Viimase aasta jooksul ärikinnisvara on olnud pettumust valmistav suur vend üüripinnad. Kui eluasemete hinnad tõusid, ärikinnisvara hinnad langesid. Kui esmane hüpoteegi intressimäärad olid kõrged, kommertshüpoteegi intressimäärad veelgi kõrgemad. Koos rekordilised vabade ametikohtade määrad paljudes valdkondades, nagu kontorid ja vähem jaemüügist sõltumine investorid arvasid, et ärikinnisvara on hääbuv varaklass. Kuid need polnud täiesti õiged.
Investoritele meeldib Kim Hopkins oli jõudsalt arenenud ärikinnisvara edu, ISEGI sulgemiste ja pandeemia ajal. Kimi salakaste tema suure rahavooga ärikinnisvaraportfelli juurde ei seisnenud õnnes – kõik oli temas "Osta kasti." Kim ostab AINULT kinnisvara, mida ei saa kinni panna, turgudel, kus nad arenevad ja kus läheduses on palju kliente. Ja täna jagab ta meiega oma täpset valemit!
Kuid see pole veel kõik. Kim on praegu arutatakse veel ühe tehingu tegemist enne aasta lõppu. See majutusasutus nägi paberil välja nagu majapidamiskoht, kuid kui ta on sellesse süvenenud, kinnisvara ei pruugi olla oma hinda väärt. Pärit torustiku probleemid et ülepaisutatud sissetulekunumbrid, kasutab Kim Davidit ja Robi treeneritena, et aidata tal otsustada, kas see tehing on seda väärt.
Kliki siia Apple Podcastide kuulamiseks.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
David:
See on BiggerPocketsi taskuhääling. Mis toimub, kõik? See on David Greene, teie BiggerPocketsi kinnisvara taskuhäälingusaate juht, nagu alati, koos minu kaassaatejuhi ja hea sõbra Rob Abasologa. Rob, kuidas sul täna läheb?
Rob:
Väga hea, mu sõber. Väga hea. Mu naine saabub täna Pariisist tagasi. Olen viimased viis päeva vallalise issiga tegelenud ja mõlemat last vaadanud, nii et olen põnevil, et saan taas magada. Väga põnevil.
David:
Ma kujutan ette. Ja tänan teid, et liitusite minuga tänases saates ilma magamata, vaid palju teavet ja mõnusalt aega veedetud.
Rob:
See on õige, jah. Meil on täna siin kõigile plaanis suurepärane etendus. Räägime Kim Hopkinsiga, kes on kommertskinnisvarainvestor, kuulake hirmutavat muusikat, kes paneb täna sellel turul tehingud toimima, jah, see on õige, aastal 2023. Täna kuuleme tehingust, mille kallal Kim töötab, millist tüüpi kommertskinnisvaratehingutega täna pliiatsit tehakse, selle strateegiaga seotud riskidest ja sellest, kuidas mitte sattuda oma hapukurki.
David:
Kõik see ja rohkemgi veel. See on tapja saade. Lähme Kimi juurde.
Rob:
Kim, tere tulemast saatesse.
Kim:
Tere, Rob. Tere, David. Aitäh, et mul on.
Rob:
Jah, hea meel sinu üle. Nii et kui ma õigesti aru saan, siis olete investeerinud kinnisvarasse juba 10 aastat ja teil on kinnisvaraäri kaudu 15 kinnisvara, mida teie ja teie abikaasa juhite. Mõned kiired küsimused, et saada meie kuulajatel aimu, kes te investorina olete. Esimene siin, mitmel turul te olete?
Kim:
Vaatame siin. Meil on Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California ja Florida, seega seitse.
Rob:
Olgu, siin on vaid mõned.
Kim:
Mõned neist on lühiajalised üürid, millest osariigist osariiki kolides loobusime.
David:
Nüüd investeerite väikestesse kommertskinnisvaradesse, nagu ema ja pop tüüpi olukorrad. Mis on see, mis teid sellesse tõmbas?
Kim:
Tegelikult oli see eliminatsiooniprotsess. Nii et me ei tahtnud teha tualette korda ega võtta üürnikke, kes olid üksikisikud, nii et me ei tahtnud mitmeperekonda. Me ei soovinud ühe üürniku kinnisvara, sest see suurendab teie riski. Kui üürnik läheb välja ühele üürniku kinnistule, on kõik. Sissetulekut pole. Me ei tahtnud üürniku parandamist, TI, kulusid, mida sageli seostatakse kontoriga. Ja nii jäigi meile mitme üürnikuga ja sealt edasi valisime mitme rentnikuga tööstus- ja väikepiirkonna jaekaubanduse.
Rob:
Millised ärikinnisvaratehingud teie arvates täna teie jaoks tegelikult toimivad? Mainisite selle alguses, et pole halbu turge, on lihtsalt halvad tehingud. Nii et andke meile natuke sellest, mida te kinnisvaralt otsite, mis on hea investeering, kõike seda head.
Kim:
Jah. Meie ostukast on loomulikult ühekorruseline, mitme üürnikuga. Tahame, et üürnikud oleksid väiksemal poolel, meie eesmärk on umbes 2,000 ruutmeetrit iga üürniku kohta. Ükski üürnik ei võta enda alla rohkem kui 30% pinnast. Otsime kinnisvara, millel pole liiga palju autot, kuna need on määrdunud. Otsime kinnisvara, kus pole liiga palju restorane, sest need on määrdunud. Ja see on see, mida me praegu sihime. Ja siis otsime umbes 7% ülemmäära, kuigi see peab praegu tõesti tõusma, kuna me intressimääradega oleme. See on praegu teie laenutingimustega tõesti tihedalt seotud.
Rob:
Kas ma võin küsida kiirelt täpsustava küsimuse? Kui ütlesite, et autokohad ja restoranid on määrdunud, siis kas te mõtlete, et need on füüsiliselt määrdunud ja seega on seda tüüpi ruumide kulumine palju hullem?
Kim:
Jah, täpselt seda ma mõtlen. Seega näib, et autoüürnikel on palju keskkonnaprobleeme. Samuti kipuvad nad kinnistule parkima palju mittetöötavaid autosid. Ja siis restoranid, me võime selle teemaga hiljem tegeleda, see on väga asjakohane praeguse tehinguga, mida me vaatame, aga sama asi. Restoranid, eriti kui nad praadivad toitu ja muud taolist, võivad teie vara väga sassi ajada.
David:
Samuti kujutan ette, et restoranid ja autoremonditöökojad vajaksid ilmselt rohkem üürnike parendusi. Nad tahavad, et tooksite raha sisse, et nad saaksid suure tungraua sisse panna või põrandaplaani ümber tõsta. Kas olete leidnud, et see nii on? Kuna te varem mainisite, proovite seda vältida, vältides ametit.
Kim:
Jah, see on täpselt õige. Seetõttu tõstaksin mitme rentnikuga tööstusharu kindlasti mitme rentniku jaekaubandusest kõrgemale. Neil on rohkem TI taotlusi. Mitme rentniku tööstusega ei pea me isegi asja värvima. See on nagu juba madala hooldusega pind ja siis on ka üürnikud väga madala hooldusega. Nad ei helistaks sulle kunagi, kui nende tualettruum ei tööta. Nad lihtsalt parandavad selle.
Rob:
Seetõttu ei ole CrossFitides kunagi vahelduvvoolu, isegi kui väljas on umbes sada kraadi sooja. See on nagu, kas sa tahad, et ma siin lihtsalt praadiksin? Kas see on mõte?
Kim:
Sellepärast teevad nad Big Ass Fänni. Kas olete sellest ettevõttest kuulnud?
David:
Ainus praadimine, mida tehakse, on CrossFitis, kui sul on palav, mitte restoranis, sest Kim ei luba üheski oma üksuses praadida.
Rob:
Praadimine keelatud.
