Kuidas müüa üürikinnisvara (madalate maksude ja suurima kasumiga)

Eluasemevarud on endiselt madalad, mis tähendab, et koduhinnad on kõrged. Ostjate arv ületab paljudes piirkondades palju turul olevate majade arvu, mis loob müüja turu.

Kui ostsite üürikinnisvara paar aastat (või mõnikümmend aastat) tagasi, võite otsustada, et praegu on parim aeg müüa, et saada oma ideaalne investeeringutasuvus.

Üürikinnisvara müümine võib aga olla keerulisem kui esmane elukoht. Peate mõtlema oma üürnikele, maksumõjudele ja muudele ootamatutele kuludele, mis võivad teie kasumit süüa. 

Õnneks on meie FastExperti meeskond siin abiks. Kasutage seda juhendit, et õppida, kuidas üürikinnisvara müüa, et oma investeeringust maksimumi saada. 

1. Palgake kinnisvarainvesteeringute kogemusega kinnisvaramaakler

Esimene samm üürikinnisvara müümisel on palgata kinnisvaramaakler, kes on spetsialiseerunud seda tüüpi müügile. Rääkige oma piirkonna kinnisvarainvestoriga ja vaadake, kas tal on mõni agent, kellega nad eelistavad koostööd teha. Võite ka kasutada FastExpert leida kinnisvaramaaklereid, kes on spetsialiseerunud koduinvesteeringutele. 

Varuge aega selleks intervjueerige vähemalt kolme kinnisvaramaakleri enne kui palkad parima. Esitada küsimusi nende müüdavate kodutüüpide ja nende turustamise kohta. Kui teil on praegu üürikinnisvaras üürnik, küsige, kuidas nad uuele omanikule üleminekuga toime tulevad.

See võib aidata teil mõista agendi teadmisi kohalikest seadustest, mis üürnikke kaitsevad. Samuti võite küsida nende teadmiste kohta maksuõigusest, kui soovite kapitalikasumi maksu vältida. 

Te ei pea mitte ainult leidma kinnisvaraturu üksikasjalike teadmistega kinnisvaramaakleri, vaid soovite ka veenduda, et ta sobib professionaalselt. Tõenäoliselt räägite oma kinnisvaramaakleriga iga päev (või vähemalt mitu korda nädalas), nii et peate nendega läbi saama. Võib valida ühe kinnisvaramaakleri teise asemel lihtsalt sellepärast, et nad sobivad paremini isiksusega.

2. Navigeerige tõhusalt kapitalikasumi maksus

. kapitali kasvutulu on peamine asi, millele peate oma kinnisvarainvesteeringu müügiks valmistumisel keskenduma. Kui olete maja omanud üle aasta, maksate pikaajalise kapitali kasvutulu maksu. Need maksumäärad võivad ulatuda kuni 20% -ni sõltuvalt teie sissetulekust.

Peamine asi, mida peate teadma, on see, et maksate kapitali kasvutulu makse ainult oma kodu müügist saadud kasumilt. Kui ostuhind oli 125,000 500,000 dollarit ja müüte selle 375,000 XNUMX dollari eest, algab teie maksustatav tulu XNUMX XNUMX dollarist.  

Lisaks on maksuarve vähendamiseks ka teisi võimalusi. Jälgige kõiki oma kodu turundamise ja müügiga seotud kulusid, sealhulgas kinnisvaramaakleri vahendustasu. Need kulud vähendavad teie kogukasumit. Kasutades sama ülaltoodud näidet, kui maksate a kuus protsenti komisjonitasu 500,000 30,000 dollari suuruse kodu müümisel maksaks see 345,000 XNUMX dollarit. See vähendab teie maksustatavat kasumit XNUMX XNUMX dollarini. 

Iga reaüksus loeb teie maksumakse arvutamisel. See on veel üks põhjus, miks kogenud kinnisvaramaakleri palkamine või koostöö usaldusväärse raamatupidajaga aitab säästa raha.

