sild 2023. aasta eluasemeturu ennustused kõlab nii,"Taevas langeb! Müü kõik! Majad on järgmisel aastal väärt 1 dollar! See on täpselt nagu 2008! Vaadake nende saavutusi, kes selliseid ennustusi jagavad. Need on samad ennustajad kes on ennustanud õnnetust ühel hetkel juhtub viimase kümne aasta jooksul. Nüüd, kui õhus on tunda hirmu hõngu, teevad peamised kinnisvaraajakirjanikud kõik endast oleneva, et veenda teid, et 2008. aasta kordub. See on aga tõest kaugel.
Kuidas aga prognoosida 2023. aasta eluasemeturu ilma andmeteta? Ja kus on andmeid, seal on Dave Meyer, BiggerPocketsi andmete ja analüüsi osakonna asepresident ja hosti Turul taskuhäälingusaade. Dave ja tema meeskond avaldasid hiljuti "2023. aasta kinnisvarainvesteeringute seisuaruanne”, mis annab kõik eluasemeturu andmed, mida vajate edukalt investeerida aastal 2023. Selles jagab Dave kuidas 2022 eluasemeturg Peegeldatud kui Fed on intressimäärasid tõstnud, kuidas pakkumine ja nõudlus on mõjutatud ja mida võime oodata 2023. aastal.
Dave läheb ka üle kolm investeerimisstrateegiat ta tunneb olevat sobivam 2023. aastal investeerimise eest, Sealhulgas täiesti passiivne viis investeerimiseks, rahavoo ja tunnustuse kombinatsioon ning kuidas ostjad saavad seda turgu ära kasutada et saada pakkumisi järsu allahindlusega. Kuigi me ei saa tulevikku ennustada, saame anda teile parima ülevaate sellest, mida saate teha luua rikkust 2023. aastal. Nii et lülitage peavoolu hirmude ennustamine välja ja häälestage tõelistele uudistele, mille eesmärk on teid rikkamaks muuta!
Kliki siia Apple Podcastide kuulamiseks.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
David:
See on BiggerPocketsi taskuhäälingusaade 718.
Dave:
Kui olete turul, kus palgad ei tõuse, on inimestel üüri eest makstav psühholoogiline piir. See võib olla ainult X protsent. Tavaliselt saab 30% nende sissetulekust üürida ja seega olen täiesti nõus, et hübriidlinnas või kallinevas linnas üürikasv tõuseb. Ma ei tea, kas see tähendab tingimata seda, et nad jõuavad kunagi rahavoogudeni, mida need rahavooga linnad kipuvad toetama, kuid isiklikult arvan, et see on parem panus, sest te ei panusta ainult rahavoogudele ega lihtsalt hinnatõusule või lihtsalt üürikasv.
Saad natuke kõike. Te ei tea, milline neist kolmest võib kõige paremini toimida, kuid mis iganes juhtub, saate sellest kasu.
David:
Mis toimub, kõik? See on David Greene, teie BiggerPockets Real Estate'i taskuhäälingusaate juht täna siin koos ühe minu lemmikkaassaatejuhiga, ei keegi muu kui Biggerpocketsi enda analüütika asepresident Dave Meyer teile suurepärase saatega. Esiteks, Dave, kuidas sul täna läheb?
Dave:
Mul läheb suurepäraselt. Mul oli selle episoodi salvestamine tõeliselt lõbus. Ma arvan, et inimestel on palju oodata.
David:
Teil läheb suurepäraselt, sest kui te kuulate saate lõpuni, näete täpselt, miks see oli fantastiline saade väga keerulisel teemal, mida kogu meie konkurents väldib, sest nad ei tee seda. ei taha rääkida sellest, mis aastal 2023 juhtub, peale karjumise. Taevas langeb või teeskle, nagu midagi ei juhtuks, ja anna mulle lihtsalt oma raha, et saaksin sulle õpetada, kuidas kinnisvarasse investeerida. Siin me ei räägi sellest elust.
Dave:
Absoluutselt mitte ja võib-olla oleksime pidanud sellest saates rääkima, aga ma arvan, et inimesed väldivad riski mõistet. Nad näevad, et turul on risk, ja see on tõsi. Usun, et turul on risk, kuid risk on tasustamise vastukaal. Seega peate mõistma riske, et saaksite kasu ja võimalusi, mis seal on. Ma arvan, et näitusel me tõesti rääkisime sellest. Rääkisime väga konkreetselt sellest, millised on riskid ja mõned viisid, kuidas saate riske maandada ja tuleva aasta jooksul avaneda võivaid võimalusi ära kasutada.
David:
See on täpselt õige. Nii et kui olete olnud uudishimulik, kui olete olnud pettunud, kui olete lihtsalt tahtnud aru saada, mis kuradit praegu eluasemeturul toimub, on see saade, mis toob teile palju selgust. . Kui kuulate lõpuni, siis läheme tegelikult kolme strateegia juurde, mis meie mõlema arvates töötavad sõltumata sellest, mida turg neil ebakindlatel aegadel 2023. aastal teeb. Enne tänase saate juurde asumist on mul kiire vihje teile. Minge saidile biggerpockets.com/report ja laadige alla Dave ROE aruanne.
Sellest tuli välja palju teavet tänasest saatest ja kui olete BiggerPocketsi liige, saate selle tasuta hankida. Dave, kas sa tahad midagi öelda, enne kui me sisse hüppame?
Dave:
Ei, mine vaata aruannet. Kulutasin sellele palju aega.
David:
Toetage Dave'i ja jätke meile YouTube'i videosse kommentaar, mis ütleb meile, mida te sellest raportist arvate. Näita talle armastust. Kui teile see saade meeldib, jätke meile viietärniline arvustus kõikjal, kus podcaste kuulate. Poisid, ausalt, see on väga-väga oluline. Oleme praegu kogu maailma parim kinnisvaranäitus. Me tahame selliseks jääda, kuid me ei saa seda ilma teie abita teha. Nii et olgu selleks Apple Podcast, Spotify, Stitcher, ükskõik kus te podcasti kuulate, võtke kiirelt hetk ja andke maailmale teada, kui väga teile see podcast meeldib, et saaksime jääda esikohale. Olgu, asume intervjuusse.
Dave, sa kirjutasid raporti kinnisvaraturust. Räägi meile sellest natuke.
Dave:
Ma tegin. See on kõikehõlmav kinnisvarainvesteeringute seis 2023. aastaks. Kirjutasin selle, sest praegu toimub lihtsalt nii palju. Me ei ole ega ole viimased mitu aastat olnud tavalisel eluasemeturul. Alustan aruannet sellega, et vaatan läbi kõik erinevad tegurid ja muutujad, mis praegu eluasemeturgu mõjutavad, ning räägin seejärel mõnest parimast strateegiast, mida saate 2023. aastal kasutada, et kasutada ära seda, mida ma isiklikult arvan. on tuleval aastal võimalusi ja esitage lihtsalt mõned küsimused 2023. aasta turu kohta, sest ilmselgelt meeldib meile kõigile teha prognoose ja arvata, mis juhtub, kuid on mõned lihtsalt vastamata küsimused, mis minu arvates on X-faktoriks. 2023. aasta eluasemeturg, mida me lihtsalt veel ei tea, kuidas see välja kujuneb.
David:
Ma ütleksin, et oma lühikese karjääri jooksul kinnisvarasse investeerides... Noh, ma ütlen lühidalt. Mõne inimesega võrreldes on see pikk, aga ma pole veel vana mees. See on kõige keerulisem turg, mida ma kunagi näinud olen. Sellel on palju rohkem konkureerivaid tegureid, mis mõjutavad seda, mida me näeme. Kas see sarnaneb sellega, mida olete märganud, ja kas aruanne hõlmab mõnda sellest?
Dave:
Absoluutselt. Kui vaadata eluasemeturgu ajas tagasi viimase 80 aasta kohta või kus iganes meil on üsna häid usaldusväärseid andmeid, on eluasemeturg tavaliselt üsna prognoositav. See liigub tsüklitena, kuid oletame, et seitsmel või kaheksal aastal iga 10 aasta kohta tõuseb see 2% kuni 4%, veidi üle inflatsioonitempo. See on üsna püsiv olek ja mitte nii põnev. Umbes viimase 15 aasta jooksul on asjad muutunud veidi huvitavamaks ja viimase paari aasta jooksul on buumi langus olnud veidi suurem.
Eriti viimase kolme aasta jooksul, nagu kõik, kes seda kuulavad, ilmselt teavad, on see muutunud hulluks. See ei tähenda, et inimesed käituvad ilmtingimata irratsionaalselt või et me oleme põhitõdedest täiesti lahti. Minu meelest on viimase paari aasta jooksul juhtunud muutujad ja tegurid, mis alati eluasemeturgu mõjutavad, on selle täiusliku tormiga ühtlustatud, et eluasemete hindu tõusta. Nüüd hakkame nägema, et see lõõgastub ja naaseme tasakaalustatumale ja ausalt normaalsemale eluasemeturule.
David:
See tundub hull. Tundub tõesti negatiivne. Meil on see ülekorrektsioon, kuid ma arvan, et kui arvestada hullumeelsust, mis meil viimase kaheksa aasta jooksul oli, kui kuum turg oli, ja paned selle selle konteksti, siis ma arvan, et see ei ole nii suur ülekorrektsioon. nagu inimesed räägivad, kuid see tundub kindlasti nii, kui võrrelda seda 20% hinnatõusuga, mis on teatud linnades norm. Nüüd mainisite, et eluasemeturul on mõned hoovad, mis mõjutavad selle toimimist. Kas saate mulle öelda, mida sa sellega mõtled?
Dave:
Muidugi. Üldiselt arvan, et muutujaid on erinevaid ja need on enamasti makromajanduslikud näitajad, mis mõjutavad eluasemete hindu rohkem kui teised. Asju on tuhandeid ja iga eluasemeturg toimib erinevalt. Kui aga rääkida riiklikust eluasemeturust, siis tegelikult taandub kõik mõnele asjale. Sageli tahavad inimesed seda ausalt isegi ülelihtsustada ja öelda: "Hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad, nii et hinnad langevad." Õnneks pole see nii lihtne. Näitajaid on rohkem. On veel asju, mis tõesti olulised, ja see ei tohiks olla üllatav.
Need hoovad on sellised asjad nagu pakkumine ja nõudlus. Ilmselgelt taandub hinnakujundus majanduslikus mõttes alati pakkumisele ja nõudlusele, kuid kui seda veidi rohkem ekstrapoleerida, peame tõesti vaatama selliseid asju nagu taskukohasus, laoseisud, USA eluasemepuudus, muidugi inflatsioon. ja sellised asjad nagu hüpoteegi intressimäärad. Need olid minu jaoks peamised asjad, mis mõjutasid turgu aastal 22 ja mõjutavad ka 23. aastal, kuid lihtsalt veidi erineval viisil, sest nende muutujate üksteisega suhtlemise viis on muutunud.
David:
Nüüd tulime välja ühest suurimast majanduslangusest meie riigi ajaloos vahetult enne seda plahvatust. Niisiis, millist mõju avaldas teie hinnangul suur majanduslangus viimase 10 aasta jooksul koduehitajatele?
Dave:
Pean silmas, et peaaegu kõigi hinnangul on USA-s tohutu eluasemepuudus. Prognoosid varieeruvad märkimisväärselt kuskil kolme ja poole kuni seitsme miljoni eluaseme vahel. Kui räägite majandusest, tähendab see lihtsalt pakkumise nappust, eks? Ameerika Ühendriikides pole inimeste jaoks piisavalt eluasemeid ja see on suuresti tingitud sellest, mis juhtus suure finantslanguse ajal ja selle järel. Põhimõtteliselt lõpetas 2008. aastal paljude ehitajate tegevus. Seal oli raske ja inimesed otsisid tööd. Ettevõtted suletud.
