Ενημέρωση αγοράς για πολλές οικογένειες + Τι ξέρει ένας βετεράνος 20 ετών

Andrew:
Αυτή είναι η εκπομπή podcast 767 του BiggerPockets.

Angie:
Η εταιρεία διαχείρισης ξέρει τι κάνει. Είναι οι επαγγελματίες, είναι αυτοί με την εμπειρία. Όταν έχετε έναν πελάτη που είναι υπερβολικά εμπλεκόμενος, μελέτη περίπτωσης μετά από μελέτη περίπτωσης, το ακίνητο δεν πετυχαίνει. Όταν έχετε πελάτες που είναι μακριά και έχετε μια εβδομαδιαία κλήση μαζί τους, στέλνετε την εβδομαδιαία αναφορά σας, την αναφορά του ιδιοκτήτη σας. Αυτά τα ακίνητα επανειλημμένα έχουν τεράστια επιτυχία.

Andrew:
Ο Andrew Cushman εδώ με τον φίλο μας Matt Faircloth. Ο David Greene άφησε κενό το στούντιο ηχογράφησης για άλλη μια φορά και σκεφτήκαμε ότι μπορεί να είχε μάθει το μάθημά του από την τελευταία φορά, οπότε αναλαμβάνουμε.

ματ:
Χαίρομαι που είμαι εδώ μαζί σου, Andrew. Είμαι ευγνώμων που μπορώ να κάνω την εξαγορά μαζί σας. Έχετε μια συναρπαστική συζήτηση που έρχεται σήμερα και οι άνθρωποι λένε, Γιατί είστε ενθουσιασμένοι με τη διαχείριση ακινήτων; Αυτό είναι τόσο βαρετό. Επιτρέψτε μου να σας πω παιδιά, ντροπή σας που πιστεύετε ότι η διαχείριση ακινήτων είναι βαρετή. Η διαχείριση ακινήτων είναι, είναι αυτό που θα κάνει ή θα σπάσει την κερδοφορία σας σε μια συμφωνία. Ένας καλός διαχειριστής ακινήτων θα κάνει μια μέτρια συμφωνία και θα την κάνει καταπληκτική και θα κάνει μια καταπληκτική συμφωνία και θα την κάνει εντελώς χάλια. Και παιδιά, κάτι τελευταίο. Εάν θέλετε να μάθετε περισσότερα για το τι κάνει τις συμφωνίες κερδοφόρες, τη διαχείριση ακινήτων και τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, πρέπει να ακούσετε την εκπομπή με αριθμό 739 όπου εγώ, ο Andrew και ο David εξετάζουμε τι είναι η διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, τι δεν είναι και πώς. συσχετίζεται με τη διαχείριση ακινήτων. Αφού ακούσετε λοιπόν αυτό το επεισόδιο, ελέγξτε αυτό το επεισόδιο. Αριθμός 739.

Andrew:
Σήμερα έχουμε μαζί μας έναν ειδικό στην αγορά πολλών οικογενειών. Πρώτα θα μπούμε σε μια μικρή ενημέρωση της αγοράς, επειδή τα πράγματα αλλάζουν γρήγορα και θέλουμε να προσπαθήσουμε να κρατάμε όλους ενήμερους για το τι βλέπουμε σε πραγματικό χρόνο εκεί έξω στις αγορές. Μετά θα μιλήσουμε για τη διαχείριση ακινήτων και θα μιλήσουμε για πολλά πράγματα. Αλλά μερικά πράγματα που είναι πραγματικά σημαντικό να προσέξετε είναι τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει να αναζητήσει ένας επενδυτής σε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων τρίτων. Ποια είναι τα κορυφαία λάθη που κάνουν οι νέοι επενδυτές όταν αναλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτων από τρίτους; Και θα ακούσουμε επίσης μια ιστορία για έναν ενοικιαστή που είχε ένα κάθετα ενσωματωμένο κρεοπωλείο και μπάρμπεκιου που λειτουργούσε μέσα στη μονάδα του. Μείνετε συντονισμένοι λοιπόν για όλα αυτά. Matt, έχεις μια γρήγορη συμβουλή για εμάς; Είστε έτοιμοι?

ματ:
Γρήγορη συμβουλή. Εντάξει, παιδιά, εδώ είναι η γρήγορη συμβουλή της ημέρας. Ο Andrew και εγώ έχουμε συγκεντρώσει έναν εκπληκτικό πόρο για να τον χρησιμοποιήσετε όταν παίρνετε συνεντεύξεις από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Αυτές είναι 27, όχι μία, όχι δύο, όχι τρεις, 27 ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε σε έναν διαχειριστή ακινήτων όταν σκέφτεστε να τον προσλάβετε παιδιά. Και αυτό είναι χωρίς κεφαλαίο F, κάτι που ο Andrew και εγώ φτιάξαμε ως ένα ωραίο δώρο, ένα ωραίο ευχαριστώ. Επιστροφή σε εσάς παιδιά. Μεταβείτε στο biggerpockets.com/resources.

Andrew:
Ναι, πάρε το, κάνε το δικό σου. Προσθέστε μερικές επιπλέον ερωτήσεις και ενημερώστε μας στα σχόλια στο YouTube, τη γνώμη σας για αυτό. Εντάξει, είμαι ενθουσιασμένος. Ας προχωρήσουμε λοιπόν και ας μεταβούμε σε αυτήν την ενημέρωση της αγοράς.

ματ:
Λοιπόν ρε παιδιά, ας μιλήσουμε για την αγορά. Τα πράγματα αλλάζουν καθημερινά. Τι πιστεύετε παιδιά; Που βρισκόμαστε;

Andrew:
Λοιπόν, είναι ενδιαφέρον καθώς όλοι γνωρίζουν ότι ήταν, σίγουρα μπορώ να δώσω κάποιες πληροφορίες, ήμασταν αρκετά δραστήριοι αυτό το τελευταίο τρίμηνο. Ο όγκος των προσφορών, παρατηρούμε μια μικρή αύξηση σε ό,τι είναι διαθέσιμο για προβολή. Αναλαμβάνουμε περισσότερες προσφορές από όσες είχαμε, δεν γίνονται δεκτές περισσότερες προσφορές, αλλά τουλάχιστον έχουμε περισσότερα ακίνητα να εξετάσουμε. Υπάρχουν πολλοί τίτλοι εκεί έξω. Έχω δει πράγματα όπως πτώση ενοικίων έξι φορές τους τελευταίους έξι μήνες και όλα αυτά. Δεν το βλέπουμε αυτό. Τα ενοίκια μας είναι αυξημένα σε όλα τα ακίνητά μας. Σχεδόν κάθε ένα από τα ακίνητά μας είχε συλλογές δίσκων τον Μάρτιο. Νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να διαφοροποιήσετε για ποιες αγορές μιλάτε. Θυμηθείτε, τα ακίνητα είναι τοπικά, όχι εθνικά.
Λοιπόν, ναι, το ενοίκιο είναι πιθανώς μειωμένο εάν έχετε ακίνητο κατηγορίας Α στο Σαν Φρανσίσκο, αλλά εάν έχετε ένα ακίνητο κατηγορίας Β σε μια ισχυρή αναπτυσσόμενη υποαγορά, πιθανότατα εξακολουθεί να πηγαίνει πολύ καλά. Μην αφήνετε τους τίτλους να σας τρομάζουν. Πολλά ακίνητα εξακολουθούν να είναι φανταστικά. Επίσης μόλις κλείσαμε μια εξαγορά στα τέλη Μαρτίου. Ήταν η μεγαλύτερη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου που έχουμε κάνει ποτέ. Εξαντλήθηκε σε μια εβδομάδα. Έτσι και πάλι, γίνεται πολύς λόγος για το ότι δεν μπορείτε να αυξήσετε μετοχικό κεφάλαιο αυτές τις μέρες. Και ναι, είναι πιο δύσκολο, αλλά αν έχετε τη σωστή συμφωνία και τους σωστούς επενδυτές και βάλετε αυτά τα δύο μαζί, μπορείτε ακόμα να ολοκληρώσετε μια συμφωνία. Και τελικά, από την άλλη πλευρά, μόλις καταχωρίσαμε ένα ακίνητο προς πώληση και αμέσως έξω από την πύλη πήραμε πραγματικά μια αρκετά ισχυρή προσφορά με σκληρά χρήματα. Δεν πρόκειται να το δεχτούμε ακόμα.
Αλλά αυτό που βρίσκουμε είναι ότι τα ακίνητα που απαιτούν τραπεζικά δάνεια ή δάνεια γέφυρας είναι αρκετά δύσκολο να πουληθούν αυτή τη στιγμή, επειδή αυτοί οι δανειστές σφίγγουν τους σφιγκτήρες τους και η χρηματοδότηση είναι πραγματικά δύσκολη. Αλλά αν έχετε ένα ακίνητο που έχει σταθεροποιηθεί σε μια καλή αγορά που πληροί τις προϋποθέσεις για χρηματοδότηση από πρακτορεία, τα πρακτορεία εξακολουθούν να είναι πολύ ενεργά και είναι εκεί έξω για να δίνουν δάνεια σε σταθεροποιημένα ακίνητα. Επειδή λοιπόν υπάρχει τόσο μικρό απόθεμα προς πώληση, τα ακίνητα πάνε στην πραγματικότητα αρκετά καλά. Αυτά είναι τα τέσσερα πράγματα στα οποία θα χτυπούσα και θα διέλυα μερικούς από τους μύθους και την καταστροφή και την κατήφεια που υπάρχει εκεί έξω. Αλλά Angie, Matt, κάτι θα προσθέσετε ή θα θέλατε να σχολιάσετε για να το ξεκαθαρίσετε λίγο;

ματ:
Ενδιαφέροντα πράγματα, Andrew. Αλλά πρώτα απ 'όλα, δεν μπορώ παρά να το πω, συγχαρητήρια για την αγορά και την καταχώριση ενός ακινήτου προς πώληση, δεν μπορώ παρά να μην το πω πέντε. Επίσης βλέπω πολλά προς πώληση. Και δυστυχώς, αν κοιτάξετε τα ακίνητα που είναι προς πώληση που έχω δει, πολλά από αυτά είναι πράγματα που αγόρασαν οι άνθρωποι πριν από ένα χρόνο, πριν από δύο χρόνια. Πιθανότατα έχετε δει πολλούς από αυτούς όπου οι άνθρωποι έχουν αγοράσει κάτι, ο πωλητής το αγόρασε πριν από δύο χρόνια και το πουλάνε διπλάσιο από αυτό που πλήρωσαν για αυτό, ή τους μεσίτες που το έχουν στην αγορά για το διπλάσιο από αυτό που πλήρωσαν. γι 'αυτό. Είναι μια λίστα τσέπης, σωστά; Αυτό σημαίνει ότι ο μεσίτης δεν έχει καν υπογεγραμμένη συμφωνία εισαγωγής. Απλώς κυκλοφορούν. Ο πωλητής είπε, αν μπορείτε να μου πάρετε αυτόν τον αριθμό, θα το πουλήσω.
Έχω δει πολλά από αυτά και δεν ξέρω, δεν θέλω να πάω να αγοράσω το πρόβλημα κάποιου άλλου. Και είμαι διστακτικός όταν αγόρασα οτιδήποτε ήταν ιδιοκτησίας για λιγότερο από 18 μήνες έως δύο χρόνια. Επειδή το πρόβλημα με αυτό, ότι το έχω δει από πρώτο χέρι, δεν μπορείτε να αντιμετωπίσετε τις πραγματικές βελτιώσεις κεφαλαίου. Δεν μπορείτε να αντιμετωπίσετε την πραγματική αναβαλλόμενη συντήρηση σε τόσο μικρό κύκλο ιδιοκτησίας. Χρειάζεται να έχετε ένα ακίνητο λίγο περισσότερο για να αντιμετωπίσετε όλα τα πράγματα που πρέπει να αντιμετωπίσετε. Και έτσι όλα αυτά είναι απλά ακίνητα που μόλις γυαλίστηκαν λίγο και η πλάτη της στην αγορά. Αυτό λοιπόν έχω δει πολλές αυτές τις μέρες. Δεν ξέρω όμως αν είναι όντως ένδειξη αγοράς. Απλώς πιστεύω ότι πολλοί άνθρωποι απλώς περιμένουν.