Kasutage maksude edasilükkamiseks vahetust 1031

Maksuarve vähendamiseks või edasilükkamiseks on täiendavaid viise. A 1031 Börs kasutatakse siis, kui kasutate kodu müügist saadud kasumit teise kinnisvarainvesteeringu ostmiseks.

Näiteks kui soovite kolida teise osariiki ja võtta oma üürikinnisvarainvesteeringu endaga kaasa, saate maja maha müüa, uues linnas osta ja maksude edasilükkamiseks kasutada vahetust 1031.

Pidage meeles, et see on edasilükkamine, mitte erand. Tulevikus oma üürikinnisvara müümisel peate maksma kapitali kasvutulu maksu. 

1031 Exchange hõlmab mitut reeglit. Veenduge, et teil oleks usaldusväärne kinnisvaramaakler või maksunõustaja, et teie järgmine ost oleks kvalifitseerunud.  

Enne müümist kaaluge üüripinna hõivamist

Kapitali kasvutulu maksude täielikuks maksmisest hoidumiseks on ka teisi viise. Näiteks kui te ei kiirusta oma üüripinda müüma, võite selles elada oma peamise elukohana. The IRS pakub maksuvabastusi kodumüügil, kus omanikud on viimasest viiest aastast vähemalt kaks aastat elanud. Kui kinnistu on praegu asustamata, võiksite sisse kolida, teha selle oma alaliseks elukohaks ja seejärel kahe aasta pärast maja maha müüa.

Peate tõestama, et see maja on teie peamine elukoht. See tähendab tavaliselt juhiloa ja muude dokumentide muutmist, et kajastada kolimist. 

See erand on mõeldud kolida soovivate majaomanike kaitsmiseks. Keskmine kodumüüja ei pea muretsema kapitalikasumi pärast, sest nad ei müü kinnisvarainvesteeringut.  

3. Hallake üürniku üürilepinguid eetiliselt

Üks sagedasemaid arutelusid üürikinnisvara müügi üle keskendub üürnikele. Esimese asjana tuleb otsustada, kas plaanite maja koos üürnikega maha müüa või oodata, kuni praegused üürnikud välja kolivad.

Kui teie olemasolevad üürnikud saavad teada, et müüte maja, võivad nad muretseda oma üürilepingu pärast. Nad tahavad teada, et neid ei tõsteta välja niipea, kui uus ostja üle võtab.

Kuigi te ei saa garanteerida, et teie üürnike eest hoolitsetakse, saate nad võimalikuks üleminekuks ette valmistada. Siin on mõned parimad tavad, mida järgida, kui plaanite maja üürnikega müüa: 

• Vaadake üle oma kohalikud üürnike seadused. Tea, kui kaua peate ette teatama ja millised õigused on teie üürnikel teie osariigis või linnas. 
• Teatage oma üüripindade üürnikele oma müügikavatsusest. Teie osariigis võivad selle kohta olla konkreetsed juhised, kuid mida rohkem teate, seda parem. 
• Esitage 24 tundi ette alati, kui teil on vaja vara juurde pääseda. See hõlmab koju sisenemist remonti tegema või esituste planeerimist. 
• Olge kättesaadav, et vastata oma üürnike küsimustele ja anda värskendusi kodu müügiprotsessi kohta nii sageli kui võimalik. 

Suurim probleem tekib siis, kui keegi ostab kodu esmaseks elukohaks. Kuigi mõni teine ​​investor võib aktiivse üürilepingu üle võtta, tehes teie üürnikke väiksemaid kohandusi või häireid, pakub ostja, kes soovib kodus elada, rohkem komplikatsioone.

Teie ja ostja peate otsustama, kes vastutab üürnike väljakolimise eest, mis sõltub lõppkuupäevast, kehtivast üürilepingust ja ostja soovist.

Muutke usaldusväärsed üürnikud müügiargumendiks

Kui turundate üürniku kasutuses olevat kinnisvara teistele investoritele, tõstke müügiargumendina esile oma usaldusväärsed üürnikud. Saate rääkida üürnike pikaealisusest ruumides ja näidata õigeaegset maksete ajalugu.

