Todo lo que un nuevo inversionista debe saber ANTES de cerrar una propiedad

David:
Este es el programa 709 de BiggerPockets Podcast.

Ashley:
Entonces, lo que hice fue tomar mi experiencia, todo lo que he aprendido desde que comencé en bienes raíces en 2013 es cuando comencé y lo puse todo en un plan. Así que pasos. Así que cada capítulo es básicamente un paso para organizar lo que puedes hacer. Puede encontrar toda esta información en otro lugar y lo que he tratado de hacer es construir todo junto, tomar las piezas importantes y mostrarle cómo obtener su propiedad el próximo año.

David:
¿Qué está pasando a todos? Este es David Greene, su presentador del podcast de bienes raíces de BiggerPockets. Aquí hoy con un episodio especial. Me acompañará Ashley Kehr, inversionista en bienes raíces y presentadora de BiggerPockets Podcast. Ashley es la coanfitriona del Podcast para novatos de bienes raíces, que hace con Tony Robinson, donde ayudan a los novatos a comprar bienes raíces. Y hoy, Ashley hablará sobre el nuevo libro que publicará a través de BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Entonces, si usted es un inversionista de bienes raíces o un aspirante a inversionista de bienes raíces que quiere ayuda para obtener su próxima propiedad y contrato, este libro podría ser un gran paso para usted.
En el programa de hoy, Ash y yo hablamos de muchas cosas buenas, incluidos los pasos desde que pones una propiedad y un contrato hasta la mesa de cierre y específicamente lo que debes buscar durante la diligencia debida, la rehabilitación, el proveedor de seguros, el mesa de cierre, y más. Le damos algunos consejos realmente buenos y quiere asegurarse de que los entiende todos porque muchos de ellos le ahorrarán algo de tiempo y algo de dinero, incluso si es un inversionista experimentado.
Antes de llegar a Ashley, el consejo rápido de hoy es ver lo que es posible en 90 días a medida que supere la parálisis del análisis y establezca una meta para comenzar a progresar en su primera o próxima negociación. Solo considera conseguir el libro de Ashley. Incluso si usted es alguien que ya posee bienes raíces, este libro puede ayudarlo a hacerlo mejor y el valor que obtiene en comparación con el precio de un libro es probablemente el mejor ROI que puede obtener en todo el espacio. Diseñada para guiar a cada novato desde el establecimiento de metas hasta la realización de las mismas en un tiempo récord, esta guía paso a paso lo catapultará de novato en bienes raíces a estrella de rock en bienes raíces en tres meses. Puedes encontrar el libro bigpockets.com/podrookie. Muy bien, vayamos a Ashley.
Ashley Kehr, bienvenido de nuevo al podcast de bienes raíces de BiggerPockets. ¿Cómo estás hoy?

Ashley:
Bien. Muchas gracias por tenerme de vuelta. Ha pasado alrededor de un año, creo.

David:
Sí. Ahora, antes de entrar en por qué estás aquí, quiero decir que acabo de terminar de grabar un episodio de Seeing Greene, y quería atraerte y hacerte una pregunta al estilo de Seeing Greene. Aquí está mi pregunta y voy a fingir que soy el oyente de BP y tú puedes ser yo aquí.
Como comprador, ¿por qué me importa la fecha de cierre de un trato? Nunca entendí el significado. Obviamente, me gustaría cerrar una propiedad en general más temprano que tarde, a menos que nos acerquemos a fines de diciembre y también podamos comenzar el próximo año fiscal de manera más limpia. Pero, ¿hay algún elemento de estrategia aquí que me esté faltando que ayudaría a que mi oferta parezca aún más atractiva para los vendedores?

Ashley:
Bueno, creo que lo primero es que puede cambiar. Es variable y depende de cuál sea la motivación del vendedor. Así que aquí en Buffalo en invierno nieva. Nadie quiere mudarse en invierno. Entonces, a veces, incluso ofrecer un cierre retrasado puede verse como una ventaja si está presentando una oferta porque los vendedores no quieren mudarse y están agradecidos. Al igual que nuestra casa está vendida, estamos bajo contrato, pero podemos quedarnos aquí tres meses más hasta que el clima sea cálido y luego cerraremos la propiedad. O estas personas ya podrían tener una casa en mente, quieren entrar en su nueva propiedad. Por lo tanto, poner un cierre rápido, y veo que es mucho más común que las personas quieran cerrar rápidamente, quieren terminar con la propiedad que están vendiendo y quieren pasar a lo siguiente en su vida.
Y cuando opta por una oferta en efectivo, la mayoría de las veces puede cerrar más rápido que si está haciendo un financiamiento convencional o incluso un préstamo de la FHA. Puede cerrar más rápido si está usando dinero fuerte. Por lo tanto, muchas veces la fecha de cierre también se relacionará con la forma en que está comprando la propiedad.

David:
Sí, esta pregunta vino de Brit en Oregón y fue un poco confuso porque ella dice: “Obviamente, prefiero cerrar un trato más temprano que tarde, pero la mayoría de los compradores están en el campo opuesto. Quieren más tiempo. Necesita tiempo para reunir su préstamo, tiempo para lograr que todas las organizaciones se muevan juntas. En general, a los compradores les gustaría un período de depósito en garantía más largo porque tienen más tiempo para la diligencia debida, más tiempo para prepararse y los vendedores quieren cerrar antes”. Entonces, como usted dijo, Ashley, en general, una línea de tiempo más corta suele ser más ventajosa para el vendedor, pero también señaló que no debe asumir eso. Tienes que preguntar, bueno, ¿qué quieren los vendedores? Porque si pueden vender más rápido, es menos probable que tengan que hacer otro pago de hipoteca o obtendrán el dinero más rápido para lo siguiente que quieran.
Pero a veces no quieren vender más rápido porque no tienen adónde ir. O como dijiste, no quieren mudarse en pleno invierno. Y eso es lo que pueden hacer los agentes, pueden hacer que los tratos funcionen, pueden descubrir la logística de cada parte y luego armar el trato de una manera que funcione para ambas personas.

Ashley:
Sí, incluso he hecho antes que el vendedor pueda determinar la fecha de cierre. Que no estoy poniendo en mi oferta que quiero que se cierre en 30 días, especialmente en el lado comercial cuando estoy haciendo una carta de intención y es mucho más flexible que apegarse a un contrato de bienes raíces residenciales que el vendedor puedo elegir la fecha de cierre que no hay tiempo firme y difícil que necesito para cerrar.

David:
Sí, eso es inteligente porque les quita mucha ansiedad a los vendedores porque, a menudo, nunca se sabe lo que están pensando. Buen consejo allí.
Así que no hemos hablado contigo durante un año. Sé que ha estado presentando el Podcast para novatos de bienes raíces allí con Tony y ha ido fantástico. Me he cruzado con ustedes dos un par de veces, pero díganme, ¿qué más han estado haciendo en el último año de su vida?

Ashley:
Algunas de las cosas más importantes son comprar cabañas en tierra y actualizar estas cabañas y convertirlas en una experiencia más moderna y glamorosa. Recientemente completé una propiedad con marco en A que resultó hermosa. Esos han sido mis proyectos durante el último año, hacer cuatro cabañas y renovarlas por completo. Además de eso, he estado organizando bootcamps de BiggerPockets sobre la propiedad inmobiliaria y simplemente como un inversionista novato. Una vez que comencé a hacer eso, decidí escribir un libro. Mi libro sale el 10 de enero y se llama Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Esto suena bastante jugoso. ¿Qué podemos esperar que haya dentro de este libro?