Andrew:
θα συμφωνούσα. Και αυτά δεν πρόκειται να διαπραγματευτούν. Αυτοί είναι οι πωλητές που θα καταλήξουν να οδηγήσουν την αγορά προς τα κάτω. Η αγορά θα πέσει πέντε, 10%, μετά θα ρίξουν την τιμή τους πέντε, 10%. Λοιπόν, μάντεψε τι; Είναι ακόμα πίσω από την οκτώ μπάλα και θα την κυνηγήσουν και θα κρατήσουν για πάντα. Οπότε ναι, το ακίνητο που αγοράσαμε ήταν μακροχρόνια ιδιοκτησία, όπως έξι χρόνια. Και αυτό που πουλάμε το έχουμε εδώ και έξι χρόνια.

ματ:
Ορίστε.

Andrew:
Έτσι, αυτό το κάνει πραγματικά να λειτουργεί. Λοιπόν, τώρα, Angie, έχεις λίγο διαφορετική αντίληψη επειδή βλέπεις το κοκαλιάρικο από την άλλη πλευρά αυτού, κοντά σε τι; 25, 26,000 μονάδες.

Angie:
Ναι, 25,000 μονάδες. Είναι λίγο διαφορετικό. Οι πελάτες μας ή αυτό που βλέπουμε είναι ότι οι πελάτες μας στην πραγματικότητα δεν αγοράζουν τίποτα αυτήν τη στιγμή. Νούμερο ένα, οι τιμές είναι ακόμα γελοίες. Τα επιτόκια ανεβαίνουν. Και έχουμε επίσης πελάτες που έχουν ανησυχίες επειδή έχουν δάνεια γέφυρας εκεί έξω και ανησυχούν ότι θα χάσουν τις ιδιοκτησίες τους και ότι θα περάσουν από την είσπραξη. Βλέπουμε έναν ολόκληρο ανάμεικτο σάκο πραγμάτων. Και όσον αφορά τα ενοίκια, ορισμένες αγορές, έχεις απόλυτο δίκιο, Andrew, υπάρχουν αγορές, οι δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές που τα ενοίκια συνεχίζουν να είναι ισχυρά. Αλλά στις μεγάλες πόλεις, ακριβώς αυτό που είπατε, αναφέρατε το Σαν Φρανσίσκο και όλα αυτά, επειδή είμαστε μια εταιρεία διαχείρισης με έδρα τη Γεωργία, θα αναφερθώ στην Ατλάντα.
Αρχίζουμε να βλέπουμε τις ράμπες να πέφτουν. Βλέπουμε να προσφέρονται παραχωρήσεις. Και έτσι αρχίζετε να βλέπετε αυτή την αδυναμία στην αγορά του Α και του Β. Και ιστορικά το Α αρχίζει να πέφτει, μετά το Β παίρνει τους κατοίκους Α και μετά είναι ένας φαύλος κύκλος και κατεβαίνει στο Β, το Γ Υπάρχουν κάποιες ανησυχίες εκεί έξω και νομίζω ότι θα είναι δύσκολο. Και νομίζω ότι θα δούμε πολλά ακίνητα στο δεύτερο μέρος του καλοκαιριού, στις αρχές του φθινοπώρου που θα οδηγηθούν σε παραλαβή και αποκλεισμό.

Andrew:
Και έτσι, για εκείνους που ακούνε και δεν είναι εξοικειωμένοι με τον αποδέκτη, θα μπορούσατε να το ορίσετε γρήγορα;

Angie:
Ναί. Εάν ένα ακίνητο μπαίνει σε διαχείριση, ο χρηματοδότης το μεταφέρει σε αυτό που ονομάζουμε ειδικό σέρβις. Έτσι, υπάρχουν πολλοί ειδικοί σέρβις στις ΗΠΑ και έτσι το δάνειο πηγαίνει σε αυτό που ονομάζεται ειδικός σέρβις. Και τότε ο ειδικός σέρβις οδηγεί πραγματικά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στο δικαστήριο επειδή δεν πληρώνει την υποθήκη και οδηγεί τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στο δικαστήριο και το δικαστήριο διορίζει έναν παραλήπτη. Έτσι, το δικαστήριο σας διόρισε παραλήπτη, πράγμα που σημαίνει να φέρετε μια εταιρεία διαχείρισης για τη διαχείριση του περιουσιακού στοιχείου. Για τον παραλήπτη, ο παραλήπτης πραγματικά διαχειρίζεται για τον δανειστή, εμείς τα καταφέρνουμε για τον παραλήπτη, και παραμένει στην παραλαβή μέχρι τη στιγμή που ο ειδικός σέρβις αποφασίσει να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο.

Andrew:
Και ο ειδικός σέρβις συνήθως το βγάζει προς πώληση σχετικά γρήγορα από αυτό; Ή υπάρχει καθυστέρηση ή;

Angie:
Εξαρτάται από την κατάσταση του περιουσιακού στοιχείου. Έτσι, εάν πρόκειται για ένα πολύ ταλαιπωρημένο περιουσιακό στοιχείο, και έτσι σκέφτεστε ένα ακίνητο όπου το στεγαστικό δάνειο δεν πληρώνεται, γενικά δεν πληρώνονται άλλα πράγματα, υπάρχει μεγάλη αναβολή συντήρησης και ο λογαριασμός νερού μπορεί να μην πληρώνεται. Και πολλές φορές βλέπετε αυτά τα ακίνητα να καταλήγουν στις ειδήσεις. Είναι σαν, περιμένετε, κοινότητα διαμερισμάτων 200 μονάδων, το νερό έχει κλείσει επειδή δεν υπάρχουν χρήματα για να πληρώσετε τίποτα. Και έτσι καταλήγετε γενικά με ένα πολύ ταλαιπωρημένο πλεονέκτημα. Οπότε οριζόμενος παραλήπτης, μπαίνει ο διαχειριστής, μπαίνει η εταιρεία διαχείρισης και γυρίζει το ακίνητο. Ο ειδικός σέρβις σας δίνει πραγματικά τα χρήματα, τα οποία είναι εκπληκτικά, για να γυρίσετε το ακίνητο, να το φέρετε σε κατάσταση στην οποία μπορεί να πουληθεί.
Άρα εξαρτάται από την κατάσταση του περιουσιακού στοιχείου όταν το αποκτήσουμε. Δεν είναι πάντα κακοί, αλλά γενικά είναι επειδή από τη στιγμή που θα περάσει από την αθέτηση του δανείου σε όλη τη διαδρομή μέσω των δικαστηρίων ο διορισμός ενός παραλήπτη μπορεί να είναι έως και ένα έτος δυσφορίας για το περιουσιακό στοιχείο.

Andrew:
Και είναι αστείο που τους ανέφερες ότι είναι σε ειδήσεις, σε μιάμιση δεκαετία που είναι αυτή η επιχείρηση, δεν νομίζω ότι έχω δει ποτέ ένα κομμάτι ακίνητης περιουσίας να είναι στις ειδήσεις για καλό λόγο. Αυτό δεν είναι σχεδόν καθολικά κάτι που θέλετε να συμβεί σε ένα ακίνητο που κατέχετε. Και τότε δεν έμεινε κανένας επενδυτής πίσω. Ας βουτήξουμε. Απλά γρήγορος ορισμός. Τι είναι ο ειδικός σέρβις;

Angie:
Ένας ειδικός σέρβις είναι μια εταιρεία και θα σας δώσω μερικά παραδείγματα. CWCapital, LNR Partners στο Μαϊάμι με τους οποίους συνεργαζόμαστε πολύ. Rialto Capital, αυτοί είναι ειδικοί σέρβις και επικεντρώνονται κυριολεκτικά σε προβληματικά δάνεια.

Andrew:
Οπότε ουσιαστικά μπαίνουν και αναλαμβάνουν ανεξάρτητα αν το θέλει ή όχι ο ιδιοκτήτης;

Angie:
Ναί.

Andrew:
Και μετά η τελευταία ερώτηση για εκείνους που, υπάρχουν πολλοί από εμάς εκεί έξω και ειδικά εκείνοι που προσπαθούν να μπουν στην επιχείρηση τα τελευταία χρόνια, ήταν τόσο δύσκολο να επιτευχθεί συμφωνία τα τελευταία χρόνια. Οι τιμές είναι υψηλές. Υπάρχει μεγάλος ανταγωνισμός. Βλέπεις πίσω από την κουρτίνα, σωστά; Επειδή διαχειρίζεστε χιλιάδες και χιλιάδες περιουσιακά στοιχεία. Ο Ματ κι εγώ έχουμε μόνο μερικές χιλιάδες. Έχετε μια πολύ ευρύτερη άποψη από εμάς. Έχω ακούσει ιστορίες για ακίνητα όπου δεν μπορούν να κάνουν την πληρωμή του στεγαστικού δανείου. Και μετά, όπως είπες, δεν πληρώνουν πωλητές, κάνουν κλήσεις κεφαλαίου. Δεν υπάρχουν άλλες διανομές. Έχουν ένα δάνειο με μπαλόνι που λήγει σε έξι μήνες. Για κάποιον που ακούει, πότε πιστεύετε ότι κάποια από αυτά τα πράγματα θα γίνουν ευκαιρίες για έναν νέο επενδυτή να μπει στο τέλος του επόμενου κύκλου;
Πόσο ακόμη μπορούν ορισμένοι από αυτούς τους ιδιοκτήτες ακινήτων να ρίξουν το κουτάκι στο δρόμο πριν καταλήξουν σε ειδική συντήρηση και μετά προς πώληση, προτού γίνουν ευκαιρία για το επόμενο άτομο;

Angie:
Λοιπόν, η πρόβλεψή μας είναι τέλη καλοκαιριού, αρχές φθινοπώρου, ότι θα αρχίσουμε να βλέπουμε τη διαδικασία να ξεκινά και ότι θα χτίσουμε από εκεί. Επειδή, όπως γνωρίζετε, Andrew, τόσοι πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους έχουν πληρώσει υπερβολικά για αυτά τα περιουσιακά στοιχεία και απλά δεν μπορεί να συνεχιστεί. Έτσι, μπαίνεις στον φαύλο κύκλο που συνέβη το 2008 και εννέα, όπου πληρώσατε υπερβολικά για αυτό το περιουσιακό στοιχείο, το υπογράψατε για να έχετε αυτά τα αστρονομικά ενοίκια και δεν μπορείτε να αποκτήσετε τα ενοίκια επειδή η αγορά καταρρέει, προσφέρονται παραχωρήσεις και είναι ακριβώς αυτός ο φαύλος κύκλος κατηφόρας. Ωχ, τώρα δεν μπορούμε να πληρώσουμε το στεγαστικό δάνειο. Ωχ, τώρα δεν μπορούμε να το πληρώσουμε. Νομίζω ότι θα δούμε την αρχή του, ειδικά σε αυτά τα δάνεια με μπαλόνια, και πάλι, τέλος καλοκαιριού, αρχές φθινοπώρου είναι η πρόβλεψή μας.

