Ameerika karjub taskukohase eluaseme järele, kuid keegi ei taha ehitada

Dave:
Hei, kõik. Tere tulemast turule. Olen teie peremees Dave Meyer ja täna liituvad minuga kaks hinnatud majandusteadlast Moody's Analyticsist, et rääkida üüri ja eluaseme taskukohasusest ning mitmeperekonnast.
Meil on väga põnev vestlus ja ma arvan, et kui olete üürikinnisvarainvestor, äriinvestor, siis soovite kindlasti seda kuulata, sest Lu ja Tom, kes on täna meie kaks külalist, on tõesti eksperdid. üürikasvus ning üüride languses ja majanduslanguses ning neil on tõeliselt põnev ja asjatundlik arvamus selle kohta, mis võib järgmise paari aasta jooksul üürikasvuga toimuda.
Ma ei kavatse seda palju rohkem juhtida, sest see on põnev vestlus ja ma tahan sellesse süveneda. Ma lihtsalt ütlen teile kiiresti, kes need inimesed on.
Esimene külaline on Tom LaSalvia, kes on Moody's Analyticsi ärikinnisvara, tärkavate trendide ja eluasemesektori vanemökonomist. Ta on spetsialiseerunud igasugustele asjadele, aga ta ütles mulle enne saadet, et mitmeperekond on tema armastus, ja seetõttu pakub ta selle ekspertarvamuse.
Meil on ka Lu Chen. Lu on Moody's Analyticsi ärikinnisvara divisjoni vanemökonomist. Tal on sügavad teadmised linnamajandusest ja krediidiriskist, erilise huviga pensionäride eluase ja linnaränne.
Teeme kiire pausi ja siis kutsume Tomi ja Lu rääkima mitmepereelamute turust, üürikasvust ja kõikvõimalikest muudest põnevatest teemadest, mis on seotud ärikinnisvaraga.
Lu Chen ja Tom LaSalvia, tere tulemast teenusesse On The Market. Suur tänu, et olete siin.

esmaspäev:
Täname, et olete meiega.

Thomas:
Absoluutne nauding.

Dave:
Hästi. Lu, avaldasite hiljuti artikli Key Takeaways 4. kvartali eluaseme taskukohasuse värskendusest ja see oli vähemalt minusugustele inimestele põnev lugemine. Ma arvan, et see meeldiks väga ka meie kuulajatele.
Kas saaksite meile natuke rohkem rääkida oma eluaseme taskukohasuse uuringust ja sellest, mida see hiljuti on näidanud?

esmaspäev:
Absoluutselt, Dave. Nii et see on meile tõesti kallis ja südamelähedane. Moody's Analyticsi CRE-teadlasena hoolime väga eluaseme taskukohasusest, mis on paljude Ameerika elanike meelest. Hakkasime seda tõesti jälgima enam kui aasta tagasi, kui olime näinud turu üüri kiiret tõusu kõikjal.
Ja kui vaatame tagasi aegridadele ja andmepunktidele, on viimane värskendus tõesti näidanud põletavat probleemi kõikjal. Nagu saime teada, on USA nüüd esimest korda üleriigiliselt üürikoormusega, sest enam kui 20 aastat tagasi hakkame seda jälgima.
Tavaliselt, kui me, näiteks, andsin neile suurlinnad või USA on üürikoormusega ja see mõõt, mida me kasutame, on üüritulu suhe. Seega mõõdame sisuliselt, kui palju üüri iga üksik üürnik leibkond aastas maksab, võrreldes nende leibkonna mediaansissetulekuga. Seega, kui üüritulu suhtarv jõuab kunagi 30%ni või üle selle, nimetame rentijat üürikoormatud leibkonnaks.
Ja USA tervikuna jõudis 2022. aasta neljandas kvartalis esimest korda selle 30% künnise ja see oli üle ühe protsendipunkti võrreldes aastatagusega ja see on viimase aasta jooksul tõusnud ja alles hiljuti modereerinud, kuid see on endiselt kõrgeim trend ja see 30% on tõesti see sümboolne lävi, millest me hoolime ja mis on samuti armunud paljudesse poliitikakujundajatesse, mis on püüdnud selle taskukohasuse probleemiga toime tulla.

Dave:
Tore. Aitäh. Mul on selle kohta nii palju küsimusi, kuid ühes neist te just puudutasite, mis oli, miks 30%? Sa just ütlesid, et see on sümboolne. Kas see on kõik või on mõni majanduslik põhjus, miks üüri ja tulu suhe üle 30% on eriti oluline?

esmaspäev:
Absoluutselt. Mõelge selle 30% peale üksikisikuna. Kui ma üürin maja ja pean maksma 30% oma aastasest sissetulekust, on see üsna koormav, kuid on, pean silmas akadeemilisi ja sotsiaalseid tõendeid, mis seda 30% toetavad. Nii et Tom, paranda mind, kui ma eksin.
Ma arvan, et HUD kasutab seda 30% umbes poole sajandi tagusest ajast. Ja Harvardi ülikool on samuti toetanud ja tsiteerides 30%, loomulikult on meil 50%, mis on isegi tõsiselt koormav lävi, kuid see 30% on keskmise leibkonna jaoks üldiselt kõrge. Tom?

