Hay muchas razones para querer una segunda casa. Ya sea que esté dando el salto a la inversión en bienes raíces y necesite una propiedad que pueda generar flujo de efectivo cada mes o simplemente necesite un lugar donde quedarse durante los veranos, las segundas residencias son un pilar del clásico estilo de vida de “libertad”.
Sin embargo, comprar otra propiedad es un compromiso financiero serio. Y si comprar una vivienda principal es una de las transacciones financieras más grandes que probablemente realice, comprar una segunda vivienda puede ser igual de grande. Por lo tanto, antes de comprar una segunda vivienda, tiene sentido financiero calcular si puedes afrontar los costes de compra y mantenimiento.
Entonces, ya sea que desee encontrar la escapada perfecta a la playa, una casa para viajeros cerca de una ciudad importante o una propiedad de alquiler para iniciar una cartera de bienes raíces, necesita el mejor asesoramiento sobre cómo comprar una segunda vivienda.
Este artículo explora los pasos necesarios para tomar posesión de una segunda propiedad residencial. Aprenderá cómo elegir una ubicación, encontrar financiación y cerrar un trato.
¿Cuándo una segunda vivienda es una buena inversión?
Comprar una casa además de su residencia principal tiene varios beneficios financieros. Los enumeraremos a continuación.
Flujo de fondos
Alquilar su segunda casa como alquiler a corto plazo durante el tiempo que no se hospeda allí o como alquiler a largo plazo es una excelente manera de comenzar a invertir en bienes raíces y comenzar a generar flujo de caja.
Apreciación
Aunque el mercado inmobiliario experimenta altibajos, las tendencias generales muestran que los valores de las propiedades se aprecian a largo plazo. Esto significa que puede esperar una tasa de apreciación saludable a largo plazo, construyendo silenciosamente su patrimonio neto.
Beneficios fiscales
Comprar una segunda vivienda significa que tiene acceso a varios beneficios fiscales, lo que reduce lo que le debe al IRS. Por ejemplo, puede calificar para una deducción de intereses hipotecarios o una deducción de impuestos sobre la propiedad.
Sin embargo, es aconsejable obtener un buen asesoramiento financiero antes de considerar una segunda vivienda a efectos fiscales. Las leyes de impuestos a la propiedad sobre inversiones inmobiliarias pueden cambiar. Y dependiendo de la cantidad de días que ocupe la propiedad adicional, el IRS podría considerarla una segunda vivienda o una propiedad de inversión, cada una con diferentes implicaciones fiscales.
¿Cuántas casas puedes permitirte?
Antes de comprar una segunda vivienda, es fundamental evaluar su situación financiera.
Por ejemplo, es posible que deba calificar para una hipoteca para una segunda vivienda. Tener suficientes ingresos y ahorros para cubrir gastos inesperados también es bueno. Por ejemplo, ¿qué harás si tienes vacantes extendidas? ¿Aún puedes pagar la hipoteca si las tasas de interés suben? También hay gastos adicionales a considerar al ser propietario de una propiedad de alquiler.
Requisitos del prestamista hipotecario para una segunda vivienda
Los prestamistas hipotecarios generalmente exigen pagos iniciales más altos para una segunda vivienda, puntajes de crédito mínimos más altos y ofrecen tasas de interés más altas.
Se recomienda tener un pago inicial de más del 10% y mucho efectivo a mano. También hay muchos prestamistas que le exigirán que viva en la propiedad durante al menos parte del año.
Calcule los requisitos de la relación deuda-ingresos (DTI)
Las aprobaciones de préstamos hipotecarios siempre dependen de relación deuda / ingreso requisitos. Por ejemplo, si está comprando una segunda vivienda, normalmente necesitará un DTI inferior al 45% para obtener una aprobación previa para una hipoteca para una segunda vivienda.
A continuación se muestra una forma rápida de calcular su relación deuda-ingresos:
- Sume sus facturas mensuales, incluidos los pagos de la hipoteca, los pagos de tarjetas de crédito y otros pagos de deudas.
- Divida la cantidad por su ingreso mensual bruto (ingreso antes de impuestos).
- El resultado es un porcentaje que muestra su DTI: cuanto menor sea el número, menos riesgo tendrá para los prestamistas hipotecarios.
Casa de vacaciones versus propiedad de inversión
Conocer la diferencia entre tener una casa de vacaciones o una propiedad de inversión es fundamental. Por ejemplo, los beneficios fiscales, las opciones de financiación y de hipoteca difieren según el uso de su hogar.
