Los ingresos del inquilino promedio se ven limitados por la inflación, y más de 40% de los inquilinos se consideran sobrecargados de costos porque gastan el 30% de sus ingresos o más en costos de vivienda. La gente busca recortar sus presupuestos en cualquier forma posible, incluso si eso significa mudarse con compañeros de cuarto, familia o a áreas más asequibles fuera del estado. El más nuevo Informe de migración de Rent.com muestra un interés creciente en el sur y el medio oeste, ya que muchos inquilinos buscan abandonar el oeste y el noreste.
Los investigadores de Rent.com analizaron datos de julio, agosto y septiembre para determinar un delta de ventaja para cada región, estado y área metropolitana. Un cliente potencial es un inquilino potencial que se comunica con un administrador de propiedad o un propietario para expresar interés en una propiedad. El delta de leads es la diferencia numérica entre los leads salientes y entrantes como porcentaje de todos los leads del área. Es importante señalar que estas cifras no representan la migración real, pero dan una buena idea de las áreas con gran demanda e interés, lo que se correlaciona con los patrones de migración reales.
Las personas se mudan por diversas razones, que el informe no mide. Es posible que se muden para estar más cerca de su familia o para comenzar nuevos trabajos. Las tendencias sugieren que los alquileres altos están sacando a algunos inquilinos de ciertas áreas urbanas, y están buscando casas de alquiler en áreas metropolitanas y estados cercanos más asequibles, así como en áreas deseables en el sur y el medio oeste. Los inversores pueden buscar áreas populares con deltas de ventaja positivos para encontrar puntos óptimos donde la demanda de alquileres sea alta y la relación precio-alquiler es bajo.
¿De dónde se están mudando los inquilinos?
Las siguientes áreas metropolitanas tuvieron los deltas de plomo salientes más altos:
- Chicago, Illinois (-46.00%)
- Traverse City-Cadillac, Michigan (-43.32%)
- Atlanta, Georgia (-30.91 %)
- Ciudad de Nueva York (-26.49%)
- Charlotte, Carolina del Norte (-26.23%)
Clientes potenciales salientes en metro – Rent.com
Chicago subió a la cima de la lista este trimestre. Los fríos inviernos de la ciudad podrían llevar a los residentes a otros lugares, al igual que su reputación criminal. Pero los alquileres elevados son otro problema: Chicago es el ciudad mas cara en el Medio Oeste. Es mucho más asequible que Nueva York, donde los precios de alquiler aumentaron casi un 25% año tras año, pero es relativamente caro en comparación con las áreas circundantes de Illinois y el Medio Oeste. En Atlanta, los alquileres han aumentado casi un 14% año tras año, lo que podría estar provocando que los residentes busquen viviendas en otros lugares.
Los siguientes estados tuvieron los deltas de ventaja salientes más altos:
- Illinois (-46.41%)
- Nueva York (-44.04%)
- Maine (-17.91%)
- Georgia (-17.14%)
- Colorado (-16.43%)
¿Dónde buscan mudarse los inquilinos?
La gente tiende a preguntar sobre áreas y estados cercanos cuando consideran mudarse, pero los estados del sur están atrayendo el interés de lugares más lejanos. Por ejemplo, los inquilinos de Chicago preguntaron sobre áreas metropolitanas del Medio Oeste como Milwaukee, Minneapolis-St. Paul e Indianápolis, pero mostró igual interés en Dallas-Ft. Worth y Nashville. Los inquilinos de la ciudad de Nueva York buscaron principalmente otras áreas metropolitanas del noreste, pero también expresaron interés en las comunidades de Georgia.
Las siguientes áreas metropolitanas tuvieron los deltas de plomo entrantes más altos:
- Biloxi-Gulfport, Misisipi (51.15%)
- Huntsville-Decatur (Florencia), Alabama (48.41%)
- Madison, Wisconsin (42.32%)
- Waco-Temple-Bryan, Texas (41.55%)
- Springfield, Misuri (40.88%)
Clientes potenciales entrantes en Metro – Rent.com
Los residentes de Chicago preguntaron sobre estas cinco ciudades y estaban especialmente interesados en Biloxi-Gulfport. Las otras áreas metropolitanas atrajeron a residentes de áreas vecinas, pero los inquilinos de áreas notoriamente caras también expresaron interés en las áreas metropolitanas del sur y el medio oeste.
Por ejemplo, todos los residentes de Atlanta, Nueva York y Chicago preguntaron sobre Huntsville-Decatur. Huntsville fue nombrado el mejor lugar para vivir Noticias de los EEUU, y Madison también llegó al top 20. Madison atrajo el interés de Los Ángeles, Nueva York, Denver, Milwaukee y Chicago. Waco-Temple-Bryan también generó consultas desde Chicago y Nueva York, pero la mayoría procedían del interior del estado. Las pistas para Springfield provinieron de St. Louis y Kansas City, pero también de Chicago, Denver y Dallas-Ft. Valer.
Las tendencias a nivel estatal fueron similares. Muchos inquilinos de Illinois buscaban quedarse en Illinois o en la vecina Indiana, pero algunos también expresaron interés en Texas y Tennessee. Muchos inquilinos de Nueva York y Maine buscaban quedarse en sus respectivos estados o mudarse a Nueva Jersey, mientras que algunos también buscaban viviendas en Florida, Pensilvania y Ohio. Los inquilinos de Georgia preguntaron sobre propiedades en el sur, mientras que los inquilinos de Colorado buscaron propiedades en la vecina Utah y en el Medio Oeste. Missouri, Wisconsin y Michigan fueron fuentes populares de clientes potenciales salientes desde Colorado.
