseid makseid seitsme aasta jooksul ning seejärel tehti õhupallimakse seitsme aasta lõpus.
Pank, kellel oli esimene laen, võimaldas sellel juhtuda, et tal tekkis kinnisvarale teine pandiõigus, sest numbrid olid mõistlikud ja kuumakse oli nii väike, et kinnisvara rahavoog suutis hõlpsasti katta hüpoteegi makse. pank ja makse müüjale finantseerimine. See on midagi, mida te tavaliselt eluruumide poolel ei näe, kus pank laseb teil minna ja saada teist kinnipidamisõigust või müüja rahastab sissemakse või laenab sissemakse jaoks raha, isegi kui see pole pereliikme või kellegi teise kingitus läheb teo peale. See on kindlasti üks vahend, kui tegelete laenu andmise ärilise poolega, kasutate seda müüja rahastamist, tehke õhupallimakse, et saaksite selle kinnisvara stabiliseerida, teil oleks piisavalt aega ja saaksite tagasi maksta. müüja rahastab, kui õitsemise maksetähtaeg on.
Tony:
See on osa sellest, mis teeb kinnisvarainvesteeringu nii lahedaks, et see võimaldab tehingu sõlmimisel lõputut loovust. Ja mida rohkem vestlusi teiste investoritega peame, seda rohkem struktuure ja hoobasid ning loovust näeme. Ja seni, kuni teie ja see teine selle tehingu teises otsas olev isik on õnnelikud ja te ei riku ühtegi seadust, siis see ilmselgelt toimib.
Üks viimane asi, Ash, mis meenus, kui mainisite, et kõik teie võlad ei lange sama täpselt sama aja jooksul ja teil on need lühiajalised võlakirjad, sama kehtib ka siis, kui olete pikaajaline. tähtajaline üürileandja. Kui proovite oma vabu kohti ajatada nii, et need ei toimuks korraga, muudate ka oma elu enda jaoks lihtsamaks.
Kui ma töötasin selle liisingufirmaga siin mõnda aega pärast ülikooli lõpetamist, nägin... Nad andsid meile iga vaba üksuse kohta lehed ja ütlesid: "Kui üürnik sõlmib kuuekuulise üürilepingu, siis siin on hinnad kuu. Kui nad sõlmisid seitsmekuulise üürilepingu, siis siin on see, mis see on. Siin on kaheksakuuline üürileping ja see on, mis see on. Ja te arvate, et 10-kuuline liising oleks odavam kui kuuekuuline rent, kuna üürileandja hoiab teid üksuses neli kuud kauem, kuid näete, et mõnikord oleks selle üksuse kuuekuuline rent 400 dollarit või 500 dollarit rohkem kui 10-kuuline liising. Ja kui ma küsisin, miks, vastasin ma: "Miks me võtame selle pikaajalise rendilepingu pealt rohkem tasu kui lühema tähtajaga rendilepingu puhul?" Ja nende põhjendus oli: "Meil on liiga palju üksusi, mille tähtaeg on kuuenda kuu jooksul, nii et me tahame proovida vähendada inimeste arvu, kes selle valiku valivad, ja lükata nad kolm või neli kuud välja, et saaksime oma vabu kohti ajastada. .” Ma lihtsalt arvasin, et see on tõesti huvitav asi, ja see tuli lihtsalt meelde, kui mainisite ka teie õhupallimaksete jahmatamist.
Ashley:
Jah, see on huvitav, sest siin Buffalos püüavad kõik üürilepingud kevadel lõpetada, sest talvel ei koli keegi. See juhtub siis, kui pakume teile 12-aastase üürilepingu asemel 15-kuulist liisingut ja anname teile väikese allahindluse, kui allkirjastate nii, et teie liising lõpeb kevadel või suve alguses, sest just siis kipuvad enamik inimesi kolida on kevadel. Ja keegi ei taha, et üürileping lõppeks talvel, sest kui keegi siiski välja kolib, on talvel palju raskem täita.
Tony:
Õige. Lihtsalt midagi, mis pähe tuli. Huvitavad mõtted. Hea küll, nii et see küsimus pärineb Bill Hallilt. Ja Bill ütleb: "Mul on maja, millele teen võib-olla pakkumise. See on eelnev sulgemine. Majaomanik on maha jäänud 19,000 XNUMX dollariga. Minu küsimus on selles, et kas ma panen selle pakkumise arvutamisel oma ülejäänud kulude hulka? Ma ei ole kunagi ostnud eelsulu, aga lubage mul lihtsalt selgitada, ja siis, Ash, annan selle teile üle.
Kui koduostja ostab kodu ja võtab pangast hüpoteegi, sõlmib ta selle pangaga lepingu, et öelda: "Ma maksan teile X dollarit kuus järgmise 15, 20, 25, 30 aastat." Ja kui koduostja jätab makseid tegemata või lõpetab maksete tegemise, alustab pank sundmüügi protsessi ja lõpuks võib pank selle inimese kodust välja visata, vara tagasi saada ja seejärel selle kinnisvara edasi müüa. turule tavaliselt kahjumiga.
