Los bienes raíces multifamiliares están en riesgo de colapsar: he aquí por qué

En este artículo

Me preocupa una disminución significativa (o un desplome) en las valoraciones de bienes raíces comerciales, incluyendo específicamente multifamiliares, en 2023 y 2024. Siento que las señales de alerta son tan claras y todas apuntan en la misma dirección que estaría descuidando mi deber para con esta comunidad no dejar mi postura lo más clara posible y defender esa postura con gran detalle. 

En este artículo, revisaré mi tesis, describiendo cuatro amenazas principales para las valoraciones multifamiliares, siguiendo el resumen a continuación: 

• Parte 1: Las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés 
• Parte 2: No apuesto a un crecimiento significativo de las rentas en 2023
• Parte 3: Apuesto a que las tasas de interés aumentarán en 2023
• Parte 4: Las altas tasas de interés ejercen presión sobre las valoraciones y la suscripción de deuda
• Parte 5: Noticias, anécdotas y lecturas adicionales
• Parte 6: Ideas para proteger la riqueza y ganar dinero en este entorno

Tenga en cuenta que los bienes raíces son locales. Mi análisis en este artículo refleja el promedio en los Estados Unidos, aunque me sumerjo en un par de grandes regiones. 

Por último, quiero señalar por adelantado que me considero un aficionado en la comprensión de los mercados inmobiliarios comerciales, quizás acercándome al estado de "oficial". De ninguna manera soy un experto en ellos. Invito al debate y agradecería el análisis de cualquier lector dispuesto a presentar un "caso de toros" a mis puntos aquí. Por favor, siéntase libre de proporcionar eso en los comentarios o envíeme un correo electrónico a .

Parte 1: Las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés

En promedio, las tasas de interés son más altas que las tasas de capitalización en este momento en el espacio multifamiliar en los Estados Unidos. Visualmente, eso se puede representar como las dos líneas en el siguiente gráfico que se cruzan:

Los inversionistas que ingresan a los multifamiliares comerciales lo hacen porque quieren generar un retorno. El retorno es no expresado como un tasa de capitalización (tasa de capitalización), que es más una métrica utilizada para valorar propiedades en relación entre sí, sino más bien como un tasa interna de retorno (TIR). Se puede generar una TIR fuerte en entornos de tasas de capitalización altas y bajas, al igual que se puede generar una TIR fuerte en entornos de tasas de interés altas y bajas.

La TIR depende de dos factores principales: la cantidad de flujo de efectivo que produce la propiedad (y el momento de esos flujos de efectivo) y la salida/venta de la propiedad (y el momento). Aumente los alquileres rápidamente y venda a un precio superior, y la TIR se disparará. Hágalo lentamente y venda a una tasa de capitalización más alta que en el momento de la adquisición, y la TIR se desplomará.

Las tasas de capitalización han sido relativamente bajas en un contexto histórico durante los últimos 10 años. Esto no ha sido un problema para la gente a la hora de generar una gran TIR porque las tasas de interés eran muy bajas. De hecho, las tasas de capitalización bajas, en muchos sentidos, facilitan que los inversores generen rendimientos porque cada dólar incremental de NOI agregado a una propiedad aumenta la valoración en un múltiplo mayor. Aumente el NOI en $1 en un entorno de tasa de capitalización del 10 % y el valor de la propiedad aumentará en $10. Aumente el NOI en $ 1 en un entorno de tasa de capitalización del 5%, y la propiedad aumentará su valor en $ 20.

Sin embargo, impulsar la TIR se vuelve mucho, mucho más difícil en una situación de "apalancamiento negativo" donde las tasas de capitalización son más altas que las tasas de interés. Por las razones que discutiremos a lo largo de este artículo, las tasas de interés más altas dificultan que los compradores califiquen para una financiación atractiva, lo que aumenta las tasas de capitalización de salida probables y presiona a la baja la TIR. Y, gran parte de la base para una proyección de la TIR provendrá del aumento rápido de las rentas.