Ashley:
Básicamente, todo lo que encuentre en este libro, excepto quizás mis propias experiencias personales, puede encontrarlo en Internet, puede encontrarlo en otros libros, puede encontrarlo en podcasts, puede encontrarlo en periódicos, puede encontrarlo hablando con otros inversores. . Lo que hice fue tomar mi experiencia, todo lo que he aprendido desde que comencé en bienes raíces en 2013 es cuando comencé y lo puse todo en un plan. Así que pasos. Así que cada capítulo es básicamente un paso para organizar lo que puedes hacer. Puede encontrar toda esta información en otro lugar y lo que traté de hacer es construir todo junto, tomar las piezas importantes y mostrarle cómo obtener su propiedad el próximo año.

David:
Es una especie de plano, parece. Simplemente siga el paso uno, el paso dos, el paso tres y obtendrá una propiedad.

Ashley:
Sí.

David:
Muy genial.

Ashley:
Y ha sucedido. Hacer el bootcamp es que básicamente hicimos lo mismo en los bootcamps. Lo organizo junto con Tyler Madden y muchas personas han venido y nos han dicho que obtuvieron su primera propiedad o tal vez se quedaron atrapados después de su primera o segunda propiedad y luego continuaron y tomaron el bootcamp y pudieron para obtener otra propiedad bajo contrato. Acabo de estar en Phoenix en una reunión de BiggerPockets. Tony y yo hicimos un podcast en vivo allí y dos personas en esa reunión habían asistido al campo de entrenamiento y se me acercaron y me dijeron que uno ya había obtenido un trato y el otro había obtenido dos tratos.

David:
Bueno. Así que esto funciona, ¿verdad? Profundicemos en una parte que los nuevos inversores pueden no conocer y esta sería la razón por la cual una línea de tiempo es importante. Así que usted recomienda este cronograma de 90 días, esto aparece en los campamentos de entrenamiento, aparece en su libro. ¿Qué tiene el cronograma de 90 días que cree que ayuda a los nuevos inversores a progresar?

Ashley:
Creo que simplemente establecer una meta y establecer una fecha límite para esa meta. Entonces, si desea obtener un alquiler a corto plazo o desea un alquiler a largo plazo o si desea comprar una propiedad para invertir, esto le da suficiente tiempo para completar y seguir todos los pasos para realmente obtener una propiedad bajo contrato . Dependiendo del estado en el que se encuentre, como Nueva York, lo más probable es que no cierre una propiedad porque a veces se necesitan 90 días para cerrar la propiedad, incluso después de haberla puesto bajo contrato. Entonces, dependiendo de dónde viva, para el momento en que realmente cierre la propiedad, es posible que no sean 90 días, pero lo que nos gusta ver es que está haciendo ofertas y obtiene algo bajo contrato dentro de los 90 días.

David:
Está bien, genial. Entonces, profundicemos en lo que realmente sucederá en este proceso y comencemos cuando realmente obtenga algo en el contrato. Entonces, una vez que la propiedad está en contrato, mucha gente piensa que el trabajo está hecho, “¡Yay! Está en contrato, lo compré”. No, lo hiciste. Este es un paso y aquí es donde comienza el verdadero trabajo y una de las primeras cosas es la diligencia debida. Entonces, ¿qué recomienda que hagan los inversores cuando comiencen a hacer la debida diligencia en la propiedad que acaban de poner en contrato?

Ashley:
Antes de que entremos en eso, solo quiero resaltar lo importante que es realmente conseguir el trato y es tan emocionante y puede sentirse como un gran alivio, pero lo que encontré es que muchos contratos de bienes raíces lo están llevando a eso. punto de encontrar la oferta, cómo obtener ofertas, analizar ofertas y luego hacer ofertas. Pero mucho no destaca lo que hace después de obtener la propiedad bajo contrato antes de cerrar. Así que aquí es donde me tomé mucho tiempo en el libro para explicar y tengo una lista de verificación de adquisiciones que puse en el libro y luego me sumergí más en cada cosa. Entonces, una parte muy importante es su diligencia debida.
Hemos visto en los últimos dos años que muchas personas estaban renunciando a las inspecciones de la propiedad donde solo iban a hacer ofertas y realmente no completaban ninguna diligencia debida, pero hay mucha diligencia debida que se puede hacer en la medida en que una inspección física de la propiedad. También existe la debida diligencia que puede hacer desde detrás de una computadora para encontrar información y datos. Entonces, algunas de esas cosas son verificar los impuestos a la propiedad, obtener una cotización del seguro, averiguar cuál sería la prima de un seguro, qué tipo de seguro necesita para la propiedad, y luego también tiene a su compañía de títulos haciendo el trabajo de título buscando y ver si hay gravámenes o juicios en la propiedad pasada de la propiedad. Luego también hay que ir a la oficina del secretario del condado o al ayuntamiento para hablar con el oficial de cumplimiento del código, especialmente dependiendo del tipo de propiedad.
Entonces, yo estoy investigando propiedades con terrenos en áreas rurales donde te encuentras con fosas sépticas y pozos en la propiedad y no está conectado a los servicios públicos. Entonces, ¿realmente hay algo de diligencia debida que consiste en determinar cuándo fue la última vez que el condado lo inspeccionó? ¿El condado necesita salir y hacer una inspección después de la venta? ¿Necesitas reemplazarlo? ¿Cuánto va a costar?

David:
En la primera propiedad que compré, nadie me dijo que los impuestos sobre la propiedad eran más altos de lo estimado. Entonces resultó que era un área, los llamamos Mello-Roos aquí. No sé si ustedes tienen eso, pero son impuestos adicionales recaudados para pagar las escuelas que se han creado. Evaluaciones especiales probablemente sería el término técnico. Y pensé que los impuestos serían $140 al mes y eran como 450. Fueron más de $300 al mes en una casa que compré por 195,000. No era como una propiedad inmobiliaria súper cara donde los impuestos eran tan altos y aplastaban los números y ni siquiera sabía que eso podía suceder. No sabía que podías tener algunas casas con impuestos más altos que otras. ¿Es esa una de las cosas de las que está hablando que los inversores deben tener en cuenta?

Ashley:
Sí, y también ar En el estado de Nueva York tienen el programa de ahorro STAR. Es su residencia principal, puede obtener un crédito fiscal sobre la propiedad. Si usted es agricultor o alquila su tierra a un agricultor con fines agrícolas, puede obtener un descuento en sus impuestos sobre la propiedad. Lo mismo también si eres un veterano. Entonces, si va y retira los impuestos a la propiedad, necesita saber quién vive realmente en la propiedad ahora y cómo se mantiene la propiedad porque podría estar viendo ese impuesto a la propiedad bajo y no darse cuenta de que esa cantidad de ahorro STAR que se quita es en realidad porque viven en la propiedad y usted va a utilizar una propiedad de inversión y luego va a aumentar.

David:
Eso es exactamente correcto. Cuando comencé a vender casas, una de las cosas que hacía por mis clientes era mostrar la propiedad en el sitio web del tasador de impuestos del condado. Así que buscaría el número de parcela del tasador. Eso es lo que significa APN, si alguna vez escuchó la frase APN, o simplemente puede ingresar la dirección y puede encontrar la propiedad y esto es en realidad información pública. Podrías ver lo que tus vecinos están pagando en impuestos, puedes ver lo que está pagando cualquiera. Y mostraría, está bien, aquí está la cantidad real que el condado va a recaudar o el estado. Y luego aquí están todas sus evaluaciones especiales, obtendrán esto, obtendrán esto, obtendrán esto y verán cuáles son los impuestos para la propiedad individual y asumo que ahí es donde Aparecería la evaluación STAR o el reembolso en el caso de que se trate de un propietario de vivienda principal.