Inimesed, kes töötasid ehituses, läksid teistesse tööstusharudesse ja me näeme, et kui vaatate graafikut ja panen selle aruandesse, on see graafik üsna jahmatav. Võisite lihtsalt näha, et aastatel 2008–2010 kukkus ehitus just kaljult alla. Oleme aeglaselt üles ehitanud ja nüüd on see päris heal tasemel. Kuid see kaheksa aastat või, nagu te ütlesite, aastatel 2010–2018, olime tunduvalt madalamad ehitusmääradest, mis peaksime olema. Niisiis, see lõi need tingimused, kus polnud piisavalt kodusid.
See langes kokku ajaga, mis algas 2020. aasta paiku, mil millenniaalid, mis on praegu kogu USA suurim demograafiline rühm, saavutasid oma koduostmise vanuse haripunkti. Meil on sellised tegurid, kus on palju inimesi, kes soovivad kodu, ja aastatuhandeid, kes loovad pere, hakkavad saama lapsi ja neil pole piisavalt kodusid. See on ideaalne stsenaarium hindade tõusuks. See on vaid näide sellest, kuidas need erinevad makromajanduslikud jõud teevad koostööd või pandeemia ajal koostööd, et hindu tõsta.
David:
Kui soovite nüüd rohkem kuulda asjadest, millest Dave räägib, ja näpuotsatest detailidest, mis selle nii põnevaks teevad, saate aruande tasuta alla laadida aadressil biggerpockets.com/report ja vaadata neid andmeid ise. Nüüd jätkame aruandes sisalduva rääkimist, kuid kui soovite tegelikult podcasti peatada ja seda vaadata või hankida pärast podcasti lõppu, minge aadressile biggerpockets.com/report. Nüüd, ma arvan, et see, mida te mainite pakkumise ja pakkumise probleemide kohta, mängib minu arvates võib-olla suurim hoob kogu selles kinnisvarahindade draamas ja püüdes neid mõista.
Rääkisin just eile sellest, kui keegi ütles: "Noh, David, kui intressimäärad tõusevad, kas sa näed, et hinnad langevad?" Ma ütlesin: "Ma ei näe, et need langeksid, sest neid on nii vähe." Kui olete majaomanik ja teil on 3% intressimäär ning võite müüa oma maja ja saada 7% intressimäära, kui te ei pea kolima, siis tõenäoliselt ei tee te seda, eriti kui teil on maja on praegu vähem väärt kui see, mis ta oli varem. Sa jääd ootama. Seega, kuna me ei näe turgu üleujutavat pakkumist, ei näe me ka seda hindade krahhi ja seda nägime ka viimase krahhi ajal.
Pakkumist oli nii palju. Kinnisvarasid oli palju rohkem, kui inimesed suutsid osta või isegi tahtsid osta, mis tõi kaasa suure hinnalanguse. Ma arvan, et see tekitab segadust inimestes, kes ütlevad: "Mis? Me läheme majanduslangusse. Kas hinnad ei peaks langema nagu eelmisel korral?" Kuidas arvate, kui võrrelda keskkonda, milles me praegu oleme, viimase korraga, kui nägime kinnisvara krahhi?
Dave:
See on suurepärane punkt ja selles on palju. Esmalt ütlen pakkumise kohta, et on kaks head pakkumise näitajat. Üks on see pikaajaline näitaja ja see on see, mida ma varem mainisin, et USA-s pole lihtsalt piisavalt eluasemeid. Minu jaoks olen erapoolik, kuna olen kinnisvarainvestor. See on asi, mis viitab kinnisvara pikaajalisele kallinemisele. Sõltumata sellest, mis juhtub 2023. või 2024. aastal, sest me ei tea, mis juhtuma hakkab, on minu jaoks tõsiasi, et inimesi, kes soovivad endale maju, ja maju on vähe, tõotab head kinnisvara hinnakujundus järgmise viie kuni kümne aasta jooksul.
Kui räägite lühiajalises perspektiivis toimuvast, meeldib mulle vaadata mõõdikut nimega laoseisud, mis põhimõtteliselt näitab, kui palju kodusid praegu turul on. Teie arvates see ei plahvata. See on kindlasti kõrgem, kui olime aastatel 2020 ja 2021, kuid mitte nii, et see annab märku õnnetusest. Lihtsalt selleks, et seda kõigile kuulajatele selgitada, on inventuur minu arvates üks kui mitte parim eluasemeturu lühiajalise toimimise näitaja, sest see mõõdab pakkumist ja nõudlust. Asi ei ole ainult selles, kui palju maju müüki pannakse. Seda nimetatakse uuteks kirjeteks.
Varud näitavad, kui palju kodusid müüki pannakse ja kui kiiresti need turult lahkuvad. Nii et kui näete, et varud hakkavad kasvama, annab see märku olulisest nihkest ostja turu suunas, kus hinnad tõenäoliselt langevad. Oleme näinud, et viimase kuue kuu jooksul on varud suurenenud. Aga tegelikult, David, ma just sel nädalal otsisin. Ma ei tea, kas sa tead seda meest, Mike Simonson. Ta on Altos Researchist. Ta on suur kinnisvaramees. Varud langesid eelmisel nädalal. See väheneb praegu, nii et varud ei kasva hüppeliselt ja ühtäkki näeme, et asjad püsivad turul palju kauem kui enne pandeemiat.
Nad lihtsalt lähevad tagasi pandeemiaeelsele tasemele. Praeguse seisuga võivad asjad järgmise kuue kuu jooksul muutuda. Kuid praeguse seisuga registreerime selle 2023. aasta jaanuaris. Varude osas on olukord üsna stabiilne ja see on suur erinevus 2008. aastal juhtunuga võrreldes. Mainin ka ära, et peamine erinevus praeguse ja aasta vahel. 2008 on krediidistandardid. See ei ole minu valdkond, kuid ma lugesin selle kohta palju. Põhimõtteliselt ei tohi pangad välja anda hullumeelselt riskantseid laene, mida nad tegid 2008. aastal.
Inimesed ei jäta praegu oma kohustusi. Inimesed maksavad oma hüpoteeke õigel ajal ja see paneb hindadele tõesti tagasilöögi, sest see, mis tegelikult põhjustab turu hullumeelse põhja langemise, on sundmüük. Kui inimesed on sunnitud müüma, kuna nad ei saa oma makseid teha, siis see paneb turu sabassi. Praegu pole ühtegi märki, et see juhtuks.
David:
See on oluline tähele panna. Kasutasin analoogiat eile, kui rääkisin oma müügijuhtidega, kes esitasid samu küsimusi. Minu arusaam on see, et me oleme poolveok, mis tuleb mäest alla. Nüüd teavad kõik, et te ei peaks mäest alla sõites lihtsalt pidureid kasutama, sest teie piduriklotsid kuluvad ära. Peaksite vahetama madalama käigu. Aga kui see oleks tõeline majanduslangus, ei läheks me allamäge. Me läheksime tasaseks. Kui majandus oli raskustes, ei saanud inimesed maju osta. Nad ei saanud oma makseid teha. Nad kannatasid. Tööturu puhul võiksite müüa.
Oleme turul, kus aeglustame asju kunstlikult intressimäärade tõstmisega. See on nagu pidurite kasutamine mäest alla sõites. Kui võtaksime jala selle piduri pealt maha, näeksite, et koduhinnad tõusevad. Te näete tehinguid suuremal hulgal. Näete, et päevad turul hakkavad langema. Oluline on märkida, et vähemalt praegu ei ole tegemist majanduslangusega, mis põhineb meie majanduse põhiprobleemidel. Kes teab, kas ChatGPT seda kõike muudab. Me kõik kaotame oma töö, aga ma ütlesin midagi hullu. See on absoluutselt midagi, mille valitsus on otsustanud teha inflatsiooni ja koduhindade tõusu pidurdamiseks.
Seda peavad kinnisvarainvestorid teadma, Föderaalreservi otsusest ja valitsuse otsusest. Need makromajanduslikud tegurid mängivad tohutut rolli selles, milline on teie investeeringu väärtus või millised rahavoogude numbrid selle ostmisel välja näevad. Rääkige mulle veidi, mis tüüpi turud tekivad teie mainitud madalate või kõrgete varude kõikumiste tulemusena.
Dave:
Põhimõtteliselt arvan, et laoseisu on teie kohalikul turul väga hea vaadata, sest see käitub erinevatel turgudel väga erinevalt. Sageli ja aruandes kasutan erinevaid näiteid, kuid üldiselt arvan, et Kesk-Lääne ja Kirde piirkondadel läheb suhteliselt "hästi". Igaühel on kaevu määratlus. Mõned inimesed tahavad näha eluasemeturu krahhi. Ütlen lihtsalt, et hinnad on stabiilsed Chicagos, Philadelphias, Bostonis ja Indianapolises. Kui vaatate neid ja soovite aru saada, mis teie turul toimub, kui laoseisud püsivad stabiilsena ja on endiselt allpool pandeemiaeelset taset, võite tõenäoliselt eeldada, et selle piirkonna eluasemeturg on kas suhteliselt tasane või võibolla tagasihoidlikult isegi järgmise aasta jooksul kasvada.
Kui hakkate nägema, et varude tase tõuseb üle pandeemiaeelse taseme, on see minu jaoks signaal, et hinnad sellel turul tõenäoliselt langevad. Ausalt öeldes näete seda paljudes pandeemiast pärit buumilinnades, nagu Boise, Reno, Austin, Denver, kuhu ma investeerin. Nendel turgudel on näha rohkem korrektsiooni, sest need tõusid lihtsalt liiga kõrgele. Nad on just jõudnud tasemele ja see on veel üks oluline taskukohasuse näitaja, mis lihtsalt ei ole jätkusuutlik, inimesed, kelle palgad ja palgad ei suuda säilitada hindu, mida oleme näinud mõnes sellises buumilinnas.
Kui inimesed tahavad vaadata oma üksikuid turge ja aru saada, mis toimub, on laoseisu ja turul oldud päevade vaatamine kaks väga lihtsat viisi, millest saate aru saada, näiteks: „Kas olete müüja turul? Kas olete ostjate turul?" Selguse huvides, kuna ma arvan, et inimesed ajavad seda tegelikult palju segadusse, tähendab ostjaturg sageli, et on hea aeg osta. Ma tean, et see tekitab segadust, sest inimesed näevad, et hinnad langevad, kuid see tähendab, et teil on traditsiooniliselt rohkem finantsvõimendust. Ostjate turg tähendab, et ostjatel on võim. Müüja turg tähendab, et müüjatel on võim.
Niisiis, me jätame riigi mastaabis aja, kus müüjatel oli kogu võim, eks? me müüme seda iga... Ma mõtlen, et tõenäoliselt tegeleksite sellega iga päev, David. Müüjad võiksid põhimõtteliselt olla sellised: "Ma tahan kõike, ilma mööndusteta, teie esmasündinud last. Anna mulle oma auto ja abielusõrmus,” ja inimesed tegid seda. Nüüd on see teistsugune stsenaarium, kus ostjad võivad olla veidi valivamad ja läbi rääkida. Jällegi päevad turu inventuuril, head viisid, kuidas öelda, kus teie turg on tasakaalus, müüja või ostja turg.