David:
Tõstate siiski välja hea punkti, sest investorid hakkavad sageli lihtsalt ahnitsema kõrgeima investeeringutasuvuse järele, või selles valdkonnas otsivad nad suurimat ülemmäära, mida nad saavad. Ja kui vaatate ainult neid numbreid, ei mõtle te sellele, et kõrgema ülemmäära saamiseks peate võib-olla kulutama 200,000 200,000 dollarit selle üksuse varustamiseks, et teie uus üürnik saaks sisse tulla ja millal nende äri ebaõnnestub kolme aasta pärast või nad otsustavad, et ei taha seda kohta enam teilt rentida, lahkuvad ja nüüd peate kulutatud XNUMX XNUMX dollarist vabanemiseks kulutama raha ja kulutama rohkem raha selle parandamiseks. järgmine üürnik. Ja nii pakutakse kõrgemat ülemmäära, et meelitada kedagi sinna, kus ta tegelikult vähem raha teenib.
Kinnisvaras on palju asju, mis võtavad teie raha. See on midagi enamat kui lihtsalt hüpoteek, maksud ja kindlustus. Mulle meeldib, et sa sellele tähelepanu juhid. Tegelikult otsite teatud mõttes, kuidas juhtida siin säästlikku äri, mitte lihtsalt olla ahne ja püüda saavutada suurimat ülempiiri, mida saate.
Mida te täna vaatate, kui proovite neid tehinguid hinnata? Olete maininud, et te ei soovi kontoripindadele pääseda, kuid kas on olemas ülemmäär, mida konkreetselt sihite? Kas otsite ühiku suurust? Kuidas teie ostukast välja näeb?
Kim:
Oleme tõesti numbritega liidrikohal. Seega võiks reklaamitud ülemmäär olla 7.5%, kuid kui te sellesse sisenete, siis see ei näita. Nad kasutavad pro forma numbreid. Neil pole piisavalt suurt vaba kohta. Nii et me oleme praegu tõesti numbritega liidrikohal. Viimases voorus sihtisime mitut turgu. Me ei valinud konkreetset turgu. Otsime numbritega pliiatsiga pakkumisi. Spekulatsioone pole. Me ei otsi tehingut, mis oleks mõttekas ainult selle lisandväärtusega. See on mõttekas ainult siis, kui jõuate nende turu üürideni. See on mõttekas ainult siis, kui saate müüa selle piirmääraga. Mitte midagi sellest. Oleme näinud palju, kuhu see viib praegu inimesi, kellel on selline lisaväärtusega spekulatsioon. Ja nii me otsime praegu selliseid pakkumisi, mille rahaline tulu on loodetavasti 7%.
Aga veel üks kommentaar, mida tahan teha, on see, et me kaalume ka makse. Ja ma tean, et paljud inimesed ütlevad: "Oh, ärge tehke maksude osas tehingut." Ja olen nõus. Ärge kunagi tehke maksude osas halba tehingut, kuid see on midagi, mida võite kaaluda. Näiteks kui teil on mitusada tuhat dollarit makse ja teil on käesolev tehing, mis on ainult 6% sularaha tagasi, ja te arvate: „Okei, võib-olla järgmiseks. aastal leian tehingu 7% sularahatagastusega,” peate arvestama, et teil on … Oletame, et teil oli 300,000 300,000 dollari suurune maksuarve. Kui peaksite makse maksma, on teil järgmisel aastal sellele tehingule investeerimiseks XNUMX XNUMX dollarit vähem. Kas sa näed, mida ma räägin? Seega peab tootlus järgmisel aastal olema palju suurem, et see oleks mõttekas. Seega arvestame ka maksudega. Nii et praegu oleme sularahatagastuse numbri suhtes veidi leebemad kui järgmisel aastal, sest peame nende maksudega arvestama.
Rob:
Noh, see on üks asi, mida ma inimestele alati ütlen, sest see tundub üldiselt olevat… See on midagi, mida David on mulle viimase paari aasta jooksul õpetanud, et raha tagastamine on tegelikult nagu üks neist mõõdikutest. See on üks neljast suurest mõõdikust kinnisvarainvesteeringu kaalumisel. Saite oma maksusoodustused. Sa said oma võla tasutud, tunnustuse ja raha tagasi. Ja nii pealtnäha võib paljudele investoritele tunduda 7% raha tootlusest väike raha, kuid kui arvestada tegelikku maksusoodustust kulude eraldamisest, boonuste amortisatsioonist, kiirendatud amortisatsioonist ja kõigest sellest heast, võib see tõesti muuta mis tahes konkreetse investeeringu tootlusprofiil.
Kim:
Jah. Ja lisaks, ma lihtsalt juhin tähelepanu sellele, et meie 7% sularaha on see ebaseksikas ja lisaväärtuseta spekulatsiooninumber. See ei tähenda, et see on koht, kus me loodame olla nelja aasta või kolme aasta pärast või midagi sellist, kuid nii on see tehing praegu mõttekas.
David:
See on suurepärane punkt. Paljud inimesed teevad ka selle vea. Nad lihtsalt hindavad tehingut esimesel aastal ja nad ei vaata, kuidas see välja näeb viiendal aastal? Saate igal aastal osta midagi lisandväärtuse komponendiga või viie- või 6-protsendilise liisinguga või midagi muud ja see tühine 6% raha tagastamisel on nüüd 17% raha tagasi. Ja sageli, kui inimesed ütlevad: "Kuidas te seda suurt tulu saate," on vastus hea, ostke see viis aastat tagasi. Ja vastupidi, ärge ostke kinnisvara, mis aja jooksul ei parane, sest olete sattunud sisse, oh, see on 6% tootluse asemel kaheksa. See on parim ja see jääb järgmise 8 aasta jooksul 30% tootluseks.
Rob:
Kui me sellesse natukene jõuame, rääkige meile veidi kommertskinnisvara ja kinnisvaraga seotud suurimatest riskidest, mida täna näete, sest see on risk, mis näib üsna palju muutuvat.
Kim:
Jah. Ma arvan, et praegu on oht, et keegi ei tea, mis tulevik toob. Ja seega me ei tea, kuhu intressimäärad liiguvad. Kui need vähenevad, saate loodetavasti laenu, millel pole ettemaksutrahvi ega refinantseerimist, kuid kuidas teate, millal seda nuppu vajutada? Ja kui need tõusevad ja olete kõrge intressimäära tõttu saanud lühiajalise laenu, siis olete nüüd hädas. Seega on palju riske, kuhu me teel oleme ja kuidas neil üürnikel läheb.
Meie tööstusobjektidel läks COVID-i ajal väga hästi. Neil läks majanduslanguse ajal hästi, selline asi. Kuid mitme üürniku jaemüügi puhul ma pole kindel, kui hästi neil läheb. See sõltub tegelikult turust, kus te olete, ja ettevõtte olemusest. Kui teil on üks üürnikest Pilatese stuudio, kas inimesed vajavad pilatest, kui aeg läheb raskeks? ma ei tea. See oleneb inimestest. See oleneb…
Rob:
Milline on lugu tööstusliku poolega? Sest sa ütlesid, et see oli pandeemia ajal natuke rohkem kaitstud. Miks nii? Kas sellepärast, et neid teenuseid on alati vaja? Kas see on ainult ettevõtete tüüp?
Kim:
Jah. Tegelikult kasvasid tööstus- ja naabruskonna jaemüük pandeemia ajal väga hästi. Nii et tööstuse jaoks, jah, vaatasime läbi kõik oma 130 äriüürnikku ja märkisime, millised on olulised. Kas mäletate seda vestlust oluliste ettevõtete kohta, eriti Oregonis ja Californias?
David:
Jah, jah.
Rob:
Jah.
Kim:
Ja need kõik olid hädavajalikud, nii et nad kõik jätkasid tööd. Tegelikult arvan, et ainuke, kellel probleeme oli, oli meie CrossFit, kuid ka need olid kaetud, sest tüüpiline CrossFiti külastaja, pandeemia meid tegelikult nii palju ei häiri. Nii et jah, neil üürnikel läks COVID-i ajal väga hästi. Kui neil on probleeme, kui nad ütlevad, et neil on raske üüri maksta, saadaksime neile lihtsalt PPP valitsuse stiimulifondi taotluse paberid ja ütleksime neile: "Täitke see ja andke meile teada, kui olete selle täitnud. .” Ja enamasti ei vastanud nad kunagi ja hakkasid lihtsalt uuesti üüri maksma.
