¿Quieres flujo de fondos, pero ¿cómo se consigue en un mercado inmobiliario con altas tasas y precios de viviendas pero bajo inventario? O, ¿Cómo escapar del ciclo del alquiler? y meterse en inversión inmobiliaria? ¿Debería comprar su primer alquiler antes que una residencia principal? ¿Y en qué situación financiera debe encontrarse para convertirse en propietario de una vivienda? Al comenzar su viaje de inversión en bienes raíces, preguntas como estas parecen no tener fin. Es por eso que contamos con David Greene, inversionista, agente, corredor y autor experimentado, para ayudarlo a encontrar las respuestas.
Bienvenido de nuevo a otro Ver a Greene, donde tus consejos, trucos y tu anfitrión para encontrar la libertad financiera, David, están aquí para ayudarte generar riqueza a través de la inversión inmobiliaria. Tenemos preguntas de inversores, inquilinos y propietarios de viviendas que intentan dar su primer paso en el mundo de la inversión en propiedades de alquiler. Primero, hablamos de estados favorables a los inquilinos y cómo el hacking doméstico puede permitirte esquivar muchas de estas duras leyes para propietarios. A continuación, encontramos algunos HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria) preguntas sobre cuando pagar un HELOC y si usar uno para comprar un alquiler es una buena idea. Finalmente, David habla de creciendo tu fundación financiera y cómo sistematizar su negocio para que NO trabaje jornadas de dieciséis horas. ¡Todo eso y más, próximamente!
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda participar en una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David:
Este es el podcast show de BiggerPockets, 750. Estás tratando de encontrar un flujo de caja y lo que dijiste era un flujo de caja rápido o fácil, que es incluso más difícil de encontrar que el flujo de caja normal. Ahora bien, no voy a disuadirlos de invertir en bienes raíces, pero lo que voy a decir es que vamos a tener que modificar un poco la mentalidad. Tienes que tener tiempo de tu lado en una situación como esta, especialmente porque el acuerdo tiene que ser muy bueno no sólo para el flujo de caja, sino también para cubrir el dinero que vas a gastar en el préstamo cuando lo contrates en el HELOC. Probablemente me inclinaría por piratear una casa, pero no por una situación en la que compartas partes de la casa. Busque algo con lo que su familia pueda estar de acuerdo cuando alquile diferentes partes de la propiedad, y la razón por la que digo esto es que la piratería de la casa le permitirá reducir aún más el riesgo.
¿Qué está pasando con todos? Este es David Greene, su presentador del podcast de bienes raíces de BiggerPockets aquí hoy con un episodio de Seeing Greene. Si no está familiarizado con estos, son un poco diferentes a nuestro formato tradicional en el que entrevistamos a un huésped sobre cómo construyó bien a través de bienes raíces. En estos programas, recibo preguntas directamente de ustedes, nuestra base de oyentes, cuando me preguntan qué haría si estuviera en su situación, o buscan sabiduría y orientación en las decisiones que deben tomar. Tenemos un espectáculo increíble para ti hoy y sé que te encantará.
En el programa de hoy, cubrimos por qué su base financiera es más importante de lo que está pensando y cómo considerar los bienes raíces como su forma de ganar dinero en lugar de la inversión que ya ha realizado puede ser un error. Hablamos sobre cuándo pagar un HELOC y por qué, cómo funcionan los HELOC, cuándo usarlos y qué tener en cuenta al usarlos, y hablamos sobre cómo servir mesas puede resolver los problemas de sus sistemas en negocios e inversiones inmobiliarias. lo que nos lleva directamente al consejo rápido de hoy.
El consejo rápido de hoy es escribir los pasos o hacer una lista de todo lo que está haciendo en su negocio de inversión inmobiliaria. Quédese y escuchará por qué debería hacer eso. Está al final del programa, así que asegúrese de escuchar hasta el final, y le doy un argumento muy, muy convincente de por qué necesita sistematizar el trabajo que realiza en los negocios y en las inversiones. Todo esto y más en un gran espectáculo. Si lo estás viendo en YouTube, no creas que es raro, estás a punto de ver una luz que se vuelve azul. Eso sucedió porque sigo olvidándome de poner la luz verde antes de hacer un episodio de Seeing Greene, pero ten paciencia conmigo, y si estás escuchando esto en un podcast, no tienes idea de lo que estoy hablando y es bien. No es necesario. Finge que no escuchaste eso y no cometeré ningún error. Vayamos a nuestra primera pregunta.
Palmadita:
Hola, David. Mi nombre es Pat, gran admirador del programa. Estaba escuchando el episodio del otro día sobre invertir en mercados caros y me recordó la pregunta que tengo sobre hacer precisamente eso, pero como recién graduado de la universidad y como inversionista inmobiliario por primera vez. Me graduaré esta primavera con una maestría en contabilidad y trabajaré en el área metropolitana de Nueva York, y quiero diseñar algo lo antes posible para comenzar a invertir en bienes raíces. Pero los altos precios de Nueva York, sus altos impuestos y las leyes favorables a los inquilinos me hicieron dudar de hacerlo. Voy a tener una cantidad decente de dinero ahorrada y tendré un buen salario inicial cuando comience a trabajar, pero tengo algunos préstamos estudiantiles que pagar, así que me preguntaba cuál es su opinión al respecto. Alguien en mi situación. ¿Es demasiado arriesgado invertir en Nueva York como inversionista inmobiliario por primera vez? ¿Debería simplemente ahorrar dinero y alquilar lo más barato posible? Básicamente, ¿cuáles son mis opciones? Gracias.
David:
Muy bien, Patrick, muy buena pregunta. Profundicemos en esto. Lo primero que quiero decir es que no dejen que ese dinero les haga un agujero en el bolsillo. Está bien aferrarse a ello. No hay nada que diga que tengas que tomar una gran decisión ahora mismo. Te has configurado. Te pones en una situación realmente buena en la vida, ahorras una buena cantidad de cambio y consigues un trabajo realmente bueno. No quiero que pierda ese impulso que ya ha adquirido al apresurarse a llegar a un acuerdo. Entonces, comencemos diciendo que no hay prisa por comprar una propiedad. También me gusta que estés hackeando la casa y haciendo las preguntas correctas. Estás diciendo: "Oye, ¿las leyes favorables a los inquilinos en Nueva York serán algo difícil de superar?" Muchas de las leyes que protegen a los inquilinos no se aplican cuando el propietario vive en la propiedad como residencia principal.
