Nos equivocamos. Nuestra inversión inmobiliaria errores en 2023 totalizado hasta cientos de miles de dolares, y aunque En el mercado es EL espectáculo donde se reúnen expertos inversionistas inmobiliarios, hoy es la prueba de que todos cometemos errores. De facturas de impuestos olvidadas a debacles de paisajismo ese costo seis cifras de interés, permitir que el administrador de su propiedad gestione su alquiler a corto plazo y olvidarse de una casa propia—Estos errores son duros.
Si sientes que te has hecho severo errores de inversión en 2023, no te preocupes, porque en este episodio, nuestro invitados expertos hablarán sobre algunas de sus pérdidas inmobiliarias más dolorosas del año pasado como entretenimiento para que disfrutes! ¿Alguna vez olvidó que era dueño de una casa por la que se acumulaban intereses? ¿Creías que el trato en el que perdiste dinero había terminado? No obtuviste un permiso y ahora estás atrapado pagando costos de tenencia de seis cifras sobre unos arbustos? Probablemente usted no haya cometido estos errores, ¡pero nuestros invitados sí!
Quédate para escuchar exactamente lo que NO DEBES hacer en 2024 (y más allá) y cómo puedes convertir una situación terrible en un negocio rentable... o al menos en una lección que no repitas.
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Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En el Mercado. Soy su anfitrión, Dave Meyer, y hoy me acompañan James, Kathy y Henry. Y hoy vamos a hablar de los errores más grandes que cada uno de nosotros cometió en 2023, al menos hasta ahora. Supongo que todavía tenemos un par de meses para hacer aún más y cometer errores, pero al menos no sé ustedes, tengo muchos errores con los que completar este programa.
Podríamos tener un episodio muy largo hoy, pero comencemos. Antes de analizar cada uno de sus errores individuales, me encantaría saber de qué errores está escuchando en este momento. Henry, sé que trabajas con muchos estudiantes. Entrenas a mucha gente. ¿Hay algún error o tema común que haya escuchado sobre el mercado de inversión actual?
Henry:
Sí, creo que uno de los errores más comunes que comete la gente en este momento es no tener en cuenta suficientes costos de mantenimiento, porque el costo del dinero es muy alto y, por eso, la gente está haciendo presupuestos. Están presupuestando sus costos de tenencia cuando hacen el cambio, pero luego puede terminar teniendo que pedir préstamos a una tasa de interés más alta de lo esperado y luego mantener las propiedades por más tiempo de lo esperado.
Ahora es mucho más costoso cuanto más tiempo se tarda en terminar un proyecto. Y creo que la gente no está siendo lo suficientemente conservadora al considerar los costos de tenencia.
Dave:
Bueno, creo que probablemente ese será un tema. En realidad, eso es algo similar que iba a decir. Pero Kathy, ¿ves algún error común que creas que nuestra audiencia debería intentar evitar?
Kathy
Quiero decir, los grandes errores que he visto a lo largo de los años una y otra vez son las personas que compran y mantienen comprando propiedades que se ven realmente bien en línea y parecen baratas. Confían en el agente. No obtienen las tasaciones ni las inspecciones y no consiguen que terceros verifiquen que las propiedades se encuentran en una buena zona y que realmente funcionarán como ellos quieren y como dice en el papel.
Básicamente, no confíes en la pro forma, en lo que está en el papel. Siempre hay que descubrir la realidad de ello. Por lo tanto, no incluir en la pro forma la suposición de que los alquileres van a seguir aumentando. Simplemente no lo sabemos. No sabemos si los precios van a seguir subiendo. La propiedad solo necesita tener sentido en este momento y poder hacer la pro forma si las cosas salieron bien, realizar pruebas de estrés o si el alquiler bajara, ¿aún podrías manejarla?
Dave:
¿Has escuchado este consejo que dice la gente? No tiene que generar flujo de caja en el primer año porque los alquileres subirán. Y sí, hace dos años eso tenía mucho sentido. Pero creo que otro error común es pensar que los alquileres necesariamente van a seguir subiendo. Podrían, no lo sé. Pero si cuenta con eso para que su trato funcione, es un poco arriesgado.
Kathy
Sí, creo que digo eso, así que me defenderé aquí.
Dave:
Bueno.
Kathy
Y es que tus costes son los más altos en tu primer año. Tienes costos de adquisición, costos de cierre. Entonces, si solo estás mirando tu pro forma del primer año, no se verá muy bien. Así que ten cuidado con eso.
Dave:
Sólo me refiero a tu tasa de ejecución. Si su tasa de ejecución no se ve bien y va a estar abajo sin contar esos costos únicos que ocurren en su primer año, entonces quizás busque en otra parte.
Kathy
Sí, simplemente no lo sabemos. Sabemos que tuvimos un crecimiento masivo de los alquileres y tal vez se estabilice por un tiempo. Parte de ese crecimiento de los alquileres fue, aproximadamente, un 20 % en un año de aumento de los alquileres, por lo que, sinceramente, deberíamos contarlo como crecimiento de los alquileres durante los próximos cinco años.