Kuid enne majaomaniku väljaviskamist on mitu sammu. Ja eelnev sulgemine on samm vahetult enne seda, kui pank hakkab alustama kogu juriidilist protsessi, mille eesmärk on teid kodust välja visata, kus mõnikord püüavad inimesed müüa, et vältida seda, et sulgemine tabab nende rekordit. Ja see on pangale võit, sest kui nad suudavad vältida lühikeseks müügi olukorda, kus nad müüvad oma vara kahjumiga, siis ilmselgelt saab pank end ka selles olukorras säilitada. Just selline on vara sulgemise eelne protsess. Aga Ash, ma tean, et sa ütlesid, et ostsid vähemalt ühe kinnisvara, mis oli sundmüügile eelnevas protsessis, nii et ma arvan, et räägi meile sellest lugu. Ja siis pidite selle isiku maksed tasuma, enne kui saite kinnisvara osta?
Ashley:
Jah, nii et me tegime selle kinnisvaraga tegelemiseks teema. Kui te lähete tagasi ja kuulate Pace Morebe'i osa, milles ta oli, siis me rääkisime sellest natuke. Ja siis läheb ta ilmselgelt edasi teemasse, mis see on. Aga see on põhimõtteliselt siis, kui hakkate inimese laenumaksed enda kanda võtma. Laen jääb nende nimele, vara kantakse teie nimele ja nüüd olete maja omanik ja maksate nende nimel nende hüpoteegi. Kuid saate siiski osta vara sulgemise, ilma et teeksite tehinguid, mille alusel nad oma hüpoteegi üle võtavad.
Selle stsenaariumi korral jääb majaomanik maha 19,000 19,000 dollariga. Ja küsimus on järgmine: "Kas ma panen selle pakkumise arvutamisel oma ülejäänud kulude hulka?" Kui kavatsete selle kinnisvara osta sularahas, peate maksma 100,000 100,000 dollarit, kuid peate tasuma ka laenu summa, mis tuleb tasuda. Kui ostsite kelleltki, kes oli oma hüpoteegiga kinni jäänud, kellel ei olnud tagasimakseid ja ta oli oma maja eest võlgu 19,000 50,000 dollarit, kui te nende maja ostsite, tuleks see 79,000 XNUMX dollarit ära maksta. Selle stsenaariumi korral on neil lihtsalt XNUMX XNUMX dollarit maas. Võib-olla võlgnevad nad veel XNUMX XNUMX dollarit. Peaksite selle kogu XNUMX XNUMX dollarit maksma. Vahet poleks, kas see on tasumata või tuleb tasuda tulevikus, kogu see pandiõigus, kogu see hüpoteek tuleks tasuda, ükskõik mida.
Esimene küsimus oleks, kuidas teil selle kinnisvara ostmisel läheb? Kas ostate sularahas? Kas kasutate raske raha laenuandjat? Kas saate pangalt finantseeringut? Mis iganes see ka poleks, peate veenduma, et arvestate sellega, et peate tegema pakkumise, mis katab 19,000 XNUMX dollarit ja mis tahes ülejäänud laenujäägi.
Võite teha nn lühikeseks müügiks nn lühikese müügi, mille käigus peate pangaga tegelikult läbi rääkima, milline võiks olla ostuhind, et pank ei peaks tegema täielikku sulgemist; nad saavad osa oma kuludest tagasi. Tegelikult proovisime seda teha kõigepealt pangaga, mille tulemusel saime teemaga tegelema ja maksime selle hüpoteegi tagasi. Üritasime seda pangaga teha, kuid nad ei olnud eriti nõus läbirääkimisi pidama. Ja siis lõppes sellega, et me lihtsalt tegelesime teemaga ja lihtsalt hüpoteegimaksete ülevõtmine oli meie jaoks palju parem tehing. Ja lõpuks maksime võlgnetava raha sularahas ja saime inimesele hüpoteegi. Ja siis jätkasime iga kuu nende nimel hüpoteeklaenu maksmist. Sellel inimesel olid ka tagasimakstavad maksud, nii et me pidime tagasi maksma. Kui lähete ja saate rahastust eelsulgumiseks ja neil on 19,000 20 dollarit, mis on maksetähtaega ületanud, siis kui jätate 20% alla ja saate seejärel laenu, siis osa sellest XNUMX%, osa laenust olema selle ostuhinna suunas.
Kui teete oma pakkumise, on see 19,000 19,000 dollarit kaasatud. Kui te ei tee oma pakkumist, siis nad võtavad selle vastu ja lõpetate tehingu ning maksate ostuhinna pluss 19,000 XNUMX dollari, mille nad võlgnevad, tahate, et XNUMX XNUMX dollarit oleks pakitud sellesse, mille eest te kinnisvara ostate. See võib olla osa laenust, kui kavatsete kinnisvara laenuga osta.
