Qué causó el SALVAJE mercado de seguros de 2023 (y cuándo podrían caer los precios)

David:
Este es el programa 819 de BiggerPockets Podcast.

Andrew:
Cuando se trata de declaraciones de corredores y vendedores sobre seguros, nunca se toma esa declaración al pie de la letra. Si obtiene un préstamo, asegúrese de saber cuáles serán los requisitos de su prestamista en materia de seguros. Busque también otros inversores multifamiliares, incluso unifamiliares, que estén invirtiendo en su mercado, haciendo lo que usted quiere y digan: “Oye, ¿cuánto estás pagando por el seguro? ¿Qué tipo de cobertura estás obteniendo? ¿Qué desafíos estás teniendo?
Si haces esas tres cosas, al menos tendrás un buen punto de partida. De cara a tres años, eso es un poco más difícil, pero si tienes el punto de partida correcto, estarás mucho mejor desde el principio.

David:
¿Qué pasa con todos? Este es David Greene, su presentador del podcast BiggerPockets. El podcast inmobiliario más grande, malo y mejor del mundo. Cada semana le traemos historias, procedimientos y las respuestas que necesita para tomar decisiones inmobiliarias inteligentes.
Ahora, en este mercado actual, hoy estamos hablando del salvaje mercado de seguros en el que nos encontramos ahora. Vamos a explicar cómo llegamos aquí. Su impacto en las diferentes clases de activos, qué pueden hacer los inversores inteligentes para proteger sus propiedades y a sí mismos, y cómo funciona el mercado de seguros en su conjunto.
Me acompaña mi socio y amigo, Andrew Cushman, mientras vamos a hablar con Robert Hamilton, un experto en el espacio. Andrew, bienvenido al espectáculo.

Andrew:
Es bueno estar aquí, amigo mío.

David:
Sí, lo es, y es bueno tenerte. Acabas de terminar de navegar y ahora estás en un podcast. Me alegra que estés conmigo hoy vistiendo tu camisa de flores. Me di cuenta de que esta es la camisa que usas cuando quieres hacer una declaración atractiva.
Brandon Turner, también nuestro amigo común, tiene una camisa bonita. El suyo está hecho de mezclilla. Es la única camisa que tiene que tiene mangas y sé que realmente quiere causar una buena impresión cuando la usa. Así que gracias por usar tu hermosa camisa.

Andrew:
Cuando hablo contigo, quiero presentarte lo mejor.

David:
Que bueno oírlo. Muy bien, en el programa de hoy estamos hablando de algo de lo que a nadie realmente le entusiasma hablar, pero que todos necesitan escucharlo. Estas son las vitaminas del mundo inmobiliario, estamos hablando de seguros.
Las tarifas son la nueva barrera de entrada en el sector inmobiliario. Están arruinando muchos negocios, las tasas actuales están desviando incluso a los inversores experimentados de su juego. No analices otro negocio sin escuchar el episodio de hoy.
Andrew, ¿qué es lo que los inversores inmobiliarios pueden buscar en el programa de hoy que les ayude en sus negocios?

Andrew:
Brindamos una descripción general de alto nivel de lo que es el mercado de seguros y cómo navegar en él, y definimos algunos términos y simplemente tratamos de brindarles a los inversionistas, especialmente aquellos que están ingresando al negocio y escuchando historias de terror como: "Dios mío, los costos del seguro se están triplicando”.
¿Cómo lo entiende y luego cómo lo toma y avanza con la suscripción y la búsqueda de nuevos acuerdos y qué hace para no permitir que eso le impida salir y realizar inversiones exitosas hoy?

David:
Está bien. Ahora, antes de llegar a Robert, el propio Andrew Cushman le brindará el consejo rápido de hoy.

Andrew:
Sí. El consejo rápido de hoy es que el seguro es como un paracaídas. Si no lo haces bien la primera vez, probablemente no lo necesites una segunda vez.
Y entonces, cuando lleguemos al final de este episodio, le brindaremos siete consejos rápidos que puede seguir para asegurarse de obtener el seguro adecuado y la cobertura total, para que pueda realizar una inversión exitosa y puede hacer crecer su cartera y saber que cuando ocurra un desastre, estará cubierto.

David:
Buen trabajo, Andrew. Y si te gustan los consejos rápidos, asegúrate de escuchar hasta el final del programa de hoy porque Andrew ofrece siete más cuando lleguemos al final de la grabación.
Este es genial. Aprenderá cosas que probablemente ni siquiera sabía que necesitaba, pero eso es lo que hacemos aquí en BiggerPockets. Te damos lo que necesitas porque ese es nuestro trabajo.
Muy bien, traigamos a Robert.
Robert Hamilton, bienvenido al podcast BiggerPockets. ¿Cómo estás hoy?

Robert:
David, estoy genial. ¿Qué hay de ti?

David:
Estoy bien. De hecho, hoy es un día realmente agradable aquí en California y todavía no ha sucedido nada catastrófico, así que crucemos los dedos. Toca algo de madera allí.
Andrés, ¿cómo va tu día?

Andrew:
Es bueno. Como dijiste, es un hermoso día en California. Acabo de pasar unas horas montando olas increíbles esta mañana. Ahora puedo hablar de bienes raíces con ustedes.
Estamos hablando de seguros, que solían ser aburridos y ahora, bueno, digamos que ya no lo son y estoy sintiendo algunos cambios en el mercado. Creo que las ofertas llegarán pronto, así que me siento tan emocionado como un gato que escuchó el abrelatas.

David:
Ahí tienes.

Andrew:
Voy a buscar un poco de ese atún, siempre estás hablando de David.

David:
Sí, ese es un gran punto. Si desea obtener más información sobre esto, consulte mi libro Scale, donde lo cubro allí. Pero esto es algo de lo que esperábamos no tener que hablar nunca. El seguro no es algo que quieras que sea interesante, pero cuando se vuelva interesante, es algo que cubriremos en el Podcast de BiggerPockets y haremos que todos estén al tanto.
Entonces, Robert, ¿puedes contarles a nuestros oyentes un poco sobre ti?

Robert:
Claro, sí. Dirijo nuestro grupo de bienes raíces aquí en Insurance Office of America. Soy un socio gerente regional y, según la forma en que estamos configurados, tenemos grupos de bienes raíces que recorren los Estados Unidos. Entonces tenemos el sureste y noreste de Florida y luego tenemos la costa oeste.
Actuamos como un consorcio solo para compartir el conocimiento que todos adquirimos en este mercado y unir nuestras cabezas para tratar de solucionar problemas, resolver algunos de los problemas de prima y capacidad que estamos teniendo. Y mi especialidad es el espacio multifamiliar, más micro departamentos con estructura de madera.
Obviamente hemos visto, como mencionó Andrew, un gran cambio en el mercado. La mala noticia es que es lo peor que he visto en 25 años. La buena noticia es que, históricamente hablando, realmente no existe un mercado duro que dure más de siete años y ya llevamos entre cinco y medio y seis años.
Así que esperamos que si el viento no acaba con el equilibrio de esta temporada de tormentas, comenzaremos a ver una cierta meseta y luego, con suerte, algo de alivio y entraremos en la economía de cómo sucederá eso desde un punto de vista problema del mercado de seguros a medida que avanzamos en esta llamada de hoy.

David:
Sí. Así que personalmente he quedado destruido en mi cartera. Compré un montón de casas justo cuando las tarifas de los seguros empezaron a subir y no conozco un adjetivo para describir lo impactante que fue, lo rápido que subieron los seguros. Si no ha estado comprando, esto puede parecerle una sorpresa, pero si lo ha hecho, ya sabe a qué me refiero.
Compré una casa que iba a ser un alquiler a corto plazo y era una casa antigua en un distrito histórico, muy cerca de la playa en el sur de Florida. Mi cotización de seguro, la mejor cotización que pude obtener, fue de $26,000 por año, para una vivienda residencial unifamiliar. Y eso fue después de que gasté un montón de dinero para mejorar el techo y hacerlo apto para huracanes.
Quiero decir, es una locura y estamos teniendo problemas en California, estamos teniendo problemas en Florida. El huracán Idalia azotó Carolina del Sur, Georgia y Florida, estados donde las compañías de seguros ya han comenzado a retirarse del mercado.
Entonces, hablemos un poco sobre cómo ha cambiado el estado de los seguros y cómo llegamos aquí. ¿No te importa darnos una breve lección de historia, Robert?