Nüüd läks ka naabruskonna jaekaubandusel pandeemia ajal üllatavalt hästi. Kui vaatate jaemüügi aruandeid, näete teisiti, kuid see on tingitud sellest, et need rühmitavad väikese naabruskonna jaemüügi suuremate jaemüügi üürnikega ja need on täiesti erinevad tootetüübid. Nii et teie alkoholipood, teie CPA, teie kindlustusselts ja need tüübid peavad kõik äritegevuses jätkama ja seega läks neil ka pandeemia ajal hästi.
Rob:
Nii et sa mainisid, et asjade tööstuslik pool on võib-olla pisut polsterdatum või ma arvan, et kindlamad ettevõtted, et rasketel aegadel vastu pidada, aga siis mainisid ka kaubanduspindade kohta, et võib-olla ei oleks Pilatese stuudio päris nii isoleeritud. Kas teile meeldib nendes ruumides endale võtta teatud tüüpi üürniku profiil või üürniku tüüp, mis paneb teid natukenegi turvalisemalt tundma, et teie koht oleks alati välja üüritud?
Kim:
Üürniku tüübiks saab teie hüperkohalik üürnik, nii et soovite kedagi, kelle juurde inimesed sõidavad vähem kui miili kaugusel. Mulle sobivad küünesalongid, sest need on hüperkohalikud. Nii et see on esimene asi, kas üürniku tüüp saab olema hüperkohalik üürnik, mis ei ole midagi sellist, mille juurde inimesed peavad pika vahemaa tagant sõitma.
Ja siis on turg sel juhul oluline. Nii et kui mul on Pilatese stuudio, mis on kolmanda taseme turul, isegi kui mul on tööstusomand kolmanda taseme turul, kujutab see praegu palju ohtu. Tahad midagi, mis on täidis, mis tähendab, et see pole pulgadest väljas. Ja kui teil on Pilatese stuudio, kinnisvara, mida me praegu vaatame, siis Pilatese stuudio kliendid sõidavad ilusamate autodega kui mina. Muidugi on kinnisvara nali, et me kõik sõidame kasutatud Toyotadega, kuid siiski sõidavad nad kõik ilusamate autodega kui mina, nii et tunnen end kindlamalt, et majanduslanguse ajal on nendega kõik korras.
Rob:
Mõttekas, mõtekas. Ja kas on muid asju, mida teete oma portfelli stabiliseerimise või uue tehingu sõlmimise riski maandamiseks?
Kim:
Jah. Nii et meie olemasoleva portfelli osas ei võta me refifi tegemisel kogu omakapitali välja. Nii et me ei pruuli neid imesid. Jätame tehingusse palju omakapitali, sest ühest küljest, kui võtate kogu omakapitali välja, on see fantastiline, saate selle uuesti investeerida, nii et ma näen seda seisukohta täielikult. Kuid teisest küljest, nüüd on teil oma kinnisvara kõrge hinnatud hind ja kui turg langeb, võib teil tekkida probleeme, kuna teie võlamakse on tõusnud, kui võtate kogu omakapitali välja. Ja nii oleme mitut kinnisvara uuendanud, mitut oma portfellis olevat kinnisvara refinantseerinud aasta või kaks tagasi, kui intressimäärad olid head ja jätsime tehingusse hunniku. Seega on meie LTV kogu meie portfellis üsna madal. See on nagu 50, 60% meie laenu väärtusest.
Ja siis sama lugu tehingutega, mida me praegu teeme. Ma ei ütleks, et see on täielikult meie valik, kuid laenu väärtuseks kasutame praegu üsna madalat finantsvõimendust, ma arvan, et see on palju väiksem kui kunagi varem. Meil on selle viimase kinnisvara väärtuseks 60% laen. Ja muidugi, kui te ei soovi teha madalat finantsvõimendust, on teie teine võimalus proovida müüja rahastamist. Nii et see on ka väga hea valik.
David:
Jah. On olemas meetod hullumeelsusele võtta kommertskinnisvaraga tegelikult vähem võlgu ja see on seotud rahastamise arhitektuuriga. Nii et elamukinnisvara puhul saate tavaliselt fikseeritud intressimääraga laenu kogu laenu kehtivuse ajaks, tavaliselt 30 aastaks. Te ei pea muretsema refinantseerimise pärast. Saate refinantseerida, kui intressimäärad langevad mõistliku tasemeni. Kuid kommertslaenude puhul on nad õhupalli maksegraafikus ja seega peate selle refinantseerima.
Nii et kui teil on suur laenujääk ja teie intressimäär on 3%, võib see teie jaoks mõistlik olla, kuid mis juhtub, kui intressimäärad hüppavad 6% või 7% peale ja jääte 80% laenu väärtuse juurde? See võib olla katastroofiline. Seega on kommertskinnisvara madalama laenujäägi hoidmine, isegi kui intressimäärad on madalad, siiski tark samm ja kaitsemanööver, sest te ei tea, kuhu intressimäärad lähevad. Ja kui need lähevad liiga kõrgeks ja teil on kõrge laenujääk, võite sinna kinni jääda.
Ma arvan, et paljud inimesed kuulevad seda kommertskinnisvara kohta ja nad lähevad, see on rumal. Miks sa seda kunagi teeksid? Miks te ei tahaks maksimeerida, kui palju raha tehingust välja võtate ja järgmise ostate? Põhjus on selles, et hinnad pole fikseeritud.
Rob:
Jah. Kuulete neid alati ütlemas: "See on maksuvaba. See on maksuvaba võlg." Ja see on nii, nagu tahad osa oma aktsiatest seal hoida. Nii, kui sa kunagi müüd oma kinnisvara, siis tegelikult kõnnid palgaga minema, nii ma mõtlen sellele alati. Kuid nüüd, kui meil on arusaam sellest, mida Kim kommertskinnisvaraturgudel näeb, sukeldume tehingusse, mille ta just lõpetas. Aga enne seda teeme kiire pausi.
David:
Tere ja tere tulemast tagasi BiggerPockets Real Estate podcasti. Istume, saapad maas, investor Kim Hopkins ja räägime kõigest kommertskinnisvarast. Me hakkame kohe sõlmima tehingut, mida ta praegu teeb. Nii et piilume eesriide taha. Kim, kus see tehing asub?
Kim:
See tehing asub minu praeguses kodulinnas Phoenixis, Arizonas.
Rob:
Ja miks valisite selle turu?
Kim:
Valisime selle turu, kuna leidsime tehingu, Rob.
Rob:
Tore. Ma armastan seda.
Kim:
Vaatasime iga leitud tehingu kohta tõenäoliselt umbes 10 erinevat turgu ja siit leidsime ühe.
Rob:
Minu jaoks piisavalt hea. Mis tüüpi ärikinnisvara see on?
Kim:
See on naabruses asuv kaubanduskeskus.
David:
Ja mis oli kinnisvara ostuhind?
Kim:
Lepingujärgne ostuhind on 5.4 miljonit.
Rob:
Kui palju üürnikke on sellel kinnistul praegu ja kas on vabu kohti?
Kim:
Nii et see on suurepärane küsimus. Kinnisvaras on umbes 20 üürnikku ja ma ütleksin, et maksime selle kinnisvara eest võtmed kätte hindu. Meile reklaamiti seda kui sada protsenti hõivatud üürnikega turu üüriga. Kuid juhtus, et kohe pärast lepingu sõlmimist saime teada, et kaks üürnikku olid võlgu ja üks korter oli vaba.
David:
Tundub, et nad panevad tänapäeval kõigele filtrid, isegi sellele, kuidas pakkumisi reklaamitakse. Kas te ütleksite, et see oli väga filtreeritud pro forma, mida vaatasite? Jah.