Ashley:
Sí, ese es un gran punto de dónde puede ir para encontrar los impuestos a la propiedad. Puede ir al sitio web de mapeo GIS del condado. Entonces, solo Google Maps GIS en su condado, y es un sitio web gratuito que muestra un mapa y luego las parcelas y en realidad puede simplemente hacer clic en las parcelas o buscarlas. Puedes ir al sitio web de tu ciudad y muchas veces los tendrán allí. Hay algunos pueblos rurales en los que invierto que aún no los tienen en los sitios web y tienes que ir físicamente a la oficina del tasador para sacarlos. Luego, también hay otros sitios pagos como PropStream, que cuesta $ 99 al mes donde puede obtener los impuestos a la propiedad allí.
Solo asegúrese de verificar los impuestos a la propiedad, especialmente si está comprando en el MLS o incluso si el vendedor solo le dice cuáles son los impuestos a la propiedad, asegúrese de ir y verificar esa información y que está obtener datos actualizados sobre él también. Entonces, si los impuestos a la propiedad son de hace más de un año, asegúrese de que también está cobrando los nuevos.

David:
Sí, y muchas áreas tienen impuestos reevaluados en la venta. Entonces, en un puñado de lugares que he visto, el tasador de impuestos cada 10 años o algo así entra y dice: "Aquí está el valor de la propiedad". Restablecen todos los impuestos basados ​​en eso. Pero en la mayoría de las áreas, cuando la propiedad cambia de manos, la vuelven a evaluar. Así que el precio de compra allí mismo. Entonces, otra cosa que sucedió en esa primera casa es que se vendió en 2006 como nueva construcción por 595,000. Lo compré por 195. Entonces, aunque terminé pagando más impuestos de lo que esperaba en base a los 195, me cobraron una gran cantidad de impuestos al cierre a través del proceso de depósito en garantía porque todavía lo tasaron en 5 95. Luego, cuando se vendió, entró el asesor fiscal y dijo: "Está bien, vale 195". Es un tercio de los impuestos. Este tipo va a pagar más que lo que hicieron los demás.
Pero ya me habían cobrado más que eso en el depósito en garantía, por lo que se suponía que me lo reembolsarían. No sucede comúnmente, pero lo que hicieron fue enviarlo a la propiedad en lugar de a mí y mi inquilino falsificó el cheque, lo cobró y luego me pagó el alquiler con mi propio dinero durante tres meses seguidos con eso. devolución de impuestos Así que no, cuando estás comprando la propiedad, cuando estás mirando cuáles son los impuestos actualmente, son un porcentaje del precio de compra. Probablemente, en la mayoría de los casos, esté pagando más por la casa de lo que pagó el vendedor cuando la compró. Así que sus impuestos van a ser más altos. No puedes mirar el número exacto y decir que son mis impuestos. Tienes que mirar el porcentaje del precio de compra. ¿Es similar a cómo les enseñas a los novatos cuando les pides que hagan esta parte?

Ashley:
Sí, y creo que otra pieza importante para agregar a los impuestos a la propiedad de extraer la información es que sus servicios públicos también verifican lo que dicen que es el cargo de agua y alcantarillado, especialmente si va a pagar parte de eso como el propietario. Y también averiguar qué tipo de utilidades están utilizando. Así que aquí donde vivo y las áreas donde invierto para el calor, podría ser propano, podría ser natural, gas o podría ser eléctrico, o de hecho acabo de comprar una casa que tenía solo tres estufas de leña en el propiedad. Así que hay formas muy diferentes de calentar la casa y diferentes servicios públicos, también diferentes empresas de servicios públicos. Entonces, durante ese proceso de diligencia debida, no solo se verifican los impuestos a la propiedad, sino que también se verifica qué tipos de servicios públicos hay en la propiedad y luego también los montos para ellos.
Entonces, si una propiedad no está bien aislada y el calor está saliendo de la casa y la factura del gas es extremadamente alta, incluso si no está pagando la factura del gas, cuando consigue un inquilino en esa propiedad, lo más probable es que vaya a preguntarle: "¿Sabe cuáles son los servicios públicos promedio de la propiedad?" Puede obtener esta información llamando a la compañía de servicios públicos y solicitando un promedio. No pueden darte exactamente cuál es la factura de alguien, pero pueden darte un promedio de seis meses o un año. Asegúrate de tomar el año completo, especialmente si vives en un área con diferentes estaciones. Porque si llama en otoño y obtiene los últimos seis meses, será verano. Así que desea el año completo para ver cuál es la factura promedio. Pero eso definitivamente afectará a los inquilinos que entren a la casa. Es posible que pueda engañar a alguien y asegurarlo en un contrato de arrendamiento de un año, pero si tiene una factura de servicios públicos muy alta porque la propiedad no está bien aislada, lo más probable es que se mude después de ese año a un lugar más asequible. .

David:
Ese es un muy buen punto. Ahora, ¿qué pasa después de que hayas hecho algo de ese trabajo y ahora tienes que averiguar si está ocurriendo una rehabilitación? ¿Cada casa tiene una rehabilitación? ¿Algunas propiedades tienen rehabilitaciones? ¿Cómo aconseja a las personas en el libro que hagan su debida diligencia en la parte de rehabilitación del trato?

Ashley:
Sí, entonces la parte más fácil es que puede aceptar a su contratista incluso antes de ofrecer la propiedad, pero a veces eso simplemente no es factible. Entonces es cuando durante su período de diligencia debida, antes de cerrar la propiedad, está configurando todo para que el día que cierre, esté listo para tomar medidas sobre la propiedad. Eso podría ser si tienes permiso, y siempre pongo esto en mis contratos. Incluso si no obtengo financiamiento bancario, pongo una contingencia allí a la que puedo tener acceso para un contratista o una tasación. De esa manera, si termino yendo a financiamiento o dinero duro o algo cambia, todavía tengo la oportunidad de traer a alguien a la propiedad. Así que para un tasador o para un contratista. Y esto normalmente no es un problema porque la mayoría de las propiedades que estoy comprando ya están desocupadas.
Si hay inquilinos en el lugar, puede ser más difícil lograr que los vendedores estén de acuerdo con esto o si tal vez viven allí como su principal. Pero siempre vale la pena preguntar y siempre vale la pena intentarlo para que pueda llevar a un contratista a obtener una estimación más completa de lo que presupuestó. Entonces, cuando esté haciendo su inspección o incluso su exhibición antes de ofrecerla, tome tantas fotos como pueda y luego tome un video de toda la casa para que pueda volver y realmente puede construir su presupuesto como Bien, hay 13 ventanas en la propiedad, todas tendrán que ser reemplazadas. Esto es lo que cuesta una ventana y la mano de obra que hay que poner en ella. Y puede revisar habitación por habitación y realmente construir su estimación y construir ese alcance de trabajo que luego puede dar a los contratistas.
Entonces, incluso si no puede hacer que ingresen a la propiedad, puede enviarles los videos, las imágenes, el alcance del trabajo y pueden darle al menos una idea aproximada. Y luego, justo cuando cierre, podrá llevarlos directamente a la propiedad y, con suerte, tenerlos alineados.

