Con titulares apocalípticos y la confianza del consumidor rezagada, ¿cómo debería procederse en 2024? ¡Es hora de recibir el consejo de DOS economistas experimentados! Bolsillos más grandes david meyer habla con ZILLOW Orfeo Divounguy y REDFIN chen zhao para desmitificar los últimos indicadores económicos de EE. UU. y brindarle estrategias para prosperar en el mercado inmobiliario de este año.
entraremos en precios de la vivienda, el entrante “corrección de asequibilidad”, pronósticos de tasas hipotecariasy por qué el próximo año podría ser significativamente mejor para los compradores. Pero eso no es todo. Tanto Chen como Orphe comparten su perspectivas para la economía 2024, el estado de la consumidor americano, y qué podría pasar como préstamos estudiantiles se recuperan, la morosidad en las tarjetas de crédito aumenta y las reservas de efectivo se agotan.
Finalmente, terminaremos con la lista de Chen y Orphe de Mercados inmobiliarios a seguir y del áreas costosas que pueden experimentar un auge revitalizado pospandemia. Si quiere saber qué esperar, dónde invertir y si el mercado inmobiliario caliente volverá in 2024, ¡quedarse!
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Dave:
Hola a todos y bienvenidos a BiggerPockets Network y feliz año nuevo. Si es como yo, entrará en 2024 entusiasmado con el mercado inmobiliario y la inversión inmobiliaria, pero probablemente también tenga muchas preguntas. El año pasado, tanto en términos de macroeconomía como en términos de desempeño del mercado inmobiliario, hubo altibajos. Ha sido un poco confuso. Y aunque hay muchas oportunidades en 2024, también hay muchas preguntas que siguen sin respuesta. Por eso hoy tenemos un episodio muy especial para ayudar a responder algunas de esas preguntas. Voy a traer a dos economistas de renombre para discutir el estado de la economía y el mercado inmobiliario. Haremos predicciones sobre 2024. Proporcionaremos todas las estadísticas y todo el contexto que necesita para sentirse seguro al construir su cartera.
Y eso es cierto tanto si está intentando comprar su primera propiedad en 2024 como si está intentando ampliar una cartera ya existente. Entonces, hoy, nuestros dos invitados son Chen Zhao, economista senior de Redfin, y Orphe Divounguy, economista senior de Zillow. Y vamos a abordar todos los temas que probablemente tengas en mente. Hablaremos de cosas como inflación, precios de la vivienda y, por supuesto, hablaremos de tasas hipotecarias. Todo el mundo siempre quiere hablar de eso. Entonces, al final de este episodio, comprenderán muy bien cuál es nuestra situación actual con respecto a la economía y el mercado inmobiliario y hacia dónde probablemente se dirigirán en el transcurso del próximo año. Entonces, sin más preámbulos, traigamos a Chen Zhao de Redfin y Orphe Divounguy de Zillow.
Chen Zhao y Orphe Divounguy, bienvenidos a nuestra primera mesa redonda sobre economía en el podcast BiggerPockets. Estamos muy emocionados de tenerlos a ustedes y su amplia experiencia en la industria con nosotros hoy aquí porque tengo muchas preguntas y supongo que nuestra audiencia también las tiene sobre el clima macroeconómico de 2024 y el mercado inmobiliario. Hoy en el programa, comenzaremos con lo macroeconómico y luego seremos un poco más específicos en el mercado inmobiliario, cosas que probablemente les interesen a todos los que escuchan el programa, pero comencemos con economía en el sentido más amplio. Entonces, Chen, dime ¿qué crees que sucederá con el PIB el próximo año?
Chen:
Todas las señales apuntan a un crecimiento económico ligeramente más lento hacia el cuarto trimestre y hasta 4. Así que el PIB ahora tiene un cuarto trimestre de alrededor del 2024%. La Reserva Federal proyecta que en 4 veremos un crecimiento del PIB de alrededor del 1.2%. Todo esto es un crecimiento económico sólido, pero definitivamente es más lento de lo que hemos visto, que era en cierto modo el objetivo, lo que la Reserva Federal estaba tratando de lograr. Dicho esto, creo que todavía hay una buena cantidad de incertidumbre de cara a 2024. La Reserva Federal está dando un giro en este momento, especialmente después de esa reunión de diciembre, realmente vimos una Reserva Federal que decía que probablemente habíamos alcanzado su punto máximo y ahora estamos mirando para ver qué cómo se ve el camino hacia abajo. Y siempre hay que recordar que la Reserva Federal está conduciendo este coche pero no tiene control total sobre él.
Es como cuando juegas un videojuego y te preguntas: “¿Este volante realmente funciona? No estoy realmente seguro." Pero la Reserva Federal controla muy bien los tipos a corto plazo, pero tiene mucho menos control sobre los tipos a largo plazo. Y eso es especialmente importante si está pensando en viviendas como lo haríamos los que estamos aquí. Y vimos que el otoño pasado, cuando las tasas a largo plazo, a 10 años, subieron al 5%, las tasas hipotecarias se dispararon al 8%. La Reserva Federal no hizo nada diferente.
Powell nunca salió a decir nada, eso simplemente sucedió y sorprendió a la Reserva Federal. Y creo que probablemente supongo que después de la reunión de la Reserva Federal de diciembre, cuando Powell salió y dio una conferencia de prensa bastante moderada, probablemente siempre estuvo un poco sorprendido por el alcance de la reacción del mercado. No estoy en la cabeza de Powell, pero eso es lo que supongo. Todo esto, sólo para decir que la Reserva Federal sigue siendo el único juego disponible, pero la Reserva Federal no tiene un control perfecto sobre lo que está sucediendo, y eso hace que sea realmente difícil pensar en 2024. Entonces, aunque pensemos que Probablemente vamos a tener un crecimiento económico bastante sólido, debemos ser conscientes de que hay mucho riesgo.