Thomas:
Lõppkokkuvõttes otsustati see 30%, kui vaadeldi eelkõige keskmise ja madalama sissetulekuga leibkondi ja lõpuks seda, mida nad võivad ohverdada, kui nad peavad maksma selle 30% või 35% või 40%. Seega ei ole nii, et lähete 29.9%-lt 30%-le ja järsku kõik muutub.
Tulles tagasi selle juurde, mida Lu ütles väikese verstaposti või sümboolse olemuse kohta, kuid see 30% või umbes 30% on oluline, eriti inflatsioonilises keskkonnas, sest kõige hind on tõusnud, kaasa arvatud esmatarbekaubad. Nii et valikud tuleb teha majapidamisel.
Ja leibkonnad vajavad nende peavarju. Nad vajavad elamispinda ja me ütleme sageli: "Üür sööb kõigepealt." Ja see tähendab, et me püüame hoida oma lapsi meie korteris nii kaua kui võimalik, ilma et peaksime oma elu ümber pöörama ja teise koolipiirkonda või väiksemasse majja kolima jne. Ja kahjuks peame võib-olla teistes valdkondades ohverdama. Ja ma arvan, et sellel tasemel olemise tähtsus on selles.

esmaspäev:
Ja Dave, ma pole kindel, kas olete kuulnud hiljutist arutelu selle üle, et Föderaalreserv tõi inflatsiooni tagasi 2% eesmärgini, ja inimesed on küsinud: „Miks see on 2%? Miks me ei võiks seda tõsta 4%-ni?” Sest kui palju erineb aastakasv kahest nelja protsendipunktini? Tõenäoliselt ei tunne te mõlki, kui olete veidi keskmisest rohkem.
Kuid lõppkokkuvõttes, nagu neist kahest varasemast selgus, peame kinni pidama mingisugusest lävest, isegi kui see ei tähenda liiga suurt erinevust, kui vaatate 29 protsendipunkti versus 31. Teil peab lihtsalt olema midagi, mida teha. kinni pidama. Ja just selgus, et 30% on konsensus, kus akadeemilised ringkonnad, poliitikakujundajad ja ühiskond leppisid kokku, et 30% on see joon, millest tahame kinni pidada.

Dave:
Okei. Noh, suurepärane. See on väga kasulik. Ja kõigi jaoks kokkuvõtteks räägime üüri ja sissetuleku suhtarvust, mis võrdleb seda, kui palju pere peab maksma üüri võrreldes oma leibkonna sissetulekuga. Ja see ületas nüüd esimest korda USA-s selle 30% künnise, mis tähendab, et USA on riiklikus mastaabis nüüd, tsiteerimata, "üürikoormaga riik".
Lu, sa mainisid varem, et see on esimene kord, kui see juhtus. Kas USA-s on olnud muid perioode, kus üür on olnud ligilähedane sellele taskukohasele hinnale või on see suhteliselt hiljutine nähtus?

esmaspäev:
Oleme juba mõnda aega olnud väga lähedal 30% künnisele, kuid pean rõhutama, et me ei jõudnud selleni kümme või kaks aastakümmet tagasi. Seega hakkasime kõigepealt jälgima riigi keskmist üüritulu suhet. Alustasime 22.5% pealt ja see oli 1999. aastal.
Nii et kui sellele mõelda, siis see oli väiksem kui neljandik, neljandik keskmisest, meediatulu leibkondade eelarvest ja nüüd oleme ligi kolmandiku eelarvest. Ja on perioode, mil näete, et määr on aeglustunud, ja on perioode, kus olete näinud, et kurss on tõusnud. Ja ma pean ütlema, et 2021. aasta teine ​​pool kuni praeguseni on see koht, kus me näeme keskmise Ameerika leibkonna üürikoormuse kiiret kasvu.

Thomas:
Jah. Ja ma lisan sellele, et viimase kahe aastakümne jooksul on üldine trajektoor tõusnud, nagu Lu mainis. Ja see ütleb meile, et tööstuse arengupoole ja nõudluse poole vahel on mõningane ebakõla.
Rahvaarv kasvab jätkuvalt, sissetulekud kasvavad, kuid ebavõrdselt. Ja kui see juhtub, kasutame nappe ressursse teatud tüüpi eluasemete või muud tüüpi kinnisvara ehitamiseks riigis või infrastruktuuri ehitamiseks riigis. Ja kahjuks on viimase kahe aastakümne jooksul vähehaaval muutunud peavarju endale lubamine üha kallimaks.
Nüüd on muidugi nüansse ja ma arvan, et me ei taha seda selles arutelus kaotada, sest teil kui leibkonnal on ikkagi natuke valida, kus te elate. Olenemata sellest, millises metroos elate või selle metroo piires, millise naabruskonna valite või selles naabruskonnas, millise hoone ja millise ruutmeetri valite.
Seega me ei väida, et iga leibkond seisab silmitsi selle koormaga, kuid me ütleme, et üldiselt peavarjule kulutatav sissetulekute tase kasvab jätkuvalt. Ja see kehtib asjade mitmeperekonna poole pealt. See on tõsi, kui tegemist on üksikperekonnaga. Ja vähehaaval tuleb jällegi teha kompromisse, eriti sissetulekute spektri keskmise ja madalama sissetuleku poolel.

Dave:
Seda on väga kasulik teada ja tundub, et me näeme seda kõikehõlmavalt, mitut varaklassi, palju erinevaid turge, kuhu ma tahan sattuda. Kuid ma olen veel natukene uudishimulik, et rääkida natuke rohkem sellest, miks see viimasel ajal juhtus?
Sa rääkisid sellest natukene Tomile. Näib, et mõnel turul või eluaseme osas on pakkumise ja nõudluse tasakaalustamatus. Mitte tingimata üürikorteris. Oleme rääkinud sellest, mis tuleneb ehituse puudumisest pärast suurt majanduslangust.
Kas nii juhtus ka üüriturul? Ja ka uudishimulik, nagu sa ütlesid, on see mõnda aega olnud 30% lähedal, kuid jõudsime selleni alles hiljuti. Miks nüüd? Mis on pandeemia ajal juhtunud, mis põhjustas selle murdepunkti?

Thomas:
Alustan eelmisest küsimusest -

Dave:
Vabandust, see oli nagu kuueosaline küsimus.

Thomas:
Ei ei ei ei. Kõik seotud.
Pakkumise poole lugu on päris huvitav, sest viimase paarikümne aasta jooksul on palju mitmepereelamuid ehitatud. Arvestades meie praeguste majandustsüklite erinevaid osi, on see tõusnud ja langenud. Kuid küsimus on selles, kus raha on kulutatud, mis on minu arvates tõesti huvitav ja rõhutab tõesti, miks üüritase tõuseb sellise kiirusega, nagu nad on. olnud seoses palkadega.
Kui vaadata neid viimaseid kahte aastakümmet, millest me pidevalt räägime, siis kuskil 80–90% mitmepereelamute arengust on olnud A-tüüpi omadused. Mitte B, C. Mitte tsiteeritud, tsiteerimata "tööjõu eluase", mis on viimasel ajal palju kõlapinda saanud. Nii et ma lahkun kogu LIHTC-st asjade avalikust küljest, kui ütlen seda 80–90% numbrit. Aga see on ikka tõesti kõnekas, eks?
Need on jällegi napid vahendid. Me teame, et tööjõudu napib, materjale napib ja kui palju sellest kapitalist pühendatakse seda tüüpi elamispindadele, ja seda turu vaatenurgast õigustatult, sest nad saavad seda ikkagi rentida, eks?