No conozco específicamente las leyes de Nueva York, nunca he vivido allí. Creo que eso es algo que deberías considerar. Simplemente haga una búsqueda en Google sobre estas leyes favorables a los inquilinos y vea si se aplican a alguien que está pirateando casas porque muchas veces, en muchos municipios, cuando vive en la propiedad y alquila habitaciones o unidades, las leyes que van en contra de los propietarios no se aplican. Es una pequeña laguna extraña en muchas ciudades diferentes, pero ciertamente lo investigaría.
Lo último que diría es que hay otras personas que están pirateando casas en Nueva York. Las leyes favorables a los inquilinos no siempre son un problema. Por lo general, se convierten en un problema si compra en un área donde encontrará inquilinos menos deseables. Es posible que existan leyes que protejan a los inquilinos y que le dificulten a usted, como propietario, obtener un desalojo. Quizás tengas que esperar más. Quizás sea más difícil subir el alquiler. Entiendo que. Sin embargo, todavía hay consecuencias para los inquilinos que no pagan el alquiler o tienen que ser desalojados. Simplemente tardan más en producirse.
Una de las cosas que descubrí en mi viaje de inversión en bienes raíces es que si le alquilas a personas que tienen algo que perder, ellos no quieren las consecuencias que se derivan de un desalojo, al igual que tú no quieres las consecuencias que conlleva ser propietario y tener que desalojar a alguien. Tienes algo que perder. Quiere alquilar a inquilinos que también tengan algo que perder. Las personas con buenos empleos que se preocupan por su puntaje crediticio y que obtienen ingresos decentes tienen muchas menos probabilidades de obligarlo a desalojarlos si no pueden pagar el alquiler. La mayoría de las veces, si no pueden pagar el alquiler, simplemente se irán. El peor de los casos en esos casos es que se rompa el contrato de arrendamiento. Ese no es el fin del mundo. Lo que realmente quieres evitar es el desalojo o peor aún, un desalojo cuando destrocen tu propiedad. Así que tenlo en mente. Si estás comprando en una buena zona y eliges cuidadosamente a tu inquilino, eliges a alguien que tiene un buen trabajo y tiene algo que perder, es menos probable que cause estos problemas.
Ahora, en cuanto a su capital limitado, no sé lo suficiente sobre sus finanzas para darle una respuesta sencilla, pero me gustaría ver que tenga un colchón de dinero después de realizar el pago inicial de la casa. Ahora, no sé cuánto dinero tienes, pero no creo que debas comprar una casa si se ha consumido todo el dinero que tienes. Quiero que acumule 20, 30 o 40,000 XNUMX dólares en ahorros además del pago inicial de una propiedad antes de entrar, en caso de que se encuentre con algunos de esos problemas del propietario primerizo en los que cometa algunos errores que van a para costarle un poco de dinero en efectivo.
También me gustaría ver que comiences con buen pie y que te vaya bien en tu trabajo antes de que te estreses por ser propietario. Es muy importante que cuando comiences una nueva carrera, des una buena impresión a tu jefe, que aprendas tu oficio, que desarrolles habilidades para eso. No me opondría a verte lanzarte con abandono a ser lo mejor que puedas en tu nueva carrera, y una vez que finalmente puedas exhalar y sientas que lo dominaste, entonces considera invertir en bienes raíces y sigue ahorrando dinero. en el proceso.
Lo último que quiero dejarles es que no hay prisa. Estás en una gran situación. No sabemos qué va a hacer el mercado. Hay ofertas, hay oportunidades, pero tampoco hay, en este momento, señales de que vaya a volver a ser un furor en el corto plazo. Entonces tienes el tiempo de tu lado. Sigue ahorrando dinero, sigue concentrándote en tu carrera, sigue alcanzando los fundamentos correctos. Si ve que las tasas de interés caen masivamente, tal vez hagamos de esto una prioridad a la hora de encontrar una propiedad. Pero si ese no es el caso, espera, mantén el rumbo, las cosas van a tu manera, amigo. Muy bien, a continuación tenemos dos preguntas HELOC diferentes. Echemos un vistazo. Nuestra primera pregunta es un video de Brandon Diet en Denver.
Brandon:
Hola, David. Me encanta el podcast y gracias por responder a mi pregunta. Realmente estoy buscando involucrarme en el juego de las propiedades de inversión. Obtuve un préstamo HELOC de $50,000 y estoy tratando de descubrir cuál es la mejor manera de generar flujo de efectivo de inmediato. Sé que siempre dices que la primera inversión no será un éxito. Me gustaría que al menos fuera doble o triple. Entonces, estoy buscando un par de oportunidades. De hecho, vivo en Denver, Colorado, ya que usted y yo conocemos un mercado difícil para hacer cualquier cosa con $50,000. Entonces, estoy buscando en lugares como San Antonio, Texas, e incluso he investigado estas propiedades a corto plazo. en Tula, México. Quería conocer su opinión sobre lo que pensaba que era la mejor manera de obtener un flujo de efectivo rápido para que yo, a su vez, pueda usar ese dinero y adquirir la siguiente propiedad. Gracias David.
David:
Muy bien, Brandon, gracias por tu pregunta. Además me encanta el peinado. Muy bien, estás en un pequeño dilema. Seremos honestos aquí. Estás tratando de encontrar un flujo de caja y lo que dijiste era un flujo de caja rápido o fácil. Eso es incluso más difícil de encontrar que el flujo de caja regular, del mismo modo que el flujo de caja limpio es incluso más difícil de encontrar que el flujo de caja sucio. Este es un mercado muy difícil para invertir. Tienes 50 mil dólares para trabajar, lo que no te dará mucho espacio para respirar, especialmente cuando se trata del pago inicial, los costos de cierre y el dinero que deseas. para mantener en reservas. Mencionaste en el video que tienes alrededor de $50,000. Eso no le da mucho espacio para hacer un pago inicial, pagar los costos de cierre y tener algo de dinero reservado para reservas en caso de que algo salga mal.
