Ζυγίζοντας το κόστος και τα οφέλη από κτίριο έναντι αγοράς ενοικιαζόμενων ακινήτων? Δεν είσαι μόνος! Όταν οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν, είναι λογικό οι περισσότεροι από εμάς να αρχίζουμε να ψάχνουμε για παραθυράκια. Αλλά το κόστος είναι μόνο ένα πράγμα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν πρόκειται για επενδύσεις σε ακίνητα. Ευτυχώς, η Ashley και ο Tony έχουν μερικές συμβουλές για να αποφασίσουν ποιο δρόμο θα ακολουθήσουν.
Καλώς ήρθατε πίσω σε αυτήν την εβδομάδα Απάντηση πρωτάρη! Αν έχετε σκεφτεί ποτέ κατασκευή μιας επένδυσης σε ακίνητα ή αγορά νέας κατασκευής, θα θέλετε να ακούσετε τι έχουν να πουν οι οικοδεσπότες μας. Αγγίζουμε επίσης αν η τοποθεσία του δικηγόρου σας έχει σημασία όταν βρίσκεστε επενδύοντας εκτός κράτους, και πώς να πληρούν τις προϋποθέσεις για εξαιρέσεις κεφαλαιακών κερδών. Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό, σκαλίζουμε το διαφορές μεταξύ του εισοδήματος του W2 και του εισοδήματος από ενοίκια όταν πρόκειται για φόρους, και γιατί είναι so πολύ καλύτερο από το άλλο!
Εάν θέλετε η Ashley και ο Tony να απαντήσουν σε μια ερώτηση για τα ακίνητα, μπορείτε να δημοσιεύσετε στο Ομάδα Facebook Rookie Real Estate! Εναλλακτικά, καλέστε μας στη Γραμμή αιτήματος Rookie (1-888-5-ROOKIE).
Κάντε κλικ εδώ για να ακούσετε τα Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Άσλεϊ:
Αυτό είναι το Real Estate Rookie, επεισόδιο 264.
Αντωνάκης:
Αλλά πολλές φορές, αν κάνετε μια νέα κατασκευή το 2023 έναντι ενός ανακαινισμένου σπιτιού που χτίστηκε το 2005, η αξία αυτού του ακινήτου, ειδικά αν το βλέπετε ως βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, που είναι αυτό που κάνουμε, είναι συνήθως υψηλότερη . Μπορούμε να ανακαινίσουμε ένα σπίτι που χτίστηκε το 2005 στα εννιά, αλλά το στυλ κατασκευής, η αισθητική ενός σπιτιού που χτίστηκε το 2023 θα είναι πιο μοντέρνο από ένα σπίτι που χτίστηκε το 2005, ακόμα κι αν ανακαινίστηκε πολύ όμορφα.
Άσλεϊ:
Το όνομά μου είναι Ashley Kehr και είμαι εδώ με τον συμπαρουσιαστή μου, Tony Robinson.
Αντωνάκης:
Και καλωσορίσατε στο podcast του Real Estate Rookie, όπου κάθε εβδομάδα, δύο φορές την εβδομάδα, σας φέρνουμε την έμπνευση, το κίνητρο και τις ιστορίες που πρέπει να ακούσετε για να ξεκινήσετε το επενδυτικό σας ταξίδι. Θέλω να ξεκινήσω το σημερινό επεισόδιο φωνάζοντας κάποιον με το όνομα χρήστη του lukster8891. Ο Lukster μας άφησε μια κριτική πέντε αστέρων στο podcast της Apple που λέει, «Ενθαρρυντικό podcast. Tony και Ashley, το podcast τους είναι εξαιρετικά κατατοπιστικό και ενθαρρυντικό. Σας ευχαριστώ που δημιουργήσατε έναν χώρο για να δώσετε σε ανθρώπους σαν εμένα τη γνώση και την επιπλέον ώθηση για να αισθάνονται σίγουροι για την επένδυση σε ακίνητα.”
Μου αρέσει ο τρόπος που το διατύπωσες, Λούκστερ, «για να δώσεις και να δημιουργήσεις έναν χώρο για να δώσει σε ανθρώπους σαν εμένα αυτόν τον χώρο να νιώθουν αυτοπεποίθηση». Αυτό είναι πραγματικά το θέμα του podcast του Real Estate Rookie. Υπάρχουν προφανώς πολλές πληροφορίες εκεί έξω σχετικά με την επένδυση σε ακίνητα, αλλά μερικές φορές μπορεί να αισθάνονται συντριπτικές, μερικές φορές μπορεί να αισθάνονται, δεν ξέρω, απλώς υπερβολικές για να δοκιμάσετε σαν να πίνετε από έναν πυροσβεστικό σωλήνα. Ο σκοπός του Rookie podcast είναι να δώσει σε κάθε ακροατή εύπεπτες, χρησιμοποιήσιμες πληροφορίες και ιστορίες που θα τον βοηθήσουν πραγματικά να προχωρήσουν στο ταξίδι τους. Επομένως, εάν όλοι ακούτε και δεν μας έχετε αφήσει ακόμη μια ειλικρινή αξιολόγηση και κριτική, κάντε το. Όσο περισσότερες κριτικές λαμβάνουμε, περισσότερους ανθρώπους μπορούμε να βοηθήσουμε και το να βοηθήσουμε τους ανθρώπους είναι πάντα ο στόχος μας. Ashley, πώς είσαι σήμερα;
Άσλεϊ:
Καλα καλα. Λοιπόν, πρώτα απ 'όλα, αν δεν το είπαμε αρκετά, σας ευχαριστώ πολύ παιδιά για όσους από εσάς έχετε αφήσει κριτικές. Μας αρέσει να διαβάζουμε τι σας αρέσει στο podcast και πώς σας ωφέλησε και ειδικά όταν μας αφήνετε τις νίκες σας, τι έχετε καταφέρει. Έτσι, όταν αφήνετε μια κριτική, φροντίστε να το μοιραστείτε μαζί μας όσα μάθατε από το podcast από έναν από τους καλεσμένους μας. Ποιος ήταν ο αγαπημένος σας καλεσμένος; Ποιον αγαπάς ή μήπως ποιον θέλεις να έρθει και εσύ στην παράσταση; Κάναμε πολλές συναντήσεις παραγωγής σχετικά με το ποιοι είναι μερικοί από τους καλεσμένους του λεωφορείου που μπορούμε να φέρουμε για εσάς παιδιά που θα φέρουν τη μεγαλύτερη αξία. Είτε το πιστεύετε είτε όχι, απλά δεν είναι βαρετά αστεία, στην πραγματικότητα προσπαθούμε να σχεδιάσουμε τα πράγματα και πραγματικά στρατηγικά για τον τρόπο λειτουργίας του podcast. Ναι, λοιπόν, Τόνι, τι αποτοξίνωση, τι δουλεύεις, τίποτα;
Αντωνάκης:
Ναι, έχουμε μερικά μεγάλα σχέδια για το 2023. Ξέρω ότι είχαμε το επεισόδιο καθορισμού των στόχων μας πριν από μερικές εβδομάδες, αλλά η μεγάλη εστίαση για μένα είναι ότι εξακολουθώ να θέλω να κλείσω την πρώτη μου μεγάλη εμπορική ιδιοκτησία φέτος. Εξετάζουμε ξενοδοχεία, μπουτίκ μοτέλ σε όλη τη χώρα. Μάθαμε πολλά το περασμένο καλοκαίρι με τη συμφωνία που είχαμε στο συμβόλαιό μας, αλλά δεν καταφέραμε να κλείσουμε. Και πραγματικά ήταν η τιμή αγοράς. Είχαμε συγκεντρώσει μερικά εκατομμύρια δολάρια, χρειαζόμασταν μερικά εκατομμύρια περισσότερα. Και είναι σαν, "Λοιπόν, φίλε, πόσες προσφορές θα μπορούσα να είχα αγοράσει με τα δύο κάτι εκατομμύρια που είχαμε ήδη συγκεντρώσει;" Υπάρχουν πολλά ακίνητα εκεί έξω που θα μπορούσαμε να αγοράσουμε. Επομένως, νομίζω ότι θα επιστρέψουμε και πιθανότατα απλώς θα μειώσουμε λίγο την τιμή αγοράς μας και θα προσπαθήσουμε να βρούμε κάτι που να έχει λίγο πιο νόημα σε αυτό το εύρος τιμών.
Και στη συνέχεια, ένας άλλος μεγάλος στόχος για μένα είναι η έναρξη της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων στον χώρο βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και της εταιρείας καθαρισμού βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Προσπαθώντας λοιπόν να βρούμε τους σωστούς COO για να διευθύνουν αυτές τις επιχειρήσεις για εμάς, αλλά νομίζω ότι αυτά είναι δύο μεγάλα κενά στην αγορά βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Δεν υπάρχει εθνικά γνωστή μάρκα στον χώρο καθαρισμού για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Σίγουρα υπάρχουν μεγάλες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, αλλά αισθάνομαι ότι βρισκόμαστε σε μια μοναδική θέση όπου έχουμε δημιουργήσει πρώτα ένα δικό μας χαρτοφυλάκιο. Είμαστε πρώτοι οικοδεσπότες και δεύτεροι ο διαχειριστής ακινήτων, επομένως έχουμε διαφορετική οπτική από πολλές από αυτές τις άλλες εταιρείες που υπάρχουν εδώ και καιρό.
Άσλεϊ:
Σκοπεύετε να ξεκινήσετε με το να το προσφέρετε μόνο στις αγορές που δραστηριοποιείτε τώρα; Ποιο είναι το σχέδιό σας για να το μεγαλώσετε και να το κλιμακώσετε; Θα είναι τελικά περισσότερο ένα μοντέλο franchise ή είναι κάτι που θέλετε να συνεχίσετε να επιβλέπετε τις αγορές και θα επιλέξετε σε ποιες αγορές θα πάτε και θα συνεχίσετε να αναπτύσσεστε;
Αντωνάκης:
Ναι, αυτή είναι μια μεγάλη ερώτηση. Δεν έχουμε αποφασίσει ακόμα. Το μοντέλο franchise είναι κάτι που νομίζω ότι μπορεί να λειτουργήσει, αλλά επίσης κάνω την ιδέα να διατηρήσω πραγματικά τον έλεγχο σε ορισμένες πτυχές της μάρκας. Αλλά νομίζω ότι αρχικά θέλουμε απλώς απόδειξη της ιδέας. Έχουμε ήδη την υποδομή, επομένως έχουμε την ομάδα επιχειρήσεων για να κάνουμε όλη την επικοινωνία και τη συνεργασία με τους επισκέπτες με το πλήρωμα συντήρησης και το προσωπικό καθαριότητας. Οπότε πραγματικά νιώθουμε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε αυτή την υποδομή σε οποιαδήποτε αγορά, απλά πρέπει να βρούμε τα κατάλληλα καθαριστικά και τεχνίτες σε αυτές τις αγορές για να μας υποστηρίξουν. Νομίζω ότι η μεγαλύτερη εστίασή μας είναι απλώς να βρούμε τα σωστά ακίνητα και τους κατάλληλους ιδιοκτήτες για να συνεργαστούμε και μετά θα αφήσουμε τις αγορές να φροντίσουν τον εαυτό τους.
