Ποιο είναι το κλειδί για πληρώνοντας λιγότερους φόρους; ΕΝΑ μελέτη διαχωρισμού κόστους. Δεν το έχω ακούσει ποτέ? Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων δεν το έχουν κάνει, αλλά πρόκειται να το κάνουμε ξεκλειδώστε έναν κόσμο αφορολόγητου εισοδήματος κερδίζοντας χρησιμοποιώντας αυτό το συγκεκριμένο εργαλείο. Αν έχετε αναρωτηθεί πώς οι πλούσιοι πληρώνουν τόσο λίγους φόρους ενώ κατέχεις ακίνητα που παράγουν εκατομμύρια δολάρια, έτσι. Στο σημερινό επεισόδιο, θα μάθετε πώς να χρησιμοποιείτε και τον διαχωρισμό κόστους, ώστε να μπορείτε να κρατάτε περισσότερα χρήματα στην τσέπη σας.
Οι φόροι δεν είναι το αγαπημένο θέμα όλων, αλλά πληρώνουν λιγότερους φόρους; Πιθανότατα μπορείτε να πάρετε πίσω από αυτό. Έχουμε φέρει σε CPA και CFP Μίτσελ Μπάλντριτζ να εξηγήσει πώς βοηθά τους επενδυτές ακινήτων, μεγάλους και μικρούς, διαγράψουν το φορολογητέο εισόδημά τους και κατασκευάσουν τους χαρτοφυλάκια ακινήτων γρηγορότερα. Ο δικός μας Rob Abasolo χρησιμοποιεί την ομάδα του Mitchell για να μειώσει τους φόρους του κατά περισσότερο από εξαψήφιο αριθμό!
Σε αυτό το επεισόδιο, θα εξηγήσουμε τι είναι ο διαχωρισμός κόστους, γιατί τόσα τοπ επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιήστε το για μειώσουν τους φόρους τους, όταν μπορείτε (και δεν μπορείτε) να το χρησιμοποιήσετε στα ακίνητά σας, το βραχυπρόθεσμη ενοικίαση φορολογικό «παραθυράκι» να εκμεταλλευτείτε, ΚΑΙ τι συμβαίνει όταν το κάνετε λάθος.
Περισσότερα για να ακούσετε σε Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast, εκπομπή 823.
Μίτσελ:
Επομένως, ο διαχωρισμός κόστους είναι η βασική στρατηγική για το πώς οι επενδυτές σε ακίνητα δημιουργούν τόνους απόσβεσης μπόνους το πρώτο έτος και μειώνουν το φορολογικό τους λογαριασμό κατά έναν τόνο. Έτσι, όπως είπα, αντί να πληρώνουν φόρους, οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν να συνεχίσουν να ανακατεύονται και να συνεχίσουν τη μεγάλη χιονοστιβάδα της αγοράς ακινήτων.
Ντέιβιντ:
Τι συμβαίνει σε όλους; Είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του BiggerPockets Podcast, του μεγαλύτερου, του καλύτερου και του χειρότερου podcast ακινήτων στον κόσμο. Μαζί με τον συν-οικοδεσπότη μου σήμερα, Rob Abasolo. Ρομπ, τι συμβαίνει, αδερφέ;
Ληστεύω:
Καλά πάει φίλε. Είναι Τετάρτη, αλλά βασικά είναι Παρασκευή γιατί πετάω αύριο για Σαν Ντιέγκο για τις επόμενες δύο μέρες, οπότε είμαι πολύ ενθουσιασμένος.
Ντέιβιντ:
Τι θα κάνεις εκεί;
Ληστεύω:
Λοιπόν, είναι το πάρτι των 40ων γενεθλίων της καλύτερής μου φίλης, και δεν επρόκειτο να πάω, και η γυναίκα μου είπε: «Ε, πρέπει να φύγεις. Είναι το πάρτι των 40ων γενεθλίων του». Και είπα «Αλήθεια;» Και εκείνη είπε, «Ναι». Και έτσι έκλεισα μερικές πτήσεις με βαθμούς και πάω να του κάνω έκπληξη. Δεν ξέρει καν.
