Si está intentando comprar una casa pero no tiene un pago inicial grande, podría considerar celebrar un contrato de alquiler con opción a compra. Con esta opción, alquilará una propiedad durante un año y una parte de su cheque de alquiler se destinará al pago inicial. Una vez finalizado el período de alquiler, comprarás la casa.
Al principio, el concepto de propiedad de alquiler con opción a compra puede parecer atractivo. Finalmente puede mudarse a la casa de sus sueños y trabajar para ser propietario de una vivienda, incluso si aún no puede comprarla. Sin embargo, estos contratos no siempre son beneficiosos para el inquilino. Podría perder más dinero si opta por una casa de alquiler con opción a compra en lugar de simplemente alquilarla por un año o comprarla ahora mismo.
He aquí por qué el alquiler con opción a compra es malo para algunos compradores, junto con opciones alternativas a considerar.
Por qué el alquiler con opción a compra puede ser una mala opción para algunos compradores
Antes de aceptar un contrato de alquiler con opción a compra, asegúrese de que ésta sea la mejor decisión financiera posible. Compare sus opciones de alquiler con opción a compra con las de alquiler y compra estándar ahora mismo.
A continuación se muestran algunas formas en que los contratos de alquiler con opción a compra hacen que los compradores pierdan dinero y limiten sus opciones.
1. Tienen un costo general alto
La primera razón para repensar las viviendas de alquiler con opción a compra es que pagarás más cada mes por tu vivienda. El alquiler medio en los Estados Unidos es $1,845. Si celebra un contrato de alquiler con opción a compra, puede aceptar pagar $2,100 por mes como parte del pago inicial de la casa.
Mediante el acuerdo, $250 de su alquiler mensual se destinarían a su pago inicial. Si bien este es un aumento razonable, no estás ahorrando tanto. Al final del año, sólo tendrás $3,000 ahorrados para tu pago inicial.
Hay otras formas de ahorrar ese dinero. Por ejemplo, podría decidir abrir una cuenta de ahorros de alto rendimiento. A partir de ahí, podrías depositar $250 cada mes y conservarlos tú mismo. Esto permite que el dinero crezca a medida que usted acumula intereses. Esto también brinda más flexibilidad en caso de que necesite usar su dinero en una emergencia. Es más fácil sacar dinero de sus ahorros que salirse de un contrato de alquiler con opción a compra.
La valor medio de la vivienda en los Estados Unidos es de $412,000 2023 a partir del otoño de 3.5. El pago inicial mínimo para un préstamo de la FHA es del 14,420 % o $XNUMX XNUMX. Calcule cuánto tiempo le llevará alcanzar sus objetivos de pago inicial y si un acuerdo de alquiler con opción a compra realmente le ayudará a alcanzarlos.
2. Existen tarifas de opción no reembolsables
Un aspecto común del contrato de alquiler con opción a compra es la tarifa de opción. Se trata de una tarifa no reembolsable que el comprador paga al vendedor una vez que celebra el contrato de arrendamiento con opción a compra. La tarifa de la opción es negociable, pero generalmente oscila entre el uno y el cinco por ciento del precio de compra.
Esta tarifa por sí sola es una de las principales razones para reconsiderar los acuerdos de alquiler con opción a compra. Si está intentando ahorrar para el pago inicial, podría perder una cantidad importante de dinero en este depósito no reembolsable. Quizás sea mejor que alquile otro apartamento o casa y aplique esas tarifas a un pago inicial mayor.
3. Existe la posibilidad de que pierda su inversión
Los contratos de alquiler con opción a compra a menudo se recomiendan a las personas que necesitan mejorar su puntaje crediticio y aumentar el monto de su pago inicial antes de poder comprar. Se consideran herramientas para personas que están ansiosas por ser propietarias de una vivienda pero que aún no tienen la capacidad financiera necesaria. Sin embargo, no hay garantía de que esté listo para comprar la casa una vez que finalice el contrato de arrendamiento.
Durante un año, es posible que no ahorre tanto como le gustaría o que el banco quiera que mejore aún más su puntaje crediticio. Las emergencias de la vida ocurren y es posible que deba usar sus ahorros para reemplazar su vehículo después de un accidente o pagar facturas médicas.
Si no puede comprar la casa al final de su contrato de arrendamiento con opción a compra, podría perder el dinero que le dio al propietario para el pago inicial y tendrá que comenzar de nuevo la búsqueda de una casa.