En otras palabras, el mercado depende más hoy que en cualquier momento de la última década de que las tasas de capitalización se mantengan bajas, las rentas continúen aumentando rápidamente y/o el regreso a las tasas de interés históricamente bajas que vimos en los últimos cinco años. El “apalancamiento negativo” es la forma que tiene el mercado de comunicar que está “todo incluido” en la apreciación o la caída de las tasas de interés.

 Y, como explicaré en detalle, creo que cualquiera de los dos resultados tiene una baja probabilidad.

Si bien al final todo se trata de la TIR para el activo en cuestión, me parece interesante que, incluso sin tener que calcular los números de un acuerdo específico o un mercado de acuerdos, ya podemos hacer una observación simplista sobre los bienes raíces comerciales con solo examinar el diferencial histórico de las tasas de capitalización frente a las tasas de interés (que incluye todos los bienes inmuebles, no solo los multifamiliares de forma aislada, pero tenga en cuenta que las tasas de capitalización multifamiliares suelen ser más bajas, en promedio, que otros tipos de bienes inmuebles comerciales).

A menos que uno tenga una tesis más fuerte para el crecimiento de la renta y/o la reducción de la tasa de interés que la que ha tenido durante la última década, la norma es un diferencial entre las tasas de interés y las tasas de capitalización de alrededor de 150 pb. Eso implica que las tasas de capitalización aumenten del 5% al ​​6.5%. Si bien eso puede no parecer un gran problema, si esto se normalizara rápidamente, sería equivalente a una reducción del 23 % en el valor de los activos. 

Eso se parece a este pronóstico proporcionado por CBRE: 

Parte 2: No apuesto por el crecimiento de las rentas en 2023

Para comprender cómo podrían verse afectadas las rentas este año, debemos pensar tanto en la oferta como en la demanda. Tengo malas noticias en el frente de la oferta y una mezcla de demanda.

Comencemos la discusión analizando la oferta.

Suministro

Los retrasos en la construcción de viviendas multifamiliares nuevas se encuentran en los niveles más altos desde la década de 1970. Trabajos atrasados ​​para total de viviendas en construcción están en los niveles más altos tenemos datos para:

Expertos como Ivy Zelman adoptan la postura de que los desarrolladores monetizarán este inventario tan pronto como se complete: esencialmente, contra viento y marea. Los costos de tenencia y la deuda puente (similar a los préstamos de dinero fuerte para el desarrollo comercial) que los constructores usan para financiar proyectos son muy costosos y, por lo tanto, son un poderoso incentivo para terminar la construcción y refinanciar o vender lo antes posible.

Como Brian Burke de Praxis Capital mencionó en nuestro En el mercado Podcast, el desarrollo lleva tiempo y tendrá un impacto diferente en varias regiones. Es posible que algunos mercados no vean mucha oferta nueva. Algunos mercados verán una tonelada de oferta entrar en línea, pero tendrán tanta demanda nueva que no habrá problemas con la absorción. Y algunos mercados verán que la oferta se pone en línea y lucharán por llenar las unidades, ejerciendo una presión a la baja sobre los alquileres a medida que aumentan las vacantes. 

El sur y el oeste corren el mayor riesgo de ver una nueva oferta masiva en línea:

Tenga en cuenta que si bien es posible que haya oído hablar de permisos o viviendas iniciadas disminuyendo, recuerda que el desarrollo lleva tiempo. Los proyectos de permisos y desarrollo que se iniciaron a finales de 2021 y principios de 2022 entrarán en funcionamiento en 2023 y 2024. Los proyectos pueden tardar años o incluso décadas en obtener el permiso, comenzar y finalmente completarse. La falta de nuevos inicios de viviendas hace poco para detener la avalancha de nuevos inventarios que ya están en marcha y que están a punto de llegar al mercado. Los efectos de este auge de la nueva construcción apenas comienzan. 

Y no hace falta mucha imaginación para extrapolar que este exceso de viviendas nuevas ejercerá una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios de todo tipo, así como una presión a la baja sobre los alquileres, ya que más viviendas compiten por el mismo grupo. de inquilinos 

Hablemos de la demanda a continuación. 