Orfeo:
Chen, estoy totalmente de acuerdo. Quiero decir, la forma en que me gusta pensar en esto es que me gusta pensar en vientos en contra versus vientos a favor. Y entonces, sentarme cuando piensas en tu propio pronóstico, sentarte y resaltar cuáles son los vientos en contra y cuáles son los vientos de cola y tratar de estimar, encontrar cuáles dominarán al otro es lo que pienso sobre lo que está sucediendo. en. Entonces sabemos, por ejemplo, que se acerca un año electoral. Sabemos que en la mayoría de los años electorales, especialmente cuando las elecciones son muy disputadas y el país está algo polarizado, el Congreso está polarizado, entonces hay mucha más incertidumbre política. Y siempre digo que cuando la gente no está segura sobre el futuro, se sientan en sus billeteras. Se sientan, esperan, hacen una pausa, no salen a comprar un coche nuevo. Y, por lo general, eso es desinflacionario y podría provocar una desaceleración de la actividad económica. Y eso será un obstáculo para la economía estadounidense de cara a 2024.
Chen:
Sí, e incluso yendo un paso más allá, Orphe, creo que tu marco es perfecto, cuando hay tanta incertidumbre, a los consumidores les resulta difícil planificar lo que van a hacer. Es realmente difícil para las empresas planificar lo que van a hacer.
Orfeo:
Eso es correcto.
Chen:
Porque no saben cuándo nos acercamos a ese año electoral: “¿Quién va a ganar? ¿Quién estará a cargo, quién establecerá las reglas, cuáles serán las políticas y regulaciones a las que me enfrentaré dentro de un año, dos o tres años? Y eso hace que sea muy difícil para las empresas decir: "Bueno, ahora voy a invertir en X, Y o Z". Y eso tiende a ser un poco un lastre para la economía.
Orfeo:
Podríamos añadir a esto, ¿verdad? Siendo un poco más específicos, tenemos los recortes de impuestos de Trump a punto de expirar. Probablemente no habrá un cambio en términos de gasto público durante el próximo año, pero sí potencialmente más ingresos provenientes de los recortes de impuestos que expiran y, por lo tanto, tal vez menos endeudamiento. Y eso, por supuesto, tiene un impacto en los rendimientos y las tasas hipotecarias.
Dave:
Un poco más adelante conoceremos los detalles de lo que Chen y Orphe ven en su pronóstico para el mercado inmobiliario, y le tomaremos el pulso al consumidor estadounidense justo después de la pausa. Bienvenidos de nuevo a todos. Estamos aquí con economistas senior de Redfin y Zillow, Chen Zhao y Orphe Divounguy, hablando sobre sus predicciones para 2024. Usted ha hablado un poco sobre los vientos en contra, el clima macroeconómico y la Reserva Federal. Tengo curiosidad por conocer su opinión sobre el estado del estadounidense promedio, del hogar o del consumidor estadounidense promedio, porque si observa estos datos macroeconómicos amplios, verá que el PIB es bastante sólido. Se ven muchos indicadores positivos, pero en muchos niveles más micro y de finanzas personales y también de manera anecdótica, se escucha que la gente está pasando apuros. Hemos visto comenzar los pagos de préstamos estudiantiles. Chen, ¿cómo describirías el estado del consumidor estadounidense medio en este momento?
Chen:
Creo que lo que vimos fue que al salir de la pandemia, el gobierno simplemente canalizó una gran cantidad de dinero hacia la economía. Al consumidor le estaba yendo muy bien y de una manera sin precedentes. Y lo que hemos visto y los datos más claros que teníamos al respecto fue cuánto exceso de ahorros tenían las personas en sus cuentas bancarias después de la pandemia, al igual que el efectivo real que tuvieron que gastar. Y lo que hemos visto ahora es que, bueno, ese exceso de efectivo en su mayor parte se ha ido en este momento. Entonces vemos datos de JP Morgan del Bank of America que pueden examinar las cuentas bancarias de las personas y podemos ver que en este punto prácticamente ya no existen. Y luego también estamos viendo, como usted dijo, más morosidad en las tarjetas de crédito. Entonces, ese es un dato que surge del informe de crédito y deuda de los hogares de la Reserva Federal de Nueva York, donde mostramos que la transición a una morosidad de 90 días está ahora en algo así como 9.5% o algo así.
Y eso es elevado en relación con los niveles históricos, por lo que también podría ser algo de qué preocuparse, al igual que los pagos de préstamos estudiantiles. Así que los pagos de los préstamos se suspendieron durante la pandemia y se reanudaron en octubre. Se estima que la cantidad total de pagos que deberían realizar los consumidores sería de unos 70,000,000,000 de dólares. Así que pensamos que eso es alrededor del 0.3% del ingreso personal disponible. Así que no es una cantidad enorme, pero sí suficiente para endeudar los hábitos de gasto de la gente. Así que hay razones, creo que todas estas son razones por las que uno podría estar pensando: "Bueno, los consumidores probablemente sean más débiles que antes". Pero como tantas cosas, tantas métricas y estadísticas económicas diferentes que hemos estado observando desde la pandemia, creo que gran parte de ellas se trata de: "Bueno, ¿cuál es el cambio frente al nivel?" Entonces es como si el consumidor se estuviera debilitando, pero también está bien.
Entonces, debido a que venimos de una posición tan fuerte que incluso si te estás debilitando un poco, probablemente todavía estés bien. Y vemos esto en muchas otras métricas. Por ejemplo, sabemos que los consumidores están experimentando un crecimiento de sus ingresos reales en este momento. Los salarios han aumentado mucho, así que eso es importante. También sabemos que existe un mercado laboral realmente fuerte. Se trata de un enorme viento de cola para los consumidores. Así que en este momento creemos que probablemente hay entre dos y tres millones más de puestos de trabajo disponibles que trabajadores desempleados. Este es un mercado laboral muy, muy fuerte. Y finalmente, puede ver... Sabemos que la morosidad de las tarjetas de crédito probablemente sea un poco alta.
Esto se centra principalmente en ciertos tipos de consumidores, aquellos con peor crédito, consumidores más jóvenes. Pero también se tienen en cuenta, por otro lado, los impagos hipotecarios, por ejemplo. La morosidad hipotecaria es muy, muy baja en este momento. Así que hay muchos datos que también muestran que el consumidor es bastante bueno en este momento. Así que diría que no estoy demasiado preocupado por el consumidor estadounidense. Y creo que todo esto es muy coherente con el mensaje económico más amplio, que es que nos estamos enfriando, pero no estamos en un área en la que debamos preocuparnos en este momento.