También mencionaste en las notas que tengo aquí que no te gusta piratear casas porque tienes una familia en crecimiento. Como si esto no fuera lo suficientemente complicado, ahora tienes el pago adicional que debes hacer sobre ese préstamo de $50,000 que deseas obtener. Entonces, esto no es lo mismo que solo 50 mil dólares que hayas ahorrado. Se trata de pedir un préstamo de 50 dólares. El flujo de caja tiene que ser aún más fuerte después de pagar la segunda hipoteca de HELOC. Ahora, no voy a disuadirlos de invertir en bienes raíces, pero sí voy a decir que vamos a tener que modificar un poco la mentalidad aquí. Éste será un esfuerzo muy difícil. Esto no se trata simplemente de, oye, en qué ciudad debería invertir, qué propiedades debería buscar. Estás compitiendo con un país de personas que están tratando de encontrar propiedades que generen flujo de efectivo en este momento y que están pasando por momentos muy difíciles debido a las tasas de interés elevadas que hemos tenido y la falta de oferta que permite a los vendedores no tener que bajar. sus precios.
Esto podría ser algo más parecido a un maratón que a una carrera de velocidad. ¿Bueno? Tienes acceso a ese HELOC, eso es genial. Estás escuchando el podcast, eso es increíble. Estás obteniendo esta información. Puede resultar tentador pensar: "Tengo que hacer algo". No tienes que ir a hacer algo. Llegará el trato correcto si esperas. Tienes que tener tiempo de tu lado en una situación como esta, especialmente porque el acuerdo tiene que ser muy bueno no sólo para el flujo de caja, sino también para cubrir el dinero que vas a gastar en el préstamo cuando lo contrates en el HELOC y, por cierto, la mayor parte del tiempo son hipotecas de tasa ajustable, lo que significa que pueden subir si las tasas suben.
Esto es a lo que me refiero. Puede utilizar HELOC para comprar propiedades de inversión, pero es más riesgoso y en un entorno en el que los márgenes ya son muy reducidos y es difícil hacerlo funcionar, no me gusta que asuma riesgos adicionales en esta etapa. Probablemente me inclinaría por piratear una casa, pero no por una situación en la que compartas partes de la casa. ¿Bueno? Mire algunas cosas creativas en las que compra un triplex y vive en una unidad o alquila las otras dos, o compra una casa principal y alquila la ADU y alquila el sótano. Busque algo con lo que su familia pueda estar de acuerdo: alquilar diferentes partes de la propiedad, no compartir el espacio habitable, y la razón por la que digo eso es que piratear la casa le permitirá reducir el riesgo más que nada. También existe un valor inherente en el hecho de que se elimina o se reduce el pago de una hipoteca, por lo que no se depende completamente del flujo de caja para que el acuerdo tenga sentido.
Cualquiera que sea el camino que tomes, sólo quiero que recuerdes que esto es un maratón, no una carrera de velocidad. Tome su tiempo. Está bien. Nuestro próximo video proviene de Cory Budak.
Cori:
Hola, David. Pregunta rápida. Entonces, estamos en la infancia de nuestra carrera inversora. Tenemos un pequeño alquiler a corto plazo bastante exitoso y actualmente estamos haciendo un cambio de residencia para simplemente comprar, conservar y alquilar. Con eso, hemos invertido mucho dinero en esto y también hemos aumentado mucho el valor. Entonces, sacamos un HELOC y continuamos aumentando el valor de la casa. Probablemente estemos en alrededor de 355,000, pero la casa probablemente valga más cerca de cinco, pero nuestros HELOC costaron 50 mil dólares y solo hemos usado alrededor de 30, 35,000 de eso. Mi prometida es agente de bienes raíces y ha cerrado algunos acuerdos, por lo que también tenemos algo de dinero ahorrado que podría pagar el HELOC. Mi pregunta es, ¿deberíamos hacer eso porque la línea de crédito estará ahí para que podamos usar ese dinero para seguir invirtiendo, o deberíamos conservar ese dinero y simplemente pagar los intereses del HELOC durante 10 años y luego tal vez refinanciarlo? ?
Nuestro pago es de menos de $200 al mes, lo cual podemos hacer fácilmente, pero solo quería saber cuál sería el mejor escenario porque no tenemos que pagar los intereses si no queremos porque tenemos la dinero para pagar el HELOC, pero no sé cuál sería el mejor escenario para nosotros. Entonces, ¿deberíamos pagar el HELOC con el dinero que tenemos y usarlo para invertir en el futuro, o deberíamos mantener el HELOC en sus $35,000 actuales y simplemente pagar los intereses hasta que queramos refinanciarlo en 10 años? Gracias.
David:
Cory, me encanta esta pregunta, hombre. Muchas gracias por comunicarte aquí y preguntar, y finalmente puedo dar algunos consejos prácticos, lo cual es genial. Sí, deberías pagar esa cosa. Déjame darte la lógica detrás de por qué. En primer lugar, actualmente estás pagando $200 al mes o cerca de $200 al mes que puedes pagar, por lo que no tienes que pagarlo, pero tampoco necesitas gastar eso. En seis meses, eso son $1,200. Piense en cuántas horas de trabajo se necesitarían para poder ganar $1,200. Además, piense en qué más podría invertir ese dinero para obtener más de 200. Si tiene oportunidades, tal vez considere gastarlo y comprar más propiedades, pero lo más probable es que no tenga oportunidades, así que Pagaría esa cosa.
