Tenemos que hablar MUCHO de bienes raíces en 2023. Con temas que van desde asociaciones a trucos para renovar el hogar, cubrimos mucho terreno este año y esperamos que la información le haya ayudado a USTED en su inversión inmobiliaria !
Hoy, haremos un viaje al pasado y reflexionaremos sobre todos los increíbles invitados y conversaciones que tuvimos en el programa durante los últimos doce meses. Para este episodio tan especial, hemos seleccionado algunos de nuestros momentos favoritos para compartirlos con ustedes. Ya sea que estés buscando encuentra tu primera oferta o ya posee varios propiedades para alquilar¡Esperamos que esta recopilación te brinde la inspiración y motivación que necesitas para comenzar el nuevo año con fuerza!
Sintonízate para aprender todo de conseguir que su cónyuge participe con bienes raíces para reemplazando sus ingresos W2 con alquileres. Descubrirás por qué hackeo de casas es quizás el mejor punto de entrada a la inversión inmobiliaria y por qué arbitraje de alquiler es un código de trampa para de forma sencilla flujo de fondos. Incluso aprenderás sobre el Truco de “casa abierta” que un inversor novato utiliza para estimar los costos de rehabilitación, así como algunas formas inteligentes de Obtén más dinero fuera de su cartera actual!
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Ashley:
Este es el episodio 352 de Real Estate Rookie. Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony J. Robinson.
Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Y hoy tenemos otra respuesta de novato para ustedes. Estaremos respondiendo a tus preguntas. Y si desea que su pregunta aparezca en uno de nuestros episodios, diríjase a bigpockets.com/reply, deje su pregunta allí y es posible que la elijamos para el programa.
Ashley:
Por eso, hoy responderemos dos preguntas sobre la financiación del vendedor. La financiación creativa está de moda en este momento. Entonces, si tiene preguntas sobre la financiación del vendedor, este es un episodio para usted.
Tony:
Tenemos una pregunta sobre la ampliación y ¿cómo se ve eso para un novato? Y luego terminamos también con la pregunta sobre los contratistas. Entonces, lo que más le gusta a todos es trabajar con contratistas; hablaremos sobre cómo hacerlo de la manera correcta.
Entonces, lo último antes de entrar en las preguntas, si aún no lo han hecho, tómense unos minutos, dejen una calificación honesta y una reseña del Rookie Podcast en cualquier plataforma que estén escuchando. Cuantas más reseñas recibamos, a más personas podremos llegar. Y cuando llegamos a la gente, tendemos a ayudarla, y eso es todo lo que hacemos aquí en Rookie Podcast. Así que tómate unos minutos, deja esa calificación/reseña y es posible que la leamos en el programa.
Ashley:
Comencemos con nuestra primera pregunta de Roosevelt. “Oye, BP, ¿cuál es la mejor manera de conseguir financiación para el vendedor? ¿Hay un pago inicial? ¿Está involucrado un agente inmobiliario? ¿Y qué otras tarifas están asociadas con su obtención? Gran pregunta. Financiación del vendedor.
Tony:
Es una pregunta capciosa.
Ashley:
Bien, entonces la mejor manera de obtener financiamiento para el vendedor es comenzar con esa. Mi recomendación sería preguntarle al vendedor si estaría dispuesto a recibir financiación del vendedor o simplemente presentar una oferta que sea financiación del vendedor.
Tony:
Voy a ser un poco contrario a esto y diré que creo que la mejor manera de obtener financiamiento del vendedor es hacerlo más grande. Y déjame explicarme. En el espacio unifamiliar, muchas veces, es posible que el vendedor necesite información sobre qué es la financiación del vendedor. En el espacio comercial, es mucho más común, especialmente si busca un edificio antiguo cuyo propietario tal vez se jubile y cuyos libros tal vez no sean tan buenos, una propiedad con la que será difícil obtener financiamiento tradicional porque no hay pérdidas y ganancias. , no hay declaraciones de impuestos, declaraciones de impuestos en esas situaciones. A menudo, los vendedores saben que casi tienen que ofrecer financiación al vendedor.
Así que tenemos un trato en Utah en este momento: es un hotel de 13 unidades y una propiedad realmente agradable. Honestamente, los propietarios hicieron un trabajo bastante decente con él, pero una cosa con la que no hicieron un gran trabajo fueron sus libros. Y la propiedad en sí no es necesariamente rentable porque las pérdidas y ganancias no están realmente a la altura. No hay dos años de declaraciones de impuestos anteriores para resaltar realmente la propiedad y su potencial de ingresos reales. Entonces, el vendedor lo sabe y estuvo muy dispuesto a ofrecernos financiamiento porque sabe que si no lo hacía, tendría que venderlo con un descuento bastante importante para que alguien pudiera comprarlo. Así que mi consejo es salir y quizás mirar algunas de las propiedades más comerciales.
Y tuvimos a AJ Osborne hace unos episodios y también habló de que la gente a veces tiene la idea errónea de que lo comercial es más difícil que lo unifamiliar, pero si encuentras la oferta adecuada, a veces lo comercial puede ser un poco más fácil que conseguir algo. de las viviendas unifamiliares.
Ashley:
¿Cómo hablas con los vendedores cuando miras la oferta y sus libros son horribles? ¿Dijeron que financiarían al vendedor o había que pedirlo?
Tony:
Para este trato específico, no lo recuerdo. Quiero decir que podrían haberlo ofrecido porque incluso simplemente buscaremos. Debido a que estamos buscando moteles y hoteles pequeños, hay muchos en todo el país que se ajustan a nuestra caja de compra. Pero cuando buscamos en Crexi, uno de nuestros parámetros de búsqueda es literalmente financiación del vendedor o transporte del vendedor. E intentaremos encontrar aquellos propietarios que ya estén dispuestos a tener esa conversación. Pero creo que en este caso, honestamente, podrían habérnoslo ofrecido desde el principio, como, "Oigan, si lo quieren". Y luego tuvimos que negociar los términos de ese.
Ashley:
¿Cómo harías eso si no te lo hubieran ofrecido? ¿Cómo se acercaría al vendedor y le diría: "Por eso debería financiar al vendedor" y le explicaría: "Nadie podrá obtener un préstamo de esta propiedad porque su contabilidad es una mierda"?