Aga jah, te kavatsete selle kindlasti välja arvutada. Enamasti, kui te ei tee lühikeseks müüki, mille käigus peate pangaga läbirääkimisi, kui saate kasutada maakonna registreid või PropStreami või mõnda muud tasulist tarkvara, mis annab teile kinnisvararegistreid, saate aimu milline on hüpoteeklaenu jääk, kui on midagi maksetähtaega ületanud, mis... Tavaliselt väga supertäpset summat ei saa, see on pigem hinnang. Nende saadud laenude tähtaja ja intressimäära põhjal arvame, et see on praegu laenuvõlgnevus. Aga te saate mõõta ja näha, okei, ma olen huvitatud sellest kinnisvarast; Ma tean, et see läheb eelsulgumisele. Aga siis sa vaatad ja näed, okei, selle kinnisvara väärtus on ainult 200,000 250,000 dollarit, kuid nad on selle eest võlgu 10,000 XNUMX dollarit ja nad on selle eest veel XNUMX XNUMX dollari taga või midagi sellist. See võib hinnata, okei, ma pean tegema lühikeseks müügi, sest kinnisvara eest ei tasu nii palju rohkem maksta, kuna neil on kinnipidamisõigused, mis tuleb ära maksta. Aga kui numbrid töötavad ja saate ikkagi palju, siis jah, laske käia, käivitage numbrid ja veenduge, et arvutate kõik muud kulud.
Ja kui see on sunnitud sulgema, siis kontrollige kindlasti, kas kinnisvara kohta on ka muid kinnipidamisõigusi või kohtuotsuseid, nagu tagasimaksed. Nad ei saa oma hüpoteeklaenu maksta. Kas ka nemad maksavad oma makse? Väga oluline vaadata.
Tony:
Suur rike, Ashley. Ja jällegi on kinnisvarainvesteeringul nii palju nüansse. Ma tunnen, et see on tänase saate teema ja teades, okei, kas ma peaksin proovima seda teemat teha? Kas ma peaksin laskma sellel sulgeda ja seejärel proovima seda taustaprogrammist üles võtta?
Teine tehing, mille ma kunagi ostsin, oli lühikeseks müük. Ja ainult üks ettevaatus inimestele, kes kuulavad, on olla valmis selleks, et lühike müük võtab kaua aega. Minu tehing, see teine tehing, mille ma selle ostsin, oli kuude ja kuude vahel, kui ma pakkumise esitasin ja kui nad tegelikult tagasi tulid ja ütlesid jah, ja veel mitu kuud pärast seda, kui me tegelikult sulgesime, sest seal oli esialgne ostja, kes oli rivis, taganes see ostja. Siis tuli pank minu juurde ja ütles: "Hei, sa olid meie teine pakkumine järjekorras. Kas sa tahad seda võtta?" Ja siis kestis läbirääkimisprotsess igaviku, sest lihtsalt sellepärast, et müüja nõustub lühikese müügi käigus mingi summaga, peab pank ikkagi tagasi minema ja selle summa kinnitama ning see võib kesta terve igaviku. Lühimüügina ostes võite saada tõeliselt fantastilise tehingu, kuid olge valmis selleks, et enne finišisse jõudmist võib olla palju laulu ja tantsu.
Ashley:
Olgu, meie järgmine küsimus pärineb Kyle kaalult. "Kui palju maksate nende jaoks, kes omavad linnast väljas üüripinda, tavaliselt kinnisvara haldamise eest?" Tony, sul oli Louisiana kinnisvara. Mis oli kinnisvara haldamise tasu, mille te nende eest maksite? Sest need olid teie jaoks ebaolulised.
Tony:
See oli ausalt öeldes päris kallis. Ma arvan, et neil oli see 10% üürihinnast, kuid ülempiir oli 100 dollarit. Kõik ühikud, mis mul seal väljas olid, maksin ainult 100 dollarit ühiku kohta. Ja viis, kuidas ma oma lühiajalise rendifirma leidsin, oli see, et läksin sõna otseses mõttes lihtsalt Google'isse ja kirjutasin kinnisvarahaldusettevõtted, Shreveport, Louisiana; hunnik hüppas üles. Helistasin hulgale ja mul oli nimekiri küsimustest, mida tahtsin igal inimesel küsida. Olen üsna kindel, et need küsimused tulid just BiggerPocketsi foorumitest. Otsisin lihtsalt vorme, et leida, milliseid küsimusi kinnisvarahaldurile esitada. Ja mõned ei tulnud kunagi minuga tagasi, nii et see on ilmselgelt märk. Oli paar, kes pöördus minu poole, kellega mul oli telefonivestlusi.
Ja siis, kui ma läksin kinnisvara lähedale minema, kui lendasin Louisianasse, et tegelikult sulgeda, see, mis mulle kõige rohkem meeldis, palusin talt lihtsalt tassi kohvi. Ja ta saatis kellegi oma meeskonnast minuga kohtuma ja nad andsid mulle palju teadmisi kohalikust majandusest, kohalikust linnast ja sellest, mis toimib hästi kinnisvara renoveerimisel, et saada parimaid üüriväärtusi. Ja ma olin nendega väga avatud ja aus, et olin uus investor, aga otsisin kedagi, kellega koos kasvada. Ja nad olid sel ajal ka uued ja kasvasid, nii et nad olid sellega rahul. Aga jah, see oli tõesti lahe protsess, kuid see aitas mul selle õige leida, kui kasutasin BiggerPocketsi ja seejärel kohtusin inimestega.
Ashley:
Jah. Haldan oma kinnisvara alati ise. Ja siis palkasin kolm aastat tagasi kinnisvarahaldusfirma ja see oli minu esimene kogemus kinnisvarahaldusettevõttega. Ja nende tasu, kuna olin mina ja teine investor ning meie kahe vahel, kes oma kinnisvara neile tõime, saime hulgiallahindluse. Usun, et esimesel aastal oli see 5.5%. Tegime nendega just aastase lepingu.