David:
See on suurepärane punkt. Ma arvan, et meie taskuhäälingusaateid eristab teistest see, et me ei tugine klikkide saamiseks pelgalt hirmutegurile. Nüüd on lihtne inimestele öelda: „Müüja turu ajal ei tohiks te osta, sest müüjal on kogu võim. Lihtsalt ära osta." Kuid põhjus, miks see on müüja turg, on tavaliselt see, et hinnad tõusevad nii kiiresti või üürihinnad nii kiiresti või teie alternatiivsed võimalused kinnisvarale on nii sünged, et see on selgelt parim valik. Nii et teie konkurentsi ujutab sinna rohkem. See loob müüja turu.
Siis, vastupidi, on lihtne hüpata ja öelda: „See on ostjaturg või vabandust, hinnad langevad, nii et te ei peaks ostma. Peaksite ootama põhja, kuigi see on ostjaturg. See võib olla parem aeg ostmiseks ja seega peate olema mõlema turuga kursis. On olemas strateegia, mis töötab mõlemas, ning sellel on plusse ja miinuseid. Müüja turult ostmine on väga keeruline. Sa kavatsed loobuda paljudest asjadest, millest sa ega… Vahel tuleb ülevaatusest loobuda. Kuid teie vara hind tõuseb plahvatuslikult.
Ostjate turul võite osta aega, kus hinnad võivad langeda. Teoreetiliselt ei tea me kunagi, kus on põhi, kuid te saavutate hoolsusperioode, müüjad maksavad palju sulgemiskulusid, saate saagivarude koore, mida te varem ei saanudki, kui teil polnud 1.2 miljonit raha võistlema minekuks. Mõlemal on plusse ja miinuseid ning me tõesti püüame tuua siia täieliku pildi, mitte teha pealkirja, mis ütleb: "Ostke kohe või oodake. Sajandi krahh on tulemas.” Siis oleme seda kraami kaheksa aastat näinud. See ei tulnud kunagi.
Dave:
Neil on ühel päeval õigus, kui nad seda jätkavad. Neil on ühel päeval õigus.
David:
See on hea punkt. Katkine kell on õige kaks korda päevas. Kas see ei lähe nii?
Dave:
Täpselt.
David:
Teie seisukoht on see, mida inimesed peaksid minu arvates vaatama, mitte lihtsalt: "Ütle mulle, mida teha. Kas see on ost või müük?" See mõistab hinda mõjutavaid tegureid ja siis annab õige otsus endast tavaliselt teada. Oleme käsitlenud pakkumise poolt, rääkides laoseisudest, varude jälgimisest, saades aru, miks hinnad praegu ei lange, kuna pakkumist pole palju, kuid oluline on ka nõudluse pool. Kinnisvara on huvitav, sest nõudlus on veidi keerulisem, kui see oleks millegi muu puhul, näiteks Pokemoni kaartide puhul.
Kas saate mulle natuke rääkida nõudlusest ja sellest, kuidas see konkreetselt kinnisvara puhul toimib?
Dave:
Nõudlus kinnisvara järele koosneb kahest asjast. Ma arvan, et inimesed arvavad sageli, et nõudlus on just see, kui paljud inimesed soovivad kodu osta. See ei ole. See näitab, kui paljud inimesed soovivad kodu osta ja kui paljud saavad endale kodu ostmist lubada. Need on kaks... Mõlemad mõjutavad nõudlust, kuid käituvad erinevalt. Ma arvan, et suurim näide, David, oleme mõlemad millenniumlased. Ma arvan, et aastaid olete näinud neid asjatundjaid televisioonis sõnadega "Millennials ei taha kodusid osta. Nad ei osta maju." Tundub, nagu nende andmed seda ei näita. See näitab, et nad ei saanud endale lubada kodude ostmist, ja siis, kui nad said endale lubada kodude ostmist pandeemia madalate intressimäärade tõttu, hüppasid nad hulluna eluasemeturule.
Seega pole nõudlus nii lihtne kui inimesed ei taha kodusid osta. Ma arvan, et peamised asjad, mis nõudlust ja tahet tekitavad, on see, et millenniaalid on jõudmas pereloomise tippaastatesse, ma juba ütlesin. See on tugev asi. Ma arvan, et inimesed alahindavad demograafia mõju, kuid see on ülimalt oluline. Näeme riigi suurimat põlvkonda jõudmas oma koduostmise kõrgikka, nii et see suurendab nõudlust. Nagu ma just ütlesin, on madalate intressimääradega 2020. aastast 2022. aasta keskpaigani inimesed sellele turule hullumas.
Nüüd kestab see demograafiline nõudlus tõenäoliselt veel kolm kuni viis aastat, kui vaadata ainult USA demograafiat, kuid see, mis on muutunud ja suurim tegur, mis on 2022. aasta keskpaigast praeguseni muutunud, on taskukohasuse tegur. Nõudluse teine pool on see, kui palju inimesi jaksab endale kodu soetada. Kuna hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad sama kiiresti kui nad on, on see taskukohasus täielikult vähenenud. Oleme näinud, kuidas eluasemeturg reageerib sellele ainsale tegurile rohkem kui millelegi muule, sest kui inimesed ei saa endale lubada kodu ostmist, tõmbab see turult kogu nõudluse välja ja see tõesti alandab hindu või võib isegi hindu saata. laskub tagurpidi alla.
See on tõesti see, mis nõudlusega juhtus. Ausalt öeldes, võib-olla jõuan siin edasi, minu arvamus selle kohta, mis järgmise aasta, kahe aasta, kolme aasta jooksul eluasemeturul juhtuma hakkab, on seotud taskukohasusega ja sellega, kas see taastub. Minu arvates taandub see tõesti sellele, kas taskukohasus paraneb? Siis saab eluasemeturg põhja ja hakkab uuesti kasvama.
David:
See on nii võimas nüanss, mille esitate. Kinnisvara osas on nõudlusel kaks pead. Sa pead olema valmis ja sa pead suutma. Tavapäraselt on probleemiks olnud suutlikkus. Isegi kui tahtsite maja osta, ei saanud te seda lihtsalt teha, sest hinnad tõusid kiiremini, kui suutsite sammu pidada, või te ei tahtnud konkureerida 11 muu pakkumisega või vehkida oma ettenägematute tingimustega, nii et ütlesite lihtsalt , "Hei, ma olen väljas. Ma ei kavatse seda teha." Kui olete väga-väga kehval turul, on tahtlik pool kadunud.
Inimesed ei taha maja osta. See oli see, mida nägime 2010. aastal. Paljud inimesed ei saanud maja osta, kuid paljud neist said. Nad lihtsalt ei tahtnud. Mäletan, et 2010. aastal ei suhtunud keegi kinnisvarasse nagu varaostu. See on raske, kui kedagi tol ajal läheduses polnud. Nad vaatasid seda nagu sidumist 30-aastase ankruga, mida nimetatakse hüpoteegiks. Kui te ütleksite: "Ma ostsin maja", siis ma ütleksin: "Oh issand, sa pead selle makse maksma järgmise 30 aasta jooksul. Miks sa seda teeksid?" See on naljakas, Dave, sest mu esimene maja, mu hüpoteek oli 900 dollarit. Seda peeti ikka surmaotsuseks. Miks soovite kunagi siduda end 900 dollariga?
Keegi polnud nõus kodusid ostma ja pakkumist oli nii palju, mis põhjustas selle hinnalanguse. Seda me jälgime, kui vaatame, mida turg teeb, kui palju on seal pakkumist, mida oleme katnud ja kui suur on nõudlus. Sellel on kaks komponenti. Peate olema valmis maja ostma ja teil peab olema võimalus osta maja, mitte aga palju muid asju, mis ei hõlma rahastamist, nagu näiteks minu toodud Pokemoni kaardi näide. See on lihtsalt: "Kas olete nõus seda ostma, eks?" Enamik inimesi saab endale lubada maksta 30 dollarit.
Ma ei tea Pokémoni kaartidest tegelikult palju. Siis ostsin oma vennapojale jõuludeks ja ta oli sellest väga põnevil. See ei ole asi, kus peate saama neid kinnisvaraga osta.
Dave:
Nii palju kinnisvara ostmisest on meie kontrolli alt väljas, sest enamik inimesi kasutab finantsvõimendust, võlgu kinnisvara rahastamiseks. Seega mõjutab hüpoteegi määr tõesti seda, mida saate endale lubada, ja see mõjutas inimesi pandeemia ajal positiivselt, sest äkki said inimesed endale lubada palju rohkem. Nüüd, kui oleme tagasi … Nüüd, kui oleme tagasi ajaloolises mõttes normaalsema hüpoteegi intressimäära juurde, on see taskukohasust negatiivselt mõjutanud.
Kui räägite Pokémoni kaardi või hea veini või millest iganes muust ostmisest, kasutate lihtsalt omakapitali. Tavaliselt te neid oste ei kasuta, seega on teie otsustada: „Kas see raha on teie pangakontol? Siis võite minna ostma." Näiteid võimendusega varade kohta on teisigi, kuid kinnisvara on tõenäoliselt suurim näide võimendusega varadest ja see on tõesti nii. Seetõttu on kinnisvara intressimäärade suhtes väga tundlik, kuna see mõjutab tõesti seda, kui palju teil on võimalik kinnisvarainvesteeringuid või peamisi elanikke osta.
David:
Kui nüüd rääkida intressimääradest ja Föderaalreservist, kas saate meile natuke rääkida, kuidas need otsused tehakse ja kuidas see lõpuks taskukohasust mõjutab?
Dave:
Oh poiss, mu lemmikteema. Põhimõtteliselt, nagu me kõik teame, on inflatsioon tõesti kõrge. See on majanduse jaoks suur probleem. See vähendab meie ostujõudu. Kõik vihkavad seda. Kinnisvarainvestorid vihkavad seda veidi vähem, sest kinnisvara on küll fantastiline kaitsemaa inflatsiooni vastu, kuid see on siiski kõigi jaoks nõme. Fed teeb põhimõtteliselt otsuseid, et proovida inflatsiooniga võidelda. Nad teevad seda, suurendades föderaalfondide intressimäära. See on ainus asi, mida nad saavad kontrollida. See on segane, kuid põhimõtteliselt on see intressimäär, millega pangad üksteisele laenavad.
Föderaalfondide intressimäära tõstmise idee seisneb selles, et kui raha laenamine muutub kallimaks, teeb seda vähem inimesi. Kui vähem inimesi laenab raha, liigub majanduses vähem raha. Seda tuntakse ka rahapakkumisena ja seetõttu püüavad nad rahapakkumist vähendada, sest oleme näinud, et see läheb hulluks. Viimase paari aasta jooksul on rahapakkumise mõõt, mida nimetatakse M2-ks. Põhimõtteliselt oleme näinud, et see plahvatas ja see juhtus mõnel põhjusel. Üks oli madalate intressimäärade pärast, aga teine rahatrükkimise tõttu. Oleme süsteemi toonud palju uut raha ja seetõttu ei saa nad seda raha süsteemist välja tõmmata.
Mida nad saavad teha, on tõsta intressimäärasid ja püüda seda vähem majanduses ringlema. Kui vähem inimesi laenab raha, jääb raha panka või kogumiskontole või teete sellega vähem. See aitab inflatsiooni vähemalt traditsioonilises mõttes jahutada. Seda püüab Fed teha. Ilmselgelt on 2023. aasta jaanuari alguse seisuga inflatsioon endiselt ülikõrge, kuid trend näib olevat hakanud langema. Nüüd ei kontrolli föderaalfondide intressimäär otseselt hüpoteeklaenude intressimäärasid, kuid see mõjutab hüpoteegi intressimäärasid. Niisiis, oleme näinud hüpoteeklaenude intressimäärasid alates…
2022. aasta alguses on need minu arvates alla 3%. Selle salvestuse seisuga on need umbes 6.2%, seega on need enam kui kahekordistunud. See suurendab oluliselt… See vähendab oluliselt taskukohasust, peaksin ütlema. Oleme näinud aega, mil pandeemia alguses oli taskukohasus peaaegu rekordiliselt kõrge. Inimesed võiksid endale kõike lubada, kuni praegu on taskukohasus 40 aasta madalaim. See on kõige odavam kinnisvara, mis on olnud alates 1980. aastatest ja selle tagajärjed on ilmsed. Kui te ei saa seda endale lubada, ei kavatse te seda osta, seega on turul vähem nõudlust.