Generalmente, una casa de vacaciones es aquella que se tiene para disfrutar o vivir en la propiedad un diez por ciento menos de tiempo del que está alquilada. Por otro lado, una segunda vivienda se convierte en propiedad de inversión cuando los inquilinos la ocupan la mayor parte del año.
Cómo comprar una segunda casa
Comprar una segunda vivienda requiere la misma diligencia debida y cálculo financiero que cuando compró su residencia principal. Sin embargo, los costos de funcionamiento, las opciones hipotecarias, los pagos del préstamo y el mantenimiento pueden ser significativamente más altos que los de su casa actual.
Considere todos los costos de comprar y ser propietario de una segunda vivienda.
Es vital hacer cálculos antes de comprometerse a comprar una segunda vivienda.
Éstos son algunos de los gastos a considerar:
- Impuestos de propiedad: Tendrás que pagar impuestos sobre una propiedad secundaria como una residencia principal. Sin embargo, dependiendo de su situación fiscal, puede calificar para una deducción del impuesto a la propiedad.
- Mantenimiento: Mantener una segunda vivienda puede ser relativamente costoso porque normalmente depende de contratistas externos. Por ejemplo, una empresa de administración de propiedades, servicios de jardinería, reparaciones de emergencia y mantenimiento afectan su flujo de ingresos.
- Utilidades: Los inquilinos a largo plazo suelen pagar los servicios públicos como parte del contrato de arrendamiento. Sin embargo, para alquileres a corto plazo de casas de vacaciones, es necesario calcular el coste de las facturas de energía. Por ejemplo, en invierno, es necesaria una temperatura ambiente interior para evitar problemas de humedad y moho.
- Seguro: Asegurar una segunda vivienda cuesta más que su residencia principal. Además, dependiendo del tipo de propiedad (casa de vacaciones o propiedad de inversión) hay que elegir entre diferentes opciones de seguro. Por ejemplo, puede ser necesario un seguro contra riesgos en algunos complejos turísticos de playa. Y el seguro para propiedades en alquiler es más caro que el de una segunda vivienda.
Explora tus opciones de financiación
Inversión inmobiliaria exitosa depende de conseguir las opciones de financiación adecuadas. Pero los requisitos hipotecarios para una segunda vivienda serán más estrictos que los de su hipoteca actual. Además, las opciones de préstamo dependen de requisitos de puntaje crediticio específicos para propiedades de inversión o casas de vacaciones.
Un préstamo jumbo o convencional son las dos opciones de financiación más habituales a la hora de adquirir una segunda vivienda.
- Préstamo convencional: Para calificar para un préstamo convencional, debe cumplir con los requisitos de ingresos y pago inicial estipulados por Freddie Mac y Fannie Mae y dentro de los límites establecidos por la FHFA (Administración Federal de Financiamiento de Vivienda). Sin embargo, existen dos restricciones con este tipo de préstamo para segunda vivienda:
- Debe tener un puntaje crediticio de al menos 620. Sin embargo, cuanto más alto, mejor para obtener las mejores tasas de interés.
- No puedes alquilar tu vivienda por más de seis meses al año; de lo contrario, se clasifica como propiedad de inversión.
- Préstamo gigante: También llamada hipoteca convencional disconforme, esta opción de préstamo puede resultar útil para financiar la compra de un inmueble. Aquí hay algunos requisitos para obtener aprobado para un préstamo jumbo:
- Un puntaje crediticio de al menos 700 (algunos prestamistas estipulan un puntaje crediticio mínimo de 720).
- Una relación deuda-ingresos inferior al 45%.
- Algunos prestamistas exigen que usted tenga suficiente efectivo para cubrir 12 meses de pagos de la hipoteca.
Obtenga una aprobación previa para una hipoteca
Obtener una aprobación previa para una hipoteca al principio de su viaje de inversión en bienes raíces es vital. La aprobación previa le permite saber cuánto puede ofrecer por una segunda vivienda. Además, el proceso de financiación avanza mucho más rápido al cerrar un trato inmobiliario.
Realizar estudios de mercado para mercados inmobiliarios potenciales.
Como ocurre con cualquier inversión inmobiliaria, la diligencia debida es fundamental a la hora de comprar una vivienda para alquiler o como segunda residencia. Por lo tanto, debe realizar una investigación exhaustiva sobre los mercados inmobiliarios con un sólido potencial de inversión.
A continuación se ofrecen algunos consejos importantes para encontrar el tipo de propiedad adecuado:
- Decide si la propiedad es para alquiler, tu segunda residencia o una combinación de ambas.
- Analice las tendencias actuales del mercado en el área local que está considerando.
- Investigue los vecindarios en cuanto a calidad de vida, servicios y proximidad a instalaciones clave.