Dave:
See on nii.

Thomas:
Kuid need on kõrgemad rendikohad ja lõppkokkuvõttes muudab see turg tööjõu osas pingelisemaks. Ja me näeme seda oma andmetes väga selgelt. Klass A, vabade ametikohtade määr on umbes 6%. B- ja C-klassi vabade ametikohtade määr on kolm, kolm ja pool protsenti. Ja see lihtsalt näitab teile seda erinevust, mis siin toimub.
Ja seega on teil tõesti eluaseme ökosüsteemiefekt, kus nii suur osa ehitusest ja pakkumisest on olnud ühes konkreetses piirkonnas ja see iseenesest põhjustab selles piirkonnas üüride tõusu, kuid siis B ja C samuti. Ja see on jälle, pöördudes tagasi selle juurde, kellele see kõige rohkem haiget teeb? Kõige rohkem kahjustab see keskmise sissetulekuga leibkondi.
Nii et ma arvan, et vastasin vähemalt mõnele teie esimesele küsimusele, miks tarnelugu on selline, nagu ta on. Aga Lu, kui sa tahad seda lisada ja võib-olla siis hüpata küsimuse teisele osale.

esmaspäev:
Pakkumise poolel pole mul palju lisada, aga jätkan ka loo nõudluse poole pealt. Nii et kui ma saan esindada millenniaale, siis pean ütlema, et nõudlus on püsinud tõesti suur, kuna millenniaalid on kujunemas ja saanud uusi leibkondi just viimastel aastatel.
Nii et kui mõelda sellele, millal nõudluse pool kasvab, kui teil on rohkem leibkondi sisenemas uuele üüriturule ja eluasemeturule üldiselt, ja siis on käes COVID-periood, millel on see šokk, mis võimaldab inimestel liikuda metroodest metrood.
Ma tahan tuua veidi metrootasandi nüansse, sest kui me ütleme, et USA riigi keskmine on jõudmas selle 30% läveni, siis ma ei püüa öelda, et kõikjal on see 30%. Seega on kohti, mis on sellest 30% rendikoormusest tublisti üle, kuid on ka kohti, kus see on küll alla selle 30% künnise, kuid te näete seda suurenevat trendi teatud suurlinnade puhul. Ja metrood, ja kui ma lihtsalt helistan mõnele metroole, siis Las Vegasele, Texase ja Miami metroodele, Fort Lauderdale'ile, Palm Beachile Floridas.
Nii et kõik need kohad Päikesevööndis on näinud positiivset rännet, mis tuleb inimestest, kes tõesti naudivad päikesepaistet, naudivad randa, naudivad avaramaid ruume. Ja kui COVID juhtus, kui kaugtöö muutub trendikaks, muutub võimaluseks, vajaduseks. Ja näete, et inimesed kolivad Californiast vabatahtlikult kohtadesse, kus neil on vähem COVID-piiranguid, madalamad maksud ja odavamad majad. Nii et rändevoog viib paljud metrood nende rendikoormuse kiiremale teele.
Nii et nõudluse pool lisab sellele niigi väga pingelisele turule seda survet. Nii et kui meenutada, mida Tom ütles B ja C kohta, kõik need kohad, mis on mõeldud tööjõule, ja meil on juba praegu väga pingeline turg ja see šokk nõudluse poolelt, ei aita olukorda kuigi hästi.
Seetõttu näeme, et see kasvav ja kiiresti kasvav koormus, mis sai alguse 2021. aasta lõpuks, jätkub suurel osal 2022. aastast ja alles hiljuti hakkasime nägema, et see väheneb.

Dave:
See on täiesti loogiline. Olen uudishimulik, kas näete vastupidist efekti mõnes metroos, mille elanike arv väheneb. Kas me näeme pakkumise kasvu ja sellele järgnevat survet üürikasvule?

esmaspäev:
Tom, kas ma võin alustada San Franciscoga?

Thomas:
Hei, sa elad seal, nii et lase käia.

esmaspäev:
Absoluutselt. Nii et San Francisco oli üks suurlinnadest, mida me siiani näeme, selle tururent oli 1.6% maas, peaaegu 2% COVID-eelsest tasemest. Nii et pärast seda, kui oleme kolm aastat vaeva näinud ja püüdnud leppida nagu kõik teisedki, ja meil on ikka veel see väike vahe. Usu või ära usu.
Põhjus oli selles, et kõik, kes viibisid San Franciscos, oli väga pingeline turg. Teil on ehitamiseks ainult nii vähe ruumi ja see, miks meil see probleem on, on tõesti tingitud nõudlusest. Nii muutus nõudlus, inimesed surusid välja ja inimesed tüdisid kulutulest ja inimestest, kellel on luksus igal pool töötada. Nii nad lahkusid San Franciscost, lahkusid Bay Areast, tõid nõudluse ära ja see tekitab palju suurema augu ebaõnnestumiseks.
Teisest küljest ei näe üüride langust mitte ainult meie, kuigi paljudes teistes kohtades meeldib meile öelda, et üürikasv on aeglustumas, kuid San Francisco puhul ei ole me lihtsalt suutnud järele jõuda. See on loo üks pool. Ja teisest küljest, kui jälgida, et leibkonna keskmine sissetulek on kiiresti kasvanud ja kasvanud inimeste poolt, kes teenivad tehnikabuumi tõttu tõesti palju, eriti COVID-perioodi kahel esimesel aastal.
Nii et üüri langus koos sissetulekute suurenemisega on tõesti leevendav, vähemalt paberil. San Francisco elanike üürikoormus. Nii olime ka varem, kui jälgida viimase kahe aastakümne 10 suurima üürikoormusega metroo ajalugu. Nii et San Francisco on olnud pildil ja sellest väljas juba mõnda aega. Seega on olnud palju erinevusi, sest sellised metrood nagu San Francisco, nagu Washington, DC. Nii et kõik need väga hästi väljakujunenud tehnoloogilised metrood on väga tsüklilised.
Nii et ükskõik milline majanduslangus on ja tehnoloogiasektor on palju muutlikum kui paljud teised traditsioonilised sektorid. Ja näete, et see juhib seda nõudlust ja suurendab suurlinnade sissetulekuid. Ja sellepärast on San Francisco juba mõnda aega olnud umbes 30% ja siis, kui dot-comi mull tekkis, langes see nimekirjast välja ja siis ronis uuesti üles, jõudes üle ja üle 30% ning tagasi allapoole.
Seega on erinevusi olnud, kuid huvitav on näha, kuidas San Francisco-sugust metroojaama võivad mõjutada nii pakkumine kui nõudlus ning teatud juhtudel võivad seda oluliselt mõjutada rentija leibkond ja nende otsus.