Los siguientes estados tuvieron los deltas de plomo entrantes más altos:
- Dakota del Norte (38.7%)
- Nueva Jersey (36.35%)
- Luisiana (35.71%)
- Nuevo Hampshire (31.30%)
- Misisipi (29.80%)
Personas de todo el país buscan mudarse a Dakota del Norte. Más de una cuarta parte de las pistas procedían de estados lejanos como Illinois, Nueva York, California y Texas. Nueva Jersey atrajo principalmente clientes potenciales dentro del estado o de Nueva York o Pensilvania, pero algunos inquilinos del Sur también expresaron interés en Nueva Jersey.
Luisiana trajo la mayor cantidad de pistas de Texas. Otras pistas provinieron del interior del estado, pero casi el 10% de las consultas provinieron del Medio Oeste. La mayoría de las personas que buscaban viviendas en New Hampshire vivían en el estado o en Massachusetts o Nueva York, pero algunos inquilinos de estados del sur también expresaron interés. Los inquilinos de Luisiana, Georgia y Alabama también buscaron propiedades en Mississippi, pero la segunda fuente más grande de clientes potenciales en el estado, además del propio Mississippi, fue Illinois.
Cómo la migración afecta los precios de la vivienda
Analistas de muchas empresas. esperar que los precios de las viviendas caigan en todo el país en 2023, pero la intensidad con la que se vea afectada cada zona dependerá en parte de la demanda de viviendas. La demanda de vivienda tiende a aumentar cuando más personas se mudan a un área que fuera de ella. Si no hay suficientes viviendas para acomodar a todos los que se mudan a un área, esa falta de oferta en relación con la demanda puede actuar como un piso que impide que los precios de la vivienda bajen en una recesión económica. De hecho, algunos mercados del sudeste que están alejando a los compradores de viviendas de mayores ingresos de áreas caras como la costa oeste y el noreste todavía se están apreciando rápidamente, mientras que el crecimiento de los precios se desacelera en otros mercados sobrevaluados. Informes de CoreLogic.
Tendencias migratorias comunes
Cuando una ciudad gana popularidad debido a factores como incentivos para las empresas, un mercado laboral en auge con empleos bien remunerados en una variedad de industrias y una cultura vibrante con crecientes opciones de entretenimiento, los precios de alquiler aumentan. Pueden permanecer elevados durante algún tiempo, incluso cuando la gente queda excluida porque la demanda de los inquilinos con mayores ingresos sigue siendo alta. Pero con el tiempo, los aumentos de precios a menudo se vuelven insostenibles. A medida que la gente comienza a mudarse de un área donde los precios se han disparado, la demanda de propiedades disminuye y los precios pueden bajar.
Esta tendencia es aún más relevante ahora porque el trabajo remoto se ha vuelto muy prominente. En 2019, solo alrededor 5.7% de los estadounidenses trabajaban principalmente desde casa. Para 2021, esa cifra se triplicó hasta el 17.9%. Con la libertad de vivir y trabajar en cualquier lugar, más personas están migrando a áreas cercanas (o a estados completamente diferentes) para aprovechar una reducción de precios. Esto se ilustra con deltas de leads entrantes y salientes más altos este trimestre que pasado.
Este cambio hacia el enfriamiento de los precios ya está ocurriendo en Austin, que se sobrecalentó durante la pandemia: las disminuciones de los alquileres superan el promedio nacional. En el área de Denver, se puede ver el cambio en acción. Si bien los precios de alquiler siguen subiendo año tras año en la ciudad, el crecimiento de los precios se ha desacelerado en Denver más que cualquier otra ciudad del metro. Mientras tanto, en los suburbios circundantes, más asequibles, los precios de alquiler se están disparando. ¿Denver comenzará a reflejar a Austin? ¿O el mercado seguirá siendo competitivo? El delta de ventaja del -23.75% del área metropolitana de Denver sugiere que la demanda puede disminuir.
Cómo pueden los inversores utilizar los datos migratorios
Cuando el crecimiento del precio de la vivienda excede la norma, los precios tienden a volver a bajar, siguiendo el principio de reversión a la media, pero los inversores pueden maximizar sus retornos comprando cuando los precios son bajos y vendiendo cuando los precios son altos. Una forma de lograrlo es tratar de adelantarse a las tendencias migratorias. Si puede encontrar el próximo lugar que probablemente atraiga a residentes de otras áreas debido a precios más asequibles en relación con las ciudades cercanas y una economía próspera, es posible que pueda capturar esos alquileres en alza y obtener apreciación.
Huntsville es un excelente ejemplo de un lugar deseable donde la demanda de vivienda está aumentando, pero los precios son bajos. Pero quizás la mejor estrategia sea mirar dos pasos adelante en su planificación. ¿Adónde irá la gente si Huntsville se sobrecalienta?
Como los inversores no pueden predecir el futuro, siempre existen riesgos, y las tendencias migratorias no deberían ser los únicos datos que afecten la toma de decisiones. Pero cuanta más información pueda obtener al invertir en un nuevo mercado, mejor. Seguir las tendencias migratorias es una estrategia que puede ayudar a los inversores a mantenerse centrados en el futuro y evitar lanzarse de cabeza a mercados calientes que pronto caerán.
Haga Clic en esta página para ver la metodología utilizada en el informe de Rent.com.
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