Ahora, como mencionaste, tienes acceso a una línea de crédito. En realidad, no estás perdiendo nada al pagarlo. Podrías volver a retirarlo si encuentras un trato. Entonces, todo depende de cómo veas el dinero. El dinero es una reserva de energía. He estado diciendo esto mucho. Cuando mantiene esa reserva de energía en su cuenta de ahorros, pagará intereses para tener acceso a ella. Cuando lo devuelve al valor líquido de su casa, ahora no tiene que pagar intereses, pero aún tiene la reserva de energía. Ya sea que lo mantenga como capital o como ahorro, todo es lo mismo. La HELOC es solo la puerta que te permite pasar de una a otra.
Entonces, mi consejo sería volver a colocarlo en el valor líquido de su vivienda, liquidar ese préstamo, pero mantener la puerta abierta para que, si ve una oportunidad, simplemente la saque y la utilice. Esta es una solución bastante sencilla y me encanta que pienses de esta manera y hagas esa pregunta. Asegúrese de mantenernos informados sobre lo que terminó haciendo y si encontró algo más en lo que invertir ese dinero, me encantaría escucharlo.
Muy bien, en este segmento del programa, pasaremos a los comentarios de YouTube y compartiré lo que usted y otros seguidores de BiggerPockets han estado diciendo en YouTube. Recordatorio, me encantaría escuchar lo que tienes que decir. Entonces, mientras escuchas el programa, dirígete a YouTube y déjame tus comentarios para que los lea en un programa futuro. Nuestro primer comentario proviene del Profesor X, quien dice: “Esto fue simplemente perfecto. La respuesta a la pregunta/escenario sobre el pago de propiedades era exactamente lo que necesitaba. Voy a seguir trabajando y disfrutando de la vida al mismo tiempo”.
No estoy seguro, pero creo que esto vino del episodio 735 y se trataba de una persona que era agente de bienes raíces y estaba tratando de decidir si debía seguir trabajando o debería intentar retirarme de un puñado de propiedades. . Tenían algo de eso, como la culpa laboral que yo llamo, donde la gente se siente mal por estar trabajando y piensa que el objetivo de la vida es evitar el trabajo a toda costa. Entonces, cuando tienen que ir a trabajar y ganar algo de dinero, piensan que hicieron algo mal.
Esa simplemente no es mi filosofía. No creo que debas esclavizarte en un trabajo que odias y no creo que debas hacer algo que no te gusta. Creo que deberías seguir tu vocación en la vida, pero sigue siendo una forma de trabajo. Entonces, ya sea que esté trabajando en un cubículo, trabajando en un viaje diario, trabajando desde casa o trabajando para ayudar a otras personas, todo es trabajo. Tienes que estar haciendo algo. Entonces, en este caso, les gustó mi consejo de que deberías continuar trabajando, vendiendo casas, ayudando a las personas a generar riqueza en bienes raíces y aumentando tus propios ahorros en el proceso. Preocúpate por dejar el trabajo cuando ya no tengas pasión por hacerlo. Gracias profesor X.
Nuestro siguiente comentario proviene de la CE. “David, debo felicitarte por los excelentes y sinceros consejos que me has brindado como experto en bienes raíces. Su análisis de las realidades prácticas de la situación y la importancia de evitar la complacencia en nuestro pensamiento puede mejorar en gran medida el crecimiento de nuestra cartera con el tiempo. Eres realmente extraordinario”. Bueno, EC, puedes seguirme y hablar sobre mí con otras personas tanto como quieras. Me gusta tener a este hombre exagerado aquí. Asegúrese de enviar un video a bigpockets.com/david. Me encantaría responder una de tus preguntas. Gracias.
Jared Hackston dice: “Hola, David. ¿Su empresa puede ofrecer un producto de préstamo que permita al vendedor mantener parte de la hipoteca en segunda posición? Por ejemplo, compraría una vivienda habitual por 700,000 si obtengo una hipoteca por 400,000 y el vendedor lleva 300 en segunda posición. ¿Puede suceder? Pregunta desafiante. Si no es así, ¿cómo podría una empresa o empresa de préstamos lograrlo? Gracias." Esta es una muy buena pregunta, Jared, y la he examinado varias veces. La mayoría de las veces, los préstamos convencionales no le permitirán hacer esto. Simplemente no le darán un préstamo si también habrá otro préstamo en segunda posición, y la razón es que afectará su relación deuda-ingresos, pero eso no significa que no pueda suceder. Ocasionalmente, podemos encontrar prestamistas que lo hagan o usted puede estructurarlo una vez finalizado el préstamo, dependiendo de cuáles sean los términos del préstamo.
Entonces, lo que le animo es que se comunique con nosotros en y literalmente pegue esto en su correo electrónico y haré que uno de mis oficiales de préstamos vea qué productos tenemos, y si no los tiene, nos los traerá a mí y a mi socio y buscaremos un prestamista que lo haga. Haz algo como esto para que podamos ayudar a personas como tú. Gran pregunta y me encanta tu forma de pensar. Gracias, Jared.
Está bien. Nuestro siguiente comentario proviene de S. Sue, quien dice: “Muchas gracias por compartir generosamente sus conocimientos. ¿Podría hablarnos sobre cómo evitar que alguien robe el título/escritura de su propiedad? Lamento mucho que esto te haya pasado. Esta es una muy buena pregunta y está sucediendo cada vez más en el sector inmobiliario. Estoy trabajando con nuestro equipo de producción para tratar de encontrar un experto, tal vez un abogado, que pueda venir al programa principal de BiggerPockets y hablar sobre cómo sucede esto y cómo puedes estar protegido. Entonces, gracias por tu comentario allí.
Y nuestro último comentario proviene de Shalin7023. “Primera vez en tu canal. Hasta el momento, buena información y entrega. Respuestas muy inteligentes a las preguntas. Revisaremos el canal nuevamente”. Bueno, genial. Tenemos un oyente por primera vez y un nuevo fan, así que damos la bienvenida a Shalin a Seeing Greene. Nos alegra verte aquí y me acabas de recordar que una vez más olvidé poner la luz verde detrás de mí. Muy bien, y volvemos con luz verde. Bienvenido al especial de luz verde del podcast BiggerPockets, también conocido como Seeing Greene, donde su presentador, David Greene, que soy yo, rutinariamente se olvida de encender la luz de un color diferente detrás de él. Gracias por su paciencia. Algún día lo recordaré y resolveré esto.