Kim:
See pro forma oli väga Instagrammitav, kuni jõudsite üksikasjadesse.
Rob:
Okei. Nii et ma tahan natuke tagasi minna, sest küsisime teilt, miks te selle tehingu leidsite. Ütlesite, et selle põhjuseks on see, et just sealt leidsite tehingu, aga miks valisite just selle tehingu? Mis teid selle juures köitis?
Kim:
Nii et esiteks on see fantastilises kohas. Nii et see on täidis, mis tähendab, et see pole pulkades väljas. See asub väga heal järjel, isegi paremini kui heal järjel, peagi väga jõukas Phoenixi piirkonnas, mis on täpselt see, mida soovite. Näete, kuidas selle ümber pööratakse maju, mis on väikesed valged ja mustad majad, mis on praegu trend. Nii et tonnide kaupa maju pööratakse selle ümber. See asub Hollandi venna kõrval, kes on minu arvates parem kinnisvara valimas kui meie. Ja seega on see suurepärane asukoht. See oli number üks.
Number kaks on see, et see oli pliiatsiga. Juhtige alati, alati, alati numbritega. Ja seega oli ülemmäär mõistlik. Pro forma oli tegelikult üsna õiglane selle põhjal, mida me tol ajal teadsime, ja seega oli sellel kindel tulu. Nii et ma ütleksin, et need olid kaks peamist põhjust.
David:
Mulle meeldib, et näeme ikka veel pliiatsiga. Kui kaua me arvate, kui kaua me sellest pääseme, enne kui järgmine põlvkond imestab, miks me räägime, et asjad on pliiats?
Rob:
Ma arvan, et seni, kuni me pliiatseid kasutame.
Kim:
Sest Google sheeted kõlab veidralt.
David:
Kas nad siiski kasutavad neid?
Rob:
AI läks välja.
Kim:
See arvutustabel, mis võib valesti välja kukkuda.
David:
Hästi. Kim, kas jäite selle tehinguga seoses oma ostukasti juurde või pidi juhtuma mõni loominguline manööverdamine?
Kim:
Hetkel veidi valus. Ma arvan, et ütlesin seda alguses, kuid meie ostukast sisaldab 1980. aastal või pärast seda ehitatud tooteid. Võib-olla olen selle unustanud. Kuid üks meie ostukasti kriteeriumitest põhineb 1980. aastal või pärast seda. Tegime erandi. Tegime erandi. See hoone ehitati 1970. aastate lõpus, kuid praegune omanik ostis selle ja lisas tonni väärtust. Nad tegid palju võõrutusravi. Nad tegid katuse ümber. Nad tegid kõik vitriinid ümber. Nad tegid parklad ümber. Kas keegi tahab arvata, mis mul nendes renoveerimistöödes puudu võib olla?
Rob:
Oh, tualett, kanalisatsioon, torud.
Kim:
Vau. Te pole näinud asju, mida mina olen näinud. Need kanalisatsioonitoru videod näevad välja nagu halvim kolonoskoopia, mida olete kunagi näinud.
David:
Sa viitad väga hästi, Kim, sest paljud investorid lihtsalt ei mõtle sellele, et pärast seda, kui miski läheb tualetti, peab see kuhugi minema ja on nii, et see jõuab sinu kinnistult tavaliselt linna liinidesse. , ja sa peaksid selle kaamera läbi panema ja vaatama, kuidas need välja näevad. Nii et ma olen näinud, kuidas puujuured kasvavad tegelikesse torudesse ja tekitavad seal ummistusi, ja siis viib mõni laps topise tualetti alla ja see jääb sinna kinni ja tekitab blokaadi, mille parandamine võib olla uskumatult kallis, eriti kui tuleb puurida parkla betooni või asfalti, siis tuleb leida, mis toru osa juures see oli. Kas see oli teie jaoks selle konkreetse tehingu probleem?
Kim:
Jah. Seega läksime ühele meie tehingukriteeriumile vastu. Ja torud on vanad. Neil on piiratud elu. Need on malmist ja nende eluiga on lõppemas. Nii et see on meie jaoks kindlasti probleem.
Rob:
Okei. Mul on selle kohta palju küsimusi, kuid see on okei. Sellel teemal saame rääkida võrguühenduseta kanalisatsioonist.
Kim:
Oh, lase käia. Mulle meeldiks sellest tehingust rääkida. Loodan, et see on salaja privaatne treenerikõne, sest mul on küsimusi selle kohta, kas me peaksime edasi liikuma või mitte.
Rob:
Nii et kui see juhtub, siis kas see on üks neist asjadest, mille puhul peate iga kord lööma, sest tavaliselt, näiteks Airbnb-s või pikaajalise üürimise korral, kui vesi katkeb, peate need panema hotelli või peab välja mõtlema. Kuid see tundub olevat üsna suur maa-alune renoveerimine kogu kinnistu ulatuses. Nii et kas peate nende remonditööde ajaks ettevõtted sulgema?
Kim:
Jah. Ma õppisin palju kanalisatsioonitorusid, mida ma tegelikult ei tahtnud teada ega tea siiani, kuid põhimõtteliselt teevad torud seda, mida nimetatakse kanaliseerimiseks, mis on koht, kus selle põhi põhimõtteliselt erodeerub. Ja nii on põhi maa. Ja kui te selle piisavalt kiiresti kätte saate, võite teha nn torujuhtmete paigaldamise, kus puhute epoksiidi torudest läbi ja vooderdate ning põhimõtteliselt loote PVC torud vanade malmtorude sisse. Ja see on fantastiline, sest te saate seda teoreetiliselt teha ühtegi üürnikku häirimata. Teisest küljest on see selle kinnisvara jaoks, näiteks sada tuhat dollarit, nii et soovite tõesti teada, et see tuleb ära teha.
Ja ma arvan, et võite arvata. Kui teil on keegi, kes on torude vooderdis, tuleb teie torusid uurima, see on sama, kui katuseinspektor, kes tegeleb katusetöödega, mida ta teie arvates ütleb? Õige. See peab olema tehtud eile. Ja seega on raske otsus, kas oodata või mitte, sest kui ootate liiga kaua, võivad torud kokku kukkuda ja siis peate, nagu ütlesite, maa läbi kaevama, häirides üürnikke. See on suur probleem.
Rob:
Vau. Nii et palun öelge, kas teil õnnestus müüjaga mingeid soodustusi, ostuhinna krediite või midagi kokku leppida?
Kim:
Jah. Nii et kokkuvõtteks on need kaks probleemi need torud ja teine probleem on need rikkunud üürnikud. Ja tavaliselt pole see suur asi. Ma tegelikult ei mäleta viimast kinnisvara, mille ma ostsin, kus poleks olnud mõnda rikkunud üürnikku, kes ilmusid võluväel kohe pärast lepingu sõlmimist. Probleem on selles, et me maksame selle kinnisvara eest võtmed kätte. Sellel ei ole sama tulu kui eelmisel aastal ostetud kinnisvaral. Meile öeldi, et see on ideaalses korras ja sada protsenti hõivatud ning kõik üürnikud maksavad turuüüri. Ja nii et esimesel aastal kaotatud sissetulek ei ole midagi, mida me peaksime sööma. Seda reklaamiti meile kui võtmed kätte, mitte lisandväärtust.
David:
Kui avastasite vara varundatud käärsoole, siis kuidas kasutasite seda teavet müüja juurde tagasi pöördumiseks ja enda jaoks parema positsiooni leidmiseks?
Kim:
Jah. Seega palusime müüjalt telefonikõnet. Ma valetaksin sulle, kui ma ei kardaks, aga kõik mu sõbrad, kes on nagu Cutco müügimehed, ütlesid: „Te peate telefonikõnet küsima. Te ei saa seda meili prügikasti teha. Peate telefonikõnet küsima." Nii et ma lugesin sõna otseses mõttes uuesti läbi, ei jaganud kunagi vahet ja palusin tal helistada ja ta ütles ei.