Andrew:
Εντάξει, τέλος καλοκαιριού, αρχές φθινοπώρου. Και μετά η τελευταία ερώτηση, και με ενδιαφέρει πραγματικά να ακούσω τις σκέψεις σας για αυτό. Μερικοί άνθρωποι με τους οποίους μιλάω και με τους οποίους ακούω λένε, γεια, αυτό θα είναι απλώς ένα κομμάτι της αγοράς πολλών οικογενειών. Άλλοι είναι σαν, αυτό θα καταρρίψει ολόκληρη την αγορά όπως το 2008. Έχω τις σκέψεις μου, αλλά θα ήθελα να ακούσω τι πιστεύετε από την άποψη ότι αυτό θα είναι περισσότερο σαν επιλεγμένες ευκαιρίες για όσους αναζητούν αγοράστε ή πρόκειται να είναι απλώς μια εκτεταμένη δυσφορία που ήταν στη μεγάλη οικονομική κρίση;

Angie:
Όχι, κατά τη γνώμη μου δεν πρόκειται να είναι, γιατί νομίζω ότι υπάρχουν τόσοι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων εκεί έξω που έχουν καλά σταθερά δάνεια με λογικό επιτόκιο. Έχουν ταμειακές ροές τώρα. Οπότε μπορούν να πάρουν λίγη πτώση ενοικίου και κάποιες δύσκολες στιγμές και να σφίξουν τη ζώνη, ας πούμε. Επομένως, κατά τη γνώμη μου, δεν νομίζω ότι πρόκειται να είναι μαζική καταστροφή. Νομίζω ότι θα είναι, πάλι, οι άνθρωποι που πλήρωσαν υπερβολικά για τα ακίνητα που δεν ήταν έξυπνοι αγοραστές, που έπρεπε να βγάλουν τα χρήματα εκεί έξω. Και αυτοί είναι που θα υποφέρουν, κατά τη γνώμη μου.

Andrew:
Εντάξει. Εντάξει, καλά. Λοιπόν, αυτές ελπίζουμε να είναι κάποιες καλές σχετικές πληροφορίες για όλους όσους βρίσκονται εκεί έξω και αναζητούν προσφορές και ίσως έχουν ακόμη και κάποια από τα δικά σας ακίνητα. Matt, έχεις κάτι να προσθέσεις πριν προχωρήσουμε;

ματ:
Συμφωνώ ότι πολλά ακίνητα θα έχουν ίσως προβλήματα, αλλά δεν είμαι ούτε ένας προβλεπτής της κρίσης. Νομίζω ότι πολλοί άνθρωποι θα βρουν μια διέξοδο ή θα βρουν έναν τρόπο να το κάνουν να λειτουργήσει. Δεν νομίζω ότι θα πέσει αίμα στους δρόμους. Νομίζω ότι θα υπάρξουν πολλές προσφορές, ίσως και περισσότερες. Και νομίζω ότι αυτοί που θα κερδίσουν σε αυτό το παιχνίδι ή αυτοί που μπήκαν σε αυτό το παιχνίδι για να παίξουν το μεγάλο παιχνίδι. Όσοι μπήκαν μέσα ήθελαν να γυρίσουν μια πολυκατοικία σαν καυτή πατάτα και να μπουν μέσα, να βγουν σε ένα χρόνο, δύο χρόνια όπως βλέπουν τους ανθρώπους στα social media, θα πρέπει ίσως να αλλάξουν το σχέδιο τους ή να τελειώσουν να χάσει ένα ακίνητο. Ποιός ξέρει?
Αλλά νομίζω ότι εκείνοι που μπαίνουν στο παιχνίδι ή επεκτείνονται σε μια πολυοικογένεια, ο Andrew είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, ο Andrew μόλις έκανε μια συμφωνία, μόλις έκλεισε ένα ακίνητο ή απλώς έβαλε ένα ακίνητο σε σύμβαση και το έκλεισε μόλις πρόσφατα. Μπορεί να γίνει. Καλές προσφορές μπορούν ακόμα να γίνουν σε αυτό. Νομίζω ότι αυτοί που κάθονται στα χέρια και περιμένουν να πέσει ο ουρανός θα κάτσουν για λίγο στα χέρια τους. Μπορεί επίσης να βγείτε εκεί έξω και να προσπαθήσετε να βρείτε ευκαιρίες. Απλώς να είστε προσεκτικοί και να υποβάλετε προσφορές σε συμφωνίες που καταλαβαίνετε ότι θέλετε να κάνετε ταμειακές ροές και αυτή την ανατίμηση, γιατί η ανατίμηση μπορεί να μην είναι θέμα για λίγο. Νομίζω ότι η ταμειακή ροή θα είναι ο βασιλιάς για πολύ καιρό στην πολυοικογένεια.

Angie:
Λέω συνέχεια και στους πελάτες, να είστε προσεκτικοί στην αναδοχή σας γιατί η αγορά κυριολεκτικά με τον πληθωρισμό και όλα τα άλλα, τα διαλείμματα πρέπει να συνεχιστούν. Απλώς δεν μπορείτε να συνεχίσετε με αυτόν τον ρυθμό. Και θα έρθει μια στιγμή που οι άνθρωποι θα πουν, δεν μπορώ να το αντέξω οικονομικά. Και δεν μπορείτε να συνεχίσετε να αντέχετε αυτές τις τεράστιες αυξήσεις τιμών. Οπότε, κάνοντας ασφάλιση σε μένα, παρόλο που μπορεί να υπάρχουν κάποιες καλές προσφορές εκεί έξω, δεν μπορείτε να αναλάβετε και να περιμένετε αυξήσεις ενοικίων 30, 40%. Δεν το αντέχει η αγορά. Και γι' αυτό συμβουλεύουμε συνεχώς τους πελάτες, μην προβάλλετε υπερβολικά τα ενοίκια σας γιατί δεν πρόκειται να συμβεί. Και το έχουμε δει. Οι άνθρωποι είναι ακριβώς όπως, έχω χορτάσει. Όχι. Επομένως, πρέπει να είστε πολύ, πολύ προσεκτικοί και συνεχίζουμε να συμβουλεύουμε τους πελάτες για το ίδιο. Εάν πρέπει να αναλάβετε αυτές τις τεράστιες αυξήσεις ενοικίου, μην αγοράσετε τη συμφωνία γιατί θα αποτύχει.

ματ:
Έτσι, προτού προχωρήσετε στην ανάλυση αγοράς μας, θέλω απλώς να ενημερώσω όλους ότι οι κρυστάλλινες μπάλες που ανήκουν στους Matt, Andrew και Angie βρίσκονται στο κατάστημα. Δεν μπορούμε να τα βγάλουμε από το κατάστημα. Λάβετε λοιπόν τις δικές σας αποφάσεις αγοράς με βάση τα δικά σας δεδομένα αγοράς. Κάνετε τις δικές σας προσφορές με δική σας ευθύνη. Αυτή είναι λοιπόν η αποποίηση ευθύνης των Matt, Andrew και Angie για την ημέρα. Ελπίζω όμως ότι βρήκατε αυτή τη συζήτηση στην αγορά κατατοπιστική. Συνεχίζοντας, Angie, είσαι κάποιος με τον οποίο ο Andrew και εγώ πιστεύουμε ότι πολλοί από αυτούς έχουν αλληλεπιδράσει στη βιομηχανία, αλλά για όσους δεν έχουν ακούσει για σένα, δεν σε γνωρίζουν σε αυτό, θα μπορούσες να μας δώσεις μια σύντομη εισαγωγή και πείτε μας ποια είναι η Angie Smith και θα ξεκινήσουμε μια φοβερή συζήτηση για τη διαχείριση ακινήτων και την πολυοικογένεια.

Angie:
Εντάξει. Ναι, υπέροχο. Ο επιχειρηματικός μου συνεργάτης, η Cindy Batey και εγώ ξεκινήσαμε το Strategic Management Partners, ή SMP, όπως μας ξέρουν όλοι, το 2010. Ξεκινήσαμε κυριολεκτικά την εταιρεία με μηδενικά περιουσιακά στοιχεία. Και δουλέψαμε για εταιρείες που χρεοκοπούσαν ή ήταν στενοχωρημένες. Και η Σίντι κι εγώ κοιταχτήκαμε και είπαμε, τι θα κάνουμε; Και είτε θα πάμε να δουλέψουμε για κάποιον άλλο είτε θα ξεκινήσουμε τη δική μας εταιρεία. Και έτσι ξεκινήσαμε το SMP το 2010, 0 μονάδες και κυριολεκτικά το λέγαμε κλήση για δολάρια. Η Σίντι καλούσε δικηγόρους και μεσίτες που γνώριζε από το παρελθόν της. Στην πραγματικότητα καλούσα ειδικούς σέρβις. Άρα οδηγεί σε αυτό. Και ήταν όταν η αγορά κατέρρεε. Και τέλος ένας κύριος στο όνομά του, και πρέπει να το πω γιατί νομίζω ότι ο κόσμος αυτού του ανθρώπου, το όνομά του είναι Έκτορ Γκόμεζ, και είπε, «Άντζι, σου δίνω μια ευκαιρία».

ματ:
Νίκαια.

Angie:
Και ήμουν σαν, ναι. Τελικά πήραμε μια συμφωνία από έναν ειδικό σέρβις και λειτούργησε όμορφα. Και μας έδωσε το πιο ταλαιπωρημένο περιουσιακό στοιχείο που μπορείς να φανταστείς να δώσεις σε κάποιον. Και μας έδωσε το περιουσιακό του στοιχείο. Το γυρίσαμε και γίναμε γνωστοί στο LNR ως τα κορίτσια της Γεωργίας. Και τα κορίτσια της Γεωργίας, πρέπει να τους δώσουμε περισσότερα, πρέπει να τους δώσουμε περισσότερα. Και κυριολεκτικά το LNR μας έδωσε 18 ακίνητα σε μια μέρα σε όλη την πολιτεία της Τζόρτζια, αν και έπρεπε να πάμε να αναλάβουμε. Και έτσι, ανάμεσα σε μεσίτες, δικηγόρους που πιστεύουν σε εμάς και τον Hector Gomez στο LNR, έτσι ξεκίνησε η SMP. Και κάναμε τόσο καλή δουλειά σε αυτά τα ταλαιπωρημένα περιουσιακά στοιχεία και απλώς χτίστηκε η φήμη μας στους μεσίτες επειδή έβλεπαν αυτά τα περιουσιακά στοιχεία σε δύσκολη θέση, δεν μπορούσαν να πιστέψουν ότι είχαμε τη δυνατότητα να τα ανατρέψουμε και μπορούσαν να τα πουλήσουν εξαιρετικά τιμές για τον ειδικό σέρβις. Και ορίστε. Και έτσι ξεκίνησε πραγματικά το SMP.