Tony:
See on päris hea. 5.5%?
Ashley:
Jah. Ja siis oli see 25 dollarit hoone kohta kuus. Ja see hõlmas hädaabiteenistusi. Kui nädalavahetusel oli torustiku probleem, siis nad ei võtnud ületunnitasu ega midagi sellist, vaid iga kuu, iga hoone. Ühes 40 korteriga korterikompleksis on viis hoonet, nii et selle kinnisvara eest küsiti iga kuu 25 dollarit ühiku kohta, seejärel maksis dupleks 25 dollarit.
Siis oli liisingutasu ühe kuu üüri ulatuses. Ja siis hooldustasu, ma ei mäleta, mis see oli, kui alustasime, aga ma usun, et see oli 40 dollarit või võib-olla 45 dollarit tunnis mis tahes tehtud hoolduse eest. Ja siis oli veel paar muud… Sissetulekutasud võivad tegelikult ka palju kokku moodustada, seega veenduge, et küsite iga tasu suurust alates päevast, mil alustate, kuni päevani, mil pardalt lahkute ja lahkute. fondivalitseja.
Otsustasin hiljuti oma kinnisvarahaldusettevõttest lahkuda ja teha kõik majasiseselt. Võtsin tööle oma hooldajad, palkasin oma kinnisvarahalduri. Kuid ma rääkisin selle teise kinnisvarahaldusettevõttega. Ja nii ma lihtsalt võtsin nende meili üles ja kasutan neid näidetena, vaatan läbi ka mõned nende tariifid, kuid selle esimese kinnisvarahaldusettevõttega, mida kasutasin pärast esimest aastat, teist aastat, tõstsid nad seda 6.5%, ma usun, haldustasu. Ja siis ma arvan, et hooldus suurenes 50 dollarini tunnis, võib-olla hoolduse eest. Ja siis ma arvan, et muudes tasude osas ei toimunud muid muudatusi.
Aga see teine kinnisvarahaldus, võrdluseks Buffalo piirkonnaga, oli see, mida nad mulle pakkusid, et nende kinnisvara haldamise tasu on 10%, mis on sama, kui teil pole… Kui teil ei ole palju kinnisvara , kui te hulgihinda ei saa, nõudis eelmine kinnisvarahaldusettevõte teistelt inimestelt 10%. Laadimistasu on 895 dollarit ühiku kohta. See hõlmab reklaami, näitamisi, üürnike läbivaatusi ja rendidokumentide genereerimist. Ja siis võetakse hooldusteenuste eest arve hinnaga 52.50 dollarit tunnis minimaalselt ühe tunniga ja arveldatakse 15-minutilise sammuga pärast esimest tundi. See oli nende tasu põhitõdesid.
Ma arvan, et see on turgude lõikes kindlasti erinev. Ja ma 100% arvan, et odavaim tee ei ole alati parim. Nii nagu töövõtjate kasutamine, ei ole odavaim alati parim. Ma mõtlen sageli, okei, nii et ma maksin oma kinnisvara eest seda väga soodusprotsenti, kus teised investorid maksid palju suuremat protsenti, see 10% kuni 12%, ilmselgelt olid nende osakud ettevõttele rohkem väärt, kuna neile maksti. palju rohkem, nii et ma ei tea, kas see kajastab mõnda tüüpi teenust. Aga võib-olla mitte üldse, vaid mõned neist asjadest, millele mõelda.
Ja siis ka hooldusteenused, et mis hooldust nad tegelikult majasiseselt teevad? Üks asi, mida ma tavaliselt palju nägin, oli hooldustehnika väljalülitamine, tunni või muu tasu võtmine, et olukorda hinnata, ja seejärel saadeti see tegelikule torumehele või muule sellisele. Minult nõutakse tasu selle eest, et keegi seda vaataks, ja siis selle eest, et tegelik inimene tuleks asja parandama. Selle jaoks, mida ma praegu teen, on meil mõõdikud seatud. Kui saabub hooldustaotlus ja tegemist on torustiku probleemiga, mis ei seisne mitte tualetis töötavas või segisti lekimises, vaid millekski muuks kui väga lihtsaks torutöödeks, saadetakse töökäsk meili teel otse meie sanitaartehniliste seadmete müüjale ning nad koostavad ajakava ja määravad selle. üles ja siis nad lähevad. Ma arvan, et on väga oluline mõista, kuidas nende süsteemid ja protsessid töötavad ka kõigis aspektides, isegi mitte ainult hoolduse osas, et teile ei makstaks kõigi nende pisiasjade eest arveid, kuna neil on kogu see protsess.
Veel üks asi, mis tuli jutuks, oli see, et enne kinnisvarahaldusfirmast lahkumist hakkasime palkama oma inimesi, et teha käivet majasiseselt, sest nad lähevad kinnisvarahaldusfirmaga lihtsalt nii kulukaks, kui nad seda teevad. Ja pärast seda, kui tegime ettevõttesisese käibe, saatsid nad hooldustehniku kinnisvara üle vaatama. Ja meile esitati arve selle eest, et ta tuleks selle üle vaatama ja veenduma, et see on rendivalmis, kuid me olime juba palganud oma töövõtjad, et see üüriks valmis saada. Ja see oli lihtsalt järjekordne tasu, mida nad meilt raha teenimise eest küsisid. Kuid teadke ka iga väiksemat tasu, mis sellest välja võib tulla. Ja vabandust, ma tean, et jätkan ja jätkan.