Rob:
Ta teab, et peab tegema järeleandmisi. Tõenäoliselt kardab ta läbirääkimisi pidada, sest tal pole võimu.
Kim:
Ta ei tahtnud minuga rääkida. Ja mida me tavaliselt teeme, ma ei tea, kas teie, kutid, ka seda teete, kuid tavaliselt saadame pika meili, kus on palju numbreid, mis selgitavad, miks me arvame, et väärime seda tunnustust. Ja ma lihtsalt tundsin, et see ei tabaks siin piisavalt. See ei oleks piisav mõju. Nii et ma tegin midagi uut. Tegin esitluse, nagu Google'i lehe esitlus, ja seejärel tegin Loomi video, kõndides esitlust läbi. Ja nii ma saatsin talle Loomi video lingi, isegi mitte esitluse, nii et ta pidi minu häält kuulama ja ma kõndisin läbi, näidates täpselt, mida need rikkumised meie esimese aasta sissetulekuga teevad. Ja siis käisin läbi ka kanalisatsiooni maksumuse ja näitasin talle kõiki mudeleid, näitasin talle videoid, mis me kanalisatsiooni ulatuse kohta tegime ja küsisin minu krediidisoovi.
Rob:
Ma arvan, et see telefonikõne lahendas nagu 90% kinnisvaraga seotud probleemidest, kui aus olla. Ma tegelikult mõtlesin sellele eile õhtul. Kõik kardavad nii kohutavalt telefoni haarata ja tegelikult läbi rääkida, nagu vanasti, minu päevil, ja mul oli olukord, kus pidasin edasi-tagasi läbirääkimisi kinnisvaramaakleriga, kes juhtus olema kinnisvaramaakleri naine. müüja. Pakkusin välja paar võimalust ja siis lõpuks ta lihtsalt helistas mulle ja ütles: "Hea küll. Mida sa teha üritad?” Ja ma ütlesin: "Teie pakkumises see tegelikult rahavoogu ei anna ja ma üritan kokku panna tehingu, mis minu jaoks tegelikult rahavoogu annab." Ja me tegelikult sõlmisime kokkuleppe. Väga hea, sest ma tean, et müüjaga rääkimine on väga närvesööv. Kinnisvaramaakleri barjääri murdmine on alati närvesööv kogemus, kuid ma arvan, et see on nii oluline.
Kim:
Jah. No ma proovisin. Saatsin hoopis Loomi video, kuid proovisin helistada ja arvan, et Loomi video oli paremuselt teine.
Rob:
Ja mis siis juhtus? Kas ta ütles jah? Kas ta andis sulle raha tagasi?
Kim:
Nii et ta istus sellel poolteist nädalat ja lõpuks võtsime temaga ühendust, kui olime puhkusel ja ta ütles ei. Ta ütles, et arvas, et saab rikkumisi ise parandada. Ta ei arvanud, et kanalisatsioon on suur probleem. Ja nii ütles ta, et ei paku meile krediiti, nii et me lõpetasime tehingust loobumise.
Rob:
Kas olite lähedal sellele, et öelda: "Teeme niikuinii" või olite algusest peale otsustanud?
Kim:
Noh, see pole päris see, kus lugu lõpeb. Nii et me lahkusime tehingust. Saime oma tõsise raha tagasi. Rääkisime laenuandjale kõik asjad ära, täiesti tehtud, päkapiku ümber maja kolimise ja jõuluostude, sel aastaajal olulised asjad. Me lahkusime tehingust. Ja siis tegelikult kaks päeva tagasi helistas maakler meile, müüja maaklerile, ja ütles, et on nõus pakkuma saja tuhande dollarilist krediiti. Ma ei öelnud alguses, aga me küsisime 350,000 XNUMX dollarit allahindlust.
Rob:
$350,000 350,000 allahindlust või $ XNUMX XNUMX krediiti?
Kim:
Küsisime ostuhinnast 350,000 XNUMX dollarit.
Rob:
Tänase päevaga edasi minnes helistab teile maakler ja ta ütleb: "Hei, müüja tahab tagasi tulla. Ta annab teile ostuhinnast sada tuhat dollarit alla." Suurepärane, okei. Ja siis?
Kim:
Nii et me ütlesime: "Tänan teid väga, aga helistage meile tagasi, kui see on 200."
Rob:
Ja kas ta on sulle tagasi helistanud? Kas ta helistas sulle tagasi?
Kim:
Tund tagasi helistati ja see on kuni 130.
Rob:
Okei. Hei, see on edasiminek. Kas see on lõplik arv? See muutub pidevalt.
Kim:
Noh, me võiksime talle kohe kõnelejasse helistada, kuid …
Rob:
See oleks esimene BiggerPocketsi ajaloos. Mulle meeldiks see tegelikult, aga olgu. Olgu, 130. Kus sa siis oled? Mida sa selle eest tahad?
Kim:
Ma olen aia peal, kui sinuga aus olla.
David:
Kuigi me intervjueerime teid, kas me saame teile sellest rääkida?
Kim:
Jah, see mulle meeldiks. Saada mulle arve hiljem.
David:
Sest mulle tundub, et oleme läbirääkimiste keskel. Me ei kuule viis aastat tagasi sõlmitud tehingust. Siin on minu mõtted. Kui intressimäärad langevad või jäävad madalamaks, tunneb müüja, et ma ei pea talle raha andma. Võtan teise ostja. Aga kui näete teist hinnatõusu, muutub see, mida keegi on nõus selle kinnisvara eest maksma, sest nüüd muutuvad kõik Exceli lehele sisestatud numbrid ja see tähendab, et ta tuleb tõenäolisemalt. tagasi ja öelge: "Olgu, võite saada oma 200,000 200,000", kuid sel hetkel pole teil soovitud intressimäära, nii et see on tõenäoliselt veelgi suurem. Kas seda on vahendajate kaudu edastatud järgmiselt: "Hei, andke mehele teada, et me ostame selle selle kursiga XNUMX XNUMX dollari allahindlusega, kuid kui intressimäärad tõusevad, peab ta kas maksma minu eest, et saaksin madalama intressimääraga. või see on hiljem suurem allahindlus.
Kim:
Jah. Seega on meie määr lukus ja üks meie ettenägematutest asjaoludest on see, et sulgeme enne aasta lõppu, kuna tahame ära kasutada maksude mahakandmist, millest ma varem rääkisin. Kuid me oleme talle punkti andnud -
Rob:
80%?
Kim:
Jah. Oleme talle märkinud, et kui intressimäärad tõusevad, on tal raske teist ostjat leida.
Rob:
Ma arvan, et tal on praegu raske ostjat leida. Ta helistas sulle, eks? Kui ta helistas sulle ja ta üritab seda uuesti üles lüüa, siis tõenäoliselt oled see.
Kim:
Jah. Ma arvan, et probleem, millest olen aru saanud, on see, et me vaatame kahte erinevat kinnisvara. Seega vaatab müüja kinnisvara, mille ta ostis suurepärase hinnaga. See kinnisvara oli halvas seisus. See vajas tõsiselt armastust. Kinnistu oli praktiliselt tühi, see oli lagunenud, kõik need asjad. Ja nii ta vaatabki seda kinnisvara, mille ta ostis suurepärase hinnaga. Ta omab seda ka sularahas, nii et seal on palju vähem riski. Ja nii et tema seisukoht on, milles teie probleem on? Paar vaba kohta on. See on osa äritegevusest. Sa lihtsalt täidad selle. Keda huvitab, kui selle üksuse taastusravi jaoks on TI-s 20,000 XNUMX dollarit? Suur asi. Sest ta istub kastmerongis.
