¿Tiene una propiedad de alquiler? ¿Y si pudieras Úselo para comprar aún más alquileres, construye tu cartera de bienes raíces y ten una flujo constante de ingreso pasivos fluyendo hacia su cuenta bancaria? En el día de hoy Ver a Greene, un espectador pregunta exactamente cómo hacer eso y, si bien su estrategia podría funcionar, puede que no sea la mejor jugada con las tasas hipotecarias tan alto y el flujo de transacciones tan bajo. Entonces, ¿qué haría David en su lugar?
Es domingo, por lo que respondemos las preguntas de los oyentes directamente de novatos, inversores veteranos y aquellos que quieran jubilarse temprano. En este episodio, David hace agujeros en el "refinanciamiento con retiro de efectivo para comprar una nueva propiedad" estrategia. También escuchamos a dos principiantes tardíos que quieren dar un paso adelante en su jubilación, un administrador de propiedades agotado que busca la mejor manera de escalar, un inversor con muchas acciones que está debatiendo comprar un alquiler o prestar su dinero, y un crítico que fue estafado por el “gurús” inmobiliarios.
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda participar en una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David:
Este es el podcast de BiggerPockets, programa 825.
David:
Creo que todos debemos deshacernos de este virus que se nos ha metido en la cabeza de que el dinero debe ser pasivo, que simplemente deberíamos existir y que trabajamos duro en el pasado y ahora el dinero simplemente fluye hacia nosotros y simplemente llega. Así no es como funciona. No te pones realmente en forma y luego no vuelves a hacer ejercicio y te quedas en forma para siempre. Siempre estás haciendo ejercicio. Sin embargo, el trabajo necesario para ponerse en forma es mucho más duro que el trabajo necesario para mantenerse en forma. Y los negocios son de la misma manera. Trabajará muy duro para lograr una buena situación comercial y luego solo se trata de mantenerlo y no es tan difícil.
David:
¿Qué está pasando con todos? Es David Greene. Su presentador del podcast inmobiliario de BiggerPockets. El podcast inmobiliario más grande, mejor y más malo del mundo. Cada semana, les traigo historias de contenido actualizado de otros inversores o episodios como el de hoy, que si puede saberlo porque está mirando en YouTube desde la luz verde detrás de mí, es un Seeing Greene. O si acabas de leer el título del programa de hoy, felicidades por ser inteligente.
David:
En estos episodios, si nunca ha escuchado una, respondemos preguntas directamente de ustedes, nuestros oyentes, y las respondo, brindándoles la perspectiva de Greene sobre lo que creo que las personas deberían hacer, qué se debe considerar o qué opciones pueden tener. tener. Mi más sincera esperanza es que mis casi 15 años de experiencia invirtiendo en bienes raíces puedan beneficiarlo y seguirme en el mismo viaje.
David:
El episodio de hoy es increíble, lleno de energía y muy divertido. Hablamos de si alguien puede utilizar un pago inicial que proviene de otra propiedad y si es una idea inteligente. Consejos para quienes empiezan tarde y alguien que busca diversificar su W-2 y tiene una enfermedad. ¿Cuándo tiene sentido escalar una empresa de administración de propiedades? ¿Para quién es bueno y qué se debe esperar y si invertir en energías renovables o prestar de forma privada?
David:
Todo eso y más en el programa de hoy. Y recuerda, si quieres tener la oportunidad de hacer una pregunta sobre Seeing Greene, seguro que me encantaría verla. Dirígete a bigpockets.com/david y podrás enviar tu pregunta allí y, con suerte, recibir respuesta en uno de estos programas. Y por último, tómate un minuto para darle me gusta, compartir y suscribirte a este canal. Si encontraste valor en el programa de hoy, si fue entretenido, si te hice sonreír, envía esto a alguien más que amas, porque quiero hazlos sonreír también.
David:
Y una de nuestras preguntas de hoy hacía referencia a mi voz de Batman. Impresionante. Me alegra saber que todavía hay gente a la que le encanta, lo que nos lleva al consejo rápido de hoy. Aquí Batman dice: "Vaya a pedir el nuevo libro de David, Pilares de la riqueza: cómo ganar, ahorrar e invertir su dinero para lograr la libertad financiera". Está disponible en bigpockets.com/pillars.
David:
Y lo más importante, este libro es un plan sencillo y directo para convertirse en millonario que cualquiera, y sí, quiero decir, cualquiera puede seguir. Es la salsa secreta que a la mayoría de la gente no le cuentan. Eso incluye un enfoque de tres pilares para generar riqueza, ser bueno ahorrando dinero y, sí, eso es una habilidad. Ser bueno para ganar dinero es una habilidad aún mejor y luego invertir la diferencia. Si eres alguien que está cansado de fracasar y quiere libertad financiera, te sugiero que te unas al movimiento que tantas otras personas ya tienen. Vaya a bigpockets.com/pillars y reserve el libro por adelantado.
David:
Y casi me olvido de mencionar que hay algunos bonos de reserva que puedes obtener si compras esto ahora. Así es. Si obtiene el libro ahora, obtendrá mi Receta de pastel para generar riqueza, un libro de ejercicios para comenzar y tomar la dirección correcta, acceso a una llamada de capacitación y uno de ustedes, afortunados especialistas en pedidos anticipados, obtendrá una visita privada. Llámame, lo que me permitirá analizar tu situación financiera personal y darte consejos personalizados sobre dónde creo que deberías empezar, dónde están tus habilidades y qué camino deberías seguir.
David:
Me encanta ayudar a otras personas a tener éxito en la vida y, como el dinero es una parte tan importante de la vida, es una de las cosas más importantes de las que tenemos que hablar. En el programa de hoy, puedo compartir algunas de esas ideas, pero si quieres que mi consejo te llegue directamente, haz un pedido anticipado de Pillars y aprovecha la oportunidad de realizar una llamada de entrenamiento privada con un servidor.
David:
Muy bien, vayamos al programa de hoy. Nuestra primera pregunta proviene de Chris Connell.
Chris:
Hola David. Mi nombre es Chris Connell. He estado invirtiendo en Winston-Salem, Carolina del Norte, durante los últimos tres años. Gracias a ti, a Rob y al resto de tu equipo. Ustedes han hecho un trabajo increíble.
Chris:
Muy bien, aquí está mi situación actual. Tengo tres MTR, uno está pagado, dos con flujo de caja de aproximadamente 1300 por mes con hipotecas, y a mi esposa y a mí nos gustaría agregar más a la colección. Así que debo agregar que soy actor y el flujo de caja fluye y refluye. Prefiero no dar un anticipo del 20% en un préstamo convencional, así que tenemos la idea: tal vez ella podría traer el 50% del efectivo de una cuenta que tiene y yo podría poner el 50% de un refinanciamiento con retiro de efectivo que dio sus frutos. propiedad, compraríamos nuestra próxima propiedad en efectivo.
Chris:
¿Es esta una buena idea? ¿Tiene sentido? ¿Es absolutamente una locura? Estoy seguro de que tienes muy buenas ideas al respecto. Me encantan tus aportes y dirección. Muchas gracias chicos.
David:
Gracias Cris por la pregunta. Muy bien, aquí hay algo en lo que me hiciste pensar cuando lo dijiste. Estaba considerando hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo en una propiedad cancelada para comprar su próxima propiedad con la mitad del dinero de su refinanciamiento con retiro de efectivo y la otra mitad proveniente de su esposa. Creo que estabas diciendo, si entendí bien.