Andrew:
Θα κάνουμε μια μικρή εκτροπή στα ζουμερά πράγματα εδώ. Αυτό που λέτε σε όλους, λοιπόν, είναι ότι ξεκινήσατε την εταιρεία σας διαχειριζόμενοι τα πιο μη διαχειρίσιμα περιουσιακά στοιχεία εκεί έξω, σε μια από τις πιο αδιαχειρίσιμες στιγμές στην πολυοικογένεια στην πρόσφατη ιστορία. Πείτε μας λοιπόν, δώστε μας μια από τις πιο ενδιαφέρουσες ιστορίες διαχείρισης ακινήτων που έχετε συναντήσει κατά τη διάρκεια της ζωής του SMP.

Angie:
Λοιπόν, είναι μια ιστορία του Hector Gomez LNR. Ορίστε. Και δεν ήταν το ακίνητο που μας έδωσε τις ευκαιρίες. Ήταν άλλο ένα. Και ήταν μια πολυπολιτισμική ιδιοκτησία. Και όταν αναλάβαμε, θα υπήρχαν, και δεν υπερβάλλω, δεν κάνω πλάκα, θα υπήρχαν κατσίκια σε αίθρια ή κότες. Και μετά αρχίσαμε να περπατάμε τις μονάδες και υπήρχαν τρύπες στο χαλί στα σαλόνια και πάμε όλοι, τι; Και στην πραγματικότητα φρόντιζαν τα ζώα.

ματ:
Εκεί πηγαίνουμε.

Angie:
Φρόντιζαν τα ζώα.

ματ:
Λοιπόν, δεν ήταν βίγκαν είναι αυτό που λες.

Angie:
Δεν ήταν καθόλου vegan. Και μετά μαγείρευαν τα εν λόγω ζώα στο πάτωμα του διαμερίσματος γιατί δεν ήξεραν πώς να χρησιμοποιούν συσκευές, αμερικανικές συσκευές, γιατί πρέπει να σκεφτείς ότι πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους προέρχονταν από μέρη όπου δεν είχαν σύγχρονο εξοπλισμό, ηλεκτρισμό, Οτιδήποτε. Έπρεπε λοιπόν να το αντιμετωπίσουμε. Και έπρεπε στην πραγματικότητα να τοποθετήσουμε πινακίδες, αυτή η ιδιοκτησία είχε μια λίμνη κατακράτησης που είχε πάπιες και χήνες, και στην πραγματικότητα έπρεπε να τοποθετήσουμε μια πινακίδα, οικότοπος που δεν προοριζόταν για ανθρώπινη κατανάλωση, επειδή θα έβγαζαν τα πλάσματα από τη λίμνη και θα τα έφαγαν για δείπνο επισης.

ματ:
Τώρα Angie, πλήρωναν ενοίκιο για τα κατσίκια και τα κοτόπουλα;

Angie:
Ξέρεις τον Ματ, στην πραγματικότητα κάναμε πλάκα γι' αυτό. Έγινε αστείο ακόμα και με τον διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων μας, χρεώνετε ενοίκιο για κατοικίδια; Εδώ μπορούμε να βγάλουμε πολλά χρήματα.

ματ:
Αυτή είναι μια ροή εσόδων, φίλε.

Angie:
Ροή εσόδων. Αλλά όχι, έπρεπε να σταματήσουμε τις πρακτικές. Ορίστε.

ματ:
Ω άνθρωπος. Διαφορετικά εγκεφαλικά επεισόδια, σωστά;

Angie:
Ήταν επίσης μια συνολική εκπαιδευτική κατάσταση, που έπρεπε να βοηθήσουμε τους ανθρώπους να μάθουν πραγματικά πώς να μαγειρεύουν και να χρησιμοποιούν σύγχρονες συσκευές. Ήταν μια άγρια ​​εποχή, είχε πλάκα. Αυτή είναι ίσως η πιο τρελή μου ιστορία.

ματ:
Ορίστε. Κάθε ιδιοκτήτης έχει ιστορίες ότι στο κοκτέιλ πάρτι, είναι εκείνοι που πρέπει να σταματήσεις τη μουσική και όλοι στριμώχνονται γύρω από τον ιδιοκτήτη, τους ακούς να λένε μερικές τρελές ιστορίες ιδιοκτήτη. Σας ευχαριστώ λοιπόν που το μοιράζεστε.

Angie:
Ακριβώς.

ματ:
Εδώ είναι ένα ενδιαφέρον πράγμα, σωστά; Επειδή κάποιοι ακούνε αυτό το podcast που ίσως μόλις μπαίνουν στο παιχνίδι ακινήτων ή κάποιοι που ακούν που μπορεί να είναι αυτοδιαχειριζόμενο ή οτιδήποτε άλλο. Διαχείριση ακινήτων, είτε το πιστεύετε είτε όχι, Άντζι, κάποιοι δεν το βρίσκουν τόσο ενδιαφέρον. Και μερικοί άνθρωποι θα μπορούσαν να πουν ακόμη και ότι δεν χρειάζεται καν να μιλήσω για τη διαχείριση ακινήτων ή ακόμα και να ακούσω αυτό το επεισόδιο podcast επειδή δεν είναι τόσο σημαντικό. Σωστά? Τι θα λέγατε, για να πείτε ότι γιατί μια διοίκηση τρίτου μέρους χρησιμοποιεί μια ξεχωριστή εταιρεία PM, εκτός από τη διαχείριση εσωτερικών υπηρεσιών, γιατί, σας ρίχνω ένα softball εδώ γιατί νομίζω ότι ο Andrew και εγώ συμφωνούμε ότι είναι επιβεβλημένο, αλλά γιατί είναι σημαντικό για έναν επενδυτή ακινήτων, γιατί δεν μπορούν απλώς να αγοράσουν το ακίνητο και να αφήσουν τους ανέμους της αγοράς να το μεταφέρουν εκεί που πρόκειται να πάει;

Angie:
Καλή ερώτηση. Και πολλοί άνθρωποι, έχεις δίκιο, Ματ, δεν το καταλαβαίνουν, αλλά είναι οι μπότες στο έδαφος μέρα με τη μέρα που το κάνουν να συμβεί. Πρέπει να ασχοληθείς με τον κάτοικο, πρέπει να μισθώσεις το διαμέρισμα, πρέπει να εισπράξεις το ενοίκιο και πρέπει να καταλάβεις την αγορά στην οποία βρίσκεσαι. Ας πούμε, λοιπόν, ότι κάποιος από το Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνια αγοράζει ένα ακίνητο στη Σαβάνα, Γεωργία. Τι ξέρει αυτό το άτομο από το Σαν Φρανσίσκο για τη Σαβάνα; Το 99% των περιπτώσεων λίγο έως τίποτα. Πρέπει να προσλάβετε κάποιον που έχει γνώση της αγοράς, που ξέρει τι κάνει, γνωρίζει τους νόμους της πόλης και της πολιτείας στην οποία δραστηριοποιείται, για να είναι επιτυχημένος και είναι δύσκολο να διαχειριστεί ένα ακίνητο από χιλιάδες μίλια μακριά. Χρειάζεστε μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης επί τόπου, η οποία θα λειτουργεί στο ενεργητικό σας.

Andrew:
Ας κάνουμε λίγο πίσω. Πώς ακριβώς ορίζετε, τι είναι η διαχείριση ακινήτων τρίτων;

Angie:
Και πραγματικά, θα πω τρεις διαφορετικούς τύπους εταιρειών διαχείρισης. Υπάρχει μια εταιρεία διαχείρισης τρίτου μέρους, η οποία διαχειρίζεται 100% αμοιβή. Εμείς SMP για παράδειγμα δεν κατέχουμε ακίνητα. Και μετά υπάρχει ένας διαχειριστής ιδιοκτητών όπου μπορεί να κατέχουν κάποια ακίνητη περιουσία, αλλά είναι επίσης μια εταιρεία διαχείρισης. Στη συνέχεια, έχετε αυστηρά τον ιδιοκτήτη που διαχειρίζεται, και ξέρω ότι αυτό ακούγεται τρελό, αλλά μπορείτε να έχετε έναν ιδιοκτήτη να διαχειρίζεται μια κτηματομεσιτική εταιρεία που κατέχει και να διαχειρίζεται τρίτο μέρος και μετά τον ιδιοκτήτη που έχει τη δική του εταιρεία διαχείρισης και διαχειρίζεται. Έτσι, για κάποιον που είναι εκεί έξω και ψάχνει για μια εταιρεία διαχείρισης και η καριέρα μου πριν από την SMP ήταν μια εταιρεία διαχείρισης ιδιοκτητών, και πολλοί από τους πελάτες θα έλεγαν, γεια σου Angie, πώς μπορώ να ξέρω τον κύριο Ιδιοκτήτη της εταιρείας διαχείρισης;
Τραβάει όλη την προσοχή, παίρνει όλους τους καλύτερους υπαλλήλους, τα παίρνει όλα αυτά. Έτσι, δημιούργησε πολλές τριβές, έτσι ώστε να μην πούμε ότι δεν είναι καλές εταιρείες διαχείρισης ή ότι δεν θα κάνουν καλή δουλειά για εσάς, αλλά το να έχετε μια τρίτη εταιρεία διαχείρισης 100% είναι ελκυστικό για πολλούς ανθρώπους.

ματ:
Θέλω να επισημάνω κάτι, γιατί δεν εργάζεστε μόνο για άτομα όπως εγώ και ο Andrew που είναι είτε συνδικαλιστικές εταιρείες είτε μεγαλύτερες εταιρείες που είναι hedge funds, ό,τι κι αν είναι, που διαθέτουν πολυοικογένεια. Υπάρχει επίσης μια έννοια που ονομάζεται αποδοχή. Και το αναφέρατε όταν λέγαμε για τις αγορές. Το ανέφερες εδώ. Καταλαβαίνω ότι σε μερικούς ανθρώπους μπορεί απλώς να πετάμε αργκό στα ακίνητα, σωστά; Τι είναι η παραλαβή; Ας ορίσουμε αυτόν τον όρο και ας μιλήσουμε για το πώς είναι διαφορετικός από το να εργάζομαι για έναν άμεσο χειριστή όπως εγώ ή ο Andrew.