Orfeo:
Estoy totalmente de acuerdo. Nos estamos enfriando, pero probablemente estemos mejor que antes de la pandemia. Si se analiza el servicio de la deuda como porcentaje de los ingresos personales, sigue siendo muy bajo, aproximadamente donde estaba en 2019, justo antes de la pandemia. Si miras superficialmente, lo estamos haciendo bien. ¿Nos estamos enfriando? Sí. ¿Estamos sintiendo el pellizco? Sí, pero lo estamos haciendo mucho mejor que hace tres o cuatro años. Así que ahora estoy totalmente de acuerdo. Creo que los consumidores todavía están en bastante buena forma. Por supuesto que hay una distribución, por lo que habrá gente en la parte inferior que todavía sentirá un poco de dolor. Pero si nos fijamos en el mercado laboral, creo que mientras la gente tenga empleo, la economía estadounidense estará bien.
Dave:
Está bien. Así que creo que el tema que estamos escuchando aquí para todos los que escuchan esto es que a la economía estadounidense le está yendo bastante bien según la mayoría de las mediciones macroeconómicas en este momento, pero Chen y Orphe parecen estar de acuerdo en que nos estamos desacelerando y, por lo tanto, es posible que aún seguir creciendo. Parece que ambos piensan que seguiremos siendo positivos en términos de crecimiento del PIB el próximo año, y aunque los consumidores podrían estar en una posición peor que este año o el anterior, las cosas siguen siendo decentes en un contexto histórico, tanto en términos de indicadores macroeconómicos como de situación de los consumidores.
Orfeo:
Entonces, Dave, es difícil decir realmente si estamos peor que antes porque, si lo piensas bien, Chen aludió a esto, los salarios ajustados a la inflación en realidad han aumentado. Se habían reducido, disminuyeron en 21 y disminuyeron en 22, ya que la inflación aumentó a aproximadamente el 9% a mediados del año pasado. La riqueza financiera, si nos fijamos en el informe de la Reserva Federal, la riqueza financiera en realidad ha aumentado. A finales de 2022, si me hubieras dicho que el mercado de valores habría hecho lo que hizo en 2023, habría pensado que estabas absolutamente loco.
El mercado de valores se disparó en 2023, sorprendió a todos y estamos terminando el año con mucha fuerza. Y así también aumentó la riqueza financiera. En cuanto a la riqueza inmobiliaria, tuvimos esta gran caída en la que pensamos: "Dios mío, los precios de la vivienda están bajando". Y, de repente, los precios de la vivienda se recuperaron. El valor de la vivienda todavía está cerca de un máximo histórico. Los precios han bajado en muchos metros. El valor de la vivienda todavía está cerca de un máximo histórico para muchos propietarios. Estos propietarios compraron... Muchos de estos propietarios que compraron antes de la pandemia pudieron refinanciar a una tasa muy baja, por lo que tienen pagos hipotecarios mensuales muy bajos. Entonces miro esto y digo: "Oye, este consumidor, este consumidor promedio, la clase media, en realidad podría estar yendo muy bien en este momento".
Chen:
Sí, es curioso que digas eso, Orphe, porque estoy totalmente de acuerdo con todas esas estadísticas que dices, como si todas las métricas fueran excelentes, y luego es como si tuviéramos este problema en el que todos parecen tener malas vibraciones sobre la economía.
Orfeo:
Sí.
Chen:
Y todos son súper negativos.
Dave:
Totalmente. Eso es lo que quería preguntarte, sí.
Chen:
Sí.
Dave:
Eso es muy interesante. Entonces, ¿qué es eso, Chen? ¿A qué le atribuyes eso? Y las mediciones clásicas de datos macro muestran que las cosas van bien, pero no parece que la gente sienta que la economía va bien. Entonces, ¿dónde está la desconexión?
Chen:
Sí, tienes toda la razón. Y parece que hay una desconexión. Porque, tal como dijo Orphe, es como: “Vaya, tus ingresos están creciendo, tienes mucha riqueza inmobiliaria. Cualquiera que sea su cartera, le está yendo fantástico, yada yada, yada”. Y al mismo tiempo, la Reserva Federal está controlando la inflación, por lo que realmente no necesitamos hacerlo... Tal vez ya no necesitemos preocuparnos por eso, entonces, ¿por qué estás preocupado? Creo que mucho de eso... Creo que hay dos cosas, diría yo. Una es que, como economistas, siempre miramos la mediana o el promedio, que es lo más accesible a mirar. Y la distribución es realmente amplia. Habrá grupos de personas que tendrán una experiencia muy diferente a la de la persona promedio. Y esas personas son personas reales, son votantes reales y son personas reales con sentimientos reales. Así que pienso mucho en eso.
Y luego, lo segundo que diría es que, aunque parece que la Reserva Federal ha controlado la inflación y que ahora estará mucho más cerca del 3 o XNUMX%, hemos experimentado un gran salto en el nivel de precios y lleva mucho tiempo. para que la gente se aclimate psicológicamente a eso. Estaba tratando de... No criticar a las Rockettes ni nada por el estilo, lo cual creo que es un espectáculo fantástico, pero estaba buscando entradas para las Rockettes y pensé: "Dios mío, eso es realmente alto". Y pensé: "Vaya, supongo que si es este porcentaje, este porcentaje, entonces tiene sentido cuál es el nivel de precios, incluso si no habrá más inflación en el futuro". Pero creo que, aunque las personas hayan visto aumentar sus cheques de pago, todavía experimentan ese shock cuando ven los precios y eso es una especie de sentimiento negativo.
Entonces esas son las dos cosas que quisiera señalar. Y luego, en los bolsillos de las personas que no están experimentando lo que está experimentando la persona promedio o mediana, algo importante para el mercado inmobiliario, creo que deberíamos pensar en las personas que aún no son propietarias de una casa. Entonces, estamos hablando de patrimonio inmobiliario, todas las personas que refinancian, tienen una tasa hipotecaria del 2%, tienen mucho valor líquido de la vivienda, pero ¿qué pasa si, para empezar, nunca compré una casa? O muchos estadounidenses no poseen acciones, por lo que no me importa si al S&P 500 le está yendo bien.
Orfeo:
Eso es correcto.
