¿Qué hace el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)?

En este artículo

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) es una agencia del gobierno federal que ayuda a las personas a obtener acceso a viviendas asequibles. La mayoría de los estadounidenses asocian HUD con asistencia de vivienda pública y asistencia a familias de bajos ingresos. Sin embargo, los programas de HUD también ayudan a las personas a calificar para Préstamos FHA, hacer mejoras en el hogar y hacer cumplir las leyes de vivienda justa en todo el país. 

Muchos inversionistas inmobiliarios están considerando comprar viviendas de HUD para ampliar sus carteras. Las casas embargadas por HUD a menudo se venden por debajo del valor de mercado, lo que le permite rehabilitar y cambiar la propiedad para obtener ganancias. 

Sin embargo, los programas de vivienda de HUD también son una excelente manera para que las familias compren su primera casa. Esquemas como el “Programa Good Neighbor Next Door” o el “Programa de $100 dólares de HUD” brindan opciones de financiamiento muy asequibles para que las familias de bajos ingresos compren una casa.

Este artículo explora lo que se necesita para comprar una vivienda de HUD y si este tipo de vivienda puede ser rentable. También aprenderá los pros y los contras de comprar una propiedad de HUD embargada.

¿Qué es una casa de HUD?

A hogar de HUD es una propiedad embargada confiscada a los propietarios que no pagaron su préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Las casas de HUD pueden ser de cualquier tipo de propiedad: una casa tradicional, un dúplex o incluso una casa rodante. La FHA paga el resto de la hipoteca y HUD pone la propiedad en el mercado inmobiliario. 

Las viviendas de HUD que entran en el mercado inmobiliario se venden “tal como están”. Por lo tanto, no puede esperar mejoras, renovaciones o reparaciones de la propiedad. Además, debido a que los dueños anteriores de la propiedad sufrieron dificultades financieras, la propiedad podría estar en mal estado. Sin embargo, estas casas suelen ser las más baratas en venta en el área. 

Programas HUD

Los programas de HUD comenzaron en 1965 cuando el presidente Lyndon B. Johnson formó la agencia. Su misión es “crear comunidades sólidas, sostenibles e inclusivas y viviendas asequibles de calidad para todos”. Para cumplir con este objetivo, HUD ejecuta varios programas para garantizar viviendas de alquiler asequibles y ayudar a las familias a disfrutar de seguridad financiera y una mejor calidad de vida.

Estos son algunos de los diversos programas de vivienda de HUD diseñados para brindar asistencia financiera a cualquier persona que desee comprar o alquilar una casa.

Programa de vales de elección de vivienda

Comunmente llamado Vivienda de la Sección 8, este programa brinda asistencia de alquiler para familias de bajos ingresos, personas con discapacidades o personas mayores. Los propietarios que alquilan a inquilinos de la Sección 8 deben asegurarse de que la propiedad cumpla o supere los estándares mínimos de salud y seguridad. Además, los inquilinos reciben vales para ayudar a pagar sus hipotecas. 

Para calificar para viviendas de la Sección 8, la familia debe cumplir con criterios específicos. Estos incluyen el ingreso medio basado en el tamaño de la familia, buen historial de alquiler, falta de antecedentes penales y elección de una lista aprobada de apartamentos o casas de HUD. 

Luego, la autoridad de vivienda pública local aprueba a los solicitantes de la Sección 8. 

Préstamos federales de asistencia para la vivienda

La FHA ofrece seguros hipotecarios y de préstamos a personas que, de otro modo, no calificarían según las normas hipotecarias estándar. En lugar de ofrecer préstamos directamente, la FHA protege a los prestamistas aprobados del riesgo financiero si el propietario no cumple con los pagos de la hipoteca. Sin embargo, la FHA puede ejecutar la hipoteca de estas propiedades, que luego se convierten en "viviendas de HUD".

Estos son algunos de los criterios para calificar para un préstamo de la FHA:

• Tener una relación deuda-ingreso de menos del 43%
• Tener un puntaje de crédito de al menos 580 para un pago inicial del 3.5%
• Tener un puntaje de crédito entre 500 y 579 para un pago inicial del 10%
• Paga el Prima de seguro hipotecario (MIP)
• Tener prueba de empleo e ingresos estables
• Vivir en la casa como residencia principal

Subvenciones en bloque para el desarrollo comunitario (CDBG)

Los programas de HUD también ayudan a garantizar una vivienda segura y oportunidades de vivienda justa. por ejemplo, el programa CDBG brinda asistencia financiera a las comunidades para rehabilitar y mejorar edificios residenciales y no residenciales. Además, las subvenciones ayudan a mejorar los servicios públicos y aumentar el acceso al empleo y los servicios públicos.

Programa de sociedades de inversión HOME

El Programa HOME (por sus siglas en inglés) proporciona fondos federales para mejorar la vivienda de los inquilinos y propietarios. Este programa es específicamente para familias con ingresos combinados por debajo del nivel de ingresos familiares promedio del área.

