Arvamus: see California ülemkohtu juhtum võib leevendada eluasemepuudust kõikjal

Arvamus: see California ülemkohtu juhtum võib leevendada eluasemepuudust kõikjal

Ajatempel: 8. jaanuar 2024 6:00
Allikasõlm: 3053944

9. jaanuaril arutab USA ülemkohus juhul Californiast pärit George Sheetzist, kes taotles luba ehitada maja oma maale El Dorado maakonnas ja sai 23,420 XNUMX dollari suuruse liikluse leevendamise tasu. Vastuväiteid sellele, et dollari summa ja tema perekonna tegelik mõju piirkonna liiklusele ei ole seotud, maksis Sheetz tasu, kuid pöördus õigussüsteemi poole. Sheetz vs. El Dorado maakond Californias käsitleb vaid väikest osa osariigi eluasemekriisist. Sellegipoolest on see oluline miljonite inimeste jaoks, kes ei leia siin ja paljudes teistes osariikides taskukohaseid kodusid.

Kui "mõjutasud" on vabastatud linna või maakonna suurenenud kuludest, mis uue maja või arenduse tõttu tekivad, võivad tasud teha enamat kui esitada kellelegi ebaõiglase arve – need võivad ka vähendada elamuehitust. Riigis, kus kodude nappus on toonud kaasa kõrged hinnad, on see olulisem, kui arvate.

Arendajad peaksid loomulikult oma õiglase osa maksma. Kui ehitustasud ei suuda katta uue arendusega seotud suurenenud avalike teenuste kulusid, kasutavad valitud ametnikud ja valijad nende kulude katmiseks või vältimiseks muid vahendeid. Nad võivad kehtestada kasvupiiranguid või muid välistavaid tsoneerimispoliitikaid, et blokeerida uute kodude ehitamist, selle asemel, et nõustuda projektidega, mis toovad kaasa kõrgemaid makse või halvenenud teenuseid.

Näeme selle kohta laialdasi tõendeid, kui paikkonnad võtavad vastu eeskirjad, nagu ühepere tsoneerimine, minimaalse krundi suuruse nõuded ja esteetilised nõuded, mis tagavad, et saab ehitada ainult kalleid eluasemeid, mis toovad kaasa kõrgemaid kinnisvaramakse.

Õigesti seatud mõjutasud pakuvad arengule võimaluse tasuda ja vähendavad poliitilist survet vajaliku kasvu vastu. Kohalikud uuringud on leidnud, et asjakohaselt määratud tasud on seotud suurenenud ehitus äärelinna piirkondades.

Kuid kui tasud on seatud meelevaldselt kõrgele, vähendavad need uute kodude ehitamist ja suurendavad riigi eluaseme taskukohasuse probleeme, põhjustades pinget üürnike ja uute kodude ostjate jaoks.

Riigikohus leidis 2013. aastal, et kõikidel loatasudel peab olema oluline seos arenduse tegeliku mõjuga linna või maakonna teenustele ning ligikaudu proportsionaalne hinnasilt. See vähendab mõistlikult riski, et tasud takistavad arengut.

Mõnes osariigis, näiteks Floridas, läheb kohtupraktika veelgi kaugemale, nõudes, et tasudega rahastataks ainult infrastruktuuri, mis teenindab konkreetseid arendusi, mille eest need maksustati. Mitte juhuslikult on Florida oma rahvastikku näinud kasvab rohkem kui kaks korda kiiremini kui riik tervikuna, peegeldades seda avatus uutele kodudele ja suhteliselt õiglased hinnad võrreldes suure osaga ülejäänud riigist.

Kuid teistes osariikides, sealhulgas Californias, Marylandis, Washingtonis ja Arizonas, on kohtud teinud erandi ülemkohtu proportsionaalsuse põhimõttest, lubades kõrgemaid tasusid, kui need on seadusega kehtestatud. Sheetzi juhtum kontrollib, kas see erand on põhiseaduspärane.

Üks osa kärpimise põhjendusest on see, et valijatel on abinõu ülemääraste hinnangute vastu hääletuskasti juures. Teoreetiliselt võivad nad vastutavad seadusandjad välja hääletada.

Igasugune väide, et valijad seda tegelikult suudavad ja teevad, on aga kahtlane. Elamuarendajad moodustavad väikese osa kõigist valijatest. Tulevased koduostjad või -üürijad – need, kes vajavad omavalitsusi, et ergutada, mitte takistada kodu ehitamist – ei pruugi tasude kindlaksmääramise ajal isegi hääletada ega elada jurisdiktsioonis. Teisest küljest hääletavad tõenäoliselt need inimesed, kellel on juba läheduses kodud, ja nad kipuvad kasvule vastu seisma: nende vara väärtus tõuseb, kui kõrged tasud hoiavad eluasemete pakkumise madalal.

Eluaseme taskukohasuse kriis on tõeline. Eelkõige kalifornlased peaksid mõistma lihtsat pakkumise ja nõudluse arvutamist, mis süvendab kodutust ja paneb osariigi seitse linna (või metroopiirkonda) riigi kümne kõige kallima hulka. vastavalt US News and World Reportile. Kui ja kus osariigi kohtud lubavad kohalikel poliitikutel toitlustada oma jõukamaid valijaid, nõuda üüratuid mõjutasusid ja muul viisil uutest kodudest eemale hoida, siis olukord ei parane.

Ülemkohus peaks tegema El Dorado maakonna tasude kohta otsuse 2024. aasta esimesel poolel. Õiguslik väide, et kõikidele mõjutasudele, olenemata sellest, kes need määrab, peaksid kehtima samad tingimused, on tugev. Ja üleriigilise eluasemekriisi ajal on majanduslik väide riigi ja kohalike tavade vastu, mis halvendavad eluaseme taskukohasust ja takistavad vajalikku eluaseme tootmist.

Charles Gardner on George Masoni ülikooli Mercatuse keskuse advokaat ja teadur. Emily Hamilton on Mercatuse Urbanity Projecti direktor.

Ajatempel:

Veel alates LA Times RE