A lo largo del año pasado, esta serie de artículos cubrió de manera integral los préstamos DSCR. Hemos discutido cómo obtener la mejor tarifa y términos, cómo utilizar estrategias avanzadas para maximizar el rendimiento y una larga lista de preguntas frecuentes (parte 1 y parte 2).
También se publicó una guía sobre la lista completa de documentos necesarios para un préstamo DSCR y un útil glosario de términos para navegar el proceso de préstamo privado. Exploramos estrategias específicas de inversión en bienes raíces y cómo se comparan los préstamos DSCR al invertir en alquileres a corto plazo. Utilice las método BRRRR, o sumergirse en pequeña inversión multifamiliar.
Ahora, repasaremos lo que sigue en los préstamos DSCR: una descripción general de las innovaciones o adiciones a la línea de productos de préstamos DSCR que podrían llegar en 2024, así como la próxima evolución de este revolucionario producto de préstamo.
Alquileres a Mediano Plazo
Uno de los mayores avances en la inversión inmobiliaria en 2023 ha sido el aumento de alquileres a medio plazo. El alquiler a medio plazo (a veces denominado alquiler a medio plazo) es una estrategia de inversión que combina elementos de alquileres a corto plazo y alquileres a largo plazo.
Invertir en alquileres a medio plazo, que normalmente se definen como inquilinos que alquilan propiedades durante más de 30 días pero menos de un año, se ha convertido en la estrategia preferida de muchos inversores. El libro fundamental sobre la estrategia, Estancia de 30 días, publicado aquí en BiggerPockets y escrito por las inversionistas pioneras de MTR, Sarah Weaver y Zeona McIntyre, ha ayudado a popularizar el método.
Los inversores inmobiliarios se sienten atraídos por los alquileres a medio plazo para obtener los beneficios de un flujo de caja adicional frente a los alquileres a largo plazo y, al mismo tiempo, evitar riesgos regulatorios, una alta rotación y una gestión intensiva de los alquileres a corto plazo.
Si bien muchos inversores ahora están recurriendo a alquileres a mediano plazo para construir sus carteras, lamentablemente el mundo crediticio ha tardado un poco en mantenerse al día. En los últimos años, muchos prestamistas de DSCR han adoptado y adaptado la financiación de alquileres a corto plazo, incluido el uso de herramientas basadas en datos como ADN de aire para calificar los alquileres en propiedades de alquiler a corto plazo, pero aún no existe una herramienta similar para alquileres a medio plazo.
Muchos inversores utilizan una regla general para los alquileres a medio plazo: deberían ganar aproximadamente un 50 % más en alquileres que un alquiler equivalente a largo plazo (mientras que los alquileres a corto plazo deberían ganar el doble o un 100 % más que si la propiedad se utilizara a largo plazo). -alquiler a plazo).
Sin embargo, para los prestamistas de la DSCR, el cambio puede ser lento y desafiante, y muchos prestamistas prefieren y exigen medidas de calificación más precisas que reglas generales. Por lo tanto, el próximo desafío y frontera para muchos prestamistas DSCR que buscan atender al creciente número de inversionistas inmobiliarios que siguen esta estrategia es consolidar una metodología de calificación y suscripción para calificar adecuadamente las MTR y proyectar con precisión sus ingresos.
Los posibles próximos pasos serían que surgiera un proveedor de datos similar a AirDNA para alquileres a mediano plazo para aprovechar esta creciente oportunidad. Hasta entonces, los prestamistas de la DSCR tendrán que ser creativos y flexibles para aprovechar este mercado en crecimiento.
Propiedades de ocupación de habitación individual (SRO)
Con el incesante aumento de las tasas de interés en los últimos años, los inversores que buscan flujo de caja han tenido dificultades para encontrar acuerdos viables sin verse obligados a comprometerse con compras en efectivo o un apalancamiento ultrabajo (lo que limita gravemente la capacidad de escalar). Con la escasez de SFR (alquileres unifamiliares) disponibles para proporcionar flujo de caja, ya que los valores de las viviendas se han mantenido obstinadamente elevados, incluso ante el aumento de las tasas, los inversores se han visto empujados a direcciones alternativas. Para muchos, esto ha significado avanzar hacia alquileres vacacionales a corto plazo, propiedades multifamiliares u otras formas creativas de negociación.