Tony:
Ei, ei, jätka.
Ashley:
Teine asi on korduvad kontrollid. Ma arvan, et võib-olla kaks aastat kinnisvarahaldusfirmas saatsid nad kõigile omanikele teate, et nüüd nõuame kõigilt oma vara ülevaatust, ma arvan, et see oli kord poolaastas. Ja me saadame tehnika välja. Ülevaatus läheb maksma 70 dollarit. Paneme kirja ennetava hoolduse asjad, mis üldiselt kõlab suurepärase ideena. 40 korteriga kompleksi puhul polnud see tõesti hea idee. Nad läksid läbi ja need korterid on päris hästi tehtud, kõik niisugused ja läheksid läbi ja siis annaksid meile… Meilt küsiti 70 dollarit ühiku kohta, mis oli palju, kui teil on terve hulk kortereid. Ja siis nad ütlesid ka: "Olgu, need suitsuandurid tuleb panna, see GFI tuleb paigutada," kõik asjad, mis on ohutusprobleemid. Kuid probleem oli selles, et nad küsisid meilt tariife... Me võiksime minna Lowe'sse ja osta selle. Kui vahetate 20 suitsuandurit, lähete Lowe's, Home Depot pakkumisruumi ja pakute need 20 suitsuandurit palju odavamalt.
Kui saate aru materjalikuludest, kui teilt kinnisvarahaldusfirmalt materjalide eest tasu võetakse, kas nad saavad selle pealt allahindlusi? Erinevad sellised asjad. Tõesti, seal on palju, mida ma võiksin jätkata ja jätkata selle kohta, mida olen aastate jooksul õppinud arvete ja tasude ja kulude kohta, mis kõik kokku summeeruvad ja on seotud kinnisvarahaldusettevõtetega. Ja kui nad teevad head tööd, on see 100% seda väärt.
Tony:
Jah, Ash, sa tõid välja nii palju häid punkte. Kuid see on ausalt üks põhjusi, miks pikaajalist rentimist võib mõnikord olla raske kasumlik olla, kuna teie kinnisvarahaldurid koguvad tasud. Tõesti, ma lõpetasin ühe oma peaministri lepingutest. Mul oli õigus, kinnisvara haldamine oli 100 dollarit kuus. Liisingutasu oli odavam, kui te ütlesite. Meie oma oli ainult 350 dollarit. Ja kui ma õigesti mäletan, oli see üksus välja üüritud 1,200 või 1,300 dollari eest kuus, seega veidi rohkem kui 1/3 ühe kuu üürist.
Kuid üks muu juhtum oli see, et kinnisvarahaldusfirmale kuulus ka nende hooldusfirma. Ja nad andsid meile alati võimaluse: "Hei, siin on tsitaat meilt. Kui soovite saada väliseid hinnapakkumisi, olete teretulnud. Kuid olete tööga hõivatud ega taha kulutada aega, et helistada neljale erinevale torumehele, et saada hinnapakkumist vahatihendi vahetamise kohta, nii et öelge lihtsalt: "Hei, hoolitsege selle eest ise." avastasime, et kui proovisime teisi hindu otsida, olid kinnisvarahalduri hinnad tavaliselt kallimad, kuid see oli mugavus, mis võimaldas neil seda suurendada. Kuna ka sina pead mõtlema, et kui nad võtavad sinult ainult 100 dollarit ühiku kohta, pole see märkimisväärne rahasumma.
Ashley:
Seda seetõttu, et olete nii harjunud lühiajalise [kuuldamatu 00:42:21] 30%-ga.
Tony:
Jah, 30%. Kuid mõelge lihtsalt, kui proovite luua ettevõtet ja iga kinnisvara, mille ühiku kohta toote, on ainult 100 dollarit, on teil vaja palju, et see oleks edukas ettevõte, mis tegelikult maksab arveid, nii et nad peavad leidma viise, kuidas see nende jaoks rahaliselt tööle panna. Ja teine asi, mis pähe tuli, olen selle ka siit järele vaadanud, minu kinnisvarahaldur tegi meile nn omanikukonto, mis oli põhimõtteliselt 500 dollari suurune kinnipidamine või reservkonto. Ja see 500 dollarit pidi katma kõik kulud, lihtsalt selleks, et kontol oleks alati raha võimalike kulude katteks. Kui nad pidid, mis iganes, välja vahetama suitsuanduri või mis tahes hooldusremonti, ei tahtnud nad seda raha ette kanda. Ja nende lahendus sellele oli tagada, et selle omaniku kontol oleks alati vähemalt 500 dollarit.
Ja meil oli kaks võimalust selle raha sinna panna. Võiksime lihtsalt kirjutada tšeki, 500 dollarit, ja panna sinna korraga või nad arvavad maha 50 dollarit kuus, kuni jõuavad selle 500 dollarini. Mõelge sellele, et kui te seda teed lähete, siis mitte ainult ei maksa te oma kinnisvara haldustasu eest 100 dollarit kuus, vaid võtate nüüd ka 50 kuu jooksul lisaks 10 dollarit kuus, nii et maksate nüüd tõesti 150 dollarit. kuu oma kinnisvara haldamiseks. Ja öelge, et tegite ainult tasaarveldust või öelge, et teil on niikuinii ainult paarsada dollarit kuus kasumit ja see 50 dollarit muudab aasta jooksul palju. Lugege kindlasti oma peaministri lepingud läbi ja saage tõeliselt hea arusaam erinevatest kuludest.