Aga meie, me vaatame seda kinnisvara, kus maksime kõrget hinda. Tootlus ei olnud alguses suurepärane, kuid me olime sellega rahul, sest see vastas põhilistele alustele. See ei olnud suurepärane tulu, kuid põhialused lahendab meie maksuprobleemi ja me arvasime, et meile antakse midagi, mille hooldus on väga madal. Nüüd istume kuskil, kus me kiirustame selle tehingu enne aasta lõppu lõpetama. Ja ausalt öeldes on see meie jaoks suur tegur. Oleme huvitatud oma elukvaliteedist. Me küsime, milline on teie tunnitasu? Kui palju te aastas teenite? Praegu on palju tööd. Nii et me sulgeme selle kinnistu keset pühi ja siis pärime kõik need probleemid.
Rob:
Siin on minu mõte ja David, kui sa ei nõustu, võid mulle öelda. Ma arvan, et ta tõuseb veidi rohkem kui see 130, lähtudes teie asukohast ja sellest, et teile helistati. Kuid ma arvan, et te ei peaks võtma seda sada ja oletame, et 50, kui te selleni jõuate, ja lahutate selle ostuhinnast, sest ma arvan, et see ei ole teie üldises igakuises hüpoteeklaenus oluline. Ma arvan, et teie jaoks on oluline saada 150,000 XNUMX dollarit krediiti seni, kuni see pangandusega korda läheb. Teie krediitidel on piirang. Ja David, sa võid sellele kaasa rääkida, aga ma võtaksin seda kui krediiti, et saaksid selle raha oma sissemaksena säästa ja kasutada seda selle hiiglasliku kulutuse tasumiseks. Ja siis, sel hetkel, vaatate nüüd tehingut, mida algselt analüüsisite. Nii ma läheneksin. Mida sa arvad, David?
David:
Kommertsfinantseerimine ei pruugi seda lubada, sama ka elamute rahastamisega, kuna tegemist on nõuetele vastavate laenudega. Reeglid on üsna selged selle kohta, kui palju saab müüja panustada ostja sulgemiskuludesse. See ei pruugi äripinnal samamoodi töötada. Kui nad selle ostuhinnast maha võtavad, ei mõjuta see tegelikult palju. Laenate lihtsalt natuke vähem raha.
Kim:
Noh, me jätame oma laenusumma samaks, nii et me hoiaksime selle raha pangas sularahana. Me paneksime … Kui ta annab meile 200,000 200,000 dollarit krediiti või ostuhinnast maha, maksame XNUMX XNUMX dollarit vähem.
David:
Jah. Nii et teie positsioonil oleks see sama. Mis siis, kui ta astub sisse ja teeb sinu eest muudatused?
Kim:
Oleksin sellest väga huvitatud, kui ta tahab kanalisatsiooniga tegeleda. Küsimus on selles, kas ta saab seda teha pärast sulgemist? Kas me usaldame teda?
Rob:
See muutub veidi segaseks, sest on müüjaid, kes seda riski ei võta, sest tehing võib alati ebaõnnestuda. Näiteks see tehing kukkus sel põhjusel juba läbi. Ja siis võiks alati olla mingi leping, mis paneb teda tagantjärele tegema. Kuid see on alati risk omaette. Nii et mõlemal juhul on see raske.
Kim:
Jah. Ja ma tunnen, et tahan olla kindel, et ma tõesti kuulan põhimõtteid, millest me saates varem rääkisime. Ma tahan olla kindel, et ma ei spekuleeri üürnike turu üürimise üle. Ja teine probleem on see, et tegelikult plaanisime seda kinnisvara ise majandada, kuna see asub meie kodulinnas. Ja kas me tahame seda peavalu? Kas me tahame seda endale võtta? Teeme ka liisingu. Ja lihtsalt ebakindlus, kuhu turg liigub. Kas me oleme mures Pilatese üürniku pärast? Kas me oleme mures nende üürnike pärast, kes on kurjategijad? Kas me saame ruumi uuesti lubada? Nii et mul hakkavad jalad külmetama.
David:
Ma ei tea, et sa eksid. Ma arvan, et sellisel positsioonil, arvestades turu suundumust, on tõenäolisem, et äripinnal lähevad asjad pehmemaks ja siis kitsaks lähevad. Nii et see on teie poolel. Ja võib-olla on Phoenix sellest veidi eraldatud ja nii ei saa müüja aru, et seal on palju ärikinnisvarasid, mis hakkavad turule jõudma palju konkurentsivõimelisemate hindadega kui see, mida oleme näinud, sest hinnad on nii kõrge. Ja kuna nende õhupallimaksete tähtaeg hakkab tulema, ei ole refinantseerimine võimalik ja paljud need kinnisvarad olid midagi, mille ostmiseks panid inimesed raha kokku, nii et nad peavad selle maha müüma, et oma investoritele tagasi maksta.
Ma arvan, et me näeme praegu turule jõudmas rohkem laoseisu kui varem. Seega on aeg tehingu leidmiseks teie poolel. Maksude osas pole aeg teie poolel. Nii et see on tõesti see, mida peate kaaluma. Kas parema pakkumise ostmiseks tasub maksudele pihta hakata või mitte? Kuid ma hindan väga, et jagate selle loo üksikasju, sest see on päriselus kinnisvara. Täpselt nii juhtubki. Mulle öeldi seda ja siis selgus, et see on nii, ja siis ma ütlesin seda ja siis nad ütlesid seda ja lugu muutub alati.
Rob:
Siin on see, mida ma ütleksin. Ma arvan, et liiguksin edasi, kuni saan kindluse, et omanik kavatseb selle enne või kohe pärast sulgemist parandada.
Kim:
Huvitav. Mulle meeldib see idee.
Rob:
Sest minu jaoks on see sama tehing. Kui ta kavatseb selle eest selle kontsessiooni ja krediidi kaudu maksta, ükskõik kuidas soovite seda jagada, siis on see tegelikult sama tehing. Peate lihtsalt hoolitsema selle eest, et remont saaks tehtud.
Kim:
Huvitav. Jah. Ja tavaliselt me otsime … Mida me ütleme, otsime tavaliselt probleeme, mis müüjaga kaovad. Nii et andke mulle kasumiaruanne, mis on terve päeva salvrätikule kirjutatud. Mul ei ole probleeme, mis müüjaga kaovad, kuid need on kõik probleemid, mis müüjaga ei kao. Nad jäävad meie juurde niipea, kui sulgeme. Nii et see on meie kõhklus.
David:
Noh, ma arvan, et sa teed õiget asja. Jää endale kindlaks. Kui peate oma maksudele löögi alla võtma ja see on mõttekam kui kinnisvara ostmine, tehke seda. Kuid ma vaataksin ka, kui ma oleksin teie positsioonil, kui ma peaksin maksma 70 miljonit rohkem, kui ma tahtsin, kas maksusoodustus üldiselt hüvitaks selle 70 miljonit? Ehkki tehing ei pruugi olla see, mida te soovisite, on see suures plaanis mõistlikum. Ja kui see nii on, siis küsige endalt, oletame, et teie maksusoodustus oli 40 tuhat, kuid teil on 70 tuhat eurot, kui soovite olla, nii et tunnete, et olete kokkuvõttes 30 tuhat, kas see kinnisvara on nii suurepärase asukohaga ja nii hea vara, et see 30 tuhat on seda väärt? Või saaksite oma kogemuste, teadmiste ja sellega, mida teete, Kim, lihtsalt leida parema pakkumise, et saaksite selle raha kuskil mujal tagasi teenida?
Rob:
Hea küll, kõik. Kui soovite selle loo kohta värskendusi kuulda ja seda protsessi jälgida, jälgige Kimi kindlasti kõigis tema sotsiaalmeedias. Kim, kust inimesed sind leiavad ja saagale mahlase värskenduse ja kokkuvõtte saavad?
Kim:
Jah. Nii et meie tegemiste kohta lisateabe saamiseks ning värskenduste ja võimaluste loendisse pääsemiseks võivad nad külastada meie veebisaiti ironpeakproperties.com. Jälgi mind LinkedInis Kim Hopkinsi all. Ja siis lõpuks Instagramis nimega MoneyPlusHappy. Ja hei, võib-olla peaksime selle hääletusele panema. Kui te seda kuulete, minge edasi ja kaaluge, mida me peaksime teie arvates selle tehinguga tegema.