David:
See on tõesti väga hea. Siiani kokkuvõtteks oleme käsitlenud eluasemeturu hoobasid, mis paneb hinnad tõusma või langema, pakkumist ja laoseisu ning kuidas saate neid jälgida, nõudlust ja võimekust, nüansse, mis mõjutab nõudlust ja hüpoteeke. intressimäärad ja inflatsioon, mis on kõik kinnisvaraturu tordi koostisosad, peaksin ütlema, et jälgite. Lisad veel jahu. Lisad rohkem mune. Lisad rohkem suhkrut. Saate erineva maitsega koogi. Seda me kõik püüame mõista, kui püüame ennustada, kuidas asjad lähevad.
Nüüd, enne kui liigume edasi selle juurde, mis sellisel ebakindlal turul toimib, on minu viimane küsimus teile, et mis peab juhtuma, et taskukohasus taastuks taas selliseks, et kinnisvarasse investeerimine on midagi, millest inimesed võivad olla põnevil ja tegelikult. võimalik?
Dave:
Esiteks arvan ma endiselt, et kinnisvarainvesteerimine on võimalik ja põnev. Peate olema veidi loominguline, millest räägime hetke pärast. Ma arvan, et see, mis juhtus, on põhimõtteliselt kaks aastat, iga muutuja, kõik hoovad, millest me oleme rääkinud, näitasid hindade osas ainult ühte suunda ja see tõusis. Nüüd oleme punktis, kus peame tasakaalu taastama, ja asjad on muutunud. Taskukohasus on langenud tasemeni, kus hinnad tõenäoliselt 2023. aastal veidi langevad. Taskukohasuse huvides tuleb muuta üks kolmest asjast.
Taskukohasus on kolme erineva asja tegur. Üks neist on muidugi eluasemehinnad ja kui hinnad langevad, parandab see taskukohasust. Teine asi on palgakasv. Kui inimesed teenivad rohkem raha, hakkavad asjad muutuma taskukohasemaks. Me juba näeme, et palgakasv hakkab langema ja ma ei usu, et see on eluasemeturul oluline tegur. Kolmas on hüpoteegi intressimäärad, õigused? Kui hüpoteegi intressimäärad langevad, tõuseb taskukohasus uuesti. Need on peamised tegurid, mida ma vähemalt järgmise paari kuu jooksul uurin.
Hüpoteeklaenude intressimäärad on juba langenud. Nad võiksid uuesti tõusta, kuid oktoobris, novembris on nad seitsmes. Nüüd on nad madalas kuues. Taskukohasus hakkab juba veidi paranema. See on ilmselt asi. Kui kavatsete 2023. aasta eluasemeturu mõistmiseks vaadata ühte asja, soovitaksin taskukohasust.
David:
taskukohasus on, nagu te mainisite, hinna ja hüpoteegi makse kombinatsioon. See pole nii lihtne kui üks või teine.
Dave:
Täpselt.
David:
Lihtsalt naljakas, sest kui hinnad langesid, kaebasid kõik, et kodud on taskukohased, kuna inimesed said endale lubada nende eest rohkem maksta, nii et hinnad läksid. Siis, kui hinnad lõpuks langesid, kaebasid inimesed, et intressimäärad on liiga kõrged, kuid need on mõlemad ühe mündi kaks külge. Tavaliselt ei saa üht ilma teiseta, nagu ka nõudlust ja pakkumist. Olgu, liigume edasi kolme asja juurde, mis toimivad sellisel ebakindlal turul nagu käesolev. Mis on teie esimene nõuanne strateegiate kohta, mida inimesed saaksid ära kasutada või mille kohta nad saavad raha teenida isegi siis, kui me pole kindlad, mis turuga juhtub?
Dave:
Noh, üks asi, millest ma olen kõige rohkem põnevil ja ma tahan siin järgmise paari nädala jooksul investeerida, on eralaenud. Kui olete kõrge intressimääraga keskkonnas, võtab pank need kõrged intressimäärad. Seega, kui sa saad pangaks, on see päris põnev ettepanek. Küllap on palju lestasid, kes raha tahavad. Tõenäoliselt on sündikaatoreid, kes vajavad sildlaene. On inimesi, kes vajavad hüpoteeklaene, ja seega on võimalusi olla eralaenuandja. Ma ei ole selles asjatundja. David, ma ei tea, kas Dave Van Horn, kolmas Dave. Võib-olla peaksime ta ühel korral vastu võtma.
David:
Kolm D.
Dave:
Ta on selles tõeline ekspert. Ma unustan, kuidas tema raamat kannab nime "Note Investing". BiggerPocketsil on raamat. Kontrollige seda. Ma arvan, et eralaen on praegu väga huvitav võimalus, sest kui võlg on kallis, on see halb laenuvõtjale, kuid mõnikord kasulik laenuandjale. See on midagi, mida ma vähemalt 2023. aastal uurin. Kas olete kunagi eraisikutele laenu andnud?
David:
Mul on paar märkust Dave'i ettevõtte kaudu, ma usun, et seda nimetatakse PPR Note Company'ks. See on sarnane kontseptsiooniga nagu teie räägite. See põhimõte kehtib erasektori laenude puhul, kuid see läheb ka lihtsalt säästmiseks. Sind karistati viimase kaheksa aasta päästmise eest. Inflatsioon oli palju kõrgem kui see, mida saate oma raha eest pangas saada. See aitab hoogustada varade hinnatõusu, sest mõtlete: "Noh, ma sain 100,000 20 dollarit pangas istudes, teenides mulle pool protsenti, samal ajal kui inflatsioon on jumal teab, mis see on, tõenäoliselt 30–XNUMX%, kui vaadata toiduhinnad ja gaas, kinnisvara ja muu selline."
Ma pean selle kuhugi panema. Kuhu ma selle panen? Tõenäoliselt panen selle kinnisvarasse, sest see on see, mis kõige rohkem tõuseb, eks? Kuid kui näeme, et intressimäärad tõusevad, ehkki see aeglustub, tõusevad varade hinnad. Mees, ma mäletan, et oli aeg, mil töötasin restoranides, kus teenisin 6.5% oma rahast, mille panin panka, ja seda polnud isegi CD-l. Nii saavad sellised strateegiad nagu eralaen, lihtsalt raha säästmine teatud hetkel võimalikuks, kui jõuame intressimäärad lõpuks tervislikumale tasemele.
Dave:
Tegelikult kirjutasin just BiggerPocketsis selle kohta ajaveebi, et arvan, et oleme jõudnud punkti, kus säästumäärad on taas atraktiivsed. Oma kõrge tootlusega säästukontolt saan praegu ligi 4%. Ma tean inflatsiooni, see tuleb välja homme, aga eelmise kuu seisuga oli see 7.1% peal, eks? Inimesed ütlevad: "7.1% on suurem kui 4%. Jah, see on tõsi, kuid 7.1% on tahapoole suunatud. Nii juhtus eelmisel aastal. Kui vaadata kuumäära, on see viimase viie kuu keskmine umbes 0.2%. Seega, kui te selle ekstrapoleerite ja keegi ei tea, mis juhtuma hakkab, aga kui te selle lihtsalt ekstrapoleerite, võite ette kujutada, et aasta pärast võib inflatsioon olla kuskil 2–3%.
Nii et kui teenite oma rahalt 4% esimest korda aastate jooksul, ei pruugi säästumäär teenida teile suurt tulu, kuid vähemalt kulub rohkem raha kui inflatsioon. Mina isiklikult panen vähemalt raha... Otsin võimalusi kinnisvara vallas, aga võtan selle raha, mis mul on, pannes need kas rahaturule või suure tootlusega hoiukontole, sest vähemalt sina võite teenida oma rahalt 1% kuni 2% reaalset tulu, erinevalt viimastest aastatest, kus kui panite oma raha hoiukontole, kaotasite vähemalt 6% või 7%.
David:
Teil polnud isegi seda võimalust, kui intressimäärad olid ülimadalad, ja see soodustas seda suurt jooksu, mis meil oli. Nüüd, kui te ei investeeri konkreetselt, teenite võlakirjalt laekuvatelt intressidelt kasumit, kuid see on tühine võrreldes sellega, kui palju raha teenite, kui võlakiri varakult ära tasub. Tavaliselt ostate sellistel juhtudel soodusraha. Ostsin märkme. Oletame, et võib-olla maksin 50,000 75,000 dollarit ja pangatähtede saldo oli 80,000 300 või 400 XNUMX dollarit ning ma saan sellelt võlakirjalt oma XNUMX, XNUMX dollarit kuus, nii et makstud raha saab tagasi.
See on amortiseerunud, nii et saate rohkem, kui välja panite, kuid te tõesti võidate, kui see inimene müüb või refinantseerib oma kinnisvara, ja teile makstakse tagasi 80,000 XNUMX dollarit, kui kulutasite võlakirjale vaid väiksema protsendi. Raske osa on erinevalt kinnisvarast, teil pole kontrolli. See pole nagu vara. Ma võin sinna sisse minna, osta ja parandada, et see oleks rohkem väärt. Ma valin, millisel turul ma selle maha müün. Olete teise inimese meelevallas, nii et strateegia on lihtsalt see, et kõik need väikesed märkmed on olemas. Erinevalt kastis olevast tungrauast ei tea te, millal see hüppab, kuid teatud hetkel see hüppab.
Siis buum, teil on märkme hüpikakna. Teete kasumit. Kas ostate suurema rahavoo, mis toob rohkem rahavoogu, või investeerite millessegi erinevasse, mida ma plaanisin ostes palju rohkem teha. Siis nägime, mis juhtus eluasemeturuga. See oli nagu: "Oh ei, kogu aur edasi, tooge mulle triikrauad tulle, kuna see turg kasvab." Ma arvan, et see on suurepärane nõuanne, erinevad kinnisvaraga seotud strateegiad, kuid mitte tingimata ainult selle omamine. Teine asi, mida ma näen, mida te mainisite, on hübriidlinnad. Alustame sellest, mida sa mõtled hübriidi all?
Dave:
Kui vaatate ajalooliselt tagasi, siis erinevad eluasemeturud toimivad tõesti erinevalt. Traditsiooniliselt nägite pandeemiaeelsel ajal seda, et teatud turud olid rahavoo jaoks suurepärased, kuid need ei hinnanud palju. Teistel turgudel oli suur hinnang, kuid neil ei olnud nii palju rahavoogu. Need on spektri kaks otsa, kuid on mõned, mis saavad tagasihoidlikku tunnustust ja tagasihoidlikku rahavoogu, mis mind isiklikult lihtsalt huvitab. Ma arvan, et see on parim lahendus… See on konservatiivne, kuna teil on hea rahavoog, kindel rahavoog, mitte hämmastav rahavoog, vaid kindel rahavoog, nii et saate alati oma hüpoteegi maksta.
Puudub maksejõuetuse oht. Sa võid vastu pidada. Seal pole midagi. Ei mingit riski seal. Kuid samal ajal on see tunnustus, nii et saate siiski osa positiivsetest võimalustest, mida saate sellistel turgudel nagu California või Seattle. Seda pole päris palju, kuid saate igaühest natukene. Ma arvan, et neil turgudel läheb eriti hästi, sest paljud neist hübriidturgudest kipuvad olema soodsamad linnad. Minu teema selles, millest ma täna räägin, on eluasemeturul domineeriv taskukohasus. Ma arvan, et taskukohasemad turud toimivad järgmise paari aasta jooksul teiste turgudega võrreldes hästi.