Ashley:
Ja lõpuks saate selle 500 dollarit tagasi. Kui lahkute kinnisvarahaldusettevõttest, annavad nad teile need reservfondid tagasi. Peate seda pidama säästukontoks, mis ei paku teile huvi.
Tony:
Jah.
Ashley:
Aga see on huvitav, et nad lubasid teil selle teatud aja jooksul maksta, sest kui me seda tegime, tuli kõik maksta... See oli osa pardatasust, mis tuli ette maksta. Ja seda on hea tõstatada, Tony, sellele mõelda. Olgu, ostate selle kinnisvara, olete oma raha sissemakse sisse kandnud, võib-olla taastusravi tasumiseks, ja võib-olla on teil rahapuuduses. Kas olete veendunud, et teil on nende jaoks need reservid?
Tänan teid nii palju, et esitasite täna suurepäraseid küsimusi. Nagu alati, võite minna aadressile biggerpockets.com/reply ja jätta meile küsimuse. Või võite libiseda minu ja Tony DM-idesse aadressil Wealth from Rentals või Tony J. Robinson. Kohtume kolmapäeval koos külalisega.
Vaata podcasti siit
Selles episoodis me katame
- Kuidas leida PARIM kinnisvarahaldusettevõte teie rentimise eest
- Kinnisvara haldamise tasud ja kuidas kulusid madalal hoida
- Miks sa PEAD kindlustage oma vara taastusravi faasis
- Kuidas kasutada õhupallimaksed teie eeliseks (ja vältige suuremat riski!)
- Mida peate enne teadma ostmine a eelnevalt sundkorras vara
- And So Palju rohkem!
Kasutama RentSavvy, ainus üleriigiline üürniku paigutusteenus, mis võimaldab üürikinnisvara kiiresti ühe kindla tasu eest täita.
Lingid saatest
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? E-post:
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- EVM Finance. Detsentraliseeritud rahanduse ühtne liides. Juurdepääs siia.
- Quantum Media Group. IR/PR võimendatud. Juurdepääs siia.
- PlatoAiStream. Web3 andmete luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :on
- :on
- :mitte
- : kus
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 kuud
- 15%
- 20
- 20 aastat
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Võimalik
- MEIST
- aktsepteerima
- konto
- raamatupidamine
- täpne
- omandatud
- üle
- tegelik
- tegelikult
- lisama
- Täiendavad lisad
- aadress
- reguleeritav
- edasijõudnud
- ADEelis
- reklaam
- nõuanne
- Liitunud
- pärast
- jälle
- agentuur
- Agent
- tagasi
- lepingud
- eespool
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- võimaldab
- juba
- Ka
- alati
- summa
- an
- analüüs
- ja
- Teine
- vastus
- mistahes
- enam
- midagi
- Korter
- korterid
- õun
- hindama
- heaks kiitma
- OLEME
- PIIRKOND
- ümber
- AS
- aspektid
- hinnata
- seotud
- At
- publik
- autor
- vältima
- tagasi
- tagatud
- Taustaprogramm
- kott
- Saldo
- Pank
- Pangad
- põhineb
- Põhimõtteliselt
- Alused
- BE
- sest
- muutub
- saada
- olnud
- enne
- nimel
- taga
- on
- Uskuma
- kasu
- BEST
- Parem
- vahel
- pakkumine
- Suur
- arve
- arvete
- Arved
- Natuke
- Õitsema
- sinine
- juhatus
- piir
- laenama
- mõlemad
- ostnud
- bränd
- Murdma
- Lagunema
- Purustamine
- BRIDGE
- tooma
- Toomine
- maakler
- tõi kaasa
- Pühvel
- ehitama
- Ehitus
- Kobar
- põletamine
- äri
- hõivatud
- kuid
- ostma
- OSTJA..