Robert:
Sí. Entonces podemos pasar por esto durante horas. Tengo cuadros y gráficos. Estoy feliz de compartir con cualquiera de los oyentes, pero desde un nivel de 50,000 pies, no tenemos capacidad en el mercado en este momento. Entonces, todo lo que ha sucedido en los últimos cinco años, desde los incendios forestales hasta los huracanes y todo esto, los eventos climáticos no documentados, ha tenido un aumento en los costos de construcción.
Andrew puede dar fe de que hace cuatro años pude perder cuatro unidades en un incendio. Son quizás 30, 40,000 dólares por unidad con todas las ciudades incorporadas, todas las actualizaciones de códigos, el aumento del costo de construcción, la ausencia de mano de obra. Ese mismo incendio hoy va a ser de tres o cuatro x.
Entonces, se suma todo eso y los propietarios tienen que valorar sus propiedades a un costo más alto por pie cuadrado porque los costos de construcción son más altos de lo que solían ser. Equivale a menos operadores en el mercado con menos capacidad, con la misma cantidad de demanda, si no mayor, debido a los mayores costos de reposición.
Entonces, lo que está sucediendo es que estos operadores se encuentran en una crisis de capacidad y tienen que cortar sus líneas. Y lo que eso significa, en un ejemplo de la vida real, es que si tengo un complejo de apartamentos de 25 unidades por valor de 250 millones de dólares, bueno, hoy en día probablemente esté valorado en 50 millones de dólares y donde solía tener una aseguradora que suscribía mi cobertura desde cero hasta 25 millones, podría tener dos o tres transportistas ahora, porque ninguno de ellos puede ofrecer tanta capacidad. Y es un problema de oferta y demanda donde menos capacidad significa tarifas más altas y cuando las tarifas suben, esperamos que entren más operadores, se cree más capacidad, lo que hace que las tarifas vuelvan a bajar.
Normalmente, así es como funcionan los mercados duros y blandos. En mi opinión, el único elemento que es un poco diferente en este mercado y que no he visto en mercados anteriores más blandos y duros suele ser que un mercado duro está al final de algún tipo de evento económico, que obviamente fue el COVID-19. Un acelerador de esto es el aumento del coste de la construcción.
Que, en mi opinión, para que este mercado duro se corrija y nos lleve de nuevo a un período de cinco o 70 años de un mercado blando en el que vemos que las tarifas bajan, entran más compañías, los deducibles son más bajos, las exclusiones son menos en las pólizas. y simplemente un mejor mercado general para la cobertura de seguros. Tenemos que ver cómo se reduce este costo de construcción. Así que eso aún está por determinarse.
Vimos una cierta caída a finales de 2022 y comenzamos a ver futuros sobre la madera y el acero. Comience a cubrirse, lo que normalmente ocurre en el mercado un trimestre después. Pero luego, a partir de 2023, hemos visto aproximadamente un aumento del 6 % en los costos de materiales cada trimestre, más específicamente en la mecánica y ese tipo de oficios. Por lo tanto, necesitamos ver alguna corrección en el mercado de la construcción y creo que, al hacerlo, ese será el caso atípico para autocorregir este mercado de seguros.

Andrew:
Entonces, Robert, si tuviera que resumir eso en términos sencillos, parece que lo que estás diciendo es que en los últimos años los transportistas, y los transportistas, esos son los que realmente escriben el cheque sobre un reclamo, ¿verdad? ¿Cuando dices transportista?

Robert:
Correcto. Sí, esas son sus compañías de seguros, sus empresas.

Andrew:
Sí. Así que las compañías aéreas acaban de recibir numerosos reclamos. Los huracanes de Florida, la helada de Texas, el incendio forestal de California. Así que, dramáticamente, están en un negocio para obtener ganancias, y cuando envían miles de millones y recaudan unos cuantos miles de millones menos en primas, eso no es lo que sus accionistas quieren que hagan.
Así que sus pagos han aumentado considerablemente y luego los valores reales de los edificios han aumentado. Y luego, como dije, si tienes un incendio y vas a tu compañía de seguros, dile: "Oye, págame para reconstruir esto". Bueno, ahora con la mano de obra y los suministros, el costo de hacerlo se ha duplicado y triplicado. Y sé que hemos tenido cosas que solían ser un gasto de $10,000 y ahora son 30 o 40.
Entonces, si juntas todas esas cosas, dices que eso ha creado un mercado difícil y difícil, lo que significa que las primas son increíblemente altas o, en algunos casos, simplemente ni siquiera puedes obtener un seguro, pero dices que hay señales de que, con suerte, eso puede mejorar aquí en los próximos años, siempre y cuando no pasen seis huracanes más por Florida.

Robert:
Sí. Los seguros son una especie de mercado alcista y bajista en el mercado financiero. Nos referimos a él como un mercado blando y duro. Y un mercado difícil simplemente significa que es difícil colocar seguros. Cuesta más hacerlo y las condiciones no suelen ser tan ventajosas.
Pero todos los puntos que acaba de mencionar, los operadores son justos, están viendo falta de rentabilidad en el espacio inmobiliario residencial y donde solíamos tener para un activo determinado, podría tener 10 o 12 o tal vez incluso 20 compañías de seguros o operadores viables que proporcionaría cobertura para la propiedad. Ahora tengo tres.
Y entonces, cuando tienes una fracción de los operadores en el mercado actual que había hace cinco años, pero la misma cantidad de activos que necesitan cobertura, esos operadores se sienten abrumados con las presentaciones. Están retrasando la publicación de las cotizaciones de renovación y comienzan a nombrar sus términos. Empiezan a aumentar los deducibles, añaden exclusiones, exigen una mayor valoración porque pueden, porque son las únicas compañías dispuestas a ofrecer la línea o la cobertura sobre cualquier tipo específico de activo.
Y no se trata necesariamente de activos A, B o C, sino que están en todos los ámbitos. Cada espacio de activos tiene sus propios desafíos, pero en términos generales, la capacidad es un problema para todos.

Andrew:
Muy bien, entonces estás diciendo que hay esperanza de que mis primas, que aumentaron un 67% este año en uno o dos años, al menos puedan obtener una fija.

Robert:
Históricamente hablando, no hay nada que mostrar. Justo cuando pensamos que el mercado no puede empeorar, pero no vemos nada en el horizonte que demuestre que vaya a mejorar. Normalmente es entonces cuando el mercado empieza a cambiar. Sé que no tiene sentido, pero nuevamente, si volvemos atrás y analizamos los mercados duros y blandos, todos tienen una vida útil de cinco a siete años, y este podría durar un poco más.
Pero generalmente ocurre cuando no podemos pensar que las cosas puedan empeorar, es cuando un par de nuevos operadores ingresan al mercado, crean nueva capacidad y muestran a los otros operadores que están monopolizando el mercado, que es un mercado competitivo. y empiezas a tener el comienzo de un reinicio.
Está mirando una bola de cristal para saber cuándo va a suceder, pero no puede continuar a este ritmo sin que los operadores al margen comiencen a ganar interés y devuelvan capacidad al mercado. Solo mi opinión personal y basada únicamente en precisiones históricas.

Andrew:
¿Sabes qué? Voy a iniciar una compañía de seguros y David, te aseguraré por 25,000 al año.

David:
A estas alturas no puedo decir que no.

Robert:
Sí. Usamos a Ian. Ian es un gran ejemplo. Se logró y las pérdidas aún no están cuantificadas. Es un evento de pérdidas de 75 mil millones de dólares. Vimos de la noche a la mañana, y cuando digo de la noche a la mañana, en el momento en que se levantó la moratoria por el fallecimiento de Ian, algunas de las siguientes renovaciones que teníamos se retiraron y se volvieron a cotizar al día siguiente con aumentos del 30 y 40%.
Quiero decir, así de instintivo está acostumbrado el mercado, e Ian saldría adelante, sería la próxima temporada de tormentas antes de que realmente viéramos el impacto de lo que esa tormenta le hizo al mercado y cómo afectó a los compradores minoristas de seguro.
Ahora los operadores están cambiando, cuando digo trimestralmente, algunos de sus apetitos y pautas cambian semanalmente. Entonces, podría darle a Andrew una proyección sobre una propiedad hoy y si les toma 90 o 120 días cerrar, disparar a los operadores que uso para esas proyecciones, es posible que se hayan eliminado por completo del espacio o se hayan eliminado de esa clase de activos que rápidamente. Así que ahora mismo estamos en tiempo muy real.