Άσλεϊ:
Για μένα, παίρνω πίσω τη διαχείριση ακινήτων που χρησιμοποιούσαμε τα τελευταία τρία χρόνια, εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Και τώρα αυτό που κάνω είναι να δημιουργήσω ξανά μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, όπου την τελευταία φορά που πρωτοξεκίνησα, ήμουν αυτοδιαχειριζόμενος, άρα ήμουν ο διαχειριστής ακινήτων, ήμουν ο πράκτορας χρηματοδοτικής μίσθωσης, τα πάντα. Και τώρα αυτή τη φορά προσλαμβάνω διαχειριστή ακινήτων. Νομίζω ότι θα υπογράψει το συμβόλαιό της αυτή την εβδομάδα, κάτι που είναι πολύ συναρπαστικό. Και μετά θα επιβλέπω τα πάντα και βασικά θα το κάνω όπως το θέλω. Αλλά δεν αναλαμβάνουμε πελάτες, είναι απλώς τα ακίνητά μου και τα ακίνητα των επιχειρηματικών μου συνεργατών. Αυτό είναι ένα πράγμα, δεν θέλω να έχω να κάνω με ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα και πράγματα, αλλά μερικές φορές οι ιδιοκτήτες είναι χειρότεροι από τους… Και το ξέρω αυτό επειδή άλλοι ιδιοκτήτες μιλούν για τον τρόπο αλληλεπίδρασης με την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων τους.
Εγώ ως ιδιοκτήτης στην εταιρεία διαχείρισης ακινήτων μου, δεν θέλω να ασχοληθώ με αυτό. Πάντα σκέφτομαι τους δασκάλους ως παράδειγμα, που πρέπει να αντιμετωπίζουν τους μαθητές της τάξης τους, αλλά μετά να έχουν να αντιμετωπίσουν τους γονείς και μερικές φορές οι γονείς είναι χειρότεροι από αυτόν. Έτσι, μέρος του μεγάλου οράματος και του στόχου μου για το 2023 είναι να καταλάβω ποια είναι τα πράγματα με τα οποία δεν θέλω να αντιμετωπίσω και που μου φαίνονται βαριά, και ένα από αυτά είναι να είμαι υπεύθυνος απέναντι σε άλλους ιδιοκτήτες. Είμαι πολύ βέβαιος ότι θα μπορούσα να ξεκινήσω αυτήν την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και αμέσως γνωρίζω ήδη ότι έχω αυτούς τους ιδιοκτήτες που θα έρθουν με τους οποίους μπορώ να μοιραστώ τα γενικά έξοδα, αλλά απλώς δεν θέλω αυτή την ευθύνη να συμβεί κάτι και συνεχίζω, εντάξει, είναι η ταμειακή μου ροή, λέω εγώ, «Για να αντιμετωπίσω αυτό το πρόβλημα, απλώς θα ξοδέψω αυτό το ποσό χρημάτων για να το φροντίσω». Όπου αν είναι ιδιοκτήτης, είναι ιδιοκτησία κάποιου άλλου, δεν μπορώ να πάω, ας πούμε, να ξοδέψω αυτά τα χρήματα και να τα φροντίσω γιατί αυτή είναι η ταμειακή τους ροή που μειώνεται, αυτό είναι δικό τους θέμα.
Μου αρέσει λοιπόν να έχω τον έλεγχο στη λήψη της απόφασης που θα επηρεάσει εμένα και τις ιδιοκτησίες μου και όχι ότι θα επηρεάσει έναν ιδιοκτήτη και δεν χρειάζεται να ανησυχώ πραγματικά για αυτό υποθέτω.
Αντωνάκης:
Αυτό σίγουρα μας ανησυχεί επίσης είναι ότι καθώς κλιμακώνεστε, υπάρχουν πολλές προσωπικότητες με τις οποίες πρέπει να αντιμετωπίσετε. Αλλά πιστεύω επίσης ότι γι' αυτό θέλουμε να είμαστε αρκετά επιλεκτικοί με τους ιδιοκτήτες με τους οποίους συνεργαζόμαστε. Αν αυτό το άτομο είναι… δεν θέλω να πω πόνο γιατί πιστεύω ότι είναι άδικη εκπροσώπηση. Αλλά αν αυτό το άτομο ίσως αναζητά ένα επίπεδο συμμετοχής στην καθημερινή λειτουργία που δεν είναι σύμφωνο με το είδος της συμμετοχής που θέλουμε από τους ιδιοκτήτες μας, ίσως δεν ταιριάζει. Νομίζω ότι αυτό προσπαθούμε να κλιμακώσουμε πολύ αργά για να βεβαιωθούμε ότι... Θέλουμε οι άνθρωποι να μας εμπιστεύονται και να έρχονται σε εμάς για την εξειδίκευσή μας και όχι από ανθρώπους που νιώθουν ότι, "Γεια, μπορώ να κάνω καλύτερη δουλειά από μπορείτε» και προσπαθεί να μας διδάξει πώς να είμαστε χειριστής βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Άρα υπάρχει μια λεπτή γραμμή εκεί.
Άσλεϊ:
Μόλις με περιέγραψες ως…
Αντωνάκης:
Και αυτό είναι ένα καλό σημείο-
Άσλεϊ:
[δεν ακούγεται 00:08:29].
Αντωνάκης:
Επειδή νομίζω ότι ήσουν σε μια θέση όπου ειλικρινά μπορούσες να κάνεις καλύτερη δουλειά από
Άσλεϊ:
Ναι, και θα το έκανα.
Αντωνάκης:
… αυτόν τον διαχειριστή ακινήτων που έχετε.
Άσλεϊ:
Ναι. Και εγώ [δεν ακούγεται 00:08:36] αυτή την εμπειρία. Νομίζω ότι στην περίπτωσή σου εξετάζεις και τους ιδιοκτήτες. Δεν πρόκειται απλώς να αναπτυχθείτε και να κλιμακωθείτε τόσο γρήγορα ώστε να αναλάβετε οποιονδήποτε απλώς για να μεγιστοποιήσετε τη βάση πελατών σας και να μεγιστοποιήσετε τα έσοδά σας, αλλά να είστε επιλεκτικοί. Και αυτό σας δίνει επίσης αυτήν την αποκλειστικότητα, καθώς θέλετε να γίνετε ιδιοκτήτης… και να μην χρησιμοποιείτε τη λέξη τρένο, αλλά καθώς αναλαμβάνετε νέους επενδυτές, νέους ιδιοκτήτες που θέτουν αυτές τις προσδοκίες ως προς: «Αυτό περιμένουμε από εσείς, και αυτό είναι που περιμένετε από εμάς. Εάν κάποιος από εμάς διαφέρει από αυτό, τότε έχουμε μια κατάσταση ως προς το πώς μπορούμε να το αντιμετωπίσουμε». Ή ίσως η συνεργασία δεν λειτουργεί γιατί στην πραγματικότητα είναι μια συνεργασία. Ειδικά όταν πρόκειται για την επένδυσή σας σε ακίνητα, δεν έχετε πλέον τον έλεγχο των καθημερινών λειτουργιών αυτού του ακινήτου και τη μεγιστοποίηση των ταμειακών ροών και τέτοια πράγματα, εμπιστεύεστε τον συνεργάτη σας, την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, να επιβλέπει όλα τα αυτό και πραγματικά μεγιστοποιήστε την απόδοση του ακινήτου σας. Και αυτό είναι ένα πράγμα που δεν κατάλαβα όταν προσέλαβα μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, είναι ότι έπρεπε να είχα κάνει πολλές περισσότερες ερωτήσεις.
Ένα παράδειγμα είναι, εντάξει, ο λογαριασμός του νερού. Πηγαίνει στο τμήμα τιμολόγησης τους, στις πληρωτές τους. Κάποιος είναι εκεί και σαρώνει τους λογαριασμούς. Προχωρούν και το πληρώνουν και μετά φροντίζουν. Τέλεια, δεν χρειάζεται να πληρώνω λογαριασμούς, τέτοια πράγματα. Αλλά κανείς δεν πάει να πει: «Περιμένετε, ο λογαριασμός του νερού ήταν 100 $ τον περασμένο μήνα. Γιατί ξαφνικά είναι 250 $; Λειτουργεί η τουαλέτα; Συμβαίνει κάτι;» Ακριβώς επειδή πηγαίνει σε ένα γενικό τμήμα που δεν γνωρίζει την ιδιοκτησία σας, τέτοια πράγματα. Νιώθω ότι ξεφεύγω σε μια εφαπτομένη.
Αντωνάκης:
Όχι, αλλά αυτό είναι ένα τόσο καλό σημείο. Είναι σαν να θέτεις σωστά αυτές τις προσδοκίες στην αρχή ή ούτε καν στην αρχή, πριν καν αρχίσει πραγματικά η σχέση; Υπάρχει ένα υπέροχο βιβλίο που μόλις διάβασα, και λέγεται Ποτέ μην χάσεις έναν πελάτη ξανά. Το βιβλίο εστιάζει πραγματικά περισσότερο σε μεγαλύτερες εταιρείες, αλλά είναι σαν, όταν ψάχνετε για πελάτες, πώς μπορείτε να κάνετε συζητήσεις στην αρχή και μετά πώς μπορείτε να δομήσετε αυτές τις πρώτες 100 ημέρες αυτής της σχέσης έτσι ώστε, Α, ο πελάτης σας να έχει μια πραγματικά εκπληκτική εμπειρία και παραμένουν πελάτες για μεγάλο χρονικό διάστημα, αλλά, Β, ότι οι προσδοκίες που έχετε από αυτούς και που έχουν από εσάς είναι πολύ σαφείς και από τις δύο πλευρές, με αυτόν τον τρόπο και οι δύο για το πώς να λειτουργούν αποτελεσματικά σε αυτήν τη συνεργασία . Ποτέ μην χάσεις έναν πελάτη ξανά, δεν μπορώ να θυμηθώ ποιος ήταν ο συγγραφέας, αλλά ήταν ένα υπέροχο βιβλίο που μου άρεσε πολύ.
Άσλεϊ:
Νομίζω ότι αυτό θα με βοηθούσε να συνεργαστώ καλύτερα με την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, αν και οι δύο είχαμε προσδοκίες ο ένας από τον άλλο και το είχαμε θέσει εκ των προτέρων. Είμαι βέβαιος ότι κάνουν εξαιρετική δουλειά, έχουν μεγαλώσει και κλιμακωθεί τόσο πολύ τα τελευταία δύο χρόνια που προφανώς έχουν ένα επιτυχημένο επιχειρηματικό μοντέλο, αλλά ήταν απλώς διαφορετικό από αυτό που περίμενα, και θα έπρεπε να τα είχαμε πιο ξεκάθαρες προσδοκίες εκ των προτέρων.
Εντάξει, η πρώτη μας ερώτηση είναι από την Annie Johnson, και αυτή μέσω της σελίδας Real Estate Rookie στο Facebook. Εάν δεν το έχετε κάνει ήδη, φροντίστε να εγγραφείτε στην ομάδα του Facebook. Υπάρχουν, νομίζω, πάνω από 60,000 μέλη σε αυτό αυτή τη στιγμή. Είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να κάνετε ερωτήσεις, να λαμβάνετε πληροφορίες ή ακόμα και να μοιραστείτε τις δικές σας συμβουλές και σοφία. Εντάξει, η ερώτηση της Annie είναι: «Έχει συνεργαστεί κανείς σε μια LLC για επενδύσεις εκτός κράτους; Χρησιμοποιήσατε δικηγόρο στην πολιτεία σας ή στο κράτος που επενδύατε; Εχει σημασία? Οποιαδήποτε εικόνα για αυτό το θέμα είναι χρήσιμη. Αυτή θα είναι η πρώτη μας συνεργασία και LLC. Αποφασίσαμε ότι δεν θέλουμε να συνάψουμε μια νομικά τεκμηριωμένη συμφωνία εταιρικής σχέσης».