David:
Parece que lo que estás pensando es que si pagas en efectivo por la nueva propiedad, no tendrás un préstamo y tendrás más flujo de caja. El problema es que usted todavía tiene un préstamo, simplemente obtuvo un préstamo sobre una propiedad que ya tenía, no sobre la nueva. Podría estar engañando a su mente haciéndole pensar que está obteniendo flujo de efectivo, cuando en realidad no lo está obteniendo, porque aunque la nueva propiedad fluirá más sin una nota, la anterior fluirá menos, ¿verdad?
David:
Entonces, ¿estás robando a Peter para pagarle a Paul aquí y no lo consideras? Porque vas a perder flujo de caja en una propiedad que ya tienes. Otra cosa es que un refinanciamiento con retiro de efectivo generalmente tendrá una tasa de interés más alta que un refinanciamiento con tasa y plazo, y me pregunto si podría obtener una mejor tasa en una nueva compra que con un refinanciamiento con retiro de efectivo.
David:
Estaremos encantados de investigarlo por usted. Si quieres enviarme un DM, te conectaré, pero lo que debes pensar es con quién estés usando esto: "¿Obtendré una mejor tasa en una refinanciación con retiro de efectivo o en una compra?". ?” Porque si obtiene una mejor tasa en una compra, no creo que deba realizar una refinanciación con retiro de efectivo. Deberías ir a comprar la siguiente propiedad y obtener un préstamo.
David:
Ahora bien, eso en cierto modo plantea la pregunta: "Bueno, ¿cómo consigues el dinero para ello?" Por lo que podría estar pensando que, en primer lugar, va a realizar el refinanciamiento con retiro de efectivo. Solo... En el mercado actual, está bien, esta no es una regla estricta. En términos generales, no soy un gran partidario de endeudar propiedades existentes para comprar propiedades nuevas. No estoy en contra. Podría funcionar, especialmente si estás en el juego de alquiler a mediano plazo, juego de alquiler a corto plazo donde normalmente puedes obtener más ingresos, a veces puedes hacer que eso funcione.
David:
Lo que no me gusta de esto es que ya es bastante difícil encontrar un flujo de efectivo en las propiedades tal como están; ahora estás asumiendo una deuda adicional y tratar de encontrar un flujo de efectivo en las propiedades tiene un flujo de efectivo aún mayor. Cada vez es más difícil hacerlo. La estrategia que veo que funciona en el mercado actual es adoptar un enfoque de gratificación retrasada.
David:
Estás comprando bienes raíces en buenas ubicaciones, esperando que generes dinero más adelante. Pero estás buscando ganar dinero ahora mismo. Estás buscando compensar los ingresos que provienen de la actuación. Solo quiero asegurarme de que esté tomando decisiones inteligentes al comprar bienes raíces y de que no esté comprando cosas que no sean inteligentes porque sienta que necesita flujo de caja. Lo he dicho antes, lo diré de nuevo: los bienes raíces realmente no son una buena manera de generar ingresos adicionales. Eso es lo que hace. Puede funcionar para eso. No es lo que se pretende hacer.
David:
Un Lamborghini puede remolcar un barco si lo colocas en posición vertical. Puede hacerlo, pero no está destinado a hacerlo, y habrá un impacto negativo en el rendimiento de ese vehículo si lo hace durante demasiado tiempo. Se pretende que el flujo de caja provenga de bienes raíces comerciales, lo cual es muy riesgoso en este momento, porque no sabemos hacia dónde van las tasas. Y del trabajo, de montar un negocio, de tener un empleo. Mi filosofía, lo que le digo a la gente es que si necesita flujo de caja, necesita iniciar un negocio o necesita aceptar otro trabajo o necesita aprender una habilidad además de actuar.
David:
Y si desea generar riqueza a largo plazo, necesita comprar bienes raíces. Creo que las cosas funcionan mejor así. Creo que los bienes raíces tienen inherentemente una arquitectura que beneficia la propiedad a largo plazo. La parte principal de sus pagos aumenta con cada pago a lo largo del tiempo, lo que hace que la propiedad a largo plazo sea beneficiosa. La inflación hace que los dólares valgan menos, lo que hace que los valores suban, lo que hace que la propiedad a largo plazo sea beneficiosa.
David:
Los alquileres tienden a subir, mientras que los gastos hipotecarios se mantendrán más o menos iguales, lo que hace que la propiedad a largo plazo sea beneficiosa. Es un gran plan de jubilación. No es un gran plan en este momento. Y es por eso que normalmente le digo a la gente lo contrario de todos los demás influencers que dicen: "Sigue mi camino, deja tu trabajo y vive del flujo de caja". No veo a nadie haciendo que esto suceda y veo mucha angustia proveniente de las personas que intentaron forzar eso.
David:
Así que resumiré esto diciendo que me gusta lo que estás pensando. Si desea comprar más bienes inmuebles para obtener ganancias futuras, para su futura jubilación, para una gratificación retrasada, siga adelante con lo que está haciendo. Si lo que busca es simplemente compensar los altibajos del negocio de la actuación, esta sería una mala estrategia. No creo que comprar un inmueble por el flujo de caja que genera en el primer año sea una apuesta súper sencilla. En este momento, usted también se está exponiendo al riesgo, de la misma manera que genera ingresos, los bienes raíces pueden perder ingresos.
David:
Los profesionales que viajan pueden dejar de ir, su mercado podría saturarse, podría haber muchas otras personas que hagan lo mismo y ahora usted está perdiendo dinero todos los meses, lo que amplifica su problema de ingresos inconsistentes. Eso es aun peor. Así que preferiría ver que adoptó un enfoque diferente para ganar dinero en el sector inmobiliario.
David:
Si le encanta conseguir un trabajo dentro de la industria de bienes raíces o algún otro tipo de oportunidad de negocio para complementar su actuación distinta a la de bienes raíces, pero siga comprando bienes raíces, simplemente no los compre porque necesita complementar sus ingresos hoy. . Además, cabello asesino, hermano.
David:
Muy bien, veamos un clip de Greg Miller en Rochester, Nueva York.
Greg:
He sido un ávido oyente desde los días de Josh y Brandon, pero tengo una situación un tanto única. Tengo un trabajo W-2 y soy dueño de tres casas. Vivo en una de esas casas. Los otros dos los alquilo a corto plazo.
Greg:
Uno de esos dos es un dúplex, por lo que son un total de tres alquileres a corto plazo y el año pasado recaudé alrededor de $150,000. Tengo 53 años, pero hace unos años me diagnosticaron esclerosis múltiple y el año pasado me dijeron que tuve un derrame cerebral.
Greg:
Aunque me gusta mi trabajo W-2, estoy en una situación en la que quiero dejarlo atrás para tener tiempo de disfrutar mi vida. Debido a mis condiciones de salud, obviamente quiero hacerlo más temprano que tarde. Y a principios de este año, heredé cerca de 900,000 dólares.
Greg:
Me gustaría recibir su consejo sobre cómo puedo utilizar esos fondos en el mercado actual para generar un flujo de caja inmediato y también para proporcionar ahorros para mi familia. Muchas gracias y sigan con la voz de Batman.
David:
Gregory Miller, gracias por tu pregunta y felicitaciones por aparecer en el podcast de BiggerPockets, episodio 825. Me alegra ver que un oyente veterano finalmente logra ingresar al programa. Tengo una buena pregunta aquí.