Dave:
Totalmente, sí, sí. ¿Y tú, James? ¿Algún error común que estés viendo?
James:
Simplemente el abuso de la deuda y realmente establecer el trato correctamente. No importa si se trata de dinero fuerte o financiación de viviendas adosadas. Cualquier tipo de deuda que existe es sustancialmente más cara, lo que está ralentizando el proceso. Lo que estamos viendo es que la gente está teniendo algunos problemas. Tal como dijo Henry, estos acuerdos toman mucho más tiempo y no han ajustado su pro forma para tener en cuenta esos tiempos de espera adicionales. Quiero decir, una casa típica de hace dos años se vendería en tres días. Ahora pueden ser necesarios 30 y esa deuda se acumula.
Cuesta más dinero. Junto con eso, la gente todavía entra y sólo compra porque quiere cerrar el trato, y luego no establece sus estrategias de salida. Veo que algunas personas se meten en problemas porque cierran con un préstamo de desarrollo. Están planeando refinanciar la tasa y el plazo de la propiedad, y luego no entendieron realmente el lado de la deuda comercial.
Y tienen que aportar mucho más dinero porque los valores del préstamo han cambiado mucho con la cobertura del índice de deuda, y luego se están quedando sin liquidez. Y entonces siento que la gente está viendo bloqueada su liquidez y estancada en pagos muy altos, lo que puede ser muy desastroso.
Dave:
Está bien. Bueno, esos son algunos buenos errores comunes que estamos viendo en este momento y que todos los que escuchan obviamente deberían tratar de evitar. Y después de este breve descanso, vamos a abordar los errores quizás poco comunes que los cuatro hemos cometido este año. Así que ya volvemos. James, escuchemos sobre tus errores. Siento que haces muchos cambios importantes cada año. Te sientes cómodo asumiendo algunos riesgos. Entonces, ¿eso implica cometer algunos errores?
James:
Bueno, lo primero, uno de mis primeros errores que creo que cometí este año es no comprar lo suficiente a principios de año. El mercado estuvo en este modo de sobrecorrección por un segundo, donde hemos visto que los precios subieron desde principios de año, probablemente otro 5% en un repunte, no en crecimiento, sino en recuperación.
Hubo algunas ofertas obvias en las que las miras y dices: "Pase lo que pase, esta es una buena compra", pero pasamos por alto porque teníamos muchas cosas en marcha. Dijeron, oye, esto es lo más inteligente que puedes hacer. Pero en realidad lo más inteligente es ganar un montón de dinero. Así que es como aceptar el trato pase lo que pase y resolverlo.
Dave:
Sin embargo, antes de continuar, James, cuando no compraste más ofertas, ¿es porque sentías que ya tenías demasiado riesgo ahí fuera, demasiado dinero en el mercado y no estabas seguro de ello, o no lo hiciste? ¿Tiene la capacidad para manejarlo?
James:
Hay numerosas razones por las que no lo hicimos. Parte de esto es que cada vez que el mercado cambia, sentimos que tenemos que reconstruir nuestros negocios y nuestros sistemas en ese momento, por ejemplo, cómo estamos haciendo nuestros planes de renovación, qué tipo de contratistas estamos trayendo, cómo vamos para emitir permisos, qué tipo de personal queremos y cómo estamos implementando el plan debe ser diferente hoy que hace dos años porque es un mercado completamente diferente. Aunque el mercado todavía está sano y el inventario es bajo, sigue siendo diferente, ¿verdad?
El costo del dinero está aumentando, por lo que tiene más sentido para nosotros contratar más contratistas de mayor calibre y pagarles mucho más porque la deuda se compensará. Y lo que hace es que hemos estado reconstruyendo todos nuestros equipos de construcción, nuestro equipo de desarrollo. De hecho, trajimos a todos a casa para que podamos mantener la velocidad. Por lo tanto, es mucho mover piezas de ajedrez para avanzar hacia el próximo mercado. Esa fue una de las pausas que hicimos. La otra pausa que hicimos fue que tenemos muchas cosas.
Estamos construyendo 80 casas adosadas en este momento. Tenemos $20 millones en proyectos en marcha, que son... Son simplemente proyectos más grandes. Y por eso queríamos revisar el inventario. Pero a medida que revise su inventario, no podrá producir lo mismo que cuando lo compró hace 12 meses. Su desempeño no será el que pensaba porque el mercado ha cambiado. Y eso es sólo parte de los bienes raíces y la inversión. Pero la mejor manera de compensar eso a veces, si es una opción obvia, aún así debes comprarlo y descubrir cómo...
En lugar de traspasarlo o venderlo, es como descubrir cómo recaudar esos ingresos incluso si es un plan simple. Así que podríamos haber hecho algunas cosas muy simples y aún así ganar bastante dinero, pero hicimos esa pausa. Ahora, la pausa fue buena porque nos permitió reiniciar, pero probablemente dejamos al menos un cuarto de millón de dólares sobre la mesa.