David:
Ese es un buen consejo. Es muy común escuchar a la gente desanimarse, “Mi contratista no puede caminar por la casa durante los siete días de diligencia debida que tengo. Tengo que echarme atrás. Y creo que eso es una locura porque la mayoría de las veces no pueden darte algo súper detallado. Pero en Inversión inmobiliaria a larga distancia, cuando escribí ese libro, hablé sobre cómo hago esto cuando ni siquiera estoy en el área. Y lo he hecho recientemente. Compré una casa en Blue Ridge, Georgia o una cabaña que mencionaste. Estás comprando esos dos.
Y cuando estuvimos allí, le enseñé a mi agente cómo hacer esto cuando no estoy aquí. No voy a estar allí en todos estos, así que saque su teléfono, tome un video, camine por el garaje, vaya despacio en estas partes y diga: “Esto es lo que se está preguntando. ¿Podemos poner un dormitorio aquí, un dormitorio aquí? ¿Dónde pondríamos el baño? Queremos derribar este muro”. Y toma un video de todo el asunto en caso de que el contratista esté tratando de averiguar, ¿podría haber un problema de soporte de carga en esa situación? Luego subimos las escaleras del garaje hasta donde básicamente tenían una vivienda instalada y mostramos cómo se ven los acabados aquí, queremos que hagas coincidir la planta baja.
Me dio un presupuesto súper ajustado de lo que costaría hacer eso solo en base al video. Luego cerré y luego entraron y dijeron: "Oh, está bien, aquí hay algunos ajustes que tenemos que hacer ahora que hemos visto la propiedad". Pero no los necesitaba para caminar todo el camino. Y es mucho, mucho más simple de lo que creo que pensamos. Y a mucha gente ni siquiera se le ocurre grabar un video y luego enviárselo a la gente cuando no están presentes. ¿Es similar al método que tiene cuando está comprando?

Ashley:
Sí, definitivamente. Y una pregunta común, y usted había dicho que a veces no puede hacer que su contratista salga, y recientemente he visto esto mucho con los novatos de que no pueden hacer que los contratistas vengan a la propiedad, especialmente si tienen Ni siquiera cerraron la propiedad todavía, o tal vez ni siquiera tienen un contrato todavía, pero son nuevos inversores, solo quieren tomar todas las precauciones posibles. Entonces, una cosa que puede hacer es ofrecer pagar a un contratista para que lo haga. Así que si no estás seguro de si los vas a usar o no y lo estás pasando mal, puedes hacerte con eso. Pero también lo que he estado haciendo es que he estado construyendo mi propio ámbito de trabajo.
Entonces, si tiene algún conocimiento o tiene a alguien que tiene conocimiento, tal vez no sea un contratista o no pueda hacer el trabajo por usted, pero podría caminar por la propiedad por usted y construir, esto es lo que necesita. hacer, construir ese ámbito de trabajo y luego enviarlo al contratista. Por lo tanto, no le está pidiendo a un contratista una estimación detallada de lo que hará. Les enviará ese ámbito de trabajo y les pedirá que completen personalmente las líneas de pedido. Luego, si está enviando esto a tres contratistas diferentes, tiene estimaciones muy comparables porque en realidad lo construyó. Y luego también vas a recibir comentarios, estoy seguro, y te van a dar algo que extrañas, cosas así. Pero eso también le mostrará quién es realmente un gran contratista que también lo está cuidando, que le dará su opinión.

David:
¿Qué piensa acerca de que su contratista y su inspector de viviendas vayan el mismo día cuando pueda alinearlo?

Ashley:
No sé. Nunca he pensado en eso en realidad. Yo nunca he hecho eso. Quiero decir, no veo una desventaja en ello.

David:
Lo que con suerte sucedería es que el inspector de viviendas ve cosas y dice: "Oye, eso debe arreglarse". Pero es posible que el contratista no supiera que este tomacorriente no funciona o, bueno... A menudo, encontrará que los tomacorrientes están cableados de manera incorrecta o que el panel eléctrico real no está configurado correctamente o que la plomería no funciona bien. Son como, “Sí, eso es raro. ¿Por qué pasa por aquí en lugar de por allá? Dónde pueden hacer que el contratista lo incluya en el alcance del trabajo si es necesario hacer algo. Y a la inversa, el contratista puede decir: "Esto se ve raro". Y tal vez pueda pedirle al inspector de viviendas que investigue si los montantes se colocaron en el área correcta o si se cablearon incorrectamente.
Ese fue uno de los consejos que aprendí cuando estaba invirtiendo fuertemente en Jacksonville, Florida y comprando muchas casas al mismo tiempo, es que si podía hacer que ambas hicieran su recorrido al mismo tiempo, era menos coordinado para mi agente para tratar de averiguar cómo hacer que los vendedores aceptaran esto y luego se enfrentaron entre sí y me dio más información para revisar durante el período de diligencia debida.

Ashley:
Sí, ese es un gran punto porque entonces solo tienes que tener acceso a la propiedad una vez haciendo que vengan a la vez. Y luego, si por alguna razón alguien no puede hacer eso, puede enviar el informe de inspección a su contratista.

David:
Sí, eso es definitivamente... Siempre haríamos eso también. Decíamos: "Oye, mira esto, dime las cosas que crees que podrías hacer más baratas". Porque si van a ser como $ 9,000 para solucionar un pequeño problema, probablemente no voy a dejar que lo hagan. Pero a veces están abriendo la pared o están moviendo cosas de todos modos, dicen: "Oh, sí, mientras estemos allí, simplemente arreglaremos eso". Y ni siquiera tiene que pagar nada en comparación con si tuviera que llamar a un plomero específicamente para ese problema, es posible que le cobren cinco mil porque tuvieron que cortar su placa de yeso y mover las cosas. Pero si está haciendo una demostración del baño de todos modos, puede arreglar las cosas que aparecen en el informe.

Ashley:
Eso también es excelente si planea pedirle al vendedor que reduzca el precio o que cubra el costo de algunas de las cosas que surgen en la inspección también. Entonces, al tener a su contratista allí, puede obtener estimaciones con bastante rapidez para poder renegociar también con el vendedor.

David:
Mucho mejor que tratar de hacer que su contratista vaya a la misma propiedad tres veces para obtener un presupuesto de algo nuevo cuando está en medio de la negociación, lo cual es una gran transición a la siguiente parte del proceso después de que haya puesto algo. en el contrato, está negociando. ¿Cuál es su consejo sobre cómo negociar para obtener un contrato y luego cuál es su consejo una vez que esté en contrato, qué puede hacer para ahorrar algo de dinero allí también?

Ashley:
Sí, lo que más me gusta, así que en realidad hay dos escenarios diferentes, estás fuera del mercado o estás dentro del mercado, creo que es mucho más fácil negociar un trato fuera del mercado porque puedes ser directo con el vendedor. y no hay persona intermedia allí. Entonces, en ese escenario, generalmente hago una carta de intención donde declaro los términos básicos del contrato, el precio de compra, la propiedad, la información del vendedor, mi información y los términos del acuerdo y cualquier contingencia. Me gusta enviárselo y cumplir con ellos dentro de las 24 horas. Así que programo una reunión con ellos, lo enviaré la noche anterior, y luego voy y me siento con ellos. Y tengo una copia para mí y tengo un bolígrafo listo para garabatear y escribir las iniciales para hacer cambios. Así que me gusta estar cara a cara para la negociación y simplemente preguntarles: “¿Cuáles son las cosas sobre las que tienes dudas? ¿Qué no te gustó? Y encontrarás mucha información.
Un vendedor me dijo que no quería hacerlo y fue un poco excéntrico y dijo: "Sabes, solo necesito $ 2,500 por mes, eso es lo que necesito". ¿Entonces qué hice? Trabajé al revés. Hice una financiación de vendedor a 25 años, con una amortización del 3.5%, y eso alcanzó los $2,500 que necesitaba. Y eso funcionó muy bien para mí y funcionó para él, pero nunca lo hubiera sabido sin solo tener una conversación y escuchar. Así que creo que hay tantas razones diferentes por las que la gente vende o cosas que son importantes para ellos. Entonces, si puede estar cara a cara con ellos, creo que es mucho más fácil leerlos cuando habla de algo que está en la carta de intención, lo que es importante para ellos y lo que no es importante para ellos.
Y luego también te da la opción de apagar... Así que siempre hago esto durante la presentación. Siempre les pregunto si están interesados ​​en financiar al vendedor. Si la respuesta es absolutamente negativa de inmediato, entonces es cuando voy y digo: “Oh, no sabía si le había dicho a su contador, su CPA que estaba vendiendo y le habían recomendado los beneficios fiscales de eso. Eso justo ahí los anima un poco. Y luego es como, ya sabes, siempre hay algún tipo de cosita”. Bueno, no sé, supongo que podría hablar con ellos y esas cosas”. Y, "Oh, sí, deberías". Son muchos los beneficios fiscales.