Thomas:
Jah. Hüppan siia ja lihtsalt ei vasta sellele, mida Lu ütleb, kuid tahan välja tuua tõsiasja, et kui see juhtub San Franciscos, siis miks ei võiks see juhtuda Bostonis, New Yorgis? Mõned teised linnad, mis on teadaolevalt olnud väga kõrge üürihinnaga linnad. Ja seega on siin väga huvitav olukord, kus nägime kogu seda rännet varakult pandeemia ajal Päikesevöö suunas ja meil olid kõik need Phoenixi ja Austini ja Miami, Jacksonville'i ja Tampa kallikesed jne.
Vähehaaval viimase, ma ütleksin 18 kuu jooksul, me näeme, et mõned neist inimestest naasevad mõnda nendesse kirdeosa kallitesse linnadesse, võib-olla siis, kui kontor tuleb natuke tagasi. Kuid selliste linnade nõudluse lool on veel üks osa ja ma arvan, et San Franciscos on seda natuke. Ja need on elustiililinnad, mis on omaette ainulaadsed.
Ehkki New Yorgi või Bostoni puhul võib eeldada palju väiksemat nõudlusepoolset survet, nägime tõesti, et leibkondade moodustamine on nendes piirkondades dramaatiliselt elavnenud ja liisingutegevus nendes piirkondades viimase aasta jooksul järsult elavnenud ning pool. Ja see ütleb meile, et see kvaliteet on olemas.
Kui inimesed tõesti valivad elustiili liikumisi, ei tähenda see, et see kõik puudutab päikesevööd, ja see ei tähenda, et kõik taskukohasusega seotud probleemid on seotud päikesevööga, sest me näeme uskumatult kõrget üüri ja sissetuleku suhet. mõned traditsiooniliselt kallid linnad. Ja Lu, ma arvan, et saate mind kinnitada mõningate andmetega, et need piirkonnad on tagasi tulnud ja isegi nende traditsiooniliste põhjapoolsete külma ilmadega linnade puhul ei ole üürisoodustust.

Dave:
Kas sa ütlesid, et tegemist on leibkonna moodustamisega, kas see on võimalik, et need inimesed jäid toakaaslase olukorda või elasid koos, sest asjad olid nii kallid ja nüüd on ehk veidi vähem konkurentsi.
Ma tean, et üürihinnad Manhattanil on plahvatuslikult tõusnud, aga kas teie arvates on mõni põhjus, miks majapidamiste moodustamine praegu hoogustub?

Thomas:
Siin on ajaskaala, mis minu arvates on sobiv. Pandeemia alguses ei tahtnud me olla teiste inimeste läheduses. Olime hirmul ja ka ei pidanud kontorisse minema. Nii et paljud noorema põlvkonna esindajad on sageli need, kes asustavad New Yorki.
Paljud neist kolisid ema ja isa juurde tagasi ja magasid oma vanas toas või diivanil või mis iganes sellest hobitoast sai või mis iganes see on. Ja nii me nägime sellist tagasitõmbumist ja tegevust ning just siis räägiti kõigist nendest tohututest allahindlustest Manhattanil ja kuidas kui keegi tahab linna tagasi minna, on suurepärane võimalus saada tohutut allahindlust.
Ja siis aasta pärast seda, kui kõik pidid uuendama, noh, kõik need lapsed, kõik need inimesed, kes olid ema ja isa diivanil, tulid kohe tagasi. Nemad ei valinud Floridat, eriti selle noore ja näljase rühma. New Yorgis on endiselt väärtust, Bostonis on endiselt väärtust, isegi San Franciscos on seda tüüpi elanikkonna jaoks ikkagi väärtus.
Ja nii, kui asjad veidi avanesid, kord veidi kontorisse tagasi pöördusid, siis nägid sa tohutult tegevust. Ja paljud neist inimestest olid sel hetkel ikka veel vähemalt veidi kõhklevad, kas toakaaslasi saada.

Dave:
See on nii.

Thomas:
Ja nii mõelge sellele. Nüüd on teil rohkem leibkondi, kes otsivad rohkem stuudiokortereid või ühte magamistuba või vähemalt te ei pane end magama, võib-olla isegi ebaseaduslikult, mida ma ei ütle, et see juhtub, kuid see võib juhtuda sellistes kohtades nagu New York. Kui teil on selles konkreetses korteris tegelikult liiga palju elanikke ja te elate luudade kapis, ütlen ma alati.
Nii et ma arvan, et siin on tagasitõmbumise ajaskaala ja siis selline tagasi linnamentaliteedi juurde, kuid tagasi linna võib-olla alguses ilma toakaaslaseta. Mul on tunne, et see muutub, muutub praegu. See muutub ka 2023. aastal, kui majandus veidi pehmeneb.