Demanda

La mayor pregunta sobre la demanda, en mi opinión, tiene que ver con la formación de hogares. 1.6 millones de nuevas unidades en línea no es gran cosa si esperamos que se formen 1.6 millones de nuevos hogares, ¿verdad? Eso permite que esas unidades sean alquiladas u ocupadas (absorbidas) sin ningún tipo de choque de precios. Y todo el mundo ha estado hablando de una escasez masiva de viviendas durante años, ¿verdad?

Y es cierto: Estados Unidos generalmente agrega hogares a un ritmo más rápido de lo que agregamos inventario. Y ahí está una escasez de vivienda. Es por eso que los precios de los inmuebles y los alquileres se han disparado en los últimos años. Solo hay dos problemas con esta posición como defensa del aumento de las rentas en el futuro:

En primer lugar, los datos de formación de hogares se desvirtuaron durante la pandemia, con más de un millón de muertes relacionadas con el covid-19 y una gran reorganización de los hogares. Esto hace que sea realmente difícil para cualquier economista predecir la formación de hogares. 

En segundo lugar, la escasez de viviendas ha ya se ha cotizado a los alquileres y precios de las viviendas actuales. La escasez, junto con las bajas tasas de interés, llevó a una apreciación de casi el 40 % en los precios de las viviendas y un aumento del 26 % en los alquileres durante la pandemia. 

Profundizando en la formación de hogares. Durante la pandemia, vemos que millones de “hogares” aparentemente formados:

¿Que está pasando aqui? 

La respuesta no está clara para mí, y no he encontrado una evaluación particularmente convincente de la situación de un economista que me guste. Agradecería si un comentarista pudiera señalarme un estudio o análisis que tenga sentido y nos permita extrapolar bien el futuro. 

En ausencia de un análisis de calidad al que pueda acceder, supongo que la gente simplemente se movía. Creo que esto distorsionó los datos de formas que aún no entendemos del todo. La gente volvió a vivir con mamá y papá. Tal vez las personas que viven y trabajan en lugares como la ciudad de Nueva York, San Francisco y Los Ángeles siguieron pagando sus arrendamientos pero también se mudaron fuera de la ciudad a una segunda casa, y tal vez esto se contó como una formación de segundo hogar. Quizás los divorcios y las rupturas se dispararon, y cuando una pareja se separa, eso magnifica la formación del “hogar” (dos personas que necesitan un lugar para vivir, cada cabeza de familia, en lugar de una unidad familiar).

Pero es obvio que en realidad no vimos millones de nuevos hogares se forman. Mi apuesta es que tenemos una estimación artificialmente alta de la cantidad de hogares actuales en este país en este momento, y eso me asusta cuando trato de proyectar el crecimiento de la renta el próximo año. 

Además, tenga en cuenta que incluso sin la locura de esta métrica, los datos de formación de hogares pueden aumentar y disminuir con la economía. En los buenos tiempos, la gente puede comprar varias casas y mudarse de apartamentos compartidos con compañeros de cuarto o mudarse del sótano de sus padres. En las recesiones, la gente puede volver a casa con mamá y papá o traer compañeros de cuarto nuevamente. La formación de “hogares” puede declinar rápidamente. 

La posible compensación: los alquileres podrían volver a subir en 2023

Siempre hay múltiples variables en cualquier métrica económica importante, y el alquiler no es una excepción. Si bien temo la presión a la baja de los aumentos masivos de alquileres en los últimos dos años, el crecimiento de la oferta y los signos de interrogación en torno a la formación de hogares, quiero reconocer que hay un gran viento de cola (presión alcista) para los precios de alquiler: tasas de interés . 

Con las tasas hipotecarias duplicándose en un período de 12 meses, la asequibilidad en la compra de viviendas, la alternativa al alquiler para millones de estadounidenses, se ha disparado. Un estudio de ATTOM concluyó que hace apenas un año, era más asequible comprar que alquilar en el 60 % de los mercados de EE. UU., una estadística que ha cambiado con el aumento del 40-50 % en los pagos mensuales debido a las tasas de interés más altas. Ese cambio de asequibilidad ejercerá una presión al alza sobre los alquileres.

