Sin duda habrá oído hablar del aumento masivo de las tasas de interés. Desde principios de 2022, los tipos de interés han aumentado en todos los aspectos de nuestras vidas. Los CD, las cuentas de ahorro, los préstamos para automóviles y las tarjetas de crédito han experimentado grandes aumentos en las tasas de interés durante los últimos 20 meses.
Desde personas que compran una casa hasta propiedades comerciales En dificultades, las tasas de interés han tenido un impacto importante en los inversores inmobiliarios. Con el aumento de las tasas, hemos oído hablar de la próxima crisis inmobiliaria que aplastará el mercado inmobiliario. No estoy aquí para hablar sobre este posible accidente ya que no creo que suceda.
Las tasas de interés también han aumentado en las HELOC. De acuerdo a Bankrate, han pasado de una media del 4.24% en enero de 2022 a poco más del 10% en noviembre de 2023. Se trata de un aumento drástico en tan poco tiempo. La Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés 11 veces desde principios de 2022, lo que hace que una HELOC sea menos atractiva que antes.
Aquí, brindaré una descripción general de cómo las altas tasas de interés han impactado a las HELOC. Hay varias cosas que los inversores inmobiliarios deben considerar además de tasas de interés más altas.
¿Qué es un HELOC?
A HELOC significa una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda. Es una línea de crédito renovable que los propietarios pueden obtener de la mayoría de los prestamistas si tienen valor líquido en su vivienda. Una HELOC es similar a una tarjeta de crédito, donde puedes usarla una y otra vez. Cada vez que realiza un pago, tiene más crédito que puede utilizar.
La mayoría de los HELOC tienen tasas de interés variables. Si ha tenido un HELOC durante más de dos años, habrá visto que la tasa pasa del 3% al 5% a algún lugar en el rango del 8% al 10%.
Algunos prestamistas ofrecen una tasa de interés fija, lo que le permite fijar la tasa de interés durante un período específico. Una tasa de interés fija puede no ser la mejor opción ya que las tasas de interés son altas en este momento, pero definitivamente es algo a considerar si cree que las tasas de interés seguirán aumentando.
Valor líquido de la vivienda disponible
Según la CNBC, los estadounidenses tienen 30 billones de dólares en valor líquido de la vivienda en septiembre de 2023, lo que equivale a alrededor de 200,000 dólares en valor líquido aprovechable por propietario de vivienda. La mayoría de los prestamistas ofrecen una relación préstamo-valor del 80% (LTV) relación HELOC. Si bien es posible que no pueda aprovechar la cantidad total del valor líquido de su vivienda, es probable que aún pueda acceder a cerca de seis cifras.
Eso es mucho dinero para que la gente lo aproveche. De hecho, si es un inversionista inmobiliario o desea comenzar a comprar bienes raíces, utilizar un HELOC puede ser una excelente manera de Escala tu cartera inmobiliaria mientras usa el equidad en tu casa y dejando dinero en efectivo en tu bolsillo.
Debido a la gran cantidad de valor líquido de las viviendas y las altas tasas de interés, puede ser fácil realizar compras grandes y no poder realizar los pagos, por lo que es importante utilizar un HELOC con precaución. No soy partidario de obtener una HELOC para usarla como una tarjeta de crédito. Sin embargo, si utiliza un HELOC, mi recomendación es comprar algo que genere ingresos que paguen el HELOC con el tiempo: más bienes raíces.
Efectos de las altas tasas de interés en las HELOC
Condiciones más estrictas
No era extraño que los prestamistas, generalmente prestamistas locales, ofrecieran un HELOC LTV del 90% o más. De hecho, hace apenas dos años, vi algunos prestamistas con LTV del 95% al 100%. Este LTV más alto le dio más poder de endeudamiento.
Algunos prestamistas incluso ofrecieron opciones de sólo intereses para los HELOC. Muchos prestamistas también ofrecen tasas de interés introductorias. Algunos de ellos eran tan bajos como 0.99% durante seis meses para incitarlo a utilizarlos como prestamista.
Sin embargo, debido al aumento de las tasas de interés, los prestamistas han endurecido sus condiciones. La mayoría de los prestamistas ya no ofrecen una opción de sólo intereses y han reducido el LTV al 80%. Algunos prestamistas incluso han eliminado por completo el período introductorio de tipos de interés. Y hay otros prestamistas que no ofrecen ninguna opción HELOC.
Los HELOC varían ampliamente entre los prestamistas y estas son generalizaciones. Si está buscando obtener un HELOC, comuníquese con entre tres y siete prestamistas diferentes y evalúe todas las opciones.
Aumento de los costos de endeudamiento y pagos mensuales.
Veremos un ejemplo en la siguiente sección, pero quiero mencionar que las tasas de interés más altas de las HELOC significan que será más costoso usar una HELOC (o cualquier crédito, de hecho).
Cuando busque obtener un HELOC, tenga en cuenta que este no es un pago mensual fijo como un pago típico. hipoteca o préstamo de coche. Es como una tarjeta de crédito, donde variará cada mes en función del saldo pendiente.
Además del hecho de que el saldo pendiente podría cambiar cada mes, una tasa de interés fluctuante podría afectar el monto del pago y aumentar el costo de pedir dinero prestado. Su pago mensual puede aumentar o disminuir, pero el costo de los intereses es algo a tener en cuenta al buscar su próxima propiedad.