Dave:
Olgu, suurepärane. Ma tahan rääkida sellest, mis siit edasi saab ja kuhu teie arvates üür läheb. Aga Tom, sa mainisid midagi, mille juurde ma tahan tagasi pöörduda, nimelt turu, mitmepereelamute turu, pakkumise poole. Näeme, et viimase paari aasta jooksul on arendus keskendunud A-klassi kinnistutele.
See ei ole taskuhääling kinnisvarale ja eelkõige kinnisvarainvestoritele. Kui ma sellele mõtlen, siis see ütleb mulle, et B- ja C-klassi ehituse ja arenduse riskitasu profiil lihtsalt puudub, kuna need turud kipuvad olema tõhusad. Kas teil on aimu, miks? Miks see pole atraktiivne või miks arendajad ei ehita C- ja B-klassi kinnistuid ühesuguse tempoga?

Thomas:
See on vapustav küsimus ja olen sellel teemal paljude arendajatega rääkinud. Ja järjekindlalt räägitakse mulle, et B ja C pole lihtsalt viimase 10–20 aasta jooksul pliiatsiga hakkama saanud, mis tähendab, et matemaatika ei tööta nii hästi kui A-klassi matemaatika.
Maa maksab sama palju raha, olenemata sellest, mida te sellele maale paned. Suur osa struktuuriarendusest maksab sama palju. Suur osa bürokraatiast on täpselt sama, millega peate tegelema. Nii et ma lisan veel mõned mugavused, lisan võib-olla natuke rohkem ruumi ja natuke paremat valgustust ning saan seda üüri oluliselt tõsta.
Ja arendajad ütlevad jätkuvalt: "Kui A-klassi vakantsus jääb 6% juurde, kui ma suudan need kinnisvarad üsna kiiresti ja tõhusalt rentida, siis ma lähen sellele teele. Ma ei pea ehitama tööjõumaju, sest kasumlikkus on rohkem A-klassi piires. Vähemalt on see olnud, ma ütleksin, et viimased 10-20 aastat.

esmaspäev:
Või teises spektris, kui arendajad ei ehita B- ja C-klassi mitmepereelamuid, on ilmselt parem hakata mõtlema või isegi investeerima taskukohase eluase. Nii et on termin, mida hakkasin palju kuulma, seda nimetatakse puuduvaks keskpaigaks, sest kui hakata ehitama taskukohaseid eluasemeid, on avaliku ja erasektori vahel suurem koostöö.
Seega on meil maksusoodustused, meil on valitsuse sponsor ja meil on poliitika, mis on mõeldud taskukohase eluaseme ehitamise toetamiseks. Ja siis on meil majanduslik stiimul ehitada A-klass, mis jättis enamuse üürniku leibkonnast turuvõimalustest ilma, sest nad ei kvalifitseeru taskukohase eluaseme saamiseks ja nad ei saa endale lubada A-klassi.
Mida nad teevad? Nii et Tom, ma tegin hiljuti väga huvitava harjutuse. Seega on omamoodi lävi, kui ütleme 50% meediatulu leibkonnast, siis sissetulekut peetakse madalaks sissetulekuks. Aga kui panna 70, siis 80% sellest meediatulust mõõdukaks, kuid siiski madalaks sissetulekuks ja kui lisada see number meie üüritulu arvutusse, siis hüppab mulle peale palju rohkem metroope, sest need muutuvad ühtäkki veelgi suuremaks üüriks. -koormatud.
Sest just seal näeme palju puuduvaid keskkohti ja nad ei saanud endale turul turuhinnaga korterit lubada. Ja ma arvan, et see ulatub tagasi sinna, kus ma Californias elan, ja meil on palju poliitikaid mitte ainult taskukohase eluaseme jaoks, vaid ka täiendavate üksuste, nagu ADU, ehitamiseks. Ei ole kindel, Dave, kui olete selle terminiga tuttav, on see lisaeluruumid, mida saab ühepereelamuüksuse külge kinnitada või lahti võtta, et loodetavasti suurendada puuduvate keskkohtade pakkumist.
Olemasolevatest vabadest äripindadest on tehtud palju ümberehitusi ning nad teevad koostööd planeerimisosakonnaga, et veidi ümber kujundada ja muuta see mitmepereelamuteks ning loodetavasti eraldada teatud üksused taskukohasteks. Seega on olnud palju uuenduslikke viise, loovaid viise selle pakkumise puuduse lahendamiseks ja vähemalt selle lahendamiseks.

Dave:
Jah. Räägime saates veidi ADU-dest ja tsoneerimisest, sest see on hea mõte. Mind huvitab, kas sellest piisab? eks? Kuna ma tean paljusid kinnisvaraarendajaid, siis kui B- või C-klassi ehitamine oleks tulus, teeksid nad seda. Ja ma ei tea, kui paljud majaomanikud tahavad ADU-d ehitada. Kes on nõus raha välja panema.

esmaspäev:
Ma ehitan ADU.

Dave:
Tore! See on suurepärane. Palun. Hea sulle. See on suurepärane äri, aga ma olen lihtsalt uudishimulik, kas on piisavalt koduostjaid, mulle tundub lihtsalt tõhusam leida viis, kuidas ergutada professionaalseid korteriehitajaid ehitama õigeid eluasemeid, mitte ainult majaomanikele lootma. saada kinnisvarainvestoriks.

Thomas:
Ja Dave, ma arvan, et sinna me oleme teel. Ma arvan, et avaliku ja erasektori partnerlused motiveerivad eraarendajaid leidma viisi selle puuduva keskkoha loomiseks.
Seda arutatakse juba föderaaltasandil, osariigi tasanditel, omavalitsuste tasanditel ja ma arvan, et me lihtsalt kuuleme sellest pidevalt, kas see on LIHTC laienemine...

Dave:
Mis on LIHTC? Vabandust.

Thomas:
Oh. Ei vabandust. Nii et madala sissetulekuga eluasememaksu krediit.

Dave:
Okei.