Una opción alternativa que es cada vez más popular entre los inversores que buscan flujo de caja es el aumento de la “ocupación por habitación individual”, o viviendas alquiladas por habitación. Si bien no es un concepto nuevo, las empresas de gestión basadas en tecnología como PadSplit han ayudado a los inversores a adoptar esta opción, permitiendo que las residencias unifamiliares se alquilen a múltiples inquilinos habitación por habitación, con tecnología y administración de propiedades especializada (para arrendamientos, cobro de alquileres, etc.) que ha hecho de esta una opción accesible. Estrategia para inversores inmobiliarios.
¿El problema? Muchos (si no todos) los prestamistas actuales de DSCR y sus socios de capital dudan en prestar sobre estas propiedades, incluso si la inversión es sólida. Muchos están cargados con la connotación de pensiones o creen que la combinación de inquilinos puede ser de baja calidad y riesgosa (muchas casas de transición funcionan de esta manera) o que el tipo de inquilino que sólo puede permitirse una habitación en un hogar grupal puede tener mayores beneficios. riesgos de perder el alquiler o tener otros problemas.
Además, la principal técnica de mitigación de riesgos para los prestamistas DSCR es ejecutar la propiedad para protegerla contra pérdidas. Muchos prestamistas no se dedican a la inversión inmobiliaria, por lo que normalmente querrán vender inmediatamente la propiedad embargada para recuperar capital en lugar de intentar operarla como una inversión.
Por estas razones, muchos prestamistas dudan en otorgar préstamos a propiedades SRO porque hay un grupo limitado de compradores para propiedades que pueden haber sido modificadas para vivir en una sola habitación (cerraduras de puertas, habitaciones divididas, etc.) o para propiedades que están fuera de carácter en un mercado o no utilizable para la mayoría de los compradores. Por ejemplo, es probable que sea difícil vender una casa de ocho habitaciones en un vecindario lleno de casas de tres habitaciones, ya que no muchas familias tienen uso o interés en una casa con tantas habitaciones.
A pesar de estos problemas, estas inversiones todavía tienden a tener sentido para los inversores inmobiliarios y algunos prestamistas de DSCR pueden estar dispuestos a asumir el riesgo en el futuro. No se sorprenda si finalmente aparecen opciones de financiamiento para propiedades SRO, particularmente aquellas con modificaciones mínimas (obsolescencia funcional) y propiedades que generalmente se adaptan a los vecindarios circundantes.
En pocas palabras, si la propiedad se utiliza como SRO pero podría convertirse fácilmente en un SFR normal (un arrendamiento, una familia), los préstamos DSCR deberían estar disponibles.
Vivienda Prefabricada
Las viviendas prefabricadas o casas móviles son una parte importante del panorama inmobiliario en 2023, especialmente porque las tasas y los precios de la vivienda en incesante aumento continúan creando una escasez de opciones asequibles. Si bien algunos prestamistas de la DSCR se han adentrado en el terreno de las viviendas prefabricadas, la mayoría no lo ha hecho, a pesar de la continua demanda de préstamos para esta clase de activos. Si examinas detenidamente el Foro de préstamos privados de BiggerPockets, Probablemente esté familiarizado con un flujo constante de inversores que buscan opciones de financiación para propiedades de viviendas prefabricadas.
El principal problema es la garantía; como se mencionó, la principal forma en que los prestamistas de DSCR mitigan el riesgo es a través de su capacidad de ejecutar la propiedad inmobiliaria en caso de incumplimiento. En el caso de las viviendas prefabricadas, existe un mayor riesgo de que la propiedad pueda ser trasladada. Si bien estas propiedades generalmente están fijadas al terreno con cimientos y otros aspectos permanentes, las propiedades inicialmente se fabricaron y se trasladaron al sitio para que, en muchos casos, pudieran trasladarse nuevamente. Un prestatario en mora que podría mover la garantía es un problema para los prestamistas porque podrían evitar la ejecución hipotecaria y el prestamista asumiría una gran pérdida.