Rob:
Hästi. Kommenteerige YouTube'i kommentaaridesse, kui vaatate seda YouTube'is. Andke meile teada, mida arvate.
David:
Hea küll, Kim, tore, et sa siin oled. Suur tänu, et jagasite meiega oma lugu. Istun ise nõelte otsas ja ootan, kuidas see lugu välja mängib, nii et mul on uudishimulik ka iseennast kuulda. Aga me laseme sul tänaseks siit minema. Suur tänu saates osalemise eest.
Kim:
Tänan teid väga, poisid.
David:
See on David Greene Robi jaoks, kes saatis oma püksid Kohli Abasolost välja logides.
Vaata episoodi siit
Aidake meid!
Aidake meil iTunesis uute kuulajateni jõuda, jättes meile hinnangu ja arvustuse! See võtab vaid 30 sekundit ja juhised leiate siin. Aitäh! Hindame seda väga!
Selles episoodis käsitleme:
- Kimi oma ärikinnisvarasse investeerimine "osta kast" ta kasutab kasumliku kinnisvara ostmiseks
- Ülemmäärad selgitatud ja miks te PEATE seda õigesti ostes suurte kinnisvaraobjektide ostmisel
- . täispuhutud"pro forma” numbrite maaklerid püüavad teid veenda (ära järgi neid!)
- Tüübid ärikinnisvara, mis on lukustuskindel ja olge alati avatud
- . ärikinnisvaraga seotud olulised riskid 2024. aastal ja kaks ettevõtet, millele te MITTE KUNAGI rentida ei tohiks
- A live deal sügav sukeldumine praeguse tehinguga arutab Kim ostu üle
- And So Palju rohkem!
Lingid saatest
Ühendage Kimiga:
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? Meil .
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- PlatoData.Network Vertikaalne generatiivne Ai. Jõustage ennast. Juurdepääs siia.
- PlatoAiStream. Web3 luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- PlatoESG. Süsinik, CleanTech, Energia, Keskkond päikeseenergia, Jäätmekäitluse. Juurdepääs siia.
- PlatoTervis. Biotehnoloogia ja kliiniliste uuringute luureandmed. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :on
- :on
- :mitte
- : kus
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Võimalik
- MEIST
- sellest
- üle
- AC
- kiirendatud
- konto
- üle
- tegelik
- tegelikult
- lisama
- lisatud
- ADEelis
- mõjutada
- pärast
- pärast
- jälle
- vastu
- tagasi
- eespool
- Airbnb
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- võimaldama
- lubatud
- mööda
- juba
- Ka
- Kuigi
- alati
- am
- summa
- an
- analüüsides
- ja
- loom
- Teine
- vastus
- mistahes
- enam
- keegi
- midagi
- lahus
- õun
- taotlus
- hindama
- kallinemine
- lähenemine
- arhitektuur
- OLEME
- PIIRKOND
- valdkondades
- arizona
- ümber
- AS
- küsima
- eelis
- seotud
- At
- meelitanud
- autor
- auto
- vältima
- vältides
- ära
- tagasi
- tagatud
- Halb
- Saldo
- Pank
- Pangandus
- tõke
- põhineb
- põhiline
- Põhimõtteliselt
- BE
- sest
- saada
- olnud
- enne
- alustama
- Algus
- taga
- on
- kasu
- Kasu
- BEST
- Parem
- parem positsioon
- Suur
- Suur pilt
- suurem
- suurim
- arve
- Natuke
- Must
- löök
- boonus
- Saapad
- piir
- laenama
- mõlemad
- põhi
- ostnud
- Kast
- Murdma
- tooma
- maakler
- maaklerid
- vend
- Ehitus
- ehitatud
- Kobar
- äri
- ettevõtted
- kuid
- nupp
- ostma
- OSTJA..
- Ostmine
- Ostab
- by
- California
- helistama
- kutsutud
- kaamera
- CAN
- Saab
- kork
- auto
- autod
- juhul
- Raha
- rahavool
- katastroofiline
- maadlus
- keskus
- muutma
- Vaidluste lahendamine
- muutuv
- Chime
- valik
- Vali
- Valisin
- jõulud
- selge
- lähedal
- lähedalt
- Sulgemine
- Co-Host
- coaching
- külm
- Kokkuvarisemine
- COM
- Tulema
- tulevad
- kommentaar
- kommentaarid
- kaubandus-
- kommertskinnisvara
- edastatud
- ettevõte
- konkurentsivõimeline
- Lõpetatud
- täiesti
- komponent
- soodustusi
- järeldus
- betoon
- kindel
- Arvestama
- arvestades
- leping
- aitama kaasa
- Vestlus
- vastupidi
- veenma
- parandada
- õigesti
- Maksma
- võiks
- Paar
- kursus
- cover
- kaetud
- Covidien
- CPA
- looma
- loob
- loomine
- Loominguline
- krediit
- Autorid
- kriteeriumid
- CrossFit
- uudishimulik
- Praegune
- Praegu
- kardin
- Kliendid
- David
- päev
- Päeva
- tegelema
- tegelema
- Pakkumised
- arutlevad
- Võlg
- otsustama
- otsus
- sügav
- kaitsev
- kindlasti
- sõltub
- Amortisatsioon
- väärivad
- detailid
- DID
- erinevus
- erinev
- DIG
- Allahindlus
- Ekraan
- kaugus
- sukelduma
- do
- ei
- Ei tee
- teeme
- dollar
- dollarit
- tehtud
- Ära
- alla
- ajam
- sõidu
- Drop
- kaks
- ajal
- hollandi
- Suremas
- iga
- Ajalugu
- maa
- sööma
- tõhusalt
- kumbki
- elf
- teine
- lõpp
- lõppes
- lõppeb
- piisavalt
- Kogu
- täielikult
- keskkonna-
- episood
- omakapital
- eriti
- oluline
- kinnisvara
- Eeter (ETH)
- hindama
- Isegi
- KUNAGI
- Iga
- igaüks
- kõik
- täpselt
- näide
- Excel
- erand
- erutatud
- olemasolevate
- kallis
- kogemus
- selgitas
- Selgitab
- äärmiselt
- asjaolu
- faktor
- ei
- õiglane
- Langema
- lehvikut
- fantastiline
- tundma
- jalad
- viga
- vähe
- Joonis
- täitma
- täidetud
- Filtrid
- lõplik
- Lõpuks
- finantseerimine
- leidma
- leidmine
- esimene
- viis
- Määrama
- fikseeritud
- parandused
- Põrand
- Florida
- voog
- Voolud
- järgima
- Järgneb
- toit
- eest
- unustatud
- valem
- Edasi
- edasi
- avastatud
- neli
- tasuta
- sõber
- sõbrad
- Alates
- fond
- Põhialused
- tulevik
- värav
- Üldine
- põlvkond
- saama
- saamine
- hiiglane
- Andma
- antud
- annab
- Go
- eesmärk
- Goes
- läheb
- läinud
- hea
- sain
- Valitsus
- suur
- suur
- Ahne
- Maa
- Grupp
- Kasvavad
- GUNS
- mees
- olnud
- Pool
- käsi
- juhtuda
- juhtus
- juhtub
- Raske
- Olema
- võttes
- he
- pealkirjastatud
- kuulama
- kuulnud
- ärakuulamine
- aitama
- siin
- siin
- varjatud
- Suur
- rohkem
- kõrgeim
- kõrgelt
- teda
- ise
- tema
- ajalugu
- Tulemus
- lööb
- hoidma
- pühad
- Avaleht
- aus
- Ausalt
- lootus
- loodetavasti
- lootes
- Hopkins
- võõrustaja
- KUUM
- hotell
- tund
- maja
- maja
- elamispind
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- sada
- i
- Ma teen
- idee
- if
- kujutage ette
- kohe
- mõju
- oluline
- paranemine
- parandusi
- Paranemist
- in
- hõlmab
- tulu
- Tõstab
- uskumatult
- inimesed
- tööstus-
- info
- esialgu
- sees
- Instagramis
- selle asemel
- juhised
- kindlustus
- huvi
- INTRESS
- Intressimäärad
- huvitatud
- sisse
- inventar
- Investeeri
- investeerimine
- investeering
- investor
- Investorid
- isoleeritud
- probleem
- küsimustes
- IT
- ise
- iTunes
- tungraud
- liitumine
- jpg
- hüppama
- lihtsalt
- hoidma
- pidamine
- hoitakse
- lüüa
- laps
- lapsed
- tapja
- Kim
- Laps
- Teadma
- teadmised
- teab
- suur
- suurem
- viimane
- Eelmisel aastal
- viimaseks
- Hilja
- pärast
- viima
- juhtivate
- Õppida
- õppinud
- õppimine
- üürileping
- liising
- Lahkuma
- jätmine
- lahkus
- laenuandja
- Leebe
- vähem
- laskma
- Finantsvõimendus
- LG
- elu
- nagu
- Tõenäoliselt
- LIMIT
- joon
- liinid
- LINK
- nimekiri
- vähe
- laen
- Laenud
- asub
- liising
- lukustused
- lukus
- Pikk
- pikaajaline
- Vaata
- näeb välja
- Vaatasin
- otsin
- kudumismasin
- kadunud
- Partii
- palju
- armastus
- Madal
- vähendada
- LTV
- tehtud
- põhiline
- hooldus
- tegema
- TEEB
- Tegemine
- palju
- märgitud
- Turg
- turud
- suur
- küsimus
- Maksimeerima
- mai..