Es debido a esta presión que creo que las rentas son un lanzamiento de moneda en 2023. No confío en ningún pronóstico económico sobre el crecimiento de las rentas en este momento. Y, sin la presión al alza sobre los alquileres de las altas tasas de interés, estaría dispuesto a hacer una apuesta significativa de que los alquileres disminuirían en promedio en todo el país. 

Parte 3: Tampoco apuesto a que las tasas de interés disminuyan en 2023

Recuerde, las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés. Eso significa que para que los inversores ganen dinero, los alquileres tienen que crecer (rápidamente) o las tasas de interés tienen que bajar. Como mencioné, creo que hay muchas razones para ser escéptico sobre cualquier proyección de crecimiento de la renta a nivel nacional en 2023 y todas las razones para pensar que las rentas son un lanzamiento de moneda con un potencial significativo a la baja. 

Ahora es el momento de dirigir nuestra atención a las tasas de interés. Una reversión de las tasas comerciales a los mínimos históricos de los últimos años rescataría a muchos sindicatos inmobiliarios comerciales y multifamiliares y sus inversores. 

¿Es eso probable? No me parece. Este es el por qué.

El “spread” (frente al Tesoro a 10 años) explicado

Cuando los bancos, instituciones o individuos prestan dinero, quieren ser compensados ​​por el riesgo que están tomando. La cantidad que cobran en interés a menudo se puede considerar como un "margen" frente a una alternativa de bajo riesgo. 

Es ampliamente aceptado en el ámbito de los préstamos que la letra del Tesoro de EE. UU. a 10 años es un excelente punto de referencia para medir el "diferencial". Otros puntos de referencia incluyen la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) y la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR). 

De hecho, una gran cantidad de deuda comercial privada viene con tasas que están vinculadas a SOFR más un margen, no al Tesoro. Sin embargo, el bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años es el estándar con el que la mayoría de la gente compara los diferenciales y es la mayor influencia en el financiamiento multifamiliar.

Muchas instituciones consideran que prestar dinero al gobierno de los EE. UU. es la inversión de menor riesgo del mundo. Prestar a cualquier otra persona conlleva más riesgo. Por lo tanto, a todos los demás se les debe cobrar un interés más alto. 

¿Pero cuánto más? Ahí es donde entra la idea de un "spread". 

La cantidad de "margen" que cobra un prestamista depende del prestamista, la economía y la demanda de préstamos. En algunos mercados, como las hipotecas a 30 años para compradores de vivienda, este diferencial está muy bien establecido. Por ejemplo:

Esta es claramente una correlación realmente fuerte, hasta el punto en que podemos dar por sentado que si el Tesoro a 10 años sube, las tasas hipotecarias suben, y viceversa. Sin embargo, no es una correlación perfecta y, a veces, el diferencial, de hecho, cambia. 

Hoy es uno de esos dias. El diferencial entre las tasas del Tesoro a 10 años y las hipotecas a 30 años es relativamente alto, como puede ver abajo:

Muchos expertos esperan que las tasas hipotecarias a 30 años bajen en 2023 debido a este alto diferencial. Creen que si el diferencial entre las tasas del Tesoro a 10 años y las hipotecas a 30 años se normalizara al promedio histórico de aproximadamente 180 pb, entonces las hipotecas podrían volver a acercarse al rango del 5.5 % en lugar del 6.3 %, donde estamos. en el momento de escribir este artículo.

Esto tiene sentido en teoría, excepto por dos problemas. 

Primero, el rendimiento del Tesoro a 10 años está actualmente deprimido porque los inversionistas piensan que estamos o estamos a punto de estar en una recesión. Esto se expresa comúnmente diciendo que la curva de rendimiento está invertida. La progresión hacia una curva de rendimiento invertida está muy bien representada en este excelente visualización de Visual Capitalist. 

La gente está huyendo hacia inversiones más seguras, como bonos del Tesoro a 10 años, por temor a una recesión. Es muy probable que a medida que la economía comience a recuperarse, la curva de rendimiento se normalice y la tasa del Tesoro a 10 años aumente. 

En segundo lugar, la Fed está indicando claramente que tiene la intención de aumentar las tasas a lo largo del año en 2023. Apostar a que las tasas bajarán es una apuesta en contra de la postura oficial de la Fed. La única forma en que veo que las tasas bajan y se mantienen bajas es si hay una recesión tan profunda y mala que la Reserva Federal se ve obligada a revertir el rumbo rápidamente. 