Ντέιβιντ:
Έτσι, ο Ρομπ όχι μόνο εργάζεται καθημερινά, τρώει καθαρά και δεν φοράει συνέχεια μπλουζάκια με τσέπη Haynes, αλλά έχει κάνει και έναν φίλο που θα χαιρόταν να τον δει στο Σαν Ντιέγκο. Πείτε μας στα σχόλια στο YouTube πόσο περήφανοι είστε για τον Rob και παρακαλούμε να τον συγχαρείτε για αυτό. Και θα ήθελα να συγχαρώ όλους εσάς που πρόκειται να ακούσετε αυτήν την εκπομπή γιατί αυτό είναι φωτιά. Εάν είστε κάποιος που δεν του αρέσουν οι φόροι, που υποθέτω ότι είστε όλοι σας, θα κερδίσετε πολλά από τη σημερινή εκπομπή, επειδή θα βρούμε τρόπους με τους οποίους μπορείτε να εξοικονομήσετε νόμιμα φόρους που μπορεί να μην το ήξερες, με συγκεκριμένα βήματα που μπορεί να κάνει ο καθένας αν αυτό είναι κάτι που θέλει να κάνει. Ρομπ, ποια είναι η πιο πολύτιμη γνώση που θα αφαιρέσει ο κόσμος ακούγοντας αυτή την εκπομπή;
Ληστεύω:
Σήμερα θα μιλήσουμε για το πώς να αξιοποιήσετε τη φορολογική στρατηγική για να αυξήσετε τον πλούτο σας κατά τη διάρκεια της ζωής σας. Εντάξει. Αλλά πρέπει να ακούσετε προσεκτικά και πρέπει να καταλάβετε ότι υπάρχουν πολλά σε αυτά τα πράγματα, και δεν περιμένουμε να είστε τέλειος ειδικός μέχρι το τέλος αυτού του επεισοδίου, αλλά σημειώστε το σελιδοδείκτη και δώστε πραγματικά μεγάλη προσοχή γιατί το πιστεύω μπορεί να έχει τεράστιο σημαντικό αντίκτυπο κατά τη διάρκεια της καριέρας σας στο real estate.
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι υπέροχο. Η συμβουλή μου θα ήταν να ακούσετε αυτήν την εκπομπή μέχρι να μπορέσετε να το εξηγήσετε σε κάποιον άλλο που δεν καταλαβαίνει φόρους ή ακίνητα. Αυτός είναι ο καλύτερος τρόπος για να γνωρίζετε ότι έχετε σταθερή αντίληψη για το πώς μπορείτε και εσείς να εξοικονομήσετε φόρους. Τώρα, προτού φέρουμε τον καλεσμένο μας, τον Mitchell Baldridge, έχω μια γρήγορη συμβουλή μόνο για εσάς. Σταματήστε να σκέφτεστε να λύνετε τα προβλήματα του αύριο και αρχίστε να σκέφτεστε με όρους δεκαετιών. Τα ακίνητα γενικά και η φορολογική αναβολή ειδικότερα δεν αξιοποιούνται πολύ καλά ως βραχυπρόθεσμη στρατηγική. Όταν χρησιμοποιείτε 1031, όταν χρησιμοποιείτε στρατηγικές επιτάχυνσης μπόνους για μελέτες διαχωρισμού κόστους, δεν αποφεύγετε τους φόρους, αλλά συχνά τους αναβάλλετε. Και αν αναβάλλετε τους φόρους με λάθος τρόπο και καταλήξετε σε μια κατάσταση όπου δεν βγάζετε χρήματα και αυτός ο φορολογικός λογαριασμός σας χτυπά όταν δεν είστε έτοιμοι για αυτό, μπορεί να βλάψει.