Thomas:
LIHTC. Madala sissetulekuga eluasememaksu krediit. Ja see põhimõtteliselt motiveerib arendajaid, kui nad panevad teatud hulga ühikuid, mis on piirkonna mediaansissetuleku teatud lävel, sellesse hoonesse saavad nad teatud leevendust. Ja me oleme kuulnud Bideni administratsiooni rääkimas selle laiendamisest. Oleme kuulnud isegi sõna MIHTC loopimist, mis oleks keskmise sissetulekuga eluasememaksu krediit. Ja nii ma arvan, et see on osa lahendusest.
Arvan, et lahenduse teine ​​osa on see, et me oleme lõpuks ajastul, kus tsoneerimisseadusi hakatakse veidi leevendama. Ja ma arvan, et see on tohutu arengu jaoks mitte ainult elamusektoris, vaid ma arvan, et kogu kommertskinnisvara jaoks.
Võimalik, et taskukohasusega seotud probleemide kiire tõusu peapõhjus on see, et see on lõpuks öelnud kohalikele juhtidele, et nad peavad mõtlema sellele, mis on toiminud ja mis mitte, ning väga segmenteeritud tsoneeringule, samal ajal kui see võib juhtuda. Raske on neid konkreetsetes valdkondades lõdvestada, arvestades nimbyismi, läheb seda vaja paljudes valdkondades ja ma arvan, et seda antakse paljudes valdkondades edasi.

Dave:
Jah. Ma mõtlen lõpuks, et pakutud lahendusi on nii palju. Võib-olla on see lihtsalt minu arvamus, et kuni pakkumise poole probleem pole adekvaatselt lahendatud, on need kõik plaastrid ja võib-olla aitavad need lühiajaliselt aidata, kuid tundub, et arendajad peaksid rohkem ehitama või see, kui lubate arendajatel ehitada rohkem seda puuduvat keskmist eluasemeklassi, võib olla tõesti kasulik.
Ma tahan teilt siiski küsida. Olen kindel, et kõik saates osalejad tahavad teada, mida te mõlemad arvate selle kohta, kuhu üür praegu läheb. Nii et Lu, olete teinud suurepärast tööd, selgitades, kuidas ja miks üür on hüppeliselt tõusnud. Me näeme, et see suur üür on koormatud. Mis siit edasi saab?

esmaspäev:
Tunneli lõpus paistab valgus. Nii et ma tahan seda alustada positiivse noodiga ja loodetavasti ka lõpetada positiivse noodiga. Nii et 2023. aastal prognoosime, et mitmepereelamute rindel jõuab võrku ajalooliselt palju uut ehitust. Ja sellel on paar põhjust.
Suur osa ehitusest, mille valmimine võtab kuid ja kuni üle aasta. Ja nad alustasid juba 2021. aastal. Nii et see on koht, kus meil on veel natuke miinuseid, probleemi tarnepool, tarneahela kitsaskoht, kuid see oli arendajatele väga meeldiv.
Nii et üür kasvas kiiresti, intressimäär mõeldes sellele, kui föderaalreservid hakkasid 2022. aasta alguses intressimäära tõstma. Nii et tol hetkel, paar kuud enne seda, oli intressimäär veel suhteliselt madal, marginaal kõrge, kulu oli suhteliselt juhitav ja mis inspireeris seda ehitust alustama või olemasolevat ehitamist jätkama.
Ja pakkumise pool, me vaatame positiivselt, näeme mahu kasvu ja teisest küljest nõudlus stabiliseerub, sest me näeme juba 2022. aasta lõpu poole pehmenemist, stabiliseerumist. Nii et see taskukohasuse probleem , see hirm majanduslanguse ees, kõhklus ühepereelamute turule tagasi kolimisel jätab suure osa üürileibkonnast mõneks ajaks mitmepereelamute turule. Näpud ristis, lõuna poole sealt midagi ei lähe. Ja see aitab stabiliseerida üürikasvu.
Nii et me võime juba näha üürikoormuse haripunkti kogu riigis. Nii et 30% võib olla umbes tipptasemel, mida me näeme. Ja ma nägin üüritulu suhte kohta 2023. aasta prognoosi. Ma tean, et Tom hakkab minu üle naerma, sest värskendame seda kord kvartalis, kuid praegu peaks 2023. aasta lõpuks saadaolevate viimaste eeliste andmete põhjal riigi tasandi üüritulu suhe langema 30-ni. % tipp, mitte palju. Jällegi, see on sümboolne arv, kuid me peaksime nägema selle koormuse mõõdukust.

Dave:
Okei. See on tõesti huvitav, sest ma arvan, et investoritena olen sageli inimestele öelnud: "Ma ei usu, et üür pikka aega kasvab." Ei, ma ei tea kaua, aga vähemalt veel aasta või paar selle majandusliku ebakindluse ajal, milles me oleme.
Kas soovite öelda, et üüri ja sissetuleku suhe hakkab langema, sest üürid hakkavad langema või need stabiliseeruvad ja sissetulek kasvab pidevalt?

esmaspäev:
Lihtsalt teadmiseks, me ei projitseeri üht ega teistpidi. Nii et me näeme kiiruse mõõdukust, sest see taandub tõesti metrootasandi nüanssidele. Nii et riiklikul tasandil näeme üürikasvu, naaseme sinna, kus tõenäoliselt näeme pikaajalist keskmist. Nii et see väheneb kolme protsendi vahemikku, kuid metroo tasemel on kohti, kus võime näha üüri langust, kuid on ka kohti, kus üür on siiski suhteliselt stabiilsem kui paljudes teistes kohtades. .
Seega peame mõistma, et asi ei ole ainult pakkumises ja nõudluses, vaid teisest küljest ka üüriturul, üür on üsna võtmetegur. Nii palju üürnikke, et nad uuendavad üüri alles vähemalt aasta pärast. Nii et see on nende suurim termin. Seetõttu on tarbijahinnaindeksi aruandes varjupaiga inflatsiooni uurides ja isegi viimase lugemise põhjal endiselt kõrge kuskil seitsme protsendi vahemikus. Ja teisest küljest, Dave, sa ilmselt juba näed teatud kohtades, et uute viisade arv on vähenenud.
See on koht, kus näete erinevuste erinevust, kus tarbijahinnaindeksi andmed jälgivad olemasoleva üüri ja ka uue üüri kombinatsiooni ning mis näitavad seda kleepuvust. Kuid teisest küljest näitavad mõned uued liisingud allahindlust. Nii et Tom, ma tean, et sa tahad midagi öelda.