Tony:
Y eso es lo que les decimos desde el principio: "Oye, ¿podemos ver tus pérdidas y ganancias?". Y nos enviarán algunas fotos que tomaron con su viejo teléfono plegable. Y pediremos declaraciones de impuestos y demostraremos que la propiedad perdió medio millón de dólares cada año durante los últimos seis años.
Y podemos volver con ellos y decirles: “Oye, mira, nos gusta mucho la propiedad. Creemos que lo que está pidiendo es un precio justo, pero es imposible conseguir una buena financiación bancaria para esta propiedad. Entonces, si tenemos que salir, tendremos que salir y conseguir algún tipo de prestamista duro, deuda puente a corto plazo que sea muy costosa, lo que reducirá el precio de compra que podemos ofrecerle. porque todavía tenemos que obtener nuestras ganancias.
Pero si está dispuesto a ello, podemos darle el precio de compra. Sólo necesitamos encontrar mejores condiciones para la financiación del vendedor”.
Y también hemos hecho esa propuesta a algunas propiedades comerciales y muchos de ellos están mordiendo porque creo que entienden que no pueden mover esa propiedad dada su condición o la condición de sus libros.
Ashley:
O simplemente sopesan y resisten porque creen que pueden recibir una oferta en efectivo y que alguien vendrá con el billete dorado.
Tony:
Sí. Sí, con el billete dorado. Está bien.
Ashley:
Mencionaste a Crexi, pero entré en landwatch.com y en este momento, en todo EE. UU., tienen actualmente 13,954 listados que son financiamiento del propietario y que dicen específicamente que la persona está abierta a realizar financiamiento del propietario.
Tony:
¿No es una locura?
Ashley:
Sí.
Tony:
Me imagino que si contrataras a un equipo de asistentes virtuales para revisar los 13,000 listados, ¿cómo no conseguirías al menos una de esas ofertas?
Ashley:
Sí. Sí.
Tony:
¿Bien? Es casi seguro que obtendrá al menos uno. Es un juego de números.
Ashley:
Honestamente, creo que eso podría coincidir con Ariel, a quien tuvimos en el episodio 349, hace un par de episodios, y estoy seguro de que tiene alguna tecnología que podemos usar para que alguien revise todos esos listados.
Tony:
Creo que ese fue, honestamente, uno de mis episodios favoritos más recientes. Si no han escuchado eso, regresen y escúchenlo. Pero Ariel tenía algunas herramientas de web scraping realmente interesantes que había creado para sistematizar ese proceso, pero sí, no podría haber creado una mejor, Ash. ¿Pero qué pasa contigo? También has realizado alguna financiación del vendedor. ¿Qué te parece eso? ¿Cómo abordaste esa conversación con el vendedor? ¿Qué tipo de documentos estaban involucrados? Cuéntenos cómo le pareció a usted.
Ashley:
Sí. Y puedo relacionar esto con la segunda parte de la pregunta: ¿hay un pago inicial? ¿Hay un agente inmobiliario involucrado? ¿Y qué otras tarifas están asociadas con su obtención? Así que haré mi primera vez en la financiación del vendedor, lo haré como ejemplo. Y de hecho estaba comprando un par de propiedades de esta persona y la única manera de hacerlo era si una de las propiedades fuera financiada por el vendedor y el resto lo iba a comprar con mi línea de crédito. Así que no hubo ningún agente inmobiliario involucrado.
Y creo que esto es mucho más fácil en los estados donde es necesario recurrir a un abogado para cerrar, y Nueva York es uno de esos. Entonces mi abogado preparó la documentación para el financiamiento del vendedor, la incluyó en el contrato de compra de la propiedad y yo realmente no tuve que hacer nada.
Lo que hice fue crear una carta de intención. Entonces, en mi carta de intención establecía el precio de compra, la propiedad, el comprador, el vendedor y los términos de la compra. Entonces, si hay alguna contingencia, una de las contingencias es que esto es válido tras la aprobación del abogado, además de los términos.
Entonces, lo que hice fue hacer un pago inicial de $20,000, el resto lo financió el vendedor a un plazo de 12 meses al 7%. Y se trataba de pagos únicamente de intereses hasta que se pagara el saldo total al final de los 12 meses. Una de las cosas más agradables de la financiación del vendedor es que los términos pueden ser los que usted acuerde o lo que negocie. Entonces, podría hacer un plazo de 50 años fijo a una tasa de interés del 3%, podría hacer un pago inicial del 50% o no podría hacer ningún pago inicial. Y eso es realmente muy común, lo que veo en muchos listados que tienen financiamiento del vendedor es que piden un pago inicial del 50%, y creo que eso es para atraer a alguien que tal vez tenga mucho dinero pero tal vez no tenga buen crédito. , por lo que no pueden obtener el préstamo bancario. Pero como inversor, no me resulta atractivo dar un 50%; mejor ir al banco y dar un 20%.
Tony:
20, cierto.
Ashley:
Sí. Y luego, en cuanto a otros honorarios asociados con él, le pediría a un abogado que redacte su contrato de financiamiento del vendedor o, si lo elaboran, un abogado lo revisará y lo aprobará.
Entonces, junto con las tarifas, las otras tarifas que se aplican son solo las tarifas de cierre habituales. Entonces, cualquier trabajo de título que haya realizado, si utilizó un agente de bienes raíces, si está haciendo un 0% de pago inicial, ¿el vendedor seguirá pagando las comisiones del agente o es algo que se incluye en el acuerdo donde yo? ¿No voy a pagarle un anticipo per se, pero sí pagaré las comisiones del vendedor? O algo así también.
Tony:
Honestamente, eso se relaciona bastante bien con nuestra segunda pregunta de hoy, Ash, que es de Tee Hoover. Y la pregunta de Tee es: “Para aquellos de ustedes que financian al vendedor, ¿aumentan el precio de venta para la conveniencia de que ese vendedor ofrezca financiación al vendedor o venden al valor estimado? Y además, ¿cobra algún interés u otras tarifas por aceptar ese servicio? Así que creo que sólo quiero desglosar un poco porque hay algunos términos que estamos analizando.