Gracias por todo el amor y apoyo mientras comparto mis propias pruebas y tribulaciones. Somos una comunidad y nos ayudamos a mantenernos fuertes unos a otros, y eso es algo que me encanta de BiggerPockets y este podcast. Entonces, gracias por escuchar. Gracias por enviar sus comentarios. Gracias por hacer sus preguntas y gracias por hacer posible el espectáculo. Si desea asegurarse de que el programa continúe, vaya a podcast.com/david más grande y envíe sus preguntas sobre bienes raíces.
Además, tómate un minuto para dar me gusta, comentar y suscribirte en este canal de YouTube. Si lo está escuchando en una aplicación de podcast, tómese un tiempo para brindarnos una calificación y reseña honestas. Esos nos ayudan muchísimo. Nos estamos esforzando mucho para mantener a BiggerPockets como el podcast mejor clasificado en bienes raíces del mundo, pero hay mucha competencia y siempre hay algún joven nuevo que intenta derrotarnos, así que con su apoyo, podemos mantener ese primer puesto.
Muy bien, volvamos a las preguntas. Comenzaremos con una pregunta de lectura de Caleb Bryan en Salt Lake City. "Hola David. Estoy buscando consejos sobre cómo debería comenzar mi carrera inversora. Actualmente vivo en el mercado de Salt Lake City y alquilo un apartamento en el sótano por $1,100 al mes con mi prometido. No estoy en una gran situación financiera. Actualmente tengo alrededor de 12,000 en deuda de consumo y no tengo activos reales a mi nombre ni una gran suma de dinero para un posible pago inicial de una casa. Mi prometido y yo actualmente calificamos para un préstamo de la FHA en el rango de 300,000, pero eso nos da muy poco aquí en Salt Lake. Estoy en el proceso de obtener mi licencia de bienes raíces como una forma de aumentar mis ingresos y al mismo tiempo conservar mi trabajo W2 actual durante el tiempo que sea necesario. Estoy luchando por decidir si debo concentrar toda mi energía y dinero en conseguir que mi prometido y yo tengamos una casa principal ya que el área está en auge y odiaría perder todo el capital potencial, o si debería investigar ¿Invertir fuera del estado donde puedo obtener alquileres de alto flujo de efectivo o no es una buena idea invertir hasta que esté completamente libre de deudas?
Bueno, ésta es una gran pregunta, Caleb. Gracias por preguntarlo. Entremos en esto. En primer lugar, no, no creo que deba salir del estado y comprar una propiedad en otro lugar porque encontrar una propiedad con un alto flujo de efectivo en este mercado es increíblemente difícil y, de hecho, podría terminar perdiendo dinero, lo cual no es algo que Quiero que eso suceda, especialmente si ya no estás en una posición financiera sólida. Estoy escribiendo un libro que debería publicarse tal vez en poco menos de un año y se llama Pilares de la riqueza, cómo generar, ahorrar e invertir para alcanzar la libertad financiera, o algo así. Este será un libro escrito específicamente para personas como tú, Caleb. Estoy muy emocionado de poder publicar finalmente este libro. No es exactamente una autobiografía, pero se acerca a una ya que comparte ejemplos de mi vida, historias de lo que pasé, cómo veía el dinero, cómo pensaba sobre el dinero, cómo ahorraba dinero, cómo ganaba dinero y cómo donaba. consejos sobre cómo ganar más dinero, ahorrar más dinero y luego formas de invertirlo.
En pocas palabras, quiero que todos, no sólo usted, sino todos, primero se pongan en una posición de solidez financiera y luego se preocupen por la inversión inmobiliaria. Creo que es un error que la gente intente ponerse en una posición de fortaleza financiera invirtiendo. Primero debes hacerlo y luego invertir el dinero que tienes. Entonces, estás pirateando tu casa ahora mismo. Estás gastando $1,100 al mes. Estás viviendo con tu prometido. Admites que no estás en una gran situación. Tienes una deuda de 12,000 dólares. No tienes un trabajo W2 increíble y estás trabajando para obtener tu licencia.
Analicemos eso. En primer lugar, un gran trabajo para obtener su licencia. Estás dando algunos pasos positivos en una buena dirección. Aquí hay un pequeño truco que he visto meterse en la cabeza de la gente y que los arruina. Es cuando tienen un plan para seguir adelante. ¿Bueno? La gente dice: “Voy a encontrar un trato fuera del mercado. Voy a comprar una gran cantidad de flujo de caja en bienes raíces y retirarme. Voy a sacarme la licencia de bienes raíces”, y pusieron todas sus fichas en una sola apuesta. Tengo un camino para llegar a la libertad financiera, y mientras esperas, porque es mucho tiempo para obtener esa licencia o es mucho tiempo para encontrar ese trato fuera del mercado o es mucho tiempo para encontrar a tu primer cliente como agente. , tienes todo este potencial para ganar más dinero que no aprovechas porque solo estás pensando en una cosa.
Rompamos eso. Estás estudiando para obtener tu licencia. Fresco. ¿Qué vas a hacer con las otras 22 horas de tu día? Digamos que tienes ocho para dormir, lo que te deja 14 horas. ¿Estás rompiendo tu trasero las 14 horas para ser la mejor versión de Caleb que puedas ser? Cuando vas a tu trabajo en W2, ¿traes una energía increíble, una actitud increíble y hambre y sed de excelencia?
No me importa si estás en el 7-Eleven llamando a gente que compra Slurpees y masca tabaco. ¿Bueno? ¿Estás intentando venderles más refrescos? ¿Les estás hablando de un especial de patatas fritas? ¿Está abasteciendo la tienda entre clientes? ¿Estás haciendo todo lo posible para que tu jefe piense que eres el mejor? Porque esto es lo que encontré. Si no estás sobresaliendo y dando lo mejor de ti en el momento en que te encuentras en la vida en este momento, los dioses de los bienes raíces, los dioses financieros, como quieras verlos, tienden a no sonreírle a esas personas, y lo que sucede es que cuando esas personas logran riqueza, la pierden increíblemente rápido porque no han construido una base para conservarla.