Εντάξει, αναρωτιέμαι γιατί σε αυτήν την τελευταία ερώτηση γιατί όταν δημιουργείτε μια LLC, πρέπει να δημιουργήσετε μια συμφωνία λειτουργίας, η οποία είναι ούτως ή άλλως οι όροι της συνεργασίας σας. Επομένως, νομίζω ότι εάν το κάνετε, ανεξάρτητα από το τι, εάν δημιουργήσετε την LLC σας, για να είναι μια νόμιμη LLC για να λειτουργεί όπως θέλετε, πρέπει να κάνετε τη συμφωνία λειτουργίας, η οποία είναι βασικά μια συμφωνία συνεργασίας από μόνη της.
Αντωνάκης:
Πολύ γρήγορα, θέλω απλώς να φωνάξω την Άννυ που κάνει αυτή την ερώτηση. Αυτή είναι στην πραγματικότητα η Annie Hatch Johnson που ήταν καλεσμένη στο επεισόδιο 46. Αναγνωρίζω το πρόσωπο και το όνομα εκεί. Φώναξε στην Άννυ. Νομίζω ότι τελευταία που μιλήσαμε μαζί της ήταν κάπου εδώ, δεν μπορώ να θυμηθώ, κάπου στα Midwest, αλλά τελικά μετακόμισε στην Αλάσκα. Αυτή και ο σύζυγός της έκαναν κάποια πράγματα για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση στην Αλάσκα, γι' αυτό φώναξε στην Annie.
Άσλεϊ:
Λοιπόν, Τόνι, θέλεις πραγματικά να απαντήσεις σε αυτό επειδή το έχεις κάνει πολύ περισσότερο; Νομίζω ότι στην πραγματικότητα κάνετε κοινοπραξίες, αλλά η μόνη επένδυση εκτός πολιτείας που έκανα ήταν με τον James [δεν ακούγεται 00:13:32] και κάναμε μια συμφωνία κοινής επιχείρησης όπου είχαμε τις δικές μας ξεχωριστές LLC και ενώθηκαν στο συμφωνία κοινοπραξίας. Έτσι, είχαμε τη New York LLC μου και στη συνέχεια την Washington State LLC, και στη συνέχεια κάναμε τη συμφωνία κοινής επιχείρησης μέσω αυτού. Και είχαμε ολόκληρη τη συμφωνία λειτουργίας τεκμηριωμένη ως προς το πώς λειτούργησε η συνεργασία για τη συγκεκριμένη συμφωνία.
Αντωνάκης:
Ναι, είναι μεγάλη ερώτηση. Η πλειονότητα των συνεργασιών μας γίνεται μέσω συμφωνιών κοινοπραξίας, όχι απαραίτητα και νέων LLC που ιδρύουμε. Αλλά Annie, θα σου δώσω μια μικρή εικόνα με βάση τις συνομιλίες που είχα με τους δικηγόρους μου και διαφορετικούς δικηγόρους της SEC και τέτοια πράγματα. Κάθε κράτος είναι διαφορετικό. Οι πληροφορίες που μου δόθηκαν, και πάλι, δεν είμαι δικηγόρος, επομένως συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο για να βεβαιωθείτε ότι αυτές οι πληροφορίες είναι ακριβείς, αλλά για εμάς, ψάχναμε να αγοράσουμε ακίνητο που βρισκόταν στην Καλιφόρνια χρησιμοποιώντας μια νέα LLC. Η ερώτησή σας είναι στην πολιτεία σας ή στην πολιτεία όπου επενδύετε, υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί. Για παράδειγμα, προφανώς υπάρχει καλύτερη φορολογική μεταχείριση σε άλλες πολιτείες εκτός από την Καλιφόρνια. Αλλά ας πούμε ότι ήθελα να δημιουργήσω μια LLC στο Ντέλαγουερ αλλά, ας πούμε, ήμουν στην Καλιφόρνια, οι συνεργάτες στην Καλιφόρνια και το ακίνητο στην Καλιφόρνια, δεν μπορώ να δημιουργήσω μια οντότητα στο Ντέλαγουερ για να κατέχω τίτλο και να εισπράττω ενοίκια σε αυτό το ακίνητο στην Καλιφόρνια.
Επομένως, ανάλογα με το σε ποια πολιτεία ζείτε και σε ποια κατάσταση βρίσκεται το ακίνητο, υπάρχουν ορισμένοι νόμοι που πρέπει να ακολουθήσετε σχετικά με το πού να δημιουργήσετε αυτήν την οντότητα. Επομένως, η πρώτη μου συμβουλή, Annie, θα ήταν να ζητήσετε από έναν δικηγόρο στην πολιτεία σας ή στην πολιτεία όπου βρίσκεται το ακίνητο να λάβει τη συμβουλή του σχετικά με το πού πρέπει να δομήσετε αυτήν την οντότητα και σε ποια κατάσταση πρέπει να επικεντρωθεί. Έχετε δει κάτι διαφορετικό σε αυτό το μέτωπο, Ash;
Άσλεϊ:
Όχι, όχι, πραγματικά δεν το έχω κάνει. Επίσης, δεν το έχω ψάξει τόσο πολύ όμως, αλλά αυτό είναι κάτι που έχω ακούσει, υποθέτω.
Αντωνάκης:
Εννοώ, ναι, αυτό είναι το πρώτο πράγμα, είναι να μιλήσετε με τον δικηγόρο σας για να προσδιορίσετε σε ποια κατάσταση βρίσκεται. Νομίζω ότι η δεύτερη ερώτηση, αυτό το είδος πηγαίνει πίσω στο κομμάτι της Ashley, είπες: «Αποφασίσαμε ότι δεν θέλουμε να συνάψουμε συμφωνία εταιρικής σχέσης». Υποθέτω ότι όταν το λες αυτό, Άννυ, είναι ότι δεν θέλεις να ακολουθήσεις τον δρόμο που ακολουθήσαμε για να έχουμε απλώς μια συμφωνία κοινής επιχείρησης, στην πραγματικότητα θέλεις να υπάρχει αυτή η οντότητα. Αλλά για την άποψη της Ashley, νομίζω ότι εξακολουθείτε να θέλετε να περάσετε από όλες τις ίδιες διαδικασίες σκέψης ή ασκήσεις που θα κάνατε εάν κάνετε αυτή τη συμφωνία εταιρικής σχέσης για να βεβαιωθείτε ότι εάν, για οποιονδήποτε λόγο, δεν υπάρχει ένταση, αλλά κάθε συνεργασία πηγαίνει να έχετε τα χτυπήματα και ίσως διαφωνίες, και όσο περισσότερο χρόνο αφιερώνετε εκ των προτέρων απαντώντας σε αυτές τις ερωτήσεις, τόσο το καλύτερο.
Υπάρχει ένα φανταστικό βιβλίο που διάβασα πέρυσι με τίτλο The Partnership Charter από κάποιον που ονομάζεται David Gage, και ήταν ένα από τα καλύτερα βιβλία που έχω διαβάσει για συνεργασίες. Δεν απευθύνεται ειδικά στην ακίνητη περιουσία, αλλά είναι ένα βιβλίο επιχειρηματικής συνεργασίας και είναι απλώς γεμάτο ερωτήσεις που εσείς και ο σύντροφός σας θα πρέπει να κάνετε ο ένας στον άλλον προτού συνάψετε πραγματικά αυτή τη συνεργασία για να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει σαφήνεια σχετικά με το πώς πρόκειται να χειριστείτε ορισμένα προβλήματα σε αυτή τη συνεργασία. Διαβάστε λοιπόν αυτό το βιβλίο, μιλήστε με έναν δικηγόρο, νομίζω ότι αυτές είναι οι δύο πρώτες συμβουλές μου.
Άσλεϊ:
Εντάξει, ας πάμε στην επόμενη ερώτησή μας, και αυτή είναι από τη Σία, «Έχει αγοράσει κανείς μια γη και έχει φτιάξει ένα σπίτι αντί για αποκατάσταση; Πραγματικά δυσκολεύομαι να βρω μια συμφωνία επειδή οι άνθρωποι πληρώνουν υπερβολικά. Πώς γίνεται το ρεφι σε ένα νεόκτιστο σπίτι;» Νομίζω ότι ίσως η αγορά μπορεί να αλλάζει λίγο, όπου δεν πρόκειται να δεις τόσους πολλούς ανθρώπους να πληρώνουν υπερβολικά, οπότε ελπίζω να έχετε καλύτερες πιθανότητες να βρείτε προσφορές. Αλλά είμαι σε αυτό το νήμα μηνυμάτων κειμένου για ακίνητα και ένας από τους επενδυτές έστειλε ένα μήνυμα ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2022, είναι βατραχοπέδιλο και έβγαζε ακίνητα προς πώληση για περισσότερες από 60 ημέρες. Μόλις χτύπησε την 1η Ιανουαρίου, είδε μια τεράστια αύξηση στις εμφανίσεις. Νομίζω ότι είπε ότι τριπλασιάστηκαν, ο αριθμός των εμφανίσεων που έπαιρνε τριπλασιάστηκε και είχε τέσσερις υπογράψει συμβόλαιο μόλις τις δύο πρώτες εβδομάδες του Ιανουαρίου που βλέπει ακριβώς αυτή την τεράστια άνοδο από την πρώτη του έτους. Έτσι, ίσως οι άνθρωποι θα αρχίσουν να υπερπληρώνουν και να υπεραγοράζουν ξανά.
Έτσι, κάνοντας αυτό το χτίσιμο ενός σπιτιού, έχτισα την προσωπική μου κατοικία, αλλά ποτέ δεν πήγα και αγόρασα ένα επενδυτικό ακίνητο ή έχτισα ένα επενδυτικό ακίνητο κάνοντάς το από την αρχή. Το πρώτο πράγμα που πιστεύω ότι πρέπει πραγματικά να κάνετε είναι η έρευνά σας σχετικά με το τι θα εκτιμήσει αυτό το ακίνητο όταν ολοκληρώσετε την κατασκευή του. Θα εκτιμηθεί για αυτό που βάλατε σε αυτό ή ακόμα περισσότερο, ώστε να μπορείτε να τραβήξετε όλα τα μετρητά σας πίσω; Το δεύτερο πράγμα είναι πώς θα το χρηματοδοτήσετε; Θα κάνεις μετρητά; Θα πάρεις δάνειο κατασκευής; Επομένως, εάν πληρώνετε μετρητά, ένα πράγμα που θα πρέπει να κάνετε είναι ότι θα πρέπει να κοιτάξετε και να μιλήσετε με τις τράπεζες, και απαντήσαμε σε αυτό σε μια άλλη απάντηση αρχάριου, νομίζω ότι ήταν αυτή που προβλήθηκε την περασμένη εβδομάδα ως προς το περίοδος καρυκεύματος. Διότι εάν πληρώνετε μετρητά για να χτίσετε αυτό το σπίτι και μετά πάτε στην τράπεζα για να το αναχρηματοδοτήσετε, μπορεί να πουν, «Ξέρεις τι; Δεν είστε ιδιοκτήτης αυτού του σπιτιού για ένα χρόνο και δεν πρόκειται να σας αναχρηματοδοτήσουμε για ένα χρόνο για να κάνουμε αυτήν την αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση». Αυτά είναι λοιπόν μερικά από τα πράγματα που πρέπει οπωσδήποτε να εξετάσετε πριν προχωρήσετε πραγματικά στη διαδικασία κατασκευής.