Dave:
Sí. Muy bien, bien. Gracias por explicar eso. Eso tiene sentido. Pero obviamente, en retrospectiva, duele un poco. Escuchemos sobre este error.
James:
Uno de los mayores errores con los que estoy lidiando en este momento… Es gracioso porque la gente dice: “¿Estás lidiando con eso? Haces tantos proyectos”. Solo pasa. Estamos renovando una casa muy cara. Tenemos un préstamo por 1.8 millones de dólares. Vale cuatro millones y medio. Tenemos una gran compra. Realizamos una renovación enorme y sustancial en la que invertimos alrededor de un millón de dólares en esta propiedad, o son alrededor de 800 en este momento. Reconstruido todo. Nos tomó alrededor de 18 meses obtener los permisos y terminar la construcción.
En realidad, nos llevó unos 20 meses sacar a los inquilinos, obtener los permisos y reconstruirlo. Estamos llegando a la final. Y una cosa de la que habíamos estado hablando con la ciudad fue que dijeron: “Oh, oye, cuando vayas a obtener tu permiso de jardinería, simplemente aléjate y nivela. Estaremos todos bien”. Por lo general, ese es un permiso de venta libre. Entonces, durante estos 18 meses, podríamos haber retirado este permiso en cualquier momento. Pero a medida que avanzas, compras ofertas, avanzas, trabajas en el proyecto, te concentras en la casa y en estabilizarla.
Terminamos con la casa y vamos a sacar nuestro permiso de limpieza y nivelación. Resulta que ya sabíamos que había algunos humedales en la propiedad y teníamos que revisar una lista de verificación formal de CIPA para este plan de paisajismo.
Dave:
Oh no.
James:
Hemos estado esperando este acuerdo durante siete meses, pagando $18,000 al mes mientras esperamos la aprobación y la casa está completamente terminada. Y no solo eso, no queremos venderla porque parte del enorme valor de esta propiedad está en dos acres y medio en el centro de Bellevue, lo cual es muy difícil de encontrar. Es muy exclusivo, pero no podemos hacer nada hasta que obtengamos este permiso. Hubo tantas cosas que se desencadenaron en base a eso.
A pesar de que habíamos estado hablando con la ciudad y nos dijeron: “Todo va a estar bien. Todo va a estar bien. No te preocupes por eso”, luego cambiaron de opinión y a veces pueden hacerlo. Entonces, lo mejor que podemos hacer es bloquear sus permisos y su plan de juego de inmediato, y esperamos demasiado. Y a partir de ahora, si llego a la marca de los 10 meses, que probablemente voy a alcanzar, son 180,000 dólares los que me costarán. Cuando compramos el trato, teníamos un préstamo del 8%. Las tasas han subido y ahora tenemos un préstamo del 11.5%.
Entonces simplemente estamos asumiendo ese costo. Y eso se reduce a que siempre... Incluso si crees que no es gran cosa, simplemente pon el plan en marcha, haz que lo marquen y luego sigue adelante. Debido a que literalmente hemos terminado con nuestra electricidad, nuestra plomería, nuestro edificio, todo, simplemente no podemos obtener un permiso de jardinería.
Kathy
Increíble.
Henry:
Eso duele. Eso duele.
James:
Duele. ¡Qué malgasto de dinero!
Dave:
¿Normalmente obtienes todos tus permisos justo en la parte superior? ¿O cómo evitar eso en el futuro?
James:
Lo que debían hacer, porque sabíamos que era un terreno grande, muchas veces no se piensa en sacar un permiso de desmonte y nivelación, sino porque estábamos despejando dos acres y medio… Y no estábamos nivelando el toda la cosa. Fue porque deberíamos haber examinado más el código y lo habría hecho un poco diferente. Por lo tanto, necesitará un permiso de limpieza y nivelación en la ciudad específica una vez que haya limpiado más de 5,000 pies cuadrados. Y eso no es como con un tractor. Eso es simplemente quitar los arbustos.
Y como pensamos que solo estábamos quitando los arbustos adhesivos pero sin tocar el suelo, todo iba a estar bien, lo cual en el código dice que está bien, a menos que hagas más de 5,000 pies cuadrados. Bueno, tenemos un lote de 80,000 pies cuadrados. Y, sinceramente, durante los 18 meses, los arbustos de pegatinas siguieron creciendo. Si hubiéramos seguido manteniéndolo durante todo el proyecto, probablemente tampoco habría sido gran cosa.
Pero, ¿por qué gastar dinero en su mantenimiento cuando vas a arrancarlo todo y, de todos modos, gastar 100 dólares en el jardín? Y entonces es solo una de esas cosas en las que podrías, deberías, deberías. Hubiera sido muy fácil incluirlo en nuestro plan. Simplemente no lo hicimos, y ahora tenemos que pagar el precio.
Dave:
Eso duele. Lamento escuchar eso, hombre.
Kathy
Sí, ese es sólo otro día más en California, ¿verdad? Así es como funciona aquí. Por eso me aterroriza hacer volteretas en California.
Dave:
Solo espera una espera de 10 meses.
Kathy
Sí.