Entonces, lo que les digo a todos, esto no es solo para ustedes, esto es para cada ser humano que escucha, cuando quieran más, lo primero que deben mirar es qué están haciendo con lo que tienen. Si vas a trabajar y te esfuerzas por alcanzar la excelencia, estás haciendo lo mejor que puedes en tu W2 todos los días, deberías ser realmente bueno en ese trabajo, lo que significa que realmente puedes comenzar a buscar trabajo. eso paga mejor en el mismo campo, y probablemente lo consigas si eres realmente bueno, o podrías pedir un aumento.
Si odias tu trabajo, lo estás encerrando y no das lo mejor de ti en lo que haces, será muy difícil pagar esa deuda de $12,000. Probablemente no lo lograrás como agente de bienes raíces. Probablemente tendrá las mismas luchas cuando obtenga su licencia que tuvo con el trabajo W2, además ahora tiene todas las licencias y todos los honorarios del corredor y los honorarios de escritorio y los honorarios de la MLS y los honorarios de la caja de seguridad y el nacional. asociación, la asociación de California o la asociación de su estado y la asociación local. Hay un montón de dinero que se obtiene al ser agente de bienes raíces. Vas a perder más. ¿Está bien?
Entonces, esto realmente se reduce al enfoque que adoptamos ante la vida, y no quiero que usted se esfuerce por intentar comprar una propiedad antes de estar en una posición de fortaleza financiera. ¿Bueno? Entonces estás en una buena situación. Sólo estás pagando $1,100 al mes. Pensemos en lo que podemos hacer en la vida que le permitirá ganar más dinero en las situaciones que tiene ahora, antes de preocuparse por intentar traer bienes raíces e involucrarse cuando no tiene un gran colchón. Me encantaría saber lo que piensas sobre esto. Envíanos otro vídeo o danos otro envío y cuéntanos cómo ha sido tu progreso. Además, si va a obtener su licencia, consulte mi serie de productores principales con BiggerPockets, Sold, Skill y Scale. Puede conseguirlos en bigpockets.com/store.
Bien, y nuestra última pregunta del día proviene de Manny Escobar. Manny dice: “Mi esposa, Yvette, es una agente inmobiliaria de alta producción en San Antonio, Texas. Ha llegado al punto en el que necesita delegar. Por ejemplo, tiene tres ofertas que debe presentar. Actualmente trabajando con un cliente de atención intensiva. Son las 8:15 p.m. y le quedan dos más”. Oh, cómo recuerdo esos días, Manny. “¿Cuáles son algunas de las tareas que puede delegar a los asistentes virtuales u otro personal para lograr la máxima eficiencia? Ella no necesariamente quiere ser corredora, aunque está abierta a ello, pero incluso como agente de préstamos, sé que hay algunas tareas que puede delegar para liberarse para aquello en lo que es excelente: interacción con el cliente, negociación, etc. Ha sido un espectáculo unipersonal durante tres años y le cuesta conceptualizar la idea de no hacerlo todo”. He estado allí antes también. “Un desglose o una lista de tareas que puede delegar y a quién le agradecería mucho. Además, ¿dónde puede encontrar a estos miembros del equipo? Gracias por tu tiempo, hermano. Tú y BT cambiaron mi vida y continúan haciéndolo, así que estaré en deuda para siempre”.
Dios mío, Manny, qué buena pregunta, hombre, y estoy emocionado por tu esposa. Probablemente te odiará al principio cuando implementes estos cambios y luego te amará de verdad una vez que los hayas implementado. Muy bien, analicemos esto. En primer lugar, su esposa necesita leer mi libro Sold, Skill, and Scale porque hablo de esto hasta la saciedad en esos libros. En segundo lugar, hay un par de principios de los que creo que su esposa podría beneficiarse. Aprendí mucho de esto, curiosamente, trabajando como camarero en un restaurante. Me di cuenta de que existían estos patrones al servir mesas porque siempre intentaba servir tantas mesas como podía con la mayor cantidad de personas posible y de la manera más eficiente posible porque así es como ganaba dinero.
Entonces, cuando me convertí en agente de bienes raíces, pensé lo mismo. ¿Cómo puedo trabajar con tantos clientes como pueda comprando las casas más caras que pueda de la manera más eficiente posible? Le diste en el clavo cuando dijiste que ella es buena en la interacción con el cliente y cosas así. No es buena para hacer trámites ni completar formularios. Un par de reglas generales que aprendí trabajando en restaurantes: podía manejar muchas mesas. Yo era lo que llamaban un servidor fuerte. Podía llegar hasta 12, 13 a la vez y lo hice muchas veces. No podía ocupar 12 mesas todas al mismo tiempo. Ni siquiera podía ocupar cinco mesas al mismo tiempo.
Hay una diferencia muy grande entre el momento en que aparecen las mesas. Entonces, lo que tienes son estas ráfagas de lo que llamaste atención y cosas intensivas. Entonces, cuando se sienta una mesa por primera vez en un restaurante, debes ir a pedir sus bebidas. ¿Bien? Tienes que esperar que la anfitriona se acuerde de dejar sus menús o que se queden allí sentados sin nada que hacer. Quizás quieras empezar con algunos aperitivos. Esa suele ser la primera interacción. Te presentas, pides sus bebidas y preguntas sobre los aperitivos.
Una vez que pones sus bebidas o sus aperitivos, suponiendo que estás en un restaurante donde otras personas llevan la comida a la mesa, que no fue el caso en el primer restaurante en el que trabajé, fue en el segundo, te compraste algunos. tiempo de respiración. Ahora puede llevar la comida a sus otras mesas, puede recibir pedidos de otras mesas. Hay cosas que te mantienen muy ocupado en un minuto, como que no me pueden tomar el pedido de una mesa para seis personas y también pedir una bebida para otra mesa o llevarles más salsa o asegurarme de que su bistec esté cocido. correctamente o ayudarles a conseguir más vino. Sólo puedo hacer una cosa a la vez. Pero después de recibir el pedido y ponerlo en la computadora, me tomó un largo período de tiempo.