Pero cuando piensas en la financiación del vendedor o cuando piensas realmente en cualquier tipo de deuda, hay algunas palancas que puedes considerar. Puede consultar el plazo, el período de amortización, la tasa de interés, el pago inicial y el período de solo intereses.
Entonces, ¿el plazo es cuánto tiempo vas a estar haciendo esos pagos? Entonces Ashley dijo que para el primero, era un plazo de 12 meses, lo que significa que tenía 12 meses de pagos y luego, había un pago global al final de esos 12 meses. En una residencia principal típica, usted se inscribe por un plazo de 15 años o de 30 años y lo pagará durante la vida de 15 años o lo pagará durante la vida de 30 años. Entonces tienes tu plazo.
Su período de amortización es algo similar a su plazo pero ligeramente diferente. ¿Su amortización es hasta qué punto o durante qué período se prolongan esos pagos? Entonces podrías tener un plazo de un año, pero una amortización de 30 años. Básicamente, harías pagos en el transcurso de un año como si fueras a pagar por 30 años, lo extenderías como si estuvieras pagando por 30 años, pero en el mes 12, en lugar de pagar ese pago regular. pago, usted pagará el saldo total adeudado. ¿Bien? Entonces, cuanto más pueda extender su amortización, menores serán sus pagos. ¿Bien?
A principios de este año se habló, Ash, no sé si tú también lo escuchaste, sobre que los bancos comenzaron a ofrecer hipotecas a 40 años. ¿Se enteró que?
Ashley:
Sí. Sí, lo hice.
Tony:
¿Bien? Entonces, son 10 años adicionales para liquidar su hipoteca, lo que efectivamente reduciría el pago mensual que debe realizar. Me gustaría ver si realmente terminan haciendo eso. Siento que mucha gente lo aceptaría.
Ashley:
Como inversionista, eso suena atractivo, como: "Sí, más flujo de caja porque tengo este pago mensual más bajo", pero como propietario de una vivienda, ahora está acumulando menos capital en su propiedad porque está pagando menos a su capital cada mes. ahora de lo que habría estado con una hipoteca a 30 años y está pagando muchos más intereses por adelantado. Literalmente, durante los primeros cinco años, solo podría pagar $ 5 por mes para el pago de su hipoteca. Y luego, ¿qué sucede si el mercado baja y, de repente, su propiedad está bajo el agua porque no ha acumulado ningún capital? Quizás estés en un área que no tiene mucho aprecio. Y ahí es donde veo la preocupación de las personas que no pagan ningún valor de su propiedad y luego tienen que vender y no pueden vender porque no tienen ningún valor de ella porque no han pagado nada.
Tony:
Sí, es una situación complicada, pero ese es su período de amortización. ¿Cuánto tiempo van a extender esos pagos?
La otra parte, como mencionó Ash, es el pago inicial. ¿Qué porcentaje del precio de compra estás poniendo por adelantado? Y luego su período de sólo intereses. Entonces, como acaba de decir Ashley, cuando realiza un pago de un préstamo típico, de un pago hipotecario típico, ese pago se divide entre el capital y los intereses. Al principio del préstamo, la mayor parte de su pago se destina a intereses. Y luego, a medida que avanza en su préstamo, la mayor parte se destina al pago del capital.
Si tiene un período de solo intereses, significa que solo está pagando el porcentaje del pago que se destina a sus intereses. Entonces significa que su pago mensual se reducirá ligeramente porque no tiene que preocuparse por esa reducción principal.
Ahora, la desventaja de esto es que su capital sigue siendo el mismo. Entonces, si, digamos, obtienes un préstamo por lo que sea, cien mil dólares y solo intereses, al final de cualquier período, todavía tienes esos $100,000 para devolver, mientras que a diferencia del capital y los intereses, sería una atracción. bajar esos $100,000. Pero si su objetivo es maximizar el flujo de caja en el corto plazo, tiende a ayudar.
Ashley:
Solo iba a decir que otra razón es que si estás remodelando la propiedad y planeas refinanciarla, teniendo ese pago bajo mientras mantienes el costo en lugar de pagar una hipoteca alta con capital e intereses, estás teniendo menos costos de tenencia porque sabes que vas a refinanciar con ese interés, de todos modos solo.
Tony:
Creo que esas eran todas las piezas importantes que consideraría al financiar al vendedor: el plazo, el período de solo interés, la amortización, la tasa de interés, el pago inicial y luego, el precio de compra, obviamente, también. ¿Bien? Entonces, ese tipo de relación con la pregunta de Tee es...
En teoría, podría ofrecer un precio de compra más alto en la financiación del vendedor porque, por lo general, si el vendedor financia esta nota, realmente no le importa la tasación. Sólo tiene que, como comprador, sentirse cómodo sabiendo que tiene una nota financiera del vendedor por un monto que tal vez sea mayor que el que se tasaría esa propiedad. Pero si el acuerdo se concreta y obtienes un flujo de caja realmente bueno y hay otras cosas que obtienes de ese acuerdo, entonces tal vez tenga sentido.
¿Alguna vez has realizado un acuerdo de financiación del vendedor, Ash, en el que el precio de compra fue superior al valor de tasación?
Ashley:
No, definitivamente no el valor de tasación porque ni siquiera compro propiedades al valor de tasación, incluso si están siendo financiadas o incluso si son ofertas al contado, no las compraré por el valor de tasación, siempre comprar por debajo del valor de mercado.
Pero aceptar eso es pedir un precio diferente o lo que sea, como comprador, presentaré dos ofertas, muchas veces, donde una es una oferta en efectivo o un préstamo bancario y la otra es financiación del vendedor. Y la oferta de financiación del vendedor será mayor. Será más atractivo que obtener financiamiento bancario porque, para el financiamiento bancario, tendré que pagar tarifas de préstamo, tendré que pagar más costos de cierre debido a esas tarifas de préstamo, tendré que que me hagan una tasación, probablemente estoy pagando más intereses.