See meeldib kinnisvarainvestoritele, sest nad saavad kinnisvara kohe üle võtta ja üürnikelt üüritulu sisse nõuda. Ruumi renoveerimiseks või uute üürnike leidmiseks ei teki lünki. 

Teie üürnikud võivad samuti hinnata, et müüte oma kodu teisele investorile, kes hoiab neid paigal. Kodu müük ei pruugi neid üldse häirida.

Kui lõpetate rendilepingu, lugege kohalikke seadusi

Kui soovite müüa vaba üürikodu, siis teadke oma üürnikel väljakolimise seaduslikkust. Kohalike seaduste lugemine võib kaitsta nii teid kui ka teie üürnikke. Saate neid seadusi isegi praegu teie kodus viibivate inimestega jagada, et nad teaksid, et käitute eetiliselt ja õiglaselt.

Esiteks vaadake minimaalset perioodi. Võib-olla on kõige lihtsam lasta üürilepingul loomulikult lõppeda enne kodu müümist. Mõne kuu jooksul võivad teie üürnikud välja kolida, sest nad olid juba varem teadnud, et te ei pikenda oma üürilepingut.

Järgmisena kontrollige ennetähtaegse lõpetamise klauslit. Vaadake, kas võlgnete oma üürnikule raha üürilepingu ülesütlemise eest, kui põhjus ei ole tema süü. Kui maja on heas korras, peaksid nad vähemalt tagatisraha tagasi saama. 

Määrake üüri kogumiseks viimane päev ja üürnike väljakolimise päev. Kui te pole kindel, kas see on jõustatav, pidage nõu kinnisvaraadvokaadiga. Nad võivad aidata teil järgida nõuetekohast menetlust, mis on teie üürnikele õiguslikult siduv.

Loomulikult ei ole see igakuiselt üürnike probleem. Võite neile teada anda, et te järgmisel kuul nende üürilepingut ei pikenda, ja paluda neil välja kolida. Üürilepingud on keerulisemad pikaajaliste, näiteks kuue- ja kaheteistkuuliste üürilepingute puhul.

4. Eelistage remonti ja täiendusi

Teie kodu müügiks ettevalmistamine võib võtta paar kuud, mis annab teie üürnikel aega uue koha leidmiseks – eriti kui nende üürileping on lõppemas. The keskmine majaomanik kulutab kodu uuendamisele 5,400 dollarit enne oma kinnisvara turule laskmist. See hõlmab tavaliselt haljastuskulusid, remonti ja uuendamist, et muuta kinnisvara ihaldusväärsemaks. 

Tehke kindlaks üürikinnisvara vajaminevad remondi- ja parendustööd, et muuta see ostjatele atraktiivseks. Jällegi võivad teie üürnikud neid otsuseid mõjutada. Võite otsustada vaiba välja vahetada ja seinad uuesti värvida, kuid peate ootama, kuni teie praegused üürnikud lahkuvad.

Kaaluge ka nende remonditöödega kaasnevat investeeringutasuvust. Garaažiukse väljavahetamisel võib olla suurem ROI kui vana ja aegunud põrandakatte asendamisel. Uus välisuks võib luua hea esmamulje, millel on suurem mõju kui uutel pesumasinatel. Te ei taha kulutada raha uuendustele, mis ei tõsta teie kodu väärtust. 

Nende remonditööde tegemine võib tõsta teie kinnisvara väärtust ja muuta maja ihaldusväärsemaks, suurendades tõenäosust, et see kiiresti müüakse. Siiski on veel üks põhjus, miks üürikinnisvara müümisel keskenduda remondile: kapitali kasvutulu maksud.

Saate maha arvata kodus tehtud remondi kui oluliste kulude, mis vähendavad teie üldist kasumit. Kui kulutate oma kodu müügiks ettevalmistamiseks 10,000 XNUMX dollarit, saate selle summa maha arvata, kui teie maksuarve saabub.