Angie:
Σωστά. Λοιπόν, ως ειδικός σέρβις ή ως παραλήπτης, στην πραγματικότητα, εάν διοριστείτε παραλήπτης, διορίζεστε από τα δικαστήρια της κομητείας στην οποία βρίσκεται αυτό το ακίνητο. Και το δικαστήριο κυριολεκτικά σε ορίζει παραλήπτη και αναφέρεσαι στο δικαστήριο. Επομένως, συνεργάζεστε με τον ειδικό σέρβις, αυτοί είναι αυτοί που σας χρηματοδοτούν χρήματα για τη λειτουργία του περιουσιακού στοιχείου, αλλά είναι το δικαστήριο στο οποίο υποβάλλεστε στην πραγματικότητα.

ματ:
Είναι σαν ακίνητο που ανήκει σε τράπεζα; Διότι πολλοί άνθρωποι σε άλλες λωρίδες ακίνητης περιουσίας μπορεί να το αποκαλούν αποκλεισμό όπου το ακίνητο ανήκει πλέον στην τράπεζα. Αλλά μια συμφωνία αποδοχής θα μπορούσε να είναι, διορθώστε με αν κάνω λάθος, Angie, όπου εξακολουθεί να ανήκει στον ιδιοκτήτη, αλλά η τράπεζα έχει αναλάβει τα μέτρα ευθύνης και παρέδωσε, εσείς το παραδώσατε στην εταιρεία σας για να ενεργήσει με τον καλύτερο τρόπο ενδιαφέρον, αν θέλετε, παρόλο που δεν είναι ο ιδιοκτήτης.

Angie:
Σωστός. Και ο αποκλεισμός. Άρα έχεις ληξιαρχεία και κατασχέσεις. Έτσι, εάν ένα ακίνητο πάει σε κατάσχεση, ο δανειστής το έχει πάρει πίσω και στη συνέχεια προσλαμβάνουν μια εταιρεία διαχείρισης για να το λειτουργήσει. Και κάτω από την ίδια, πραγματικά, σχεδόν παραδοχή, όπως κάνετε μια υπηρεσία υποδοχής. Έτσι χρηματοδοτούν, λειτουργείτε μέχρι τη στιγμή που ο δανειστής θέλει να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο. Έτσι, σε μια εταιρεία διαχείρισης, τεχνικά, ναι, ο Matt, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, αλλά ο δανειστής πηγαίνει και το δίνει σε έναν ειδικό σέρβις που το οδηγεί στο δικαστήριο για να διορίσει έναν παραλήπτη επειδή είναι σε αθέτηση του δανείου. Και πολλές φορές ένα ακίνητο που επιθυμεί ή γενικά πηγαίνει σε αποκλεισμό. Έτσι βγάζει τον ιδιοκτήτη από αυτό. Άρα θα μπει σε αποκλεισμό. Αλλά υπάρχουν φορές, και το είχαμε κατά τη διάρκεια των ετών που καταφέραμε τόσα πολλά από αυτά, που έμεινε στο τιμόνι όλη την ώρα.

ματ:
Έχετε δει ποτέ μια κατάσταση όπου ένα ακίνητο που βρίσκεται υπό καθεστώς διαχείρισης κατέληγε να βγει από το καθεστώς διαχείρισης και να επιστρέψει στον ιδιοκτήτη;

Angie:
Ποτέ.

ματ:
Εντάξει.

Angie:
Ποτέ.

Andrew:
Έχω ακούσει ιστορίες ιδιοκτητών που το προσπαθούν, αλλά γενικά ανακαλύπτονται και αυτό δεν επιτρέπεται. Ένα από τα βασικά πράγματα για τους επενδυτές, ειδικά εκείνους που θέλουν να μετακομίσουν σε άλλη αγορά ή να εισέλθουν για πρώτη φορά, είναι η επιλογή μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Ζω στην Καλιφόρνια, πρόκειται να επενδύσω στη Γεωργία. Υπάρχουν όλες αυτές οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Πώς μπορώ να καταλάβω ποιο είναι το κατάλληλο για εμένα και την επιχείρησή μου και πώς το λειτουργώ; Θα μπορούσες λοιπόν, Angie, να εξηγήσεις λίγο, πώς μπορεί κάποιος να επιλέξει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων; Και μετά σε αυτό, πείτε μας πραγματικά λίγα περισσότερα για το SMP, πόσες μονάδες έχετε; Ποιος είναι κατάλληλος για εσάς; Ποιος δεν είναι; Και ίσως να χρησιμοποιήσετε το SMP ως παράδειγμα για το πώς κάποιος θα ακολουθούσε αυτή τη διαδικασία επιλογής όταν χτίζει την ομάδα διαχείρισης ακινήτων τρίτων;

Angie:
Είναι καλό για έναν ιδιοκτήτη ακινήτου να παίρνει συνέντευξη από περισσότερες από μία εταιρείες διαχείρισης, γιατί πολλές φορές, και θα ξεκινήσω αυτό και αυτό σε όλη τη σημερινή μας συζήτηση, αυτό θα είναι το κλειδί. Είναι μια επιχείρηση ανθρώπων. Είναι όλα για τους ανθρώπους, είναι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, είναι για την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, είναι για τους πωλητές, είναι για τους κατοίκους. Έτσι, ό,τι κάνουμε στη διαχείριση ακινήτων είναι μια επιχείρηση ανθρώπων. Και έτσι πολλές φορές είναι προσωπικότητες. Πώς είναι η προσωπικότητα μεταξύ του ιδιοκτήτη και του διαχειριστή του ακινήτου; Τότε, η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων έχει την τεχνογνωσία; Έχουν λοιπόν την τεχνογνωσία στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων του τι αγοράζεται; Έχουν την ικανότητα της αγοράς; Κατανοούν την αγορά και διαθέτουν το κατάλληλο λογιστικό λογισμικό;
Είναι σύμφωνοι; Εντάξει, θέλω το ακίνητό μου σε δεδουλευμένη βάση. Ω, όχι, θέλω την περιουσία μου με μετρητά. Συμβιβάζεται η εταιρεία διαχείρισης σε αυτό; Άρα πραγματικά είναι μια σχέση. Και αυτός είναι ο λόγος που η Cindy και εγώ ονομάσαμε τους Strategic Management Partners της εταιρείας μας. Θέλαμε να διαχειριζόμαστε στρατηγικά με τους πελάτες μας. Και έτσι καταλήξαμε στο όνομα, γιατί θέλαμε να είναι μια συνεργασία. Εδώ είναι ένα άλλο πράγμα που είναι ενδιαφέρον, και πάλι, μου ζητήσατε να χρησιμοποιήσω SMP, οπότε θα το κάνω. Έτσι, όταν η Cindy και εγώ ξεκινήσαμε την επιχείρηση και ξεκινήσαμε να συναντιόμαστε με πιθανούς πελάτες και να κάνουμε το σόου μας για σκύλους και πόνυ, έπρεπε κυριολεκτικά να πούμε στους ανθρώπους ότι δεν πρόκειται να γίνουμε εταιρεία 100% κοπής μπισκότων. Έτσι η ιδιοκτησία, όπως ο Andrew έχει δύο ακίνητα στην ίδια πόλη. Θα το χρησιμοποιήσω για παράδειγμα. Δεν λειτουργούμε αυτά τα δύο ακίνητα ακριβώς το ίδιο. Δεν με νοιάζει αν απέχουν ένα μίλι ο ένας από τον άλλο, είναι διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία με διαφορετικούς κατοίκους, διαφορετικά τα πάντα.
Δεν πρόκειται να διαχειριστώ το ακίνητο Α ακριβώς όπως θα διαχειριστώ το ακίνητο Β. Φυσικά έχετε γενικότητες, εισπράττετε το ενοίκιο το ίδιο, προσπαθείτε να κάνετε όλους να πληρώσουν το ενοίκιο τους διαδικτυακά, κ.λπ., κ.λπ. . Αλλά το μάρκετινγκ του περιουσιακού στοιχείου ή αυτό που κάνετε μπορεί να είναι τελείως διαφορετικό. Και νομίζω ότι αυτό είναι επίσης εκτός από το να ξεκινήσουμε τον κλάδο των αποδοχών και να αποδείξουμε στον κόσμο ότι μπορούσαμε να διαχειριστούμε πράγματα που κανείς δεν πίστευε ότι μπορούσαν να διαχειριστούν. Ήταν η δέσμευσή μας προς τον πελάτη μας να μην λειτουργούν τα πάντα ακριβώς με τον ίδιο τρόπο, επειδή κανένα στοιχείο ενεργητικού δεν είναι ακριβώς το ίδιο.

Andrew:
Ένα γρήγορο πράγμα να ρωτήσω πριν προχωρήσουμε σε άλλο θέμα. Πού είναι τώρα το SMP; Γιατί όταν γνωριστήκαμε, νομίζω ότι ήσασταν περίπου στις 3000 μονάδες. Πού βρίσκεστε τώρα και πού βάζει αυτό το SMP στην κλίμακα ή το φάσμα των εταιρειών διαχείρισης από τις οποίες πρέπει να επιλέξουν οι επενδυτές;

Angie:
Σωστά. Dang Andrew, γνωριζόμαστε πάρα πολύ καιρό. Αν ξεκινήσαμε από τις 3000 μονάδες, αυτή τη στιγμή τρέχουμε από 24 έως 26,000 μονάδες. Και πάλι, ως εταιρεία διαχείρισης τελών αποκλειστικά, οι πελάτες αγοράζουν, οι πελάτες πουλάνε. Έτσι, οι αριθμοί μας από μήνα σε μήνα κυριολεκτικά είναι πάνω κάτω. Αλλά γενικά τρέχουμε μεταξύ 24 και 26,000 μονάδων, όπου έχουμε ισοπεδωθεί. Και υπάρχουν μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης, υπάρχουν μικρότερες εταιρείες διαχείρισης. Απλώς νομίζω ότι ταιριάζουμε σε ένα καλό, θα πω μια καλή θέση. Και δεν λειτουργούμε σε κάθε κράτος. Έτσι, εάν ένας πελάτης μας ζητήσει να πάμε στο Κεντάκι, για παράδειγμα, η απάντηση θα ήταν όχι. Νούμερο ένα, θα κάναμε μεγάλη αδικία σε αυτόν τον πελάτη, επειδή δεν ξέρουμε κάτι για το Κεντάκι εκτός από τα ονόματα της πόλης και αγωνίζονται με άλογα εκεί. Δεν είναι λοιπόν το πλεονέκτημά μας. Ή να πάτε στο Αρκάνσας ή στον Άντριου της Καλιφόρνια.

ματ:
Ούτε στην Καλιφόρνια θα πήγαινα.

Angie:
δεν θα πήγαινα.

ματ:
Όχι για επενδύσεις, όχι.