Y luego, tengo la oferta de financiación del vendedor, que normalmente pondré mucho menos de lo que obtendría en el banco para hacerla aún más atractiva, pero también tal vez la extienda, ofrezca condiciones mucho mejores y sea más atractiva para mí. . Por eso quiero hacerlo más atractivo para ellos aumentando el precio de compra de la propiedad. Así que haré eso.
Y una vez un agente de bienes raíces volvió a mí y me dijo: “¿5%? Eso está muy por debajo de las tasas de mercado que se pueden obtener en el banco ahora mismo”. Y esto fue tal vez hace dos años. Y yo dije: "Exactamente, por eso sería un incentivo para mí pagarles más dinero para comprar la propiedad". Y ella dijo: "Oh, sí, está bien". Fue como si hiciera clic y dijera: "Está bien, aunque tiene sentido".
Tony:
Lo bueno de esto es que realmente puedes configurarlo como tú y el vendedor acuerden. Pace habla mucho sobre conseguir cero en algunos de sus acuerdos sub-2.
Ashley:
Y tiene un complejo de apartamentos con pago inicial cero y amortizado en 40 o 50 años también.
Tony:
Sí, es simplemente una locura. ¿Bien?
Ashley:
Y luego, para la última parte de esa pregunta, ¿cobra intereses u otras tarifas por su servicio? Sí, definitivamente puedes cobrar intereses. La mayoría de los ejemplos de los que hemos hablado cobran intereses. Pero también hay ofertas en las que no hay interés. Es literalmente el saldo del préstamo, amortizado en 10 años o lo que sea, y ningún interés sobre ese préstamo. Así que si puedes conseguir un trato así, genial.
Bien, antes de pasar a nuestras últimas preguntas, vamos a tomar un descanso y escuchar unas palabras de nuestro patrocinador del programa.
Bienvenidos de nuevo de nuestro breve descanso. Vamos a responder una pregunta de Samuel Hall. Esta es una pregunta sobre escala. Entonces, para darnos algunos antecedentes, dice, “la hipoteca de nuestra residencia principal está completamente a nombre de mi esposa. Tengo una propiedad de alquiler que fluye bien y es propiedad de un fideicomiso entre miembros de mi familia y yo. La hipoteca está a nombre de mi familiar y no tengo hipoteca y tengo una casa y media.
Estoy a punto de firmar un contrato de alquiler con flujo de efectivo utilizando financiación tradicional y la hipoteca estará a mi nombre. Tengo unos dos años de experiencia como propietario”.
Primero que nada, Samuel, fantástico. Felicidades. Qué buen comienzo.
“Estoy trabajando por el objetivo de economías de escala y la compra de unidades multifamiliares. ¿Hay algún beneficio al otorgar préstamos a nombre de mi cónyuge? Soy consciente del límite de Fannie Mae de 10 préstamos por persona, pero ¿se requieren períodos de tiempo entre los préstamos? ¿Cómo puedo aumentar mi poder de endeudamiento por préstamo? Con el monto de mi tarifa de aprobación previa actual, no podría comprar una vivienda multifamiliar ni siquiera con descuento en mi mercado. ¿Cómo puedo lograr que los bancos dejen de considerar la relación deuda-ingresos y comiencen a considerar el DSCR? En esta etapa, soy inconscientemente incompetente. No sé lo que no sé. Gracias por su respuesta." Y gracias por tu honestidad.
Tony:
Sí, iba a decir que nunca escuché esa frase, "inconscientemente incompetente".
Ashley:
Sé que tartamudeé por un segundo si no leí bien.
Tony:
Sí, aunque eso me gusta. Podría empezar a pedir prestado eso, Samuel. Quiero decir, esta es una pregunta capciosa, Ash. Bueno, primero, como dijiste, te felicito por tener ya algunos alquileres sin deuda necesariamente ligada a tu nombre porque...
Y tal vez incluso desglosar esto primero para toda la audiencia novata es la escritura, y hemos escuchado esto de otras personas antes, así que Pace habló de esto cuando estuvo en el podcast, pero la escritura y la hipoteca son dos cosas separadas. documentos. Y cuando analizan su relación deuda-ingresos, no buscan escrituras vinculadas a su nombre, sino hipotecas vinculadas a su nombre. Por lo tanto, puede estar en la escritura de una propiedad, y eso no necesariamente contará en contra de su relación deuda-ingresos, siempre y cuando no figure también en la hipoteca. Entonces, Samuel, no tienes ninguna deuda de bienes raíces vinculada a tu nombre en este momento, así que tienes borrón y cuenta nueva. Así que sólo quería aclarar que la gente entienda que estar en la escritura y estar en la hipoteca son dos cosas diferentes.
Ashley:
Sí. Entonces sería la única propiedad que está a punto de cerrar, ¿correcto? Sí, tiene contrato para uno que sería el primero, financiamiento tradicional, y la hipoteca estará a su nombre.
Tony:
Sí.
Ashley:
Bueno. Entonces, la primera pregunta es: “¿Hay algún beneficio en otorgar préstamos a nombre de mi cónyuge? Soy consciente del límite de Fannie Mae de 10 préstamos por persona, pero ¿se requieren períodos de tiempo entre los préstamos? Entonces, si obtiene préstamos de inversión, no hay un período de tiempo. Si obtiene estos préstamos como residencia principal, sí, normalmente tendrá que ocupar una propiedad durante un año antes de mudarse a la otra, pero parece que los está comprando como propiedades de inversión y, hasta donde yo sé, , no hay ningún requisito de período de tiempo para esto.
Lo único que haría es tal vez esperar hasta que cierre el primer préstamo antes de comenzar con el segundo préstamo porque si va y lo aprueban y está fuera de esa ventana específica, creo que son entre 60 y 90 días, dependiendo de quién lo solicite. su crédito, donde en realidad podría contar en su contra. Harán una verificación de crédito final antes de cerrar. Y creo que es un tirón suave, no estoy seguro, pero lo comprobarán nuevamente. Y es por eso que siempre te dicen que no vayas a comprar muebles nuevos antes de cerrar tu casa y ponerla en crédito de la tienda o comprar un auto nuevo porque te preguntarán: "¿Por qué te retiraron el crédito por esta situación?". ”y podría arruinar su préstamo. Mi consejo al respecto sería cerrar un préstamo antes de comenzar el siguiente.