5. Töötage välja realistlik ja konkurentsivõimeline hinnastrateegia

Kui kohtute oma kinnisvaramaakleriga, töötage välja kodu hinnastrateegia. Teie kinnisvaramaakler peaks esitama a võrdlev turundusanalüüs (CMA) mis kogub teavet teie piirkonna sarnastelt objektidelt. Teie agent vaatab sarnase suurusega kodusid samas piirkonnas, mida viimasel perioodil müüdi. See võib aidata neil hinnata, mille eest teie kodu müüma peaks. 

Iga kodu on ainulaadne, mis tähendab, et teie kodu hind võib olla kõrgem või madalam kui teistel selles piirkonnas. Kui sellel on sellised mugavused nagu bassein või kinnine garaaž, siis hind tõuseb. Kui aga kodu on kulunud ja vajab tõsist uuendamist, siis eeldatav müügihind langeb. 

Samuti saate määrata müügihinna vastavalt oma konkreetsetele vajadustele. Mõned müüjad loetlevad kinnisvarad madalama hinnaga, kui soovivad kolida kiirustades. See strateegia meelitab ligi rohkem ostjaid ja omanikud saavad valida parimaid võimalusi pakkuvad pakkumised – tavaliselt soodsaid sulgemiskuupäevi pakkuvad rahapakkumised.

Kogenud kinnisvaramaakler võib aga aidata teil saada oma kinnisvara täisväärtust, aidates samal ajal meeskonnas edasi liikuda. Nad saavad ühendust võtta piirkonna üürikinnisvara omanikega, et näha, kas nad on huvitatud oma investeerimisportfelli suurendamisest.

6. Teie üürikinnisvara tõhus turundus

Üürikinnisvara müümine võib olla keerulisem kui omaniku kasutuses oleva kodu müük. See kehtib eriti siis, kui teil on olemasolev üürnik või soovite müüa mitmepereelamut. Otsustage, kas soovite oma kinnisvara turundada ükskõik millisele ostjale – kas investorile või majakütjale – või soovite pöörduda konkreetselt kinnisvarainvestorite poole. See määrab, kuidas oma kodu reklaamite. 

Kui soovite müüa teisele kinnisvarainvestorile, kaaluge avatud uste päeva korraldamist. Hoiatage oma üürnikke olukorrast ja tasuge kinnisvara sügavpuhastuse eest. See sündmus võib tuua kohale mitu potentsiaalset ostjat, kes võivad soovida osta teie kahekorruselise või ühepere üürikinnisvara.

Leidke üürikinnisvara müügi kogemusega kinnisvaramaakler 

Olenemata sellest, kas teil on piirkonnas üks üürikodu või mitu kinnisvarainvesteeringut, saate selle vara hõlpsalt maha müüa, kui olete selleks valmis. Esimene samm on palgata kinnisvaramaakler, keda saate usaldada.

Palkades agendi, kes mõistab kinnisvaramakse, rendilepinguid ja üüriturgu, saate oma kinnisvarainvesteeringu kiiresti ja seaduslikult müüa. Nad saavad teie kodu tõhusalt hinnata ja turustada, et meelitada õigeid ostjaid. 

Kinnisvaramaakleri leidmiseks pöörduge FastExperti professionaalide poole. Võite vaadata kinnisvaramaakleri profiile, et saada teavet erinevate agentide kohta ja palgata parim, kes teid kogu protsessi vältel toetab.

Leidke kinnisvaramaaklerid, kes tunnevad teie kohalikku turgu ja on valmis aitama teil oma kodu müüa. Proovige FastExperti juba täna.

• SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
• PlatoData.Network Vertikaalne generatiivne Ai. Jõustage ennast. Juurdepääs siia.
• PlatoAiStream. Web3 luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
• PlatoESG. Süsinik, CleanTech, Energia, Keskkond päikeseenergia, Jäätmekäitluse. Juurdepääs siia.
• PlatoTervis. Biotehnoloogia ja kliiniliste uuringute luureandmed. Juurdepääs siia.
• Allikas: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/