Por ejemplo, un propietario de vivienda de bajos ingresos puede obtener fondos para reparar o rehabilitar su hogar para climatizarlo o realizar reparaciones de emergencia. O las familias pueden solicitar asistencia de alquiler basada en inquilinos para ayudar a pagar los costos de vivienda o pagar el depósito de seguridad en una propiedad de alquiler. 

Ley de Vivienda Justa

El Ley de Vivienda Justa es un programa de HUD que garantiza que los proveedores de vivienda no pueden negarle vivienda a nadie por discriminación. Por lo tanto, los propietarios no pueden acosar, negarse a vender o alquilar, o hacer que la vivienda no esté disponible debido a los siguientes factores: 

• Edad
• La identidad de género
• Orientación sexual
• Religión
• origen nacional
• Estado civil
• Carrera
• Color
• Discapacidad

La Ley de Vivienda Justa se aplica por igual a los propietarios que venden una casa o a los propietarios que alquilan una unidad. 

Cómo comprar una casa de HUD

Comprar una casa de HUD puede ser una excelente manera de obtener una buena oferta en una propiedad. Estas casas embargadas a menudo se venden a precios reducidos, lo que las hace atractivas para posibles inversionistas y propietarios.

Sin embargo, la pregunta es: ¿cómo puede comprar una casa de HUD?

Al igual que con cualquier compra de propiedad, el proceso de compra comienza con la diligencia debida. Por lo tanto, es crucial investigar su mercado objetivo, analizar las comparaciones de ventas y calcular valores posteriores a la reparación (ARV). Además, sería mejor informarse sobre las tarifas asociadas con la compra de una vivienda de HUD.

El siguiente paso es asegurarse de tener financiamiento disponible. Por lo tanto, a menos que pueda hacer una oferta en efectivo por la casa, deberá obtener una aprobación previa para una hipoteca. Este paso le permite saber cuánto puede permitirse ofertar por una propiedad de HUD.

Estos son los pasos necesarios cuando comienza a buscar una casa para comprar bajo el programa de vivienda de HUD:

• Busque casas de HUD en venta: El  sitio web de HUD enumera varias agencias federales con propiedades para vender. Allí, puede buscar casas por estado o código postal. Recuerde, antes de presentar una oferta para comprar una propiedad de inversión, debe esperar hasta que finalice el período de cotización inicial. 
• Encuentre un agente de bienes raíces aprobado por HUD: HUD solo acepta ofertas de propiedades de agentes o corredores autorizados. Por lo tanto, encontrar un agente con experiencia en el proceso de compra de HUD es fundamental.
• Recopilar información sobre la oferta: El siguiente paso es recopilar toda la información de la oferta. Esto incluye la fecha límite, quién es elegible para ofertar y si se designa como una "propiedad ocupada por el propietario".
• Programe una inspección de la propiedad: Si es posible, haga arreglos para que un inspector de viviendas verifique el estado de la propiedad. Las casas de HUD se venden "tal cual" y podrían requerir reparaciones extensas. Si una inspección previa a la oferta es imposible, asegúrese de que su oferta incluya una contingencia de inspección de la vivienda.
• Envíe su oferta: Trabaje con su agente o corredor de bienes raíces para hacer una oferta por la propiedad que desea. Si la suya es la oferta ganadora, normalmente tiene de 30 a 60 días para finalizar el trato. 

¿Quién califica para una casa de HUD?

Cualquiera puede calificar para comprar una casa de HUD. Sin embargo, los compradores propietarios-ocupantes tienen prioridad en el proceso de licitación. Por lo tanto, los primeros 30 días del proceso de licitación están reservados para los propietarios-ocupantes, lo que significa que la vivienda debe ser su residencia principal durante 12 meses. Además, no puede haber comprado una casa de HUD en los 24 meses anteriores.

Después de que haya pasado el proceso de licitación inicial de 30 días, las condiciones de venta ya no son exclusivamente para la ocupación del propietario. Después de eso, la licitación está abierta a todos, incluidos los inversionistas de arreglar y cambiar o los inversionistas que compran propiedades de alquiler.

Cómo encontrar casas de HUD

La única forma de encontrar propiedades vendidas bajo el esquema de vivienda de HUD es en el HUDHomestore.gov sitio web. El sitio le permite filtrar los resultados para encontrar ejecuciones hipotecarias de HUD según el estado, el código postal, el tamaño de la propiedad, el precio y el tipo de comprador. Estas propiedades de ejecución hipotecaria no se encuentran en MLS ni en otros sitios web de bienes raíces. 

Cómo financiar una casa de HUD

Es posible comprar una vivienda de HUD a través de financiamiento tradicional, ya sea una hipoteca tradicional, un préstamo FHA, un préstamo VA, un préstamo FHA203(k) o en efectivo. Sin embargo, hay varias opciones de financiación adicionales para viviendas de HUD. Aquí están los más comunes:

• Programa Buen vecino de al lado: Este programa ayuda a servidores públicos calificados (maestros, policías, bomberos y técnicos médicos) a comprar una casa con un 50 por ciento de descuento. Sin embargo, hay ciertos criterios que cumplir. Por ejemplo, los solicitantes deben vivir en la propiedad durante un mínimo de tres años.
• Programa de un dólar: Este incentivo ayuda a las familias de bajos ingresos a comprar una casa por $1. Las viviendas elegibles deben haber estado en el mercado durante al menos seis meses.
• Programa de pago inicial de $100: Los compradores propietarios-ocupantes con bajos ingresos pueden comprar una casa con un pago inicial de $100. 
• Programa de vales de elección de vivienda: Las familias de bajos ingresos pueden solicitar viviendas de la Sección 8 para recibir ayuda financiera para ayudar a que los pagos de la hipoteca sean más asequibles. 