4. Quizás tengas que comprar una casa que no puedes pagar
Cuando firma un contrato de alquiler con opción a compra, celebrará un contrato de arrendamiento con opción de compra o un contrato de arrendamiento con opción a compra. Una cláusula de opción de arrendamiento le otorga el derecho de comprar la propiedad por el precio de compra negociado al final del período de alquiler y es completamente opcional. Puede alejarse de la propiedad si necesita o ya no quiere la casa.
Sin embargo, una cláusula de arrendamiento con opción a compra requiere que usted compre la propiedad. Al final del período, el propietario esperará que usted siga adelante con el acuerdo de compra. Hay menos margen de maniobra para rescindir este contrato, lo que significa que usted podría terminar siendo propietario de una casa que no puede pagar.
Por ejemplo, si tiene un hogar de doble ingreso con su pareja pero uno de ustedes es despedido, perderá una gran parte de su poder adquisitivo. Es posible que no califique para una hipoteca con un solo ingreso y necesite mudarse de casa. Sería más fácil finalizar el acuerdo con una opción de arrendamiento que con un contrato de arrendamiento con opción a compra.
5. Tienes control limitado sobre la propiedad
Durante el período de alquiler, tienes los mismos derechos y privilegios que los inquilinos. Esto significa que el propietario sigue siendo responsable de realizar las reparaciones y mantenerse al día con el mantenimiento básico. Sin embargo, esto también significa que usted tiene menos control sobre la propiedad.
No podrá realizar mejoras o modificaciones a la vivienda hasta que sea suya. Dependiendo del contrato de arrendamiento, es posible que ni siquiera puedas volver a pintar las paredes hasta que la casa sea tuya.
Como inquilino, usted depende completamente del propietario para mantenerse al día con las reparaciones. Si el propietario no responde rápidamente o no repara a fondo algo que está roto, usted podría verse atrapado en una situación de vivienda incómoda.
6. Existe un alto potencial de estafas y condiciones desfavorables
No todos los acuerdos de alquiler con opción a compra son éticos y algunos son completamente ilegales. Primero, lea atentamente cualquier contrato que le entreguen para asegurarse de no pagar tarifas excesivas ni tarifas demasiado altas. Una tarifa de opción alta y una expectativa de alquiler mensual alta podrían ser una señal de advertencia importante de que el propietario no está interesado en ayudarlo a prepararse para comprar la propiedad. El propietario podría decir que le venderá la casa al final del contrato de arrendamiento y luego decidir no hacerlo.
Otras opciones de alquiler con opción a compra son estafas inmobiliarias. Esto ocurre cuando alguien que no es dueño de la casa intenta alquilarla a otras personas. Cobrarán la tarifa de opción y luego desaparecerán una vez que intente mudarse. Confirme siempre que la persona con la que está trabajando realmente sea propietaria de la casa; puede consultar los registros de propiedad locales para asegurarse.
También puede evitar estafas y estafadores de alquiler con opción a compra trabajando con un agente de bienes raíces o un abogado de bienes raíces de confianza. Pueden identificar cláusulas que están fuera de lo común o detectar estafas con las que quizás no estés familiarizado.
7. Podrías dejar de amar la casa
Mudarse a una casa es nuevo y emocionante, pero cuanto más vivas allí, más descubrirás sus defectos. Algunos problemas se pueden solucionar (como electrodomésticos viejos y jardines deficientes), pero otros problemas son más graves. Es posible que el baño sea demasiado pequeño o que el ruido de la carretera sea demasiado fuerte.
Esta es otra razón por la que debería optar por un contrato de arrendamiento con opción a compra en lugar de un contrato de arrendamiento con opción a compra. Si ya no te gusta la casa, puedes marcharte.
Si bien un acuerdo de alquiler con opción a compra podría ayudarle a probar una casa antes de mudarse, los riesgos financieros son demasiado altos. En su lugar, programe varias visitas para ver una casa en detalle antes de hacer una oferta para comprarla.
8. Los pagos atrasados podrían arruinar el trato
Si encuentra dificultades financieras durante el año, podría correr el riesgo de perder la casa y rescindir el contrato de alquiler con opción a compra. El propietario debe estar dispuesto a aceptar pagos atrasados y permitirle seguir viviendo allí. Si bien siempre existen riesgos que conlleva el incumplimiento de los pagos de la vivienda, lo que está en juego también es mayor cuando se intenta comprar una casa.
Podría ser mejor colocar la tarifa de opción en una cuenta de ahorros u otro lugar seguro y agregarle dinero cada mes para aumentar su pago inicial. Si algo sale mal, tendrá un fondo de emergencia al que podrá recurrir.