Angie:
Επομένως, δεν θέλετε να πάτε εκεί που πρόκειται να κάνετε κακό στους πελάτες σας. Και αν ένας πελάτης αγοράζει μια κακή συμφωνία και δεν συμφωνούμε με αυτήν, θα πούμε επίσης στους πελάτες μας, όχι, αυτό δεν είναι για SMP. Και μάλλον έχουμε χάσει περισσότερες δουλειές. Θα μπορούσαμε πιθανώς να είμαστε στις 50 ή 60,000 μονάδες τώρα. Δεν πρόκειται να το κάνουμε αν δεν είναι η σωστή εφαρμογή. Πρέπει λοιπόν να είναι, πάλι, μια αμοιβαία συνεργασία και συμφωνία, γιατί δεν θέλουμε να βάλουμε τον πελάτη μας να αποτύχει και δεν θέλουμε να αποτύχει για τον πελάτη μας. Είμαστε τέλειοι και έχουμε αποτύχει; Απολύτως. Θα το κάνουμε στο μέλλον; Απολύτως. Είναι μέρος της ζωής. Μερικές φορές λειτουργεί και άλλες όχι και είναι εντάξει. Και γι' αυτό έχουμε μια συμφωνία διαχείρισης 30 ημερών.
Εάν δεν είστε ευχαριστημένοι μαζί μας ή δεν είμαστε ευχαριστημένοι μαζί σας, ας χωρίσουμε φίλους. Η ζωή είναι πολύ μικρή. Και πάλι, αυτή η επιχείρηση αφορά 100% ανθρώπους και σχέσεις.

ματ:
Απολύτως. Και πηγαίνοντας παρακάτω, ας μιλήσουμε για τους ανθρώπους, σωστά; Επειδή υπάρχουν δύο διαφορετικοί άνθρωποι, είναι ο ιδιοκτήτης και ο διαχειριστής του ακινήτου. Και ας συζητήσουμε αυτή τη σχέση για λίγο σε αυτό. Ποιο είναι το πιο παρεξηγημένο μέρος της σχέσης του ιδιοκτήτη, η σχέση PM, που βλέπετε ξανά και ξανά και ξανά και θέλετε, μιλάτε με πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων αυτή τη στιγμή, οπότε αυτή είναι η ευκαιρία σας να κηρύξετε από το άμβωνας και πείτε σε όλους αυτούς τους ιδιοκτήτες, ποια είναι η μεγάλη παρεξήγηση που έχουν οι ιδιοκτήτες, είτε για κάτι που θα έπρεπε να κάνει ένας πρωθυπουργός, ότι πιστεύουν ότι οι ιδιοκτήτες θα έπρεπε να κάνουν κάτι που δεν κάνουν; Ή απλώς μια κοινή παρανόηση που πιστεύετε ότι έχουν οι ιδιοκτήτες μεταξύ της σχέσης PM και ιδιοκτήτη;

Angie:
Λοιπόν, αυτή είναι μια δύσκολη ερώτηση, Ματ, αλλά θα την απαντήσω με αυτόν τον τρόπο. Η εταιρεία διαχείρισης ξέρει τι κάνει. Είναι οι επαγγελματίες, είναι αυτοί με την εμπειρία. Έτσι, όταν ένας ιδιοκτήτης, ειδικά οι νέοι ασχολούνται υπερβολικά με τις καθημερινές λειτουργίες και θέλουν να πουν, ωχ Θεέ μου, μόλις μια μονάδα ήταν άδεια, αυξήστε το ενοίκιο $250. Λοιπόν, κύριε πελάτη, όχι, θα το τιμολογήσετε εκτός αγοράς και είναι παράλογο να περιμένετε αυτό το ενοίκιο. Κάντε το πάντως. Έτσι, όταν έχετε έναν πελάτη που εμπλέκεται υπερβολικά, οι πιθανότητες επιτυχίας της εταιρείας διαχείρισης, και αυτό δεν είναι SMP, είναι κάθε εταιρεία διαχείρισης στις Ηνωμένες Πολιτείες, τον έχετε προσλάβει για κάποιο λόγο, αφήστε τον να κάνει τη δουλειά του.
Και για εκείνους τους πελάτες που είναι υπερβολικά αφοσιωμένοι, μελέτη περίπτωσης μετά από μελέτη περίπτωσης, το ακίνητο δεν πετυχαίνει. Όταν έχετε πελάτες που είναι μακριά και έχετε μια εβδομαδιαία κλήση μαζί τους, στέλνετε την εβδομαδιαία αναφορά σας, την αναφορά του ιδιοκτήτη σας, έχετε μια καλή συζήτηση μαζί τους. Αυτά τα ακίνητα επανειλημμένα, έχουν τεράστια επιτυχία.

Andrew:
Θα παίξω τον συνήγορο του διαβόλου για λίγο εδώ, Άντζι. Είμαι κάτοχος του ακινήτου, νοιάζομαι για αυτό περισσότερο από οποιονδήποτε άλλον, επομένως θα κάνω την καλύτερη δουλειά διαχειρίζοντάς το.

ματ:
Είναι τα λεφτά μου.

Andrew:
Είναι τα λεφτά μου, είναι η περιουσία μου. Έχω τις δικές μου σκέψεις για αυτό. Αλλά τι θα λέγατε απλώς σε έναν επενδυτή που λέει ότι θέλει να αυτοδιαχειριστεί για αυτόν τον λόγο;

Angie:
Και θα κρατήσουμε αυτή την εκπομπή PG, με είχαν προειδοποιήσει γι' αυτό. Οπότε θα το κρατήσουμε PG. Λοιπόν, κύριε πελάτη, δεν ανατρέπετε και τα ξέρετε όλα και λυπάμαι. Προσπαθούμε να πούμε επαγγελματικά στους πελάτες μας ότι, παρακαλώ, έχουμε την τεχνογνωσία της αγοράς. Καταλαβαίνουμε. Αυτό το κάνουμε μέρα με τη μέρα. Αυτό το έχουμε κάνει για να ζήσουμε. Δεν έχεις. Παρακαλώ αφήστε μας να το κάνουμε. Και άλλοτε το κάνουν, άλλοτε όχι. Αλλά μια καλή εταιρεία διαχείρισης, και η Σίντι και εγώ το λέμε στους πελάτες μας αυτό συνεχώς, εγώ και η Σίντι, θα πάμε σε προηγούμενες ζωές. Είχαμε μεγάλη ιδιοκτησία σε ακίνητα. Κατανοούμε πώς είναι να έχεις ένα ακίνητο και θέλουμε αυτό το ακίνητο να πετύχει. Το ενσταλάζουμε στην εκτελεστική μας ομάδα.
Όταν τους το λέμε ξανά και ξανά, αντιμετωπίζετε αυτό το περιουσιακό στοιχείο σαν να είναι δικό σας. Λοιπόν, ο Andrew και ο Matt, ορίστε. Ενσταλάζουμε στους ανθρώπους μας, προσποιηθείτε ότι αυτό είναι το περιουσιακό σας στοιχείο, ότι το κατέχετε. Και αυτό προσπαθούμε να δίνουμε πάντα στους ανθρώπους μας.

ματ:
Αποχωρώντας από αυτό, σωστά; Υπάρχει όμως μια σειρά από πράγματα που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες και ίσως περιμένουν να κάνει μια εταιρεία PM. Ποια είναι, λοιπόν, μερικά κοινά πράγματα που ένας ιδιοκτήτης θα έπρεπε πραγματικά να κάνει μόνος του και ίσως περιμένει, ένας ανεκπαίδευτος ιδιοκτήτης θα περίμενε να κάνει η εταιρεία PM του, αλλά είναι πράγματι καθήκον του ιδιοκτήτη;

Angie:
Θα δώσω μόνο μερικά παραδείγματα, γιατί είναι πολλά. Αλλά όπως και οι φορολογικές προσφυγές, μια εταιρεία διαχείρισης δεν είναι μάγος στις φορολογικές προσφυγές. Δεν το κάνουμε αυτό. Δεν είναι αυτό το φόρτε μας. Υπάρχουν λοιπόν εταιρείες φορολογικής προσφυγής εκεί έξω. Κύριε Ιδιοκτήτη, θα σας φέρουμε την εταιρεία φορολογικής προσφυγής, αλλά ο διευθυντής σας δεν πρόκειται να καταθέσει φορολογικό λογαριασμό για εσάς. Πρέπει να κάνω ένα refi. Θα δουλέψεις σε αυτό; Όχι, δεν είναι δουλειά μας να κάνουμε την αναχρηματοδότησή σας. Είναι δουλειά σας να κάνετε την αναχρηματοδότηση. Είναι δουλειά μας να διαχειριζόμαστε το ακίνητο. Λοιπόν, αυτά είναι μόνο μερικά γρήγορα παραδείγματα πραγμάτων που μερικές φορές μας ρωτούν και μας λένε, καλά, γιατί δεν μπορείτε να κάνετε την έκκληση; Οι εταιρείες φορολογικής προσφυγής λαμβάνουν αμοιβή για να το κάνουν αυτό. Και ο πελάτης λέει, ωχ όχι, μπορείτε απλά να το κάνετε. Όχι, δεν μπορούμε.

ματ:
Δεν μπορώ να πιστέψω ότι είχατε ιδιοκτήτες να σας ζητήσουν να διαχειριστείτε την αναχρηματοδότησή σας. Έχω ακούσει επίσης για ιδιοκτήτες που ζητούν από την εταιρεία PM τους τώρα να χειριστεί τις διανομές επενδυτών τους για εμάς. Για παράδειγμα, μπορείτε απλώς να πληρώνετε απευθείας τους επενδυτές μου και να τους στέλνετε εκεί ανά τρίμηνο, απλώς να τους το στέλνετε απευθείας από την εταιρεία. Σωστά?

Angie:
Συμβαίνει όλη την ώρα.

ματ:
Ο λόγος για τον οποίο δεν μπορείτε να το κάνετε αυτό, υπάρχει ένα καθήκον πίστης εκεί. Αυτό δεν είναι το τέλος του ραβδιού που θέλετε να σηκώσετε στις απευθείας συναλλαγές με τους επενδυτές. Και αυτό είναι πιθανότατα κάτι που θα έπρεπε να το χειριστεί αυτός ο συνδικαλιστής ή ο ίδιος ο χειριστής και οι επενδυτικές σχέσεις και τα πάντα. Ναι. Εξαιρετική. Ευχαριστώ. Λοιπόν, ποια είναι μερικά πράγματα που σας κρατούν ξύπνιους τη νύχτα, για πράγματα που πάνε στραβά σε αυτές τις ιδιοκτησίες και πράγματα όπως εκεί που έχετε, ακριβώς τι σας κρατά ξύπνιο τη νύχτα ως ΜΜ, ως καλός διαχειριστής ακινήτων που πραγματικά νοιάζεται; Και μπορώ να σας πω να το κάνετε. Ως PM που ενδιαφέρεται πραγματικά, τι είναι αυτό που σας απασχολεί πραγματικά σε καθημερινή βάση ως διαχειριστή ακινήτων;

Angie:
Νούμερο ένα. Και είναι το νούμερο ένα, το νούμερο δύο, το νούμερο τρία, το έγκλημα και οι αγωγές. Είναι πολύ απλό. Αυτό είναι το πιο δύσκολο πράγμα που θα αντιμετωπίσει ποτέ οποιαδήποτε εταιρεία διαχείρισης, είναι το έγκλημα και οι αγωγές. Δεν είναι διασκεδαστικό. Μπορεί να έχεις έναν πνιγμό, μπορεί να έχεις πυροβολισμό, μπορεί να πείσεις ένα παιδί από ένα δέντρο και να σου κάνουν μήνυση. Κάποιος πέφτει από μια σκάλα. Η νομική πτυχή αυτού. Και όλοι είναι τόσο επίδικοι σήμερα, οπότε μπορούμε να πάμε στην ασφάλιση από εδώ και μπορώ να σας μιλήσω για ώρες για την ασφάλιση και πόσο δύσκολο είναι να αποκτήσετε ασφάλεια τώρα. Αλλά η κοινωνία της δίκης στην οποία ζούμε σήμερα καθιστά πολύ δύσκολο να είσαι διαχειριστής ακινήτων. Και είναι πραγματικά τρομακτικό. Και τότε ναι, δεν μπορεί να μας κρατήσει ξύπνιους τη νύχτα, ειδικά αν συμβεί μία από αυτές τις καταστάσεις.