David:
¿Puedes compartir eso brevemente? ¿Cuáles son algunos de los beneficios que las personas pueden contarle a un vendedor y por qué podrían querer usar el financiamiento del vendedor?

Ashley:
Lo primero es que la base imponible se distribuye a lo largo de la vida del contrato de préstamo que están pagando. Por lo tanto, no se verán afectados por los impuestos de obtener una suma global de dinero por adelantado. Eso suele ser lo más importante para la gente. Pero también si son mayores, sus personas mayores también tienen ese ingreso fijo fijo. He visto a muchos vendedores mayores así en lugar de... Especialmente en campamentos, he estado buscando campamentos y están tan acostumbrados a recibir este ingreso mensual y a ellos para obtener esta suma global y ahora quieren para mantenerse dentro de esos ingresos mensuales que están acostumbrados a obtener y que se pueden ver con los alquileres a largo plazo. Pero la mayor ventaja fiscal es que no se ven tan afectados por los impuestos en ese primer año y se distribuyen.

David:
Sí, no están llenando la ganancia de una sola vez.

Ashley:
Sí, y creo que muchos vendedores también están tratando de generar riqueza generacional. También ven el valor de cuando muera, estos pagos simplemente se transfieren a mis hijos, mis nietos, etc.

David:
Muy buen punto. Está bien. Ahora, ¿qué pasa si alguien está usando un agente de bienes raíces para comprar la casa? ¿Qué consejo tiene para ellos sobre cómo pueden negociar a través de su agente?

Ashley:
Creo que depende de cuánto confíes o valores la opinión de tu agente y cuánto va a trabajar tu agente para ti. Estuve en una situación en la que mi propio agente que estaba usando me hizo sentir avergonzado por las cosas que estaba pidiendo. Así que creo que es muy fácil que las cosas se confundan. Van del comprador a su agente, del agente del vendedor a ellos. Y luego, si realmente lo obtienes bajo contrato, en el estado de Nueva York, tenemos que usar abogados, luego pones a los abogados en medio de eso también y luego son casi seis personas a las que realmente está pasando.
Entonces creo que es mucho más difícil tener esa conversación y es por eso que siempre pongo todo en papel. Lo escribo como quiero que sea. Entonces, si solicito financiamiento del vendedor en la oferta, escribiré ese programa de amortización. Voy a decir: "Este mes, quiero comprarlo por este precio". Pero en el transcurso de cinco años, obtendrá una cantidad X de intereses. Y lo expongo. No confío en que ninguno de los agentes explique eso ni siquiera como un beneficio y demuestre que en realidad van a ganar más dinero al aceptar el financiamiento del vendedor.

David:
Sí. Me hiciste pensar en por qué se vuelve tan complicado cuando hay agentes involucrados porque tienes toda la razón. Es un buen punto. Y me di cuenta de que hay ciertas cosas que se convierten en "estándar de la industria" cuando se trata de agentes y algunas de ellas varían según la región. Por ejemplo, en el norte de California es común que el vendedor pague el impuesto de transferencia de propiedad pero que el comprador pague el título y las tarifas de depósito en garantía. Pero en algunas partes del norte de California, se dividen las tarifas de título y depósito en garantía de manera equitativa. Es diferente cuando estás en el Área de la Bahía o en el Valle Central o en el Sur de la Bahía. Lo que sucede es que no hay una forma correcta o incorrecta de hacerlo, pero el agente de la lista que va a proponer la información a su vendedor la va a colorear como si estuviera pidiendo algo que no es normal, está siendo codicioso. Quieren que pagues por esto. Bueno, habitualmente, se supone que deben pagar por eso.
Así que ahora el vendedor que no sabe nada sobre bienes raíces dice: "Oh, me están estafando". Y ahora ponen su pie en el suelo como, "No, no lo vamos a hacer". El agente dice: "Sí, así es, voy a ahorrarte dinero". Y luego van al agente del comprador y le dicen que no lo van a hacer. El agente de compras se acerca a ti y dices: “Sí, ve a negociarlo de nuevo. Eso es ridículo. Deberían hacerles cambiar de opinión. Ese es tu trabajo, ¿verdad? Ahora, el agente del comprador dice: “Uf, si presiono demasiado, van a echarse atrás. Si no presiono lo suficiente, mi cliente se enojará”. Y luego usted, el comprador, no tiene idea de qué conversaciones se están teniendo entre el agente de la lista y el vendedor. Y luego, cuando agregas al tío que quiere ayudar y al padre que quiere proteger a su hijo y a los abogados que están involucrados y todos tienen su propio conjunto de valores que creen que deben ser operados, se vuelve muy difícil hacer cualquier cosa. negociar en absoluto.
Luego, cuando va directamente al vendedor, no hay toda esta forma supuesta de hacer las cosas por las que está tratando de luchar. Es, “Esto es lo que te estoy ofreciendo. ¿Eso te beneficia?” "Más o menos, pero esto me beneficiaría más". "Está bien, déjame ver si puedo estructurar eso de una manera que me beneficie". Y es mucho más limpio. No tienes todas las tradiciones que se asocian con cómo ofender a alguien.
Estaba pensando en ciertas culturas asiáticas, es muy tradicional traer un pequeño regalo cuando conoces a una persona nueva y yo no aparecería trayendo un pequeño regalo. Nunca pensaría en eso. No hacemos eso de donde soy. Y entonces podrías ofender a la gente muy fácilmente y eso pasa en las ventas de bienes raíces constantemente. Y luego agrega diferentes corredores que tienen diferentes formas de hacer las cosas y diferentes MLS tienen cosas diferentes y diferentes compañías de títulos y depósitos en garantía configuran las cosas de manera diferente. Hay tantas maneras de molestar a la gente. Y cada lado solo escucha cómo el otro lado no estuvo de acuerdo, y luego ambos lados se enojan mucho. Es como un juego de teléfono donde las cosas pueden complicarse. Entonces, ¿esa es una de las formas en que le gusta ir directamente al vendedor porque puede evitar todo eso?