Ταυτόχρονα, εάν προσπαθείτε να δημιουργήσετε και να επιταχύνετε το χαρτοφυλάκιό σας, αυτό μπορεί να είναι ένας τεράστιος, τεράστιος ευεργετικός επιταχυντής για εσάς. Φτιάξτε λοιπόν μια συνολική στρατηγική, ένα σχέδιο για το πού θέλετε να βρίσκεστε σε 10, 20, 30 χρόνια από τώρα και αναρωτηθείτε ποια από αυτές τις στρατηγικές θα λειτουργούσε για εσάς για να φτάσετε εκεί πιο γρήγορα. Ρομπ, θέλετε να προσθέσετε κάτι πριν φέρουμε τον Μίτσελ;
Ληστεύω:
Απλώς ακούστε το μέχρι το τέλος γιατί πραγματικά μιλάμε για πολλές από αυτές τις βασικές παρατηρήσεις. Υπάρχουν πολλά καλά και όχι απαραίτητα κακά, αλλά νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να εμπλακούμε σε επιφυλάξεις. Οπότε πραγματικά, όποτε λέει ο Ντέιβιντ οτιδήποτε, άκου ιδιαίτερα προσεκτικά, γιατί, φίλε, το κατέρριψες πολύ καλά σήμερα.
Ντέιβιντ:
Λοιπόν, ευχαριστώ για αυτό, φίλε. Εκτιμώ το κομπλιμέντο. Προσπαθώ να το αναλύσω κάθε ευκαιρία που έχω. Ελπίζω να το χαλάσεις στο Σαν Ντιέγκο και ας αφήσουμε τον Μίτσελ Μπάλντριτζ να μας το διαλύσει τώρα. Mitchell Baldridge, καλώς ήρθατε στο BiggerPockets Podcast. Για να ξεκινήσουμε, λοιπόν, πείτε μου λίγα λόγια για τον εαυτό σας.
Μίτσελ:
Γεια, ευχαριστώ που με έχεις. Ναι, με λένε Μίτσελ Μπάλντριτζ. Είμαι CPA και πιστοποιημένος οικονομικός προγραμματιστής στο Χιούστον του Τέξας. Διαχειρίζομαι τη δική μου εταιρεία CPA. Συνεργαζόμαστε κυρίως με ιδιοκτήτες μικρών επιχειρήσεων και συνδικαλιστές ακινήτων. Και στη συνέχεια, εκτός από αυτό, έχω μια φορολογική υπηρεσία τήρησης βιβλίων που ονομάζεται betterbookkeeping.com και, στη συνέχεια, είμαι συνεργάτης στο RE Cost Seg και στο STR Cost Seg.
Ληστεύω:
Λοιπόν, φοβερό, φίλε. Λοιπόν ευχαριστώ που ήρθες. Για όποιον μπορεί να είναι έτοιμος να συντονιστεί επειδή θα μιλήσουμε για φόρους, επιτρέψτε μου απλώς να βάλω το τραπέζι για το τι θα μιλήσουμε γιατί προσωπικά πιστεύω ότι οι φόροι είναι πολύ πιο σέξι από ό,τι πιστεύουν οι περισσότεροι, γιατί κατά τη γνώμη μου, εάν πληρώνετε φόρους, δεν κρατάτε αυτά τα χρήματα στην τσέπη σας, επομένως βγάζετε λιγότερα κάθε χρόνο. Είχα πολλαπλούς εξαψήφιους λογαριασμούς φόρου και αυτή η μοναδική στρατηγική είναι πώς κατάφερα να μειώσω τον λογαριασμό μου μέσω της δύναμης της γνώσης για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Και ο Μίτσελ εδώ είναι ο συνεργάτης μου στο strcostseg.com, ήθελε να τους φέρει για να δημιουργήσει πραγματικά τη βάση για αυτό που πιστεύω ότι είναι η πιο ισχυρή στρατηγική δημιουργίας πλούτου στην ακίνητη περιουσία.
Μίτσελ:
Ναι, εντελώς. Δεν συνδυάζεσαι πληρώνοντας φόρους στον θείο Σαμ.
Ντέιβιντ:
Και αυτή η μαγική φορολογική στρατηγική που θα ακολουθήσουμε σήμερα ονομάζεται διαχωρισμός κόστους. Για όσους ήξεραν ήδη πού πηγαίναμε, μπράβο. Mitchell, γιατί είναι σημαντικό για τους επενδυτές να γνωρίζουν τον διαχωρισμό του κόστους;
Μίτσελ:
Σίγουρος. Επομένως, ο διαχωρισμός κόστους είναι η βασική στρατηγική για το πώς οι επενδυτές σε ακίνητα δημιουργούν τόνους απόσβεσης μπόνους το πρώτο έτος και μειώνουν το φορολογικό τους λογαριασμό κατά έναν τόνο. Έτσι, όπως είπα, αντί να πληρώνουν φόρους, οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν να συνεχίσουν να ανακατεύονται και να συνεχίσουν τη μεγάλη χιονοστιβάδα της αγοράς ακινήτων.