Y luego, en cuanto a ponerlos a nombre de su cónyuge, definitivamente lo haría para dividir la relación deuda-ingresos por eso también.
Tony:
Esta es la cuestión: el hecho de que sean marido y mujer no significa que ambos deban estar en la hipoteca. El objetivo es tener la menor cantidad posible de personas en la hipoteca porque eso le brinda más oportunidades de salir y obtener más préstamos.
Así como para nosotros, cuando estábamos comprando casas de vacaciones, yo tenía una a mi nombre, mi socio tenía una a su nombre. Ambos no optamos por las hipotecas porque queríamos aprovechar la relación deuda-ingresos de nosotros mismos por separado, porque la parte loca cuando están haciendo estos cálculos es que incluso si uno de ustedes hubiera podido calificar, si ambos en la hipoteca, cuenta en contra de ambos. E incluso si solo posee el 50% de la casa, cuando analizan el índice de ingresos de su deuda, analizan la hipoteca completa, no el 50% o el 25% o cualquier porcentaje que usted posea, analizan el total. hipoteca.
Entonces, cuanta menos gente pueda incluir en la hipoteca para que la aprueben, mejor. Entonces, si tu esposa puede salir y obtener 10 por sí sola, consíguele 10. Si puedes salir y obtener 10 por tu cuenta, obtén tu 10, porque eso te da 20 en lugar de obtener 10 y el total entre los dos.
Ashley:
La siguiente pregunta es: “¿Cómo puedo aumentar mi poder de endeudamiento por préstamo? Con mis montos de tasa de aprobación previa actuales, no podría comprar una vivienda multifamiliar ni siquiera con un descuento en mi mercado”. Y creo que eso es lo que le sucede a mucha gente: se quedan sin ese poder de endeudamiento antes de que cada cónyuge tenga esos 10 préstamos a cada uno de sus nombres también, especialmente si estás tratando de hacer esto con bastante rapidez con el tiempo, pero yo sinceramente no lo sé. Tony, hay alguna forma de aumentar realmente tu aprobación previa además de obtener más ingresos, pero luego tienes que esperar hasta que esté en tu declaración de impuestos o recibir una carta indicando que conseguiste un nuevo trabajo en el que estás ganando más dinero y tienes su primer recibo de sueldo.
Tony:
Quiero decir, eso es lo que yo diría, ¿verdad? Entonces, ¿se puede lograr la expansión de los ingresos? Tuvimos esa serie secundaria que tuvimos-
Ashley:
Pero recuerde, tiene que ser una tarea secundaria realizar un seguimiento y declarar los ingresos.
Tony:
Que estás rastreando, cierto, que estás informando. Sí. Sí. Por lo tanto, no puede ser un poco de actividad lateral debajo de la mesa. Pero sí, si consigues un segundo trabajo haciendo algo que pueda generar ingresos, ascensos, saltarte trabajos para conseguir un nuevo trabajo. Pero sí, creo que el crecimiento de los ingresos es grande.
La otra cosa también es si puede considerar un producto de préstamo, y esto se relaciona con su siguiente pregunta, pero ¿puede considerar un producto de préstamo que tal vez tome parte de los ingresos de esas propiedades y le permita aplicarlo para su aprobación? cantidades? Entonces, por ejemplo, sé que NACA, Neighborhood Assistance Corporation of America, tuvimos un invitado, Dios, ojalá pudiera recordar su nombre, pero él consiguió una propiedad multifamiliar a través de NACA, y también Nancy Rodríguez, ella también consiguió la suya a través de NACA.
Ashley:
Oh sí. Sí.
Tony:
Y NACA es realmente genial porque tiene un 0% de pago inicial. Y cuando compras una vivienda multifamiliar, creo que puedes aumentar hasta cuatro unidades según NACA, pero usarán los alquileres de las otras cuatro unidades para ayudarte a compensar el costo de propiedad. Entonces, incluso si tal vez no pueda pagar el precio total de compra, si los alquileres de mercado para las otras unidades reducen el pago a un punto que usted mismo puede pagar, esa es una opción para que usted también ingrese a una de esas propiedades.
Así que creo que un gran error, Samuel, que tienen muchos nuevos inversionistas es que tienen que encajar en la caja de los productos de préstamo que conocen, cuando en realidad lo que quieres es salir y encontrar el producto de préstamo que coincide con su situación única. Y muchachos, existen muchísimos productos crediticios. Hay tantos prestamistas, tantos bancos, tantas cooperativas de crédito, tantos agentes hipotecarios, tantos, que usted sólo tiene que hacer el trabajo preliminar para encontrar el producto de préstamo que se adapte a su situación particular. Y Sammy, no sabemos en qué mercado estás, pero casi puedo garantizar que si tocas suficientes puertas, estrechas suficientes manos, haces suficientes llamadas telefónicas, probablemente encontrarás un banco regional local que suscriba este acuerdo y le brindará un poco más de flexibilidad a la hora de cerrarlo.
Ashley:
De hecho, eso me recuerda a un episodio que saldremos el jueves. Entonces, el jueves tenemos a Matthew McDermott hablando sobre cómo, creo, fueron como 22 bancos a los que llamó en frío hasta que encontró uno que realmente le prestaría. Sería un gran episodio escucharlo para hablar más sobre eso.
Tony:
La otra cosa que pienso agregar a eso también, por ejemplo, ¿cómo puedo aumentar mi poder de endeudamiento previo al préstamo es para los alquileres que ustedes tienen, una vez que comiencen a aparecer en sus declaraciones de impuestos, entonces también pueden usarlos para compensar también sus ingresos.
Tuvimos un producto de préstamo en el que no había pasado un año, pero pudieron tomar un contrato de arrendamiento firmado y usarlo para contar también en nuestros ingresos. Nuevamente, se trata de tener el prestamista adecuado que entienda la inversión en bienes raíces y que pueda conocer todos estos matices sobre cómo mostrar mejor sus ingresos al asegurador.
