Detrás de las cifras multifamiliares: las viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York atraen mucho dinero

Detrás de las cifras multifamiliares: las viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York atraen mucho dinero

Marca de tiempo: 28 de septiembre de 2023 2:32 p.m.
Nodo de origen: 2907052

Las viviendas asequibles representaron aproximadamente el 43% de los $3.91 millones de dólares en ventas multifamiliares de la ciudad de Nueva York en el segundo trimestre de 2. según el informe de revisión del trimestre multifamiliar del segundo trimestre de 2 de Ariel Property Advisors.

Los principales inversores impulsados ​​por una misión, incluidos Nuveen, The Vistria Group, Tredway y Asland Capital Partners, en asociación con Goldman Sachs, realizaron importantes adquisiciones de viviendas asequibles en todos los distritos en el segundo trimestre, lo que contribuyó al importante aumento del volumen de dólares. Además de preservar y producir viviendas asequibles, las inversiones en esta clase de activos son atractivas porque ofrecen acceso a capital dedicado, oportunidades de creación de valor, incentivos fiscales a la propiedad, financiamiento de agencias y escala, todo lo cual ha contribuido a su crecimiento sustancial.

Los inversores impulsados ​​por una misión dan un paso al frente

Nuveen es uno de los administradores institucionales de viviendas asequibles más grandes del país y recientemente tomó la decisión estratégica de comprar en la ciudad de Nueva York. Nuveen supervisa más de $1.1 billones en activos, de los cuales $6.4 mil millones se componen de 161 inversiones en viviendas asequibles con aproximadamente 32,000 unidades que atienden principalmente a residentes de bajos ingresos que ganan el 60% del ingreso medio del área (AMI) o menos.

La adquisición de interés parcial por parte de Nuveen de una cartera asequible de Omni Holding Company por un valor estimado de $956 millones fue la transacción multifamiliar más grande en la ciudad de Nueva York en el segundo trimestre y representó casi el 60 % del volumen de dólares invertido en viviendas asequibles durante este período. El acuerdo incluía 72 propiedades (lotes fiscales) repartidas en 5,900 unidades en el Bronx (66% de las unidades), Brooklyn (21% de las unidades), Queens (10% de las unidades) y el norte de Manhattan (2% de las unidades). unidades).

"Nuestro objetivo es invertir significativamente en la preservación y expansión de viviendas asequibles de alta calidad para apoyar el bienestar de los residentes agobiados por el alquiler dentro de las comunidades locales", dijo Pamela West, gerente senior de cartera de inversión de impacto en Nuveen Real Estate en un Anuncio de la empresa. "Con la transacción Omni, podemos desarrollar y administrar propiedades en todo Estados Unidos y lograr los resultados deseados para residentes e inversores".

El Grupo Visteria, una firma de inversión privada, se aventuró en el mercado de viviendas asequibles de la ciudad de Nueva York por primera vez en junio al realizar una inversión de $174 millones en una cartera con 1,290 unidades en cinco edificios de alquiler estabilizado; cuatro en el Bronx y uno en el norte de Manhattan. La transacción fue financiada a través de un préstamo originado por Freddie Mac por parte de Keybank.

Eleonora Bershadskaya, directora de bienes raíces del Grupo Vistria, quien fue panelista en la reciente conferencia de Ariel Property Advisors. Evento Café y Cap Rates, dijo que la adquisición era atractiva porque los edificios han experimentado importantes mejoras de capital durante la última década y se benefician de una reducción de impuestos del Artículo 11, que estará vigente durante los próximos 30 años.

"Uno de los factores más importantes fue el nivel de asequibilidad que persistirá durante mucho tiempo en toda la cartera, especialmente en el Bronx, que ha experimentado un crecimiento de alquileres bastante significativo en los últimos cinco años", dijo Bershadskaya. "Además, hay oportunidades de desarrollo en el municipio, por lo que tener un refugio asequible en esa área era importante para nosotros tanto desde una perspectiva financiera como de impacto".

El Grupo Vistria, que amplió su enfoque en el sector de atención médica, soluciones de conocimiento y aprendizaje y servicios financieros el año pasado para incluir viviendas multifamiliares asequibles, de ingresos mixtos y para trabajadores en todo el país, está adoptando una visión a largo plazo al adquirir activos de viviendas asequibles en su búsqueda de lograr un doble resultado.

"En primer lugar, es increíblemente importante para nosotros ayudar a abordar la crisis de vivienda asequible en este país", dijo Bershadskaya. "En segundo lugar, desde el punto de vista financiero también tiene sentido porque cuando ofrecemos ese nivel de asequibilidad, tenemos una base de inquilinos rígida con baja rotación y alta ocupación, lo que se traduce en menores costos y mejor economía para el activo".

tredway, un destacado propietario-operador-desarrollador de viviendas asequibles con sede en la ciudad de Nueva York, se asoció con Gilbane Development Company y ELH Mgmt en mayo para adquirir Sea Park Portfolio, una cartera de viviendas asequibles compuesta por tres antiguos edificios con ascensor Mitchell Lama con un total de 818 unidades y una parcela de 89,357 pies cuadrados. Ariel Asesores Inmobiliarios organizó la venta de $150 millones ($156/pie cuadrado).

Los edificios multifamiliares incluyen 589 unidades que atienden a hogares con un ingreso anual máximo del 60 por ciento del AMI, 159 unidades que atienden a aquellos con un ingreso máximo del 50 por ciento del AMI y 65 hogares que atienden a hogares que ganan hasta el 80 por ciento del AMI. El AMI de 2023 para la región de la ciudad de Nueva York es de $127,100 para una familia de tres personas (100% AMI). Los diversos acuerdos regulatorios establecidos en cada propiedad son una combinación de unidades con vales, unidades sin vales y unidades a precio de mercado de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) y el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de la Ciudad de Nueva York.