- Ostmine
- by
- arvutama
- arvutamisel
- helistama
- kutsutud
- tuli
- CAN
- Saab
- kork
- kapital
- auto
- mis
- ettevaatlik
- Raha
- rahavool
- rahahoidmine
- püütud
- põhjustatud
- põhjuste
- ettevaatust
- ettevaatlik
- muutma
- Vaidluste lahendamine
- tasu
- laetud
- laadimise
- odav
- odavam
- kõige madalama
- kontrollima
- Vali
- Linn
- lähedal
- suletud
- Co-Host
- Kohv
- kolledž
- COM
- Tulema
- tuleb
- tulevad
- kaubandus-
- Ettevõtted
- ettevõte
- võrdlema
- keeruline
- Konverents
- konservatiivne
- Arvestama
- ehitus
- jätkas
- jätkates
- leping
- Töövõtja
- töövõtjad
- kontrollida
- mugavus
- vestlused
- jahe
- Maksma
- kulukas
- kulud
- võiks
- maakond
- Paar
- kursus
- cover
- katmine
- kaetud
- kaaned
- Loominguline
- loovus
- kriis
- Tass
- Praegune
- Praegu
- lõigatud
- tants
- päev
- Päeva
- tegelema
- Pakkumised
- Võlg
- otsustatud
- vaikimisi
- kindlasti
- DID
- erinevus
- erinev
- raske
- otse
- Allahindlus
- soodustust
- arutama
- Ekraan
- do
- dokument
- ei
- Ei tee
- teeme
- dollarit
- tehtud
- Ära
- alla
- kaks
- ajal
- iga
- Varajane
- lihtsam
- kergesti
- lihtne
- sööma
- majandus
- serv
- kumbki
- teine
- avarii
- lõpp
- Lõputu
- lõppeb
- piisavalt
- piisavalt raha
- tagama
- tagades
- Sisse
- Kogu
- tervikuna
- episood
- omakapital
- eriti
- kinnisvara
- hinnata
- Eeter (ETH)
- Isegi
- lõpuks
- KUNAGI
- Iga
- igaüks
- kõik
- näide
- näited
- kulud
- kallis
- kogemus
- Kogemused
- Selgitama
- avatud
- ulatus
- lisatasu
- nägu
- õiglane
- Langema
- vale
- pere
- fantastiline
- kaugele
- talu
- kraan
- tasu
- tundma
- Tasud
- vähe
- täitma
- täitmine
- Lõpuks
- rahastama
- finants-
- finantskriisi
- rahaliselt
- finantseerimine
- leidma
- lõpetama
- Tulekahju
- esimene
- Esimest korda
- viis
- Määrama
- fikseeritud
- flat
- Flip
- Peegeldab
- voog
- eest
- igavesti
- vormid
- Õnneks
- Foorumid
- edasi
- avastatud
- neli
- Alates
- esi-
- täis
- fond
- raha
- tulevik
- Üldine
- teeniva
- põlvkond
- saama
- saamine
- GFI
- kingitus
- Andma
- annab
- andmine
- Go
- Goes
- läheb
- läinud
- hea
- tubli töö
- suur
- Kasvama
- Kasvavad
- Kasvab
- külaline
- mees
- olnud
- Saal
- juhtuda
- juhtus
- Juhtub
- juhtub
- õnnelik
- Raske
- Olema
- võttes
- he
- juhataja
- kuulama
- aitama
- aitas
- aidates
- siin
- siin
- Kõhklus
- varjatud
- Suur
- kvaliteetne
- rohkem
- kõrgelt
- teda
- palkama
- Töökohad
- tema
- Tulemus
- lööb
- hoidma
- omamine
- omab
- Avaleht
- kodudepoo
- Ausalt
- loodetavasti
- tund
- maja
- maja
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- tohutu
- sada
- i
- Ma teen
- idee
- ideid
- if
- oluline
- in
- lisatud
- hõlmab
- tulu
- Suurendama
- kasvanud
- tööstus
- odav
- info
- esialgne
- sees
- teadmisi
- Inspiratsioon
- selle asemel
- kindlustus
- huvi
- INTRESS
- Intressimäärad
- huvitatud
- huvitav
- sisse
- investeerimine
- investeering
- investor
- Investorid
- probleem
- küsimustes
- IT
- ITS
- töö
- teekond
- lihtsalt
- ainult üks
- hoidma
- pidamine
- hoitakse
- lüüa
- Laps
- Teadma
- Teades
- maaomanik
- suur
- viimane
- pärast
- Seadused
- õppinud
- õppimine
- liising
- kõige vähem
- Lahkuma
- lahkus
- Õigus
- Laenuta
- laenuandja
- laenud
- vähem
- võimendav
- LG
- vastutus
- elu
- valgus
- nagu
- joon
- vooderdatud
- nimekiri
- Kuulamine
- vähe
- Elab
- laadimine
- laen
- Laenud
- kohalik
- kohapeal
- Pikk
- kaua aega
- pikaajaline
- enam
- Vaata
- Vaatasin
- otsin
- kaotus
- kadunud
- Partii
- Louisiana
- armastus
- Madal
- vähendada
- õnn
- tehtud
- hooldus
- Enamus
- tegema
- raha
- TEEB
- Tegemine
- juhtima
- juhtimine
- juht
- Juhid
- palju
- Turg
- materjal
- materjalid
- küsimus
- max laiuse
- mai..
- keskmine
- vahendid
- Vastama
- koosolekul
- liige
- mainitud
- menüü
- Meetrika
- võib
- meeles
- miinimum
- minut
- protokoll
- vigu
- Leevendada
- raha
- kuu
- igakuine
- kuu
- rohkem
- hommik
- Hüpoteek
- hüpoteegid
- kõige
- Motiveerimine
- suu
- liikuma
- käike
- liikuv
- palju
- mitmekordne
- peab
- vastastikune
- my
- nimi
- Üleriigilised
- tingimata
- Vajadus
- vaja
- vajadustele
- tasaarveldus
- mitte kunagi
- Uus
- New York
- äsja
- järgmine
- ei
- normaalne
- märkused
- Märka..