Ashley:
Porque si vas al banco para obtener un préstamo, especialmente en el lado comercial, no he otorgado un préstamo residencial desde hace tiempo, así que no sé en el lado residencial, pero en el lado comercial, esto podría ser Otra opción para usted es cambiar de residencial a comercial, no obtendrá tan buenos términos. Pero te pedirán un estado financiero personal. Y en ese estado financiero personal, le preguntarán ¿cuál es su ingreso por alquiler de esa propiedad? ¿Cuáles son los impuestos a la propiedad y el seguro? ¿Y cuál es su beneficio neto?
Y realmente solo toman en cuenta el pago de su hipoteca para eso, sus impuestos a la propiedad y su seguro. Y luego dicen: "Oh, genial, estás ganando $10,000", cuando en realidad, lo más probable es que no lo hagas porque tienes reparaciones, mantenimiento, vacantes y todas esas otras cosas. Pero lo tendrán en cuenta y también lo agregarán a sus ingresos cuando le pidan que haga esos estados financieros personales en el aspecto comercial.
Tony:
Incluso en el ámbito del alquiler a corto plazo, estoy empezando a ver productos de préstamo para viviendas unifamiliares en el espacio de alquiler a corto plazo en los que proyectan los ingresos como Airbnb y luego los utilizan para ayudarle a obtener la aprobación de los préstamos. . Entonces, cuando estás ahí y tienes 20, 30, 40, 50 propiedades, la relación deuda-ingresos comienza a volverse un poco loca, todas están a tu nombre personal, por lo que también es otro producto de préstamo.
Así que yo diría, Samuel, simplemente sal de nuevo, estrecha algunas manos, toca algunas puertas, levanta algunos teléfonos y deja que la gente sepa qué es lo que estás tratando de lograr. Y pregúnteles: "Oye, ¿cuál es el mejor producto crediticio para mí dada mi situación particular?" Y deja que te digan cuál es la mejor opción para ti.
Ashley:
Entonces, pasemos a la siguiente pregunta de Juan Álvarez: “¿Algún consejo que tengan al tratar con contratistas? ¿Es justo negociar con ellos, decirles que recibe cotizaciones de otros, etcétera? Simplemente voy a empezar a leer como si estuviera hablando enviando mensajes de texto a mi auto para enviar mensajes de texto y tienes que agregar el signo de interrogación y el punto, el signo de exclamación.
Tony:
Período. Sí, cara sonriente.
Ashley:
¿Sabes que? Yo no he hecho eso. ¿Eso realmente agrega un emoji? Tendré que intentarlo.
Tony:
En realidad no lo sé. No lo he probado todavía. Supongo que sí. Estamos en 2023, pensé que esas cosas están sucediendo.
Pero al tratar con contratistas, siempre digo que mi idea de mil millones de dólares es iniciar una empresa de contratación general y ser simplemente la persona que contesta el teléfono. Y siento que tendría clientes alineados en la puerta.
Entonces, los contratistas, al azar o al azar, ¿verdad? A veces encontrarás algunos increíbles. A veces te encontrarás con aquellos que se escapan en mitad de la noche con 20,000 dólares de tu dinero. Así que creo que es complicado tratar de encontrar el correcto.
Pero Ash, tú también has hecho muchas rehabilitaciones, ¿cuál ha sido tu experiencia? Tal vez manejemos esa primera, esa primera parte de su pregunta, ¿es justo negociar con él?
Ashley:
Cuando comencé a trabajar para este otro inversionista, hace mucho tiempo, y antes de tener propiedades propias, él me pedía que lo ayudara con muchas de las ofertas de cosas. Y yo decía: "Está bien, esta persona dijo que sería tanto", y él decía: "Pídale un descuento del 5%". Y yo diría: "Uf". Me sentí tan incómodo. Lo odiaba. No me gustó. Estaba pensando por dentro como: “No seamos tacaño. Vamos, esta gente está trabajando. Lo que sea. Es justo pagarles esto y esas cosas”.
Cada vez que pidió un descuento, obtuvo un descuento. Y eventualmente, empiezo a hacerlo por mi cuenta y digo: “Estarías muy orgulloso de mí. Mira, tengo un descuento”.
Así que no creo que sea injusto pedir un descuento. Lo peor que pueden decir es no." Y dices: "Está bien, pensé en preguntar". Y siempre puedes intentar negociar de alguna manera el motivo por el que deberían darte ese descuento. Tal vez puedas ofrecerte a gritarlos en las redes sociales o lo que sea. Pero no, no creo que esté mal intentar negociar. ¿Qué hay de ti, Toni?
Tony:
No, en absoluto. Bien. Y siento que es casi lo esperado por un poco de regateo. Pero creo que, según el punto de Ashley, también es necesario asegurarse de equilibrar esa línea y no solo centrarse en el costo. Porque a veces el contratista más barato no es el mejor contratista.
Y si ha recibido tres ofertas, una regresa a 80,000, otra regresa a 75 y la otra regresa a 40, es posible que desee preocuparse un poco por los 40 porque tal vez subestimen de qué se trata el trabajo. tal vez no tengan intenciones de terminar el trabajo. Entonces quieres regatear. Pero también compare para ver quién está en el estadio y quién está fuera de alcance. Y lo contrario es cierto, ¿verdad? Por ejemplo, si recibes tres ofertas y dos personas en 40, una en 80, bueno, entonces no hables de 80 y negocie con esa gente en la línea 40. Pero sí creo que es normal intentar negociar esas tarifas por adelantado.
Ashley:
Y al obtener cotizaciones, cree su propio ámbito de trabajo. Eso es algo que he tenido que aprender por las malas. Luego puedes dárselo a cada persona que está pujando y estás comparando manzanas con manzanas en lugar de recibir un presupuesto que diga reparación del techo, $10,000, plafón del techo, desmontaje, detalles como este tipo de techo...
Creo que fue el año pasado, tal vez hicimos cuatro techos en este complejo de apartamentos. Y uno era literalmente un techo nuevo, 50,000 o lo que fuera por edificio. Y luego, el otro era súper detallado. Y luego, otro era algo detallado pero también tenía la marca del techo. Entonces les pregunta a los demás: “¿Están usando un techo súper barato? ¿Cual es la diferencia?"