En otras palabras, las tasas van a aumentar para los inversionistas de bienes raíces (y para cualquier otra persona que pida dinero prestado utilizando deuda que sigue al Tesoro a 10 años) a menos que haya una terrible recesión en la que millones de personas pierdan sus trabajos. 

Entonces, lancemos una moneda: 

Si sale cara (una recesión importante), se pierden puestos de trabajo, bajan los alquileres y bajan los valores inmobiliarios multifamiliares comerciales. 

Si es cruz (una perspectiva económica más brillante), las tasas de interés aumentan rápidamente y los valores de bienes raíces multifamiliares comerciales disminuyen.

Este no es un juego muy divertido.

Si bien es posible que vea que las tasas hipotecarias rebotan y caen temporalmente hasta mediados de los 5, apuesto a que terminaremos el año con tasas aún más altas que las actuales, nuevamente, a menos que haya una recesión profunda. 

¿No son los préstamos comerciales diferentes a los préstamos residenciales? ¿Por qué no estamos hablando de ellos específicamente? 

Si bien existen todo tipo de matices en los préstamos comerciales, en este momento, es probable que la mayoría de las personas utilicen los préstamos de Freddie Mac para comprar complejos de apartamentos de tamaño pequeño a mediano, la clase de activos que analizo en este artículo. 

Si pueden calificar para un préstamo de Freddie Mac, es probable que los inversores los utilicen. Los préstamos de Freddie Mac son el botón fácil para los inversionistas multifamiliares porque tienen tasas de interés bajas, amortización de 30 años y plazos de cinco, siete o 10 años. En este momento, las tasas de interés de un Préstamo Freddie pueden ser al sur del 5%! Es el equivalente multifamiliar de los préstamos convencionales que utilizan millones de inversionistas en bienes raíces y propietarios de viviendas para comprar viviendas unifamiliares aseguradas por Fannie Mae. 

Las tasas de Freddie Mac están vinculadas al Tesoro a 10 años. Por lo tanto, estos préstamos para apartamentos no ven el mismo diferencial creciente frente a la nota de 10 años que estamos viendo en el espacio residencial (hipoteca convencional). Eso los deja con aún más riesgo, en mi opinión, de aumentar si la curva de rendimiento se normaliza en comparación con las hipotecas Fannie Mae a 30 años. También explica por qué las tarifas son mucho más bajas en viviendas multifamiliares que en viviendas unifamiliares en este momento.

Si bien existe un mercado privado para la deuda de bienes raíces comerciales que quizás se usaba más comúnmente hace unos años, parece haberse secado en gran medida. O bien es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) como Fannie Mae o Freddie Mac o es un fiasco para la mayoría de los sindicatos en este momento. 

Pero, la diferencia real entre la deuda comercial y la deuda unifamiliar típica es la Ratio de cobertura de servicio de la deuda (DSCR). Veremos por qué esto es tan importante en la siguiente sección.

Parte 4: Las altas tasas de interés ejercen presión sobre las valoraciones y la suscripción de deuda

La deuda comercial, incluidos los préstamos para apartamentos Freddie Mac, como se mencionó anteriormente, no es lo mismo que los préstamos convencionales en el espacio residencial unifamiliar. Un préstamo típico de Freddie Mac, por ejemplo, podría tener un calendario de amortización de 30 años, pero con un pago global: el saldo vence después de cinco, siete o 10 años. Esto no es un problema para los inversores en los mercados típicos. Simplemente pueden vender el activo después de unos años para pagar el préstamo o refinanciar con un nuevo préstamo y comenzar el proceso nuevamente. 

Pero, como se mencionó anteriormente, existe otra prueba de suscripción con estos préstamos: el índice de cobertura del servicio de la deuda. Un DSCR es la versión multifamiliar de una prueba de deuda a ingresos que muchos propietarios deben aprobar cuando califican para una hipoteca de vivienda.