ματ:
Λοιπόν, ας πάμε εκεί, γιατί πολλά πράγματα για τα οποία μιλήσατε, το έγκλημα και οι αγωγές αυξάνουν το κόστος της ασφάλισης για τους ιδιοκτήτες. Δεν είναι μόνο επειδή έχουμε περισσότερους τυφώνες ή οτιδήποτε άλλο, επειδή δεν το παθαίνουν όλες οι περιοχές. Το κόστος της ασφάλισης αυξάνεται δραστικά για την πολυοικογένεια. Γιατί αυτό? Έχετε ήδη σχολιάσει γιατί συμβαίνει αυτό. Τι είναι αυτό που προτείνετε στους ιδιοκτήτες να κάνουν; Υπάρχουν τρόποι με τους οποίους μπορούμε να πλοηγηθούμε στο κόστος ασφάλισης και για τους οποίους οι ιδιοκτήτες πολλών οικογενειών μπορούν απλώς να προετοιμαστούν όσον αφορά το κόστος ασφάλισης;

Angie:
Όχι. Και πραγματικά δεν υπάρχει απλή απάντηση, Ματ. Απλώς δεν μπορώ να πω, κουνήστε αυτό το μαγικό ραβδί ή κάντε αυτό ή κάντε εκείνο. Διότι αν πάτε σε έναν ασφαλιστικό μεσίτη και το βγάλουν στην αγορά και δεν σας αρέσουν αυτές οι τιμές και πάτε σε άλλο ασφαλιστικό μεσίτη, λοιπόν, ο επόμενος ασφαλιστικός μεσίτης θα αποκλειστεί από την αγορά. Επομένως, δεν μπορούν να πάνε να πάρουν αυτές τις τιμές επειδή έχουν ήδη αποκλειστεί από την αγορά για αυτό το ακίνητο. Επομένως, πρέπει κυριολεκτικά να εμπιστευτείτε τον μεσίτη σας για να αγοράσετε κάθε πτυχή για να έχετε την καλύτερη δυνατή ασφάλιση. Υπάρχει όμως μια απλή λύση για την ασφάλιση αυτές τις μέρες; Όχι. Και πάλι, βασιζόμαστε κυρίως στη Τζόρτζια, παίρνουμε ασφάλιση στην πολιτεία της Τζόρτζια, ειδικά στην Ατλάντα, θα το αφήσω έτσι, Metro Atlanta.
Είναι σχεδόν αδύνατο, επειδή οι νόμοι στη Γεωργία έχουν αλλάξει και έχουν απονεμηθεί τόσα πολλά υψηλά βραβεία σε άτομα από κριτική επιτροπή που η ασφαλιστική εταιρεία είναι πολύ μικρή, η ζωή είναι πολύ μικρή, είμαστε εκτός Γεωργίας. Και έτσι οι ιδιοκτήτες περνούν πολύ δύσκολα στη Γεωργία να ασφαλιστούν.

ματ:
Πρόβλημα παντού. Καλή διορατικότητα. Είναι αυτό που είναι. Πολλοί άνθρωποι με τους οποίους μιλάω είτε μιλάω, βλέπουν τη διαχείριση ιδιοκτησίας όπως το πιστεύουν, και μπορείς να ουρλιάξεις, μην το κάνεις τώρα αν θέλεις, μιλούν είτε για αυτοδιαχείριση είτε ακόμα και λαχανιασμένα, ξεκινώντας τη δική τους εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και διαχείριση για λογαριασμό άλλων ατόμων. Πίνοντας το Kool-Aid που ήπιες πριν από πολλά χρόνια και κάνοντάς το μόνοι σου ως ροή εσόδων, ως επιχείρηση που πρέπει να έχεις. Τι θα λέγατε στους ανθρώπους που σκέφτονται να μπουν στην επιχείρηση όπως εσείς και η Cindy πριν από πολλά χρόνια και να ξεκινήσουν τη δική τους εταιρεία PM;

Angie:
Η διαφορά είναι ότι η Σίντι κι εγώ μεγαλώσαμε σε αυτόν τον κλάδο. Έτσι ξεκίνησα ως σύμβουλος χρηματοδοτικής μίσθωσης, έφτασα στον ιδιοκτήτη μιας εταιρείας διαχείρισης. Δεν έγινε εν μία νυκτί. Είχαμε τα μεγάλα χτυπήματα και την πτώση και πόνεσε το γόνατό σου στην πορεία. Έτσι, είχαμε την εμπειρία να μάθουμε τον κλάδο έναντι ενός ιδιοκτήτη που μόλις αγόρασαν το πρώτο τους ακίνητο και νομίζουν ότι θα μπουν και θα το διαχειριστούν. Δεν έχουν ιδέα. Δεν ξέρουν, νούμερο ένα, χρειάζεστε ένα πρόγραμμα λογισμικού. Λοιπόν, μερικοί άνθρωποι μπαίνουν και προσπαθούν να χρησιμοποιήσουν QuickBooks όταν αγοράζουν το πρώτο τους ακίνητο. Και πώς να προσλάβετε ανθρώπους. Για τι προσλαμβάνετε; Από πού παίρνετε τους πωλητές; Και αυτή είναι η εμπειρία που προέρχεται από μια εταιρεία διαχείρισης για να το γνωρίζει αυτό.
Τώρα, υπάρχουν ιδιοκτήτες εκεί έξω που έχουν ξεκινήσει τις δικές τους εταιρείες διαχείρισης με μεγάλη επιτυχία, αλλά κατανοούν την επιχείρηση και αυτό δεν συνέβη από τη μια μέρα στην άλλη. Δεν αγοράζετε το πρώτο σας ακίνητο και στη συνέχεια ξεκινάτε μια εταιρεία διαχείρισης. Γενικά απλά δεν λειτουργεί.

Andrew:
Σίγουρα θα συμφωνήσω με αυτό. Και μετά επίσης, έτσι υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που ακούνε που λένε, εντάξει, αυτό είναι υπέροχο, αλλά πρέπει ακόμα να διαλέξω μια εταιρεία διαχείρισης. Επομένως, ποιες θα λέγατε ότι είναι μερικές από τις πιο σημαντικές, αν επιλέγατε τις τρεις πιο σημαντικές ερωτήσεις που θα έπρεπε να κάνει κάποιος που παίρνει συνέντευξη από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, ποιες θα ήταν αυτές οι τρεις ερωτήσεις; Και μετά για την ερώτησή σας μπόνους, ποια είναι η ερώτηση που κάνουν όλοι και δεν είναι πραγματικά τόσο σημαντική, παρόλο που πιστεύουν ότι είναι;

Angie:
Ποιο είναι το αστρολογικό μου ζώδιο, υποθέτω; Τόσο σημαντικά πράγματα να ρωτήσω. Και πάλι, πρέπει να επιστρέψω. Καταλαβαίνετε, γνωρίζετε την αγορά και μπορείτε να δραστηριοποιηθείτε σε αυτήν την αγορά; Γιατί αν προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης που δεν γνωρίζει την αγορά, θα ξεκινήσουν πίσω από το curveball. Μπορεί να γίνει; Ναι, μπορεί να γίνει. Αλλά αν δεν το ξέρουν, πάλι, ας πάμε στο Λέξινγκτον του Κεντάκι όπου δεν λειτουργεί η SMP, θα κάνατε τεράστιο λάθος. Πρέπει λοιπόν να ξέρουν, γνωρίζετε την αγορά στην οποία αγοράζουμε το περιουσιακό μας στοιχείο; Τι είδους λογισμικό χρησιμοποιείτε; Έχετε το εύρος ζώνης για να αναλάβετε την ιδιοκτησία μας; Είναι μια άλλη καλή ερώτηση.

ματ:
Αυτή είναι μια μεγάλη ερώτηση. Και βάζω στοίχημα ότι κανείς δεν σε ρωτάει αυτό.

Angie:
Πολύ σπάνια. Κάθε τόσο, αλλά πολύ σπάνια ρωτιέται. Και τι είδους επιστροφές ή κρυφές χρεώσεις υπάρχουν; Πολλοί άνθρωποι δεν το ρωτάνε αυτό. Και εγώ και η Σίντι, όταν ξεκινήσαμε το SMP, πάλι, προερχόμασταν από πολύ μεγάλες εταιρείες στις προηγούμενες ζωές μας που είχαν κάποιοι από αυτούς ή είχαν εξόφληση. Και όταν ο πελάτης είδε μερικά από αυτά, είναι σαν να ουρλιάζουν. Οπότε η Cindy και εγώ είμαστε πλήρως αποκαλυπτικοί, σας λέμε ακριβώς τι πληρώνετε με SMP και βλέπετε κάθε επιταγή που είναι γραμμένη, τα πάντα, δεν υπάρχει κρυφή ατζέντα. Και όταν ξεκινήσαμε η Cindy και εγώ, επειδή όντως προερχόμουν από την πλευρά των τελών με μια μερίδα ιδιοκτήτη, και ήταν εντελώς από μια εταιρεία που διοικούνταν από τον ιδιοκτήτη, οπότε δεν καταλάβαινε τι έλεγα. Αλλά ήμουν σαν, όχι, τιμολόγια, πλήρης αποκάλυψη στους πελάτες μας και ζούμε με αυτή την ακεραιότητα κάθε μέρα.

ματ:
Μπορείς πολύ γρήγορα, τι είναι η επιστροφή λογαριασμού; Απλά για να βοηθήσω στην εκπαίδευση εδώ. Τι είναι η αντίστροφη τιμολόγηση;

Angie:
Μια επιστροφή λογαριασμού θα μπορούσε να είναι σαν να υπάρχει ένα τμήμα μάρκετινγκ ή ένα μέρος των λογιστικών προμηθειών θα χρεωνόταν πίσω στον πελάτη και αυτό δεν αποκαλύπτεται στη συμφωνία διαχείρισης.

ματ:
Όπως χρεώσεις πάνω και πάνω και πέρα ​​από τη χρέωση PM.

Angie:
Ναι. Ή μέρος του περιφερειακού διευθυντή ή οτιδήποτε άλλο χρεώνεται στον πελάτη, εν αγνοία του.