James:
¿Pero sabes que? Que es mi culpa. Que es mi culpa. Y tienes que reconocer tus propios errores como inversor, y así es como sucede a veces. Apesta, pero lo bueno es que vamos a superar el proyecto. Vamos a venderlo. Vamos a ganar un poco de dinero o recuperarlo, y luego lo haremos de nuevo.
Dave:
Bueno, es una buena actitud y afortunadamente tienes 180 dólares que perder. En el trato, quiero decir. Hay tanta equidad en ello. No tú personalmente. Pero si aún pudiera perder 180 mil dólares en ganancias potenciales y aun así alcanzar el punto de equilibrio, eso demuestra que hizo una gran compra en ese trato.
James:
Una gran compra, pero quiero decir, piensa en lo que puedes hacer. Puedes ir a comprar otra casa con 180 de los grandes.
Henry:
Puedes comprar un par en Arkansas.
Dave:
Oh sí. Déjalo ir, hombre.
James:
Podría estar solicitando un préstamo con una tasa de interés alta. Podrías estar comprando una oferta. Qué perdida de tiempo y dinero. Nuevamente, a veces el plan sale mal.
Dave:
Está bien. Bueno, gracias por compartirlo con nosotros. Henry, ¿cuál es tu mayor error de 2023?
Henry:
Oh hombre, mi mayor error de 2023, así que acabo de cerrar el trato donde... Este fue mi primer error en el que perdí dinero.
Dave:
¿Cuántos lanzamientos has hecho antes de perder dinero en uno?
Henry:
Un par de cientos.
Dave:
Ah, okey. Ese es un excelente porcentaje de victorias.
Henry:
Estuve bastante cerca de perder dinero a principios de año, pero en realidad, cuando hice los cálculos, gané como $8. Todavía lo conté como positivo.
Dave:
Simplemente no cuente la tasa de rendimiento de ese. Ganaste dinero.
James:
Mientras estés en verde, todo está bien.
Henry:
El verde es verde, amigo. El verde es verde.
Kathy
Solo tiempo perdido.
Dave:
¿Cuál fue su tarifa por hora en ese trato?
Henry:
Pero ésta, entonces esta es una casa que compré. Estaba en una parte más rural de la ciudad, pero ocupaba tres acres. Fue un buen trato, hombre. Pagué 180 por él y el ARV fue de 350 a 375. Necesitaba una renovación de entre 70,000 80,000 y XNUMX XNUMX dólares. Y entonces lo compré pensando y entendiendo que tenía múltiples salidas. Entonces, muchas cosas influyeron en lo que hizo que esto fuera un error. Fue un buen trato. Compré una buena oferta. No es que haya comprado una mala oferta, sino que crecí demasiado rápido.
Y así, durante el tiempo posterior a que compré eso, terminé teniendo que contratar a un gerente de proyecto porque estábamos comprando muchas ofertas en ese momento y trabajando en tantos proyectos. No es que tuviera implementado este proceso de gestión de proyectos establecido. Venía a entrenar a este chico y es fantástico. Está haciendo un gran trabajo. Pero el momento no fue el mejor porque los costos de mantenimiento eran elevados. Quiero decir, lo habíamos tenido durante cuatro meses antes de que siquiera pensáramos ¿qué vamos a hacer con esto?
¿Vamos a seguir adelante y hacer esta renovación o no? Porque teníamos muchos otros proyectos que debíamos realizar. Entonces, cuando decidimos qué íbamos a hacer con este proyecto, decidí seguir adelante y pegarlo en la MLS e intentar seguirlo por completo. Y lo intenté y no pude conseguir ni un bocado. Entonces, el error con la propiedad fue que el diseño parecía difícil para la mayoría de los inversores.
Entonces, para que esto funcione, esencialmente tendrías que crear un pasillo en medio de lo que es un dormitorio existente, porque esencialmente tenías que caminar a través de un dormitorio para llegar a otro y un baño para llegar a otro. Entonces el diseño era simplemente original. Y si vas a cambiar eso, tienes que arreglarlo. Y para mí eso no es un problema. Lo arreglaré. Soy lo suficientemente optimista como para saber que podemos avanzar y solucionarlo, pero muchos inversores simplemente no tenían esa visión.
No querían lidiar con ese problema. Entonces, cuando lo puse en el mercado, me resultó difícil encontrar a alguien desde el punto de vista de la inversión que quisiera resolver ese problema. Terminamos vendiéndolo en el mercado a un propietario ocupado que vivirá en él y lo arreglará con el tiempo, pero lo vendimos con un descuento bastante significativo. Todos los demás ganaron dinero. Mi agente ganó dinero. Mi prestamista ganó dinero. Todos los involucrados ganaron dinero. Yo fui el único que no ganó dinero, pero fue más bien una elección consciente.
Solo quería detener el sangrado de los altos intereses, vender la propiedad, terminar para poder pasar a las cosas que sé que están funcionando y que van a generar los ingresos que quiero, más el costo de oportunidad de lo que pueda. hacer ahora que no tengo eso sobre mi cabeza por delante. Podría haber hecho la renovación yo mismo y gastar los 70 y luego vender la propiedad por una cantidad mayor, pero me habría llevado otros cuatro o cinco meses, tal vez seis con todo lo demás que tengo en marcha.