¿Cómo pueden los prestamistas de DSCR resolver este problema? Algunas opciones incluyen límites de apalancamiento (LTV más bajos disponibles) para proteger contra riesgos y exigir características y aspectos que vinculen la casa con el terreno, como los requisitos de cimentación. Además, en algunas jurisdicciones, el prestamista puede exigir una declaración jurada presentada ante el condado que restringe legalmente la capacidad de mover la garantía y clasificar la propiedad como bienes raíces.
Es probable que más prestamistas DSCR continúen considerando agregar opciones de préstamos DSCR para viviendas prefabricadas, así como desarrollar factores que mitiguen el riesgo.
Uso mixto
Los préstamos DSCR para propiedades de uso mixto o que tienen elementos tanto comerciales como residenciales son otra área de expansión. Por lo general, se trata de propiedades en grandes ciudades y son oficinas o escaparates familiares con apartamentos ubicados en el segundo piso.
Si bien actualmente, y en el pasado, algunos prestamistas DSCR ofrecen préstamos DSCR de uso mixto, este producto ha sido menos común en los últimos años debido principalmente a la volatilidad general del mercado. Sin embargo, estas propiedades más pequeñas de uso mixto pueden ser inversiones lucrativas, especialmente a medida que las opciones de financiamiento para bienes raíces comerciales continúan contrayéndose.
Incluso con una recuperación en los préstamos inmobiliarios comerciales, siempre ha habido y probablemente seguirá habiendo una escasez de prestamistas comerciales de saldo pequeño que consideren propiedades con valores en el rango de seis cifras. Por esta razón, los préstamos DSCR pueden ser una buena opción para estas propiedades, ya que las inversiones comparten muchas características con las propiedades principales financiadas con préstamos DSCR que tradicionalmente son todas residenciales.
¿Cómo serán los préstamos DSCR de uso mixto? Por lo general, estos préstamos tendrán que ser principalmente de naturaleza residencial y, por lo general, deberán ser mayoritariamente residenciales por unidades, por pies cuadrados y por ingresos por alquiler.
Curiosamente, si bien los préstamos DSCR prohíben estrictamente que el propietario de la propiedad viva allí, generalmente le permitirán ocupar y operar una unidad comercial en el espacio (piense en una oficina o una tienda). Por lo tanto, un préstamo DSCR de uso mixto podría usarse para un propietario que opera una tienda en el primer piso y alquila a inquilinos los apartamentos de arriba, pero no al revés, ya que el propietario no podría vivir en una de las unidades pero alquilar la otra. espacio comercial a un tercero.
Casas en los árboles/Yurtas/Huertos/Ranchos/Pods
Si bien es probable que algunas de estas propiedades creativas y extravagantes no se incluyan en ninguna expansión de productos de préstamos DSCR en el corto plazo, estos tipos de propiedades extravagantes surgen como solicitudes de vez en cuando con muchos prestamistas de DSCR.
Si bien estas pueden ser buenas inversiones en bienes raíces, probablemente nunca serán aptas para préstamos DSCR. Los prestamistas de DSCR deben poder saber que pueden vender u operar las propiedades si necesitan ejecutar una ejecución hipotecaria, y simplemente no hay suficientes compradores o administradores potenciales para que eso tenga sentido con estas propiedades. Tal vez algún día.
Conclusión
Esperamos que haya disfrutado de este artículo y de la serie sobre préstamos DSCR, y esperamos ver a muchos inversores aquí en BiggerPockets utilizar estos préstamos para ampliar las carteras de alquiler y lograr la libertad financiera.
Este artículo es presentado por Easy Street Capital
Easy Street Capital es un prestamista privado de bienes raíces con sede en Austin, Texas, que atiende a inversionistas de bienes raíces en todo el país. Definido por un equipo experimentado y programas de préstamos innovadores, Easy Street Capital es el socio financiero ideal para inversores inmobiliarios de todos los niveles de experiencia y especialidades. Ya sea que un inversionista esté reparando y remodelando, financiando un alquiler con flujo de efectivo o construyendo desde cero, tenemos una solución para satisfacer esas necesidades.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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- Fuente: https://www.biggerpockets.com/blog/what-is-coming-in-2024-for-dscr-loans
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