Αντωνάκης:
Κάποιοι πόντους από την πλευρά μου. Ακριβώς όπως η Ashley, δεν έχω κάνει ποτέ νέα κατασκευή από την πλευρά των επενδύσεων. Έχουμε αγοράσει αρκετά νέα κατασκευή, αλλά ήταν από τον οικοδόμο που έκανε την εργασία για την αναγνώριση του αγροτεμαχίου, πήραν όλες τις άδειες, διαχειρίστηκαν το έδαφος της κατασκευής και ουσιαστικά αγοράζαμε ένα τελικό προϊόν από αυτόν τον κατασκευαστή. Θέλω απλώς να μιλήσω για τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτής της προσέγγισης και γιατί αποφασίσαμε να ακολουθήσουμε αυτόν τον δρόμο. Το πρώτο πλεονέκτημα που είδαμε ήταν ότι μπορέσαμε να αποκτήσουμε ένα ανώτερο προϊόν. Συχνά, και εξαρτάται από το επίπεδο της αποκατάστασης, αλλά συχνά αν κάνετε μια νέα κατασκευή το 2023 έναντι ενός ανακαινισμένου σπιτιού που χτίστηκε το 2005, η αξία αυτού του ακινήτου, ειδικά αν το βλέπετε ως σύντομο Η διάρκεια της μίσθωσης, που είναι αυτό που κάνουμε, είναι συνήθως υψηλότερη.
Μπορούμε να ανακαινίσουμε ένα σπίτι που χτίστηκε το 2005 στα εννιά, αλλά το στυλ κατασκευής, η αισθητική ενός σπιτιού που χτίστηκε το 2023 θα είναι πιο μοντέρνο από ένα σπίτι που χτίστηκε το 2005, ακόμα κι αν ανακαινίστηκε πολύ όμορφα. Και αυτό είναι που έχουμε δει πολλά, είναι ότι οι νέες μας κατασκευές τείνουν να τα πάνε καλύτερα από τα ανακαινισμένα σπίτια μας, παρόλο που η ποιότητα είναι εξίσου καλή, αλλά απλώς ότι το πλαίσιο του σπιτιού είναι λίγο πιο παλιό με αυτά τα παλαιότερα πράγματα . Αυτός ήταν ένας μεγάλος επαγγελματίας για εμάς.
Ο δεύτερος λόγος για τον οποίο πήγαμε με πολλές νέες κατασκευές από αυτόν τον οικοδόμο ήταν ότι είχε ήδη εντοπίσει και επιτρέψει πολλά αγροτεμάχια σε αυτήν την πόλη που θέλαμε να επενδύσουμε. Έτσι για εμάς, μας επέτρεψε να κλιμακώσουμε εξαιρετικά γρήγορα επειδή είχε ήδη κάνει τη σκληρή δουλειά… Οι άδειες χρειάζονται σχεδόν περισσότερο από το να χτιστεί το σπίτι στην Καλιφόρνια. Έτσι, το γεγονός ότι είχε ήδη κάνει αυτή τη σκληρή δουλειά σε πολλά δέματα σήμαινε ότι μπορούσαμε να κατασκευάσουμε αυτό το μηχάνημα για να αρχίσουμε να αποκτούμε αυτές τις ιδιότητες αμέσως μόλις τελειώσει. Και για εμάς, βρισκόμασταν σε μια πολύ δυνατή φάση ανάπτυξης, αυτός ήταν ένας μεγάλος στόχος μας, ήταν να κλιμακώσουμε γρήγορα και η σχέση αυτή μας επέτρεψε να κάνουμε ακριβώς αυτό. Αυτά ήταν λοιπόν τα δύο μεγάλα πλεονεκτήματα: πήραμε ένα πραγματικά ανώτερο προϊόν και μπορέσαμε να αποκτήσουμε αυτές τις μονάδες σχετικά γρήγορα, πολύ πιο γρήγορα από ό,τι αν είχαμε προσπαθήσει να το κάνουμε μόνοι μας.
Τα μειονεκτήματα αυτής της προσέγγισης είναι ότι σίγουρα πληρώναμε περισσότερα για το τελικό προϊόν από ό,τι αν είχαμε κάνει μόνοι μας τη δουλειά για τον εντοπισμό της γης, την απόσυρση των αδειών και την κατασκευή αυτής της ιδιοκτησίας μόνοι μας. Δεν τίθεται θέμα. Δεν θα μας πουλούσε αυτά τα σπίτια αν τα πουλούσε με ζημία κάθε φορά. Μας το πουλούσε γιατί έβγαζε υγιές κέρδος. Ξέραμε ότι δεν πληρώσαμε υπερβολικά επειδή εξακολουθούσε να έχει αγοραία αξία, αλλά ξέρουμε ότι ξοδεύαμε περισσότερα από ό,τι το είχαμε κάνει μόνοι μας. Νομίζω ότι αυτά είναι τα δύο πράγματα που πρέπει να σταθμίσεις. Έχετε τις δεξιότητες να κάνετε κατασκευές εδάφους, γιατί είναι σίγουρα διαφορετικό από το να κάνετε μια αποκατάσταση. Αυτές είναι παρόμοιες δεξιότητες αλλά εξακολουθούν να είναι διαφορετικές. Και μετά το δεύτερο κομμάτι είναι έχετε το χρόνο να διαχειριστείτε πραγματικά κάτι τέτοιο επίσης; Άρα η ικανότητα και ο χρόνος είναι δύο πράγματα που πρέπει να δούμε.
Άσλεϊ:
Ναι, αυτή η τιμή που πληρώνετε επιπλέον είναι στην πραγματικότητα η αμοιβή διαχείρισης έργου, είναι σαν την αμοιβή του γενικού εργολάβου να είναι σαν να αναλαμβάνουν τον διοικητικό ρόλο, η διαχείριση ολόκληρου του έργου είναι αυτό που πληρώνετε. Έτσι, ακόμα κι αν δεν πήγατε με τον κατασκευαστή και το κάνατε μόνοι σας, μπορεί να πληρώνετε σε έναν γενικό εργολάβο ένα μικρό ποσοστό buffer επειδή θα είναι αυτός που θα πάρει τους συνδρομητές και τέτοια πράγματα για να φροντίσει πραγματικά του έργου επίσης. Αλλά αν πρόκειται να ενεργήσετε ως γενικός ανάδοχος και θα διαχειριστείτε ολόκληρο το έργο και θα προσλάβετε ξεχωριστά κάθε εργολάβο που πρέπει να έρθει, τότε, ναι, εκεί θα εξοικονομήσετε πολλά λεφτά. Αλλά όπως είπε ο Τόνι, έχετε το χρόνο και τη γνώση να το κάνετε κι αυτό; Εάν πρόκειται να το δοκιμάσετε και δεν έχετε τη γνώση ή την εμπειρία και θέλετε απλώς να μάθετε, μπορεί να σας κοστίσει περισσότερο από ό,τι θα χρειαζόταν για να το φτιάξετε.
Αντωνάκης:
Απλώς αγοράστε το από αυτούς.
Άσλεϊ:
Ναι, μόνο για να το αγοράσω από τον κατασκευαστή. Αυτό είναι σίγουρα κάτι που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Αντωνάκης:
Θέλω απλώς να μοιραστώ μερικούς από τους πονοκεφάλους που έρχονται μαζί με την προσπάθεια να κάνετε μόνοι σας την κατασκευή του εδάφους. Είμαστε καλοί φίλοι με αυτόν τον οικοδόμο τώρα γιατί έχουμε αγοράσει νομίζω 13 σπίτια από αυτόν σε αυτό το σημείο. Ήμασταν έξω από τον ιστότοπο μια μέρα και απλώς ρωτούσα για τη διαδικασία αδειοδότησης. Συνήθως αυτό που κάνει είναι ότι θα υποβάλει σχέδια για πολλά δέματα ταυτόχρονα, την ίδια ακριβή κάτοψη, την ίδια ακριβή κάτοψη, απλά διαφορετικά δέματα, και θα τα υποβάλει στην κομητεία. Κάθε σχέδιο, θυμηθείτε ότι είναι πανομοιότυπα σχέδια, υποβληθείτε σε τέσσερα διαφορετικά… Θεέ μου, ποιοι είναι οι άνθρωποι που εξετάζουν τα σχέδια στην κομητεία;
Άσλεϊ:
Ο υπεύθυνος επιβολής του κώδικα;
Αντωνάκης:
Ναι, δεν μπορώ να θυμηθώ το όνομα των ανθρώπων που κοιτάζουν τα σχέδια ή οτιδήποτε άλλο, μου διαφεύγει αυτή τη στιγμή. Αλλά ούτως ή άλλως, πηγαίνει σε τέσσερις διαφορετικούς ανθρώπους, όλοι την ίδια δουλειά, μόλις τέσσερα διαφορετικά άτομα. Κάθε άτομο θα κοιτάξει το ίδιο ακριβώς σύνολο σχεδίων και θα επιστρέψει με διαφορετικές σημειώσεις. Το άτομο Α θα πει, «Γεια, πρέπει να διορθώσεις αυτό το πράγμα». Το δεύτερο άτομο δεν θα δει αυτό που είδε το πρώτο άτομο, αλλά θα πει κάτι διαφορετικό. Άρα είναι το ίδιο ακριβώς πράγμα, αλλά τέσσερα διαφορετικά άτομα έχουν διαφορετική ερμηνεία του τι πρέπει να διορθωθεί. Οπότε θα πάρει αυτά τα σχέδια πίσω και μετά θα πρέπει να κάνει τέσσερα ξεχωριστά σετ αλλαγών, μερικές από αυτές πίσω σε τέσσερα διαφορετικά σύνολα ανθρώπων, οπότε είναι σίγουρα μια πολύ επίπονη και μερικές φορές απογοητευτική διαδικασία να περάσεις όλη τη νέα κατασκευή μόνος σου.
Άσλεϊ:
Ή μπορείτε απλώς να ζήσετε στη χώρα σε αγροτικές περιοχές όπου θα γνωρίσετε τον έναν υπάλληλο επιβολής του κώδικα, τον έναν επιθεωρητή κτιρίων, και ναι, αυτό είναι όλο, αυτό είναι το μόνο που έχετε να αντιμετωπίσετε είναι ένα άτομο. Και μετά το συμβούλιο προγραμματισμού, υποθέτω.
Αντωνάκης:
Αυτό που είναι ακόμα πιο τρελό, Ash, είναι ότι κοιτάζαμε μερικά μέρη στο Αρκάνσας, και υπάρχουν ορισμένες κομητείες στο Αρκάνσας όπου δεν υπάρχει διαδικασία έγκρισης. Είναι σαν να μπορείς να φτιάξεις ό,τι θέλεις. Έτσι, ανάλογα με την πόλη ή την επαρχία στην οποία πηγαίνετε, η δυνατότητα να χτίσετε κάτι νέο είναι πιθανώς ευκολότερη σε ορισμένα μέρη.
Άσλεϊ:
Ναι, σίγουρα έχουμε τέτοιες απομακρυσμένες περιοχές. Δεν έχω επενδύσει ακόμα σε ένα, αλλά είναι σαν να μπορείς να αντέξεις οτιδήποτε. Δεν υπάρχει διαδικασία έγκρισης ή κάτι τέτοιο, δεν υπάρχουν άδειες για εισαγωγή.
Αντωνάκης:
Η γη σου, κάνεις ό,τι θέλεις με αυτήν, σωστά;
Άσλεϊ:
Εδώ είναι μια ιστορία που θα απογοητεύσει μερικούς ανθρώπους, γιατί στο κτίριο στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα ποτών μου, χρειαζόταν μια νέα στέγη. Έτσι ο Ντάριλ βγήκε έξω και πήρε κάποιον που θα κάνει τη στέγη, πήραμε την προσφορά, τα πάντα, και λέει, «Μπορώ να ξεκινήσω αύριο». Και έτσι είπα στον Ντάριλ, είπα: «Λοιπόν, δεν έχουμε οικοδομική άδεια. Μπήκε μέσα;» Έστειλε μήνυμα στον τύπο και στον τύπο: «Όχι, δεν πήρα ένα, αλλά μπορώ να ξεκινήσω αύριο». Οδηγούμε λοιπόν… Απέχει 15 λεπτά οδικώς από το δημαρχείο και λέει, «Πρέπει να πάρουμε οικοδομική άδεια, θέλουμε να το κάνουμε αυτό». Έλεγε: «Εντάξει, συμπλήρωσε αυτή τη φόρμα» και ήταν εκατό δολάρια και το έκανε. Λέει, «Εντάξει, θα σας το έχουμε έτοιμο αύριο. Απλώς έλα να το παραλάβει ο εργολάβος και θα το βάλουμε στο παράθυρο».