Si el flujo de caja del negocio o complejo de apartamentos es exactamente igual al principal y el interés (el servicio de la deuda) de un préstamo, entonces el DSCR sería 1.0. Más bajo, y el flujo de efectivo producido por el negocio no es suficiente para cubrir el préstamo. Más alto, y hay exceso de flujo de efectivo.

Los préstamos de Freddie Mac generalmente requieren un DSCR de 1.2 a 1.25.

La deuda comercial negociada entre el prestamista y el prestatario de forma privada, con deuda que no está respaldada por una GSE, puede tener convenios más estrictos, como índices de DSCR más altos o convenios de deuda que requieren que los prestatarios mantengan un índice de DSCR durante la vigencia del préstamo.

Si bien Freddie Loans puede alcanzar hasta un 80 % de LTV, en la práctica, muchos obtienen una cobertura restringida en la suscripción de 65 % a 75 %.

En los mercados normales, estos artículos no son un problema. Pero examinemos qué sucede cuando las tasas de interés aumentan rápidamente como lo hicieron el año pasado. 

Imagine que un inversionista compró una propiedad con un préstamo Freddie Mac de $ 1,000,000 a fines de 2021. El préstamo tiene una tasa de interés del 3%. El principal y el interés de la amortización a 30 años es de $4,216 por mes, o $50,592 por año. Avance rápido hasta hoy. Este mismo préstamo vendría con un préstamo al 5.5% de interés. Esa tasa de interés más alta aumentaría el servicio de la deuda en un préstamo de $1 millón a $68,136, un aumento del 35%.

Ahora, nuestro inversionista usó un préstamo de Freddie (y aproximadamente dos tercios del mercado usa deuda de tasa fija) y probablemente no se encontrará con una presión real por 5 a 10 años, dependiendo del plazo de su préstamo. Pero es importante reconocer que si ese inversionista volviera a solicitar el mismo préstamo hoy, probablemente no calificaría. Probablemente tendrían que traer mucho más efectivo para cerrar el trato (reduciendo el LTV), o de lo contrario tendrían que pagar menos por la propiedad.

Aún más problemático, hay un sector del mercado que utiliza deuda de tasa variable y otros tipos de finanzas creativas como la deuda puente (similar a los préstamos de dinero duro) para financiar propiedades inmobiliarias multifamiliares y comerciales. De acuerdo con el Wall Street Journal, alrededor de un tercio del mercado usa deuda con tasa de interés variable, y un porcentaje (desconocido) de esa cohorte usa deuda puente y otra deuda que no es de agencia.

Estos prestatarios enfrentarán una presión cada vez mayor para realizar sus pagos con tasas de interés más altas. Volviendo a nuestro ejemplo anterior, imagine que la propiedad generó $ 62,500 (tasa de capitalización del 5% en la adquisición) en NOI con $ 50,592 en servicio de la deuda a una tasa de interés del 3%. Hoy, esos pagos son, nuevamente, $68,136. Este prestatario ficticio ahora tendrá que cubrir la diferencia con fondos distintos a los generados por la propiedad.

Muchos de estos préstamos de tasa variable tienen topes de tasa establecidos (a menudo requeridos por sus prestamistas) que evitan temporalmente que las tasas de interés de su deuda suban demasiado. Sin embargo, el costo de renovar estos topes de tasas se está disparando, hasta 10 veces, a la luz del aumento de las tasas. Esto ya está comenzando a ejercer presión sobre los prestatarios que a menudo tienen que reservar fondos para este seguro todos los meses. 

Como mencioné, Ben Miller, CEO de los inversores de Fundrise, ha denominado a este fenómeno el "Gran desapalancamiento", una expresión que, en mi opinión, resume este problema de manera muy sucinta. 

Escuchar su aparición en En el mercado y escuche algunos de los ejemplos que ya están llegando al mundo de los bienes raíces comerciales (comenzando con el comercio minorista y la oficina). 

Brian Burke dice que este problema tiene el potencial de agudizarse con los préstamos de desarrollo, donde los requisitos de re-margen pueden obligar a los prestatarios a pagar el saldo del préstamo si el arrendamiento no está alcanzando los objetivos.

¿Es posible el pánico?