Ashley:
Sí, pero tengo que decir que ha habido momentos en los que tener un agente definitivamente ha sido una ventaja porque tal vez son amigos del otro agente o los conocen bien. E incluso cuando puede parecer poco ético, hay momentos en los que los agentes dejan caer una pista o dan un hecho sobre los vendedores que tal vez otras personas que hacen ofertas no saben o cosas por el estilo. O incluso si ambos quieren precios diferentes y lo que sea, los agentes representan al comprador o al vendedor, la representación diferente, ambos quieren vender la propiedad. Ambos tienen el objetivo final de cerrar en esa propiedad para obtener su comisión. Entonces, a veces se llega a un punto en el que los agentes trabajan más juntos solo para cerrar el trato. Y eso puede ser una gran ventaja porque tienes al comprador y al agente del vendedor haciendo todo lo posible para que este trato suceda.
Así que lo he visto, especialmente si algo como una negociación se ha alargado una y otra vez o surgen cosas. Tenía una propiedad que tenía bajo contrato y la estaba financiando, estaba haciendo una tasación. El tasador no saldría a la propiedad a menos que el camino de entrada estuviera arado. El vendedor se negó rotundamente a arar el camino de entrada. Así que los agentes de bienes raíces se ofrecieron a dividir el costo de que viniera el conductor de la máquina quitanieves porque ambos querían avanzar en el trato y hacerlo. El conductor de la quitanieves se quedó atascado en el camino de entrada. Fueron otros $ 400 para que lo sacaran del camino de entrada y se convirtió en esta gran cosa horrible. Pero justo ahí, si solo fuera yo negociando con el vendedor, a veces soy tan terco que no habría desembolsado el dinero para pagarle al conductor de la quitanieves, eventualmente tal vez, pero creo que eso fue definitivamente una La ventaja de tener agentes es cuando deciden trabajar juntos para lograr lo mejor para el comprador y el vendedor para cerrar el trato.

David:
He visto suceder cosas como esa que no tienen sentido objetivo. Entonces, digamos que el vendedor no quiere pagar 500 dólares para limpiar el camino de entrada, pero les tomó 90 días firmar el contrato. Van a esperar otros 90 días para encontrar otro comprador. Van a gastar $ 7,000 en pagos de hipoteca o más para ese período de tiempo en lugar de gastar $ 500 para arar su propio camino de entrada para que un tasador pueda ingresar a la propiedad. Pero se ponen así de obstinados, no voy a ceder, y los compradores también pueden hacerlo. Eso es exactamente correcto. Mucho de lo que haces como agente, por extraño que parezca, es negociar contra la otra parte, pero a menudo negocias con tu propio cliente. Estás tratando de hacerles ver la ridiculez de sus decisiones emocionales.
Como si fuéramos el vendedor, el comprador estaba dispuesto a gastar 1.2. Ahí es donde negocié el precio. Se tasó en un millón, el comprador todavía va a comprarlo y el comprador solo quiere que el vendedor arregle un poco de madera podrida, una cosa de $ 2,000 y dicen: "No les voy a dar nada". Y dices: “Te das cuenta de que están gastando $200,000 más de lo que valen y hay muchas posibilidades de que el próximo tasador no te dé eso. Y podrías ganar esta batalla y luego vender tu casa por el millón en el que se tasó. Quieres arriesgar 200,000 por dos de los grandes”. Y ellos están como, “Oh, está bien. No pensé en eso.” Porque la gente no piensa en eso. Son muy emocionales y los buenos agentes absolutamente pueden traer algo de luz a la locura.
Creo que alguien que tiene experiencia comprando bienes raíces a menudo adquiere experiencia con humanos. La gente piensa que aprender a invertir en bienes raíces es bajar los números. Hombre, eso es como lo básico. Es como los súper fundamentos. Eso es solo driblar una pelota de baloncesto y lanzar un bate. No te hace bueno en el baloncesto. Los seres humanos y la psicología es donde realmente se gana dinero, especialmente cuando se trata de personas. ¿Qué consejo tiene para las personas que están tratando de incursionar en la inversión inmobiliaria y tal vez estén luchando por comprender cómo comunicarse mejor o la forma correcta de presentar la información?

Ashley:
Lo primero es leer el libro, No estás escuchando. Tendré que hacer que los productores pongan las notas del programa porque no recuerdo al autor de inmediato, pero creo que ese libro justo ahí es exactamente de lo que acabas de hablar, es entender cómo se siente alguien, leer su emoción y realmente escuchándolos y no solo tratando de ser reactivo respondiendo de inmediato y tratando de racionalizar con ellos. Muchas veces las personas solo quieren ser comprendidas, solo quieren ser escuchadas. Y si realmente estás escuchando, tal vez puedas ver algo subyacente que te ayudará a resolver y resolver el problema en lugar de tratar de racionalizar con ellos o ver realmente lo que está pasando.
El otro libro que recomendaría es Hug Your Haters de Jay Baer. Es un libro basado en el servicio al cliente, pero creo que es una gran lectura para cualquier persona. Entonces, ya sea que alguien le esté dando una crítica constructiva o una mala retroalimentación o si está tratando con un vendedor difícil o un cliente difícil, esto solo explica los pasos de cómo manejar esa situación. Es una especie de exageración matarlos con amabilidad. Simplemente muestra todos estos casos de cuando alguien casi te ataca o discute contigo, especialmente cuando estás en una negociación sobre cómo puedes manejar esa situación para terminar agradeciéndote.
Entre esos dos libros, creo que son lecturas realmente geniales, pero comunicándome con la gente, he aprendido mucho a lo largo de los años. He trabajado junto a este inversor durante casi ocho años, creo que ahora, tal vez incluso más. A menudo nos reímos de lo lejos que he llegado. Comencé como administrador de propiedades y solo trataba con inquilinos. Me ponía tan nervioso que me abrumaba. Y ahora solo se trata de manejar diferentes situaciones, mantener la calma, la calma, la serenidad, pensar realmente en cómo responder porque puedes aprender a leer a las personas y todas esas cosas, pero no vas a ser capaz de darte cuenta de las cosas. si no eres tú mismo escuchándolos y realmente observando. Y tienes que ser capaz de evitar reaccionar de inmediato y retroceder y defenderte y ponerte a la defensiva antes de que puedas ver el panorama general de lo que están tratando de explicarte.

David:
Ese es un muy buen punto. Quieres entender de dónde vienen antes de tratar de hacerles entender de dónde vienes y eso requiere algo de disciplina. Esa no es una respuesta natural.

Ashley:
Y acabas de decir todo lo que dije en una frase. Eso podría haber sido mucho más corto.

David:
Bueno, tuve la ventaja de pensar en mi respuesta mientras tú dabas la tuya. No seas demasiado duro contigo mismo allí.

Ashley:
Y eso es parte del libro, no pienses en tu respuesta. Es como si la mayoría de las personas no escucharan, en realidad estuvieran pensando en su respuesta, lo cual es muy difícil de hacer, muy difícil de hacer.

David:
Sí. Eso es como nuestra línea de base justo al salir del mercado, justo al salir de la línea de ensamblaje de la fábrica es estar a la defensiva y tratar de demostrarle a la gente que tenemos razón, lo cual es muy extraño porque es tremendamente arrogante asumir que tienes razón en todo todo el tiempo. . Todos sabemos el valor de aprender, pero por alguna razón cuando estamos en una conversación con alguien más, no pensamos en aprender. Pensamos en cómo debemos enseñarles. Necesitamos que vean las cosas desde nuestro punto de vista. Siempre uso el ejemplo de si eres un boxeador y estás tratando de noquear a tu oponente, no funciona cuando sus manos están levantadas y no están cansados, solo vas a golpearte a ti mismo y cansarse. Lo que quieres hacer es dejar que se golpeen solos. No trates de noquear a alguien hasta que esté cansado de que no quiera pelear más, lo que generalmente haces haciéndolo hablar.
Una vez que alguien ha dicho todo lo que necesita decir, lo sacó todo de su pecho y te dijo cómo se siente, está en su punto más vulnerable como ser humano, ahí es cuando quieres entregar tu información. Esa semilla golpeará el suelo más suave y fértil en comparación con cuando intentas empujarla allí antes de que la persona esté lista para escucharla. En realidad, también te ahorra mucha energía. Ese es un gran punto. Gracias por esos dos libros. Ahora, pasando a los seguros. ¿Cuáles son algunas de las cosas que las personas deberían saber cuando buscan comprar su casa sobre el seguro de propietario de vivienda?