Tredway y sus socios planean embarcarse en una rehabilitación multimillonaria de todo el complejo Sea Park centrada en mejoras en la calidad de vida, así como en fortalecer su resiliencia y mejorar la eficiencia energética de la propiedad. De las unidades, 90 apartamentos se reservarán para residentes que anteriormente estaban sin hogar y tres se reservarán para superintendentes. El equipo de desarrollo también tiene la intención de construir 250 nuevas unidades de viviendas holísticas y asequibles en el sitio para personas mayores.

"Nos complace proteger, preservar y producir nuevas viviendas asequibles en Sea Park, un marco que aumentará el acceso a oportunidades para todos los residentes actuales y futuros", dijo Will Blodgett, director ejecutivo y fundador de Tredway, en el anuncio de la empresa. “Las inversiones que estamos haciendo conducirán a una comunidad más asequible, conectada, diversa, saludable y vibrante y fomentarán la estabilidad económica para los miles de neoyorquinos que consideran hogar a Sea Park y al vecindario de Coney Island en general”.

Asland Capital Socios, una firma privada de inversión inmobiliaria especializada en inversiones multifamiliares y de uso mixto, se ha asociado con Grupo de inversión urbana dentro de Gestión de activos de Goldman Sachs para lanzar el Fondo de Vivienda Sostenible de Asland. En junio, Asland y Goldman Sachs anunciaron la primera adquisición del Fondo de Vivienda Sostenible de Asland Portafolio Highliner, una cartera de viviendas asequibles ubicada en el Alto Manhattan y el Bronx, que incluye cinco activos, 334 unidades residenciales y varios minoristas centrados en la comunidad que abarcan casi 250,000 pies cuadrados. Ariel Property Advisors organizó la transacción de 45.2 millones de dólares.

Asland y Goldman Sachs han desarrollado una estrategia integral para garantizar la sostenibilidad financiera y física a largo plazo de los activos de Heighliner Portfolio que incluye abordar el mantenimiento diferido, implementar mejoras de sostenibilidad y proporcionar servicios para residentes, como banda ancha gratuita y tecnología de creación de crédito. A cambio de preservar la asequibilidad, la cartera se beneficiará de una exención del impuesto a la propiedad a largo plazo.

"Estamos encantados de haber adquirido con éxito la cartera Heighliner y continuar con nuestra misión de preservar las viviendas asequibles", dijo James H. Simmons, III, fundador y director ejecutivo de Asland Capital Partners, en un artículo de anuncio en Citybiz. “A través de nuestra colaboración estratégica con Goldman Sachs, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD) y la Corporación de Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HDC), confiamos en nuestra capacidad para mejorar la calidad de vida de nuestros residentes y al mismo tiempo garantizar la viabilidad a largo plazo de estas valiosas propiedades”.

Esta transacción de Heighliner Portfolio representa la inversión inicial en una estrategia más amplia para el Fondo de Vivienda Sostenible de Asland, que tiene como objetivo desplegar $250 millones iniciales para adquisiciones Core Plus de la Sección 8, Preservación del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) y viviendas de ingresos mixtos. transacciones, con un mandato nacional y un énfasis inicial en la ciudad de Nueva York.

Impulsores de viviendas asequibles

La mayor demanda de viviendas asequibles ilustra cómo las fuentes de capital impulsadas por una misión se sienten cada vez más atraídas hacia este sector debido a sus sólidos fundamentos e incentivos subyacentes que incluyen:

  • Satisfacer el doble objetivo de los inversores de integrar el éxito financiero con la responsabilidad social.
  • Incentivos fiscales a la propiedad y en algunos casos subsidios.
  • Oportunidades de valor agregado en la forma de aumentar los alquileres, específicamente con inquilinos con vales cuyos alquileres están vinculados al Alquiler justo de mercado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) cronograma para cada tamaño de unidad.
  • La capacidad de aprovechar las agencias crediticias (Fannie Mae, Freddie Mac y HUD) y los programas municipales ofrecidos por HPD y HDC es una clara ventaja considerando el escrutinio que enfrentan los bancos regionales desde que Signature Bank cerró a principios de este año. Como resultado, el financiamiento se ha vuelto un desafío para algunos acuerdos multifamiliares, especialmente para activos con alquiler estabilizado.

Mi socio Víctor Sozio resumió el atractivo de las viviendas asequibles de esta manera: “Las viviendas asequibles no sólo continúan atrayendo capital para fines de la CRA (Ley de Reinversión Comunitaria), capital destinado a viviendas asequibles, sino que todavía hay herramientas con las que trabajar para agregar valor y al mismo tiempo lograr los objetivos de las respectivas agencias que gobiernan y restringen estas propiedades”.

Por el contrario, los edificios con alquiler estabilizado, que solo representaron el 10% de las ventas multifamiliares del segundo trimestre, están experimentando las métricas de precios más bajas en casi dos décadas porque la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (HSTPA) de 2019 eliminó la capacidad de aumentar adecuadamente los alquileres. para cubrir los crecientes gastos y la renovación de unidades desocupadas.

Qué Esperar

La legislación reciente, junto con un compromiso impulsado por la ciudad para preservar la asequibilidad, ha creado importantes oportunidades de inversión en viviendas asequibles, lo que resultará en retornos constantes para los inversores y mejores condiciones de vida para los inquilinos de viviendas de bajos ingresos. Esperamos que esta tendencia persista ya que la demanda de los inversores sigue siendo sólida para este subsegmento multifamiliar.

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