Αντωνάκης:
Ουάου. Επιτρέψτε μου να σας πω μια ιστορία στο αντίθετο άκρο του φάσματος. Έχουμε υδρομασάζ που αρχίσαμε να εγκαθιστούμε στις περισσότερες από τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις μας στο Joshua Tree. Ήταν μια πολύ παρόμοια διαδικασία όπου έπρεπε να υποβάλετε σχέδια για το υδρομασάζ, όπως πού βρίσκεται σε σχέση με το σπίτι. Πρέπει να κάνετε έναν έλεγχο ηλεκτρικής άδειας για να βεβαιωθείτε ότι όλα έγιναν με τον σωστό τρόπο. Και τότε υπάρχουν ορισμένα χαρακτηριστικά ασφαλείας που πρέπει να προσθέσετε στο υδρομασάζ. Ήταν μια πολύ παρόμοια διαδικασία όπου έστελναν έναν διαφορετικό επιθεωρητή κάθε φορά.
Έτσι ο πρώτος επιθεωρητής βγαίνει έξω, μας δίνει μια λίστα με πράγματα που πρέπει να διορθώσουμε και διορθώνουμε 1, 2, 3 και τέσσερα. Ο δεύτερος επιθεωρητής βγαίνει για να επιβεβαιώσει ότι έγιναν τα πρώτα τέσσερα πράγματα, αλλά στη συνέχεια φωνάζει άλλα πράγματα που έχασε ο πρώτος επιθεωρητής. Έπειτα βγαίνει ένας τρίτος επιθεωρητής και φωνάζει κάτι εντελώς… Έτσι ήταν ακριβώς όπως αυτό το παιχνίδι με μουσικές καρέκλες που προσπαθούσε να γεμίσει όλα αυτά τα κουτιά για αυτούς τους διαφορετικούς επιθεωρητές, και χρειάστηκαν μήνες για να πάρουμε μερικές από αυτές τις άδειες για τζακούζι. είναι σίγουρα απογοητευτικό.
Άσλεϊ:
Ω Θεέ μου.
Αντωνάκης:
Τέλος πάντων, ξεφύγαμε από το θέμα, αλλά ελπίζουμε να δούμε ότι αυτό ήταν χρήσιμο για εσάς. Νομίζω ότι η μεγάλη ιστορία είναι να σκεφτείτε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και τις δικές σας δεξιότητες όσον αφορά την ανακαίνιση ενός σπιτιού έναντι της νέας φάσης κατασκευής. Και μετά στο σημείο της Ashley σχετικά με την αναχρηματοδότηση, απλώς βεβαιωθείτε ότι μιλάτε με τράπεζες στο μπροστινό μέρος, έτσι ώστε να έχετε μια καλή ιδέα για το ποια είναι η περίοδος καρυκευμάτων και ποια άλλα πιθανά σημεία θα πρέπει να περάσετε αν το κάνετε ακολουθήστε τη νέα διαδρομή κατασκευής για να ολοκληρώσετε την αναχρηματοδότηση και ολοκληρώστε την στο πίσω μέρος.
Άσλεϊ:
Ναι, κάτι τελευταίο θα προσθέσω σε αυτό ως παράδειγμα. Όχι στην αγορά μου, μια διαφορετική αγορά, αλλά αυτός ο φίλος που έχω, έχτισαν αίθρια, σαν ένα μικρό συγκρότημα διαμερισμάτων, μόνο μια ιστορία. Πλήρωσαν μετρητά για όλο το πράγμα, το έφτιαξαν, έκαναν όλη αυτή τη δουλειά του ιστότοπου, τα πάντα. Και όταν τελείωσαν, το νοίκιασαν, και στην πραγματικότητα δεν εκτίμησε καν για το τι έβαλαν στη συμφωνία. Νομίζω ότι έπρεπε να φύγουν στο 40% ίσως από αυτό που πλήρωσαν για αυτό επειδή η τράπεζα επρόκειτο να τους δανείσει μόνο το 70% της εκτιμώμενης αξίας. Στην πραγματικότητα, ήταν περισσότερο από αυτό, ήταν περισσότερο από το 40% που άφησαν σε αυτό. Δεν ξέρω τους ακριβείς αριθμούς, αλλά αυτό είναι κάτι που πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί, είναι να βεβαιωθείτε ότι θα εκτιμήσει αυτό που θέλετε επειδή μπορεί να κολλήσετε με το να αφήσετε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια σε μια συμφωνία που δεν κάνατε Περιμένετε να το κάνετε ειδικά εάν δανείζεστε χρήματα από έναν ιδιωτικό δανειστή, έναν σκληρό δανειστή για να χρηματοδοτήσετε αυτήν τη συμφωνία και μετά δεν πηγαίνει να εκτιμήσει αυτό που θέλετε.
Με αυτόν τον επενδυτή, ευτυχώς, βρισκόταν σε αυτήν την κατάσταση όπου συνήψε συμβόλαιο με τον κατασκευαστή όπου έκανε πληρωμές στον κατασκευαστή για ένα μέρος αυτού του κενού. Έτσι μπόρεσε να το μετριάσει αυτό και στη συνέχεια απλώς να χρησιμοποιήσει τις ταμειακές ροές. Και όλα λειτούργησαν εκεί που εξακολουθεί να είναι ένα ακίνητο με ταμειακές ροές, ακόμη και μετά από αυτές τις δύο πληρωμές δανείου. Επομένως, βεβαιωθείτε ότι έχετε πολλές στρατηγικές εξόδου και διαφορετικούς τρόπους χρηματοδότησης μιας συμφωνίας.
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας είναι από τον Joey Stout, «Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια σε αντίθεση με τον μισθό W-2; Ευχαριστώ, Joe S." Λοιπόν, Τζο, το εισόδημά σου από το W-2 θα είναι εισόδημα και θα βασίζεται σε ποια φορολογική κατηγορία βρίσκεσαι, άρα πόσα χρήματα έχεις κερδίσει. Ας προχωρήσουμε και ας τραβήξουμε τα φορολογικά κλιμάκια για το 2022. Εντάξει, οπότε αν είστε… Ας δούμε εδώ. Εάν κάνετε μηδέν έως 10,000 $, πληρώνετε 10% φορολογητέο εισόδημα και μετά 12% για 10,000 έως 41,000. Το 22% θα είναι το εισόδημά σας με το οποίο φορολογείται από 41,000 έως 89,000. Ο φορολογικός συντελεστής σας θα είναι 24% από 89,000 έως 170,000 και ούτω καθεξής. Έτσι, όσο περισσότερο αποκομίζετε από το εισόδημα, το εισόδημά σας W-2, τόσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός συντελεστής σας. Έτσι, ανεβείτε πάνω από μισό εκατομμύριο, θα πληρώσετε 37% φόρους εισοδήματος.
Το κοιτάζετε και λέτε: «Θέλω λοιπόν να μείνω κάτω από τις 539,000 γιατί τότε θα πληρώσω 2% περισσότερους φόρους» και πραγματικά πρέπει να καταλάβω πού είναι αυτό το όριο όπου είναι πιο λογικό. Επομένως, αν είστε ακριβώς στα όρια του ενός, ας πούμε 24% έως 32%, εντάξει, αυτό είναι πολύ μεγάλο άλμα, αυτό είναι 8%. Και αν κερδίσετε 170,050 $, είστε στο 24%. Αλλά ας πούμε ότι πηγαίνετε και βγάζετε 180,000, φτάνετε στο φορολογικό κλιμάκιο του 32%. Αξίζει να πάρουμε αυτά τα επιπλέον 10 γραμμάρια επειδή τώρα ολόκληρο αυτό το κομμάτι των χρημάτων θα φορολογηθεί με 32%; Κάτι που πρέπει να προσέχουν όλοι με το εισόδημά τους.
Αυτά είναι μερικά μόνο παραδείγματα των παρενθέσεων και ανεβαίνουν. Όταν είστε σε μια παρένθεση, ας πούμε 170,000 που φορολογούνται με 24%, ότι οι 170,000 θα φορολογηθούν με αυτό το 24%. Αλλά στη συνέχεια, αν κάνετε άλλα 10 γραμμάρια περισσότερα, αυτά τα 10 γραμμάρια θα είναι στο επόμενο φορολογικό κλιμάκιο, αυτό το 32%.
Αντωνάκης:
Επομένως, μόνο το εισόδημά σας που εμπίπτει σε αυτήν την κατηγορία φορολογείται με αυτό το ποσοστό, σωστά; Έτσι, εάν κάνετε 500,000 $, ολόκληρο το 500,000 δεν θα φορολογηθεί με 37%. Τα πρώτα 10,275 θα είναι στο 10% και μετά μέχρι τα 41,000 θα είστε στο 12%. Και τότε κάθε ένα από αυτά τα διαφορετικά πέφτει σε αυτούς τους διαφορετικούς κουβάδες. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι φόροι είναι τόσο μπερδεμένοι, και γι' αυτό όλοι πρέπει οπωσδήποτε να λάβουν ένα πραγματικά καλό CPA για να σας βοηθήσουν να πλοηγηθείτε σε όλες αυτές τις διαφορετικές αποχρώσεις.
Αλλά κάνατε τη δήλωση νωρίτερα, Ash, ότι ο μισθός σας στο W-2 είναι εισόδημα από κέρδη και ότι το εισόδημα έχει τη χειρότερη φορολογική μεταχείριση από όλα τα εισοδήματα. Θα φορολογηθείτε με τον υψηλότερο φόρο με βάση το εισόδημά σας. Το εισόδημα από ενοίκια λαμβάνει μία από τις πιο προνομιακές φορολογικές μεταχειρίσεις. Στην πραγματικότητα είχαμε την Amanda Han πίσω στο επεισόδιο 255 και ακριβώς στο τέλος αυτού του επεισοδίου, ακόμη και στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα κατηγοριοποίησε ποιες στρατηγικές έχουν την καλύτερη φορολογική μεταχείριση, ποιες στρατηγικές έχουν τη χειρότερη φορολογική μεταχείριση. Το Flipping βρισκόταν στο κατώτατο σημείο αυτής της μεταχείρισης φορολογικής προτίμησης, επειδή εξακολουθεί να είναι ενεργό εισόδημα. Και τότε πράγματα όπως οι βραχυπρόθεσμες και οι μακροπρόθεσμες ενοικιάσεις ήταν στην κορυφή γιατί αυτό θεωρείται περισσότερο παθητικό εισόδημα.