Chen:
Eso no me beneficia en absoluto. Entonces creo que de ahí provienen muchas de estas malas vibraciones.
Orfeo:
Estoy absolutamente de acuerdo con Chen. Creo que este es probablemente el precio... Me pasa esto todo el tiempo y soy muy activo en las redes sociales, donde informas sobre la caída de la inflación y la gente dice: "No, esto no es cierto", porque los precios son más altos de lo que realmente son. Fueron hace apenas un año, ¿verdad?
Dave:
Sí. Bueno, si mis padres son una indicación de tus ideas aquí, tienes toda la razón. No puedo tener una sola conversación con ninguno de ellos en la que no me digan el nuevo precio de cada cosa que compraron durante las últimas semanas. Simplemente no pueden comprenderlo. Y creo que la gente también se confunde entre la idea de desinflación y deflación, que la desinflación es la desaceleración del aumento de los precios, pero no va a haber... Es muy poco probable que haya deflación cuando los precios realmente bajen. Entonces, esas dos cosas son conceptos diferentes, pero creo que tienes toda la razón, Chen, en que a la gente le lleva mucho tiempo acostumbrarse. Miro todos los datos y todavía miro y me sorprenden muchas de las cosas que compro.
Chen:
Sí, y no sólo no vamos a tener deflación, sino que no queremos deflación.
Orfeo:
Exactamente.
Chen:
Si hay deflación, eso significa que estamos en problemas realmente serios porque casi parece contradictorio. La gente dice: "Bueno, ¿no quiero que los precios bajen para tener un mayor poder adquisitivo real?" Pero no lo haces porque en una economía como esa nadie compraría nada. Si pudieras comprar huevos más baratos mañana, ¿por qué comprarías huevos hoy? Y es realmente peligroso entrar en ese ciclo económico, por eso aspiramos a esa agradable inflación del 2%.
Orfeo:
Y también significa que la tasa de desempleo podría dispararse. Si no compra nada, las empresas no tienen motivos para contratar a nadie. Incluso podrían despedir a mucha gente y terminar perdiendo el trabajo.
Dave:
Así que hemos hablado sobre la economía macroeconómica en general y lo que está sucediendo y lo que ambos creen que es probable que suceda el próximo año. Pero me gustaría desviar la conversación más hacia el mercado inmobiliario porque nuestra audiencia aquí, la mayoría de ellos, son inversores inmobiliarios activos o aspirantes. Y la pregunta del millón de dólares para mucha gente es: ¿es un buen momento para comprar bienes raíces? Y sé que hay muchos factores que influyen en eso, pero Chen, solo tengo curiosidad, ¿puede darnos al más alto nivel su perspectiva para el mercado inmobiliario el próximo año?
Chen:
Así que creo que diría que nuestro objetivo principal es que en el mercado inmobiliario en 2024 veamos una imagen mejorada para los compradores, mejores circunstancias para los compradores. La razón más importante de esto es que vemos que la asequibilidad mejorará un poco el próximo año. Por eso creemos que las tasas bajarán. Después de la reunión de la Reserva Federal de diciembre ya estamos viendo que la Reserva Federal está dando un giro. Estamos hablando de recortes de tipos en 2024. Obviamente, queda abierta la pregunta de ¿cuántos y cuándo se producirán? Pero realmente parece que las tasas van a seguir una tendencia a la baja. Mire, no nos dirigimos a las tasas del 3% de la era de la pandemia, pero sí a un territorio más bajo. Así que eso será bastante importante para los compradores y también para los vendedores. Y luego, la segunda cosa es que sí vemos que los precios se debilitarán en 2024. Entonces, el debilitamiento de los precios puede ser un tema un poco matizado porque generalmente estamos hablando de precios nominales, lo que significa no tener en cuenta la inflación. Entonces, un crecimiento de precios del 0% es, por ejemplo, en realidad una caída de los precios en un sentido real porque la inflación es superior al 0%.
Así que realmente vemos que los precios se mantendrán estables en el rango del 0% o caerán quizás un 1%. Esto significa una mayor asequibilidad para los compradores en comparación con lo que están viendo en términos de aumentos en sus cheques de pago tanto en tarifas como en precios. Y además de eso, vemos más inventario en línea. Y esa es parte de la razón por la que vemos que los precios se suavizan porque creo que en nuestros datos de Redfin, vemos que los clientes que se comunican con Redfin para consultar sobre cómo incluir su casa en la lista, estamos viendo un crecimiento de dos dígitos año tras año en eso en las últimas semanas. Y eso aún no se ha convertido en listados reales. Pero incluso en los datos reales de nuevos anuncios, estamos empezando a ver esos aumentos en las últimas semanas.
Así que creemos que hay más en camino. Y la razón de todo esto es que creo que la gente se está cansando de esperar. Nuestros agentes nos dicen que los clientes con los que están hablando parecen haber estado esperando que algo suceda en el mercado inmobiliario porque quieren divorciarse de su marido o necesitan mudarse por alguna otra razón porque quieren estar más cerca de sus nietos o algo así, algo más positivo que divorciarse de su marido.
Dave:
Bien, lo escuchaste aquí primero. Chen, ¿estás diciendo que las tasas de divorcios van a aumentar? ¿Las tasas de interés bajan, las tasas de divorcio aumentan?
Chen:
Preferiría hacer un llamado a las tasas de interés en lugar de las tasas de divorcio.
Dave:
Está bien, no lo haremos-
Orfeo:
Creo que el punto es que la vida pasa, ¿verdad? Y los acontecimientos de la vida son una de las principales razones por las que las personas se mudan, ¿verdad?
Chen:
Sí, eso es correcto. Sí, creo que las personas que son vendedores se están cansando de esperar y se están dando cuenta de que las tasas nunca volverán al 3% y simplemente dicen: “¿Sabes qué? Voy, vendo, hago lo que tengo que hacer en este momento”. Así que ese es un panorama mucho mejor para los compradores y significa una mejor asequibilidad, además de tener más casas para elegir. Así que vemos un panorama más optimista para 2024 que para 2023.