David:
Está bien. Veamos cómo, bueno, tomé la Escuela de Educación en Seguros Robert Hamilton. Las primas serán una combinación de un factor del costo de reposición y el riesgo.
Cuanto mayor sea cada una de esas cosas, más cara será su prima. Parte del problema es que los costos de reposición han aumentado porque los materiales y la mano de obra han aumentado, y luego asumo que el riesgo también ha aumentado.
¿Es ese un factor del que podemos hablar? ¿Son las tormentas, es el fraude de seguros? ¿Están sucediendo algunas cosas en la industria de seguros que también están aumentando el riesgo para las aseguradoras y generando costos más altos para nosotros?

Robert:
Sí. Realmente no creo que sea un fraude. Quiero decir, siempre habrá algún fraude de seguros especulativo en el mercado, pero no es un factor decisivo. Son solo los patrones climáticos globales que hemos tenido. No se trata de un incendio en un solo lugar. No se trata de un reclamo de responsabilidad general en un solo lugar. Es simplemente una acumulación global de los desastres naturales y eventos de más de miles de millones de dólares que hemos tenido en los Estados Unidos durante los últimos cinco años, lo que está pasando por estos transportistas.
La mayoría de los transportistas tienen lo que se llama un punto de conexión. Entonces, si escribo una póliza de seguro para uno de los activos de Andrew y tiene un límite de $ 25 millones y está escrito, usaremos Travelers como ejemplo. Sólo mantienen internamente entre cinco y diez millones de dólares de cualquier pérdida y luego los reaseguran. Y lo que está impactando a estas compañías es que debido a estas pérdidas de más de mil millones de dólares, estas compañías están entrando en su reaseguro y, a través de su tratado de reaseguro, son como Andrew al entrar en una póliza general.
Históricamente no ha sucedido con tanta frecuencia como en los últimos cinco años. Entonces eso a nivel global es lo que impulsa todo. Y no hay nadie que sea inmune a esto porque cualquier aseguradora que tenga un tratado de reaseguro, bueno, si es un subconjunto de sus escritos lo que hace que ese tratado de reaseguro aumente o se vea afectado, esa tasa se verá en todos los negocios que suscriban. . Por eso este mercado actual está tan extendido. Es que el reaseguro afecta todas las escrituras de cada empresa.

David:
Entonces eso no es algo que yo supiera. Eso es diferente. Si te entendí bien, es similar a la industria hipotecaria donde obtienes un préstamo originado por tu prestamista y tu cabeza, esa es simplemente la persona a la que le pediste prestado el dinero, pero ellos venden ese papel a otra persona, quien se lo vende a otra persona. y continúa entrando en grupos cada vez más grandes.
Estás diciendo que el seguro es similar cuando te aseguras de una compañía, ellos tienen un seguro que los cubre, esa persona podría tenerlo, se convierte en el inicio.

Robert:
Eso es exactamente correcto. Cuando miras cada comercial en la televisión y cada aseguradora doméstica, todos están al tanto de los escritos globales que tienen. Lo que realmente ponen en riesgo es bastante mínimo en comparación con el reaseguro global que se destina a estos programas.
Ian tuvo una pérdida de 75 mil millones de dólares. Los transportistas reales que escribieron, usaremos su casa, por ejemplo, ¿quién era el transportista en esa casa que tenía? Digamos que es Geico, un transportista que salió recientemente de Florida.

David:
Hay lagartos por toda Florida. Eso tendría sentido.

Andrew:
Oh, se caen de los árboles.

Robert:
Si su aseguradora doméstica en Florida está escribiendo, lo que sea, PML que tienen con todas estas casas y tienen un evento catastrófico como el de Ian, lo que realmente están pagando versus lo que están recuperando de su reaseguradora es una pequeña cantidad de lo que estos los reclamos globales son. Entonces son estas reaseguradoras las que están afectando mucho esto porque es un gasto directo para la aseguradora. Al igual que el seguro de propiedad de Andrew es un gasto contra su operación, con una compañía de seguros como Travelers, sus contratos de reaseguro y un gasto contra su escritura.
Entonces, sumando todo eso, tienen que pagar a su personal, tienen que pagar su espacio de oficina, tienen que pagar sus contratos de reaseguro. Una compañía de seguros tiene que pagar todos los gastos operativos como lo hace una empresa normal. Entonces tengo muchos clientes que dicen: “Bueno, pagué cien mil dólares en primas y tuve cien mil dólares de pérdidas. El transportista no perdió dinero conmigo”. Sí, lo hicieron porque tienen una carga de gastos del 40%.
Entonces, por cada dólar de prima que les paga, su punto de equilibrio probablemente sea de 60 centavos por dólar. Y mucha gente no se da cuenta cuando miras los índices de siniestralidad y dices: "Bueno, mi índice de siniestralidad es sólo del 80%". Bueno, sigue siendo una pérdida del 20% para el transportista. Así que no quiero entrar en detalles, pero hay muchas complejidades que intervienen en la redacción, la suscripción y los resultados negativos que muchas de estas aseguradoras han visto en función de algunos de esos elementos.

Andrew:
Muy bien, he estado en esto de los seguros durante mucho tiempo y usted acaba de utilizar un término con el que ni siquiera estoy familiarizado. ¿Podrías aclarar qué es la leucoencefalopatía multifocal progresiva?

Robert:
Es su pérdida máxima probable. Eso es mucho de lo que está afectando a Florida y la razón por la que a muchos transportistas no les gusta usar la palabra línea roja, simplemente no tiene una gran estética, pero en esencia eso es lo que están haciendo.
Tendrás un transportista yendo a Florida y David, podrías enviarles tu misma casa hoy y lo primero que harán es conectarla a un modelo. Verán qué tipo de concentración tienen en ese código postal o dentro de un radio de cinco millas, y decidirán: "Oye, ya corremos demasiado riesgo en esta área consolidada que No hay posibilidad de que pase una tormenta CAT, dos, tres o cuatro y se pierda todo esto.

David:
Entonces, un huracán que llegue a esa ciudad podría destruirlo todo, en comparación con si se extienden a una distancia mayor porque estos eventos catastróficos tienden a ocurrir en una ubicación geográfica específica, ¿verdad?

Robert:
Sí. Te daré un ejemplo perfecto. Tenemos un activo en la península y estábamos en el proceso de reemplazar su cobertura eólica antes de que Idalia llegara, Idalia llegó, cada vez que llega una tormenta, los transportistas imponen una moratoria. Lo que eso significa es que mientras esta tormenta esté presente, no se puede vincular, cambiar ni alterar ninguna cobertura.

Andrew:
¿Quieres decir que no puedes conseguir un seguro el día antes del huracán?

Robert:
Lamentablemente no.

Andrew:
Dang.

Robert:
Algunos clientes lo intentaron. Entonces la tormenta pasó y ya teníamos todo listo, le dije al asegurador, le dije: “Todos los documentos firmados, aquí está todo lo que necesita. En el momento en que se levanten estas moratorias, necesito que se establezca esta cobertura”. Y esa moratoria se levantó en algún momento en medio de un día hábil.
Tengo que regresar y mirar y ver exactamente qué día era. Al final de ese día, ya no estaban escribiendo negocios en ese código postal porque habían reemplazado tantos negocios tan rápidamente que su concentración estaba en lo que querían en esa área, entonces.

Andrew:
Todo esto suena bastante formidable. Creo que estoy a punto de rendirme, sacar las tablas de surf y olvidarlo por un tiempo. Pero quiero decir, obviamente ese no es el caso.
Entonces, cuando yo acudo a usted o David acude a usted o un nuevo inversionista está considerando ingresar al sector multifamiliar, ¿qué hacemos con esto? ¿Cómo suscribimos? ¿Obtenemos una estimación aproximada y luego decimos: "Muy bien, aumentará un 10% anual durante los próximos cinco años".
¿Qué recomendaría a un alto nivel, en sentido amplio, a los inversores que no quieren quedarse al margen, lo cual nunca es realmente una buena estrategia de todos modos, pero cómo pueden seguir mirando acuerdos, analizándolos y avanzando, pero ¿Tiene en cuenta la cantidad relativamente alta de incertidumbre que existe con las tarifas y primas de seguros en el mercado en este momento?