Ma arvan, et mõned neist hübriidlinnadest on tõesti huvitavad. Tahan lihtsalt hoiatada inimesi, kes on viimastel aastatel kinnisvaraga tegelenud, et see, mida oleme viimastel aastatel näinud, on nii mitmeski mõttes nii ebatüüpiline, kuid see, millest ma praegu räägin, on tunnustus. Oleme näinud iga turuhinnangut, suuri turge, väikseid turge, maapiirkondade turge, linnaturge, äärelinna turge ja kõike. Miks mitte? See ei ole normaalne. Tavaliselt mõned turud tõusevad. Muud turud jäävad tasaseks. Mõned turud langevad.
Ma isiklikult usun, et me naaseme selle dünaamika juurde pikas perspektiivis. Ma ei tea, kas see juhtub sel kuul või järgmisel aastal, aga ma arvan, et see on eluasemeturu jaoks normaalne. Ma arvan, et me tuleme selle juurde tagasi. Niisiis, ma vaataksin turge, kus me näeme pandeemiaeelset rahanäitust ja mõningast tunnustust. Need on kolmanda taseme linnad nagu Birmingham, Alabama või Madison, Wisconsin või sellised kohad, kus on suur nõudlus rahvastiku kasvu järele, kuid mis pakuvad siiski rahavoogu. Ma arvan, et nad edestavad järgmise paari aasta jooksul teisi turge. See on vaid minu arvamus, aga seda ma vaatan.
David:
Kui keegi soovib selliseid linnu tuvastada, siis milliseid andmeid ta peaks otsima?
Dave:
Ma arvan, et kui soovite vaadata rahavoogusid, siis kõige tähtsam on vaadata mõõdikut, mida nimetatakse üüri ja hinna suhteks. Jagate lihtsalt igakuise üüri ostuhinnaga. Kui see on 1% lähedal, läheb teil väga hästi. Olete ilmselt kuulnud 1% reeglist. Ma arvan, et see on isiklikult veidi aegunud ja 1% reeglile vastava tehingu ootamine toob teile tõenäoliselt rohkem kahju kui kasu, sest ootate müütilist ükssarvikut otsides igavesti. Mitte, et seda ei saaks eksisteerida, aga nagu ma just rääkisin, tekivad need 1% tehingud sageli turgudel, mis ei hinda. Ma arvan, et see pole seda väärt.
Pigem näeksin midagi, mille üüri ja hinna suhe on 0.7 või 0.8, kuid mille turg on hindav. Seda ma mõtlen hübriidlinna all. Üüri ja hinna suhe on hea. Hinnangu mõttes on seda raske ennustada, kuid kõige olulisem on väga lihtne, rahvastiku kasv. Kas nõudlust tekib või inimesi kolib sinna rohkem kui lahkub? Teiseks, majanduskasv, võite seda vaadata palgakasvu või töökohtade kasvu kaudu, kuid kui inimesed kolivad sinna ja neile makstakse üha rohkem, siis varade hinnad tõusevad.
David:
Me räägime sageli tunnustusest ja rahavoogudest, nagu oleksid need vastandlikud jõud nagu Yin ja Yang. Kas olete tänu investor või olete rahavoo investor? Kuid praktilises plaanis saame aru, et need meist, kes omavad kinnisvara, ei ole tegelikult üksteist välistavad, sest sageli näete rahavoogude suurenemist, kui üürihinnad tõusevad. Mida arvate ideest, et teatud turgudel tõusevad üürid, nagu ka vara väärtus?
Dave:
Mina isiklikult… nõustun. On suurepäraseid turge, mille rahavoog on 1%. Ma ei investeeriks neisse, sest isiklikult töötan täiskohaga. Ma ei sõltu oma elustiili osas täielikult oma rahavoogudest. Kuid ka see on minu jaoks liiga riskantne, sest nendel turgudel on tavaliselt kahanev elanikkond või mitte suur majanduskasv. Minu jaoks on see riskantne. Ma tean, et inimesed ütlevad, et rahavoog on hea maandamiseks riskide vastu, kuid ma arvan, et mõned… Aga kui teie tohutu väärtus langeb, siis ma arvan, et rahavoog ei korva seda. Ma arvan, et see on ülitähtis.
Mina isiklikult hoiataksin inimesi selle eest, et üürihinnad tõusevad vähemalt sel või järgmisel aastal. Ma lihtsalt arvan, et meil oli rahanduses või majanduses väike tõukejõud, kus üürihinnad tõusevad tavaliselt paar protsendipunkti aastas. Nad läksid viimastel aastatel hulluks ja see võis lihtsalt võtta kogu järgmise kahe-kolme aasta üürikasvu ja lihtsalt tõmmanud selle näiteks aastasse 2021 või 2022.
David:
Väga võimalik.
Dave:
Minu soovitus on sõlmida tehing eeldusel, et rahavoog järgmise aasta või kahe jooksul ei suurene. Kui see juhtub, mis see võib juhtuda, on see lihtsalt kaste, kuid ma arvan, et konservatiivne tegu on eeldada, et rahavoog on tõenäoliselt üsna mahe... Ma mõtlen, et üürikasv, vabandust, tõenäoliselt läheb üsna mahe järgmiseks paariks aastaks. Aga kui sa hoiad sellest kinni viis aastat, seitse aastat, siis ma ennustaksin ilmselt üürikasvu kindlasti.
David:
Noh, kui teete ostuotsuse, kas arvate, et on mõistlik eeldada, et hübriidlinna üürihinnad tõusevad rohkem kui rahavoogude turg, Kesk-Lääne mittehinnav turg?
Dave:
Oh jah, 100%. Ma mõtlen, et kui näete linna, kus on majanduskasv, siis ma mõtlen lihtsalt palgakasvu. Kui palgad tõusevad, kui sellesse linna tuleb häid töökohti, on need ühed parimad näitajad.
David:
Inimesed saavad rohkem maksta, sest üüriturul on nõudlus, nagu ka koduomandi turul. Sama mõte.
Dave:
Täpselt nii. Kui olete turul, kus palgad ei tõuse, pole seaduslikku piirangut, vaid on vaid psühholoogiline piir, mida inimesed üüri eest maksma hakkavad. See võib olla ainult X protsent. Tavaliselt saab 30% nende sissetulekust üürida. Kui olete sellest palju üle ja kui palgad ei kasva, siis see ei toeta üüri kasvu. Seega olen täiesti nõus, et hübriidlinnas või hindavas linnas üürikasv tõuseb. Ma ei tea, kas see tähendab tingimata, et saavutate kunagi rahavoo, mida need rahavooga linnad kipuvad toetama.
Kuid isiklikult arvan, et see on parem panus, sest te ei panusta ainult rahavoogudele, kallinemisele või üüri kasvule. Saate kõigest natukene ja te ei tea, milline neist kolmest võiks kõige paremini toimida. Kuid mis iganes juhtub, saate sellest kasu.
David:
Noh, seda tahtsin esile tõsta inimestele, kes on võib-olla uuemad investorid, kes on mõnel sellisel rahavoo turgudel kogenematud, kus tavaliselt tegutsevad võtmed kätte ettevõtted, ja gurud, kes teile kursusi müüvad, on tavaliselt Rahavoog, lõpetage töö. Hangi tüdruksõber. Ära ole kaotaja. Teil on vaja rahavoogu ja nad lahendavad kõik teie probleemid. Siis nad suruvad teid mõnele turule, kus üürihinnad peaaegu kunagi ei tõuse. Viimased 10 aastat on need olnud samad. Võrreldes sellega, kui oleksite 10 aastat tagasi investeerinud võib-olla Denverisse, võinuks rahavoog selle ostmisel olla tagasihoidlik, kuid 10 aastat üürikasv ja sellel läheb tõesti väga hästi.
Me ei taha eeldada, et see tõuseb, kuid võite seada end olukorda, kus see tõuseb tõenäolisemalt, minnes ühele neist turgudest, kus on palgakasv, ettevõtete sissekolimine ja rahvastiku kasv. ilma, et panustaks kogu farmi investeerimisele mingile metsikule kallinevale turule, mis loob raha. Selleks on vastutustundlik viis. Ma arvan, et see on väga hea nõuanne, mille te siin annate.
Dave:
Ma mõtlen, et see on ilmselt hoopis teine saade, aga jumal, mees, tead, kui palju laenutusi on vaja, et saada rahaliselt vabaks? Ma tean, et paljud kinnisvarainvestorid ütlevad: "Oh, jah, lihtsalt lõpetage oma töö. Ostke kolm laenutust ja olge rahaliselt vaba. See on lihtsalt täielik jama. Sellele mõtlemiseks on viis, kuidas teenite raha ja rahavoogu investeerimisel, kui teil on vaja investeerida X dollarit Y tootlusmääraga, et saada võrdne Z rahavoog.
David:
Täpselt nagu me vaatame kõiki teisi finantsinvesteerimisvahendeid, kui mõtleme: "Kui palju teil on vaja oma 401 XNUMX tulust pensionile jäämiseks?"
Dave:
Täpselt nii ja nii saate valida, kas olete rahavoo investor ja öelda: "Ma investeerin 100,000 11 dollarit 11,000% raha tootlusest." Suurepärane, see teenib teile 6 2 dollarit aastas. ma ei saa sellega elada. Kui soovite ehitada pikaks ajaks ja ütlete: "Ma teenin 6% raha tootlusest, kuid tänu tänutundele ja heale töökohale töötamisele investeerin ma 120,000 miljonit dollarit XNUMX% sularaha tagastamisel”, siis teenite XNUMX XNUMX dollarit aastas. Ma arvan, et inimesed saavad sellest raha tagastamise ideest lihtsalt kinnisideeks, mõtlemata oma investeeringute põhisummale, mis on samavõrra kui mitte olulisem kui raha tagastamise raha. See on lihtsalt minu jama.
David:
Me ei lähe sellel teel liiga kaugele, kuid ma kiusan inimesi, mis on see väike idee. See on üks põhjusi, miks ma julgustan inimesi kasutama selliseid asju nagu BRRRR-meetod või turgude ostmine ja hindamine, sest teie kinnisvara võib luua teile kapitali sarnaselt oma töökohaga. Sul võib luua kaks kapitaliallikat. Nimetame seda lihtsalt omakapitaliks, kui see on kinnisvara sees. Me nimetame seda kapitaliks, kui see on meie pangakontol, kuid see on sama energia. Alustate oma karjääri selliste meetoditega ja seejärel lähete oma karjääri jooksul kõrgema rahavooga turgudele, mis on veidi stabiilsemad, ja teete siis täpselt seda, mida just kirjeldasite.
Need on üsna lahedad asjad, millesse me jõuame, kui plaanime lihtsalt turust rääkida.
Dave:
Mulle meeldib see vestlus. See on lõbus.
David:
Hea küll, viimane teema, mille kohta ma sinult küsida tahan, on sügava ostmine. Mida sa mõtled sügava ostmise all?
Dave:
Ma mõtlen, et sügav ostmine tähendab lihtsalt ostmist alla turuväärtuse. Ma ei tea sinust, David, aga oma kinnisvarainvesteerimiskarjääri esimese kaheksa aasta jooksul ei pakkunud ma kordagi küsitud hinnaga. Ma pakun alati vähem kui küsitud hind. Alles viimastel aastatel on muutunud tavapäraseks, et pakute üle küsitava hinna ja palvetate endiselt.
