Kui palju hüpoteeke teil võib olla?

Selles artiklis

Kas olete kunagi mõelnud, kui palju hüpoteeke teil korraga võib olla? 2009. aastal Fannie Mae uuendas sama laenuvõtja poliitikat, muutes tavapäraste hüpoteeklaenude maksimaalset arvu ühel inimesel neljalt kümnele. Siiski võib kvalifitseeruda ja leida laenuasutust, mis annab teile rohkem kui neli, olla keeruline. 

Selles postituses arutame, mida selleks vaja on omada mitut hüpoteeki (kaasa arvatud näide), mitme hüpoteegi plussid ja miinused ning nende haldamine.

Kinnisvarasse investeerimine mitme hüpoteegiga

Kuigi võite võtta kuni kümme hüpoteeklaenu, muutuvad nõuded rangemaks pärast neljandat. Siin on kõrvuti võrdlus:

	Hüpoteegid 1–4	Hüpoteegid 5–10
Krediidiskoori skoor	Minimaalne krediidiskoor 670 (620+ teie esimese hüpoteegi puhul).	Minimaalne krediidiskoor 720+.
Laenu ja väärtuse (LTV) suhe	80% või vähem.	Tavaliselt 80% või vähem.
Sissemaks	Tavaliselt 20%.	Kinnisvarainvesteeringutele 25%, mitmepereelamutele 30%.
Nõutavad maksudeklaratsioonid	W-2 või tõend maksudeklaratsioonide kohta, mis näitavad kogu kinnisvara ühe aasta renditulu.	Tõend maksudeklaratsioonide kohta, mis näitavad kogu kahe aasta üüritulu kõikidelt kinnisvaradelt.
Hilinenud maksete piirangud	Hilinenud hüpoteeklaenumakseid ei soovitata.	Viimase aasta jooksul ei ole ühelgi kinnisvaral lubatud hüpoteegi hilinenud makseid maksta.
Nõutavad lisadokumendid	Varade ja kohustuste aruanne ning finantsaruanded olemasolevate kinnisvarainvesteeringute kohta.	Varade ja kohustuste aruanne ning finantsaruanded kõigi olemasolevate kinnisvarainvesteeringute kohta.
Täiendavad finantsnõuded	N / A.	Tõend kuue kuu sularahareservide kohta põhisumma, intresside, maksude ja kindlustuskaitse (PITI) jaoks iga kinnisvara jaoks.

Ostlemisel küsige hüpoteeklaenuandjatelt nende täiendavaid laenunõudeid, kui neid on. 

Mitme hüpoteegi eelised

Mitme hüpoteegi omamine sellel on mitmeid eeliseid, sealhulgas:

• Rohkem üüritulu: Mida rohkem kinnisvara välja üürite, seda suurem on teie üüritulu. Üks tripleks võib tuua teile 3,000 dollarit kuus ja viis 15,000 XNUMX dollarit kuus. 
• Lihtsam saavutada FIRE: Rohkem kinnisvara ja suurem tulu tähendab ka seda, et saate saavutada rahalise sõltumatuse ja minna ennetähtaegselt pensionile (FIRE). 
• Suurem ja mitmekesisem portfell: mitme kinnisvara omamine võimaldab teil laieneda erinevatele linnaosadele ja turgudele. Võite avastada, et teie portfelli mõned aspektid toovad paremat tulu kui teised, ja otsida võrreldavaid omadusi. 
• Rohkem maksusoodustusi: kinnisvarainvestorid saavad üürikinnisvara omamisel nautida täiendavaid maksusoodustusi, sealhulgas amortisatsiooni ja kulude eraldamist. Need võivad aidata teie maksukoormust vähendada. 
• Kombineerimise võimalus: kui teil on sama laenuandja või kindlustusfirma kaudu mitu hüpoteeklaenu, saate mõnikord kõik oma maksed üheks makseks ühendada, muutes jälgimise lihtsamaks. 

Mitme hüpoteegi võtmise tüsistused

Mitme hüpoteegi haldamisel võivad olla ka varjuküljed:

• Suurem kaotuse potentsiaal: Mida rohkem kinnisvara teil on, seda rohkem on teil kulutusi. Üüritulust saate kasu saada, kuid ainult seni, kuni teil on üürnikke, kes on nõus soovitud üüri maksma ning vabad kohad, versiooniuuendused ja ümberehitused söövad teie kasumi ära. 
• Raskem hallata: Kümne kinnisvara haldamine võtab tavaliselt rohkem aega kui kaks. Peate varuma lisaaega või palkama üürikinnisvarahalduri, kes seda teie eest teeb.
• Nõuab Ekspertiisi: Ruumi või dupleksi alumise poole rentimine ei eelda, et peaksite olema asjatundlik investor. Mida rohkem kinnisvara omandate, seda rohkem peate teadma, et need kõik oleksid heas seisukorras ja hästi hooldatud. 
• Rangemad juhised: Paljud laenuandjad ei paku teile teist tavalist laenu, kui teil on juba neli, ja neil, kes seda pakuvad, on nõuded karmimad. 
• Rohkem paberitööd: Rohkem hüpoteeke tähendab tavaliselt rohkem kõike muud – rohkem arveid, kindlustusnõudeid, vastutust, hooldust, juriidilisi dokumente, mida täita jne. 