David:
Existe la ventaja de empezar tarde si tienes capital ahorrado, ¿verdad? Todo el mundo está celoso de que el joven de 22 años que aprende a invertir en bienes raíces comience temprano. Sí, es genial para ellos. Sin embargo, normalmente no tienen dinero.
David:
Cuando tienes 53 años y estás empezando, tienes casi un millón de dólares para poner en juego. Tienes algunas opciones muy interesantes en las que me gustaría entrar en cuanto a acumular esos ahorros de los que estás hablando, y gracias por disfrutar de la gloria de Batman. Mucha gente no sabe que Wayne Enterprise ha tenido importantes participaciones inmobiliarias y así es como llegué a donde estoy hoy.
David:
Así que hablemos de lo que podrías hacer aquí, amigo. En primer lugar, queremos que crezcan esos 900,000 dólares. No queremos que simplemente lo tomes y lo plantes en algún lugar y sólo pienses en el flujo de caja. Me gustaría que tomara esos $900,000 y analizara algunas oportunidades de BRRRR. Lo que me gustaría que hiciera es centrarse en propiedades con muchos metros cuadrados que no tengan un precio muy alto. ¿Bueno?
David:
Si pudiera encontrar una casa de 22, 24, 2600 pies cuadrados junto a un lote de casas de 1200 o 1300 pies cuadrados, tendrá mucho más espacio para trabajar. Podrías crear diferentes unidades en la misma casa. Podrías hacer que esa casa valga más reparándola. Hay diferentes formas de lo que yo llamo equidad forzada, que en realidad es una oportunidad de valor agregado, y la razón por la que me gusta es porque vas a poner parte de esos $900,000 en este acuerdo, tal vez pagando en efectivo por ello, al frente de la rehabilitación. costos por su cuenta, y luego recuperará una gran parte.
David:
Así que no todo se quedará en la propiedad. Podrás sacarlo y ponerlo en nuevas propiedades porque, aunque $900,000 es mucho dinero, se gasta más rápido de lo que piensas cuando compras casas de $500,000. Eso es algo que me gustaría que consideraras: el valor agregado en cada oferta que obtengas. Tampoco quiero que le des la espalda a las oportunidades de cambio.
David:
Hay formas en las que tal vez puedas comprar un lugar por 300,000 que necesita un montón de trabajo, poner cien mil dólares en él, así que estás en todo por 400, venderlo por 500, venderlo por 475. Habrá algunas Muy buenas oportunidades si estás en el área correcta para hacer crecer esos 900,000 al mismo tiempo que compras propiedades con ellos. No se limite a pensar en una sola cosa y decir: "Voy a comprar un montón de dúplex". Asegúrate de considerar todas las opciones que tienes para usarlas y generar algo de dinero.
David:
Por último, si realmente desea generar riqueza generacional, necesito que piense en la ubicación. Evite el riesgo de decir: "Bueno, puedo conseguir 30 casas si compro casas de 30,000 dólares". No no no no no. Quiere comprar en las mejores zonas y tiene el lujo de poder depositar más dinero si no hay flujo de caja.
David:
Muchas veces cuando decimos que una propiedad no tiene flujo de caja, lo que realmente queremos decir es que no tiene flujo de caja con un 20% de pago inicial, pero si pones un 40% de pago inicial, un 45% de pago inicial, un 50% de pago inicial, muchas de ellas lo harán. flujo de caja bastante bueno. Obtendrá un retorno de la inversión menor en el flujo de caja. Eso es cierto porque tienes un pago inicial más alto, pero obtendrás más dinero a largo plazo en la apreciación y el aumento de los alquileres.
David:
Entonces, aunque 53 pueda parecer un comienzo tardío, en realidad no lo es. Con suerte, tiene muchos años en su haber y desea tomar decisiones acertadas para que cuando su familia herede estos bienes inmuebles, algún día hereden los bienes inmuebles que desean, no los bienes inmuebles que se vieron obligados a tomar. encima. También encontrará que su factor de dolor de cabeza disminuye mucho cuando compra en mejores áreas porque tiene más selección de inquilinos para elegir y tiene una mayor calidad de inquilinos que quieren vivir en su propiedad.
David:
Espero que tenga sentido para ti. Recomendaría consultar mi libro Pilares de la riqueza: cómo ganar, ahorrar e invertir su dinero para lograr la libertad financiera porque tendrá algunas ideas para que usted pueda aprovechar esos $900,000.
David:
Déjame saber lo que piensas después de este vídeo. Envíe otra pregunta a bigpockets.com/david y cuénteme qué está haciendo y cuáles son sus planes y no dude en comunicarse conmigo directamente en cualquier plataforma de redes sociales que utilice si desea más consejos. Pero gracias hombre.
Maxx:
Hola David. Mi nombre es Maxx Jackson de Wilmington, Carolina del Norte, y debo hacerle una pregunta sobre la administración de propiedades. Actualmente administro tres alquileres a corto plazo y solo tengo uno. Soy agente de bienes raíces, así que obtengo pistas, pero también lleva bastante tiempo.
Maxx:
Mi pregunta para usted es ¿cuál es, en su opinión, el mejor objetivo final para la gestión de propiedades? ¿Debería seguir asumiendo propiedades que la gente quiere que administre principalmente porque soy Superanfitrión en Airbnb, hasta que ya no pueda hacerlo? ¿La gente alguna vez amplía su negocio de administración de propiedades y luego los vende por completo, o debería seguir aprovechando todo lo que pueda y crecer tanto como pueda, hasta que no tenga más tiempo? Tengo algunas ideas propias, pero pensé que no estaría de más preguntarle al experto.
Maxx:
Sigan con el buen trabajo. Escucho todas las semanas. Te lo agradezco y la próxima vez que estés en Wilmington, Carolina del Norte, pasa por aquí y podemos jugar pickleball en mi propiedad más nueva. Gracias David.
David:
Max Jackson. Max Jackson. Primero que nada, qué nombre tan genial. No me sorprende saber que tienes éxito con Maxx Jackson y me di cuenta de que te hago una pregunta. Si no están escuchando esto en YouTube, Maxx tiene un bigote bastante prominente, se parece a la parte inferior de una escoba que se puede ver en un almacén. Definitivamente hace una declaración con eso. Así que visítanos en YouTube si quieres ver la cara atractiva de Maxx.
David:
Muy bien, Maxx, lo que me encanta de esta pregunta es que no se trata puramente de bienes raíces. Esta es una cuestión de negocios y los bienes raíces son una forma de negocio y usted está pensando de la manera correcta. Analicemos la realidad de cómo funcionan los negocios y los bienes raíces que la mayoría de las personas que en realidad no invierten en ellos, en un nivel significativo, no le contarán.
David:
El escalamiento a menudo se explica como un concepto, no como una práctica. Escalar es difícil. De hecho, en mi vida personal, voy a despedir a varios administradores de propiedades y contrataré a un administrador de propiedades interno que administrará toda mi cartera por mí debido a problemas de escala. Contrato la empresa y amo al dueño. Luego, el propietario cede el trabajo a uno de sus empleados y ahora tengo un empleado con poco talento y motivación de bajo nivel que no está haciendo un buen trabajo con mis alquileres a corto plazo. Y después de meses de pedirles que hagan esto, finalmente empiezas a ver un patrón en los números y te das cuenta del problema. "No voy a trabajar con el talento, estoy trabajando con un empleado que no tiene la mentalidad adecuada".