Άσλεϊ:
Ένα πράγμα που πρέπει να σημειώσω, νομίζω ότι με το κερδισμένο εισόδημα είναι ότι, εντάξει, θα δουλεύεις τόσες ώρες, αλλά αν είσαι ακριβώς στην άκρη μιας από αυτές τις αγκύλες, αξίζει να δουλεύεις αυτές τις επιπλέον ώρες και μετά τώρα θα έχετε φόρο ωρών 37%; Και έτσι τα 37 $ από αυτά τα 100 $ για τα οποία θα δουλέψετε επιπλέον έχουν φύγει. Μπορείτε, όμως, αν θέλετε πραγματικά να δείτε σε ποιο φορολογικό κλιμάκιο βρίσκεστε. Μερικά από τα παραδείγματα που χρησιμοποιούμε για την πρώτη ανύπαντρη αίτηση, αλλά άλλαξαν για την από κοινού κατάθεση γάμου, χωριστή κατάθεση, αρχηγό νοικοκυριού. Πηγαίνετε λοιπόν και ρίξτε μια ματιά σε αυτά και μπορείτε πραγματικά να καταλάβετε ποιο θα είναι το εισόδημά σας. Θα δείξει, εντάξει, εάν κερδίσατε 95,376 $, το φορολογητέο εισόδημά σας θα είναι 16,290 $ από αυτό. Τότε οτιδήποτε πάνω από αυτό θα ήταν αυτό το 24%. Οπότε είναι σαν τη συρόμενη ζυγαριά νομίζω ότι είναι ο καλύτερος τρόπος να το βάλεις. Καθώς ανεβαίνετε σε κάθε κατηγορία, αυτό το εισόδημα που αυξάνεται θα φορολογείται με αυτούς τους διαφορετικούς συντελεστές.
Νομίζω ότι υπάρχει ένα τεράστιο πλεονέκτημα στο παθητικό εισόδημα εξαιτίας αυτού και στη συνέχεια να μπορείτε επίσης να κάνετε μια ανταλλαγή 1031 όπου μπορείτε πραγματικά να αναβάλλετε το εισόδημα από το ενοικιαζόμενο ακίνητο εάν προχωρήσετε και το πουλήσετε.
Αντωνάκης:
Εν ολίγοις, Joey, θέλεις το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός σου να είναι παθητικό από τα ενοίκια σου και το μικρότερο ποσό να είναι ενεργό και κερδισμένο εισόδημα, αν θέλεις να είσαι σε θέση να μεγιστοποιήσεις πραγματικά τους φόρους σου. Τώρα, υπάρχουν τόσες πολλές διαφορετικές στρατηγικές εκεί έξω, Τζόι, που θα σας βοηθήσουν να μειώσετε τη φορολογική σας υποχρέωση ακόμη και από την εργασία σας στο W-2. Και πάλι, θα αναφέρω ξανά το επεισόδιο 255 επειδή η Amanda μιλάει για αυτό, αλλά υπάρχουν τρόποι με τους οποίους μπορείτε να χρησιμοποιήσετε παθητικές ζημιές από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας για να αντισταθμίσετε το εισόδημά σας από το W-2. Οι περισσότεροι άνθρωποι το πετυχαίνουν χρησιμοποιώντας βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Είναι πολύ πιο δύσκολο να το κάνετε με μακροχρόνιες ενοικιάσεις, αλλά υπάρχουν τρόποι να πείτε, «Γεια, έχω απώλεια χαρτιού 100,000 $ στα ενοίκια μου και θα το εφαρμόσω στον μισθό μου 100,000 $ στη δουλειά μου στο W-2 αφού έχεις μηδενικές φορολογικές υποχρεώσεις». Και έχω φίλους που πληρώνουν μηδενικούς φόρους χρησιμοποιώντας την ίδια ακριβώς στρατηγική.
Άσλεϊ:
Δεν είμαι από αυτούς τους φίλους.
Αντωνάκης:
Ούτε με αυτό έχω ταιριάξει ακόμα. Είχα σίγουρα έναν φορολογικό λογαριασμό τα τελευταία δύο χρόνια, αλλά όταν λάβετε ένα καλό CPA, ελπίζουμε ότι μπορείτε να αρχίσετε να βάζετε αυτά τα κομμάτια στη θέση τους. Είχαμε έναν τρελό αγώνα στα τέλη του 2022, τη χρονιά που μόλις τελείωσε, να αγοράσουμε ένα ακίνητο για να προσπαθήσουμε να επιτύχουμε επίσης περισσότερα οφέλη συνάθροισης κόστους.
Άσλεϊ:
Ναι, ξέρετε τι είναι επίσης κάτι που είναι πολύ καλό φορολογικό πλεονέκτημα είναι επίσης μια φάρμα, είναι να αποκτά καλά φορολογικά πλεονεκτήματα σε αυτό. Οι αγρότες δεν χρειάζεται να πληρώσουν εκτιμώμενους φόρους, μπορούν να περιμένουν μέχρι να λήξει η φορολογική σας δήλωση και να πληρώσουν τους εκτιμώμενους φόρους σας στις 15 Απριλίου, επειδή όταν κάνετε αυτές τις εκτιμώμενες φορολογικές πληρωμές και πρέπει να προπληρώνετε βασικά κάθε τρίμηνο, πληρώνετε καθώς πηγαίνετε μαζί, αυτά είναι τα χρήματα που η κυβέρνηση παίρνει άτοκα. Άρα αυτό είναι τεράστιο πλεονέκτημα. Μπορείτε να κρατήσετε αυτά τα χρήματα μέχρι τον πραγματικό χρόνο φόρου και να τα πληρώσετε την τελευταία στιγμή. Αλλά ναι, υπάρχουν απλώς πολλές διαγραφές που μπορείτε να κάνετε. Ακόμη και οι φόροι ιδιοκτησίας, μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τους φόρους ακίνητης περιουσίας σας για να τους μειώσετε εάν χρησιμοποιούνται για γεωργικές χρήσεις και τέτοια πράγματα.
Αντωνάκης:
Υπάρχουν μερικά περίεργα πράγματα για τα αγροκτήματα. Έχω έναν φίλο, τον λένε Kai Andrew, αγόρασε ένα αγρόκτημα, ένα αγρόκτημα λεβάντας, και το αγόρασε λόγω αυτού που αναφέρατε εκεί, κάποια φορολογικά οφέλη. Αλλά επίσης, οι απαιτήσεις χωροθέτησης, οι περιορισμοί χωροθέτησης στα αγροκτήματα είναι σημαντικά χαμηλότερες ή λιγότερο περιοριστικές από ό,τι βλέπετε σε οικιστικά ακίνητα ή ακόμα και σε κάποια άλλα εμπορικά ακίνητα. Μπόρεσε να χτίσει πολλές βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις σε αυτό το αγρόκτημα λόγω του τι επέτρεπε η χωροθέτηση σε αυτήν την αγορά. Υπάρχουν τόσες πολλές μικρές αποχρώσεις για να δοκιμάσετε και να γίνετε πραγματικά δημιουργικοί με αυτό. Αλλά ναι, νομίζω ότι συνοπτικά, αναζητήστε ευκαιρίες για να μειώσετε πραγματικά το φορολογητέο εισόδημά σας, και συνήθως αυτό συμβαίνει πηγαίνοντας την παθητική διαδρομή έναντι της κερδισμένης διαδρομής.
Άσλεϊ:
Ένα ακόμη πράγμα που πρέπει να προσθέσετε επίσης είναι ότι πολλοί αγρότες απαλλάσσονται επίσης από φόρους. Έτσι, αγοράζοντας ένα φορτηγό για το αγρόκτημά σας με απαλλαγή φόρου, αυτός είναι ένας τεράστιος φόρος επί των πωλήσεων που εξοικονομείτε για την αγορά ενός οχήματος. Τόσο πολλά διαφορετικά μικρά πράγματα όπως αυτό.
Αντωνάκης:
Και έτσι, η αγορά μιας φάρμας γαλακτοπαραγωγής είναι το μεγαλύτερο μέρος της ιστορίας. Πριν φύγουμε από αυτήν την ερώτηση, ανέφερα τον Kay Andrew, αλλά αν θέλετε να επιστρέψετε για να ακούσετε το επεισόδιο του, ήταν το επεισόδιο 107. Μιλήσαμε για το land hacking, επομένως 10 διαφορετικοί τρόποι για να δημιουργήσετε ροές εισοδήματος με μία ιδιοκτησία. Και ο Kai είναι ο κύριος σε αυτή τη στρατηγική και η όλη αγορά μιας φάρμας λεβάντας ήταν μόνο ένας από τους τρόπους με τους οποίους προσγειώθηκε χάκαρε την πορεία του προς την επιτυχία. Επεισόδιο 1 0 7 λοιπόν, αν θέλετε να ακούσετε περισσότερα από τον Kai.
Άσλεϊ:
Εντάξει. Η σημερινή τελευταία ερώτηση είναι από τον Hayes Holland, "Εάν πουλήσετε το κύριο σπίτι σας μετά από ένα χρόνο διαμονής, αποκλείομαι από τον κανόνα εξαίρεσης κεφαλαιακών κερδών που απαιτεί δύο χρόνια ή υπάρχει τρόπος να αντιστραφεί αυτό;" Εντάξει, λοιπόν, πρώτα απ 'όλα, νομίζω ότι υπάρχει μια μικρή παρανόηση εδώ είναι ότι εξαιρείτε από τον κανόνα κεφαλαιακών κερδών μόνο εάν είναι η κύρια κατοικία σας. Εάν πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο, θα πρέπει να πληρώσετε κέρδη κεφαλαίου σε αυτό, εκτός εάν κάνετε ανταλλαγή 1031. Αυτή είναι η μόνη εξαίρεση εκεί. Αλλά αν απλά βγαίνετε έξω και πουλάτε, κρατάτε τα χρήματα, δεν κάνετε αυτή την ανταλλαγή 10 31, θα φορολογηθείτε για αυτό το κεφαλαιουχικό κέρδος για μια επένδυση σε ακίνητα, ανεξάρτητα από το πόσο καιρό διαθέτετε το ιδιοκτησία. Αλλά αν είναι η κύρια κατοικία σας, θα πρέπει να ζήσετε εκεί για δύο χρόνια, αλλά μπορεί να είναι δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Άρα μπορεί να είναι οποιαδήποτε δύο χρόνια κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετίας. Δεν είναι λοιπόν μόνο ότι πρέπει να μένεις στο ακίνητο δύο χρόνια και μετά να το πουλήσεις. Μπορείτε να το κρατήσετε για άλλα τρία ως επένδυση σε ακίνητα και στη συνέχεια να το πουλήσετε το πέμπτο έτος και θα μπορείτε να το έχετε ως αφορολόγητο εισόδημα.
Υπάρχει ένας φίλος επενδυτής που το έχει κάνει πολλές φορές, δεν ξέρω καν πόσες φορές, αλλά κάθε δύο χρόνια αγοράζει μια νέα κύρια κατοικία και παίρνει αυτά τα χρήματα αφορολόγητα. Νομίζω ότι ο κανόνας είναι ότι μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο έως και μισό εκατομμύριο αφορολόγητο. Δεν είμαι σίγουρος ποιος είναι αυτός ο κανόνας, αλλά υπάρχει ένα μέγιστο ποσό. Δεν μπορείς να πας να πουλήσεις το σπίτι σου για 5 εκατομμύρια δολάρια παραπάνω και να πάρεις 5 εκατομμύρια δολάρια αφορολόγητο. Μπορεί να είναι ακόμη και ένα εκατομμύριο αν είστε παντρεμένο ζευγάρι, αλλά θα πρέπει να το ψάξετε. Χρησιμοποίησε το Google γιατί δεν το γνωρίζω αυθόρμητα.
Έτσι, κάθε δύο χρόνια αγοράζει ένα ακίνητο που χρειάζεται αποκατάσταση, αυτός και η οικογένειά του μένουν σε αυτό και κάνουν σιγά σιγά τις ανακαινίσεις κατά τη διάρκεια των δύο ετών, και μετά το πουλάνε και μετακομίζουν σε ένα νέο ακίνητο. Οπότε ναι, σίγουρα ένας καλός τρόπος για να αποκτήσετε εισόδημα αφορολόγητο κάνοντας αυτό, αρκεί η οικογένειά σας να μην πειράζει και να μετακομίζει κάθε δύο χρόνια. Αλλά αν επρόκειτο να κερδίσετε μισό εκατομμύριο δολάρια σε δύο χρόνια και το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να μετακινηθείτε-
Αντωνάκης:
Κίνηση.
Άσλεϊ:
… δεν είσαι πολύ κακός. Επομένως, εξαρτάται πραγματικά από την αγορά στην οποία βρίσκεστε. Εκεί που μένω, είναι αρκετά δύσκολο να βρω ένα σπίτι για μισό εκατομμύριο δολάρια, πόσο μάλλον να πουλήσω ένα που θα εκτιμηθεί σε μισό εκατομμύριο σε δύο χρόνια.
Αντωνάκης:
Το ίδιο για εμένα. Στη γειτονιά που μένω είναι μια ολοκαίνουργια γειτονιά. Όλα κατασκευάστηκαν το αργότερο το 2017, οπότε η προσπάθεια να μπείτε και να βρείτε πραγματικά πολλές από αυτές τις ευκαιρίες είναι πιθανώς επίσης σπάνια. Αλλά η ερώτηση ισχύει, και το έχουμε μιλήσει λίγο ήδη, αλλά ίσως θα έπρεπε να το αναλύσουμε, αλλά από την πλευρά της επένδυσης, μπορείτε να αναβάλλετε τους φόρους κεφαλαιακών κερδών χρησιμοποιώντας αυτό που ονομάζεται ανταλλαγή 1031. Κάναμε το πρώτο μας 1031 όχι το περασμένο καλοκαίρι, αλλά το προηγούμενο καλοκαίρι. Μπορέσαμε να αξιοποιήσουμε τα ίδια κεφάλαια από ένα από τα σπίτια μας, και το πήραμε και χρησιμοποιήσαμε τα έσοδα αφορολόγητα για να αγοράσουμε δύο διαφορετικά ακίνητα.
Έχω έναν φίλο που πούλησε πολλές από τις μονοκατοικίες του στα Midwest και το χρησιμοποίησε για να αγοράσει… Νομίζω ότι βρίσκεται σε επτά βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις αυτή τη στιγμή που αγόρασε με αυτό. Το ανταλλακτήριο 1031 είναι ένας φανταστικός τρόπος για να αναβάλετε την πληρωμή φόρων, να χρησιμοποιήσετε όλα τα κέρδη σας από μια πώληση για την αγορά ενός άλλου ακινήτου. Υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί σχετικά με το τι μπορείτε να κάνετε και υπάρχουν αρκετά αυστηρά χρονοδιαγράμματα σχετικά με το πότε πρέπει να εντοπίσετε και να κλείσετε σε αυτό το ακίνητο, αλλά αυτή η στρατηγική, που κάποιοι την αποκαλούν swap μέχρι να αποχωρήσετε, είναι αυτό που κάνουν πολλοί επενδυτές ακινήτων να συνεχίσουν να αυξάνουν το χαρτοφυλάκιό τους χωρίς να πληρώνουν φόρους υπεραξίας κατά τη διάρκεια της ζωής τους.
Άσλεϊ:
Έτσι, ενώ ο Tony μιλούσε, συνέχισα και έκανα τη δουλειά για εσάς, παιδιά, για όσους από εσάς οδηγούσατε και δεν μπορούσατε να γκουγκλάρετε αμέσως, ο κανόνας είναι ότι ένας μόνο ιδιοκτήτης σπιτιού, μεμονωμένοι αρχειοθέτες μπορούν να έχουν φορολογικό συντελεστή έως και 250,000 για την πώληση του πρωτεύοντος και στη συνέχεια των ζευγαριών που υποβάλλουν μαζί μέχρι 500,000. Αυτό είναι λοιπόν το κέρδος που βασίζεται σε αυτό. Θέλω να πω, όχι και πολύ άσχημα για δύο χρόνια, μισό εκατομμύριο δολάρια αφορολόγητο.
Αντωνάκης:
Ναι.
Άσλεϊ:
Εννοώ ότι θα μπορούσατε να το κάνετε αυτό ως εργασία πλήρους απασχόλησης.
Αντωνάκης:
Εντελώς, σωστά; Και το κάνεις μια-δυο φορές το χρόνο. Μου θυμίζει επίσης, είχαμε έναν καλεσμένο, θεέ μου, θα ήθελα να θυμηθώ ποιο επεισόδιο ήταν αυτό, αλλά αγόραζε νέα κατασκευή. Νομίζω ότι ήταν κάπου στο Τέξας. Θα αγόραζε την πρώτη φάση της νέας κατασκευής και μετά δύο χρόνια αργότερα θα ήταν σαν τη φάση 18 ή οτιδήποτε άλλο, και όλες αυτές οι κατόψεις είχαν εκτιμηθεί σημαντικά και πουλούσε αυτά τα ακίνητα μόλις έφτασαν στην τελευταία φάση και ήταν απλώς ανακυκλώνοντας αυτό το κεφάλαιο στο επόμενο. Αγοράζετε λοιπόν μια νέα κατασκευή, ζείτε εκεί για δύο χρόνια, την πουλάτε, αγοράζετε μια άλλη νέα κατασκευή, ζείτε εκεί για δύο χρόνια, την πουλάτε. Νομίζω ότι το είχε κάνει τρεις φορές τη στιγμή που ήρθε στο podcast.
Άσλεϊ:
Νομίζω ότι το έκανε στο Όστιν, ίσως στο Όστιν του Τέξας.
Αντωνάκης:
Ναι, ήταν σίγουρα κάπου στο Τέξας.
Άσλεϊ:
Ναι, το θυμάμαι. Ναι. Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ, παιδιά, που ήσασταν μαζί μας στην απάντηση πρωτάρη αυτής της εβδομάδας. Αν έχετε κάποια ερώτηση που θέλετε να απαντηθεί στην εκπομπή, μπορείτε να μας καλέσετε στο 188-5ROOKIE και να μας αφήσετε ένα φωνητικό μήνυμα. Ή μπορείτε να αφήσετε μια ερώτηση στην ομάδα Real Estate Rookie στο Facebook όπου πιθανότατα θα λάβετε πολλές απαντήσεις και απαντήσεις από όλους στην ομάδα, αλλά επίσης μπορεί να την παίξουμε στην εκπομπή και μπορείτε να ακούσετε την απάντησή μας σε αυτήν.
Ευχαριστούμε πολύ, παιδιά, που ήρθατε μαζί μας. Είμαι ο Ashley στο Wealth από το Rentals, και αυτός είναι ο Tony στο Tony J. Robinson, και θα σας δούμε παιδιά την Τετάρτη με έναν καλεσμένο.
(τραγούδι)
Δείτε το Podcast εδώ
Σε αυτό το επεισόδιο που καλύπτουμε
- Όταν η τοποθεσία του δικηγόρου σας μπορεί να έχει σημασία και να επενδύετε από μακριά
- Προστατεύστε τον εαυτό σας με συμφωνίες συνεργασίας σε επενδύσεις σε κοινοπραξία
- Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της κατασκευής μιας επένδυσης σε ακίνητα αντί της ανακαίνισης
- Πώς τα νέα κατασκευαστικά ακίνητα μπορούν να επηρεάσουν την περίοδο άρτυσης refi
- Μεγιστοποιήστε τους φόρους σας με παθητικό εισόδημα
- Γιατί η μετακίνηση κάθε δύο χρόνια μπορεί να είναι ο πιο έξυπνος τρόπος αποφυγής φόρων
- Χρησιμοποιώντας ένα ανταλλακτήριο 1031 για την αναβολή της πληρωμής των φόρων υπεραξίας
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Βιβλία που αναφέρονται σε αυτήν την εκπομπή:
Συνδεθείτε με την Ashley και τον Tony:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; Ρίξτε μια ματιά στο δικό μας σελίδα χορηγού!
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- ικανότητα
- Ικανός
- Σχετικά
- σχετικά με αυτό
- επιτυγχάνεται
- ακριβής
- Κατορθώνω
- αποκτούν
- απόκτηση
- Πράξη
- ενεργός
- πραγματικά
- διοικητικός
- Πλεονέκτημα
- πλεονεκτήματα
- συμβουλές
- επηρεάζουν
- Μετά το
- Πράκτορας
- συσσωμάτωση
- Συμφωνία
- συμφωνίες
- Γεωργικός
- εμπρός
- Όλα
- alone
- ήδη
- πάντοτε
- καταπληκτικό
- ποσό
- και
- Άλλος
- απάντηση
- απαντήσεις
- κάποιος
- Διαμέρισμα
- Apple
- Εφαρμογή
- εκτιμώ
- πλησιάζω
- έγκριση
- Απρίλιος
- περιοχές
- Αρκάνσας
- γύρω
- πτυχές
- δικηγόρος
- austin
- συγγραφέας
- αποφεύγοντας
- πίσω
- Κακός
- Τράπεζα
- Τράπεζες
- βάση
- βασίζονται
- Βασικα
- επειδή
- να γίνει
- πριν
- ξεκίνησε
- Αρχή
- είναι
- Πιστεύω
- οφέλη
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- μεταξύ
- προσφορά
- Μεγάλος
- Μεγαλύτερη
- Νομοσχέδιο
- χρέωσης
- Γραμμάτια
- Κομμάτι
- επιτροπή
- βιβλίο
- Βιβλία
- σύνορο
- Βαρετό
- Δανεισμός
- Κάτω μέρος
- αγόρασε
- κουτιά
- μάρκα
- Brand New
- φέρω
- ρυθμιστικό
- χτίζω
- Builder
- Κτίριο
- χτισμένο
- λεωφορείο
- επιχείρηση
- επιχειρηματικό μοντέλο
- αγορά
- Εξαγορά
- Αγοράζει
- Καλιφόρνια
- κλήση
- που ονομάζεται
- κλήσεις
- Μπορεί να πάρει
- κεφάλαιο
- ο οποίος
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- Αιτία
- προσεκτικός
- ορισμένες
- ευκαιρία
- Αλλαγές
- αλλαγή
- έλεγχος
- Πόλη
- σαφήνεια
- τάξη
- Καθάρισμα
- καθαρός
- σαφέστερη
- πελάτης
- πελάτες
- Κλεισιμο
- κωδικός
- συλλέγουν
- Ελάτε
- ερχομός
- εμπορικός
- Επικοινωνία
- Εταιρείες
- εταίρα
- πλήρης
- συγκρότημα
- έννοια
- Ανησυχία
- βέβαιος
- σύγχυση
- ΚΑΤΑ
- Εξετάστε
- θεωρούνται
- δόμηση
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- σύμβαση
- Εργολάβος
- έλεγχος
- συνομιλίες
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- χώρα
- Κομητεία
- Ζευγάρι
- CPA
- δημιουργία
- δημιουργία
- Δημιουργικός
- πελάτης
- Πελάτες
- γαλακτοκομείο
- με ημερομηνία
- Δαβίδ
- ημέρα
- από μέρα σε μέρα
- Ημ.
