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¿Se puede ganar en cualquier mercado?
Ningún inversionista inmobiliario experimentado negaría la importancia de mantenerse al día con las condiciones del mercado macro y micro. Ignóralos y no tendrás ninguna oportunidad.
Dicho esto, últimamente, las conversaciones sobre un mercado en recesión se han tragado consejos de hoja perenne. Por lo tanto, parece que no se dice lo suficiente sobre estrategias, principios y herramientas probados y verdaderos.
¿Por qué importa esto? Son estas mismas estrategias las que son invaluables para tener éxito en cualquier mercado, ya sea para:
- Maximice sus ganancias
- Reduzca la energía gastada en la gestión de sus alquileres y reduzca el estrés
- Optimice los sistemas y procesos para ahorrar tiempo
- Anticipe problemas o obstáculos preparándose con anticipación
Obtener una lectura en un mercado cambiante es vital para el éxito de su cartera, pero hay muchas cosas que puede hacer ahora que lo ayudarán a ser un inversionista más exitoso, ya sea que el mercado vaya de esta manera o de otra.
Antes de comenzar, hablemos de lo que no cubriremos.
Además de los consejos obvios (lo sé, has leído mil millones de artículos con ellos y estás cansado de eso), las cosas incluyen:
- Teniendo en cuenta su mercado local
- mantenimiento de una propiedad
- Elegir la propiedad adecuada
Si estaba buscando consejos generales y aburridos como esos, lamento decepcionarlo, pero hay muchos otros artículos que puede leer en BiggerPockets que cubren eso.
En su lugar, a continuación, hablaremos de consejos más creativos (pero siempre vigentes) que no son tan obvios. Algunos pueden seguir esa línea, pero la razón por la que los incluyo es porque siento que hay algo que a menudo se pasa por alto sobre el tema.
Si bien es probable que haya escuchado algunos de los consejos que voy a cubrir antes si es un inversionista experimentado, mi objetivo es brindarle algo nuevo y procesable que pueda llevar consigo para mejorar su negocio sin importar cómo. tiempo que has estado invirtiendo.
¿Listo? Hablemos de eso.
1. Amplíe sus oportunidades de creación de redes más allá de los agentes e inversores
Como inversionista de bienes raíces, el valor de conectarse con otros inversionistas que puedan financiar sus negocios o ser socios en un proyecto es claro.
Conectarse con agentes locales que pueden encontrarle ofertas en las que está dispuesto a invertir también es sencillo y es algo que probablemente ya haya hecho.
Y probablemente ya haya probado o participado activamente en eventos y grupos de redes locales.
Pero un área que he visto que los inversores a veces no aprovechan al máximo es conectarse con otros profesionales locales, como:
- Compañías de título/oficiales
- Contratistas
- Oficiales de préstamos
Dependiendo de los tipos de tratos que haga, hay muchas otras personas que juegan un papel vital en el proceso de compra y venta de bienes inmuebles de los que puede beneficiarse.
No seas tímido al respecto, tampoco. Estas son relaciones mutuamente beneficiosas que pueden y le traerán tratos y negocios.
2. Tenga en cuenta las tasas de vacantes en sus gastos generales
La gestión de vacantes es solo una parte de la gestión de propiedades de alquiler. Si has estado en el juego por un tiempo, lo sabes. Sin embargo, la forma en que los propietarios manejan las vacantes puede variar mucho.
Lo más importante que puede hacer es asegurarse de tener fondos reservados para las vacantes, lo que le permite tener una forma de cambiar de inmediato y:
- comercializar la propiedad
- Hágase una inspección
- Limpiar la unidad
Todo sin tener que preocuparse de que afecte su resultado final para ese mes.
Los números más comunes son del 5 al 15 % de su renta mensual bruta, siendo el 10 % para las vacantes la sabiduría convencional. Sin embargo, deberá averiguar qué número funciona mejor para usted según factores como su mercado y el tipo de propiedades que está alquilando.
A algunos propietarios no les gusta reservar nada, en algunos casos usan una línea de crédito (LOC) para manejar gastos inesperados. Sin embargo, esto es arriesgado y debe manejarse adecuadamente para no incurrir en deuda adicional.
3. Encuentre una excelente empresa de administración de propiedades que coincida con su estilo
Si es nuevo en la inversión inmobiliaria, contratar una empresa de administración de propiedades podría ahorrarle cientos de horas al mes y su cordura.
Sin embargo, si usted es un inversionista experimentado, es posible que haya tenido una mala experiencia con una empresa de administración de propiedades, la abandonó y nunca volvió a intentarlo.
El problema de contratar a un administrador de propiedades es que son como cualquier otro socio en su negocio: necesita encajar bien. Si no lo haces, no funciona.
No todos los negocios de administración de propiedades funcionan de la misma manera. Algunas empresas tendrán un proceso que funcione para usted, mientras que usted puede chocar con otras.
Además, cada empresa de administración de propiedades está dirigida por personas. Con algunas de esas personas harás clic, otras no.
Deberías leer sobre cómo encontrar un administrador de propiedades que trabaje para usted y tómate un tiempo para aprender lo que deberías estar buscando antes de probar algunos.
4. Examinar completamente a los inquilinos y no tener miedo de rechazar a alguien
A veces, tienes que tomar lo que puedes conseguir. Lo entiendo. Sin embargo, en muchos mercados, puede y probablemente debería ser un poco más exigente de lo que normalmente es en la forma en que selecciona a los inquilinos.
Un mejor inquilino le ahorrará una inmensa cantidad de tiempo y dinero durante el transcurso de un contrato de arrendamiento. Conducirán a menos llamadas, problemas y más tiempo.