David:
Ahora, Maxx, te está yendo bien administrando los alquileres a corto plazo de otras personas debido a tu talento. También te das cuenta de que no puedes escalar porque es difícil, pero el hecho de que sea difícil es la razón por la que te contrataron. Si fuera fácil no te darían el trabajo. Entonces, lección uno, para aprender de esto, dejen de buscar lo fácil para todos. Si las cosas fueran fáciles, no te las darían. Lo harían ellos mismos. Literalmente ganamos dinero trabajando en el sector inmobiliario porque estamos haciendo algo difícil. Así que tienes que aceptar lo difícil.
David:
Ahora, Maxx, no creo que tengas ningún problema con lo difícil. Lo que preguntas es porque es difícil, ¿cómo voy a escalar esto? Y ahí es donde entra el desafío.
David:
Si quieres ser bueno escalando, la clave es que tienes que desarrollar habilidades que sean diferentes de las que te hicieron bueno en el lugar donde estás ahora. Por eso llamo a esto las tres dimensiones del liderazgo. La primera dimensión es aprender. Estás haciendo eso. Estás aprendiendo cómo ser un buen anfitrión de alquiler a corto plazo y a la gente le gusta, así que te contratan y, como dijiste, hay algunos beneficios sinérgicos, estás obteniendo clientes potenciales, eso es bueno. Pero si quieres escalar, la segunda dimensión es el apalancamiento.
David:
Por cierto, esto sale de mi libro Scale, que puedes encontrar en bigpockets.com/scale si quieres consultarlo.
David:
El apalancamiento consiste en desarrollar la habilidad de contratar a otras personas para que hagan el trabajo. Hay que responsabilizar a la gente. Tienes que ser un buen administrador, tienes que controlar lo que están haciendo. Tienes que tener conversaciones difíciles. Todo lo que haya adquirido al aprender la habilidad usted mismo es en gran medida inútil para usted cuando intenta ser bueno en el apalancamiento.
David:
Es muy diferente, y es por eso que la mayoría de las personas nunca hacen crecer un negocio porque se vuelven buenos haciendo algo y no quieren comenzar de cero y tener que adquirir habilidades de apalancamiento. Y sólo después de haber hecho ambas cosas, habrá aprendido y aprovechado. Ahora tienes que liderar, lo que significa empezar de nuevo desde cero, desarrollando un conjunto de habilidades completamente diferente.
David:
La mayoría de la gente simplemente no está dispuesta a pagar el precio de escalar. Pero Maxx, me gustaría verte hacerlo. Así que esto es sobre lo que quiero advertirles. A medida que intentes escalar, tendrás nuevos desafíos que harán que te quites ese bigote de la cara. Te volverá loco. Está bien, mejora. Adquieres las habilidades para aprovechar a otras personas y eventualmente liderarlas con el tiempo. Pero no, no es como, "Oye, si pudiera hacerlo con dos, podría hacerlo con 20, podría hacerlo con 200". Ese no es el caso en absoluto.
David:
Cada vez que das el siguiente paso en el negocio, tienes nuevos desafíos que debes asumir. Es un crecimiento personal constante todo el tiempo. Me gustaría verte hacerlo. Sólo necesitas entender que vas a estar muy ocupado, vas a estar estresado y ese es el precio que la gente paga para ser rica.
David:
Si nos fijamos en el principal oficial de préstamos de una corredora, en los últimos meses, literalmente ha ganado más dinero que la empresa porque no tiene gastos generales. La empresa tiene muchísimo, pero él trabaja 12 horas al día. Acabamos de entrevistarlo en Mortgage Mondays en YouTube si quieren verlo.
David:
Se levanta a las seis, está en la oficina a las nueve, después de hacer ejercicio y trabaja hasta las nueve de la noche o más tarde. Eso es lo que se necesita para ser un gran productor. Ahora lo está aplastando, ¿verdad? Muy pronto tendrá un mes de seis cifras aquí, pero se lo está ganando. Así como hay que esforzarse mucho para tener un buen cuerpo, hay que ser muy disciplinado con la alimentación para tener un buen cuerpo. La riqueza funciona de la misma manera.
David:
Ahora, con el tiempo mejorarás en Maxx y no te parecerá tan difícil en el año 10 como en el año XNUMX. Pero la cuestión es que seguirá siendo difícil y está bien. No tenemos que huir de lo difícil. En realidad, deberíamos correr con fuerza porque ahí es donde está la oportunidad.
David:
Entonces, para resumir, sí, creo que deberías aceptar más alquileres a corto plazo. Creo que hay una gran oportunidad en ese espacio. Si alguien es bueno siendo anfitrión para ganar dinero en lo que creo que será una recesión económica, creo que la gente debería esperarlo con ansias. Creo que todos debemos deshacernos de este virus que se nos ha metido en la cabeza de que el dinero debe ser pasivo, que simplemente deberíamos existir y que trabajamos duro en el pasado y ahora el dinero simplemente fluye hacia nosotros y simplemente llega. Así no es como funciona.
David:
No te pones realmente en forma y luego no vuelves a hacer ejercicio y te quedas en forma para siempre. Siempre estás haciendo ejercicio. Sin embargo, el trabajo necesario para ponerse en forma es mucho más duro que el trabajo necesario para mantenerse en forma. Y los negocios son de la misma manera. Trabajará muy duro para lograr una buena situación comercial y luego solo se trata de mantenerlo y no es tan difícil. Entonces, mientras estés listo para ese viaje, Maxx, y tu bigote esté encerrado y listo para acompañarte, quiero que sigas así.
David:
Muy bien, espero que hayan disfrutado el espectáculo hasta ahora. Me encanta esto y puede esperar escuchar más sobre negocios en el futuro, porque a medida que la inversión en bienes raíces es cada vez más difícil de realizar, hay cada vez más competencia por estos activos y el flujo de efectivo es cada vez más difícil de encontrar. Podemos sentarnos y llorar por ello e ir a ver Dancing with the Stars y adormecernos con nuestro dolor y buscar la simpatía de todos y simplemente hundirnos en la autocompasión.
David:
O podemos girar, podemos buscar diferentes formas de ganar dinero. Podemos adquirir prácticas, principios y experiencia comerciales, salir y cambiar de carrera y conseguir un trabajo en la industria que amamos, que si estás escuchando esto, probablemente sea la de bienes raíces.
David:
En este segmento del programa, me gusta recibir comentarios dejados en programas anteriores en YouTube. Os leo los comentarios que ha dejado la gente. Y recuerda, si quieres que se lea tu comentario en el programa, seguro que me encantaría leerlo. Simplemente dirígete a BiggerPockets YouTube, síguenos allí y deja tu comentario.
David:
Del episodio 816, de tuagentepersonal7243. "Hola David, me pregunto cuando tu casa alcance el 3.5% de la FHA, ¿tendrás que refinanciar eso para calificar para otra FHA después de un año?" No es un comentario sino una pregunta, pero sigue siendo una buena pregunta y la respuesta es sí, la quieres. Por lo general, solo obtiene un préstamo de la FHA a la vez. Entonces, puede vender la casa, liquidar el préstamo y usar un préstamo de la FHA para obtener el próximo, o puede refinanciar y mantener la casa refinanciada en un préstamo convencional y luego tener otro préstamo de la FHA que puede usar para su casa. .