Ντέιβιντ:
Ρομπ, πες μας γιατί πιστεύεις ότι το τμήμα κόστους μπορεί να είναι ακόμη πιο ισχυρό από την ίδια την ταμειακή ροή, όσο αιρετικό κι αν ακούγεται αυτό.
Ληστεύω:
Οπωσδηποτε. Λοιπόν, νομίζω ότι οι περισσότεροι επενδυτές που μπαίνουν στο παιχνίδι, τείνουμε να εστιάζουμε στις ταμειακές ροές επειδή θέλουμε να βγάλουμε χρήματα σήμερα. Τώρα, φυσικά, αυτό είναι υπερβολική γενίκευση, αυτό δεν ισχύει για όλους, αλλά για εκείνους τους ανθρώπους που είναι πραγματικά ρυθμισμένοι στις ταμειακές ροές τους, νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να εξετάσετε τη συνολική απόδοση επένδυσης (ROI) της επένδυσής σας, όχι μόνο την απόδοση μετρητών σε μετρητά. Επειδή, όταν εξετάζετε όλα τα διαφορετικά στοιχεία, από τις ταμειακές ροές έως την ανατίμηση έως την εξόφληση του χρέους και, στη συνέχεια, αρχίζετε να προσθέτετε τις φορολογικές εκπτώσεις που μπορείτε να λάβετε, η απόδοση της επένδυσής σας σε οποιοδήποτε ακίνητο μπορεί πραγματικά να αρχίσει να εκτοξεύεται στα ύψη. Θα σας πω για μια γρήγορη συμφωνία, και δεδομένου ότι αυτή είναι μια μεγαλύτερη συμφωνία. Αυτό δεν είναι κάτι που θα αντιμετωπίσουν όλοι στο σπίτι. Αλλά στην πραγματικότητα δουλεύω με ένα ακίνητο 2.4 εκατομμυρίων δολαρίων αυτή τη στιγμή. Η ταμειακή ροή σε αυτό θα είναι στην κάτω πλευρά για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία.
Θα έχει, νομίζω, ταμειακή ροή μεταξύ 30 και 40,000 $ ετησίως, που και πάλι, δεν είναι κακό ποσό ταμειακών ροών, αλλά σε σχέση με αυτό το ακίνητο, συνήθως αναζητώ λίγο περισσότερο. Ωστόσο, μόλις αρχίσουμε να χρησιμοποιούμε ορισμένες από αυτές τις φορολογικές εκπτώσεις για τις οποίες θα μιλήσουμε σήμερα, αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο θα βοηθήσει στην πραγματικότητα να μειώσω τον φορολογικό μου λογαριασμό κατά περίπου 250 έως 300,000 $. Και πάλι, θα μπούμε σε μια άλλη συμφωνία αργότερα στο σημερινό επεισόδιο που είναι μια πολύ μικρότερη συμφωνία, πολύ πιο τακτική για πολλούς από τους ανθρώπους εκεί έξω, αλλά μεγάλη ή μικρή, μπορεί να λειτουργήσει για οποιονδήποτε.
Ντέιβιντ:
Εντάξει, τώρα ξέρουμε γιατί είναι πολύτιμο, αλλά πώς λειτουργεί; Mitchell, μπορείς να βάλεις τα θεμέλια για εμάς με απλά λόγια, ώστε οι ακροατές μας να καταλάβουν τι είναι ο διαχωρισμός κόστους και πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί;
Μίτσελ:
Σίγουρος. Έτσι, με πολύ απλά λόγια, ο διαχωρισμός κόστους είναι ο μηχανισμός, είναι μια αναφορά μηχανικής όπου ανατινάζετε το κτίσμα σας σε σχεδόν παρόμοια εικόνα ενός από αυτά τα διαγράμματα τεμαχίων στοιχείων σχεδιαγράμματος. Λοιπόν, παίρνεις μια επένδυση σε ακίνητη περιουσία, είτε πρόκειται για βραχυπρόθεσμη μίσθωση είτε για μια τεράστια βιομηχανική ιδιοκτησία και την φυσάς σε όλα τα συστατικά της κομμάτια. Παίρνετε τη γη ως ένα κομμάτι, παίρνετε τη στέγη ως ένα άλλο κομμάτι, παίρνετε το θεμέλιο ως διαφορετικό κομμάτι και τα παράθυρα και τα ειδικά συστήματα διαχείρισης αέρα, και επισυνάπτετε μια φορολογική ζωή σε κάθε στοιχείο του κτιρίου σας. Ο λόγος που το κάνετε αυτό είναι επειδή υπάρχουν αυτές οι διαφορετικές φορολογικές ζωές για διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία.