David:
Nii tõsi. Kuulete, et agendid ütlevad asju, nagu nad maksid täiega, ja ma naeran nagu: "Siin on kokkulepe." Täielik küsimine ei tähenda midagi, kuid nad tegutsevad vana paradigma järgi, kus keegi ei maksa küsitud hinda.
Dave:
Täiesti. Alguses proovisid alati müüjat natukene nikkelida ja peenraha teha, vaata, mis saab. Ma arvan, et oleme tagasi keskkonda, kus see on võimalik. Mitte igal turul, mitte igas varaklassis, kuid me oleme turul, kus saate allpool küsides osta. Ma arvan, et see on lihtsalt hea viis maandamiseks. Kui arvate, et teie turg võib langeda 5%, proovige leida kinnisvara, mis on 5% allpool. Investeerin Denverisse ja see on Denveris juba langenud peaaegu 10%. See on üks nendest turu liidritest hinnalanguse osas.
Ma arvan, et see võib langeda veel 5%. Nii et kui ma praegu pakkumise teen, pakun 5% allapoole küsimist. Nii et kui see alla läheb, on minuga kõik korras. See annab mulle natuke pehmendust. Seda ma mõtlen sügava ostmise all. See on lihtsalt alla küsitud hinna, et anda endale veidi pehmendust. Ütlen ka, et ma arvan, et turu ajastus on raske ja kui see jääb 1% ja 2% vahele, ärge muretsege selle pärast liiga palju. Ostsin oma esimese kinnisvara 2010. aastal. Eluasemeturg saavutas põhja 2011. aastal, 18 kuud pärast ostmist või midagi sellist.
Kas ma arvate, et ma olen kunagi sellele mõelnud, et mu vara langes 1%, enne kui see uuesti tõusma hakkas? Mitte üks kord. Inimesed räägivad mulle, kui kadedad nad on, et ma 2010. aastal ostsin. Nad ei näe, et mu vara väärtus langes tegelikult 1% või 2%, enne kui see hakkas kasvama nagu viimase paari kuu jooksul. Ma arvan, et sügava ostmine on tõesti oluline, kuid ma ei hakkaks kinnisideeks püüdma seda täpselt turu põhja viia. Seda on sõna otseses mõttes võimatu teha. Kuid kui arvate, et turg langeb 5% või 10%, proovige müüjalt järeleandmisi teha, et end mugavamaks muuta.
David:
See on uskumatult hea nõuanne. Kui ma oma esimese kinnisvara ostsin, oli see 2009. aasta lõpp, nii et ma ei olnud isegi 2010. aastal. Siis langes see veelgi. Ma olin nagu: "Ma olen nii loll. Ma oleksin pidanud ootama." Kõik küsisid: "Miks sa kinnisvara ostsid?" Oma peas kujutasin ma ette, et see langeb nullini. Siis aasta hiljem hakkas see tõusma ja siis plahvatas. See on naljakas. Ma maksin selle maja eest 195, mis arvatavasti langes 185 peale, ja lõin end jalaga. Nüüd on see väärt 525 või nii. See lihtsalt ei oma tähtsust.
Dave:
Täpselt.
David:
See pole oluline, eks? See on teie ego, kes püüab olla targem kui sina, ja sa saad sellega hakkama. See oli kinnisvara, mille leping oli 215 ja ma läksin sinna, et saada müüjalt mööndusi, ja sain selle hinnaga 195. Just seda peaksid inimesed sellel ostja turul tegema. Kui maja on kolm päeva turul olnud, pakub see palju huvi. Võib-olla te ei saa seda strateegiat kasutada, kuid ma otsin maju, millel on kõrged päevad turul ja kehvad fotod. Õpetan sõna otseses mõttes inimestele, kuidas sihtida MLS-is asju, millest teised inimesed on mööda läinud, kirjutada väga agressiivseid pakkumisi ja seejärel hinnata vastupakkumise põhjal, kui tõsine see müüja on ja kuidas me saame tehingu kokku leppida.
Arvan, et 1031 börsil, mille paar kuud tagasi lõpetasin, ostsin 17 või 18 kinnisvara, kuid ainult 12 või 13 neist olid vahetuse kaudu. Nendest 12-st või 13-st teenisin üle miljoni dollari omakapitali, lähtudes hinnangulisest hinnast võrreldes sellega, mida ma maksin. See oli lihtsalt selline strateegia: "Ma olen MLS-is. Ma ei tee midagi hullu,” aga ma ei lähe maja taga, kus on kaunid fotod, mille on professionaalselt teinud tõeliselt hea kinnisvaramaakler. Otsin inimesi, kes maksid oma kinnisvaramaaklerile 1% vahendustasu. Nad tegid oma iPhone seitsmega pilte.
See näeb kohutav välja. See on seal pikka aega istunud. Ma mõtlen sõna otseses mõttes, Dave, mõnel neist oli üleslaadimine tagurpidi. Vannitoa pildid laaditi üles tagurpidi, nii et Zillowile võib öelda: "Neli inimest on seda vaadanud ja keegi pole seda salvestanud."
Dave:
Need on need, mida sa tahad.
David:
See on täpselt õige. Seega viitan sügavale ostmisele aktsiate ostmiseks. Sama mõte. Ärge lihtsalt arvake, et peate maksma küsitavat hinda nagu varem. Uurige. Kirjutage väga madal pakkumine ja oodake ja vaadake. Ma ütlen inimestele: "Pakkumine peaks olema nagu torkimine. Kui nad võtavad teie esimese pakkumise sellel turul vastu, kirjutasite tõenäoliselt liiga kõrgele. Te ei tohiks inimesi pakkumisega välja lüüa. See on torkimine ja sa ootad ja vaatad, kuidas kaitsesid? Kas sa oled nõrk? Ma ei hakka sellesse liiga süvenema, kuid eriti üks tehingutest oli noteeritud 1.6 miljoni eest, oli selle hinna langetanud 1.2 miljonini.
Läksin sisse ja kirjutasin pakkumise hinnaga 1 miljon 50 dollarit ja sulgemiskulud umbes 50,000 1 dollarit. See oli isegi umbes 50,000 miljon. Ta ütles mulle vastu, et nõustusin tehinguga, kuid ta lihtsalt ei nõustunud 10,000 1.2-dollarise sulgemiskulude erinevusega. Teadsin, et kui ta mulle nii kõvasti vastu astub, tahab ta selle maja maha müüa. Mul on siin kõik hoovad. Ma sõlmin selle tehingu. Pidasin lõpuks vastu ja ta tuli ikkagi tagasi ja ütles: "Hea küll, ma annan teile ka sulgemiskulud." Kui ta oleks mulle vastu andnud võib-olla XNUMX XNUMX dollarit oma XNUMX-st, laseks ma sellel minna. See pole motiveeritud ostja.
Viimase kaheksa aasta jooksul ei saanud te kunagi selliseid strateegiaid kasutada. Neid lihtsalt ei eksisteerinud. See on suurepärane punkt. Kui kardate, et turg jätkab langust, minge lihtsalt sinna ja kirjutage agressiivsem pakkumine, kui tavaliselt oleks, ning katke end sel viisil.
Dave:
Sul pole midagi kaotada. Ma arvan, et inimesed ütlevad: "Issand jumal, nad lükkavad selle tagasi." See on nagu: "Mis siis?" Ilmselgelt ei taha te lihtsalt teha asju, millel pole mõtet, kuid kui arvate, et teie pakkumine on õiglane ja mõistlik, võite sama hästi proovida. Vaadake, kas nad nõustuvad.
David:
Teine asi, nõuanne, mille ma inimestele annan, on see, et ärge eeldage, et üks löök lööb kellegi välja. Paljudest nendest kinnisvaraobjektidest, millest me räägime, kirjutasin pakkumise. Nad ütlesid ei. Lasin oma kinnisvaramaakleril nädal või kaks hiljem tagasi minna ja see oli võib-olla. Nädal või kaks hiljem pärast seda oli nagu "Mängime palli." Siis algasid tegelikud läbirääkimised. Müüjad pabistavad nagu ostjadki. Kõik on sellel turul hullunud ja te soovite lihtsalt leida õiget tüüpi friiki, kes teie huvidele vastaks.
Dave, ma juhin meid selle asja lõpetamiseni, paludes teilt üht asja, mida me alati kõhkleme teha, kuid kõik tahavad teada, millised on teie ennustused aastaks 2023?
Dave:
See on tõesti raske, kuid tunnen end kindlalt selles, et tõenäoliselt näeme praeguste turutingimuste jätkumist vähemalt 2023. aasta esimese poole jooksul. Ma lihtsalt arvan, et praegu on veel nii palju ebakindlust. Kas me näeme majanduslangust? Kui halvaks see läheb? Kas tööpuudus kasvab? Mida Fed ette võtab? Praegu on lihtsalt liiga palju küsimusi ja seni, kuni nende suurte majandusküsimuste suhtes pole mingit kindlustunnet, arvan, et näeme, nagu te ütlesite, inimesi, kes on natuke ärritatud ja neil pole tegelikult piisavalt stabiilsust, et turg omale leida. jalgealune.
Aasta teine pool on minu arvates tõesti X-faktor. Ma arvan, et võib olla erinevaid stsenaariume. Ma annan teile kolm erinevat stsenaariumi. Esimene on globaalne majanduslangus, mida enamik majandusteadlasi usub, et inimesi tuleb... Ma ei hakka selle üksikasjadesse laskuma, aga kui on ülemaailmne majanduslangus, mis kipub avaldama survet hüpoteeklaenude intressimääradele, tormavad inimesed USA valitsuse poole. võlakirjad, mis suruvad tootlust alla, jälgivad hüpoteegi intressimäärad tootlust ja nii näete stsenaariumi, kus hüpoteegi intressimäärad võivad langeda rohkem kui praegu. Kui hüpoteeklaenude intressimäärad langevad veelgi rohkem kui praegu, usun isiklikult, et eluasemeturg on tõenäoliselt aasta pärast, 2023. aasta lõpus, 2024. aasta alguses, põhjas ja hakkab uuesti kasvama.
Teine stsenaarium on see, et Fed saavutab imekombel pehme maandumise ja hüpoteeklaenude intressimäärad võivad langeda. See on veel üks stsenaarium, kus ma näen 2023. aasta lõpu, 24. aasta alguses turu põhja jõudmas või inflatsioon aina tõuseb, tööpuudus läheb hulluks, kuid hüpoteeklaenude intressimäärad mingil põhjusel ei lange. Selle stsenaariumi korral, kui hüpoteeklaenude intressimäärad püsivad pikka aega üle 6.5%, üle 7%, arvan, et meil on tõenäoliselt ees kaheaastane korrektsioon. Kõik '23 ja '24 on sellised. Sel juhul võime näha riigi eluasemeturu kahekohalist langust, kuid seda on siiski raske öelda.
Ma arvan, et kaks minu meelest kolmest stsenaariumist viitavad üheaastasele korrektsioonile, kus me näeme ühekohalist hinnalangust. Olen öelnud, et kui hüpoteeklaenude intressimäärad jäävad kõrgeks, on see riiklikul tasandil 3–8% negatiivne. Olen seda öelnud. See kõik puudutab taskukohasust. Nii et kui taskukohasus ei parane, jäävad hüpoteegi intressimäärad kõrgeks. Arvan, et selle aasta teisel poolel näeme 10%, 15% riiklikku langust, mitte aga 24. aasta lõpus, võib-olla isegi 25. aasta alguses.
David:
See on märkimisväärselt läbimõeldud ja sõnastatud vastus inimesele, kes ei soovinud ennustust anda, nii et tänan teid. Tänan sind selle eest. Mulle meeldib, kuidas pakute teavet, mille põhjal te selle aluseks võtate, selle asemel, et lihtsalt midagi välja visata. Sest info muutudes muutub ka ennustus. Midagi peavad inimesed meeles pidama, need asjad pole kivisse raiutud.