David:
Un error común es pensar que los préstamos de la FHA son para compradores de vivienda por primera vez. Todo este concepto de comprador de vivienda por primera vez nació realmente de la crisis. En 2010 nadie compraba bienes raíces. Se convirtió en un concepto de marketing para los prestamistas atraer a alguien que no hubiera quedado marcado ni padeciera trastorno de estrés postraumático por la crisis.
David:
Entonces dicen: “Está bien, no queremos que alguien que ya compró una casa venga a comprar una porque tiene miedo. Hagamos que un comprador de vivienda por primera vez venga a comprar una casa porque no tendrá el mismo trauma y miedo al hacerlo. Bueno, ¿qué incentivos podemos ofrecer a los compradores de vivienda por primera vez? Y luego tomaron cosas que ya estaban ofreciendo y dijeron: "Oye, esto es un beneficio para quienes compran una vivienda por primera vez". Quizás tenían algunas cosas nuevas, pero en general no fue tan bueno.
David:
La gente se confunde tanto con la residencia principal que puede obtener un préstamo convencional con un pago inicial del 5% para una residencia principal. Puede obtener un préstamo de la FHA para una residencia principal, puede obtener un préstamo del VA para una residencia principal. Simplemente significa una casa en la que vive. Y es posible que tenga nueve casas entre sí como residencia principal, o puede que tenga 15 casas entre sí como residencia principal. Puede utilizar estos préstamos con pago inicial bajo para ellos, pero solo puede tener un préstamo de la FHA a la vez.
David:
Ahora, la buena noticia es tuagentepersonal7243, que si no quieres deshacerte de la baja tasa de interés de tu préstamo de la FHA, puedes obtener un préstamo convencional con un 5% de pago inicial, que es sólo un poco más de tres y un medio por ciento menos. Así que comuníquese con nosotros y lo pondré en contacto con mi equipo o buscaré un oficial de préstamos utilizando la herramienta de búsqueda de prestamistas de BiggerPockets y ellos deberían poder responder estas preguntas y, si no pueden, no son buenas. Huir.
David:
Muy bien, desde el episodio 816, hemos provocado una cadena de comentarios de todos. Gracias por ayudar a esta persona a obtener la información que necesita. De 50calpulse76. “En un hack de casa, lo que significa que comprar es una vivienda principal. ¿Existe un período de tiempo en el que tienes que vivir en ella antes de alquilarla o puedes comprar una casa con la intención de cambiar de opinión inmediatamente y no vivir en ella?
David:
El primer comentario vino de Richie1317 que decía: “Amigo, eso es fraude y no, no puedes simplemente cambiar de opinión. Las regulaciones exigen que vivas allí durante al menos un año antes de poder obtener tu próximo préstamo”. Entonces Rullau dijo: “A nadie le importa ni comprueba quién vive allí a menos que no llegue el pago”. Thrivinglife dijo: “Al menos dos años. Entonces podrás mudarte”.
David:
Muchos comentarios diferentes aquí. Haré lo que pueda para intentar dejar las cosas claras. ¿Recuerda que acabo de decir que existe una idea errónea entre los compradores de vivienda por primera vez y los residentes principales? No son lo mismo. Lo mismo ocurre cuando se trata de cuándo puede obtener un préstamo hipotecario principal después de tener uno.
David:
Lo que le decimos a la gente es que compre una casa, viva en ella un año, luego compre una nueva y alquile la primera. Eso no significa que sea la única manera de hacerlo. La razón por la que damos ese consejo es que normalmente no puede obtener un préstamo para residencia principal hasta después de un año desde el último que obtuvo. Entonces, si compra una casa como residencia principal, la mayoría de los prestamistas en la mayoría de los casos no le permitirán obtener otro préstamo para residencia principal hasta que haya esperado 12 meses. Recibimos excepciones en una misma correduría todo el tiempo. Hay formas de evitarlo, pero es muy difícil. ¿Bueno?
David:
Ahora la gente confunde eso con que tienes que vivir en la casa durante un año. No existen regulaciones de los prestamistas que digan que si compras una residencia principal tienes que vivir en ella porque legalmente no pueden hacerlo. Si compras una casa para vivir y luego pierdes tu trabajo y no puedes hacer los pagos, no podrían impedirte que la alquiles a otra persona cuando vuelvas a vivir con mamá porque no puedes hacer los pagos. pagos.
David:
Si compras una casa y aceptas un trabajo y luego te despiden y tienes que regresar para buscar un trabajo en otro lugar, no pueden obligarte a vivir en una casa y viajar en avión al nuevo lugar. Así que no hay una regla que diga, al menos en casi todos los préstamos que veo, definitivamente los convencionales, que diga: "No puedes alquilarlo".
David:
Lo que buscan evitar es que usted compre una casa con un préstamo de residencia principal en la que nunca tuvo la intención de vivir. ¿Bueno? Claramente estaba destinado a ser una propiedad de inversión. Mintió y dijo que era su residencia principal. Eso se consideraría fraude. Si te mudas y luego sucede algo que no te gusta. ¿Bueno? No les estoy dando detalles sobre la jurisprudencia porque no lo he visto yo mismo, pero les explico mi entendimiento tal como me lo han dicho.
David:
Digamos que te mudas a una propiedad y el perro del vecino ladra sin parar y no puedes dormir por la noche y hablas con el vecino al respecto y te dice: "Sí, ve a patear piedras". Ése es mi perro. Él ladra, no es mi problema. No me importa. Puedo dormir mientras lo hago”. No duermes nada por la noche. No tengo conocimiento de nada que indique que un prestamista pueda obligarlo a quedarse viviendo en esa casa.
David:
Muchas cosas como esta sucedieron. No se pueden anticipar todos los problemas que podrían surgir. Lo que sería un fraude hipotecario es si pudieran demostrar que usted nunca tuvo la intención de vivir allí. No hiciste ningún esfuerzo, no te mudaste a la casa. "Nos estabas defraudando desde el principio". Eso es fraude. Eso debería evitarse. No hagas eso.
David:
Pero cuando se trata de "¿Cuánto tiempo tengo que vivir en la casa antes de mudarme?" En realidad, no conozco ninguna ley ni conozco ninguna jurisprudencia en la que un juez haya analizado esto y haya dicho: "Seis meses, tres meses". No lo ven desde esta regla estricta como lo ven nuestros cerebros, sino que miran la intención.
David:
Entonces si tu intención era vivir en la casa y algo cambió en tu vida, las circunstancias cambiaron. Algo andaba mal con la propiedad, no te gustaba. Se le permite salir de allí e irse a vivir a otro lugar. Pero no, probablemente no obtendrás otro préstamo para comprar otra residencia principal hasta que hayan pasado 12 meses desde que compraste la primera. Eso podría ser complicado. Pero tuvimos una muy buena conversación allí. Me alegro de haber podido opinar sobre eso.
David:
Chicos, apreciamos los comentarios y, sobre todo, apreciamos el trabajo que están realizando para alcanzar sus objetivos y su libertad financiera.