Simplemente haciendo los cálculos de ese pago mensual y dije, ¿sabes qué? Sigamos adelante, llámalo. Creo que terminé perdiendo unos 11 dólares, así que no fue el fin del mundo. Llámalo y sigue adelante. Entonces todos los demás ganaron dinero. Así que fue bueno para todos, pero no para mí, sino un caso de crecimiento demasiado rápido y de las condiciones del mercado. Y si tuviera que hacerlo de nuevo, probablemente aún habría comprado la propiedad y me habría asegurado de llegar a ella antes y probablemente la hubiera administrado yo mismo, porque era una gran oportunidad. Estuve demasiado ocupado.
Dave:
Quiero decir, eso es más o menos lo que sucede. Supongo que dado que este es el primero en el que perdiste dinero, es posible que esto no se aplique, pero cuando haces el volumen de transacciones que tú y James hacen, ¿te das una asignación sabiendo que voy a aceptar muchos cambios? este año, y si me pierdo dos de ellos, está bien. ¿Piensas así o realmente duele? Supongo que te lo preguntaré, James, ya que probablemente hayas perdido dinero en más de un trato.
James:
Definitivamente más de un trato. Soy un inversionista de 2008 que te pateó el trasero. Siempre tengo ese tipo de poquito… Yo las llamo cicatrices de batalla. Que eres como si recuerdas que las cosas pueden salir mal muy rápido. Siempre le digo a la gente que si compras 10 ofertas y eres realmente bueno en esto, lo más probable es que pierdas dinero en dos de ellas. Tres si vas a ser bastante promedio, o tal vez un fracaso. Dos irán un poco mejor que el promedio y obtendrás un par de dos.
Dos se van a aplastar, y eso si se te da bien. Y esa es sólo la ley de la estadística. Quiero decir, eso son sólo promedios estadísticos. Va a suceder. Estás en un entorno de alto riesgo. Va a salir genial, va a salir mal y quieres mezclarlo.
Dave:
Bueno, Henry, te agradezco tu primera derrota. Tienes una actitud bastante buena al respecto.
James:
Tu promedio de bateo es bastante bueno, Henry.
Dave:
Sí, sí, estarías en el salón de la fama.
Henry:
Quiero decir, la expectativa es que vas a perder algo, ¿verdad? No espero perder dinero nunca. Soy realmente afortunado de que esto no haya sucedido antes. Tengo suerte de que, aunque perdí dinero, nadie más lo hizo. A mis inversores les pagaron. A todos les pagaron y eso me hace sentir bien. Estoy bien perdiendo algo de dinero. No quiero que nadie más tenga que perder dinero por un trato que estoy haciendo.
Y entonces no tuvimos que hacer esto. Considerándolo todo, es como una victoria para mí porque ahora he seguido adelante y estoy ganando dinero con otros negocios. Pero no fue divertido tener que traer un cheque para cerrar un trato que estoy vendiendo. Ese no fue un buen sentimiento.
Dave:
Sí, probablemente sea un sentimiento extraño.
James:
Tengo que darle a Henry algunos apoyos sobre esto porque resulta que yo era el prestamista en este acuerdo.
Kathy
Y ganaste dinero.
James:
Hice dinero. Por eso me encantan los préstamos de dinero privados. Es menos trabajo. Pero al mismo tiempo, como prestatario u operador, ni siquiera me enteré de esto. Henry pidió prestado el dinero. Tenía que dar un paso al frente, hacer lo que tenía que hacer, seguir adelante. Ese es un buen operador. Así que me quito el sombrero ante ti, Henry, porque ni siquiera había oído hablar de esto.
Henry:
Gracias. Necesito que me des más dinero, por eso no quería...
Dave:
Finge que no escuchaste nada de esto, James.
Henry:
Pero hablando en serio, eso es fenomenal... Les digo esto a mis alumnos todo el tiempo. Yo digo, si van a pedir dinero prestado, muchachos, deben compensar a sus inversores pase lo que pase. No importa qué. A veces tendrás que morder algunas balas si te metes en una situación difícil. Pero si quieres crecer en este negocio, hombre, tienes que dejar a tus inversores completos, y punto, a quemarropa. Esa es la parte más importante. Tú comes el último, hombre. Así será siempre como operador.
Dave:
Absolutamente. Bueno, Kathy, como alguien que recauda mucho dinero de inversores, ¿cuál será tu mayor error en 2023?
Kathy
Bueno, en 2023 ha sido un buen año. Al igual que James, diría que mi mayor error fue no recaudar más dinero para nuestro fondo de alquiler unifamiliar, que está llegando a su fin, y comprar más porque ha sido fenomenal. Simplemente no hemos tenido competencia. Somos las únicas personas en la mesa con mucha frecuencia. El único al que llaman los mayoristas y nuestras ofertas han sido fenomenales.