Y, literalmente, me llevó mucho tiempo tener que ir y venir, pero si hubiera ido y dicho: "Está bien, sabemos que hay que arrancarlo". Es un desgarro. Queremos que nos pongan un escudo de hielo. Queremos que nos pongan una teja con garantía de 40 años, o lo que sea. Y dinos qué marca vas a usar, cuál es la garantía y que vas a hacer las tapas alrededor de la chimenea, cosas así, todo”. Si hubiéramos hecho eso, habríamos ahorrado mucho tiempo. Podríamos simplemente haber elegido una oferta y aceptarla.
Pero esa sería mi recomendación: crear su propio alcance de trabajo y luego entregárselo a los contratistas para que realicen una estimación. Y eso también les ahorra mucho tiempo al no tener que desarrollar su propio alcance de trabajo.
Tony:
Acabo de enterarme de algo nuevo sobre el oeste de Nueva York: tenéis escudos de hielo en el tejado. Nunca había oído eso antes.
Ashley:
Aquí hay una historia realmente horrible: este edificio que tenía un techo de cien mil dólares. Justo al lado, tenía un contratista que estaba construyendo casas nuevas con patio y un día me llamó y me dijo: "Estoy observando a estos techadores y no hay ninguna capa de hielo en el techo". Y yo dije: “¿Qué quieres decir? Tiene que haberlo porque esa fue parte de la razón por la que arrancamos el techo debido a toda la presa de hielo”. Y él dice: "Sí, no lo hay".
Entonces llamé al dueño de la empresa y me dijo: "No, eso no estaba en nuestro... No, eso no está incluido". Y pensé: "Estoy seguro de que fue porque no había manera de que hubiera hecho este techo sin él". Y miró hacia atrás y dijo: "Oh, sí, aquí tengo el correo electrónico en el que querías poner el escudo de hielo". Y entonces tuvieron que regresar y rehacer esa parte y colocar el escudo de hielo.
Tony:
¿Puede saber una vez instalado el techo si la protección contra el hielo está allí o si tiene que estar antes de colocar las tejas y todo eso?
Ashley:
Quiero decir, no puedo. Tal vez alguien que sea un techador experimentado pueda hacerlo o estoy seguro de que hay alguna manera de saberlo.
Tony:
Pero nunca hubieras sabido lo que estoy diciendo si esa persona no hubiera llamado [inaudible 00:33:34]-
Ashley:
Hasta que tuvimos otro problema con el techo y la gente empezó a levantar tejas, para ver qué estaba pasando o qué, entonces probablemente nos habrían avisado. Pero sí.
Tony:
Loco. Sí, acabo de aprender algo nuevo. No sabía que los escudos de hielo existieran, no algo de lo que debiéramos preocuparnos aquí en California.
Entonces, su alcance de trabajo es básicamente la lista de todo lo que desea arreglar, reparar, cambiar, etc., dentro de esa propiedad. BiggerPockets tiene un gran libro de J Scott. En realidad tiene dos libros. Uno de ellos es The Book on Flipping Houses, el otro, creo, The Book on Estimating Rehab Costs. Dos grandes libros que le enseñan cómo ampliar sus ámbitos de trabajo.
Pero, literalmente, si simplemente camina por su propiedad, comience por el exterior, camine desde el frente de la casa alrededor del perímetro de la propiedad buscando todo lo que desea cambiar, abra la puerta principal y camine alrededor de cada sala anotando cada cosa que desea cambiar, ese es su alcance de trabajo allí mismo.
Y es como, “Oye, reemplaza este receptáculo. Cambia este zócalo. Pisos nuevos. Arranca estas viejas luces”. Literalmente, en términos muy sencillos, escriba cada pequeña cosa que desee hacer y luego estará su alcance básico de trabajo que luego podrá entregar a los contratistas para que le devuelvan sus cotizaciones.
Entonces, creo que mucha gente piensa demasiado en el alcance del trabajo, parece muy intimidante pensar en ello, pero si solo miras tus composiciones y dices: "Oye, realmente me gusta este piso". Me gustan mucho estas cocinas. Me gustan mucho estos baños. Realmente me gustan estas salas de estar. Realmente me gusta cómo se ve esto”. Luego simplemente señale todas las cosas que deben cambiar entre su propiedad y la propiedad que desea que se vea, y luego está su alcance de trabajo. Y luego, pónselo para que salgan y le pongan precio.
Ashley:
Ayer tuvimos en el campo de entrenamiento para novatos en bienes raíces, teníamos a Tarl Yarber y él estaba hablando de entrar y tomar fotografías. Entonces tiene a alguien en su equipo que visita cada propiedad que están mirando. Antes incluso de hacer una oferta, envía a alguien y le está tomando fotos. Y así es como construyen su ámbito de trabajo a partir de las fotografías.
Y de hecho, comenzamos a hacer esto también porque puedes concentrarte mucho más sentado en tu escritorio mirando la foto de lo que necesita ser reparado, luego parado ahí con tu portapapeles, probablemente esta vez estés en Buffalo congelándote porque nadie tiene su calefacción. sobre si el lugar está vacío, tratando de escribir como: "Está bien, hay esto, aquello".
Pero había 180 fotografías para una casa móvil de dos dormitorios y un baño, bueno, muy pequeña, tal vez de mil pies cuadrados o menos. Unas 180 fotos del exterior, del interior. Y fue como si escaneara las fotos y era casi como una presentación de diapositivas de todas las imágenes. Podías ver el diseño de la casa y el movimiento del flujo porque era simplemente hacer clic, hacer clic, hacer clic, hacer clic mientras caminas. Puedes hacer zoom en la foto para ver.
Y así es como él construiría su alcance de trabajo, se sentaba y miraba cada imagen y decía: "Está bien, esta barandilla aquí necesita ser reemplazada", y simplemente agregaba eso y simplemente revisaba cada cosa y continuaba. Y finalmente, subcontrató eso, y alguien más en su equipo lo hace ahora, pero dijo que es un método realmente excelente que le ha funcionado.