Ashley:
Lo primero es encontrar un agente que esté familiarizado con las pólizas de propietarios o cualquiera que sea su estrategia. Si está renovando una casa y va a estar desocupada, su póliza de seguro será muy diferente de una propiedad que realmente tiene a alguien viviendo en ella. Si tiene una propiedad de alquiler a largo plazo, si tiene una propiedad de alquiler a corto plazo, su seguro será diferente. El costo de un alquiler a corto plazo suele ser más alto que el de su residencia principal, pero el costo de un alquiler a largo plazo a menudo puede ser más bajo que el de su residencia principal porque no está cubriendo ninguno de los contenidos del edificio. Así que alinearse con un agente en cuanto a quién tiene experiencia en estos diferentes ámbitos o cualquiera que sea su estrategia y hacer que realmente se siente con usted para revisar la política en cuanto a lo que está cubierto, lo que no está cubierto.
Entonces, algo que no podría estar cubierto por una póliza de seguro aquí en Nueva York está en los sótanos, a menudo hay bombas de sumidero para bombear el agua que ingresa al sótano de estas viejas casas en estos viejos cimientos. Eso es como una cobertura adicional en la mayoría de las pólizas y debe solicitar que se agregue para que, si la bomba de sumidero no se activa o no funciona correctamente, su póliza de seguro lo cubra. Además, puede obtener un descuento para tantas cosas. Al igual que tener una bomba de sumidero, puede obtener un descuento porque bombeará el agua si hay una inundación. Así que hay diferentes cosas y averigüe y pregunte cuáles son esos descuentos porque realmente pueden sumar.
Lo siguiente es cualquier seguro especializado que se necesite en la propiedad. Así que Tony Robinson, mi maravilloso coanfitrión, compró una propiedad en Luisiana y tuvo que obtener un seguro contra inundaciones y el seguro contra inundaciones se disparó cuando la propiedad se volvió inasequible para él. Por eso es importante averiguar la información de antemano, y esta fue su primera propiedad de inversión y ha sido una experiencia de aprendizaje para nosotros y muchos oyentes también para entender, pero existe un seguro contra terremotos. Hay todos estos diferentes tipos de pólizas de seguro que puede obtener y algunas de ellas son obligatorias, especialmente si está obteniendo una hipoteca sobre la propiedad, como el seguro contra inundaciones.

David:
Bueno. Última pregunta para ti. ¿Prefiere pagar un poco más para tener un agente de seguros con el que se comunique si hay un reclamo o si hay una pregunta o recomienda a las personas que vayan por la ruta más barata posible y encuentren una agencia de seguros en línea con la que tengan que tratar? a través de asistencia virtual o IA?

Ashley:
No sé si realmente hay una diferencia de costos porque cuando contratas a un agente, estás pasando por… Entonces, en realidad, primero, no elegiría un agente. Iría con un corredor de seguros porque pueden cotizarlo a varias compañías. Entonces, obtienes las cotizaciones y luego puedes seguir adelante y elegir desde allí. Esa es mi mayor recomendación. En cuanto a hacer un sitio en línea, no estoy seguro de esto, nunca los he usado antes, dicen que citarán sus políticas y le devolverán las estimaciones. En cuanto a que lo ofrecen con descuento, no lo sé porque en realidad es la compañía de seguros que envía la oferta y no la agencia real. No sé. Buena pregunta.

David:
Sí, la compañía de seguros que envía la oferta a menudo lo hará más barato si lo hace a través del portal en línea porque no tienen que pagar una comisión o un salario a la persona que les trajo el negocio.

Ashley:
¿Comisión?

David:
Sí.

Ashley:
Interesante.

David:
El problema es que cuando haces un reclamo a través de eso, no obtienes ayuda. No puede enviar un correo electrónico a alguien y decir: "Tengo una inundación, ¿qué debo hacer?" Eso es lo que todo el mundo quiere. Se ve obligado a revisar la cadena telefónica y dicen: "Bueno, la razón por la que le dimos el descuento es porque no le pagamos a nadie para atender su reclamo". Y acabo de ver a gente tirándose de los pelos de la cabeza, rebotando de persona a persona o lidiando con bots o no obteniendo una respuesta o hablando con alguien que no habla inglés que simplemente les da un número de caso y se cuelga. sobre ellos.
Es muy frustrante si alguna vez tiene que lidiar con la compañía de seguros, y es por eso que menciono esto porque a menudo parece una manera fácil para que los inversionistas ahorren dinero, lo cual es gracioso porque su seguro es una parte tan pequeña de todo su patrimonio. presupuesto de la finca. Probablemente la peor manera de intentar que sea más rentable es ahorrar $12 al mes en su programa de seguro o algo así. Pero si tienes un corredor de seguros, como dijiste, tienes un ser humano al que puedes acudir y decirle: "Se cayó un árbol en mi techo, ¿qué hago?" Y dicen: "Nos encargaremos de eso, te tenemos".

Ashley:
Y ni siquiera esa parte de ella también. Considero que la razón principal por la que necesito hablar con mi agente o corredor es porque necesito una copia de la carpeta de mi póliza que muestre que si estoy obteniendo una nueva hipoteca sobre la propiedad o algún tipo de financiamiento nuevo, el prestamista realmente se agrega como beneficiario de pérdidas y simplemente hacer eso rápidamente o simplemente poder poner una póliza de seguro en una propiedad. Y es por eso que revisé e hice esta lista de verificación de adquisición, fue porque hace varios años mi agente me llamó el día antes del cierre, mi agente de bienes raíces, "Está bien, ¿estás listo para cerrar? Tienes los servicios públicos cambiados a tu nombre, tienes tu seguro”. Y entré en pánico. Simplemente se me pasó por la cabeza. Había tantas cosas sucediendo y simplemente olvidé esta necesidad básica. Y tener un agente al que pudiera llamar de inmediato y enviarles la información y decir: “Necesito un seguro lo antes posible. Estoy cerrando mañana. Y tener esa relación en la que dejarán todo y se encargarán de eso por ti.

David:
Está bien. Última pregunta de nuestro programa. ¿Qué puede esperar alguien el día del cierre si llega tan lejos?

Ashley:
Eso varía según la forma en que realmente cierre la propiedad. Así que hay varias formas diferentes. En el estado de Nueva York, tienes un abogado. Puede ir a la oficina del secretario del condado y sentarse en una mesa de cierre, y eso es bastante común si está comprando una hipoteca donde se reunirá con el abogado del banco, se sentará en la mesa de cierre real y luego su abogado tomará los documentos y los presentará ante el secretario del condado.
Si se encuentra en un estado en el que no tiene que usar abogados y solo puede revisar el título, es posible que deba ir a la oficina de títulos y sentarse allí y firmar los documentos, o puede tener un notario y puede vaya a la oficina de su abogado con anticipación, firme, lo certificarán ante un notario, o la compañía de títulos puede enviarle un notario. Ves a muchos inversores en Instagram publicando cómo están firmando documentos de cierre desde la playa o un restaurante de vacaciones. Y creo que el cierre ha comenzado a cambiar. Al igual que en la oficina de mi abogado, antes de COVID, siempre tenía que ir físicamente a la oficina el día del cierre, luego los documentos se enviaban rápidamente a la oficina del otro abogado ese mismo día, luego iban y se archivaban ese mismo día y Yo traería el cheque y el cheque sería traído.
Ahora, fui y firmé ayer por una propiedad que está por cerrar. No va a cerrar hasta la próxima semana. Los fondos se mantienen en custodia hasta el cierre, y luego se liberarán cuando realmente se presenten en la oficina del secretario. Entonces, el papeleo entre los próximos cinco días, el papeleo pasó de mí al comprador y luego irá a la oficina del secretario todo dentro de ese plazo. Así que hay tantas maneras diferentes. Creo que lo más emocionante es cuando estás sentado en una mesa de cierre, te entregan las llaves después de firmar y entregas tu cheque, pero realmente no he visto que eso suceda. A menudo, ya ni siquiera recibo las llaves de una propiedad.