Robert:
Sí. No, es una gran pregunta. Creo que lo primero que debes hacer es dividirlo en dos partes. Uno, usted identifica como mi activo, CAT expuesto o no expuesto a CAT. Y CAT expuesto, es decir, está expuesto a un evento catastrófico. Y en Estados Unidos generalmente tratamos un evento catastrófico de dos maneras: un evento de viento o un evento de incendio.
Entonces, cualquier cosa en el oeste tiene la propensión, no Colorado, ciertas áreas de California, tienen una exposición CAT a incendios forestales. Cualquier cosa a lo largo, digamos, desde Texas a lo largo de la costa hasta la mitad de la costa este, donde comienza a disiparse un poco al norte de allí, eso es CAT expuesto a un huracán.
Así que lo primero que haría, y lo que animo a mis inversores a hacer, es identificar primero qué tipo de activo tienen. ¿Es un activo catastróficamente expuesto o es un activo no catastróficamente expuesto?
Comenzaremos con los que no están expuestos catastróficamente porque creo que son un poco más fáciles. No quiero ser irresponsable, pero creo que proyectaría que este mercado podría durar otros dos o tres años. Y yo suscribiría en base a eso y, repito, no soy un operador de bienes raíces, pero sí lo suficientemente inteligente como para subestimar las inversiones en bienes raíces.
No creo que se pueda escribir mucho más que eso si se proyecta este mercado duro durante los últimos 10 años. No creo que ningún acuerdo se garantice adecuadamente si se mantienen los aumentos de gastos durante tanto tiempo. ¿Es esa una afirmación justa, Andrew?

Andrew:
En los últimos dos años, en realidad solo estás haciendo tu suposición más fundamentada.

Robert:
Eso es exactamente correcto. Así que animaría a los oyentes de la llamada, lo más importante que veo, y en mis primeros años, podría haber sido culpable de ello. Tienes clientes. Los clientes son valiosos, son nuestros activos, son lo que nos mantiene en el negocio o lo que alimenta a nuestras familias y paga a nuestro personal. Y lo último que quieres hacer es molestar a un cliente.
Entonces, el mayor error que veo es que los inversionistas se acercan a sus corredores y les dicen: "¿Pueden darme una proyección sobre esta propiedad?" Y lo último que quiere hacer el corredor es asustar al inversor, que lo que le están dando es una locura o que lo que le están dando puede ser mejor. Así que el mayor error que veo en los inversores es que obtienen malas cifras en su proforma. Y lo que quiero decir con esto es que el corredor subestima cuál será la prima de seguro real, con la esperanza de no molestar al cliente.
Entonces el acuerdo se realiza bajo contrato, los inversionistas calcularon $300 por unidad, porque el corredor no quería asustarlos diciéndoles que iba a ser $600 por unidad. Y a medida que la suscripción avanza, el dinero se vuelve difícil. Los términos del préstamo comienzan a solidificarse y, de repente, en el último minuto, el corredor aparece con las cotizaciones y dice: “Oh, Andrew, sé que te dije que iba a costar $300 por unidad, pero son $600 por unidad. " Y siento muchas veces que es una de dos cosas. O el corredor simplemente no es comunicativo con su cliente o simplemente no está educado en el mercado.
Y usaré a Andrew como ejemplo. Suscribimos muchos acuerdos para Andrew, el 90% de los cuales no avanza, y eso está bien porque es su responsabilidad suscribir estos acuerdos. Pero siempre intentamos y evaluamos, y a veces erro el blanco, pero no lo pierdo al cien por cien. Podría pasarlo por alto porque el prestamista quiere una valoración un poco más alta de lo que pensábamos que querría, o podría pasarlo por alto porque el EGI es un poco diferente, o tal vez Andrew me dio los pies cuadrados netos rentables y nos dimos cuenta. los metros cuadrados brutos alquilables son un 10% más. Y como dijo David antes, tenemos un 10% más de valores para considerar.
Esas cosas suceden, pero no deberías perdértelas tanto. Así que intentamos tener una visión general de dónde se encuentra este activo. ¿Cuál es su puntuación de criminalidad? ¿Qué creemos que va a querer el mercado de un costo de reposición? ¿Qué prestamista está utilizando Andrew? ¿Es un préstamo de Freddie Mac? ¿Es un préstamo de un fondo de cobertura? ¿Es un prestamista con el que hemos trabajado en el pasado y sabemos que nos va a pedir algunos matices que otros prestamistas no piden? E intentamos convertir eso en un modelo.
Y a veces es menos de lo que el vendedor ofrece en el T12. A veces es más. Y cuando es más, debemos estar preparados para decírselo a Andrew cuando él dice: "Oye, ¿por qué el propietario actual paga $50,000 75,000 y tú acabas de proyectar $50 XNUMX?" Bueno, necesitamos tener nuestras viñetas listas para contárselo a Andrew. “Bueno, lo están asegurando por XNUMX dólares el pie, ningún cuidado en la tierra te permitirá asegurarlo por menos de cien. No están comprando cobertura eólica”. O "Tienen un deducible de un cuarto de millón de dólares". Podrían ser una variedad de cosas en las que no necesitamos entrar.
Pero creo que el mejor consejo que puedo dar a los nuevos inversores es que no le tengan miedo al mercado de seguros, porque aunque las tasas de capitalización no se utilizan del todo (tal vez se utilizaban en función de los T12), todavía entran en el precio final. del trato.
Así que no se asuste, solo sea diligente y asegúrese de trabajar con alguien que comprenda el mercado, comprenda la deuda que va a adquirir para este activo y sea capaz de brindarle una variedad informada de por qué podría hacerlo. ser A o por qué podría ser B y los mentirosos en el medio los que podrían mover la palanca.

Andrew:
Escuché tres cosas allí que creo que todo inversor debería entender. Número uno, cuando se trata de declaraciones de corredores y vendedores sobre seguros, trate esas declaraciones como cuando su hijo de cuatro años dice que no tiene que ir al baño antes de subirse al auto, nunca tome esa declaración al pie de la letra. . Número uno. Número uno. Así que siempre tenga un poco de escepticismo.
Número dos, y este es en realidad un tema completamente diferente, pero si obtiene un préstamo, asegúrese de saber cuáles serán los requisitos de su prestamista en materia de seguros. Eso puede ser algo que puede hacer tropezar su suscripción o hacer tropezar su trato si cree que va a obtener un nivel de seguro y luego, dos semanas antes del cierre, su prestamista le dice: "Permítanos revisar su seguro". Y ellos dicen: "Ah, necesitas el doble de esto". Eso definitivamente podría arruinarte.
Y luego, lo tercero es conseguir una estimación realmente buena. Y, por supuesto, en este punto, cuando obtengo una buena estimación, siempre comenzamos con Robert, pero digamos que si no tienes un Robert, es que aún no conoces a un Robert. Número uno, ve a buscar uno. Y luego, número dos, hable también con administradores de propiedades que estén en el mercado en el que usted se encuentra y averigüe: "Oye, ¿qué estás viendo en las tasas de seguro actuales para el activo que estás administrando?"
Además, vaya a los foros de BiggerPockets y pregunte, diga "Hola". Si está invirtiendo en San Antonio, Texas, vaya a los foros, busque otros inversionistas multifamiliares o incluso unifamiliares que estén invirtiendo en su mercado haciendo lo que usted quiere hacer y diga: “Oye, ¿cuánto estás pagando por el seguro? ¿Qué tipo de cobertura estás obteniendo? ¿Qué desafíos estás teniendo? Y descubra qué están haciendo otros inversores.
Si haces esas tres cosas, al menos tendrás un buen punto de partida en el que tu acuerdo no explotará porque suscribiste 300 por unidad y en realidad son 900. Como dijo Robert, mirando hacia el futuro tres años, eso es un poco Es más difícil, pero si tienes el punto de partida correcto, te irá mucho mejor desde el principio.