Dave:
Eso es realmente interesante porque, como usted dijo, en la reunión más reciente de la Reserva Federal, que fue en diciembre, vimos este anuncio que hizo bajar los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias comenzaron a caer un poco. Y creo que la reacción más inmediata de la mayoría de los inversores inmobiliarios fue: "Vaya, esto va a provocar un problema... Otra ronda de apreciación del crecimiento de los precios de las viviendas porque va a aumentar la demanda". Pero sólo quiero asegurarme de que todos los aquí presentes entiendan lo que Chen está diciendo: que la demanda puede aumentar, pero si la oferta también aumenta al mismo tiempo, los precios podrían permanecer relativamente estables y tal vez podríamos ver precios más suaves, pero también podríamos ver un aumento en el volumen total de transacciones, lo que probablemente sería una noticia muy bienvenida, cualquier agente o prestamista hipotecario aquí que esté escuchando esto.
Y esa ha sido en cierto modo mi pregunta sobre 2024: las tasas pueden bajar, la demanda aumentará, pero tengo curiosidad sobre de dónde vendrá la oferta. Escucharemos a Orphe hablar sobre la oferta y la demanda, además de más discusiones sobre asequibilidad, las predicciones de tasas hipotecarias que todos quieren escuchar y qué mercados observar en 2024, todo esto después de la pausa. Volvemos con Orphe Divounguy y Chen Zhao. Chen acaba de compartir un posible escenario en el que podríamos ver más oferta y más demanda en 2024. Orphe, ¿ve el mismo tipo de situación en la que tanto la demanda como la oferta podrían aumentar un poco el próximo año?
Orfeo:
Totalmente, totalmente. Y por cierto, soy el miembro más optimista del equipo de investigación económica de Zillow y a veces se ríen un poco de mí porque siempre veo todo desde una perspectiva positiva. Así que los nuevos listados aumentan un 3.1% año tras año según nuestros datos. Y bajaron mucho, especialmente en la primavera, cuando se tenía la esperanza de que los propietarios existentes pusieran sus casas en el mercado para la venta. Simplemente no aparecieron. Y ahora estamos empezando a ver, si nos fijamos en las nuevas listas desde julio de este año, aproximadamente, el flujo de viviendas que llegaron al mercado fue prácticamente estable y ahora se está poniendo al día. Entonces soy muy optimista. Y como mencionó Chen, creo que los acontecimientos de la vida, pero también las preferencias, no han cambiado. Esa vieja casa en la que ya no quieres vivir, estabas sentada solo por un poco de incertidumbre.
Hay mucha volatilidad en las tasas hipotecarias y no se sabe qué está pasando con la economía. Entonces haces una pausa, te sientas en tu billetera, esperas, no haces nada. Pero ahora empiezas a ver que las cosas se normalizan y ahora puedes ajustar tu presupuesto. Puedes mirar las cosas y darle sentido a: “Oh, está bien. Bueno, ahora sé hacia dónde me dirijo. Todavía tengo mi trabajo. Las cosas pintan bastante bien. Sé que las tasas hipotecarias ya no van a caer por un precipicio”. Creo que mucha gente está sentada pensando: "Oye, tal vez las tasas hipotecarias vayan a bajar". Y sabemos que las hipotecas están disminuyendo, pero no van a caer por un precipicio. Y les digo a todos que las únicas veces que hemos visto caer las tasas hipotecarias por un precipicio fue el estallido de la burbuja de las puntocom, en medio de la crisis financiera global y el comienzo de una pandemia global.
Y sabemos que las hipotecas no van a caer por un precipicio. Se van a relajar un poco. Incluso es posible que veamos un poco menos de volatilidad de las tasas, especialmente si la inflación continúa acercándose al objetivo de la Reserva Federal, el mercado se volverá menos receptivo a todas las noticias económicas como lo ha sido el año pasado. Entonces, todo eso será propicio para que la gente vuelva a salir. Nuestros datos, los datos de Zillow, también muestran que el 70% de los vendedores acaban comprando de nuevo. No 100%, 70%, por lo que tendrás más oferta de esos tipos que demanda si continúas viendo nuevos listados hasta 2024. Y todo eso en conjunto me dice, tal como mencionó Chen, que estás Probablemente veremos que los precios se suavizan un poco. Los nuevos listados ya no serán un gran lastre para el inventario de viviendas. Y, por supuesto, creo que soy optimista y creo que eso podría significar más transacciones en el futuro.
Dave:
Agradezco esa explicación. Orphe, dices que eres optimista, así que solo quiero hacer de abogado del diablo por un segundo y escuchar tu opinión porque creo que hay una narrativa o una línea de pensamiento común que escucho de que la asequibilidad es muy baja, ¿verdad? ahora que incluso si las tasas bajan un poco, los precios son demasiado altos y es un poco... Creo que la gente siente que es inevitable que los precios tengan que bajar porque son mucho más altos de lo que solían ser. Y combine eso con algunas de las cosas que dijo sobre tal vez una economía en desaceleración. ¿Qué dices a eso, supongo?
Orfeo:
Creo que los constructores probablemente también se preocupen un poco por eso. Así que todavía tienen un montón de casas en construcción, esas casas están saliendo al mercado. Y, por supuesto, debido a que hay tantas casas que están llegando al mercado, en el lado de las nuevas construcciones, estás comenzando a ver que el sentimiento de los constructores disminuye un poco y comienzas a ver comienzos. ¿Por qué debería comenzar un nuevo proyecto si tengo un montón de unidades en camino que necesito vender? Y creo que todo eso lo vamos a ver. Sólo para darle una idea, sí, la asequibilidad sigue siendo un problema, pero si piensa en el hecho de que las tasas hipotecarias eran más bajas de lo que son hoy, el año pasado que lo que son hoy, y aún así el recorte de precios promedio para las nuevas construcciones no ha aumentado. Si bien no ha cambiado, sigue siendo alrededor del 6%, la proporción de listados con un recorte de precios en comparación con el año pasado es en realidad menor.