Los pros y los contras de comprar una casa de HUD

Suponga que está considerando comprar una casa de HUD. ¿Cuáles son los principales factores que ayudan a decidir si tiene sentido desde el punto de vista financiero? Estas son las ventajas y desventajas de comprar una propiedad de HUD. 

Para Agencias y Operadores

1. Comprar una casa de HUD es más barato

El beneficio más importante de las viviendas de HUD es su precio. Por lo general, estas propiedades se venden por debajo de su valor de mercado. Esto puede convertirlos en una opción más atractiva para inversores o familias que buscan viviendas asequibles. 

2. Pago inicial más bajo

Comprar una casa de HUD con un préstamo de la FHA significa que su pago inicial puede ser tan pequeño como el 3.5% del precio de compra. Por lo tanto, un depósito típico oscilará entre $500 y $2,000 en lugar del 20% estándar. Además, puede calificar para el Programa de pago inicial de $100. 

3. Asistencia con los costos de cierre

En muchos casos, los compradores de viviendas de HUD califican para recibir asistencia con los costos de cierre. Esto puede ayudar a pagar los impuestos de transferencia, las tarifas de registro y otros costos asociados. 

4. Menos competencia en el mercado inmobiliario de HUD

Otra ventaja de comprar una casa de HUD es que hay menos competencia. El adjudicatario es el que genera mayores utilidades netas para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. No se basa en contingencias, financiamiento o el monto del pago inicial.

Desventajas

1. Viviendas de HUD vendidas "sin ser vistas"

Nunca puede comprar una propiedad llave en mano cuando hace una oferta por una casa de HUD. Las propiedades se venden "tal cual" y no hay negociación sobre estas propiedades. Incluso con una inspección de la propiedad, pueden existir muchos problemas de reparación y rehabilitación que no se ven. 

2. Reglas de ocupación y restricciones de venta

Si compra una casa de HUD como “propietario-ocupante”, tiene dos restricciones. Primero, debe vivir en la propiedad por un mínimo de un año. En segundo lugar, no puede comprar otra casa de HUD durante dos años. Tal vez no sea un gran problema, pero es algo a considerar.

3. Riesgo de comprar un pozo de dinero

Un problema común con las ejecuciones hipotecarias de HUD es que las facturas de rehabilitación pueden ser enormes. Debido a que el propietario anterior no pudo pagar la hipoteca, lo más probable es que la casa esté en mal estado. Además, el proceso de ejecución hipotecaria puede llevar mucho tiempo, lo que significa que puede haber estado vacío durante varios meses o años.

4. Use un agente de bienes raíces aprobado por HUD

Comprar una casa que figura en el sitio web de HUDHomestore restringe el tipo de agente que puede usar. El agente o corredor de bienes raíces debe estar aprobado por HUD para presentar una oferta. 

5. Existencia limitada de viviendas de HUD

En comparación con MLS, hay relativamente pocas ejecuciones hipotecarias a la venta. Por ejemplo, muchos estados tienen menos de diez propiedades a la venta. La falta de propiedades disponibles puede dificultar la búsqueda de una vivienda adecuada.

Preguntas frecuentes sobre el hogar de HUD

¿Cuáles son las principales funciones y propósitos de HUD?

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene como objetivo crear comunidades sólidas, sostenibles e inclusivas y viviendas asequibles de calidad para todos. A través de varios programas, HUD busca impulsar la propiedad de viviendas, apoyar el desarrollo comunitario y aumentar el acceso a viviendas asequibles sin discriminación.

HUD trabaja con los gobiernos estatales y locales, las agencias de vivienda pública y las organizaciones sin fines de lucro para lograr este objetivo.

¿Quién califica para una casa de HUD?

Los dos factores de calificación al comprar una vivienda de HUD se dividen en propietario-ocupante e inversionista. Los primeros 30 días de licitación solo están abiertos a compradores que se comprometan a permanecer en la propiedad durante 12 meses. Esto incluye a los compradores que adquieren una vivienda a través de un programa de HUD.

La segunda fase del proceso de licitación de HUD comienza si no se han recibido ofertas exitosas en la fase inicial. Cualquiera puede calificar para ofertar por una vivienda de HUD que haya estado en la lista durante más de un mes. 

¿Qué hace el secretario de HUD?

El Secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) asesora al Presidente en asuntos relacionados con la vivienda. Además, el Secretario inicia políticas y reglas y supervisa programas para avanzar en la misión de la agencia de hacer que las viviendas asequibles (alquiler y propiedad de vivienda) sean accesibles para todos, especialmente para las familias de bajos ingresos.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.