Kuidas hallata mitut atribuuti

Enne oma portfelli laiendamist peavad teie jaoks sobivad protsessid olema juba paigas. Vähemalt vajate üüriraamatut, et jälgida oma üürnike tasusid, saldosid ja igakuisi üürimakseid. Teie pearaamat peaks sisaldama ka teavet, nagu iga teie kinnisvara põhisaldo, väljamaksete ajakava, hüpoteegi maksetähtajad ja märkused, mis kirjeldavad võimalikke hoolduse uuendamise nõudeid. 

Aitaks, kui looksite oma protsesside sujuvamaks muutmiseks ka mallid kõige jaoks, mida saate mõelda. Mida rohkem saate automatiseerida, seda rohkem aega kulub muudele ülesannetele.

Samuti ärge sõltuge oma laenuandjatest, kes ütlevad teile, millal tuleb tasuda hüpoteegimaksed, kindlustus ja kinnisvaramaks. Õigeaegse maksmise eest vastutate teie, mitte nende oma. Sellegipoolest võib maksete kattumise vältimine olla kasulik, kui teil on iga kinnisvara jaoks mitu laenuandjat. See aitab teil kindlaks teha, millal ja kuhu teie raha läheb.

Alternatiivid mitmele finantshüpoteeklaenule

Taskukohasus on sageli mitme hüpoteegi võtmise kõige levinum takistus. Ühe laenu saamiseks kvalifitseerumine on mõnikord piisavalt raske!

Kui te ei saa oma järgmise kinnisvarainvesteeringu jaoks traditsioonilist laenu tagada, on siin mõned muud võimalused, mida tasub kaaluda:

Raske raha laenud

Raske raha laenud on tagatud, lühiajalised laenud eralaenuandjatelt või eraisikutelt. Selle asemel, et vajada suurepärast krediiti ja madalat LTV suhet, aktsepteerivad kõva raha laenuandjad tagatisena materiaalset vara – sageli vara. Kui jätate selle laenu maksmata, võite selle tagatise kaotada. 

Raske rahaga laenude tagasimakseperioodid on tavaliselt kolm kuud kuni aasta, kuid need on pikemad. Samuti võite eeldada, et maksate nende eest kõrgemat intressimäära, tavaliselt 10-12%. 

Raha väljavõtmise refinantseerimine

Raha väljamakse refinantseerib, et konverteerida oma kodukapital rahaks, mida saate kasutada järgmise investeeringu tegemiseks. See on nurgakivi BRRRR meetod ja suurepärane võimalus teenida lisaraha ilma laenu võtmata või intressi maksmata. 

Siin on, kuidas see toimib:

Oletame, et teil on 500,000 200,000 dollari suuruse kinnisvara jaoks hüpoteeklaen, mis on makstud kuni 200,000 300,000 dollarini. See tähendab, et teil on laenuks jäänud 300,000 250,000 dollarit ja omakapitali 250,000 250,000 dollarit. Kui soovite osa sellest XNUMX XNUMX dollarist sularahaks konverteerida, võite võtta uue hüpoteegi – oletame, et XNUMX XNUMX dollari eest. Teie uus hüpoteek on XNUMX XNUMX dollarit, samas kui ülejäänud XNUMX XNUMX dollarit on teie taskus sularaha. 

Portfelli laenud

See laen on hüpoteeklaen, mida portfelliandja võib pakkuda. Selle asemel, et müüa oma investeerimisportfelli teisele ettevõttele, säilitab teie laenuandja selle portfelli laen majasiseselt. See võimaldab neil kehtestada paindlikumaid hüpoteeklaenutingimusi, mis on sageli teie kasuks. 

Kuid ka portfellilaenuandjad avavad end riskidele. Portfellilaenud ei pea vastama tavalistele nõuetele, kuid kui nad seda ei tee, ei saa need laenuandjad neid teisese hüpoteeklaenuga müüa. 

Hüpoteegid

Hüpoteegid võimaldab rahastada mitut kinnisvarainvesteeringut sama hüpoteegilepingu alusel. Need hüpoteegid muudavad kinnisvarainvestorite elu palju lihtsamaks, kuna neil on palju vähem paberimajandust, mida jälgida. 

Samuti oletagem, et otsustate oma üldlaenu raames ühe oma kinnisvara refinantseerida või müüa. Sellisel juhul "vabastab" klausel kinnisvara teie algsest hüpoteegi alt, ilma et see häiriks teisi "teki" alla kuuluvaid omadusi. See tähendab, et sa ei pea kogu laenu tagasi maksma. 

Kas mitme hüpoteegi omamine on teie jaoks õige?

Rohkemate kinnisvara omamine tähendab ka rohkem tööd ja suuremaid kulutusi. Kui teil seda võimekust napib, võib mitme kinnisvara omamine olla stressirohkem, kui see on väärt, kui teil seda võimekust napib. 

Kui teil on investeerimiskogemus ja usaldusväärne äristrateegia, võib mitme hüpoteeklaenu võtmine aga kaasa tuua oluliselt suurema tulu. Kas olete valmis oma kinnisvaraportfelli laiendama? Tutvuge meiega lähemalt ekspertide nõuanded ja strateegiad kinnisvarasse investeerimise kohta.

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.