Dave:
Eso es genial.
Kathy
Ese es el lado positivo. Pero los problemas que enfrentaré en 2023 provienen de decisiones que tomé hace una década cuando no sabía las cosas que sé hoy y la razón por la que me encanta enseñar y compartir para que otras personas no las cometan. errores. En aquel entonces, como decía Henry, yo estaba creciendo demasiado rápido, tenía demasiadas oportunidades y me estaban tirando demasiado dinero.
Y me emocionaría con cosas interesantes. Y uno de los proyectos que me llegó, cosas como un pueblo vinícola, algo que un prestamista no sabe qué es. Básicamente, era solo una propiedad comercial donde las bodegas te alquilaban y tenían salas de degustación, etc., porque solo necesitaban un espacio pequeño.
Dave:
Quiero decir, un pueblo vinícola suena muy bien.
Kathy
Es genial y está en California. Y está en una parte de California que no tiene esto. Fue en las afueras de Napa, camino a Shasta. Todo parecía genial. La pro forma parecía excelente, pero lo que descubrimos es que los prestamistas no la entendían lo suficientemente bien, por lo que tuvimos problemas para obtener el financiamiento. Entonces, la gran lección... Bueno, esa es una, pero la aprendí hace años. Pero este año lo que aprendí es que en algunas de estas sindicaciones, la forma en que yo las estructuraría, y sé la forma en que otras personas las estructuran, son diferentes capas de prestamistas.
Y hemos estado hablando de préstamos. Algunos serán préstamos bancarios, otros podrían ser capital privado y otros podrían ser una sindicación. Tienes una LLC y contratas a un tipo de inversionista que está en el lado del capital, y luego puedes traer a otro inversionista que obtiene una tasa más baja porque viene como prestamista. Y eso tiende a ser que a usted le paguen primero como prestamista. Así que los estructuraría porque mucha gente invierte en sus cuentas IRA... Voy a ser un poco técnico aquí, pero es importante que la gente entienda esto.
Si inviertes en tu IRA, tomas el dinero de tu IRA e inviertes en la sindicación de alguien, en el acuerdo de departamentos de alguien o en una aldea vinícola, y eres capital, lo que significa que eres copropietario de ello, obtienes lo que queda después de que todos los demás obtengan pagado. Bueno, en tu IRA, se considera invertir en un negocio. Era un negocio operativo. Si estás construyendo casas y vendiéndolas, ese es un negocio operativo versus un apartamento que es más pasivo. Obtiene UBIT, impuesto sobre la renta empresarial no relacionado, dentro de su IRA, y eso podría ser como el 50%.
Eso es un gran shock, pero no sucede si eres pasivo. Así que atraería a los inversores a un acuerdo que fuera... Podrían entrar como prestamistas, pero también serán inversores de capital. Bueno, si el trato sale mal, y tengo uno de hace 10 años que salió mal, mucha gente dice: "Nadie puede perder dinero en bienes raíces durante la última década", pero ¿sabes qué? Puedes hacerlo cuando inviertes en cosas que son diferentes, extrañas, brillantes, etc. Entonces, en esta LLC, teníamos prestamistas e inversionistas de capital.
Ahora lo que estoy aprendiendo es que si hay pérdidas y no se puede pagar a todos y no se puede pagar el monto total del préstamo, los inversionistas de capital pagan el impuesto de condonación del préstamo. Además de perder su dinero, pagan impuestos sobre la condonación del préstamo, la parte del préstamo que no pagaron. Aquí tengo dos grupos de inversores. Es simplemente complicado. Nuevamente, antes de realizar cualquier sindicación, asegúrese siempre de haber hablado con su contador público certificado y de que realmente comprenda la posición en la que se encuentra y cuáles serían las consecuencias fiscales.
Pero me preocupa que mucha gente en estos acuerdos multifamiliares donde había como un 10% de capital y luego había como un 10% que era un préstamo puente y luego el préstamo bancario, bueno, esos inversionistas de capital, si hay pérdidas, También están pagando la condonación de la deuda por la parte del préstamo que no pagaron. Así que creo que habrá muchos inversores sorprendidos de que no sólo hayan perdido su dinero, sino que ahora paguen impuestos. Esperemos que las pérdidas se compensen.
Pero si el préstamo es enorme y no hice ninguno de estos acuerdos multifamiliares, solo digo que para aquellos que lo hicieron, si apalancaran hasta el 90%, lo que nuevamente nunca haría en multifamiliares. Mi mentor me dijo: no apalanques más del 60%. Era conservador, pero por eso no hice ningún trato. Vamos al 90%, digamos... Ustedes han visto algunos de estos acuerdos que han fracasado y en los que se pierde el 20%. Ahora esos inversores en acciones pagan. Están pagando impuestos además de perder su dinero.
Dave:
Es simplemente patear a alguien mientras está en el suelo. Eso es simplemente grosero.
Kathy
No lo entiendo, pero el IRS lo parece. Bueno, tomaste este dinero para hacer este trato. Entonces, si no tienes que devolver ese dinero, eso es un ingreso. Así lo ven ellos. Espero que no haya sido demasiado complicado.