Robert:
Ese es un gran punto, Andrew. Y, obviamente, vivo en este espacio como lo hace cada oyente, y basamos todo por unidad. ¿Porque todo se relaciona con cuál es el costo por unidad?
Una cosa, y nuevamente, no quiero ser demasiado granular, pero una cosa que alentaría a muchos oyentes a hacer es usar por unidad como guía. Lo entiendo totalmente, pero a veces es necesario extrapolar un paso más. Y siempre tengo muchos clientes que dicen: "¿Por qué pago 250 unidades por el activo uno, pero pago 350 unidades por el activo dos, y ambos tienen la misma póliza?" Es por los metros cuadrados.
Entonces, si desea agregar una capa adicional de diligencia, y lo que quiero decir con esto es que si Andrew tiene el activo número uno y su promedio por unidad de pies cuadrados es de 600 pies cuadrados y el promedio de pies cuadrados por unidad del activo número dos es de 1200 pies cuadrados, todo siendo exactamente igual, el activo dos va a ser el doble que el activo uno, porque es el doble de grande. El doble del costo de reposición multiplicado por la tarifa equivale a la prima.
Entonces, a veces veo personas obsesionadas con el costo por unidad, el costo por unidad, el costo por unidad, y luego su activo no alcanza ese costo por unidad. No entienden por qué, y es porque tal vez tiene pasillos interiores o simplemente mucha área común. Podrían ser unidades más antiguas y más grandes, tal vez unidades de dos dormitorios de 1700 pies cuadrados. Y los pies cuadrados son una forma más precisa de medir eso.
Entonces, cuando le hace esas preguntas a su grupo de pares, como mencionó Andrew, si puede obtener los detalles de la compañía administradora de activos similares y desglosarlos en cuál es su promedio de pies cuadrados por unidad, eso es algo que mueve la aguja. un poco. Nuevamente, para no ser demasiado detallados, queremos mantener esta conversación de hoy en un nivel muy alto, pero es un componente que es muy importante.

Andrew:
Y luego sólo quiero volver rápidamente a una cosa de la que hablamos antes. Si tengo fobia a la exposición CAT, ¿adónde voy en los Estados Unidos para invertir donde tengo la menor probabilidad de sufrir huracanes, terremotos, incendios y todo ese tipo de cosas? ¿Hay un par de estados en los que recomendaría que la gente comience?

Robert:
Sí. Así que hay muchos estados que son vistos más favorablemente que otros, y mucho de eso tiene que ver con los litigios relacionados. Y esto tal vez no se refiera tanto a la propiedad, sino que simplemente el litigio crea mercados favorables y desfavorables.
Entonces Luisiana y Alabama no son grandes estados con litigios. Florida, no es un gran estado litigante. Texas, mal estado de daños punitivos. Entonces, al visitar algunos de esos estados, es posible que no comprenda por qué aumentan los costos de su seguro. Es simplemente porque no es una gran plataforma legal para los propietarios. Es decir, cuando usted tiene un reclamo o algún tipo de demanda en su contra, su compañía de seguros no tiene una gran plataforma para defenderse. Por el contrario, usaré Carolina del Norte como ejemplo.
Carolina del Norte es un excelente estado legal para los propietarios, simplemente por el requisito de demostrar negligencia. Es un muy buen panorama legal. A los transportistas les encanta Carolina del Norte porque saben que sus reclamaciones por responsabilidad de las instalaciones serán mucho menores en ese estado que en cualquier otro estado. Todo se mantiene constante solo porque tiene un mejor panorama legal. Así que no puedo decir específicamente que un estado es mejor que otro porque cada estado tiene áreas buenas y áreas malas.

Andrew:
Muy bien, te tengo. Conozco algunos de los estados que he analizado, usted mencionó Carolina del Norte. Tennessee también parece bastante bueno con bajo riesgo y baja criminalidad.

Robert:
Tennessee es un buen estado. En Tennessee hay un poco de viento convectivo.

Andrew:
Oh, términos meteorológicos.

Robert:
Sí. Vientos convectivos simplemente, son tormentas sin nombre. Entonces, tornados, vientos cizallados, Tennessee cruza el norte de Mississippi, Arkansas, hacia la esquina noroeste de Tennessee. Tienen algo de viento convectivo, por lo que hay un poco de problemas de propiedad en Tennessee. Pero en términos generales, Tennessee es un gran estado.

David:
Andrew, has aprendido por las malas cómo afrontar los problemas de seguros. Algunas de las propiedades en las que estamos juntos. He tenido algunas historias locas que compartiremos en otro podcast, pero ¿cuáles son algunas de las cosas que los inversores deben preguntar y que usted aprendió por las malas o puso en su lista de verificación cuando buscan un seguro?

Andrew:
Sí. Definitivamente he estado aprendiendo a través de la escuela de seguros de prueba y error. Siento que la sabiduría me ha estado persiguiendo, pero siempre he sido un poco más rápido y, afortunadamente, Robert ha estado allí para ayudarme a asegurarme de que no avance demasiado.
Entonces, una de las cosas que casi aprendimos de la manera más difícil, y no entraremos en detalles, pero para mí esto es solo un ejemplo destacado de "¿Qué diablos?" Y cuando se trata de bienes raíces y seguros, y si no lo sabe, podría arruinarle el día.
Una cosa que aprendimos es que teníamos una propiedad que no estaba en una zona de inundación, pero tenía una sospecha furtiva. Entonces teníamos un seguro contra inundaciones y tuvimos una tormenta tropical y se inundó, y tuvimos que entrar en el matiz de: "Bueno, ¿la inundación fue por lluvia o por una masa de agua?" Y Robert, corrígeme si me equivoco, pero el seguro contra inundaciones en realidad no cubre la acumulación de agua de lluvia. ¿Eso es correcto?

Robert:
La definición del plan nacional de seguro contra inundaciones es el desbordamiento de una masa de agua.

Andrew:
Entonces eso es una trampa. No tenía idea de que su complejo de apartamentos pudiera inundarse. Podrías tener un seguro contra inundaciones, pero podrían venir y decir: “Bueno, es porque el agua no drenaba y simplemente estaba lloviendo. Estás a 16 millas del cuerpo de agua más cercano, por lo que no cuenta”. ¿Hay alguna manera de cubrir eso?

Robert:
Sí. A través de un seguro privado, que es lo que colocamos en ese activo específico, que define además la inundación para incluir la acumulación de agua superficial.

Andrew:
Bueno. Está bien. Algo más interesante, hablamos sobre puntajes de criminalidad y solíamos invertir en el condado de DeKalb, Georgia, que es parte del Metro de Atlanta, y una de las razones por las que estamos fuera de allí es que los seguros se están volviendo muy caros y realmente difíciles, y una de las razones es el crimen. En algunos de esos vecindarios, el crimen se ha vuelto realmente difícil.
¿Qué sucede si va a obtener, digamos que está comprando un activo y obtiene su póliza, tiene la responsabilidad cubierta y no se toma el tiempo para leer las exclusiones? ¿Cuáles son algunos de los tres principales que elegiría y que los inversores buscarían para saber si están cubiertos o no? Entonces, por ejemplo, en ciertas partes de Atlanta, no cubrirán asalto y agresión, ¿correcto?

Robert:
Eso es correcto.

Andrew:
Entonces digamos que ese es el número uno. ¿Podría pensar en quizás dos o tres más de los principales que un inversor debe buscar para saber: "Oye, ¿estoy realmente cubierto o no?" ¿Y no asumir que está cubierto?

Robert:
Sí. Quiero decir que está en constante cambio, pero obviamente en los más importantes voy a utilizar la palabra crímenes violentos. Así que asegúrese de no tener una exclusión por un delito violento. Los transportistas lo camuflan de muchas maneras diferentes. A veces se trata de una exclusión de asalto y agresión. A veces es abuso y abuso, a veces es exclusión de armas de fuego, a veces es exclusión de armas. Tienen muchas formas diferentes que utilizan para frustrar esa cobertura.
Si va a alguno de estos vecindarios, y nuevamente, no estoy identificando una línea roja en el vecindario, pero si como inversionista va a un área con un alto índice de criminalidad, es posible que deba estar preparado para eso en En algún momento de su propiedad durante esa propiedad, es posible que no pueda obtener cobertura por delitos violentos. Y digo que, basándose en el hecho de que es posible que lo obtengas al principio y luego tengas dos o tres delitos violentos en tu ubicación, no lo obtendrás en la renovación, o si lo obtienes en la renovación, el precio porque será tan sorprendente que no querrás comprarlo.
Entonces, no quiero decir que el comprador tenga cuidado, pero es algo que debe tener en cuenta. Algunas otras exclusiones estamos empezando a ver, y algunas de ellas podemos eliminarlas, otras no. Estamos empezando a ver muchas exclusiones de la trata de personas, especialmente en el área de Atlanta.
Tengo dos clientes en este momento que están en litigios por trata de personas, y no creemos que ninguno de ellos haya tenido negligencia o culpabilidad alguna, pero los demandantes que habían estado de un lugar a otro, ya sea o no en contra de su voluntad Tengo a dos de mis clientes en litigios por trata de personas.
Otra exclusión que estamos viendo se llama exclusión de habitabilidad. Cualquiera que haya sido propietario de un activo probablemente haya recibido un inquilino que quiere rescindir su contrato de arrendamiento o recuperar su depósito de seguridad, o por cualquier motivo le hizo querer hacerlo. Hacen un reclamo en tu contra. La unidad no era habitable, tuviera agua, chinches o lo que fuera. Estamos viendo que muchos transportistas comienzan a no defender las exclusiones de habitabilidad, tengan o no algún mérito para ellas.
Entonces, podríamos resumir una lista para el resto de esta llamada, pero lo que animo a todos los inversionistas y oyentes en esta llamada a hacer es que si no obtiene nada más de su corredor, en primer lugar, debería recibir un resumen que tenga todos los formularios de póliza que contiene. Pero si no es así, pregúntele a ese corredor: "¿Puedo obtener una copia completa de mi cotización de responsabilidad?" No es necesario ser un experto en seguros para leer su lista de formularios y poder, en términos sencillos, evaluar si ese formulario le afecta drásticamente o no. Es decir, si tengo una lista de formularios y dice exclusión de armas de fuego, no necesito ser un experto en seguros para saber que mi póliza de responsabilidad general no tiene cobertura para armas de fuego.
Así que obtenga esos formularios, y le prometo que si los mira renovación tras renovación tras renovación, comenzará a comprender cómo esos formularios se integran en la póliza, cuáles funcionan a su favor y cuáles no. y simplemente sea un mejor comprador de seguros para su propiedad y sus inversores.