Factor de asequibilidad
Los HELOC se están volviendo menos asequibles que hace apenas dos años, pero eso no significa que ya no sean una opción. Simplemente significa tener en cuenta los cambios en los intereses. Las tasas de interés más altas significan que usted está pagando más intereses, obviamente.
A continuación se muestra un ejemplo de cómo el aumento de las tasas de interés ha afectado a las HELOC. Digamos que tienes un HELOC por $100,000. Si está utilizando un HELOC como pago inicial para una vivienda unifamiliar y necesita pedir prestado $50,000 para el pago inicial y los costos de cierre, a principios de 2022, su tasa de interés era del 4.25%.
Por tanto, a principios de 2022, estos eran los números:
- Balance: $50,000
- Tasa de interés: 4.25%
- Pago de intereses anuales: $2,125
Luego, a finales de 2023, estos fueron los números:
- Balance: $50,000
- Tasa de interés: 10%
- Pago de intereses anuales: $5,000
El pago de intereses habría aumentado casi 3,000 dólares al año, o aproximadamente 240 dólares al mes.
Eso no hace que este ejemplo sea un factor decisivo de ninguna manera. Simplemente significa que esta inversión tendría menos flujo de caja que hace dos años.
Por supuesto, si está utilizando más de $50,000, el aumento en las tasas de interés puede significar que no podrá pagar la propiedad de inversión. cuando suscribo Multifamiliar y almacenamiento tratos, me inclino por ser conservador. Normalmente inflaré ligeramente las tasas de interés para tener en cuenta los cambios en las tasas de interés. En general, es una buena práctica suscribir de forma conservadora.
Impacto en el valor líquido de la vivienda
Estamos viendo que algunos mercados y clases de activos se ven afectados en renta variable debido a las altas tasas de interés. Por ejemplo, los precios medios de las viviendas en Austin, Texas; Salt Lake City; Seattle; y Boise, Idaho, han perdido valor entre un 3% y un 5%. Esto se debe a una menor demanda. Las propiedades permanecen en el mercado por más tiempo y los vendedores ofrecen concesiones que no habíamos visto en muchos años.
Cuando las viviendas bajan de valor, el valor líquido también cae. Si bien esto no es una gran preocupación, es algo a tener en cuenta al buscar un HELOC. Con los porcentajes anteriores en mente, esto significaría que una casa valorada en $600,000 costaría alrededor de $25,000 menos, lo que reduciría la cantidad que podría obtener en un HELOC.
Tarifas variables y tarifas fijas
Si solo está pensando en obtener un HELOC, las tasas de interés rondan el 10%. Una tasa variable es más común entre los prestamistas HELOC. La buena noticia con una HELOC es que cuando las tasas de interés bajen, la tasa de interés de la HELOC también bajará.
Sin embargo, el hecho de que sea una tasa de interés variable no siempre significa que aumentará tan pronto como la Reserva Federal haga un cambio. Algunos prestamistas cambiarán las tasas de interés mensual, trimestral o anualmente. Es importante preguntar a los prestamistas con qué frecuencia podría cambiar la tasa.
Para las HELOC de tasa fija, quedará sujeto a la tasa de interés que se le ofrece cuando solicita una HELOC. Sin embargo, cuando las tasas de interés vuelven a bajar, es posible que tenga una tasa de interés más alta que la que ofrece el mercado en ese momento.
Consulte con un prestamista para ver durante cuánto tiempo estará fijada esa tasa de interés. Puede que no sea todo el período de retiro. Además, es posible que pueda refinanciar un HELOC cuando las tasas de interés bajen, por lo que no siempre quedará atrapado en la tasa de interés más alta.
Consideraciones Finales:
Quizás se pregunte por qué utilizaría un HELOC cuando las tasas de interés son tan altas. Si bien las tasas de interés han impactado a los HELOC, considere la alternativa:
- ¿Tiene el capital para invertir en bienes raíces?
- ¿Quiere utilizar una tarjeta de crédito y pagar una tasa de interés superior al 20 % o cerca del 30 % de tarifas de adelanto en efectivo?
- Estas usando un prestamista de dinero fuerte que ofrece 10% de interés y un par de puntos cada vez?
- ¿Quiere esperar hasta que las tasas de interés vuelvan a bajar?
- ¿Cómo puede un HELOC ayudarme a escalar mi cartera?
Para mí, las tasas de interés más altas no son una gran preocupación, ya que compro propiedades con flujo de efectivo que pagan el saldo de HELOC y me permiten comenzar a generar capital en las propiedades. Me ha ayudado a comprar varias propiedades que no habría podido comprar si hubiera ahorrado para ellas.
Los HELOC, cuando se utilizan correctamente, son una estrategia muy poderosa para hacer crecer su cartera de bienes raíces. Nos han permitido escalar nuestra cartera independientemente de los cambios en las tasas de interés.
Si puedo adquirir una propiedad ahora usando tasas de interés más altas, eso solo significa que cuando las tasas de interés bajen, las propiedades tendrán un mejor flujo de caja. Veo HELOC como una gran herramienta para ayudarme a alcanzar mi objetivo final.
Considere todas sus opciones y tome la mejor decisión para usted, su familia y su negocio.
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