Thomas:
Ma arvan, et sa ütlesid seda ilusti. Ma ei lisa mitte ainult uusi üürilepinguid, vaid eriti mõne uuema ehituse puhul, kui need kinnisvaraomanikud üritavad neid kinnistuid rentida, näeme, et kontsessioonid kasvavad veidi. Kuid ma tahaksin veel kord öelda, et me ei ennusta üüride laialdast langust selle põhjal, mida Lu juba kleepuvuse kohta ütles.
Aga ma viskan sinna Moody'si vaatenurgast, me ei oota praegu majanduslangust. Ootame küll tööturu pehmenemist, kuid ajalooliselt on üürilanguse või vähemalt ühe-kaheveerandi järjepideva üürilanguse saavutamiseks vaja sellel tööturul pinget. See nõuab tööpuuduse kasvu. Ja praegu, ma mõtlen, jumal, vaadake mitte nii kaua aega tagasi aruannet tööhõive olukorra kohta, kus on 500,000 XNUMX töökohta. Seega on vabade töökohtade ja töötute arvu suhe kaks ühele.
Nii et kui me ei näe dramaatilisi muutusi tööturul ja muide, ootame täielikult pehmenemist, kuid kui me ei näe dramaatilisi muutusi, ei saa me ennustada ulatuslikku üüri langust, sest inimestel on endiselt töökoht ja nad tunnevad end endiselt suhteliselt enesekindlalt. et neil need on. Arvan, et osa sellest käib ikkagi ootuslooga, aga see on töölugu. Nii et kui soovite teada, mis üüriga juhtuma hakkab, jälgige seda tööturgu tähelepanelikult.

Dave:
See on väga kasulik. Ja ma tahan paar asja seal lahti pakkida, enne kui siit välja saame. Kokkuvõtteks kõigile kuulajatele – üks põhjusi, miks üür on nii kleepuv, nagu Lu ütles, on see, et üürihindu vaadates tuleb arvestada erinevate asjadega.
Seal on see, mida maksavad inimesed, kes elavad samas korteris, ja mida maksavad inimesed, kes kolivad või sõlmivad uue üürilepingu. Ja neid jälgitakse mõnikord erinevalt ja erinevatel rendiandmetega ettevõtetel on erinevad metoodikad. CPI-l on omamoodi see kuulsalt mahajäänud metoodika ja seega on selle üle mõelda erinevaid viise.
Ja nii ma tahan lihtsalt veenduda, et ma kuulsin õigesti, kas teie arvates võib olla või on tõendeid selle kohta, et inimesed, kes uuendavad või otsivad uusi üürilepinguid, on mingeid märke, et üürihinnad seal pehmenevad, kuid tervikuna on üürihinnad praegu üsna stabiilsed. On see õige?

esmaspäev:
See on õiglane avaldus.

Dave:
Olgu, suurepärane. Ja siis ma olin lihtsalt uudishimulik, Tom, sa just ütlesid ajalooliselt, mida on vaja, et üürikasv väheneks. Tähendab, ma ei mäleta peast, aga ma arvan, et 2008. aastal nägime üüride langust, mitte peaaegu sama palju kui koduhindade langust. Ma mõtlen murdosa sellest. Kuid kas saate meile öelda, mis sügavus ja ulatus juhtus finantskriisi ümbritseva üürihindadega?

Thomas:
Jah. Nägime mõningast langust. Lu, kui saate mind täpsete numbritega aidata, siis ma tahan öelda, et see on paari aasta jooksul vaid üks kuni 2%. Kuid mõelge sellele olukorrale majanduslikust vaatenurgast.
Tööpuudus oli umbes 10% ja see püsis seal mõnda aega ja see olukord on dramaatiliselt erinev. Nägime, et vabade ametikohtade määr tõusis tunduvalt üle viie, kuue, 7%. Ma arvan, et mitmeperekonna vaatenurgast saime hakkama umbes 8%. Ja seega peate turgu uuesti lõdvendama, enne kui saate dramaatilist üürilangust.
Seega ma loodan, et teie kui investor või laenuandja ei pannud oma eelvormile 7, 8, 9, 10% üürikasvu, kui tegite seda tehingut aasta või kaks tagasi, kui üürid seal kasvasid. Aga kui paneksite pika perioodi keskmised, võib sel aastal siin või seal olla väike luksumine. Kuid üldiselt arvan, et see on koht, kuhu me liigume tagasi ja edasi. Ja Lu, kas sul on need täpsed numbrid?

esmaspäev:
Täname, et ostsite selle aja, et saaksin täpseid numbreid uurida. Hindan seda väga.
Eelmisel suvel, 2022. aasta suvel, tundsime Tomiga suurt huvi. See oli siis, kui kõik olid majanduslanguse tõttu uimased ja nad nägid kaks neljandikku SKTst, negatiivset SKT kasvu, ja nad küsisid: "Kas me oleme juba kohal?" Nii et kui kõik rääkisid ja loomulikult olime Tomiga huvitatud ning me võrdleme ja vastandame iga üksikut majanduslangust alates 1970ndate lõpust, 1980ndate algusest, kui nimetame seda Volckeri perioodiks kuni 2020. aasta COVID-i majanduslanguseni.
Huvitav on see, et kui vaadata ühepereelamute ja mitmepereelamute turgu, siis nad mängivad seda rütmi väga hästi. Nii et tavaliselt hakkate nägema, et ühepereelamute ajakirjandus saab majanduslanguse alguses kaldkriipsu. See lihtsalt annab märku, et oleme majanduslanguses ja samal ajal, kui vaadata iga üksikut majanduslangust, siis peaaegu järjekindlalt ei taba see kohe.
Millal saavad löögi mitmepereelamud, mitmepere üür? See on koht, kus oleme majanduslangusest peaaegu väljas. Miks? Sest just siis otsivad inimesed võimalust ühepereelamute turul. Nii tõstsid nad ühepereelamute hinda ja samal ajal, kuna nad mängisid seda rütmi väga hästi ja mitmepereelamutega, nihutati nõudlust ja hakkate nägema, et üür muutub, avaldades seda suuremat mõju.
Nii et kui vaadata suurt majanduslangust, siis lihtsalt numbri sisestamiseks, et saaksime aimu, kus me oleme. Nii et suure majanduslanguse ajal aastatel 2007–2009 langes ühepereelamute hind riigi tasandil 15%, kui võrrelda haripunkti madalaima tasemega. Ja see on muide kohandatud CPI-ga. Ja samal ajal langes mitmepereelamute üürikasv, mis oli pärast 2009. aastat langenud, vaid 1.6%. Vähem kui 2%, kui võrrelda tippu ja madalseisu. Nii et see andis meile idee ajastusest ja mastaabist.