Andrew:
Θέλω να επισημάνω δύο από τα πράγματα που είπες, Angie, ότι από την εμπειρία και την παρατήρησή μου είναι δύο από τους μεγαλύτερους λόγους που αποτυγχάνουν οι σχέσεις διαχείρισης ιδιοκτήτη και τρίτων. Και αυτό είναι το νούμερο ένα, είπατε να προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης που γνωρίζει την αγορά. Αυτό το δικαίωμα εκεί είναι απολύτως βασικό, γιατί δυστυχώς υπάρχουν δύο λάθη εκεί. Ο ένας, ένας ιδιοκτήτης προσέλαβε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που δεν γνώριζε την αγορά. Το δεύτερο λάθος ήταν ότι η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων συμφώνησε να αναλάβει τη δουλειά. Δεν έπρεπε να το κάνουν αυτό. Και τότε αυτό οδηγεί σε αποτυχία επειδή δεν γνωρίζουν την αγορά και αυτός ο ιδιοκτήτης δεν πρόκειται να έχει καλύτερη εξυπηρέτηση από ό,τι αν το έκανε μόνος του επειδή η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων δεν γνωρίζει ούτε αυτή την αγορά. Νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να το σημειώσουν όλοι.
Το δεύτερο είναι το εύρος ζώνης. Πολλές εταιρείες, όχι μόνο στον τομέα των ακινήτων, αλλά σε γενικές γραμμές, αναπτύσσονται με οποιοδήποτε κόστος. Και ειδικά στη διαχείριση ακινήτων, αυτό είναι τεράστιο λάθος, γιατί αν έχετε έναν περιφερειακό που διαχειρίζεται ήδη 27 ακίνητα και το δικό σας θα είναι το 28ο, πιθανότατα δεν θα έχετε τόσο καλή επίβλεψη και τα πράγματα απλά δεν είναι θα λειτουργήσει καλά. Έτσι, για όσους ακούνε, αυτές είναι δύο απόλυτες βασικές ερωτήσεις. Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων με την οποία μιλάτε γνωρίζει πραγματικά την αγορά, έχει εμπειρία στην αγορά; Και αν το κάνουν, ρωτήστε τους αν μπορούν να σας βοηθήσουν να αναλάβετε και να εξετάσετε τις συμφωνίες, σωστά; Επειδή όπως ανέφερε η Angie, έχει πει στους πελάτες, όχι, δεν πρόκειται να λάβουμε αυτή τη συμφωνία. Λοιπόν, αν μιλάτε με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και είναι πρόθυμοι να πάρουν οτιδήποτε της πετάξετε, αυτό είναι κόκκινη σημαία, σωστά; Αυτό είναι ανάπτυξη με κάθε κόστος.

Angie:
Η νούμερο ένα κόκκινη σημαία πιθανώς.

Andrew:
Δεν το θέλεις αυτό. Και μετά επίσης, ναι, έχουν το εύρος ζώνης; Έχουν τους ανθρώπους στη θέση τους; Έχουν τα συστήματα; Έχουν τη δυνατότητα να προσλάβουν και να προσελκύσουν νέο προσωπικό; Ένας διαχειριστής ακινήτων που πρόκειται να έρθει να διαχειριστεί την ιδιοκτησία σας θέλει να εργαστεί για αυτήν την εταιρεία; Έτσι και πάλι, η Angie ανέφερε δύο πραγματικά, πολύ καλά πράγματα. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζουν την αγορά, βεβαιωθείτε ότι έχουν το εύρος ζώνης. Και στη συνέχεια, επίσης, για όσους έχασαν το προηγούμενο επεισόδιο που κάναμε για τη διαχείριση ακινήτων, παρείχαμε σε όλους μια λίστα με 27 ερωτήσεις που έπρεπε να κάνουν. Έτσι, αν χάσατε την τελευταία φορά, θα υπάρχει ένας σύνδεσμος στις σημειώσεις της εκπομπής, πηγαίνετε να το πάρετε και αυτό σίγουρα θα σας βοηθήσει. Matt.

ματ:
Υπέροχα, υπέροχα, υπέροχα πράγματα. Andrew και Angie, αυτή ήταν μια εκπληκτική συζήτηση. Angie, σε ευχαριστώ που ήρθες, εκ μέρους όλων, που ήρθες και ήρθες μαζί μας.

Angie:
Ήταν διασκεδαστικό.

ματ:
Πάντα διασκεδαστικό. Τόσο πολύ γρήγορα, για όσους θέλουν να ακούσουν περισσότερα για εσάς ή το SMP ή να συνδεθούν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, πώς θα το έκαναν αυτό;

Angie:
Μεταβείτε στον ιστότοπό μας στη διεύθυνση www.smpmgt και μπορείτε να μας βρείτε.

ματ:
Smpmgt. Angie, ευχαριστώ. Σε ευχαριστώ πάρα πολύ. Και συγχαρητήρια για την ανάπτυξη και την επιτυχία της SMP. Ανυπομονώ να μιλήσουμε ξανά σύντομα.

Angie:
Ναι. Ακούγεται καλό. Ήταν διασκεδαστικό, παιδιά. Ευχαριστώ.

Andrew:
Εντάξει, πρόσεχε. Λοιπόν, αυτή ήταν η συνέντευξή μας με την Angie Smith για τη διαχείριση ακινήτων. Φτάσαμε μόνο σε ένα κλάσμα των πραγμάτων για τα οποία θα θέλαμε να μιλήσουμε, αλλά αυτό δεν είναι ένα εξάωρο podcast. Λοιπόν, για τα πράγματα για τα οποία μιλήσαμε, Matt, τι θα διαλέγατε ως ένα από τα κορυφαία σημεία σας ή πιο σημαντικά πράγματα για τα οποία μιλήσαμε;

ματ:
Καταρχήν, εκπληκτική συνέντευξη. Η Angie είναι ειδικός στον κλάδο. Το κάνει αυτό εδώ και πολύ καιρό και διαχειρίζεται χιλιάδες και χιλιάδες, χιλιάδες μονάδες. Οπότε είναι τόσο ωραία συζήτηση να κάνεις με κάποιον που έχει τόση μπαχαρική και εμπειρία στον κλάδο. Μερικά από τα κυριότερα σημεία για μένα είναι προς το τέλος όπου είχατε μιλήσει να ζητήσετε από έναν διαχειριστή ακινήτων να αναλάβει προσφορές για εσάς. Και δεν νομίζω ότι αρκετοί άνθρωποι αντιλαμβάνονται ότι ένας διαχειριστής ακινήτου μπορεί να σας δώσει, όχι απλώς, με αυτόν τον τρόπο θα διαχειριζόμασταν το ακίνητο, αλλά ένας πολύ καλός ή ακόμα και εξαιρετικός διαχειριστής ακινήτων θα είναι σε θέση να εξετάσει τα οικονομικά σας και επικυρώστε τα και πείτε, λοιπόν, τα ενοίκια σε αυτήν την αγορά θα πρέπει να είναι Χ. Τα έχετε ως Υ ή πιστεύουμε ότι μπορούμε να τα καταφέρουμε για μικρότερο φορτίο εξόδων ή πιθανότατα πιο βαρύ φορτίο εξόδων.
Μπορούν να σας δώσουν καθοδήγηση σχετικά με τη μισθοδοσία για άτομα που θα πρέπει να προσλάβετε. Ένας καλός τρόπος για να μάθετε εάν ένας διαχειριστής ακινήτου έχει πραγματικά τον παλμό ή όχι είναι η ικανότητά του να σας παρέχει μια καλή οικονομική ανάλυση για συμφωνίες. Και έτσι νομίζω ότι το να ζητήσουν από έναν PM για την αναδοχή τους, ο ερμηνευτής τους είναι αυτό που πρόκειται να το αποκαλέσουν, για την ιδιοκτησία σας, νομίζω ότι είναι πραγματικά πολύ σημαντικό. Και χαίρομαι που το αναφέρατε κατά τη διάρκεια της συνέντευξης. Ήταν μια καλή υπενθύμιση και για μένα.

Andrew:
Ένα από τα πράγματα που είπε ότι σκέφτηκα ότι ήταν πολύ σημαντικό να επισημάνω, είναι ότι ένα από τα μεγαλύτερα λάθη των νέων επενδυτών είναι η επιλογή της τέλειας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων λέγοντας, εντάξει, την πρόσληψη, την τοποθέτηση τους στο ακίνητο και στη συνέχεια τη μικροδιαχείρισή τους σε θάνατο. Απλώς βουτάω στις μικρές λεπτομέρειες αυτής της μονάδας που θέλω να νοικιάσω για αυτό, και αυτή η μονάδα πρέπει να είναι αυτή. Και είναι η κυρία στο 6Α, έχει πληρώσει το ενοίκιο του κατοικίδιου της; Κάντε λίγο πίσω και αφήστε την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων να χειριστεί τις καθημερινές λεπτομέρειες. Γι' αυτό είναι εκεί. Και αν προσλάβατε τη σωστή εταιρεία, θα είναι καλύτερη σε αυτό από εσάς.
Τώρα, αυτό δεν σημαίνει ότι τους παραδίδεις το ακίνητο και τους λες, εντάξει, θα σου μιλήσω σε ένα μήνα που θα μου στείλεις την αναφορά. Εξακολουθείτε να θέλετε να συμμετέχετε. Εξακολουθείτε να θέλετε να σας δοθεί το όραμα και η κατεύθυνση της μεγάλης εικόνας για το ακίνητο, αλλά αφήστε τους να κάνουν τη δουλειά τους, μην μικροδιαχειρίζεστε. Και ξέρεις τι? Αν τους αφήσεις να κάνουν τη δουλειά τους και δεν το κάνουν, αυτό είναι άλλη κουβέντα και μπορείς να πας να βρεις άλλη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Αλλά αν πάτε σε τρίτους, αφήστε τους να κάνουν τη δουλειά. Οπότε αυτό είναι σίγουρα ένα από τα πράγματα που θα ξεχώριζα. Matt, για όσους είναι ίσως απλώς νέοι στο BiggerPockets και κάπως σας έχουν λείψει, πώς σας βρίσκουν οι άνθρωποι;

ματ:
Οι άνθρωποι μπορούν να με καταλάβουν πολύ εύκολα, Andrew, απλώς πηγαίνοντας στον ιστότοπο της εταιρείας μας, που είναι το derosagroup.com. Derosagroup.com. Μπορούν να ακούσουν όλων των ειδών τα ωραία πράγματα που έχουμε μέχρι εκεί σε αυτόν τον ιστότοπο.

Andrew:
Είμαι ο Andrew Cushman. Μπορείτε απλώς να αναζητήσετε το όνομά μου στο google ή να με βρείτε στο Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Και υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να συνδεθείτε μαζί μου εκεί. Και φυσικά, είμαι επαγγελματίας μέλος του BiggerPockets, οπότε φροντίστε να συνδεθείτε μαζί μου πρώτα στο BiggerPockets. Αυτός λοιπόν είναι ο Andrew Cushman για τους Matt, Captain America, Faircloth, που υπογράφουν.