Entonces, parte de ser un buen agente es distraerse cuando realiza ciertas tareas. Entonces, por ejemplo, cuando su esposa escribe una oferta, lo sé porque he capacitado a agentes durante años y no planifican con anticipación. Esperan hasta que haya una emergencia y luego intentan hacerlo todo en ese momento. Entonces, probablemente esté hablando por teléfono y diciendo: "¿Qué quieres hacer para un depósito de garantía?" Y preguntan: "¿Qué es un depósito de garantía?" Y luego ella lo explica. Toma mucho tiempo. Luego dicen: "Bueno, ¿cuánto tenemos que hacer?" “Bueno, no lo sé. Déjame llamar al agente inmobiliario”. Luego llama al agente inmobiliario. Ahora son las 8:45 en lugar de las 8:15. Luego vuelve a llamar a nuestros clientes, pero ellos simplemente acuestan a sus hijos para que no puedan contestar el teléfono. Ahora son las 9:30 y por fin contestan el teléfono y me explican el depósito de garantía. Luego hacen la pregunta sobre el pago inicial y así sucesivamente.
Lo que hicimos, porque esto también era un problema para mí, fue cuando hice una presentación del comprador cuando comencé a trabajar con el cliente y entonces obtuve las respuestas a todas estas preguntas. Tenía un formulario que llenaría, el depósito de garantía suele ser el 3% del precio de compra, pero muchas veces podemos salirnos con la nuestra con mucho menos. ¿Estás de acuerdo con la mitad de eso? Entonces, haremos alrededor del 1.5%. En una casa de $300,000, eso sería $4,500. Si, eso suena bien. Bueno. Voy a necesitar que me dé su comprobante de fondos ahora mismo para que cuando redactemos la oferta, la tenga lista.
Lo que probablemente esté haciendo su esposa es esperar hasta que llegue el momento de redactar la oferta, luego su cliente tendrá que obtener el comprobante de fondos, que es un extracto bancario que muestra que tiene el pago inicial, y su esposa le explicará cómo seguir adelante. Chase o wellsfargo.com y obtienen ese papeleo, y lo hacen al mismo tiempo que entran todas las demás mesas. ¿Ves lo que estoy obteniendo aquí? Tienes que poder espaciar estas cosas. Eso es lo primero que su esposa puede hacer antes de contratar a alguien: no esperar hasta que el cliente diga: "Quiero hacer algo". Sea el líder. Tomar el volante. Obtenga la información que necesita con anticipación.
Lo segundo que puedes hacer es hacer una lista de todo lo que hay que hacer y ver cuál de esas cosas se puede delegar. Ahora bien, redactar una oferta es una de las cosas más fáciles de delegar. Tienes a alguien que completa toda la documentación y luego vas, la revisas y te aseguras de que esté bien antes de presionar enviar para enviársela al cliente. No es necesario que sea su esposa la que complete cuál será el depósito de garantía, cuál es la dirección de la casa, cuál es el número de parcela. Puedes tener fácilmente un asistente virtual o incluso un pasante de su oficina.
Si ella es una de las principales agentes productoras, hay algún agente en su oficina que no ha vendido una casa en dos años y le dice: “¿Puedes ser mi mentor? ¿Puedes ser mi mentor? Están corriendo buscando un mentor. Tu esposa debe ser la mentora de esa persona. Pídale que le diga a esa persona: “Te enseñaré bienes raíces, pero cuando necesite hacer algo, tú lo harás. Cuando necesito que se completen ofertas, usted las completará”. Haga que su esposa le muestre a la persona cómo completar una oferta y luego déjele ver cómo lo hace, y si comete errores, deshazte de ellos y consigue otro.
Pero eso es bastante simple. Las cosas que probablemente la estén matando serán la conversación que esté teniendo en el último minuto. “Acabamos de mirar la casa, tenemos que recibir la oferta esta noche”, y ahora intenta hacerlo a las 10 de la noche. Suaviza esas cosas siendo más organizado y haciéndolo con anticipación. Otra razón por la que su esposa probablemente no pueda imaginar que otras personas la ayuden con su trabajo es que no tiene un sistema definido de lo que va a suceder. Entonces, en su cabeza, tiene que hacerlo ella misma porque no sabe delegar algo en otra persona.
Lo que hice cuando comencé el equipo de David Greene fue tomar todo lo que tenía que hacer en una lista e hice una lista en un documento de Google. ¿Bueno? Estábamos hablando de compradores. Hablemos de un listado, todas las cosas que tengo que hacer antes de una cita, todas las cosas que tengo que hacer en una cita, todas las cosas que hago después de la cita, luego todas las cosas que hago para poner la casa en el MLS. , luego todas las cosas que hago una vez que la casa está en la MLS y está activa, luego todas las cosas que hago cuando entra en depósito en garantía, luego todas las cosas que hago cuando cierra. Cada vez que tenía una transacción en la que algo salía mal, volvía a mi lista y decía: “¿Dónde puedo poner algo aquí para que esto no vuelva a suceder? ¿Dónde podría preparar al cliente para esto antes? Entonces, yo diría que tuvimos una conversación sobre el espacio en blanco, justo después de un paso diferente en el proceso, está bien, y se solucionó durante un largo período de tiempo.
Luego tomé esta lista muy larga y la codifiqué por colores para todas las cosas que mi primer asistente podía hacer. Todo lo que era azul es lo que hice yo, todo lo que era rojo es lo que ella hizo. Entonces, estábamos trabajando con la misma lista para todos los diferentes listados que teníamos, y estaba muy claro lo que yo estaba haciendo y lo que ella estaba haciendo. Luego finalmente terminé consiguiendo un CRM que tomaría esa lista y, en lugar de que tuviéramos que mirar la lista, le delegaría las 75 cosas de las 125 que podía hacer, y le delegaría para mí las 50 cosas que podía hacer. Ese CRM se llama Britivity. Es para agentes inmobiliarios. Eso es lo que usamos. Y luego lo que sucedería es que ella simplemente aparecía en el trabajo y en su lista de tareas se le asignaban todas las cosas que estaba haciendo para cada propiedad que teníamos, y estaba muy claro lo que estaba haciendo ese día. No tuvo que decir: "¿Qué se supone que debo hacer?"