Andrew:
Muy bien. Entonces, para los inversores que están escuchando esto, dicen: "Bueno, esperen un segundo, si hay un tiroteo en mi propiedad, es triste, obviamente no queremos que eso suceda, pero ¿cómo es que eso es mi culpa o mi responsabilidad?" Lo que sucederá es que alguien involucrado vendrá y lo demandará porque no tenía suficiente iluminación, por ejemplo, en la propiedad y fue su culpa.

Robert:
Fabricarán tres páginas de acusaciones y nuevamente, tengan o no méritos, se enfrentarán a tener cobertura, no tener cobertura, llegar a un acuerdo o presentarse ante un tribunal estatal.

Andrew:
Por eso, muchas cosas son como: "Espera un segundo, eso no es culpa mía". Bueno, eso no significa que todavía no pueda convertirse en tu responsabilidad. La otra cosa, Robert, mencionaste la palabra formularios un par de veces, y cuando escucho formulario, pienso en algo que completo en el DMV o en el consultorio del médico y me preguntan: “Indique a su pariente vivo más cercano. " Y yo dije: "No sé, ¿cuatro millas hasta tu oficina o la mía?". En el mundo de los seguros, ¿cuál es la forma? ¿Qué significa eso?

Robert:
Sí. Entonces hay una razón por la cual su póliza, bueno, ya no hacemos pólizas en papel. Los transmitimos electrónicamente. Pero para aquellos de ustedes que han sido propietarios de bienes raíces el tiempo suficiente como para recordar cuándo solían obtener las carpetas de seguros, son así de gruesas. Hay una razón por la que son tan gruesos. Cada póliza tiene los formularios adjuntos, y esos formularios son el contrato de cobertura. Es muy tumultuoso leer una política de 130 páginas de principio a fin.

Andrew:
He intentado.

Robert:
No le estoy pidiendo a nadie que lo haga, pero su hoja de referencia es que cada política se compone de tres componentes. Tiene una página de declaraciones. La página de declaraciones, es solo, pone las fechas de vigencia de la póliza, el nombre de la compañía de seguros, el nombre del asegurado, los límites de la póliza, solo una descripción general de muy alto nivel de la cobertura. La siguiente es la lista de formularios.
La lista de formularios es, en esencia, un índice de los cinco centímetros de papel que le siguen. Podrás extraer el 90% de lo que necesitas para entender las coberturas que tienes con solo mirar el listado de formularios. Entonces piense en una página de declaraciones, una lista de formularios y luego todos los formularios.
Cuando miramos pólizas o buscamos algo para un cliente, no necesariamente, si Andrew me entregó una póliza para algo que está comprando, no necesariamente voy a leer 300 páginas. Voy a ir directamente a la lista de formularios.
Y al mirar esa lista de formularios, entenderé todo lo que sigue a esa lista de formularios, qué es bueno, qué es malo, qué tal vez necesito, si hay una garantía que dice que esta póliza tiene una salvaguardia de que no hay cableado de aluminio, estoy Voy a leer el formulario de cableado de aluminio y decir: "Está bien, ¿qué dice exactamente?" ¿Dice que no hay cableado de aluminio o hay que remediarlo? Entonces, los formularios están ahí para brindar detalles, pero puede extraer la mayor parte de la lista de formularios. Trato la lista de formularios como una tabla de contenido.

Andrew:
Está bien. Suena como un muy buen consejo. Sí, yo diría que, especialmente incluso para los nuevos inversores, si lo intentan, en primer lugar, simplemente aprendan cómo funcionan los seguros, pero también asegúrese de tener la cobertura adecuada.
Consulte su página de declaraciones, porque le indicará todos sus límites, como, "Tiene cobertura por 2 millones en esto y 500,000 en esto y sus deducibles en esto". Y luego su lista de formularios, esa es una tabla de contenido. Entonces, si le preocupa la exclusión de armas de fuego, el cableado de aluminio o el viento y el granizo, le dice: “Está bien, váyase. Esto está en la página 635, voy a ir a verlo, eche un vistazo aquí”. Pero te lo dirá, te brinda una vista rápida de alto nivel.

Robert:
Sí, no tan exactamente, pero es exactamente lo que es. Si ve un respaldo de valoración del techo en su póliza de propiedad, bueno, probablemente voy a querer leer ese respaldo de valoración del techo para averiguar si tengo cobertura por daños a mis techos. Es mucho más simplista de lo que piensas cuando entiendes la mecánica de cómo se elabora una póliza de seguro.

Andrew:
Está bien. Hablando de valoraciones de tejados y deducibles, ahora muchos de nosotros estamos familiarizados con: "Oh, tengo un deducible de 10,000 dólares, 25,000 o cien mil". Y sé que una de las cosas que al principio nos tomó un poco más de tiempo entender es muchas de estas políticas de apartamentos, como si compro un apartamento de 5 o 10 unidades, vendrá con 2 % deducible. Eso suena genial. 2%, eso no es nada. ¿Por qué es eso absolutamente incorrecto?

Robert:
Sí. Entonces, cada vez que ve un porcentaje de deducible, que se está volviendo hace 10 años, tendría un transportista que vendría aquí, Travelers, por ejemplo. Hace 10 años, Travelers, hace cinco años, Travelers dijo: "Vamos a comenzar a poner deducibles porcentuales en todos nuestros apartamentos de Atlanta". Le dije: “Estás loco. Perderás todos los apartamentos que escribas si haces eso”.
Me equivoqué. Debido a que el mercado rápidamente los alcanzó y cuando pusieron un deducible por granizo eólico del uno o el 2%, muchos otros operadores lo están haciendo, y espero que no haya oyentes de Travelers aquí. No me refiero a los Viajeros, sólo los uso como ejemplo.
Pero a lo que Andrew se refiere es que cada vez que ve un porcentaje deducible en su póliza, es un porcentaje de los valores a los que se aplica esa nómina, no un porcentaje de la pérdida. Por ejemplo, Andrew tiene una cartera de mendigos.
Creo que tenemos un activo, hay un activo de $30 millones, tiene un deducible del 2%, es el 2% de $30 millones antes de que se aplique la cobertura, no el 2% de cualquier pérdida. Debes entender eso, y Andrew y yo, hace cinco o diez años, cuando él comenzó a tener cierta presencia en el territorio, comenzamos a hablar de estos activos. Mi consejo para mis clientes siempre ha sido: suscriban su acuerdo como si fueran a sufrir una pérdida.
Suscríbelo esperando un huracán. Porque veo a mucha gente ir a Florida o a la costa del Golfo o a Charleston, al área de Myrtle Beach, cualquier área que quieran elegir. Veo a mucha gente entrar allí y pensar que van a poseer algo y que nunca serán azotados por una tormenta. Mira, también les pasó a los propietarios de viviendas.
Tienes que suscribir estas ofertas como si fueras a ser golpeado por una tormenta, suscribirlas como si fueras a tener una pérdida total para que puedas reservar y comprender adecuadamente incluso si no reservas ni financias para ello. "Está bien, si esto sucediera, este es el impacto financiero que tendrá en mí". ¿El 2% de 30 millones de dólares fue eso, Andrew? ¿600,000 dólares?