Entonces, si no tuvieras... Si la gente simplemente no pudiera permitirse una casa, y por cierto, debo decir, el mercado inmobiliario es local, así que estoy hablando en promedio, al nivel de Estados Unidos. Hay lugares que son absolutamente inasequibles. Simplemente ni siquiera puedes... La gente no puede calificar. Estoy pensando en el área de Los Ángeles, Riverside, California. Quiero decir, hay lugares que están fuera del alcance de mucha gente, pero en promedio, todavía hay cierta demanda. La demanda se ha desacelerado, pero aún supera a la oferta. Y es por eso que sigo siendo muy optimista de cara al futuro. Y no soy el único. Escuchamos sobre Warren Buffett y las nuevas construcciones y el amor por las nuevas construcciones en el futuro. Así que soy bastante optimista de que 2024 podría ser un mejor año porque las nuevas cotizaciones ya tocaron fondo en 2023.
Chen:
Sí, creo que la cuestión de la asequibilidad es realmente buena y también es una de las razones por las que, Dave, decías: "Bueno, si las tasas están bajando, ¿por qué los precios simplemente no suben?". Más bien es como, bueno, en realidad, porque creo que la asequibilidad pone un límite a eso porque creo que en algún momento la gente simplemente no puede darse el lujo de comprar más. Pero creo que la corrección no tiene por qué llegar en forma de una gran caída de los precios. La caída del precio del estilo de 2008 solo ocurrió una vez y hay una razón por la que solo ocurrió una vez y en circunstancias muy singulares. Así que creo que también se puede ver una mejora en la asequibilidad en forma de un lapso de varios años en el que los precios se mantienen estables o suben un 1% o bajan un 1% o algo así, donde los precios simplemente aumentan menos que la inflación, pero un poco menos que la inflación. Y eso es una mejora en la asequibilidad. Y también esperamos que las tasas bajen también. Así que gran parte del problema de la asequibilidad en el último año ha sido una cuestión de tarifas y no necesariamente una cuestión de precios.
Dave:
Quiero asegurarme de que todos comprendan lo que significa asequibilidad en términos del mercado inmobiliario. Básicamente se trata de la facilidad con la que el estadounidense promedio puede permitirse una vivienda de precio promedio, o como bien señaló Orphe, esto también es local, de la facilidad con la que alguien en un mercado particular puede permitirse esa casa en particular en ese mercado. Y, por lo general, este taburete asequible tiene tres patas. Están las tasas hipotecarias, como acaba de mencionar Chen, los precios de las viviendas y también los salarios. Así que hay diferentes maneras en que la asequibilidad puede aumentar o disminuir. No se trata sólo de los precios de las viviendas.
Chen:
Esa es la explicación perfecta para ello. Entonces, la otra cosa que yo diría que apunta a que no se verá una gran caída de precios es como el viento de cola, el viento de cola demográfico para los precios de las viviendas y para la demanda. Sabemos que los millennials todavía están en esta era en la que necesitamos comprar casas, la gente tiene hijos, necesita comprar casas. Entonces hay mucha demanda por ahí. Y luego viene la Generación Z. Así que muchos análisis demográficos realmente muestran esto... Estamos entrando en estos años de una demanda muy fuerte por parte de los compradores de viviendas. Entonces, aunque los precios son altos, las tarifas siguen siendo altas en este momento, simplemente hay mucha necesidad ahí fuera.
Orfeo:
Y Chen, estás en lo cierto y puedes agregar a esa lista población del extranjero. Tienes muchas familias nuevas que vienen del extranjero. Finalmente reabrimos después de COVID, donde había inmigración... Incluso unos años antes de COVID, los niveles de inmigración al país se habían desacelerado. De repente, tenemos más gente entrando al país y eso en realidad se convierte en más familias, nuevas familias netas, y eso aumenta la demanda.
Dave:
Bueno, gracias. Esa es una explicación muy, muy útil. Ya que estamos hablando de asequibilidad, lamento hacerles esto a ambos, pero tengo que intentar obtener una predicción de cada uno de ustedes sobre las tasas hipotecarias. Te dejaré... Puedes tener un alcance, pero Orfeo, ¿qué te parece? ¿Dónde cree que estarán las tasas hipotecarias dentro de un año, en diciembre de 2024, si tuviera que adivinar?
Orfeo:
Es muy, muy difícil de predecir y puedes verlo. Quiero decir, en la reacción del mercado que obtuvimos, el mercado estaba descontando cuatro recortes de tasas. La Reserva Federal insinuó tres y, aun así, los rendimientos siguieron cayendo. Dave, desafortunadamente, no te voy a dar un número, pero te diré que la forma en que lo pienso nuevamente es vientos en contra versus vientos a favor. Y el mercado es muy impredecible, pero sabemos que de cara al próximo año tendremos toda esta desinflación. Eso ayudará a reducir los rendimientos. Luego está el diferencial de la tasa hipotecaria, que en cierto modo depende de la incertidumbre, y eso es probable... Si vemos menos volatilidad en el futuro, eso probablemente... En los mercados, probablemente también se reducirá.
Al mismo tiempo, mencioné anteriormente que vamos a tener mucha incertidumbre política antes de las elecciones del verano de 24, en los pocos meses previos a las elecciones. Eso también será un lastre para la actividad económica y será desinflacionario. Por eso, de nuevo, espero que los rendimientos sigan bajando, que sigan bajando. No espero que caigan por un precipicio, especialmente si la Reserva Federal puede ceñirse a los préstamos, esencialmente, y podemos evitar una recesión en 2024.
Dave:
Muy bien, Chen, ¿puedo darte un número?
Chen:
Entiendo la vacilación a la hora de dar un número. Es dificil. Hay tanta incertidumbre en estos días. Supongo que el número comienza con seis en diciembre de 2024. En nuestras predicciones de Redfin, estimamos, creo, algo así como seis y medio para fines de 2024. Publicamos eso antes de la reunión de la Reserva Federal de diciembre, donde Powell realmente comenzó a mostrar un pivote. Entonces tal vez sea un poco más bajo que eso. Tal vez esté entre los seis inferiores. Pero creo que Orphe les brindó un marco realmente bueno para pensar en lo que sucederá con las tasas. Depende de lo que haga la tasa de los fondos federales, y luego hay mucha incertidumbre en torno a todo eso. Pero además de eso, obviamente hay diferenciales de tasas hipotecarias, y eso podría colapsar un poco, pero lo más importante es lo que sucede con la tasa de fondos de la Reserva Federal, lo que la Reserva Federal va a hacer.