Eso es lo que necesita tu esposa. Ahora bien, ¿eso va a suceder de inmediato? No, pero si eso no sucede, ella estará corriendo en esta rueda de hámster por el resto de su vida y tú querrás pasar un rato con tu esposa a las 10 de la noche, cuando ella escribe ofertas y tú. No vamos a vivir esa vida de libertad financiera que todos perseguimos a través del sector inmobiliario. Va a apestar. Entonces, tenemos que ser disciplinados al principio para que eso no suceda. Al igual que apesta cuando te sientan en siete mesas a la vez, pero no dices que no porque quieres ese dinero, quieres enseñarle a una anfitriona que puede esperar cinco minutos antes de sentarte y hacerlo más sencillo.
Ahora déjame decirte cómo puede funcionar esto si eres un inversor inmobiliario. Mi amigo Andrew Cushman, que es un inversor multifamiliar, y yo compramos juntos habitualmente complejos de apartamentos y tenemos un sistema que funciona de forma muy similar a este. Hay tres fases, fase uno, fase dos, fase tres. En la primera fase, tenemos una lista de ocho cosas que hacemos para analizar el área en la que se encuentra el apartamento. Vamos a ciertos sitios web y buscamos cuál es el ingreso medio. Miramos un mapa de inundaciones y vemos si está en una zona de inundación. Miramos un mapa del crimen y vemos qué tipo de crimen es. Observamos los alquileres de otros apartamentos de la zona y vemos si nuestros alquileres son más altos que los de ellos o más bajos que los de ellos. Todo es material de muy alto nivel, pero está documentado de manera muy sencilla.
Después de eso, analizamos la propiedad real. Nos fijamos en la T12. Observamos la demografía de quién se muda al área. Nos fijamos en la antigüedad de la propiedad. Observamos el tamaño y la cantidad de unidades, las vacantes en el área y cosas un poco más detalladas. ¿Bueno? Y luego, en la fase tres, nos adentramos muy, muy profundamente. Lo bueno de tener este análisis numerado en un documento es que podemos hacer que pasantes o personas que trabajan para nosotros hagan el trabajo y luego nos informen, bueno, en realidad se trata de informar a Andrew porque estoy ocupado haciendo podcasts como este para ustedes. , lo que encontraron. Muy bien, ¿verdad?
Entonces, una vez que haya explicado todo lo que se debe hacer e incluso hayamos incluido enlaces en el documento de Google, haga clic aquí para ir al mapa de inundaciones, haga clic aquí para ver el delito, haga clic aquí para ver lo que dice la Oficina del Censo. sobre hacia dónde se muda la gente. Podemos tener otra persona que pase y complete toda la información por nosotros. Andrew lo mira y le toma 30 segundos darle el visto bueno o el pulgar hacia abajo antes de pasar a la fase dos.
Tu esposa podría hacer exactamente lo mismo. Se trata de ser lo suficientemente disciplinado y hacer las mismas cosas una y otra vez. Cuando no conoces tu proceso, cuando no sabes lo que estás haciendo, cuando no sabes lo que estás buscando, simplemente confías en tu instinto y terminas esperando a los clientes en el restaurante. levantar la mano y decir: "Quiero esto, quiero aquello, quiero esto, quiero aquello", y corres de un lado a otro tratando de conseguirles todo lo que necesitan sin ningún sistema establecido. Soy un gran admirador de esto. Es una de las razones por las que escribí el libro Scale, que es el último de la serie de agentes inmobiliarios de mayor producción para que los agentes puedan aprender cómo convertir su trabajo en un negocio para que no trabajen hasta las 10:30 de la noche todos los días. sola noche.
Manny, muchas gracias por enviar esta pregunta y a todos los que están escuchando, gracias por hacerlo. Quiero verte ganar dinero en bienes raíces, pero quiero verte disfrutar de tu vida al mismo tiempo. No tiene por qué ser ni lo uno ni lo otro. Los sistemas permiten que eso suceda. Si te gusta este programa, hazme un favor: danos una reseña de cinco estrellas dondequiera que escuches este podcast. Eso significa mucho, y no olvides comentar en YouTube porque quiero saber qué pensaste sobre lo que dije, qué preguntas tuvo la gente, qué preguntas tienes y qué piensas de que me olvide de poner el verde. enciende de nuevo. Definitivamente no me llamarán Greene Lantern si sigo olvidándome de esto todo el tiempo.
Muy bien a todos, los amo. Gracias por estar aquí. Gracias por elegir obtener de mí y de BiggerPockets sus conocimientos sobre bienes raíces. Sabemos que podrías conseguirlo en cualquier lugar y significa mucho que vengas a nosotros. Puedes encontrarme en davidgreene24.com o en las redes sociales, @davidgreene24. También puedes dejarme un comentario aquí en YouTube. Nuestro personal de producción lo comprobará y, con suerte, aparecerá en el programa. Si tienes tiempo, mira otro vídeo de BiggerPockets y, si no, nos vemos la semana que viene.
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En este episodio cubrimos:
- Estados favorables a los inquilinos y si todavía están vale la pena invertir en
- Cómo encontrar un flujo de caja "rápido" en el mercado inmobiliario actual
- Cuándo (y cuándo NO) Usar una HELOC para financiar su pago inicial
- Comprar una residencia principal versus alquilar propiedad y construcción de su base financiera
- Cuándo liquidar una línea de crédito y reciclar los fondos para comprar más alquileres
- Sistemas que DEBE implementar para liberar tiempo, cerrar negocios más importantes y hacer más cosas
- Y So ¡Mucho más!
Enlaces de la feria
Libros mencionados en el programa:
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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