Pero también te da la oportunidad de buscar cosas en Google y decir: “¿Es esto normal? ¿Es así como debería ser?" Y ahora puedes agregar prácticamente cualquier foto a Google y hacer una búsqueda solo en la foto para decir: "Alguien dígame esto". O puede tomar la foto y publicarla en los foros de BiggerPockets y decir: "¿Se supone que el techo debe verse así?" Y recibirás un millón de respuestas y comentarios de personas y lo más probable es que conviertan esa imagen en un meme de "Aquí hay un propietario de un barrio pobre tratando de arreglar su techo él mismo".
Tony:
Me encanta el método de la fotografía y también lo aprendí de Tarl y Serena. Serena Norris estuvo en uno de nuestros episodios recientes. Estoy seguro de que pueden buscarlo, solo [inaudible 00:37:22]-
Ashley:
Y también Nate Robbins, en realidad él es quien toma las fotografías.
Tony:
Además de Nate Robbins.
Ashley:
Sí.
Tony:
Cada vez que hacemos una rehabilitación, intento obtener tantas fotos de ese lugar como pueda. Y he descubierto que volver a casa y hacer el trabajo de alcance en casa es más fácil. Cuando estoy en la propiedad, tomo fotografías de cada habitación junto con las medidas y normalmente lo hago en nuestro iPad. Y descubrí que esa es la forma más fácil de moverse por la propiedad. Y luego también haré un recorrido en video por el exterior y el interior, así tengo todas las fotos y los videos y puedo regresar cuando quiera para intentar unir todo.
Ashley:
Solo iba a decir, Nate fue el episodio 326 y Serena fue el episodio 330.
Tony:
Auge. Ashley apoyando a nuestros productores, durmiendo en el trabajo. Pero la última parte o la primera parte de esta pregunta son solo algunos consejos generales que tenga para tratar con los contratistas. Lo primero que diría es que lo consiga por escrito, especialmente si es la primera vez que trabaja con el contratista. Obtenga su alcance de trabajo por escrito, pídales que acepten todo lo que tiene en ese alcance de trabajo. Y asegúrese de que no solo esté claro el trabajo que desea realizar, sino también el cronograma de cuándo deben completar ese trabajo y cuál es el cronograma de pagos.
Por lo general, queremos recargar ese último pago, por lo que queremos retener tal vez un 20% hasta que se haga lo último, de esa manera hay algún incentivo para que avancen en el trabajo rápidamente y usted no quiere ceder. ese pago final hasta que se haya corregido todo lo que haya identificado como incorrecto porque tan pronto como reciban el último pago, será más difícil comunicarse con ellos. Esas son mis recomendaciones al tratar con contratistas. Ash, ¿tienes algo que agregarías a eso?
Ashley:
Revise con su cinta azul y marque todo lo que necesita ser arreglado. Y, a veces, es beneficioso llevar consigo un segundo par de ojos. Tome a un amigo que quizás nunca haya estado en la propiedad y dígale: "Está bien, camina, ¿qué no parece normal aquí?" Y simplemente envíelos a través de su propiedad. Y tal vez algunas cosas dices: "Oh, bueno, tuvimos que hacerlo de esta manera", o lo que sea, pero solo te da ese segundo conjunto porque ya estás, bueno, al menos encontré que esto conmigo mismo a veces es Cuando lo reviso, pienso: "Dios mío, se ve tan bien porque ya es 100 veces mejor que antes", y no miro los detalles reales de las cosas. Luego hay otras ocasiones en las que estoy tan concentrado en los detalles que me pongo quisquilloso. Así que definitivamente revisar y grabar antes de que el contratista termine completamente el trabajo.
Tony:
Estaba tratando de encontrarlo, porque siento que era Tarl o Serena, uno de nuestros amigos mencionó que en realidad también usaban una aplicación que era básicamente como una cinta azul virtual donde podían tomar notas.
Ashley:
Soy James Dennard.
Tony:
James lo dijo, ¿eh?
Ashley:
Sí, es una lista de tareas pendientes, creo que lo es.
Tony:
Bien, ahí lo tienes.
Ashley:
Sí.
Tony:
Sí. Sí. Hay muchas formas diferentes de marcar, porque siempre habrá algo cuando hagas el recorrido final. Sarah y yo, como tenemos una relación bastante buena con nuestro chico, simplemente le enviamos un mensaje de texto o todo, [inaudible 00:40:16] sobre cómo eliminarlo, pero tener ese sistema para realmente marcarlo en el aplicación, creo que también funciona bastante bien.
Ashley:
Sí, supongo, es un gran punto, debo aclarar, es muy fácil no recordar dónde pusiste la cinta azul, entonces el constructor simplemente la quita y dice: "Oh, no hay cinta azul".
Tony:
"Sin cinta azul".
Ashley:
“Arreglamos todo. Aquí está tu cheque”. Así que sí, con la aplicación de James, tomas una fotografía de la imperfección y luego escribes una pequeña nota y la descripción y luego puedes imprimirlo todo y él literalmente lo clavará en la casa o lo pegará con cinta adhesiva o algo así y La lista completa estará allí y él también tendrá esa copia en su teléfono.
Tony:
Sí.
Ashley:
Muchas gracias a todos por acompañarnos en la Respuesta de Novato de esta semana. Soy Ashley aquí con mi coanfitrión, Tony J Robinson. Y puedes encontrarnos en Instagram. Abajo en la descripción podrás encontrar nuestras redes sociales. Y no olvide unirse al grupo de Facebook Real Estate Rookie y presionar el botón Me gusta en YouTube si está viendo nuestros videos. Mi hijo, mi hijo de 6 años, acaba de empezar a editar vídeos y ha estado publicando y ha tenido su propio canal de YouTube. Y tengo que decir, todos los días, en casa desde la escuela: "¿Cuántos suscriptores tengo?". Entonces tengo que encontrar una manera. Estoy muy contento de que esté adquiriendo una habilidad, pero no estoy seguro de la obsesión de los suscriptores.
Tony:
Sí, el Sr. Bestia está cambiando a la próxima generación, ¿eh?
Ashley:
Sí. Sí. Gracias chicos, nos vemos la próxima vez. (cantando).
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