Dave:
See on nii huvitav. Nii et te ütlete, et põhimõtteliselt inimesed ootavad või koduhindade langus imeb nõudluse mitmepereelamute turult välja, sest inimesed tahavad osta kodusid, kui need on odavad. Kas ma sain sellest õigesti aru?

esmaspäev:
Nii et kui hakkate nägema, kuidas ühepereelamute turg hoogustub, hakkate nägema, kuidas nõudlus mitmepereelamutelt ühepereelamute turule nihkub. Ja ka see, ma loodan, et see võib olla juhtiv näitaja, kui hakkame nägema tohutut üüri langust kõikjal, võib-olla on see signaal, et oleme sellest hukust väljas.

Dave:
Seega on mitmeperekonna langus tegelikult signaal, et majanduslangus võib lõppeda.

esmaspäev:
Ma loodan. Seega peame ikkagi läbi viima statistilise testi, kui see on sajaprotsendiline signaal, kuid tavaliselt juhtub see sellel ajateljel.

Dave:
Okei. See on ülilahe.

esmaspäev:
Ja kui vaadata möödunud majanduslangust, siis mõnikord määratleb NBER majanduslanguse lõppemisena isegi enne mitmepereelamute nägemist, siis see langeb.

Dave:
Okei. Huvitav.

esmaspäev:
Nii et ajastus kulgeb majanduslanguse ajajoonel, kuid see ei pruugi olla varasem, kui olen seda teinud…

Dave:
Ei, ei, aga see on täiesti loogiline. See on tõesti huvitav. See jääb ülejäänud majandusest ja koduhindadest veidi maha.

esmaspäev:
Ja ka kleepuvuse pärast.

Dave:
Jah. Huvitav. Hästi.
Noh, suur tänu teile mõlemale, et olete siin. See on olnud põnev. Olen täna tonni õppinud. Mulle väga-väga meeldis teilt mõlemalt õppida. Kui inimesed tahavad sinuga ühendust võtta, Lu, kus nad peaksid seda tegema?

esmaspäev:
Mul on hea meel jagada oma meili.

Dave:
Hea.

esmaspäev:
Nii see on

Dave:
Hästi. Suurepärane. Ja Tom, aga sina?

Thomas:
Analoogselt sellele, , või vaadake meie Moody's CRE veebilehte, millel on palju meie teadmisi, ja me saame ehk Dave'i, me võiksime selle kuidagi manustada.

Dave:
Muidugi, jah, me lingime selle saate kirjelduses kindlasti.

Thomas:
Hea.

Dave:
Hästi. Suurepärane.
Lu Chen ja Tom LaSalvia, tänan teid väga, et liitusite meiega On The Marketiga.

esmaspäev:
Aitäh, Dave, et meil oli.

Thomas:
Tõeline rõõm, aitäh.

Dave:
Suur tänu Tomile ja Lu-le, et liitusite meiega selle On The Marketi jaoga. Mõlemad on pärit Moody's Analyticsist. Kui soovite nende tööd kontrollida, saate seda teha. Neil on suurepärane veebisait, kõikvõimalik teave kinnisvaraturu, ärikinnisvara ja muu kohta.
Ma õppisin selle kohta tõesti palju. Ma arvan, et minu jaoks on siinkohal kõige olulisemad asjad lõpus, et me räägime seda saates palju, aga mul on hea meel, et kaks majandusteadlast toetavad, et üür on eriti kleepuv. Ja kuigi me võime näha pealkirju, et üür langeb, oli väga tõenäoline, et praegu on üürihinnad väga tagasihoidlikud.
Kuid ma tahtsin lihtsalt kinnitada seda, mida ma siin mõnda aega olen rääkinud, et kui ma teie asemel ostaksin kinnisvara ja sõlmiksin kinnisvara, siis eeldaksin järgmise 12–24 kuu üüride kasvu väga tagasihoidlikku. Nagu Lu ja Tomi uuringud näitavad, oleme saavutanud selle läve, kus inimesed ei pruugi olla nõus maksma rohkem kui praegu, ja me nägime seda kiiret üüritõusu ja minu arvates on mõistlik, et turg hakkab jahtuma.
Ma arvan, et teine ​​asi, mis mulle isiklikult väga huvitav tundus, oli just see puuduv keskpunkt ja see, kuidas B-klassis, C-klassis, mitmepereelamutes on lihtsalt puudu hoonest. On huvitav näha, kas on rohkem avaliku ja erasektori partnerlusi või paremaid tsoneerimisvõimalusi, sest tundub, et turg vajab midagi, et seda tüüpi elamispindade järele on nõudlus ja sellest on puudus.
Nii et see on midagi, millel ma kindlasti silma peal hoian. Tahaks kuulda, mida te kõik sellest episoodist õppisite. Leiate mind BiggerPocketsi foorumitest. Kui soovite rääkida kõigest, mida olete õppinud, või küsida küsimusi, siis leiate mind sealt või Instagramist, kus ma olen @thedatadeli. Tänan teid kõiki kuulamast. Kohtume järgmisel korral.
On The Market loovad mina, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tootja Kailyn Bennett, toimetajad Joel Esparza ja Onyx Media, uurinud Puja Gendal ning suur tänu kogu BiggerPocketsi meeskonnale.
Turu saate sisu on ainult arvamused. Kõik kuulajad peaksid sõltumatult kontrollima andmepunkte, arvamusi ja investeerimisstrateegiaid.