Dave:
No.
Henry:
Lo explicaste bien.
Dave:
Eso suena terrible, pero todavía estoy concentrado… ¿Podemos ir al pueblo del vino? ¿Esto existe?
Kathy
Entonces nunca pudimos conseguir el financiamiento, así que no. Sólo estamos tratando de venderlo ahora, es un terreno con todos los derechos. Y si alguien quiere un pueblo vinícola, está listo para construirlo. Simplemente no pudimos conseguir el financiamiento. Es un proyecto genial.
Dave:
Quiero visitar un pueblo vinícola. No estoy seguro de querer construir uno.
Kathy
Hay algunos realmente buenos. De hecho, lo estábamos modelando a partir de algunos en Washington. No sé. James, ¿conoces algún pueblo vinícola que haya tenido éxito en el estado de Washington?
James:
¿Están probablemente en Yakima o en Chelan?
Kathy
¿No hay una zona vinícola en Washington? Creo que está ahí.
James:
Sí, Yakima tiene bodegas bastante bonitas allí, pero yo no hago vino. Ni siquiera bebo.
Henry:
Necesitas un pueblo de estrellas de rock.
James:
Lo reutilizas para convertirlo en una aldea de estrellas de rock.
Kathy
Un pueblo estrella del rock. Estos en Washington están arrasando porque simplemente estás alquilando un pequeño espacio. Porque allí no elaboran el vino, sólo lo prueban. Elaboran su vino en otro lugar. Pero nadie irá a visitar todas estas maravillosas bodegas que están escondidas en las colinas.
Las bodegas podrían venir y tener pequeñas salas de degustación en áreas donde hay gente y pagarían mucho porque entonces es directo al consumidor en lugar de tener... Pagan como el 50% para pasar por un mayorista. Estaban dispuestos a pagar mucho más por alquilar el espacio. Entonces los números parecían fantásticos. Sólo tienes que construirlo para que funcione.
James:
Suena como un concepto genial.
Kathy
Está permitido. Si alguien tiene dinero, construyámoslo.
Dave:
Bueno, en cuanto a mi mayor error, supongo que mi mayor error de inversión de este año, porque ha habido muchos otros, es probablemente algo con lo que todos aquí se identifican, pero no fue despedir a alguien tan pronto como debería y simplemente esperar también. mucho tiempo, aunque sabía que tenía que hacerlo, pero me estaba dando pereza al respecto. Y me va a costar mucho dinero. Tengo un alquiler a corto plazo. La mayoría de las ofertas que compro ahora son pasivas. Así que todavía tengo un par de acuerdos en Colorado y tengo un alquiler a corto plazo para el que contraté a un administrador de propiedades de servicio completo cuando me mudé a Europa.
Y han sido malos desde el principio. Y cada dos meses, probablemente te pasa esto, te subes a ellos, les empieza a ir bien durante un par de meses y luego vuelve a aflojarse. Y vuelve a subir y vuelve a dispararse. Y esperé tanto tiempo. Y finalmente llegó el punto en que recibimos críticas realmente malas. Hubo algunos problemas con la propiedad que realmente necesitaban una reconstrucción física, y así lo pensamos. Llegué a la conclusión de que finalmente tenía que quitarme la curita, pero fue justo a principios del verano en Colorado, que es la temporada de mayor actividad.
Entonces perdí todas mis reservas para junio, julio y agosto, que probablemente eran 10 o 15 de los grandes. Y luego también perdí todas mis reseñas, que cuando piensas en todo el dinero que pierdes al perder 50 o 60 buenas reseñas, todas las reservas perdidas durante el último año. Entonces, si lo hubiera hecho de manera inteligente, Colorado, donde está el alquiler a corto plazo, hay como una temporada de barro, podría haberlo hecho de marzo a mayo y habría estado completamente bien. Pero me daba pereza y ahora me estoy lamiendo un poquito las heridas.
Entonces ese duele. Y creo que probablemente sea identificable para todos, porque ya sea un administrador de propiedad o un contratista, a veces simplemente retrasas esa situación inevitable e incómoda que sabes que tienes que superar.
Kathy
Contrate lentamente, despida rápidamente.
Henry:
Es más fácil decirlo que hacerlo, hombre.
Kathy
Sí lo es.
Dave:
Lo sé. Viviendo tan lejos, para ser honesto, realmente no quería entenderlo. Sólo quería que hicieran un buen trabajo y no lo hicieron. Pero esta bien. Como dijiste, tienes muchos años buenos. A veces te pierdes un poquito. Pero mientras tengas una tendencia ascendente con el tiempo, es bueno.
James:
Eso es interesante para mí. Entonces, cuando contratas a una empresa de administración de propiedades de alquiler a corto plazo y es tu propiedad, ¿técnicamente son dueños de las reseñas?
Dave:
Lo hicieron en este, sí. En el nuevo encontré una manera de no hacerlo, pero no me di cuenta de cómo lo habían estructurado la primera vez. Así que eso realmente apestaba.