Dave:
Täiesti. Inimesed on nagu: "Sa ütlesid seda ja te ei võtnud seda arvesse." See on nagu: "Ma ei ole ennustaja." Ma lihtsalt ütlen: "Ma vaatan seda teavet. Siin on, kuidas ma seda tõlgendan." Ma ei tea, mis juhtub, aga ma arvan, et need kolm stsenaariumit, ma ei tea nende kõigi tõenäosust, kuid ma arvan, et see taandub tõesti hüpoteegi intressimääradele ja taskukohasusele ning kui me näeme, et see on alumine . Ma lihtsalt ütlen… Kas ma võin selle kohta veel ühe asja öelda, on see, et traditsiooniliselt öeldakse majanduslanguse ajal, et eluase tuleb esimesena sisse ja esimesena välja, sest kuna hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad ja kinnisvara on võimendatud vara, siis hinnad kipuvad. esmalt langeda. See tekitabki majanduslanguse.
Me näeme seda praegu, eks? Hinnad tõusid. Eluase on majanduslanguses ja seetõttu hakkame nägema, et see hakkab lainetama kogu ülejäänud majanduses. Aga nagu ma ütlesin, kui hüpoteek… Kui me siseneme ametlikku majanduslangusse või mis iganes, siis hüpoteeklaenude intressimäärad kipuvad langema. See paneb inimesed eluasemeturule tagasi hüppama. See loob tohutul hulgal majandustegevust ja tõmbab meid majanduslangusest välja. Lihtsalt huvitav on näha, et majanduslangus ei ole kellelegi kasulik. Ma ei poolda seda, aga kui sa seda näed, siis sageli on see esimene samm ja eluasemeturg hakkab taastuma. Niisiis, seda lihtsalt vaadata on teine asi.
David:
Sellepärast ei saa te põhja ajastada, sest te ei tea, millal see juhtub. Selleks ajaks, kui näete, et see andmetes kuvatakse, on see juba alanud ja põhi on juba teel.
Dave:
See on juba juhtunud.
David:
Suurepärane punkt. Hea küll, seega on meil 2023. aastaks päris hea turuprognoos. Meil on väga hea arusaam asjadest, mis kinnisvarahindu mõjutavad. Need oleksid hoovad, mida inimesed kasutavad, et panna hindu tõusma ja langema, pakkuma ja seda saab mõõta laoseisu ja seejärel nõudluse järgi, mis on kahepealine koletis, mis on nii valmis ostma kui ka võimeline ostma. kinnisvara. Oleme rääkinud hüpoteegi intressimääradest ja inflatsioonist ning kogu keerukusest, mis on loodud sellel hullumeelsel, kuid ilusal turul, kuhu meile meeldib investeerida. Oleme rääkinud ka viisidest, kuidas saate 2023. aastal raha teenida olenemata sellest, mida turg teeb. .
Eratähtede laenamine ja ostmine on üks viis, kuidas inimesed võivad kinnisvaraga raha teenida. Otsides neid hübriidlinnu, kus te ei ole… Teil ei ole kummaski suunas asümmeetrilist riski rahavooga kinnisvara suhtes, mille üür või väärtus ei tõuse kunagi, ega ka spekulatiivne turg, mille tõusu loote ja kaotada kontroll ja ostes sügavalt, mõistes, et see on ostja turg ja see tähendab, et teil on kontroll. Niisiis, sa oled loll, kui sa seda ei kasuta. Kasutage kontrolli, et proovida välja tulla ja saada parim pakkumine, selle asemel, et muretseda asjade pärast, mida te ei saa kontrollida, näiteks kui turg hakkab põhja minema.
Dave, tänan sind väga minuga liitumise eest. Mulle meeldib, kui te nende asjade pärast tulete, ja saame aidata välja mõelda emotsionaalsest hullumeelsusest, mida me tavaliselt tunneme, kui inimesed ei tea, mida oodata. Kas on veel viimaseid sõnu, mida tahaksid meie kuulajatele jätta, enne kui ma sul siit minema lasen?
Dave:
Ei, see on olnud väga lõbus. Kuid kui soovite muid soovitusi 2023. aasta raha teenimise kohta või sellest täielikult aru saamiseks, julgustan kõiki minu kirjutatud aruannet alla laadima. See on tasuta. Saate seda lihtsalt teha saidil biggerpockets.com/report.
David:
Hea küll, biggerpockets.com/report. Vaata järgi. Kui arvate, et Dave kõlas targalt, oodake, kuni olete need läbi lugenud. Ta näeb seal lugedes veelgi targem välja. Siis kirjutasite koos J Scottiga selle sarnasel teemal raamatu. Kas saate selle kiiresti ühendada, enne kui läheme?
Dave:
Muidugi. J ja mina, kui te ei tea, siis J on viljakas suurepärane investor. Tema ja mina kirjutasime raamatu "Kinnisvara numbrite järgi". See kõik puudutab matemaatikat, numbreid ja valemeid, mida vajate, et saada suurepäraseks kinnisvarainvestoriks. Ma tean, et kui inimesed arvavad, et see kõlab hirmutavalt, siis see pole nii. Kinnisvarainvesteeringute taga olev matemaatika ei ole üliraske. Peate lihtsalt mõistma mõnda lihtsat raamistikku ja seda me kirjeldasimegi. Selle mõte on aidata teil tehinguid analüüsida nagu ekspert. Seega, kui soovite tehinguid konservatiivselt analüüsida, eriti 2023. aastal, ja mõista, milliseid eeldusi teha, peaksite seda kontrollima.
David:
Jah, mine vaata ka seda üle. Kui olete nohik või soovite olla sama tark kui nohik, ilma et oleksite nohik, siis see raamat on teie jaoks. Hea küll, Dave, tänan sind väga, et täna minuga liitusid. Lasen teil siit minema ja hakkate tegema täiendavaid uuringuid, et aidata BiggerPocketsi kogukonnal mõista, mis turul toimub. See on David Greene Dave'i jaoks, härrasmehe renegaat, Meyer lahkub.
Olen professionaal. Lihtsalt vaata. Vaadake, kui hea ma olen asju ütlema.
Dave:
Ta on Ron Burgundy. Ta loeb kõike, mida teleprompterile paned.
Vaata episoodi siit
Aidake meid!
Aidake meil iTunesis uute kuulajateni jõuda, jättes meile hinnangu ja arvustuse! See võtab vaid 30 sekundit ja juhised leiate siin. Aitäh! Hindame seda väga!
Selles episoodis käsitleme:
- Miks 2023 ei ole "tavaline" eluasemeturg ja üksikasjad, mis viivad tänapäeva olekuni
- . "hoovad", mis mõjutavad kodu hindu ja miks 2023. aasta EI OLE sama mis 2008
- Müüja vs. ostjate turud ja kus hinnad kõige enam langevad
- Koduostja nõudlus ja kuidas taskukohasus on pannud enamiku ostjatest käed rüpes istuma
- Hüpoteeklaenu intressimäär suureneb ja kuidas Fed kasutab kõrgeid intressimäärasid inflatsiooni vastu võitlemiseks
- . kolm strateegiat, mis tänapäeva eluasemeturul töötavad ja kuidas investeerida, kui teised kõrval istuvad
- 2023. aasta eluasemeturu ennustused ja millal võiksime näha koduhindade põhja
- And So Palju rohkem!
Lingid saatest
Selles osas mainitud raamatud
Võtke ühendust Dave'iga:
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? Vaadake meie sponsori leht!
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- Platoblockchain. Web3 metaversiooni intelligentsus. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 aastat
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- võime
- Võimalik
- MEIST
- sellest
- üle
- absoluutne
- absoluutselt
- aktsepteerima
- konto
- tegevus
- tegelikult
- ADEelis
- nõuanne
- mõjutada
- mõjutades
- taskukohane
- pärast
- pärast
- vastu
- ained
- agressiivne
- eespool
- AIR
- Alabama
- joondatud
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- juba
- alternatiiv
- alati
- hämmastav
- summa
- analytics
- analüüsima
- Ankur
- ja
- Teine
- vastus
- keegi
- kuskil
- lahus
- õun
- hindama
- hindavad
- kallinemine
- PIIRKOND
- ümber
- eelis
- varaklass
- vara
- ahvatlev
- Austin
- autor
- keskmine
- vältides
- tagasi
- backstop
- Halb
- Saldo
- ball
- Pank
- pangakonto
- Pangad
- põhineb
- Põhimõtteliselt
- Pidage
- Bear Market
- ilus
- sest
- muutuma
- muutub
- saada
- enne
- Algus
- taga
- on
- Uskuma
- alla
- kasu
- BEST
- Panus
- Parem
- ennustused
- vahel
- Suur
- suurem
- suurim
- Birmingham
- Natuke
- Verejooks
- Blogi
- Võlakirjad
- raamat
- buum
- piir
- laenama
- Laenamine
- boston
- põhi
- ostnud
- Kast
- BRIDGE
- tooma
- Katki
- tõi kaasa
- ehitama
- ehitaja
- ehitajad
- Ehitus
- Kobar
- äri
- ettevõtted
- büst
- ostma
- ostjad
- Ostmine
- Numbrite kaupa
- CAKE
- California
- helistama
- kutsutud
- Saab
- ei saa
- kapital
- auto
- kaart
- Kaardid
- Karjäär
- juhul
- juhtudel
- Raha
- rahavool
- Põhjus
- põhjustatud
- põhjuste
- CD
- Sajand
- kindel
- kindlasti
- muutma
- Vaidluste lahendamine
- laadimise
- ChatGPT
- kontrollima
- chicago
- laps
- Vali
- valitud
- jõulud
- ringluses
- Linnad
- Linn
- selgus
- klass
- selgelt
- kell
- suletud
- Sulgemine
- Münt
- vastu
- kombinatsioon
- Tulema
- mugav
- tulevad
- kommentaar
- komisjonitasu
- kogukond
- Ettevõtted
- ettevõte
- võrdlema
- võrreldes
- võrrelda
- võistlema
- võistlev
- konkurents
- täiesti
- keerukus
- keeruline
- komponendid
- koostatud
- terviklik
- mõiste
- Tingimused
- usaldus
- kindel
- segane
- Miinused
- konservatiivne
- Arvestama
- kaaluda
- ehitus
- kontekst
- jätkamine
- jätkama
- leping
- kontrollida
- Vestlus
- veenma
- jahe
- Maksma
- kulud
- võiks
- Võidelda
- riik
- riigi
- Paar
- kursus
- cover
- kaetud
- krahh
- Kokku jooksnud
- Cream
- looma
- loodud
- loob
- Loominguline
- krediit
- põllukultuur
- uudishimulik
- Praegune
- Praegu
- tsüklit
- andmed
- Dave
- David
- päev
- Päeva
- tegelema
- Pakkumised
- surm
- Võlg
- otsus
- otsused
- Väheneb
- Keeldub
- Langevad
- vähenema
- sügav
- vaikimisi
- kindlasti
- Nõudlus