9. Podrías fijar malas tarifas
Cuando acepta un plan de alquiler con opción a compra, fijará el precio de compra de la vivienda. El dinero extra que el propietario recauda en los pagos del alquiler se destina al precio de compra. Sin embargo, los mercados inmobiliarios fluctúan. Un precio favorable ahora podría ser desfavorable dentro de un año. El valor de la casa podría disminuir, lo que significa que pagará de más por la propiedad.
Cuando compras una casa, necesitarás obtener una tasación para comprender su valor. Sus prestamistas hipotecarios examinarán la tasación para asegurarse de que no esté pagando de más. Con un contrato de alquiler con opción a compra, es posible que esté pagando de más según su contrato y el mercado. Esto podría complicar la aprobación de su préstamo.
Muchas cosas pueden suceder en un año. Un contrato de alquiler con opción a compra le obliga a asumir que estará financieramente estable durante los próximos 12 meses y que los mercados inmobiliarios seguirán a su favor. Hay mucho que esperar.
¿Para quién son buenos los contratos de alquiler con opción a compra?
Los acuerdos de alquiler con opción a compra conllevan varios riesgos, pero estas opciones siguen siendo beneficiosas para algunos compradores. Si encuentra un propietario que esté dispuesto a celebrar uno de estos acuerdos y actúe de forma ética, podrá ayudarle a ahorrar dinero y mejorar su situación financiera a lo largo del año. A continuación se detallan algunas ocasiones en las que podría beneficiarse al firmar un contrato de alquiler con opción a compra.
- Tiene problemas de crédito a corto plazo: Puede mejorar su puntaje crediticio en un año pagando sus deudas incobrables y creando un historial de pagos positivo. Esto podría ayudarlo a calificar para una hipoteca u obtener una mejor tasa de interés.
- Necesita tiempo para ahorrar para el pago inicial: un acuerdo de alquiler con opción a compra está diseñado para ayudar a los compradores a ahorrar. Al final del año, debería tener disponible un pago inicial decente para comprar la casa.
- Quiere fijar un buen precio de compra: Los mercados inmobiliarios pueden cambiar rápidamente. Al fijar un precio de compra, no tiene que preocuparse de que las casas se vuelvan inasequibles dentro de un año.
- Encuentras la casa de tus sueños: Puede que valga la pena correr los riesgos y las tarifas de un contrato de alquiler con opción a compra si sabes que la casa es perfecta para tus necesidades.
El concepto de viviendas de alquiler con opción a compra es sólido. Sin embargo, demasiadas personas intentan aprovecharse de los compradores en el mercado actual, lo que hace que esta opción sea arriesgada. Si elige esta ruta, asegúrese de tener una comprensión clara de su contrato y su situación financiera.
Alternativas a un contrato de alquiler con opción a compra
Si los riesgos de buscar una casa de alquiler con opción a compra parecen altos, considere otras opciones. Hay varias formas de hacer realidad su sueño de convertirse en propietario de una vivienda sin correr riesgos. Aquí hay algunas opciones.
- Vea si califica para una hipoteca: algunos prestamistas se especializan en ayudar a los compradores que tienen pequeños pagos iniciales. Un prestamista puede guiarlo a través del proceso de solicitud o establecer objetivos para prepararse para comprar en el futuro.
- Encuentre a alguien para firmar conjuntamente: ver si un miembro de la familia lo hará co-firmar su préstamo hipotecario, reduciendo el riesgo para el banco. Esto podría alentar a más prestamistas a trabajar con usted.
- Continuar alquilando por un año.: establezca un cronograma para cuando desee comprar una casa. Continúe reservando dinero para el pago inicial y mejorando su puntaje crediticio hasta que llegue el momento adecuado.
Siempre hay múltiples opciones cuando se trata de ser propietario de una vivienda. Sepa cuál es mejor para usted antes de aceptar un acuerdo de alquiler con opción a compra.
Conozca sus opciones antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra
Si bien es posible que pueda encontrar un acuerdo ético de alquiler con opción a compra que le ayude a aumentar su pago inicial, todavía está retrasando la compra de vivienda. Aún deberá pagar el alquiler y esperar que el propietario actúe de manera justa con usted. Para muchos compradores, esto es un riesgo demasiado grande como para siquiera considerarlo.
Dé los primeros pasos hacia la compra de una casa y hable con un agente de bienes raíces hoy. Un agente inmobiliario de confianza puede examinar sus finanzas y brindarle consejos honestos sobre si puede permitirse el lujo de comprar. Ser propietario de una vivienda podría estar más cerca de lo que cree.
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