- nüüd
- number
- numbrid
- hõivatus
- of
- maha
- pakkuma
- pakutud
- pakkumine
- Office
- sageli
- Hästi
- on
- Pardal
- kunagi
- ONE
- ones
- ainult
- avatud
- Arvamused
- valik
- Valikud
- or
- et
- Muu
- meie
- välja
- väljaspool
- üle
- võlgu
- enda
- omanikuks
- omanikud
- tempo
- makstud
- osa
- partner
- minevik
- Maksma
- pöörates
- makse
- maksed
- Inimesed
- protsent
- teostatud
- periood
- inimene
- isiklik
- faas
- telefon
- valima
- tükk
- Koht
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängima
- mängija
- palun
- Veevärk
- pluss
- podcast
- Saated
- Punkt
- võrra
- Poliitika
- poliitika
- portfell
- omamine
- post
- pre
- valmis
- ilus
- eelmine
- hind
- Hinnad
- Peamine
- põhimõte
- tõenäoliselt
- Probleem
- protsess
- Protsessid
- tulutoov
- kasum
- omadused
- kinnisvara
- kaitstud
- anda
- ostma
- ostetud
- Ostud
- ostmine
- Lükkama
- panema
- Putting
- küsimus
- Küsimused
- Kiire
- kiiresti
- tsitaat
- quotes
- valik
- määr
- Rates
- jõudma
- Lugenud
- Lugemine
- valmis
- reaalne
- kinnisvara
- tõesti
- põhjus
- põhjustel
- hiljuti
- tunnistama
- soovitama
- rekord
- andmed
- vähendama
- kajastama
- tagastama
- võõrutusravi
- suhteline
- asjakohane
- meeles pidama
- Rent
- üürid
- tagasi maksta
- asendama
- vastus
- Aruandlus
- esindama
- taotleda
- nõudma
- Nõuded
- Reserv
- reservid
- elamu-
- REST
- tagasikäik
- läbi
- Arvustused
- RGB
- õige
- Oht
- riskide
- Riskantne
- ruum
- ümber
- Marsruut
- ROW
- Vaibad
- jooks
- jooksmine
- ohutus
- Ütlesin
- müük
- Müügimees
- sama
- Hoiused
- säästuarve
- nägin
- ütlema
- ütlus
- ütleb
- Skaala
- stsenaarium
- stsenaariumid
- ajakava
- Otsing
- Teine
- tagatud
- vaata
- nägemine
- nähtud
- müüma
- Müük
- saatma
- saatmine
- tunne
- Saadetud
- teenus
- Teenused
- komplekt
- seade
- seitse
- Jaga
- ta
- kuur
- ostud
- kauplused
- Lühike
- lühiajaline
- peaks
- näitama
- NÄITAMISED
- külg
- kirjutama
- allkirjastatud
- märkimisväärne
- märgatavalt
- Märgid
- sarnane
- lihtne
- ühekordne
- olukord
- olukordades
- SIX
- kuues
- Slaid
- Suits
- So
- tarkvara
- tahke
- lahendus
- mõned
- Keegi
- midagi
- laul
- Varsti
- allikas
- Ruum
- tühikud
- spetsialiseeruma
- konkreetse
- kulutama
- Sponsorite
- Sponsorid
- Spotify
- kevad
- stabiliseerima
- Stage
- täht
- algus
- alustatud
- algab
- riik
- Riigimajand
- jääma
- Samm
- Sammud
- Veel
- Peatab
- Lood
- Lugu
- Strateegiline
- Strateegiliselt
- Strateegia
- rangem
- Võitlemine
- teema
- esitatud
- edukas
- selline
- suvi
- super
- üllatusi
- süsteemid
- Võtma
- võtnud
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- Ülesanne
- Maksud
- meeskond
- tech
- üürnik
- termin
- tingimused
- kui
- tänama
- tänan
- et
- .
- Põhitõed
- Tulevik
- teave
- oma
- Neile
- teema
- ennast
- SIIS
- Seal.
- Need
- nad
- asi
- asjad
- mõtlema
- see
- Sel aastal
- need
- kuigi?
- arvasin
- kolm
- Läbi
- läbi kogu
- aeg
- ajakava
- korda
- Kapslid
- pealkirjad
- et
- täna
- tänane
- kokku
- Tualett
- tonn
- Tony
- liiga
- võttis
- tööriist
- teema
- Summa
- raske
- suunas
- traditsiooniline
- Ümberkirjutus
- üle
- proovitud
- vallandada
- reis
- tõsi
- püüdma
- käive
- Kaks korda
- kaks
- tüüp
- tüüpiline
- tüüpiliselt
- ei suuda
- all
- mõistma
- mõistmine
- üksus
- üksused
- kuni
- Uudised
- us
- kasutama
- Kasutatud
- kasutamine
- tavaliselt
- Hindamine
- Valuutavad väärtused
- väärtus
- Väärtused
- müüja
- Versus
- väga
- VET
- Video
- tahan
- tagaotsitav
- tahab
- oli
- WAX
- Tee..
- kuidas
- we
- Jõukus
- webp
- Kolmapäev
- nädal
- nädalavahetus
- teretulnud
- Hästi
- läks
- olid
- M
- Mis on
- mis iganes
- millal
- millal iganes
- samas kui
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- kogu
- miks
- laiem
- will
- valmis
- võitma
- talv
- koos
- jooksul
- ilma
- imeline
- puit
- Töö
- töötas
- töö
- töötab
- väärt
- oleks
- annaks
- Pakendatud
- kirjutama
- kirjalik
- Vale
- X
- aasta
- aastat
- jah
- eile
- veel
- york
- sa
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet