Como inversores, a menudo nos topamos con propiedades que parecen ser buenas ofertas, pero hay un gran problema: los inquilinos actuales.
Se vuelve obvio que el propietario actual no está administrando profesionalmente, no realizó una evaluación adecuada (o no realizó ninguna evaluación) y está vendiendo porque ha creado un problema importante con los inquilinos actuales. No están pagando alquiler. Incluso si lo hicieran, sería la mitad de las tasas actuales del mercado.
El paisaje ha estado descuidado durante décadas. Hay cosas amontonadas desde el suelo hasta el techo, y la última vez que se aspiró la alfombra, Richard Nixon era presidente.
Sobre el papel, es un buen negocio (las cifras podrían funcionar), pero ¿quién quiere lidiar con ese lío?
El problema de otra persona puede ser tu oportunidad
Bien quizás Usted hacer. En el sector inmobiliario, nos pagan por resolver problemas. La propiedad abandonada con el inquilino problemático es uno de los problemas más lucrativos que puede resolver, pero no lo sabría si lo considera un problema importante en lugar de la oportunidad que realmente puede ser.
Los propietarios cansados e ineficientes venden porque no quieren lidiar con los problemas que crearon, pero le pagarán para que se haga cargo de ello. De hecho, ellos tienen pagarle para que lo asuma porque esas cuestiones influyen directamente en la comerciabilidad de la propiedad, pero no necesariamente en el valor.
Ahí es donde entra usted. Si hay un inquilino, en la mayoría de los casos, un propietario-ocupante no puede o no quiere comprar la propiedad, lo que elimina el 90% de la competencia allí mismo.
Si usted es un inversionista que compra y mantiene, cada inquilino es temporal, pero los rendimientos de esa propiedad podrían durar indefinidamente. Por eso es vital que los inversores no pierdan el bosque por los árboles: aceptar estos acuerdos puede ser una excelente manera de generar capital y una cartera rentable.
Cuatro términos para incluir en la oferta
Si desea aprovechar estas oportunidades, debe ser proactivo en la forma de suscribir y ofrecer estas ofertas. Es imperativo que tenga un conocimiento profundo de las leyes entre propietarios e inquilinos en su área, el contrato de arrendamiento existente y cómo lidiar con la situación una vez que tome posesión de la propiedad. Si no confía en su capacidad en alguna de esas áreas, necesitará encontrar un agente inteligente que tenga un equipo que pueda respaldarlo.
Cuando haga una oferta, deberá incluir términos que aborden el contrato de arrendamiento actual, el inquilino, la condición de la propiedad y su capacidad para realizar la debida diligencia. Esto variará según el mercado, pero estos son los términos estándar que incluimos en cada oferta para una propiedad con un inquilino existente.
1. Todos los honorarios, depósitos y alquileres prorrateados deben transmitirse directamente al administrador de la propiedad del comprador al cierre del depósito en garantía.
Foros de bolsillos más grandes están llenos de publicaciones de nuevos inversores que están a punto de cerrar o han cerrado propiedades de inversión y están luchando por descubrir quién tiene el depósito y cuándo lo recibirá. Técnicamente, el depósito es propiedad del inquilino y el propietario debe mantenerlo en depósito en garantía. Sin embargo, eso no impide que las personas intenten retener esos fondos junto con los alquileres prorrateados después del cierre de una transacción. No les des la oportunidad.
2. El Vendedor deberá proporcionar los contratos de arrendamiento vigentes y todos los anexos aplicables y otra documentación relacionada con el arrendamiento/inquilino dentro de los tres días hábiles posteriores a la aceptación. El período de diligencia debida preliminar del Vendedor no comenzará hasta que se reciba toda esta documentación.
Muchos inversores insisten en un certificado de impedimento, pero yo prefiero ver los acuerdos vinculantes desde el principio, sabiendo lo que se ha acordado sin interpretación. Estoppel no es algo malo, pero quiero estos documentos y no quiero perder mi tiempo de debida diligencia esperándolos.
3. El comprador deberá realizar un recorrido satisfactorio de todas las unidades ocupadas dentro de los tres días hábiles posteriores a la aceptación.
En mi mercado, la mayoría de los vendedores no le permitirán ver una propiedad alquilada sin una oferta aceptada, por lo que quiero que mis ofertas (y las de mis clientes) dependan de que nos brinden acceso oportuno a todas las unidades. Esto nos brinda la oportunidad de tener una mejor idea del estado de la propiedad antes de pagar por una inspección profesional. Siempre programamos la inspección para el día siguiente y simplemente la cancelamos si rescindimos el contrato basándose en el recorrido informal.
4. El Vendedor no ampliará, alterará ni modificará ningún contrato de arrendamiento vigente ni celebrará ningún nuevo contrato de arrendamiento antes del cierre del depósito en garantía sin el acuerdo por escrito del comprador.
Charla real: aprendí esto de la manera más difícil hace un par de años. Obtuve una propiedad bajo contrato por un valor inferior al de mercado porque había un inquilino a largo plazo que pagaba un alquiler muy inferior al de mercado. La semana anterior al cierre, todas mis contingencias habían expirado y el vendedor me envió su nuevo contrato de arrendamiento, con la tarifa anterior.
Estaba atorada. Aún así era un buen negocio, pero perdí la oportunidad de aumentar el alquiler por un año en lugar de 30 días. Eso costó otros 5,000 dólares aproximadamente. No habríamos perdido el dinero si incluyéramos este término del contrato.
Otras Consideraciones
Estos términos generalmente protegerán al comprador y le darán tiempo para comprender en qué se está metiendo antes de tener que pagar una inspección o tasación. Como comprador, desea poder realizar la mayor diligencia posible antes de entregar el dinero que tanto le costó ganar.
Además, en algunos estados, los contratos de arrendamiento verbales se consideran vinculantes; afortunadamente, están en mi estado de Idaho, por lo que nunca he tenido que lidiar con ese problema. Sin embargo, si un inquilino o vendedor quisiera afirmar que tenía un acuerdo verbal, eso podría hacer las cosas mucho más interesantes.
Otra cosa a considerar al utilizar estas estrategias: ¿Qué tan favorable es su estado para los propietarios? Si se encuentra en un estado muy favorable a los propietarios, sacar a un inquilino problemático puede ser muy difícil; puede costarle bastante tiempo y dinero, así que asegúrese de tener en cuenta esas cosas. Si no está seguro de qué cómo podría ser la inversión, reserve una consulta con su REI favorito abogado, quien debería poder darte una buena idea. Puede incluir esos números en su presupuesto.
Si se encuentra en un estado más favorable para los propietarios, esto probablemente no sea un problema menor. Nuestro mercado es bastante favorable a los propietarios y, dependiendo del tipo de desalojo y de cuánto se defiende el inquilino, generalmente puede tardar entre tres semanas y tres meses aproximadamente. Por lo general, esto no es gran cosa cuando se compra para mantener indefinidamente.
Por supuesto, efectivo por llaves (o pagar a los inquilinos para que se vayan) es casi siempre el mejor lugar para comenzar. Con este método, es probable que obtenga una mejor recepción por parte del inquilino, acorte el plazo y potencialmente ahorre dinero. Al poner unos cuantos dólares en los bolsillos de los inquilinos, están en mejor posición para empezar de nuevo, en un beneficio mutuo. En general, esta es una solución mucho mejor para todas las partes si se pueden resolver las cosas.
Lo más importante es...
No dejes que los malos inquilinos o los alquileres bajos te asusten. Como inversores inmobiliarios, nuestras ganancias provienen de la solución de problemas que otras personas no quieren afrontar. Los inquilinos y los problemas intrapersonales son enormes para muchas personas. Si puede cerrar algunos de esos acuerdos con los ojos bien abiertos, podrá salir con grandes ganancias.
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