- võib olla
- me
- keskmine
- vahendid
- Vastama
- mainitud
- meetod
- Meetrika
- Kesk-
- võib
- miljon
- puuduvad
- viga
- Leevendada
- mudelid
- ema
- hetk
- raha
- igakuine
- rohkem
- Hüpoteek
- kõige
- liikuma
- edasi liikuma
- kolis
- liikuv
- palju
- mitmekordne
- muusika
- peab
- my
- mina
- loodus
- tingimata
- Vajadus
- vaja
- vajadustele
- mitte kunagi
- Uus
- järgmine
- öö
- ei
- mitte ükski
- nüüd
- number
- numbrid
- okupeerib
- of
- maha
- pakkuma
- pakutud
- Office
- offline
- sageli
- sageli
- oh
- Hästi
- Vana
- on
- kunagi
- ONE
- ones
- ainult
- avatud
- tegutsevad
- Arvamused
- Võimalused
- vastupidine
- valik
- Valikud
- or
- et
- Oregon
- Muu
- muidu
- meie
- välja
- väljaspool
- üle
- üldine
- enda
- omanik
- omab
- makstud
- valus
- maalima
- pandeemia
- Paber
- paberitöö
- Paris
- park
- parkimine
- osa
- eriline
- partner
- minevik
- Maksma
- pöörates
- makse
- maksed
- pliiatsid
- Inimesed
- kohta
- protsent
- täiuslik
- fööniks
- telefon
- Telefonikõne
- Füüsiliselt
- valima
- korjamine
- pilt
- mänd
- toru
- torud
- Koht
- Kohad
- kava
- plaanitud
- planeerimine
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängija
- mängib
- palun
- podcast
- Saated
- Punkt
- Vaatepunkt
- pop-
- portfell
- positsioon
- võim
- PPP
- praktiliselt
- preemia
- esitlus
- esitatud
- ilus
- hind
- Hinnad
- esmane
- põhimõtted
- era-
- Pro
- tõenäoliselt
- Probleem
- probleeme
- protsess
- Toode
- profiil
- tulutoov
- Edu
- omadused
- kinnisvara
- kaitstud
- tõmmates
- ostma
- panema
- Putting
- kvaliteet
- küsimus
- Küsimused
- Kiire
- üsna
- auaste
- määr
- Rates
- hinnang
- jõudma
- reaalne
- kinnisvara
- kinnisvaraturud
- päris elu
- mõistma
- realiseeritud
- tõesti
- kinnisvaramaakler
- põhjus
- mõistlik
- põhjustel
- tagasivõtmine
- langus
- Refi
- võõrutusravi
- reinvesteerima
- suhteline
- asjakohane
- sõltuvus
- meeles pidama
- Rent
- üürid
- remont
- Aruanded
- esindama
- taotleda
- Taotlusi
- nõudma
- elamu-
- Reageerida
- restoran
- restoranid
- jaemüük
- tagasipöördumine
- Tulu
- Rid
- õige
- Oht
- riskide
- röövima
- ROI
- katus
- juured
- ümber
- eeskirjade
- jooks
- kiirustama
- ohutum
- saaga
- Ütlesin
- sama
- Säästa
- säästmine
- ütlema
- ütlus
- hirmul
- ulatus
- Teine
- sekundit
- Saladus
- vaata
- nägemine
- tundub
- tundub
- nähtud
- müüma
- Sellers
- saatma
- saatmine
- tunne
- Saadetud
- tõsiselt
- Teenused
- seitse
- mitu
- kuju
- jagamine
- ta
- leht
- NIHKEMINE
- veetud
- ostud
- kauplused
- lühiajaline
- peaks
- näitama
- näitas
- näidates
- kinni
- sulgema
- külg
- märkimisväärne
- allkirjastamine
- alates
- ühekordne
- Istung
- olukord
- olukordades
- SUURUS
- uni
- Viil
- väike
- väiksem
- nutikas
- So
- sotsiaalmeedia
- müüdud
- tahke
- lahendatud
- mõned
- Keegi
- midagi
- kuskil
- Varsti
- Ruum
- tühikud
- Kõneleja
- konkreetse
- eriti
- spekulatsioonid
- kulutama
- kasutatud
- jagada
- Sponsorid
- ruut
- algus
- riik
- väljavõte
- jääma
- kepp
- Veel
- stiimul
- salvestada
- Lugu
- Strateegia
- lööma
- stuudio
- selline
- peaks
- kindel
- Pind
- Võtma
- võtab
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- suunatud
- sihtimine
- õpetas
- maks
- Maksud
- öelda
- üürnik
- kipuvad
- tingimused
- kolmanda taseme
- texas
- kui
- tänama
- tänan
- et
- .
- Tulevik
- oma
- Neile
- SIIS
- teooria
- Seal.
- Need
- nad
- asi
- asjad
- mõtlema
- Mõtlemine
- see
- Sel aastal
- need
- kuigi?
- arvasin
- tuhat
- kolm
- Elab
- edukas
- Läbi
- Seega
- seotud
- aeg
- korda
- et
- täna
- tänane
- kokku
- Tualett
- ütles
- tonn
- tonni
- liiga
- võttis
- TÄIELIKULT
- raske
- Rong
- Ümberkirjutus
- Muutma
- puu
- Trend
- proovitud
- häda
- Usalda
- püüdma
- üritab
- Pöördunud
- käivitusvalmis
- lülitub
- kaks
- tüüp
- liigid
- tüüpiline
- tüüpiliselt
- Ebakindlus
- katteta
- all
- mõistma
- mõistmine
- üksus
- üksused
- kuni
- Värskendused
- Uudised
- us
- kasutama
- Kasutatud
- kasutusalad
- kasutamine
- tavaliselt
- Utah
- puhkus
- väärtus
- väga
- Video
- Videod
- vaade
- Hääl
- Hääletama
- ootama
- ootamine
- kõndima
- kõndis
- jalutamine
- tahan
- tagaotsitav
- tahab
- oli
- Washington
- vaadates
- Vesi
- Tee..
- we
- veebisait
- nädal
- kaaluge
- teretulnud
- Hästi
- läks
- olid
- M
- Mis on
- millal
- kas
- mis
- kuigi
- valge
- WHO
- kogu
- miks
- naine
- will
- valmis
- koos
- ilma
- Töö
- töö
- töötab
- mures
- muretsema
- halvem
- halvim
- väärt
- oleks
- kirjalik
- Vale
- aasta
- aastat
- jah
- eile
- sa
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet