Νέο προτεινόμενο φορολογικό σχέδιο επιδιώκει την εξάλειψη 1031 ανταλλαγών

Πρότεινε ο Πρόεδρος Μπάιντεν Προϋπολογισμός για το οικονομικό έτος 2024 επιδιώκει να προωθήσει διευρυμένη πρόσβαση και βελτιωμένη οικονομική προσιτότητα στην υγειονομική περίθαλψη και την εκπαίδευση, μειώνοντας τους φόρους για οικογένειες με χαμηλό εισόδημα και συρρικνώνοντας το έλλειμμα, αλλά η προτεινόμενη χρηματοδότηση προέρχεται από την αύξηση των φόρων στους πλούσιους και την εξάλειψη μιας σημαντικής φορολογικής ελάφρυνσης για τους επενδυτές σε ακίνητα. πιθανότατα θα απορριφθεί από πολλούς στο Κογκρέσο. 

Ανάλογα με την πολιτική σας, μπορεί να έχετε διαφορετικές λύσεις για τους φόρους. Πολλοί θα μπορούσαν να προτείνουν ότι η αλλαγή του φορολογικού κώδικα ώστε να είναι λιγότερο συμφέρουσα για τους πλούσιους είναι πιο περίπλοκη από ό,τι νομίζετε. Σε αυτή την περίπτωση, η πρόταση του Μπάιντεν μπορεί να βλάψει ακούσια οικογένειες της μεσαίας τάξης στη διαδικασία, προτείνει έρευνα.

Αυτό το άρθρο εξετάζει πώς αυτή η πρόταση στον φορολογικό κώδικα θα μπορούσε να επηρεάσει ειδικότερα τους επενδυτές σε ακίνητα.

Αύξηση φόρων για τους πλούσιους

Ο προτεινόμενος προϋπολογισμός θα αυξήσει τους φόρους στους πλούσιους Αμερικανούς με διάφορους τρόπους. Για παράδειγμα, θα:

• Αυξήστε τον φορολογικό συντελεστή κεφαλαιακών κερδών από 20% σε 39.6% για άτομα που κερδίζουν τουλάχιστον 1 εκατομμύριο δολάρια κάθε χρόνο
• Αύξηση του φορολογικού συντελεστή Obamacare από 3.8% σε 5% για άτομα με εισοδήματα τουλάχιστον 400,000 $
• Επιβολή ελάχιστου φορολογικού συντελεστή 25% για το πλουσιότερο 0.01% ή για νοικοκυριά αξίας 100 εκατομμυρίων $ ή περισσότερο
• Αύξηση του φορολογικού συντελεστή στο προσωπικό εισόδημα από 37% σε 39.6% για άτομα που κερδίζουν τουλάχιστον 400,000 $, αντιστρέφοντας μια προηγούμενη μείωση φόρου 
• Τοποθετήστε περιορισμούς στη μέγιστη συνεισφορά στους λογαριασμούς Roth IRA για άτομα που κερδίζουν τουλάχιστον 400,000 $
• Καταργεί την αύξηση της βάσης για κληρονομιές μετά το θάνατο, επηρεάζοντας τα μη πραγματοποιηθέντα κεφαλαιουχικά κέρδη άνω των 5 εκατομμυρίων $ (10 εκατομμύρια $ για από κοινού αρχειοθέτες) 

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ενώ ο πραγματικός φορολογικός συντελεστής για το κορυφαίο 1% έχει μειωθεί από τη δεκαετία του 1970, εξακολουθεί να είναι περισσότερο από οκτώ φορές υψηλότερο από τον μέσο πραγματικό φορολογικό συντελεστή για το χαμηλότερο μισό των εισοδημάτων, σύμφωνα με το Φορολογικό Ίδρυμα. Αλλά δεδομένου ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ξόδεψε $ 1.38 τρισεκατομμύρια περισσότερα από όσα εισέπραξε σε έσοδα το 2022, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής εξετάζουν το ενδεχόμενο να αυξήσουν τους φορολογικούς συντελεστές για τους πλούσιους, ειδικά δεδομένου ότι οι διαφορές πλούτου ήταν μικρότερες τα χρόνια που οι υψηλόμισθοι πλήρωναν περισσότερα. Έρευνα διαψεύδει τον ισχυρισμό ότι η μείωση των φόρων βελτιώνει την οικονομία και η κυβέρνηση εισπράττει λιγότερα έσοδα όταν οι φορολογικοί συντελεστές είναι χαμηλότεροι, επομένως η αύξηση των συντελεστών για τουλάχιστον ορισμένους φορολογούμενους μπορεί να είναι απαραίτητη.

Υπάρχουν, ωστόσο, ορισμένες ακούσιες συνέπειες της αύξησης των φόρων υπεραξίας πάνω από το όριο. Για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που κερδίζουν πολύ λιγότερο από 1 εκατομμύριο δολάρια ή ακόμα και 400,000 δολάρια ετησίως μπορεί να κολλήσουν με έναν φορολογικό λογαριασμό για πουλάει ένα σπίτι σε μια καυτή αγορά, όπου ένα σπίτι 1 εκατομμυρίου δολαρίων δεν είναι έπαυλη - είναι μια μονοκατοικία με μέση τιμή. Για παράδειγμα, η μέση τιμή κατοικίας στο Σαν Φρανσίσκο είναι περίπου $ 1.3 εκατομμύρια, ακόμη και μετά από πτώση τον περασμένο χρόνο. Ακόμη και με τον αποκλεισμό των κεφαλαιουχικών κερδών για τις πρωτεύουσες κατοικίες, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που αγόρασε ένα ακίνητο πριν από 20 χρόνια σε μια καυτή αγορά, θα μπορούσε ενδεχομένως να έχει υψηλότερο επιτόκιο το έτος που θα πουλήσει. Αυτό θα μπορούσε να καταστήσει δύσκολη την επίτευξη ενός παρόμοιου σπιτιού με τα σημερινά υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων. 

Δεν είναι σαφές πόσα άτομα θα ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία. Αξίζει όμως να αναρωτηθούμε εάν ορισμένες εξαιρέσεις μπορεί να είναι απαραίτητες και εάν η αύξηση του φόρου υπεραξίας είναι ο καλύτερος τρόπος για την επίτευξη των στόχων της ομοσπονδιακής κυβέρνησης. Για παράδειγμα, οι επικριτές λένε αύξηση του συντελεστή φόρου κεφαλαιακών κερδών αποθαρρύνει την αποταμίευση. Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κογκρέσου εκτιμά ότι α φόρος στην κατανάλωση, που θα ενθάρρυνε την αποταμίευση πέραν των δαπανών, θα είχε τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στη συρρίκνωση του ελλείμματος — αλλά αυτό θα δυσανάλογα αντίκτυπο άτομα με χαμηλό εισόδημα. Δεν υπάρχει εύκολη λύση. 

Κατάργηση 1031 Ανταλλαγών

Μια άλλη πτυχή του προτεινόμενου προϋπολογισμού είναι η κατάργηση του 1031 ανταλλαγές «παρόμοιου είδους». για επενδυτές ακινήτων, που υπάρχουν από το 1921. Το τμήμα 1031 του φορολογικού κώδικα επιτρέπει στα άτομα να αναβάλλουν την πληρωμή του φόρου υπεραξίας σε μια επένδυση σε ακίνητα χρησιμοποιώντας τα έσοδα από την πώληση για να αγοράσουν ένα παρόμοιο ακίνητο ίσης ή μεγαλύτερης αξίας. ΕΝΑ ενημερωτικό δελτίο από τον Λευκό Οίκο συγκρίνει το φορολογικό όφελος με ένα «αόριστο άτοκο δάνειο από την κυβέρνηση» και το κατηγοριοποιεί ως «σπάταλη δαπάνη για ειδικά συμφέροντα». 

Φαίνεται να υπάρχει μια εσφαλμένη αντίληψη ότι οι επενδυτές σε ακίνητα είναι ήδη πλούσιοι και ακόρεστα άπληστοι και ότι αποφεύγουν να πληρώνουν δίκαιο φορολογικό συντελεστή ενώ εκμεταλλεύονται τους ενοικιαστές τους για περισσότερο εισόδημα. Ίσως το πλαίσιο των πρωτοβουλιών πολιτικής να διαιωνίζει το στερεότυπο, αλλά στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, αυτό είναι προφανώς ψευδές. Το «παραθυράκι» του 1031 δεν ωφελεί αποκλειστικά τους πλούσιους - ωφελεί τους επενδυτές ακινήτων από όλα τα κοινωνικά στρώματα. 

Οι ιδιοκτήτες της μαμάς και της ποπ κατέχουν 41% όλων των ενοικιαζόμενων ακινήτων και σχεδόν το 73% όλων των κτιρίων δύο έως τεσσάρων μονάδων. Δεν πρόκειται για άτομα που κερδίζουν 1 εκατομμύριο $ ετησίως - το εκτιμώμενο μέσο ετήσιο εισόδημα για τους ιδιοκτήτες είναι $97,000. Ενώ η ακίνητη περιουσία συχνά διαφημίζεται ως το προτιμώμενο επενδυτικό όχημα για τους εξαιρετικά πλούσιους, είναι επίσης ένα εργαλείο για τους καθημερινούς ανθρώπους για να ενισχύσουν τις συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις τους και να εξοικονομήσουν αρκετά για να στείλουν τα παιδιά τους στο κολέγιο. Οι μικρές προσφορές για φθηνά ακίνητα αποτελούν την πλειοψηφία των ανταλλαγών παρόμοιου είδους. 

Επιπλέον, έρευνα δείχνει ότι δεν υπάρχει τίποτα σπάταλο σχετικά με τη φορολογική ελάφρυνση του ίδιου είδους ανταλλαγής - παίζει σημαντικό ρόλο στην ενθάρρυνση της οικονομικής δραστηριότητας και στην αναζωογόνηση των κοινοτήτων και πρόσθεσε $ 97.4 δισ. σε αξία με το ΑΕΠ των ΗΠΑ το 2021. Οι ανταλλαγές ομοειδών ειδών κάνουν τις επενδύσεις πιο αποτελεσματικές, δημιουργώντας εκατοντάδες χιλιάδες νέες θέσεις εργασίας. Καθιστούν επίσης βιώσιμο για τους επενδυτές τη μετατροπή των κενών εμπορικών χώρων σε πολυκατοικίες, κάτι που είναι σημαντικό να ενθαρρύνουμε κατά τη σημερινή έλλειψη κατοικιών. Η Εθνική Ένωση Μεσιτών προσφέρει μερικά ανέκδοτα παραδείγματα για το πώς 1031 ανταλλαγές επέτρεψαν στους επενδυτές να αναζωογονήσουν τις κοινότητες. 

Οι επικριτές λένε ότι η κατάργηση 1031 ανταλλακτηρίων θα μειώσει τα ομοσπονδιακά έσοδα, θα επιδεινώσει τις ελλείψεις κατοικιών και θα οδηγήσει σε πτώση της ποιότητας στέγασης για τους ενοικιαστές, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν λιγότερα κίνητρα να αναβαθμίσουν τις μονάδες τους με νέες κουζίνες και μπάνια. Οι εταιρείες μπορεί επίσης να αποθαρρύνονται από τη μετεγκατάσταση σε κτίρια που ανταποκρίνονται καλύτερα στις ανάγκες της επιχείρησης και των εργαζομένων. Αν και είναι πιθανό να υπάρχει όφελος από την επιβολή περιορισμών σε 1031 χρηματιστήρια, η πλήρης εξάλειψή τους θα είχε πιθανώς αρνητικές αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία, προτείνει έρευνα. 

Η κατώτατη γραμμή

Υπάρχει ένα ισχυρό επιχείρημα για την αύξηση των φόρων στους πλούσιους για τη χρηματοδότηση κοινωνικών προγραμμάτων. Μπορεί να μην είναι ο μόνος τρόπος για να βελτιωθεί η οικονομική κινητικότητα, να βγουν οι άνθρωποι από τη φτώχεια και να συρρικνωθεί το χάσμα πλούτου, αλλά είναι μια πιθανή λύση - ακόμη και μερικές αξιόλογοι δισεκατομμυριούχοι υποστήριξαν την ιδέα.

Ωστόσο, στη διαδικασία της μεταρρύθμισης του φορολογικού συστήματος, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πρέπει να είναι προσεκτικοί ώστε οι προτεινόμενες λύσεις να μην βλάψουν ακούσια οικογένειες και κοινότητες χαμηλού εισοδήματος και μεσαίας τάξης ή επενδυτές ακινήτων που συμβάλλουν στην οικονομία με θετικό τρόπο.

Δεν είστε σίγουροι πώς να μεγιστοποιήσετε τις εκπτώσεις για την επιχείρησή σας στο real estate; Σε The Book on Tax Strategies for the Savvy Investor Real Estate, οι CPA Amanda Han και Matthew MacFarland μοιράζονται τις πρακτικές πληροφορίες που χρειάζεστε όχι μόνο για να κάνετε τους φόρους σας φέτος — αλλά και για να προετοιμάσετε μια συνεχή στρατηγική που θα κάνει την επόμενη φορολογική σας περίοδο πολύ πιο εύκολη.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.