- συμφωνία
- Προσφορές
- αποφάσισε
- Αποφασίζοντας
- απόφαση
- οπωσδηποτε
- Delaware
- Τμήμα
- Σε συνάρτηση
- εξαρτάται
- περιγράφεται
- DID
- διαφορετικές
- DIG
- ευκολοχώνευτος
- Display
- Όχι
- πράξη
- δολάρια
- Μην
- αυτοκίνητο
- οδήγηση
- Πτώση
- κατά την διάρκεια
- κάθε
- Κάθε άνθρωπος
- Νωρίτερα
- κέρδισε
- ευκολότερη
- άκρη
- αποτελεσματικά
- είτε
- Λεπτομερής
- Άλλος
- ενθάρρυνση
- τελειώνει
- επιβολή
- αρκετά
- εισάγετε
- Ολόκληρος
- οντότητα
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- κατ 'ουσίαν,
- περιουσία
- αναμενόμενη
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Even
- τελικά
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- όλοι
- πάντα
- ακριβώς
- παράδειγμα
- παραδείγματα
- ανταλλαγή
- συναρπαστικός
- εξαιρούνται
- εξαιρώ
- έξοδος
- αναμένω
- προσδοκίες
- αναμένεται
- εμπειρία
- εξειδίκευση
- επιπλέον
- εξαιρετικά
- Πρόσωπο
- Falls
- οικογένεια
- φανταστική
- αγρόκτημα
- αγρότες
- αγροκτήματα
- FAST
- γρηγορότερα
- Αγαπημένα
- Χαρακτηριστικά
- αμοιβή
- λίγοι
- Εικόνα
- Κατάθεση
- συμπληρώστε
- Εύρεση
- εύρεση
- τέλος
- Φωτιά
- Όνομα
- ταιριάζουν
- σταθερός
- καθορίζεται
- Όροφος
- ροή
- Ρεύση
- Συγκέντρωση
- επικεντρώθηκε
- εστιάζει
- ακολουθήστε
- μορφή
- Ευτυχώς
- ΠΛΑΙΣΙΟ
- Προνόμιο
- Δωρεάν
- φίλος
- φίλους
- από
- εμπρός
- εμπρόσθιο άκρο
- ματαιώνοντας
- λειτουργία
- κεφάλαιο
- Κέρδος
- κέρδη
- παιχνίδι
- χάσμα
- προσανατολισμένος
- General
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δεδομένου
- δίνει
- Δίνοντας
- Go
- γκολ
- πηγαίνει
- μετάβαση
- καλός
- Κυβέρνηση
- εξαιρετική
- Έδαφος
- Group
- Grow
- καλλιεργούνται
- Ανάπτυξη
- Επισκέπτης
- επισκέπτες
- Άνθρωπος
- hacked
- hacking
- Ήμισυ
- Αίθουσα
- λαβή
- Συμβαίνει
- συμβαίνει
- Σκληρά
- σκληρή δουλειά
- που έχει
- κεφάλι
- πονοκεφάλους
- διαιτιτικο
- ακούω
- ακούσει
- βαριά
- βοήθεια
- βοήθησε
- χρήσιμο
- βοήθεια
- εδώ
- κρυμμένο
- υψηλότερο
- υψηλότερο
- ενοικίαση
- Πρόσληψη
- Επιτυχία
- κρατήστε
- Ολλανδία
- Αρχική
- σπίτια
- Τίμια
- Ας ελπίσουμε ότι
- οικοδεσπότης
- οικοδεσπότες
- ΚΑΥΤΌ
- ξενοδοχεία
- ΩΡΕΣ
- Σπίτι
- νοικοκυριό
- σπίτια
- Πως
- Πώς να
- HTTPS
- τεράστιος
- Εκατοντάδες
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- identiques
- προσδιορίζονται
- προσδιορίσει
- προσδιορισμό
- αμέσως
- Επίπτωση
- in
- Εισόδημα
- Αυξάνουν
- Μεμονωμένα
- άτομα
- πληροφορίες
- πληροφοριακός
- Υποδομή
- αρχικά
- διορατικότητα
- Έμπνευση
- εγκατάσταση
- αντί
- αλληλεπιδρούν
- τόκος
- ερμηνεία
- Επενδύστε
- επενδύσει
- επενδύοντας
- επένδυση
- επενδυτής
- Επενδυτές
- συμμετοχή
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- εαυτό
- Ιανουάριος
- Δουλειά
- Joey
- Johnson
- ενταχθούν
- ενώνει
- έλα μαζί μας
- άρθρωση
- κοινοπραξία
- κοινοπραξίες
- ταξίδι
- άλμα
- μόνο ένα
- Διατήρηση
- τήρηση
- Είδος
- Ξέρω
- γνώση
- γνωστός
- Οικόπεδο
- μεγαλύτερος
- Επίθετο
- Πέρυσι
- αργότερο
- δρομολόγηση
- Του νόμου
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθει
- μάθηση
- χρηματοδοτικής μίσθωσης
- Άδεια
- αφήνοντας
- Νομικά
- ΔΑΝΕΙΖΩ
- Επίπεδο
- LG
- υποχρεώσεις
- ευθύνη
- Διάρκεια Ζωής
- Πιθανός
- περιορισμούς
- γραμμή
- Λίστα
- Ακούγοντας
- λίγο
- ζω
- LLC
- δάνειο
- που βρίσκεται
- τοποθεσία
- Μακριά
- πολύς καιρός
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- ματιά
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- παραθυράκια
- χάνουν
- off
- απώλειες
- Παρτίδα
- αγάπη
- μηχανή
- που
- συντήρηση
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- άνδρας
- διαχείριση
- διαχειρίζεται
- διαχείριση
- διευθυντής
- πολοί
- πολλοί άνθρωποι
- αγορά
- αγορά
- αγορές
- κύριος
- συμφωνημένα
- ύλη
- Θέματα
- max
- Αυξάνω στον ανώτατο βαθμό
- συναντήσεις
- Μέλη
- που αναφέρθηκαν
- μήνυμα
- ενδέχεται να
- εκατομμύριο
- εκατομμύρια δολάρια
- νου
- λεπτό
- πρακτικά
- Μετριάζω
- μοντέλο
- ΜΟΝΤΕΡΝΑ
- χρήματα
- Μήνας
- μήνες
- περισσότερο
- πλέον
- Κινητοποίηση
- μετακινήσετε
- κίνηση
- πολλαπλούς
- μιούζικαλ
- όνομα
- Ονομάστηκε
- σε εθνικό επίπεδο
- Πλοηγηθείτε
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- ανάγκες
- Νέα
- Νέες Κατασκευές
- Νέα Υόρκη
- επόμενη
- Notes
- αριθμοί
- προσφορά
- Αξιωματικός
- όφσετ
- πολλάκις
- Καλά
- ONE
- λειτουργούν
- λειτουργίας
- λειτουργία
- λειτουργίες
- χειριστής
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- αντίθετος
- απέναντι
- ΑΛΛΑ
- δική
- ανήκει
- ιδιοκτήτης
- ιδιοκτήτες
- καταβλήθηκε
- Πόνος
- Χαρτί
- γονείς
- μέρος
- εταίρος
- συνεργάστηκε
- Συνεργάτες
- Συνεταιρισμός
- συνεργασίες
- παθητικός
- παθητικό εισόδημα
- Το παρελθόν
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμές
- People
- ποσοστό
- επίδοση
- περίοδος
- person
- προσωπικός
- Προσωπικότητες
- προοπτική
- φάση
- επιλέξτε
- κομμάτι
- κομμάτια
- Μέρος
- Μέρη
- σχέδιο
- σχεδιασμό
- φώναξε
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- Δοκιμάστε να παίξετε
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- σημεία
- χαρτοφυλάκιο
- θέση
- Θέση
- αρκετά
- τιμή
- Τιμές
- πρωταρχικός
- ιδιωτικός
- Pro
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- προβλήματα
- πρόσοδοι
- διαδικασια μας
- Διεργασίες
- Προϊόν
- παραγωγή
- Κέρδος
- σχέδιο
- διαχείριση έργου
- απόδειξη
- απόδειξη της έννοιας
- ιδιότητες
- περιουσία
- PROS
- τραβώντας
- αγορά
- αγοράσει
- αγορά
- σκοπός
- πίεσε
- βάζω
- Βάζοντας
- ποιότητα
- Τέταρτο
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- γρήγορα
- εγείρει
- σειρά
- Τιμή
- Τιμές
- εκτίμηση
- Διάβασε
- Ανάγνωση
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- λόγος
- αναγνωρίζω
- ανακύκλωση
- μείωση
- Refi
- Rehab
- σχέση
- σχετικά
- θυμάμαι
- μακρινός
- ενοικιάσεις
- απάντηση
- εκπροσωπώ
- αντιπροσώπευση
- ζητήσει
- απαιτήσεις
- έρευνα
- απάντησης
- ευθύνη
- υπεύθυνος
- περιορισμούς
- Περιοριστικός
- συγκράτησης
- απόδοση
- έσοδα
- ανασκόπηση
- Κριτικές
- Ρόλος
- στέγη
- γύρος
- Διαδρομή
- Άρθρο
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- αγροτικός
- Αγροτικές περιοχές
- Ασφάλεια
- Είπε
- μισθός
- πώληση
- εμπορικός
- ίδιο
- Αποθήκευση
- οικονομία
- λέει
- Κλίμακα
- σάρωσης
- Σπάνιος
- SEC
- Δεύτερος
- βλέποντας
- εκλεκτικός
- πωλούν
- Τις Πωλήσεις
- αίσθηση
- ξεχωριστό
- σειρά
- Σέτς
- τον καθορισμό
- επτά
- Κοινοποίηση
- Κοντά
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- ΠΡΟΒΟΛΕΣ
- σημαντικά
- υπογραφή
- παρόμοιες
- αφού
- ενιαίας
- ιστοσελίδα
- κατάσταση
- σύνολο ικανοτήτων
- ολίσθηση
- Αργά
- small
- πιο έξυπνο
- So
- πωλούνται
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- κάπου
- Σύντομα
- Χώρος
- ειδικά
- Φάσμα
- δαπανήσει
- Δαπάνες
- Χορηγοί
- Προσωπικό
- Αστέρι
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Κατάσταση
- Δήλωση
- Μελών
- παραμονή
- Ακόμη
- κατάστημα
- ιστορίες
- Ιστορία
- Στρατηγική
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- ροές
- αυστηρός
- ισχυρός
- δομή
- Φοιτητές
- στυλ
- θέμα
- υποβάλουν
- υποβάλλονται
- επιτυχία
- επιτυχής
- τέτοιος
- αιφνίδιος
- καλοκαίρι
- Σούπερ
- ανώτερος
- υποστήριξη
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- συνομιλίες
- Πατήστε
- φόρος
- επιστροφή φόρου
- Φόροι
- δασκάλους
- όροι
- Τέξας
- Η
- Η πρωτεύουσα
- οι πληροφορίες
- την άρθρωση
- Το κράτος
- ο κόσμος
- τους
- τους
- Εκεί.
- πράγμα
- πράγματα
- Τρίτος
- αυτή την εβδομάδα
- φέτος
- σκέψη
- χιλιάδες
- τρία
- κατώφλι
- Μέσω
- ώρα
- φορές
- συμβουλές
- Τίτλος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- Τουαλέτα
- αύριο
- τόνος
- αντωνάκης
- πολύ
- κορυφή
- τοπικός
- αφή
- προς
- Δημαρχείο
- Τρένο
- Αντίγραφο
- θεραπεία
- φορτηγό
- αληθής
- Εμπιστευθείτε
- Δυο φορές
- συνήθως
- υπό
- καταλαβαίνω
- μοναδικός
- μονάδες
- us
- χρήση
- συνήθως
- ΕΠΙΚΥΡΩΝΩ
- αξία
- όχημα
- επιχείρηση
- Ventures
- Εναντίον
- Βίντεο
- όραμα
- περιμένετε
- ήθελε
- Ουάσιγκτον
- κατάσταση της Ουάσιγκτον
- Νερό
- τρόπους
- Πλούτος
- Τετάρτη
- εβδομάδα
- Εβδ.
- ζυγίζω
- καλωσόρισμα
- Τι
- Τι είναι
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- θα
- Κερδίζει
- σοφία
- εντός
- χωρίς
- Αναρωτιούνται
- λέξη
- Εργασία
- εργάστηκαν
- εργαζόμενος
- κόσμος
- χειρότερη
- αξία
- θα
- γραπτή
- έτος
- χρόνια
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet
- μηδέν