David:
Quería revelar una reseña reciente que apareció en la aplicación Apple Podcast. “Me encanta escuchar el programa, pero escucho regularmente el tuyo. Pero mi mayor problema es que hay tantos gurús de la inversión inmobiliaria que no sé quiénes son reales y quiénes falsos. Y sufro el remordimiento del comprador después de gastar más de 10,000 dólares en, entre comillas, “capacitación”. Todo el mundo está de acuerdo en que deberíamos empezar con el entrenamiento, pero nadie analiza qué es realmente un entrenamiento real y no sólo ruidos llamativos, alardes y cosas motivadoras”. Esto proviene de Deborah a través de las reseñas de Apple Podcast.
David:
Esta es una reseña increíble, pero nos diste 3 estrellas. No fui yo quien tomó tus $10,000. ¿Por qué me castigas con una reseña de 3 estrellas, Deborah? Creo que estás enojado con la industria. No estás enojado con BiggerPockets. Tienes que arreglar esto. No dijiste por qué solo obtuve 3 estrellas. Estoy derramando mi sangre, sudor y lágrimas por ti, Deborah, y es gratis. En todo caso, deberíamos obtener seis estrellas de cinco porque le brindamos contenido gratuito, no le quitamos sus $ 10,000. Oh, esto es tan triste. Gente herida, gente herida, ¿verdad? Eso es exactamente lo que me acaba de pasar.
David:
Muy bien, sobre este tema de la estafa de los 10,000 dólares, en primer lugar, nadie habla de ello. Yo lo llamo por supuesto vergüenza. Cuando alguien gasta un montón de dinero y lo estafan, no quiere decirle a todo el mundo que sabe que lo estafaron, así que simplemente sufre en silencio. Lo guardan dentro. La mirada vidriosa en sus ojos y su falta de contacto visual es que se miran los zapatos en una reunión de bienes raíces, agitando torpemente su bebida aguada es como sabes que un curso se aprovecha de alguien, pero si no lo haces busca las sutilezas, te las perderás.
David:
Aquí están mis 2 centavos por todo el asunto. Cada vez que alguien me vende una idea y la forma en que la vende no se alinea con otras cosas que he visto en la vida, sé que me están engañando. Cuando estoy viendo un comercial de una camioneta y veo la cosa rebotando sobre estas rocas y veo a una chica realmente sexy en el asiento del pasajero mirando al tipo que conduce amorosamente con deseo en sus ojos, porque Es tan genial que tiene esta camioneta y escucho esta música sonar y veo este sueño pintado. Me pregunto: “¿He visto esto alguna vez en la vida real? ¿He visto alguna vez a una mujer que se enamorara de un tipo de apariencia promedio porque tenía una camioneta genial? No, no lo he hecho. Me están vendiendo una lista de bienes.
David:
Mire a los influencers que están haciendo lo mismo. ¿Están diciendo: "Te enseñaré cómo hacer", inserta una suma ridícula de dinero aquí, "por sólo" una suma de dinero ligeramente menor para seguir su curso, "y será fácil y podrás hacerlo y podrás hacerlo?". Recupere 10 dinero extra”. ¿Ves que eso sucede en otros momentos de la vida? ¿Alguna vez te inscribiste en un gimnasio y dijiste: "Quiero estar en muy buena forma"? Y dijeron: “Oh, este es el gimnasio al que debes ir cuando entras por las puertas, es como magia. Simplemente aparece un six-pack y no tienes que hacer nada”. No es así como funciona.
David:
¿Alguna vez has tenido una situación en la que pagaste un montón de dinero para que alguien se enamorara de ti y simplemente permaneció enamorado de ti para siempre? No, probablemente no. Eso es algo a tener en cuenta con estos cursos. Siempre habrá personas que te dirán que pueden ayudarte y venderte y por qué deberías ir con ellos. Rara vez serán honestos contigo.
David:
Este podcast es para personas que quieren la verdad honesta, que la quieren directamente de la boca del caballo, que quieren que alguien les diga lo que necesitan escuchar, no lo que quieren escuchar. Y a la mayoría de ustedes les encanta eso. Deborah, lamento mucho lo que pasó, pero no nos culpes. No castigues a BiggerPockets. Estamos aquí para usted de forma gratuita y para todos los demás que estén escuchando, continúen escuchando nuestro podcast.
David:
Gasta 15 o 20 dólares en un libro. No gastes $10,000 en un curso a menos que tengas una relación preexistente con la persona que lo imparte. Los conoces y confías en su palabra y su integridad. Le daré un último consejo a Deborah y a todos los que escuchan aquí.
David:
Tengo una agencia de corretaje, financiamos bienes raíces en todo el país. Cuando la gente dice: "¿Por qué debería hacer una sola intermediación?" Mi respuesta suele ser: "¿Por qué no habla con uno de nuestros otros clientes, averigua qué oficial de préstamos tenía y le pregunta cómo es su experiencia?" Porque, por supuesto, si me preguntas, te diré: "Deberías utilizarnos". Todos los influencers dirán: "Sí, deberías seguir mi curso".
David:
Entonces pregúntale a las personas que han tomado el curso. Acércate a alguien que haya utilizado el servicio y dile: “¿Qué obtuviste? ¿Qué no conseguiste? ¿Lo harias otra vez?" Creo que eso es inteligente. Entonces, antes de que alguien se inscriba en un curso que cueste dinero, sería prudente preguntar a otros miembros del grupo: "¿Cuál es su experiencia y qué puedo esperar?". Y todos nosotros en la comunidad inversora en bienes raíces podemos cuidarnos unos a otros y ayudarnos a acercarnos a las personas adecuadas y alejarnos de las personas equivocadas.
Robar:
David, mi nombre es Rob Browning. Soy de Escondido, California y mi pregunta hoy es: ¿cuándo es un buen momento para que alguien que ingresa en las últimas etapas de su carrera ingrese al mercado inmobiliario, según las condiciones actuales del mercado? Y puedo contarles un poco sobre lo que estoy buscando y que podría ser útil.
Robar:
Estoy buscando generar flujo de caja durante los próximos cinco o 10 a 15 años y estoy buscando convertirme en un inversionista de tiempo completo en bienes raíces en los próximos tres a cinco años, lo que me permitiría dejar mi puesto actual. .
Robar:
Tengo dinero ahora mismo para invertir. Estoy bien reteniendo eso y esperando una mejor oportunidad mientras acumulo más efectivo. Pero, repito, a mí también me gustaría empezar. Esa es mi pregunta y espero su respuesta. Adiós gracias.
David:
Gracias Rob. La buena noticia es que me encanta tu pregunta. La mala noticia es que son difíciles de responder. Siento que siempre soy portador de malas noticias en el mundo inmobiliario, pero no tiene por qué ser así. Esto es lo que quiero decir. Esta frase inversor inmobiliario a tiempo completo se ha popularizado en los últimos 10 años, ¿vale? Así que piense en 2010 y alrededor de 2020, 2021. Definitivamente hubo acuerdos en el último extremo que fueron más difíciles, pero al igual que entre 2010 y 2015, hubo acuerdos en todas partes, y por acuerdos me refiero a bienes raíces con flujo de efectivo.
David:
Era como una persona que quería pescar y había tantos peces que, simplemente lanzando el señuelo al agua suficientes veces, iba a conseguir un pez en el sedal. Vas a aprovecharlo. La capacidad de la gente para tener éxito en la captura de estos peces y conseguir estos acuerdos se vio inhibida por el tiempo que dedicaban a su trabajo y, literalmente, se podía ganar más dinero, es decir, adquirir más riqueza. Veo el dinero como energía, ¿verdad? Entonces, si observa la energía que podría generar en su trabajo W-2 versus la energía que podría generar acumulando bienes raíces a buenos precios con flujo de caja, que iba a aumentar en valor, claramente fue una mejor decisión. un inversor a tiempo completo.