Andrew:
Es... Sí.

Robert:
Entonces, ese activo tiene un deducible por granizo eólico de $600,000 2, no el 600,000 % de un reclamo de $12,000 3, que sería $5 7. Esa es una gran diferencia. Así que hay que entender eso, y realmente se está volviendo más importante porque como el mercado de Florida obviamente se está viendo afectado, lo que solía ser un deducible de uno, dos o 10% ahora es XNUMX%, XNUMX%, XNUMX%, y los prestamistas lo permiten porque los prestamistas no podrán otorgar préstamos si no lo permiten, porque la gente no podrá obtener un seguro para cumplir con el préstamo sin él.
Así que tenemos clientes en el territorio con algunos activos antiguos de clase C. Su deducible por tormentas nombrado es del 10%, lo que significa que el 10% del valor de su propiedad debe sufrir daños antes de que se aplique una cobertura. Entonces uno, dos, 3% la vida continúa. 10%, se convierte en un evento de efectivo, generalmente en el que tienes que volver con tus inversores y recaudar efectivo o tienes que adquirir algún tipo de deuda secundaria porque muchas propiedades simplemente no mantienen ese tipo de efectivo. reservar.

Andrew:
Esto es bueno. Me encantaría seguir adelante. Quiero, pero hay un par más que quiero resaltar rápidamente para todos, y estas son las cosas que, cuando eres propietario y operas, pueden marcar la diferencia entre una inversión exitosa y no.
Definitivamente no es tan atractivo y emocionante cómo conseguir el próximo trato o todas las tácticas de las que hablamos, pero esto es lo que garantiza que no pierdas dinero. Y además, si tiene el seguro adecuado, y esto lo sabemos personalmente en nuestro negocio, un desastre natural puede convertirse en una ganancia inesperada. Teníamos una propiedad que era buena y fue destruida por un huracán, y ahora es fantástica. Entonces esto es clave para buenas operaciones. Otras dos cosas que quiero abordar muy rápidamente.
Número uno, para cualquiera que esté buscando una póliza de seguro, un error que veo que cometen los inversionistas es optar por una póliza de valor en efectivo para ahorrar dinero en la prima y porque es mucho más barata que lo que se llama una póliza de valor de reemplazo total. Pero el problema es que es exactamente lo que dice.
Si tienes un techo que es destrozado por un huracán y tenías una póliza con valor en efectivo, vendrán y dirán: "Bueno, sí, te costará 400 de los grandes reemplazarlo". pero sólo valía cien, así que aquí tienes cien. Buena suerte." Mientras que con el valor de reposición total hasta la valoración, ahí era cuando se fijaba el valor de la propiedad y todas esas otras cosas de las que Robert habló antes.
En teoría, te darán suficiente para reemplazar completamente el techo. Así que no cometa el error de optar por el valor en efectivo más barato. Y luego, en segundo lugar, Robert, le pediré que aclare esto si puede en un resumen de un minuto.
Hay algo llamado coseguro, y sé que me tomó mucho tiempo entenderlo, y es algo así como codependencia en el sentido de que es una de esas palabras que suena positiva, como, "Sí, vamos a hacer esto". juntos." Pero en realidad es algo malo. Entonces, ¿qué es exactamente el coseguro y cómo se aseguran las personas de no caer en esa trampa?

Robert:
Sí. Por eso la mayoría de los prestamistas no lo permiten. Entonces, cualquier oyente que tenga algún tipo de, bueno, lo retiro. Algunos bancos comunitarios quizá no sean lo suficientemente astutos como para entenderlo, pero la mayoría de los prestamistas institucionales no lo van a permitir. Pero lo que pasa es que estás a merced del transportista, ¿verdad? Porque el coseguro no define exactamente cuál será su multa.
Todo coseguro es, de manera simplista, una fórmula en la que, si Andrew decide: "Quiero asegurar mi apartamento por $75 el pie". Eso es todo. Fin de la discusión. El transportista dice: “Está bien, puedes asegurarlo por 75 dólares el pie. Le vamos a poner una cláusula de coseguro a su multa. Y si tiene una pérdida, saldremos y valoraremos lo que debería ser su propiedad. Y cualquier diferencia es una penalización por la pérdida”. Entonces te daré un ejemplo.
Entonces, si Andrew lo asegura por $75 el pie, el transportista sale al momento de la pérdida. Ese es el truco. No lo sabes hasta la pérdida porque no hay nada escrito ahí. Carrier sale, evalúa la propiedad y dice: "Según nuestro estimador de costos de reemplazo, debería haber sido $150 por pie". Bueno, Andrew cuesta cien mil dólares por unidad de fuego y le pagan 50 centavos por dólar.
Entonces, el coseguro es una penalización de lo que usted aseguró, sobre lo que debería haberlo asegurado. Muy simple, eso es lo que es. Nunca lo querrás incluir en una póliza porque le da al tasador la capacidad arbitraria de valorar tu propiedad, y luego estás atrapado en una posición para argumentar lo contrario.

David:
Muy bien, Andrew, ¿cuáles son otras buenas medidas que pueden tomar los pequeños inversores? ¿Tiene algún consejo rápido que la gente pueda recordar para cuando termine el programa?

Andrew:
Sí. Nuevamente, sé que hemos hablado de muchas cosas difíciles y da un poco de miedo y es como, "Oh, Dios, ya ni siquiera sé si quiero invertir más". La buena noticia es que, como dijo Robert, esto también pasará, ¿verdad? Este es un mercado difícil. Con el tiempo se volverá suave. Blando significa más fácil de garantizar, con suerte las tasas bajarán. Pero quiero darles a todos siete consejos rápidos sobre lo que pueden hacer no sólo para obtener el seguro adecuado, sino también para asegurarse en general, sin juego de palabras, de que su inversión salga bien.
Entonces, número uno, comience en áreas donde haya menos competencia por parte de inversores de mayor escala. Una cosa que vamos a encontrar en este mercado es que alguien que tenga 2000 unidades probablemente podrá obtener mejores tarifas que alguien que simplemente compre sus primeras 10 unidades.
Así que trate de encontrar mercados en los que tal vez no esté compitiendo con esos tipos. Y en términos generales, si recién estás comenzando, probablemente no llegues directamente a cien unidades, en cuyo caso es menos probable que compitas con esas personas. Por lo tanto, tener escala en este negocio tiene una ventaja una vez que llega allí, pero no deje que eso lo desanime porque lo más probable es que si recién está comenzando o simplemente está escalando de tal vez 10 a 20 o cien, probablemente sólo estés compitiendo con otros inversores que se encuentran en el mismo lugar. Así que no dejes que eso sea un impedimento.
Lo segundo es que, nuevamente, si comenzara hoy, para hacerlo más fácil, evitaría las propiedades que no les gustan a los operadores. Entonces buscaría propiedades en áreas con bajos índices de criminalidad. Buscaría propiedades que quizás no tengan cableado de aluminio. Buscaría propiedades que no se construyeron en 1803 y que tengan un par de cientos de años y se estén desmoronando.
Piense, si estuviera redactando la póliza de seguro, si estuviera del otro lado de la mesa, ¿qué tipo de propiedad le gustaría asegurar? Ponte en el lugar del transportista y luego busca esas propiedades. Eso ayudará a eliminar gran parte de este dolor de cabeza. Vaya a áreas que les gusten a los transportistas. Como tercero, tenemos a Tennessee, que es relativamente bueno. Carolina del Norte es relativamente buena.
Robert, sé que ustedes publicaron un mapa realmente bueno de los Estados Unidos, y no creo que su intención fuera decir estados buenos y estados malos, pero mostró qué estados tienen qué riesgos. Si pudiéramos incluir eso en las notas del programa, creo que sería instructivo para que todos lo vieran y tuvieran una idea de: "Oh, aquí tiene esto y aquí tiene esto". Así que busque propiedades y áreas que simplemente no tengan tantos riesgos.
Número cuatro, nuevamente, póngase en el lugar de la compañía de seguros y reduzca el riesgo desde su punto de vista. Entonces, si está tratando de obtener una nueva póliza para una propiedad suya o si está buscando comprar una póliza, busque formas de hacerlo, ¿podría tal vez mejorar la iluminación? ¿Se pueden reducir los riesgos de tropiezo? ¿Puedes poner una valla mejor alrededor de la piscina? ¿Qué pequeñas cosas puede hacer para eliminar las cosas que le provocarán acidez de estómago o suscripción de seguro? Asegúrese de que haya extintores en todas partes y que hayan sido inspeccionados en algún momento de los últimos 10 años para que queden carbonizados cuando alguien vaya a utilizar uno.
Número cinco, busque un corredor de seguros que se especialice en lo que está haciendo. Por eso, Robert se especializa en más de 200 complejos de apartamentos estilo jardín en el sureste de los Estados Unidos. Entonces es perfecto para lo que hacemos. Si está buscando propiedades de 10 unidades en Boise, Idaho, Robert no será su hombre, pero hay un hombre o una chica que conocerá ese mercado. Conozca, comprenda lo que está tratando de hacer. Así que ve a buscar a esa persona. Trate de comprender los seguros, pero no intente convertirse en un experto en seguros. Para eso está un tipo como Robert. Así que busque a esa persona que conozca su mercado, su activo.
Número seis, esto nuevamente, es un poco desalentador, pero recuerda que no eres solo tú. Todos en la industria están lidiando con este problema. No es sólo que David Greene no sea el único que recibe una prima de renovación de $26,000 por su casa. Probablemente eso le esté sucediendo a casi todos los demás en su vecindario. Y en ese sentido, hay un poco de igualdad de condiciones. Y la diferencia es si decides o no encontrar una manera de evitarlo y superarlo o ser como muchas otras personas que simplemente dicen: “Ah, esto es demasiado caro, demasiado difícil. Voy a esperar hasta que las cosas cambien”. Y puede que sea así o no.
Y luego el último consejo, se lo debo a Robert. Nos salvó el trasero un par de veces, pero hemos tenido un par de propiedades que sufrieron desastres naturales a gran escala. Quiero decir, si usted tiene un incendio en su edificio de apartamentos y se lleva dos de sus 10 unidades, básicamente son solo usted y el transportista. No toda la ciudad está en peligro.
Pero si tiene una propiedad en un área que es arrasada por un incendio forestal o tiene una helada que ocurre una vez cada siglo y daña todos los activos, o para nosotros, toda la ciudad en la que estábamos fue arrasada por el huracán Michael. La rapidez para presentar su reclamo marca la diferencia. Si usted es el único en la fila, probablemente no importe mucho, pero si hay otras 300 propiedades en MSA que también resultaron dañadas, esas compañías de seguros tendrán mucho más trabajo del que posiblemente puedan manejar.
Y así, para nuestra propiedad, vimos venir el huracán. De hecho, llamé a Robert el día anterior. Dije: "Empieza-"