- demograafiliste
- Demograafia
- Denver
- kirjeldatud
- kavandatud
- detail
- detailid
- DID
- erinevus
- erinev
- raske
- Arv
- hoolsus
- suund
- otse
- Allahindlus
- Ekraan
- Ei tee
- teeme
- dollarit
- Ära
- kahekordistada
- kahekordistunud
- alla
- lae alla
- allapoole
- Draama
- sõidu
- langes
- Kukkumine
- ajal
- dünaamiline
- iga
- Varajane
- teenima
- teenitud
- Teenimine
- Majanduslik
- Majanduskasv
- Ökonoomika
- majandusteadlased
- majandus
- Munad
- kumbki
- julgustama
- lõppeb
- energia
- piisavalt
- sisene
- Kogu
- täielikult
- keskkond
- Võrdselt
- omakapital
- eriti
- kinnisvara
- Eeter (ETH)
- Isegi
- KUNAGI
- Iga
- iga päev
- igaüks
- igaühe
- kõik
- täpselt
- näide
- näited
- suurepärane
- vahetamine
- erutatud
- põnev
- Eksklusiivne
- ootama
- oodatav
- ootab
- kallis
- ekspert
- teadmised
- Selgitama
- uurima
- tegurid
- õiglane
- õiglaselt
- Langev
- peredele
- pere
- fantastiline
- talu
- KIIRE
- kiiremini
- Lemmik
- hirm
- Toidetud
- Föderaal-
- Föderaalse fondi määr
- vähe
- Joonis
- Lõpuks
- rahastama
- finants-
- rahaliselt
- finantseerimine
- leidma
- lõpp
- Tulekahju
- esimene
- Esimest korda
- Määrama
- flat
- voog
- Voolav
- toit
- jalg
- relvajõud
- Ennustus
- igavesti
- moodustamine
- Õnneks
- heaolu
- edasi
- avastatud
- raamistikud
- tasuta
- Alates
- pettunud
- Kütus
- täis
- lõbu
- põhiline
- Põhialused
- raha
- naljakas
- tulevik
- kasumi saamine
- GAS
- Käik
- üldiselt
- põlvkond
- saama
- saamine
- Andma
- annab
- andmine
- Globaalne
- globaalne majanduslangus
- Go
- Jumal
- Goes
- läheb
- hea
- tubli töö
- Valitsus
- graafik
- suur
- suurem
- Grupp
- Kasvama
- Kasvavad
- Kasv
- mees
- Pool
- Käed
- juhtuda
- juhtus
- juhtub
- Raske
- vihkab
- võttes
- juhataja
- pea
- tervislikumaks
- kuulnud
- hekk
- aitama
- aitab
- siin
- Kõhklus
- varjatud
- Suur
- rohkem
- Esile tõstma
- Kõrge kursi saavutanud aktsiad
- ajalooline
- ajalooliselt
- ajalugu
- Tulemus
- hoidma
- omamine
- Avaleht
- Majad
- lootes
- võõrustaja
- KUUM
- maja
- maja
- elamispind
- eluasemeturg
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- tohutu
- hübriid
- Ma teen
- idee
- identifitseerima
- mõju
- mõjutatud
- Mõjud
- mõjud
- oluline
- võimatu
- parandama
- parandab
- in
- Kaasa arvatud
- tulu
- Suurendama
- Tõstab
- kasvav
- uskumatult
- Indikaator
- näitajad
- eraldi
- tööstusharudes
- inflatsioon
- mõju
- mõjutamine
- info
- INSANE
- ülevaade
- juhised
- suhtlevad
- huvi
- INTRESS
- Intressimäärad
- huvitatud
- huvitav
- el
- Intervjuu
- hirmutav
- sisse
- inventar
- Investeeri
- investeerinud
- investeerimine
- investeering
- Investeerimisvahend
- Investeeringud
- investor
- Investorid
- kaasama
- iPhone
- küsimustes
- IT
- ise
- iTunes
- tungraud
- Jaanuar
- töö
- Tööturg
- liitumine
- Ajakirjanikud
- hüppama
- ainult üks
- hoidma
- lapsed
- Laps
- koputamine
- Teadma
- teatud
- maandumine
- suurelt jaolt
- suurim
- viimane
- Eelmisel aastal
- naerma
- viima
- juhid
- juhtivate
- õppimine
- Lahkuma
- jätmine
- Led
- Õigus
- Laenuta
- laenuandja
- laenud
- Tase
- taset
- Finantsvõimendus
- võimendav
- LG
- elu
- elustiil
- Tõenäoliselt
- LIMIT
- Loetletud
- Kuulamine
- loetelu
- Näita
- vähe
- elama
- Laenud
- kohalik
- Pikk
- kaua aega
- pikaajaline
- enam
- Vaata
- näeb välja
- Vaatasin
- otsin
- välimus
- kaotama
- kaotamine
- Partii
- armastus
- Madal
- M2
- Makromajanduslik
- tehtud
- põhiline
- mainstream
- peamine
- tegema
- raha
- TEEB
- Tegemine
- mees
- palju
- palju inimesi
- Turg
- turutingimuste
- turu krahh
- Turuinfo
- turud
- Vastama
- matemaatika
- küsimus
- vahendid
- mõõtma
- meetmed
- vastab
- liige
- mainitud
- meetod
- meetodid
- meetriline
- Meyer
- Keskel
- võib
- Millennials
- miljon
- miljonit dollarit
- meeles
- miinimum
- Leevendada
- MLS
- Rahaline
- raha
- rahaturg
- raha trükkimine
- Jälgida
- järelevalve
- kuu
- igakuine
- kuu
- rohkem
- Hüpoteek
- hüpoteegid
- kõige
- motiveeritud
- liikuma
- käike
- liikuv
- vastastikku
- riiklik
- Lähedal
- tingimata
- Vajadus
- vajadustele
- negatiivne
- negatiivselt
- Uus
- uudised
- järgmine
- Nikkel
- normaalne
- Tavaliselt
- märkused
- November
- Nuance
- number
- numbrid
- Ilmne
- oktoober
- pakkuma
- pakutud
- Pakkumised
- ametlik
- Hästi
- Vana
- ONE
- töötama
- tegutsevad
- Arvamus
- Arvamused
- Võimalused
- Võimalus
- vastupidine
- valik
- Valikud
- Muu
- teised
- välja toodud
- Edestama
- enda
- omandiõigus
- tempo
- makstud
- pandeemia
- paradigma
- osa
- eriline
- eriti
- partner
- Vastu võetud
- passiivne
- Maksma
- pöörates
- makse
- maksed
- riik
- tipp
- Inimesed
- protsent
- protsent
- täiuslik
- täitma
- jõudlus
- täidab
- perioodid
- inimene
- Isiklikult
- Philadelphia
- pilt
- Pildid
- tükk
- Kohad
- kava
- plaanitud
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängima
- mängija
- palun
- Pisut
- podcast
- Saated
- Punkt
- võrra
- pokemon
- vaene
- pop-
- rahvastik
- populatsioonid
- positsioon
- võimalik
- potentsiaalselt
- võim
- võimas
- Praktiline
- ennustada
- ennustatav
- prognoosimine
- ennustus
- Ennustused
- esitada
- surve
- ilus
- hind
- Hinnad
- hinnapoliitika
- esmane
- Peamine
- põhimõte
- era-
- tõenäosus
- tõenäoliselt
- Probleem
- probleeme
- professionaalne
- professionaalselt
- Kasum
- omadused
- kinnisvara
- ettepanek
- PROS
- pakkudes
- Tõmbab
- punch
- ostma
- Ostud
- Lükkama
- panema
- Paneb
- Putting
- küsimus
- Küsimused
- Kiire
- kiiresti
- tõstma
- tõstatatud
- tõstmine
- määr
- Rates
- hinnang
- suhe
- jõudma
- jõudis
- Reageerima
- Lugenud
- Lugemine
- reaalne
- kinnisvara
- kinnisvaraturg
- mõistma
- kinnisvaramaakler
- põhjus
- mõistlik
- põhjustel
- tasakaalustamist
- tagasivõtmine
- hiljuti
- hiljuti
- langus
- soovitama
- Soovitus
- soovitused
- rekord
- salvestamine
- Taastuma
- Taastub
- vähendama
- Sõltumata sellest
- suhteliselt
- vabastatud
- usaldusväärne
- meeles pidama
- Reno
- Rent
- üürid
- kordama
- aru
- esindama
- teadustöö
- elanikud
- vastutav
- REST
- restoranid
- kaasa
- tagasipöördumine
- Tulu
- läbi
- Premeerima
- õigusi
- ring
- Ripple
- Tõusma
- tõusev
- Oht
- riskide
- Riskantne
- tee
- Roll
- RON
- juurdumise
- ümber
- Eeskiri
- jooks
- maa-
- Ütlesin
- sake
- palgad
- müük
- müük
- sama
- säästmine
- Hoiused
- säästuarve
- Skaala
- stsenaariumid
- karjuvad
- Seattle
- Teine
- sekundit
- nägemine
- tundub
- selektiivne
- müüma
- Sellers
- Müük
- Müüb
- tunne
- tundlik
- Lause
- tõsine
- komplekt
- Komplektid
- seitse
- mitu
- Aktsiad
- suunata
- Lühike
- lühiajaline
- puudus
- peaks
- näitama
- Näitused
- Küljed
- kirjutama
- Signaali
- signaale
- märkimisväärne
- märgatavalt
- allkirjastamine
- sarnane
- lihtne
- alates
- ühekordne
- Istung
- SIX
- Kuus kuud
- veidi erinev
- aeglane
- Aeglustub
- Aeglaselt
- väike
- väiksem
- nutikas
- targemaks
- So
- nii kaugel
- Pehme
- tahke
- mõned
- Keegi
- midagi
- mõnevõrra
- kuskil
- heli
- Kõlasid
- Allikad
- Ruum
- rääkimine
- eriti
- spekter
- Kulutused
- kasutatud
- ora
- Sponsorid
- Spotify
- Stabiilsus
- stabiilne
- standardite
- algus
- alustatud
- Käivitus
- riik
- Ühendriigid
- jääma
- stabiilne
- aur
- Samm
- Veel
- KIVI
- Peatus
- torm
- strateegiad
- Strateegia
- tugev
- Võitlemine
- Edukalt
- selline
- äkiline
- kannatab
- super
- varustama
- Pakkumine ja nõudlus
- toetama
- peaks
- üllatav
- ümbritsev
- jätkusuutlik
- Kiiged
- süsteem
- Võtma
- võtab
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- sihtmärk
- meeskond
- kümme
- tingimused
- kolmanda taseme
- .
- Fed
- Tulevik
- Graafik
- teave
- Riik
- maailm
- oma
- teema
- ennast
- Seal.
- asi
- asjad
- Mõtlemine
- Kolmas
- sel nädalal
- Sel aastal
- arvasin
- tuhandeid
- kolm
- Läbi
- läbi kogu
- Viskamine
- TIE
- aeg
- aeg osta
- korda
- ajastamine
- ots
- Kapslid
- et
- täna
- tänane
- kokku
- homme
- tonn
- tonni
- liiga
- ülemine
- teema
- TÄIELIKULT
- suunas
- linnades
- jälgida
- Jälgimine
- traditsiooniline
- traditsiooniliselt
- Tehingud
- Ümberkirjutus
- üleminek
- Trend
- tõsi
- Pöörake
- tv
- liigid
- tüüpiliselt
- meie
- USA valitsus
- lõpuks
- ebakindel
- Ebakindlus
- all
- mõistma
- mõistmine
- töötus
- ükssarvik
- Ühendatud
- Ühendriigid
- üksused
- laetud
- Upside
- linna-
- us
- kasutama
- tavaliselt
- väärtus
- suur
- sõiduk
- Versus
- Video
- palk
- töötasu
- ootama
- tagaotsitav
- tahab
- Watch
- kuidas
- Jõukus
- pulm
- nädal
- nädalat
- M
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- Metsik
- will
- valmis
- võitma
- Vein
- Wisconsin
- jooksul
- ilma
- sõnad
- Töö
- koos töötama
- töötas
- töö
- töötab
- maailm
- mures
- väärt
- oleks
- Pakendatud
- kirjutama
- kirjalik
- X
- aasta
- aastat
- saagikus
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet
- null