David:
Si tuviste la habilidad de pescar, si tuviste un embudo de lapso, lidera, analiza, persigue el éxito. Si supieras cómo comprar estas propiedades, si tuvieras el financiamiento para hacerlo. Si todas esas cosas estaban en su lugar, tenías el señuelo, tenías la caña de pescar, tenías la habilidad como pescador, ser un inversor a tiempo completo tenía mucho sentido para mucha gente.
David:
Aquí está el desafío. No tenemos muchos peces que pescar como los que teníamos. Eso no significa que no haya peces que pescar. Eso no significa que la pesca no importe. Por favor, no asuma los extremos del argumento que estoy planteando. No estoy diciendo que haya toneladas de peces o que no haya peces. Simplemente hay menos, lo que hace que sea más difícil que tenga sentido ser un inversor a tiempo completo. Si lo que quiere decir es un especialista en adquisiciones a tiempo completo, hay algunas personas que lo hacen, pero normalmente son parte de una gran empresa y se centran a tiempo completo en la adquisición, mientras que alguien más se centra a tiempo completo en la gestión, mientras que alguien más se dedica a tiempo completo a recaudar capital para estas sindicaciones.
David:
Sí, realizan inversiones inmobiliarias a tiempo completo, pero están armando una pieza de un rompecabezas que en cierto modo te devuelve a la categoría de empleado. ¿Ves a dónde voy con esto? Convertirse en un inversor a tiempo completo no es dejar un trabajo, es conseguir uno nuevo y ahora hay menos acuerdos que perseguir que cuando empezamos a usar esa frase.
David:
Entonces, la pregunta Rob que creo que debes hacerte es: "¿Ganaré más energía en el trabajo que tengo ahora o adquiriré más energía si me convierto en un especialista en adquisiciones de bienes raíces a tiempo completo?" Y tal vez ganes menos energía trabajando en bienes raíces a tiempo completo, pero lo disfrutes más. Eso también es algo que hay que tener en cuenta en la ecuación.
David:
Si hablamos de manera práctica, lo que veo que la gente está haciendo en este momento es convertirse en gerentes de alquileres a corto plazo a tiempo completo, ¿de acuerdo? Si eso es lo que quiere decir con bienes raíces a tiempo completo o inversionista a tiempo completo, no creo que sea justo decir inversionista a tiempo completo porque, aunque usted es propietario de la propiedad, está desempeñando el papel de administrador de la propiedad. y estás absolutamente cambiando un trabajo por otro.
David:
Prefiero que mires: “Está bien, podría pagarle a alguien X cantidad de dinero para que administre las propiedades y podría hacer esa cantidad de adquisiciones con mi tiempo libre. ¿Estoy ganando más dinero y teniendo una vida mejor manteniendo el trabajo o estoy dispuesto a ganar menos dinero pero puedo trabajar en bienes raíces que amo? Y sea muy específico sobre lo que significa. No intento desanimarte.
David:
Es posible que vivas en una parte del país o en un área donde hay ofertas en todas partes y aún puedes hacer que funcione. No sé los nombres de esos lugares en este momento, pero estoy seguro de que hay áreas en el sur y el Medio Oeste donde otros inversores simplemente no han encontrado todavía. Y hay gente por ahí que lo está aplastando y hay toneladas de peces que pescar y son inversores a tiempo completo. Probablemente no estén hablando de eso porque no quieren la competencia de todos nosotros que decimos: “¿Dónde está el trato? ¿Dónde está el flujo de caja? Solo quiero asegurarme de aclararle a todos los que hayan escuchado esta frase inversionista inmobiliario a tiempo completo, que entiendan lo que significa.
David:
Eso realmente significaba especialistas en adquisiciones a tiempo completo, y si no hay muchas ofertas que adquirir, no tiene sentido lógico que usted deje su trabajo para dedicarse a eso. Rob, déjame saber cómo te va. Déjame saber qué preguntas tienes después de escuchar esto. No te desanimes. Simplemente hágase la pregunta: "¿Qué papel quiero desempeñar en el sector inmobiliario? ¿Preferiría cambiar mi trabajo de tiempo completo por eso?"
David:
Y nuestra última pregunta proviene de Chris Feno, quien dice: “Tengo alrededor de 600,000 en capital. ¿Qué es más eficaz a largo plazo? ¿Comprar propiedades de inversión usando una HELOC o usar esa HELOC para financiar proyectos de inversionistas locales para obtener retornos una y otra vez? Muy bien, Chris, parece que lo que estás preguntando aquí es: "¿Debería sacar mi capital y usarlo para poseer bienes raíces o debería financiar otros inversionistas, por así decirlo, o tal vez sean BRRRR y ganen un ¿Retorno de mi capital? Entonces, veamos sus dos opciones diferentes.
David:
Si sigue el camino de ser un prestamista duro o un prestamista privado, eso es lo que parece que está preguntando aquí. En primer lugar, se le aplicarán impuestos sobre esas ganancias y lo más probable es que se trate de impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo. No soy contador público certificado, no lo sé con seguridad. Eso es lo que me diría mi instinto.
David:
Si hay una manera de escapar de las ganancias de capital, aún se le cobrarán impuestos según el nivel de ingresos y cuanto más dinero gane, mayores serán los impuestos. Cuando se gana capital en bienes raíces, no se pagan impuestos hasta que se vende. Entonces, incluso cuando la retiras mediante un refinanciamiento con retiro de efectivo, esa energía aún no está sujeta a impuestos. Es una forma más eficiente desde el punto de vista fiscal de generar riqueza, no el caso cuando vas a ganar dinero prestándolo a otras personas.
David:
Número dos, existe un riesgo asociado al prestar ese dinero. Simplemente nunca escuchamos sobre esto porque, primero, nadie quiere compartir sus pérdidas y, segundo, hemos tenido uno de los mejores mercados para inversiones inmobiliarias en la historia del mundo en los últimos 10 años. Así que no mucha gente estaba perdiendo dinero porque era difícil. La persona que pide prestado su dinero para cambiar una casa podría hacer todo mal, y el mercado era tan fuerte que lo superaría. Venderían la propiedad, incluso si la vendieran con un punto de equilibrio o con una pequeña pérdida, todavía tenían mucho dinero para devolverle el dinero. ¿Pero qué sucede cuando las pérdidas llegan a ser grandes? Se vuelve cada vez más difícil hacer que el cambio funcione, de modo que pueda recuperar su efectivo y gran parte de ese capital comenzará a disminuir.
David:
Número tres, si sacas el valor líquido de las casas y lo usas para dárselo a las personas que van a invertir o hacer BRRRR, también estás pagando intereses por eso. ¿Bueno? Entonces, si se lo presta al 15% o 12%, pero paga el ocho o el 9% en el HELOC, comienza a parecerle una propuesta mucho menos deseable.