Robert:
La noche anterior.

Andrew:
Sí, la noche anterior.

Robert:
Andrew dijo: "Presente un reclamo". Le dije: "Andrew, la tormenta aún no ha llegado". Él dijo: "Presente un reclamo". Dije: "Está bien". Así que presenté un reclamo incluso antes de que se viera afectado, y creo que Andrew recibió una llamada al día siguiente, y es como la helada que azotó el sureste durante la época navideña. Las personas que presentaron un reclamo ese fin de semana estaban tres meses por delante de las personas que lo presentaron el lunes. Lamento mucho robarte el protagonismo, Andrew.

Andrew:
No, pero tienes razón. Y como éramos los primeros en la fila para el reclamo, recibimos un cheque de $250,000 en dos semanas. La compañía de seguros simplemente dijo: “Sí, vas a tener uno grande. Aquí tienes un cheque. Ve y empieza”. Y así comenzamos las renovaciones al día siguiente. Y entonces fuimos los primeros en la fila, donde había propiedades que yo conocía en la ciudad y que ni siquiera comenzaron a funcionar durante nueve meses. Así que piense en tener sus activos ahí sentados, enmoheciéndose, desmoronándose, literalmente pudriéndose durante nueve meses antes de que pueda siquiera comenzar.
Entonces, si alguna vez estás en un área que tiene un desastre natural o un reclamo que afecta a un montón de personas, asegúrate de no perder el tiempo. Obtenga esas afirmaciones. No es necesario tener toda la información. Sólo consigue tu lugar en la fila, ¿verdad? Es como el Black Friday en Best Buy. Tienes que llegar temprano si quieres conseguir ese televisor. Puede que no conozcas los detalles, pero será mejor que hagas fila o no sucederá.

Robert:
Gran punto, Andrés. Quiero decir, cuando recibes malas noticias, no mejoras. Los mayores problemas que veo con los reclamos que comienzan con el pie izquierdo es cuando una aseguradora intenta manejarlo por sí misma o espera para decirme dos o tres semanas después: “Dígame en el momento en que suceda. Déjame ser quien decida si debemos enviarlo o no al transportista de inmediato”. Porque retrasarlo, tal como dijo Andrew, tienes moho, ahora estás discutiendo por el EMS, a veces se convierte en un desastre.

Andrew:
Y siempre puedes cancelarlo, ¿verdad? Si descubres donde-

Robert:
Sí. Siempre puedes retirar un reclamo a un transportista, lo retiras formalmente. Lo sacan formalmente.

Andrew:
Entonces, básicamente, lo que hay que recordar es que si cree que va a tener un reclamo, no hay nada de malo en simplemente presentarlo. Siempre puedes retirarlo más tarde. Y luego, si realmente lo necesitas, estarás por delante del juego.

Robert:
Buenos puntos, Andrés.

David:
Y ahí lo tienes. La industria de seguros está cambiando, pero hay cosas que los inversores pueden hacer para posicionarse bien mientras tanto, y el conocimiento es poder.
Así que gracias por eso, Robert. Si la gente quiere comunicarse con usted, ¿cuál es la mejor manera de hacerlo?

Robert:
Sí. correos electrónicos . Y ese sufijo es también nuestro sitio web, ioausa.com. Puede encontrar a cualquiera de los socios allí. Y siempre estoy feliz, cuando no puedo estar al servicio de todos. Cada vez que quieres hacerme un trato solo para saber lo que pienso, siempre tengo cinco o 10 minutos para analizar algo.

David:
Ahí tienes. Puede consultar las notas del programa para conocer los recursos que mencionamos hoy. Si te gusta este episodio, mira el episodio 307 de BiggerPockets Rookie, donde se explica cómo proteger tu alquiler contra incendios, inundaciones, demandas y responsabilidad, transmitido el 26 de julio.
Además, excelentes publicaciones sobre seguros con otras historias y situaciones como estas que puedes encontrar en el blog y foro de BiggerPockets. Así que considera comprobarlo.
Y Andrew, si la gente quiere saber más sobre ti, lo cual creo que deberían hacer, eres una persona fascinante. Y la única persona con la que compro una propiedad multifamiliar, ¿a dónde iría?

Andrew:
Hoy en día, a menudo me pueden encontrar justo después de las rompientes, en algún lugar a lo largo de la línea del condado de San Diego, pero si eres más del tipo digital, mi plataforma de redes sociales preferida es LinkedIn. Y si comentas mis publicaciones, en realidad soy yo la persona que responde. Así que ese es un buen lugar para conversar sobre multifamiliares o los mercados o cualquier otra cosa que esté sucediendo.
Y luego, si desea realizar una llamada o conectarse más directamente, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, hay una pestaña de conexión con nosotros en el sitio web, haga clic en ella, siga las sencillas instrucciones y nos pondremos en contacto.

David:
Lo que me encanta de ti, Andrew, es que eres increíblemente predecible. Que LinkedIn sea tu red social preferida es lo mismo en el futuro.

Andrew:
Sip.

David:
Pareces un avatar de LinkedIn ambulante. Impresionante.
Entonces, si estás usando LinkedIn, ve a ver a Andrew allí y, si no, puedes enviarme un DM en Instagram y te conectaré con Andrew porque somos mejores amigos y hablo con él todo el tiempo.
Puedes encontrarme @ davidgreene24 en Instagram, Facebook, Twitter, prácticamente en todas partes, o visitar davidgreene24.com para ver qué estoy pasando.
Robert, gracias por estar aquí hoy. Y todos los demás, recuerden que pueden sintonizarnos más adelante esta semana para ver más episodios geniales, incluida una guía de inicio tardío para cualquiera que sienta que ha llegado demasiado tarde al juego de bienes raíces. La empoderadora historia de Ryan Tseko y sus conocimientos sobre inversiones a larga distancia y más contenido excelente de BiggerPockets.
Gracias de nuevo a ambos por estar aquí. Este es David Greene para Andrew LinkedIn, Cushman se despide.