David:
Si eso es verdad. Rara vez te entregan las llaves. Como si tu agente descubriera alguna forma de coordinarlos. Ese es un buen punto. ¿Cuáles son algunas de las cosas que recomienda que el día del cierre, cuando las personas se sienten, asumiendo que han pasado por una compañía de depósito en garantía y un agente de bienes raíces, no están trabajando directamente con el vendedor, que deberían estar mirando en su cerrar el papeleo para asegurarse de que sea exacto?

Ashley:
Entonces, incluso el día antes del cierre o tal vez la mañana del cierre, debe ir a la propiedad y hacer una inspección final, un recorrido final. Incluso si está comprando una propiedad que ha estado desocupada todo el tiempo que la tuvo bajo contrato, quiere entrar allí y asegurarse de que las tuberías no se congelaron y el agua estalló por todas partes, cosas diferentes como esa. Todavía quiere ir y asegurarse de que la propiedad esté en las mismas condiciones que cuando la contrató. Así que eso es lo primero que debes hacer. Luego, en los días de cierre reales, mirando la declaración de cierre. Y si está trabajando con una gran compañía de títulos o un abogado, deben enviarle esto con anticipación para que lo revise.
Entonces, si está comprando una propiedad que tiene inquilinos, debe asegurarse de que se le prorratee el ingreso real por alquiler. Entonces, tal vez los inquilinos paguen el primero, pero usted cierra el día 15 para que sea prorrateado por los 15 días en que se hará cargo de la propiedad y se quedan con los primeros 15 días en que son dueños de la propiedad. . Además, si hay un depósito de seguridad, usted está recibiendo el depósito de seguridad. Eso generalmente se ve como un crédito en el estado de cuenta. Así que no es como si en realidad estuvieras recibiendo un cheque por $600, simplemente están descontando $600 del precio total de compra.
Luego, querrá asegurarse de que los impuestos a la propiedad sean prorrateados, lo cual se calculará por usted. El vendedor había pagado los que todavía cubren parte del año fiscal. Y esas son algunas de las grandes cosas. Y luego también tenga en cuenta qué tipo de tarifas está pagando, tarifas de presentación, tarifas de títulos, tarifas de encuestas, si las hay, cosas así. Y simplemente familiarícese con el aspecto de una declaración de cierre. Puede buscar uno en Google y simplemente mirar, familiarizarse con los diferentes cargos que se encuentran en ellos. Y si también está cerrando con una hipoteca, definitivamente será mucho más profundo que si solo le pide a su abogado que lo organice para un trato en efectivo.

David:
Esos son grandes, grandes puntos. Otro que agregaré, esto es algo que está en mi lista de verificación que tengo mis asistentes cada vez que estoy cerrando una propiedad que ellos hacen, porque sucede con mucha frecuencia, los costos de cierre que negociamos a menudo no están incluidos en el papeleo. Y siempre me enojaría tanto como si alguien me estuviera jodiendo hasta que me di cuenta de cómo funciona si los agentes completan el apéndice, lo resuelven. A veces hay dos o tres de ellos yendo y viniendo antes de que finalmente estés de acuerdo, o más, en lo que va a ser. Estos se envían a la compañía de títulos. Si no se envían a la compañía de títulos, la compañía de títulos no tiene forma de saberlo, o debería decir que la compañía de depósito en garantía no tiene forma de saber si deben incluirse. Incluso si lo son, a menudo la declaración de cierre se llenó antes de que terminaran las negociaciones.
Entonces, un empleado de ese lugar recibe el correo electrónico que dice: "Aquí hay anexos". Y no los leen todos, o no los miran de cerca y simplemente no ven, oh, se supone que el crédito de $7,500 debe ir al comprador porque cuando estaban negociando originalmente, eso no estaba en allá. Por lo tanto, debe saber cuáles son sus créditos que se supone que debe obtener y si son créditos del prestamista, son créditos del vendedor, o si es al revés, si se ajustó algo, si el precio de tasación vino más bajo y usted ajustó el precio de compra a la baja. No asuma que la documentación de cierre reflejará eso. Como comprador, tienes que ir sabiendo. Y está bien retrasar el cierre si dice: "Oye, esto debe arreglarse".
Esa es una de las razones por las que siempre tratamos de programar estos últimos, como cuando vas a firmar tu papeleo temprano en la mañana. Porque si lo haces a las cuatro de la tarde porque es cuando te conviene o lo que sea, tratas de resolverlo en la hora del almuerzo a las 2:30, es demasiado tarde para sacar los nuevos documentos. y obtener todas las aprobaciones y ahora el cierre se retrasa un día y eso puede arruinar las cosas. Así que todavía hay seres humanos que están involucrados en armar estas cosas y los seres humanos cometen errores.
Muy bien, Ashley. Bueno, esto ha sido fantástico. Muchas gracias por compartir tanto de su conocimiento, sabiduría y tiempo con nosotros sobre cómo obtener una propiedad para alguien que no tiene una o no tiene muchas. Antes de que te dejemos salir de aquí, ¿dónde puede la gente encontrar este libro?

Ashley:
Puedes ir a la librería BiggerPockets. Y si realiza un pedido antes del 10 de enero, que es cuando se lanza oficialmente, obtiene algunos de los bonos de pre-pedido, un montón de hojas de trabajo y toneladas de formularios y documentos que he recopilado a lo largo de los años. Pero también podría ganar la oportunidad de ser asesorado por Tony y yo, y en realidad se grabará y reproducirá en vivo en el Podcast de Real Estate Rookie. Recibirás algo de ayuda de nuestra parte y también podrás ser un invitado en el podcast.

David:
Impresionante. Así que ve a ver eso. A menos que tenga un millón de propiedades, busque el libro de Ashley y descubra cómo puede obtener más. Y si ya tiene un par de propiedades, aprenda cómo puede hacerlo mejor, ¿verdad? Hay muchas maneras, como hablamos en el programa, en las que puedes cometer errores bastante grandes. Entonces, si escuchaste algo en el episodio de hoy y pensaste: "Ooh, no voy a hacer eso". Ve a buscar el libro y mira qué más podrías no estar haciendo.
Muchas gracias por tu tiempo, Ashley. Sé que eres una mujer ocupada, así que voy a dejar que te vayas de aquí. Chicos, si les gustó el programa de Ashley, vayan a verla en el podcast de novatos de bienes raíces. Ashley, ¿dónde más puede la gente saber más sobre ti?

Ashley:
Puede comunicarse conmigo en bigpockets.com, mi perfil allí, o en Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Y puedes encontrarme en Instagram o YouTube o en cualquier otro lugar, @davidgreene24. Muy bien, gracias Ashley. Buena suerte con las ventas de su libro y nos vemos pronto.