Dado que se espera que las tasas de interés bajen en 2024, el sector inmobiliario, un sector apreciado por sus pagos constantes de ingresos, podría experimentar mejoras en el nuevo año. El sector inmobiliario del S&P 500 finalizó 2023 con una ganancia de más del 8%, muy por debajo del avance del 24% del índice amplio del mercado. El aumento de las tasas de interés fue un lastre para este segmento del mercado, ya que no sólo aumenta el costo de los préstamos para los fideicomisos de inversión inmobiliaria, sino que también hace que el activo sea menos atractivo para los inversores que buscan ingresos en comparación con los bonos del Tesoro, por ejemplo. No olvide que el año pasado, los inversores podían obtener rendimientos superiores al 5% simplemente invirtiendo dinero en un certificado de depósito o guardándolo en un fondo del mercado monetario o en letras del Tesoro. Ahora que la Reserva Federal ha previsto tres recortes de tipos en 2024, los REIT podrían ver un aumento en el interés de los inversores, lo que impulsaría los precios de sus acciones además de los ingresos. "Creo que los precios de los REIT subirán si tenemos tasas estables; la gente volverá al sector", dijo el analista de Morningstar Kevin Brown. "Cuando las tasas son bajas, muchos inversores orientados a los ingresos ven el dividendo de los REIT como muy atractivo y están dispuestos a asumir los riesgos asociados con la inversión en acciones para recibir este pago de dividendos". De hecho, el sector inmobiliario fue el principal sector en el cuarto trimestre de 2023, con un aumento del 17.6%, finalizando con un aumento mensual de casi el 8% solo en diciembre. Los movimientos coincidieron con un período de enfriamiento sustancial del rendimiento del Tesoro a 10 años, que superó el 5% en su máximo en octubre y terminó el año poco por encima del 3.8%. Un ojo atento La tendencia post-Covid de trabajar desde casa y un lento regreso al lugar de trabajo han sido un lastre para los REIT de oficina. El barómetro “Back to Work” de Kastle Systems, que mide la ocupación de oficinas en 10 grandes ciudades de EE.UU. ciudades, se situó en el 51.1% en diciembre. 18, frente al 51.6% de la semana anterior. Según Jefferies, todavía se vislumbran dificultades para los REIT de oficinas en 2024, pero se espera que las condiciones mejoren. "Si bien esperamos caídas [de ocupación] en aproximadamente la mitad de nuestra cobertura en 24, esperamos que el ritmo de las caídas se desacelere, lo que debería proporcionar un viento de cola para el sentimiento", escribió el analista Peter Abramowitz en un informe del lunes. Jefferies es neutral en el sector REIT de oficinas, pero ha elevado su calificación de Boston Properties para comprar desde mantener. Desempeño de BXP 1Y Mountain Boston Properties en los últimos 12 meses “Vemos a BXP como una apuesta atractiva para una expansión múltiple relativa vs. pares, dado su estatus como referente de la industria, con una de las carteras de mayor calidad en el espacio y estabilidad en sus perspectivas de ganancias”, dijo la firma. Boston Properties se beneficia de su “cartera moderna” en la industria REIT de oficinas costeras, y los edificios tienen una edad promedio ponderada de 15.7 años, en comparación con los 22.7 años de todos los REIT públicos, dijo Jefferies. A su vez, esto conducirá a una mayor estabilidad en sus perspectivas de ocupación. El precio objetivo de Jefferies de 80 dólares refleja un aumento del 14% desde el cierre del viernes. La acción rinde 5.4%. Trece de los 21 analistas que cubren Boston Properties lo califican como mantenido, y los objetivos de precios de consenso exigen una caída de alrededor del 5% a partir de aquí, según LSEG, anteriormente conocido como Refinitiv. Detección de tendencias a largo plazo Aunque un entorno de tipos más bajos es beneficioso para los REIT, Brown de Morningstar ve un rincón del sector que probablemente recibirá un impulso a largo plazo gracias a las tendencias demográficas emergentes: el espacio de vivienda y salud para personas mayores. La tasa de ocupación de viviendas para personas mayores fue del 84.4% en el tercer trimestre de 2023, según el Centro Nacional de Inversiones para Vivienda y Cuidado de Personas Mayores. Eso es más de 6 puntos porcentuales más que el mínimo pandémico del 77.8%, pero aún está lejos de la tasa de ocupación prepandémica del 87.1%. Al mismo tiempo, los baby boomers están envejeciendo rápidamente y los miembros de mayor edad de la cohorte cumplirán 80 años en 2026. "Eso se convierte en demanda de estas instalaciones", dijo Brown. Predice que en los próximos tres o cuatro años, la demanda superará a la oferta, “y eso se traducirá en que la ocupación volverá a los niveles prepandémicos, y tal vez los supere y alcance el rango del 90%”. Para jugar con esa tendencia, Brown destacó a Welltower y Ventas. "Creo que verán un alto crecimiento durante muchos años más". Welltower, que invierte en operadores de viviendas para personas mayores, paga una rentabilidad por dividendo del 2.7%, mientras que Ventas rinde un 3.6%. Anthony Paolone, de JPMorgan, mejoró en diciembre la calificación de Welltower a sobreponderada desde neutral, señalando la revelación de Welltower de un "importante aumento en el ritmo de la actividad de adquisiciones, con 3 millones de dólares cerrados hasta octubre y otros 3 millones de dólares en proceso". También elevó su precio objetivo para fin de año 2024 a 99 dólares desde 92 dólares, lo que sugiere un aumento de casi el 10% desde el cierre del viernes. Doce de los 18 analistas que cubren Welltower lo califican como compra o compra fuerte, según LSEG, y los objetivos de precios de consenso implican un aumento de más del 3% con respecto a los niveles actuales. Ventas recibió calificaciones de compra o compra fuerte del 60% de los analistas que cubren la acción, y el precio objetivo promedio sugiere un aumento del 2% desde aquí. Un aristócrata de los dividendos en el centro de atención Para 2024, a Brown de Morningstar le gusta Realty Income, un REIT de arrendamiento neto triple. En un acuerdo de arrendamiento triple neto, los inquilinos son responsables del mantenimiento, el alquiler, los impuestos a la propiedad y las primas de seguro. "Simplemente cobran el cheque de alquiler de su inquilino; de lo contrario, todo lo demás sobre la propiedad corre por cuenta del inquilino", dijo Brown, señalando que los inquilinos de Realty Income incluyen farmacias y gasolineras. Realty Income paga una rentabilidad por dividendo del 5.3%. También es miembro del S&P 500 Dividend Aristocrats, lo que significa que es una acción que ha aumentado sus dividendos en cada uno de los últimos 25 años consecutivos. "Son una empresa de recaudación de alquileres constante, y eso es bueno si vamos a entrar en una especie de desaceleración o recesión potencial", dijo Brown. Casi la mitad de los analistas que cubren Realty Income lo califican como compra o compra fuerte, y prevén un aumento de más del 5%, según LSEG.
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