Puede valer la pena esperar un poco más de lo normal para ver si puede encontrar a alguien que encaje mejor.
Asegúrese también de realizar verificaciones completas de antecedentes, no solo antecedentes penales e informes crediticios. Usa un servicio como el de TransUnion SmartMove® que ofrece acceso a informes únicos como:
- Historial de desalojo
- Perspectivas de ingresos
- Sistema ResidentScore
Hacerlo le dará una idea más completa de si ese solicitante es una buena opción, lo que generará menos problemas con los inquilinos a largo plazo.
5. Amplíe su cinturón de herramientas para incluir herramientas financieras creativas
Si ya se ha sumergido en el financiamiento creativo, sabrá que hay una variedad de formas en las que puede encontrar y hacer negocios rentables que están fuera del proceso típico.
Cuando el mercado cambia, lo que funcionó antes puede no funcionar más (o por un período de tiempo). Algunos tipos de ofertas son los pilares de todos los mercados, pero lo atractivos que son es otra historia. Aún así, es posible que desee mantenerse alejado de otros, según las condiciones del mercado.
Los alquileres a corto plazo no siempre están de moda, por ejemplo. Tampoco lo son los fix-and-flips, según el tipo de tratos que normalmente haga y su mercado.
Para ayudar a combatir eso y permitirle encontrar más ofertas que tengan sentido según lo que está buscando (y encontrar formas de obtener propiedades que de otro modo no podría), a veces puede usar financiamiento creativo.
Esto incluye una variedad de estrategias, tales como:
- Financiación del vendedor
- Sujeto a
- Ciertos enfoques híbridos
El financiamiento creativo es una bestia completamente diferente, por lo que no hay suficiente espacio aquí para profundizar en los detalles. Sin embargo, puedes comenzar con esto. artículo.
6. Sistematice la mayor parte posible de su proceso
Debe trabajar para agilizar y sistematizar su proceso de todas las formas posibles. Eso incluye cómo usted:
- Elige en qué propiedades invertir
- Renueva tus propiedades
- Administra tus propiedades
- cobrar alquiler
- Y más...
El tiempo ahorrado es dinero ahorrado y cuanto más amplíe sus márgenes, más probable es que pueda hacer que un trato y una propiedad en particular sean rentables.
¿El otro beneficio de sistematizar? Puedes enseñar a un equipo.
Si tiene algunas docenas de puertas y todavía no tiene más que un VA en su equipo, probablemente esté manteniendo las cosas demasiado cerca del cofre.
La sistematización le ahorra tiempo y dinero, e incluso puede facilitar la expansión de su alcance a otros mercados.
7. Invierta en software de administración de propiedades
Lo sé, si ha estado haciendo esto por un tiempo, entonces cualquier cambio en su proceso puede sentirse como clavos en una pizarra. Estoy seguro de que así se sintió Blockbuster cuando también rechazaron comprar Netflix por solo $ 50 millones.
¿Cuál es mi punto? El cambio es casi siempre incómodo, pero adaptarse es necesario para sobrevivir. ¿Y cuál ha sido una de las mayores mejoras en el proceso de administración de carteras y propiedades en las últimas dos décadas? Software de administración de propiedades.
Atrás quedaron los días de las hojas de cálculo y los blocs de notas, y en su lugar llegaron sistemas optimizados, centralizados y simplificados que hacen:
- Todo más fácil de localizar y rastrear
- Una variedad de tareas toman menos tiempo de lo que solían
- Hacer más posible con menos esfuerzo
No todas las herramientas de administración de propiedades son iguales, pero la mayoría de las herramientas lo ayudarán en una variedad de formas y áreas útiles, como:
- Cobro de alquiler y recargos por pagos atrasados
- Listado, selección y arrendamiento
- Mantenimiento y comunicación con inquilinos
- Y más...
Conclusión
La cantidad de excelentes herramientas, recursos y sabiduría que existen es ilimitada. Realmente puedes tener éxito en cualquier mercado si sabes cómo jugarlo.
Algunos factores están fuera de nuestro control, pero al desarrollar su caja de herramientas, tendrá más oportunidades de crear una cartera exitosa de una manera que funcione para usted.
Una de las mejores herramientas que hemos encontrado en DoorLoop después de hablar con miles de propietarios es simplemente conocimiento e información, ya sea saber sobre las leyes de propietarios e inquilinos, cómo desalojar a un inquilino correctamente o acceder a documentos como formularios, listas de verificación y aplicaciones
Por eso armamos un archivo zip de todos los recursos con todas nuestras mejores listas de verificación, plantillas y otros recursos. Incluye:
- Una colección de listas de verificación, como una lista de verificación de mantenimiento de apartamentos, una lista de verificación de limpieza profunda, ventas y negociaciones, y una lista de verificación de auditoría de HOA
- Contratos de arrendamiento y formularios de alquiler para cada estado
- Carta de referencia del propietario, carta de presentación, carta de terminación
- Plantilla de plan de cuentas
- Un cuestionario de propiedad residencial para saber qué tan felices están sus inquilinos y dónde puede mejorar
- Carta de devolución de depósito de seguridad
- Y mucho mas
Ser un inversionista inmobiliario exitoso en cualquier mercado es un reclamo alto, lo sé. Pero nunca ha tenido más acceso a mejor información que ahora. Aproveche al máximo todo y no tenga miedo de comunicarse con sus compañeros inversionistas para obtener asesoramiento y orientación.
Este artículo es presentado por DoorLoop
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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