Cuando los operadores no pueden cumplir con sus convenios de préstamo, pueden incumplir y devolver el activo al banco (una ejecución hipotecaria). En estas situaciones, el acreedor liquidará la propiedad, vendiéndola lo más rápido posible. Algunas personas pueden promocionar una propiedad liquidada que se vende a un precio muy por debajo del valor de mercado como una "oportunidad de compra", y bien puede serlo.

Pero también establece una compensación para activos como este. Además de los convenios DSCR, se tasan las propiedades multifamiliares, al igual que las casas. Si las tasaciones no llegan, los compradores deben traer más efectivo al cierre. 

Si la presión aumenta durante 2023, las compensaciones para complejos multifamiliares podrían reducirse cada vez más debido a las ventas de ejecuciones hipotecarias en dificultades, lo que dificultaría cada vez más los préstamos en un ciclo de retroalimentación negativa.

Parte 5: Noticias, anécdotas y lecturas adicionales

Lo que estoy discutiendo aquí no es una novedad para los conocedores de la industria. Las valoraciones de los REIT se desplomaron un 25 % en 2022. Los alquileres están cayendo en muchas ciudades importantes como Minneapolis y Chicago, donde los precios de los alquileres han bajado un 9% y un 4%, respectivamente, año tras año. 

Los propietarios también están comenzando a ofrecer más “concesiones” a los arrendatarios, en forma de un mes de alquiler gratuito o aparcamiento gratuito, para atraer a nuevos inquilinos. Estas concesiones impactan en el resultado final para los inversionistas de apartamentos de la misma manera que lo harían las rentas desocupadas o de precio de cotización más bajo, pero pueden enmascarar el grado en que se pueden informar las disminuciones de renta en ciertos mercados.

Los clientes institucionales de los grandes fondos de capital privado han estado retirando fondos hasta el punto en que esos fondos chocan contra límites de retiro para sus inversores, empezando por el REIT no cotizado más famoso del mundo: Blackstone. 

Brian Burke discute este tema extensamente en En el mercado's "La bomba multifamiliar está a punto de estallar" episodio con Dave Meyer. Él cree que estamos en la cúspide de la "revalorización" en el sector y que hay un margen de oferta/demanda masivo entre compradores y vendedores. Los pocos acuerdos que se están realizando, por ahora, son de los participantes del intercambio 1031 y aquellos que han recaudado grandes fondos y tienen que desplegar esos activos rápidamente. Estas personas están motivadas para moverse rápido, y con muchos vendedores aferrándose por su vida por ahora, los precios siguen siendo elevados. 

Esto no durará mucho más. Los vendedores que estaban muy apalancados con la deuda de tasa variable se verán obligados por sus problemas de cumplimiento de DSCR. Y habrá una presión cada vez mayor para que los inversionistas refinancien su deuda global, presión que aumentará con cada mes que pase a medida que más y más mercado se vea obligado a actuar vendiendo, refinanciando o trayendo cantidades significativas de efectivo para reducir la deuda. saldos y evitar ejecuciones hipotecarias. 

Parte 6: Ideas para proteger la riqueza y ganar dinero en este entorno

Las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés. El crecimiento de la renta y el alivio de la tasa de interés son cada uno un lanzamiento de moneda. La presión está aumentando en el lado de la deuda para una parte considerable del mercado, y respaldar nuevos acuerdos es mucho más difícil a los precios del año pasado.

Este es un entorno difícil, pero todavía hay una serie de estrategias que pueden tener sentido para los inversores inteligentes que todavía quieren participar en los sectores multifamiliares y otros sectores inmobiliarios. Estas son algunas de las cosas que estoy considerando:

Preste

Las tasas de interés son más altas que las tasas de capitalización. Eso significa más flujo de efectivo, al menos en los primeros años, para el prestamista por dólar invertido que para el inversionista de capital, con menor riesgo. Deje que otra persona asuma el primer 20-30% del riesgo. Personalmente, estoy considerando invertir en fondos de deuda que otorgan préstamos de dinero fuerte, ya que me gusta el corto–plazo de esos préstamos y sienten que el mercado unifamiliar está más aislado del riesgo que el mercado multifamiliar.  