- Mire cinco o seis propiedades comparables para encontrar las mejores ofertas.
- Calcule el precio promedio de las propiedades comparables.
El siguiente paso en el proceso de compra de una casa es encontrar un agente inmobiliario local para encontrar su segunda residencia ideal.
Encuentre un agente inmobiliario de confianza
Un agente inmobiliario experimentado es de gran valor a la hora de comprar una segunda vivienda. Cubrirán todas las bases para buscar las mejores ofertas para sus necesidades, lo cual es crucial si está comprando una propiedad en otro estado. También pueden encargarse de las negociaciones iniciales con el vendedor, ahorrándole tiempo y costes de viaje.
Un buen agente inmobiliario sigue siendo útil incluso cuando se compra una segunda propiedad en el área local. Esto se debe a que pueden encontrar la propiedad ideal para sus necesidades de estilo de vida. Por ejemplo, el tipo de propiedad adecuada depende de si planea comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión. ¿O desea mudarse a su nuevo hogar y alquilar su propiedad existente? En estos casos, los servicios de un agente inmobiliario local son vitales.
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Haz ofertas
Una vez que haya encontrado la casa de sus sueños, es hora de hacer una oferta. Puede elaborar su estrategia de negociación y cuánto ofrecer con su agente inmobiliario. Esto incluye contingencias en el acuerdo de venta y cuánto dinero de garantía (pago inicial) puede pagar.
El hecho de que ofrezca por debajo del precio de cotización o cumpla con el precio del comprador depende de si el valor de la casa es justo y de cuánto desea la propiedad. Pero, nuevamente, su agente de bienes raíces puede guiarlo a través del proceso.
Si el comprador acepta su oferta, entonces comienza el proceso de cerrar el trato. Si el comprador hace una contraoferta, tendrás que negociar cuánto estás dispuesto a gastar.
Cerrar
El cierre de una casa puede tardar entre 30 y 45 días. Sin embargo, puede ser más largo dependiendo de problemas en la solicitud de hipoteca, la tasación de la vivienda y la inspección de la vivienda. Durante este período, el agente de cierre lleva a cabo todas las tareas necesarias para transferir la propiedad de la propiedad del comprador al vendedor.
Estos son los pasos necesarios al cerrar un trato inmobiliario:
- Abra una cuenta de depósito en garantía: Por lo general, su agente de bienes raíces abre la cuenta donde se guardan el depósito, la garantía y el dinero del prestamista.
- Encuentre un agente de cierre o un abogado de bienes raíces: Algunos estados exigen que contrate a un abogado de bienes raíces para cerrar el trato y presentar la documentación.
- Búsqueda de títulos y seguros: Este paso confirma la propiedad legal de la propiedad. El seguro lo protege a usted y al prestamista contra defectos del título, gravámenes o gravámenes.
- Tasación de la casa: Su prestamista organiza un tasación de la propiedad para garantizar que el valor sea exacto. Un valor inferior al precio de cotización puede afectar la cantidad de dinero que puede pedir prestado. Por lo tanto, es posible que tengas que negociar un precio de venta más bajo con el vendedor.
- Inspección de la vivienda: Obtener el informe de un inspector de viviendas le permite conocer el verdadero estado de la propiedad. Por lo general, el contrato de venta contiene un acuerdo de contingencia que le permite retirarse si se descubren problemas estructurales graves u otros problemas importantes.
- Recorrido final: Usted y el agente pueden recorrer la propiedad, generalmente 24 horas antes del cierre, para asegurarse de que todo esté listo para vender. Usted verifica que todas las reparaciones estén completas, que la propiedad esté libre de daños y limpia.
- Día de cierre: Ha llegado el gran día para que te conviertas en propietario legal de una segunda vivienda. Usted paga los costos de cierre y tarifas adicionales el día del cierre y firma toda la documentación. Por último, el agente de cierre se encarga de que el vendedor reciba dinero de la cuenta de depósito en garantía.
Conclusión
Comprar una segunda vivienda es un proceso apasionante y puede ser una decisión financiera acertada. Sin embargo, para garantizar que la segunda vivienda se ajuste a las necesidades de su estilo de vida, es vital recordar los siguientes aspectos:
- Decida el motivo para comprar una segunda propiedad: ¿es una casa de vacaciones o una propiedad de inversión?
- Asegúrese de tener los medios financieros para comprar y mantener una segunda vivienda.
- Realice la debida diligencia en cada paso del camino para obtener el mejor préstamo hipotecario, encontrar un buen agente inmobiliario y encontrar una propiedad que coincida con sus objetivos financieros.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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