David:
Así que la mayoría de los prestamistas duros, al menos los buenos, en realidad cualquiera que esté en el negocio de los préstamos se centra en el diferencial de rendimiento y el margen. Lo que dicen es: "Muy bien, X cantidad de estos acuerdos van a salir mal, X cantidad va a salir bien para poder ganar suficiente dinero para cubrir mis pérdidas, tengo que cobrar 15%, 12%, dos puntos". .” Sea lo que sea, y con esas ganancias tendrán que pagar las pérdidas. Entonces, si usted le paga a su dinero fuerte el 15%, eso no significa que ellos estén ganando el 15%. Después de toda la gente que no les devuelve el dinero o el dinero que pierden, tal vez estén ganando el 8% o el 9%. No sé los números exactos, pero espero que entiendas el punto.
David:
Si ya está pagando el 8% del HELOC y su diferencial real, termina siendo el 10%, si puede obtener el 50% de su préstamo, está asumiendo todo este riesgo por un diferencial potencial del 2%. Eso no suena tan bien como lo que probablemente estés pensando en tu mente cuando piensas en lo que yo llamo lo asqueroso.
David:
En mi libro Pillars of Wealth, hablo del gasto bruto. Es este virus de mentalidad el que adquirimos cuando decimos: “Oye, gano 90,000 dólares al año. Puedo permitirme pagar mil dólares al año por el pago del coche”. “Oye, gano 90 de los grandes al año. Puedo permitirme esas vacaciones de 3,500 dólares”. Cuando intentas tomar una decisión sobre tus gastos y piensas en el dinero bruto que ganas, la cantidad que estás gastando parece una porción muy insignificante.
David:
Pero si de esos 90,000 te cobran impuestos 25,000, entonces solo te quedas, creo que serían 65,000, y de esos 65, solo estás ahorrando $15,000 al año. Ese pago de mil dólares por el automóvil es de 1,000 dólares al mes de los 15,000 dólares al año, es decir, 12 dólares. Eso es casi todo. De repente, parece una decisión realmente tonta. Depende de si estás mirando el neto o el bruto. Creo que cuando se trata de esta oportunidad de realizar préstamos de dinero privados, se mira lo bruto, no lo neto. No creo que la red sea tan atractiva como crees. Y, por último, aquí existe un riesgo adicional.
David:
Si pierdes el dinero que sacaste de las propiedades debido a que el mercado va en tu contra o tomas malas decisiones o cometes algunos errores de principiante que todos cometen, pero que terminaron siendo todo tu capital, estás poniendo el las propiedades mismas sobre las que usted pone apalancamiento están en riesgo. ¿Qué pasa si necesitan algunas reparaciones? ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar el alquiler? Podría terminar perdiendo las propiedades y el dinero que sacó de ellas al dedicarse a un nuevo negocio con el que no está familiarizado.
David:
Así que esos son los riesgos y las ventajas no parecen tan grandes. Cuando considera sacar el dinero que tiene en las propiedades para comprar bienes inmuebles nuevos, los riesgos serán que los bienes inmuebles nuevos que compre no generen flujo de caja. Si terminas perdiendo dinero en esas nuevas propiedades, eso no es bueno, pero ese es el único riesgo que puedo ver. Lo positivo sería mucha inflación y una gran ganancia de capital a través del aumento del valor de las viviendas. Los alquileres, si compras en una buena zona, deberían subir cada año, lo que significa que, eventualmente, cada año que conserves la propiedad, se volverá más y más dulce.
David:
También puede retirar el capital de la propiedad, digamos $600,000 y agregar apalancamiento pidiendo dinero prestado al banco. Entonces, los $600,000 de su pago inicial serían el equivalente a comprar $3 millones en bienes raíces. Entonces, si usted está invirtiendo bien y está comprando en las áreas correctas y las propiedades respaldan el servicio de su deuda, podría tomar 600,000 y convertirlos en $3 millones en bienes raíces, que después de 30 años ya han sido pagados y ahora tienes 3 millones de dólares en bienes raíces más lo que sea apreciado. Es difícil para mí verte obteniendo esos mismos rendimientos, convirtiéndote en prestamista privado.
David:
Lo último que mencionaré aquí es que los préstamos de dinero privados parecen simples y pueden ser simples, pero eso no significa que sean fáciles. Existe una habilidad para analizar a quién debería prestarle su dinero y a qué tasas, y luego hacerse cargo de los proyectos que arruinan. Y no es una habilidad que probablemente tengas ahora. Tienes que desarrollarlo, y si vas a perder dinero desarrollando la habilidad, puede que no valga la pena hacerlo.
David:
Esas son las formas en que analizaría sus dos decisiones allí. Sé que ya no hay opciones fáciles porque el mercado es muy difícil. Solía haber algo así como una obviedad. "Ve a hacer esto". Ese ya no es el mercado en el que estamos. Lo tuvimos bien durante mucho tiempo. Esperemos que todos ustedes, oyentes, hayan tomado medidas en ese momento tal como lo hizo Chris. Es por eso que está en una posición en la que tiene $600,000 de capital, y si no tomó medidas durante ese tiempo, está bien. No te quedes sentado y llores por ello. Todavía puedes actuar hoy. Es simplemente más difícil que antes, pero podría ser incluso más difícil que esto en el futuro; podemos mirar hacia atrás, a esos tiempos y decir: “Oye, hubo muchas oportunidades. Deberíamos haberlo aprovechado”.
David:
Muy bien, ese fue nuestro programa de hoy. Solo para resumir lo que repasamos, hablamos de muchas cosas, incluido cómo se debe comprar otra propiedad cuando no se tiene el 20% ahorrado, ¿tiene sentido tomar de una propiedad y usar el capital para comprar otra? ? ¿Qué hacer cuando se empieza tarde en el sector inmobiliario? ¿Qué estrategias utilizar para hacer crecer realmente esos ahorros y pasárselos a la próxima generación? Si deberíamos escalar un negocio de administración de propiedades o no, porque, francamente, es mucho trabajo y ser propietario de RE o dos se presta de forma privada. Esa fue nuestra última pregunta y pudimos analizar las dos opciones diferentes.
David:
Espero que nuestro consejo de hoy le haya dado una idea clara de cuál es el siguiente mejor paso para usted y, lo que es más importante, le ayude a desarrollar su confianza a la hora de avanzar en su propio negocio y cartera de bienes raíces.
David:
Gracias a todos por ver otro episodio de Seeing Greene. Me encanta tenerte aquí y me encanta hacer esto. Recuerde, si desea aparecer en el programa o simplemente desea apoyarnos, visite bigpockets.com/david y envíe su pregunta allí para que pueda responderla.
David:
Soy David Greene. Puedes encontrarme @ davidgreene24 en las redes sociales. Así que síganme en Instagram, sean amigos en Facebook, síganme en Twitter y visiten mi sitio web, davidgreene24.com. Si tienes un segundo, mira otro video de BiggerPockets y si no, nos vemos la próxima semana. Gracias a todos.
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En este episodio cubrimos:
- Cómo utilizar el valor líquido de su vivienda para comprar más propiedades de alquiler y construir una cartera de bienes raíces
- Cómo jubilarse anticipadamente, acumular ahorros y generar flujo de caja como arranque tardío
- Escalando su negocio inmobiliario y si tienes lo necesario para hacerlo
- La “gurús” inmobiliarios ¿Quién tomará tu dinero y correrá (y signos reveladores de una estafa)
- ¿Por qué dejar su trabajo para el sector inmobiliario no es una decisión inteligente hacer (especialmente en 2023)
- préstamo de dinero privado versus inversión inmobiliaria y cual te hará ganar más dinero
- Y So ¡Mucho más!
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