Compra sin apalancamiento

Si su objetivo es realmente ser propietario de viviendas multifamiliares a largo plazo, y el riesgo a corto plazo no es algo que le moleste, considere simplemente no utilizar el apalancamiento en absoluto, si tiene los medios. Esto reduce el riesgo y, nuevamente, debido a que las tasas de interés son más altas que las tasas de capitalización, aumentará el flujo de efectivo. Siempre puede refinanciar en unos pocos años si desea poner más capital a trabajar. 

Espera y mira

Esto es sincronizar el mercado y no es mi estilo. Pero, si cree en este análisis, podríamos ver que los precios cambien considerablemente en 2023. Sentarse en efectivo durante 6 a 12 meses podría poner a algunos compradores inteligentes en una posición para adquirir activos a un gran precio, especialmente si el pánico impulsa la tasa de capitalización muy , muy alto. 

Revise los términos de cualquier inversión en la que esté

Algunos sindicatos tienen derecho a hacer llamadas de capital. Si se rompe un convenio de DSCR en un trato, el sindicato puede tener opciones muy poco atractivas de vender con una gran pérdida, ser ejecutado o traer una gran cantidad de efectivo a la mesa para evitar la ejecución hipotecaria. 

Los términos de su inversión de sindicación pueden permitir que el sindicador requiera que los inversionistas aporten capital adicional o se arriesguen a la dilución de sus acciones. Si bien es probable que el poder esté en manos del patrocinador, al menos está bajo su control comprender si esta es una posibilidad en su trato o no y preparar su posición de efectivo en consecuencia. No seas sorprendido.

Traiga un escepticismo saludable a cualquier nueva inversión.

Obviamente, soy escéptico del mercado de una manera sistémica, pero si se me presentara una oferta específica que pudiera intrigarme lo suficiente como para echarle un segundo vistazo, me gustaría estar seguro de que la oferta tiene sentido incluso con un aumento significativo en tasas de capitalización. 

Sería escéptico acerca de las afirmaciones de "valor agregado" (todas las ofertas anunciadas por cada patrocinador son de "valor agregado") o que la propiedad es una "gran oferta" (¿qué patrocinador le dirá que la oferta no es ¿Un grande?). También despertaría mi interés si un patrocinador comprometiera una cantidad significativa de su propio capital, algo significativo en el contexto de su patrimonio neto. ). Me gustaría estar seguro de que su propio capital ganado con tanto esfuerzo estaba en riesgo, junto con el mío, no solo que tienen la oportunidad de obtener una ventaja de las tarifas de adquisición, las tarifas de gestión y los intereses acumulados. 

Tomar una posición corta en... ¿algo?

Me pregunto si hay algún REIT público que esté particularmente expuesto a los riesgos descritos aquí. Una cantidad importante de investigación podría revelar carteras que están particularmente concentradas en mercados con tasas de capitalización bajas, riesgo de suministro masivo y con un alto porcentaje de deuda de tasa variable o que verán costos de capitalización de tasas por las nubes. Si alguien decide ir a excavar aquí, estaría muy interesado en hablar sobre sus hallazgos.   

Conclusión

Este fue un artículo largo. Si llegaste hasta aquí, ¡gracias por leer!

Como mencioné en la introducción, me considero entre un aficionado a un oficial en la comprensión del mundo de los bienes raíces comerciales y multifamiliares grandes. 

Sin embargo, lo que soy capaz de comprender me hace temer por las valoraciones. Siento que hay muchos riesgos aquí, y planeo ser muy conservador en 2023. Sin embargo, puedo comprar otro alquiler unifamiliar o incluso un chica propiedad multifamiliar como un dúplex, tríplex o cuádruple, como me gusta hacer cada 12-18 meses. 

Espero que, como mínimo, este artículo ayude a los inversionistas a tomar decisiones más informadas si están explorando oportunidades de inversión en viviendas multifamiliares y hacer un poco más de diligencia debida. 

Y de nuevo, sigo buscando a alguien con un caso toro para multifamiliares. Si estás leyendo esto, por favor comenta abajo o envíame un correo electrónico a . Me encantaría escuchar tu opinión.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.