James:
Es como una especie de esposas doradas porque no quieres dejarlas.
Henry:
Eso es terrible.
Dave:
Si, exacto. Exactamente.
Kathy
Sí, eso es interesante porque cuando contraté a un administrador de propiedades para mi primer alquiler a corto plazo fuera del estado, pensé que ellos se encargarían de todo y me dijeron: “No, no, no. Todavía debería estar a tu nombre y a tu Airbnb”. Y terminé despidiéndolos incluso antes de comenzar porque eran terribles.
Dave:
¿En serio?
Kathy
Sí, sí. Cuando no responden tus mensajes de inmediato al comienzo de una relación, esto es problemático. Y luego me alegré tanto de haber recibido... Oh, es por eso que se supone que debes guardarlo en tu propia cuenta por este motivo, pero yo no lo sabía en ese momento. Fue sólo suerte.
Dave:
Sí, es una lección importante. Y ahora ofrezco descuentos a personas que conozco o los regalo solo para poder obtener algunas reseñas. Entonces, si alguien quiere ir a esquiar a Colorado, contácteme en Instagram. Tengo una casa muy bonita. Podrías ir a visitarnos este invierno o podemos ir todos. ¿Quieren ir?
James:
Con mucho gusto iré a revisar tu casa.
Kathy
Sí, tengamos una reunión.
Dave:
No hay nadie ahí.
Kathy
Simplemente lo tiraremos a la basura.
Dave:
Honestamente, es como una casa para 16 personas en una ciudad de fiesta, por lo que seguramente se desgastará un poco.
Kathy
Perfect.
Dave:
Al menos no sería la primera vez que lo destrozo. Eso es seguro.
James:
Bueno, estaré en Vail para el Día de Acción de Gracias, así que creo que todos deberíamos ir a tu casa para la cena de Acción de Gracias y tener un Día de Acción de Gracias OTM propiamente dicho. Henry, cocina el pavo y vámonos.
Dave:
Voy a estar de luna de miel. Estaré de luna de miel en Acción de Gracias.
Kathy
Bueno, entonces nos reuniremos contigo allí.
Dave:
Ustedes pueden irse. Sí, ¿quieren venir a Tailandia?
Henry:
Oh, me encantaría ir a Tailandia.
Kathy
¿A dónde vas?
Dave:
Nos vamos a Camboya y Tailandia.
Henry:
Tan celosa.
Dave:
Estoy muy emocionado.
Kathy
Sí.
Dave:
Va a ser muy bonito. Pero ustedes pueden quedarse con la casa. Puedes cocinar tu pavo allí.
Kathy
La cocina de Henry.
Dave:
Muy bien, muchas gracias a todos por compartir sus errores. Creo que esta es una parte importante de la inversión inmobiliaria y creo que hacemos un trabajo decente al compartir nuestros errores en este programa. Probablemente vamos a hacer algo más de esto porque hoy fueron nuestros errores con la inversión, pero también tendremos que aclarar algunas de nuestras predicciones para 2023 en algún momento. Creo que definitivamente habrá algunas confesiones de errores por parte de todos nosotros. Sé que tengo una pareja que me persigue, así que estad atentos.
Kathy
Aún no es fin de año.
Dave:
Sí, eso es verdad. Veremos qué pasa, pero también tendremos un ajuste de cuentas antes de fin de año. Si quieres saber más sobre nuestros maravillosos anfitriones aquí, James, si alguien quiere hablar contigo sobre la pérdida de 180 de los grandes, ¿dónde debería hacerlo?
James:
La mejor manera de descubrir cómo perder dinero es ir a mi Instagram en [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Tengo muchas historias para ti.
Dave:
Muy bien, Kathy, ¿y tú?
Kathy
En RealWealth.com está nuestra empresa y luego Kathy Fettke en Instagram.
Dave:
Está bien. ¿Enrique?
Henry:
Sí, puedes verme en mi sitio web, seeyouattheclosingtable.com o Instagram. Soy @thehenrywashington.
Dave:
Está bien. Y si quieres encontrarme, puedes hacerlo en Instagram @TheDataDeli. Muchas gracias a todos por escuchar. Nos vemos la próxima vez. On The Market fue creado por mí, Dave Meyer y Caitlin Bennett. El programa está producido por Caitlin Bennett, con edición de Exodus Media. La redacción publicitaria es de Calico Content y queremos agradecer enormemente a todos en BiggerPockets por hacer posible este programa.
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- Por qué deberías NUNCA espere para obtener permisos en un instante y cómo podría costarte seis cifras
- El masivo “impuesto de condonación de préstamos” Podrías estar obligado a pagar si tu trato va hacia el sur
- Olvidándose de un flip y la desventaja de escalando su cartera demasiado rápido
- Ya sea o no perdiste la mejor oportunidad de compra del año pasado
- Contrata despacio, despide rápidoy señala que es hora de aliviar su administrador de la propiedad de sus deberes
- Por qué querrá convertirse en el próximo prestamista privado de Henry Washington
- Y So ¡Mucho más!
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