Pero luego está lo que sucede con las tasas a largo plazo, como lo que va a hacer el Tesoro a 10 años, y la Reserva Federal tiene muy poco control sobre eso. Así que eso podría permanecer igual, subir o bajar a medida que la Reserva Federal vaya recortando. Es un poco incierto dependiendo de qué más diga la Reserva Federal y qué otras circunstancias económicas existan y qué más preocupa a los inversores. Así que el verano pasado, los inversores se preocuparon mucho por los niveles de deuda pública, como los ingresos fiscales, la sostenibilidad a largo plazo de nuestro gasto y la cantidad de oferta del Tesoro que había. Y entonces los rendimientos realmente se dispararon y las tasas realmente se dispararon, y eso realmente no tuvo nada que ver... Tuvo muy poco que ver con la inflación. Eso es lo que hace que sea realmente difícil de adivinar. Pero creo que si yo fuera alguien que estuviera buscando comprar una casa en el futuro cercano, supongo que en 2024, completaremos el año con números que... Alrededor de un número que comienza con seis, tal vez en los seis bajos.
Orfeo:
Y además, Chen, usted aludió a todos estos factores, y luego está también la economía global desde el exterior. Los inversores en el extranjero están interesados en los activos estadounidenses. Cuando hay conflictos en el extranjero, surgen tensiones geopolíticas, lo que podría significar que vengan más inversores para absorber toda esa oferta de tesorería. Y todos esos son factores a los que hay que prestar atención, razón por la cual la tarea de pronosticar los rendimientos es muy, muy difícil.
Dave:
Sí, ese es un gran punto. Sólo quiero reiterar y asegurarme de que todos los que escuchan entiendan esto. La Reserva Federal no controla las tasas hipotecarias. Controlan la tasa de los fondos federales, lo que por supuesto tiene un impacto en los rendimientos de los bonos y en las empresas y todas estas otras cosas complicadas que afectan las tasas hipotecarias. Pero sólo porque la Reserva Federal diga que podría recortar las tasas tres veces el próximo año, no creo que todos debamos dar una vuelta de victoria. Creo que es alentador, pero es probable que todavía haya cierta volatilidad en las tasas, al menos en el corto plazo, mientras vemos hacia dónde empiezan a dirigirse los rendimientos de los bonos.
Y nuevamente, hemos visto a la Reserva Federal indicar cosas que finalmente no hizo. De la misma manera, simplemente no hay garantía de que vayan a cumplir con el plan o la indicación que nos han dado a partir de diciembre de 2024. Pero dicho esto, creo que las cosas parecen alentadoras. Quiero recurrir al riesgo porque la mayoría de las personas que escuchan este podcast están invirtiendo. No comprarán una casa para vivir durante cinco a diez años. Por eso tengo curiosidad, aunque usted ha compartido algunos de sus sentimientos sobre el mercado inmobiliario y hacia dónde podría dirigirse, tengo curiosidad, Chen, ¿tiene alguna idea sobre los riesgos que podrían existir para los inversores inmobiliarios que se dirigen a ¿el próximo año?
Chen:
Creo que los riesgos van a ser regionales. Así que creo que, en general, como hemos estado comentando, si usted es un inversor en bienes raíces, realmente no veo que los precios bajen mucho. Sin embargo, creo que podría haber ciertos mercados en los que se observen caídas de precios significativas. Ya estamos viendo algunas caídas de precios bastante significativas en lugares de Texas, por ejemplo. Así que creo que, según nuestros datos, Austin ha bajado casi dos dígitos año tras año en el precio de venta medio. Entonces, en muchos de estos lugares era mucho más fácil generar oferta adicional, lo cual fue excelente durante la pandemia cuando la gente realmente intentaba mudarse allí, era más fácil generar esa oferta para satisfacer la demanda y los precios estaban subiendo. mucho. Probablemente ahora estemos viendo lo contrario, donde hay menos demanda, por lo que hay más riesgo de que los precios bajen en algunos de esos mercados.
Muchas de ellas podrían ser áreas del cinturón solar como Austin, por ejemplo. Ahí es donde probablemente sería un poco más cauteloso, pero me sentiría un poco más seguro en los lugares más asequibles, donde los precios son más bajos. Entonces vemos que el norte del estado de Nueva York o el Medio Oeste, donde los precios están por debajo de la media nacional, esos lugares son algunos de los mercados más ajustados en los que estamos viendo que las viviendas se están agotando más rápido. Creo que en Rochester vimos que las casas salían del mercado en un promedio de ocho días, y eso se debe a que estos lugares son muy asequibles. Y en una época en la que la asequibilidad es realmente difícil, son muy atractivos.
Dave:
Tiene sentido. Me encanta el grito de Rochester. Fui a la universidad allí. Orfeo, ¿y tú? ¿Ves algún otro riesgo en el mercado?
Orfeo:
Si nos fijamos en los datos más recientes de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense para 2022, Austin, Texas, fue la zona metropolitana más rápida de las 50 principales, al menos la de mayor crecimiento en términos de población, y el parque de viviendas allí se disparó al mismo tiempo. Y el parque de viviendas creció más rápidamente que incluso el crecimiento poblacional más rápido. Y ahora terminas en una situación en la que tienes todas estas casas y, por supuesto, los precios… Eso hizo que los precios cayeran. Y creo que Chen aludió a esto, estamos viendo lo mismo en nuestros datos. Si eso va a continuar o no es otra historia porque creo que si la gente va a lugares... Austin puede no ser asequible para los locales, pero si la gente va a Austin desde California, por cierto, sabemos que el 30% de los californianos van a mudándose básicamente a Texas, Arizona y Florida. Entonces, si la gente se está mudando de las áreas metropolitanas más caras de California a Texas y luego ve que los precios están cayendo tanto, bueno, esa caída en los precios podría ser algo bueno en el futuro.
Y luego también me gustan algunos de estos mercados, Charlotte, Raleigh, Carolina del Norte, ahí tienes ese triángulo de investigación. Todavía hay mucha gente mudándose a esa zona. Tienes el mercado de Nashville, Tennessee, que es uno de mis favoritos. Además, todavía hay mucho crecimiento demográfico. Y esos son mercados donde espero ver un crecimiento demográfico continuo. Pero también hay que tener cuidado en el sentido de que si hay muchos inquilinos que no necesariamente pueden salir a comprar una casa, o si hay mucha gente o constructores que esperan que el crecimiento demográfico se mantenga sólido en algunos de estos mercados. Bueno, probablemente verás mucha oferta. Si anticipo que vendrán todos estos inquilinos, bueno, verás a muchas personas que querrán convertirse en propietarios y constructores construyendo una gran cantidad de oferta.
Entonces, tal vez no obtenga el tipo de rendimiento de su inversión que pensaba porque todos están haciendo lo mismo. Por eso hablo mucho con los agentes. Amo a los agentes, trabajo mucho juntos. Entonces hablo con agentes y los agentes me dicen: "Sí, está en auge aquí, pero los constructores también están llegando a lo grande". Y entonces ahora quizás tengas que competir con... Así que estaba mirando casas adosadas unifamiliares y casas en el área nacional, y luego al lado tienes una unidad multifamiliar y tienen una piscina, una cancha de pickleball, están ofreciendo concesiones de alquiler. . Entonces, si eres propietario de una casa adosada al lado de un lugar como ese, tienes que competir con las concesiones que ofrecen los demás vecinos. Y entonces tienes esa oferta común, si se anticipó la demanda, tienes una gran cantidad de oferta. Y ahora también tienes que competir con los otros nuevos propietarios de la ciudad.
Dave:
Ese es un gran punto, Orfeo. Realmente coincido con eso porque todavía tengo un par de propiedades en Denver, que es definitivamente una de esas áreas más sobreconstruidas en términos de oferta multifamiliar. Y terminé vendiendo una propiedad porque simplemente miras a tu alrededor y yo... Es una de esas antiguas casas victorianas que están divididas en cuatro unidades diferentes. Y era un lugar agradable, pero luego ves estas cosas nuevas con un gimnasio en construcción y que ofrece un alquiler similar. Y yo dije: "No puedo competir con eso".
E incluso si pudiera mantener las vacantes al mínimo, el crecimiento de los alquileres se verá frenado en esa área simplemente porque se enfrenta a mucha competencia. Y eso es algo en lo que la gente debe pensar en un riesgo realmente importante en su mercado. Pero este, nuevamente, es súper regional, donde los suministros multifamiliares que entran en línea tienden a estar en este tipo de mercados más populares. Creo que es realmente menos significativo; en algunas de estas ciudades terciarias o más pequeñas, simplemente no se ve tanto.
Orfeo:
Eso es correcto.
Dave:
Chen, ¿hay algún mercado que crea que será particularmente interesante, ya sea de manera positiva o negativa, el próximo año?
Chen:
Sí, creo que además del Sunbelt y estos lugares realmente asequibles, creo que será muy interesante observar los mercados de la costa oeste porque esos son los que tuvieron la gran corrección de precios que vimos a finales de 2022, principios de 2023. Y ese es el tipo de lugares donde creo que la gente regresa y dice: "Tal vez ahora se pueda llegar a un acuerdo". Y también son los lugares donde estamos viendo algunas de estas tendencias en torno al regreso al cargo que están cambiando ahora. Por eso creo que las empresas se están volviendo un poco más estrictas con el regreso a la oficina. Hay una especie de… Estás escuchando historias sobre la migración boomerang.
Escuchamos a nuestros agentes decir: "Sí, esta persona se mudó a Boise, pero luego descubrió que quería mudarse a un lugar que tuviera muchos más empleos en Boise, o simplemente descubrió que el estilo de vida de Boise realmente no era para ellos”. Resulta que tal vez en realidad quieran estar más cerca de San Francisco o Seattle o algo así. Y tal vez de manera similar veas algo así con un tipo de cosas de Miami a Nueva York. Así que creo que sería realmente interesante estar atento a esos lugares, como San Francisco, Seattle, Nueva York y DC, donde la gente abandonaba esos lugares y ver lo que sucederá en 2024.
Dave:
Excelente. Bueno, muchas gracias a ambos. Esta ha sido una conversación fascinante. Tengo que decirles, muchachos, pensé que teniendo a alguien de Redfin, Zillow, dos pesos pesados de la industria, íbamos a tener este gran choque, pero ustedes estuvieron de acuerdo en muchas cosas, así que espero que eso ayude a nuestra audiencia y Tenemos confianza en lo que sucederá el próximo año, en que tenemos un par de economistas que están de acuerdo, lo cual no siempre es el caso cuando se juntan dos economistas diferentes. Pero muchas gracias a ambos. Es realmente apreciado. Orphe, si la gente quiere aprender más sobre tu investigación y el trabajo que realiza tu equipo, ¿dónde deberían hacerlo?
Orfeo:
Sí, Zillow.com/research. Y si quieres buscarme en las redes sociales, estoy en LinkedIn. Puedes escribir mi nombre y será muy fácil encontrarme.
Dave:
Está bien. Gracias. ¿Y tú, Chen?
Chen:
Sí, estamos de manera similar en Redfin.com/news. También puedes seguir a Redfin en las redes sociales, en Instagram o Twitter, o antes conocido como Twitter, supongo, hoy en día, u otras plataformas de redes sociales.
Dave:
Bueno, gracias de nuevo a los dos. Esperamos tenerte nuevamente en el programa pronto.
Chen:
Muy bien, muchas gracias por invitarnos.
Orfeo:
Gracias por recibirnos.
Dave:
On the Market fue creado por mí, Dave Meyer y Kailyn Bennett. El programa es producido por Kailyn Bennett, con edición de Exodus Media. La redacción publicitaria es de Calico Content y queremos agradecer enormemente a todos en BiggerPockets por hacer posible este programa.
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En este episodio cubrimos:
- Redfin y Zillow Predicciones del mercado inmobiliario para 2024
- La “Debilitamiento” del consumidor estadounidense y lo que esto significa para la compra de una vivienda
- Tasas hipotecarias 2024, “desinflación” y dónde podríamos terminar el próximo diciembre
- La “corrección de la asequibilidad” que podría ayudar a los compradores de vivienda a conseguir su primera casa
- Los mercados inmobiliarios más riesgosos de Estados Unidos que podrían generar ENORMES recortes de precios
- Mercados asequibles a seguir que han tenido precios de vivienda sólidos
- Y So ¡Mucho más!
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