Έτσι, η οροφή και το θεμέλιο και οι τοίχοι και το πλαίσιο ενός κτιρίου θα έχουν φορολογική ζωή είτε 27, μισή είτε 39 ετών, είτε πρόκειται για ακίνητο κατοικίας είτε για εμπορικό περιουσιακό στοιχείο. Αλλά πολλά από αυτά τα εξαρτήματα του κτιρίου θα έχουν πολύ μικρότερη φορολογική ζωή, θα έχουν διάρκεια ζωής πέντε, επτά ή 15 ετών, όπως ο εξωραϊσμός ή το δάπεδο από βινύλιο ή ορισμένα ντουλάπια ή ορισμένα μηχανικά συστήματα θα μπορούσαν να έχουν πολύ μικρότερη διάρκεια ζωής. Έτσι, αυτό που κάνει αυτή η έκθεση μηχανικής, αυτή η μελέτη διαχωρισμού κόστους είναι να παίρνει το κτίριο και να το τοποθετεί σε διαφορετικές κατηγορίες φορολογικής ζωής, ώστε να μπορείτε να το παραδώσετε στο CPA σας και να εξοικονομήσετε χρήματα για το πρώτο έτος.
Ντέιβιντ:
Εντάξει, Μίτσελ, λοιπόν, περιέγραψες πώς λειτουργεί ο διαχωρισμός κόστους, αλλά ας το υποστηρίξουμε λίγο και ας μιλήσουμε για το πώς λειτουργεί η συνολική απόσβεση. Τι θα λέγατε αν σας δώσω την κατανόησή μου για αυτό και ότι ως επαγγελματίας, θα μπορούσατε να με διορθώσετε αν χάσω κάτι; Ακούγεται καλό;
Μίτσελ:
Ακούγεται υπέροχο.
Ντέιβιντ:
Επομένως, εάν ήσασταν ιδιοκτήτης μικρής επιχείρησης, που είμαστε ως επενδυτές ακινήτων, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων μας είναι η επιχείρησή μας. Και ας υποθέσουμε ότι διαθέτετε ένα εστιατόριο και αγοράσατε ένα πλυντήριο πιάτων για αυτήν την επιχείρηση και ξοδέψατε 20,000 $ σε αυτό το πλυντήριο πιάτων βιομηχανικής ποιότητας, αυτό θα ήταν μια διαγραφή για την επιχείρηση. Έτσι, παρόλο που η επιχείρηση μπορεί να γίνει 100,000 $ το χρόνο, έπρεπε να ξοδέψετε 20,000 από αυτά τα δολάρια στο πλυντήριο πιάτων. Έτσι, θα μπορούσατε να διαγράψετε 20,000 $ έναντι των 100,000 που κάνατε. Αλλά η κυβέρνηση συνήθως δεν σας αφήνει να διαγράψετε ολόκληρο το ποσό τον πρώτο χρόνο, επειδή τότε εάν είχατε μια κατασκευαστική εταιρεία και αγοράζατε ένα ολόκληρο μάτσο φορτηγά για αυτήν την επιχείρηση και το ποσό των οχημάτων που αγοράσατε ήταν μεγαλύτερο από το πραγματικό κέρδος που έγινε, δεν θα έπρεπε ποτέ να πληρώσετε φόρους και απλώς συνεχίζετε να συσσωρεύετε περιουσιακά στοιχεία.
Αντίθετα, αυτό που κάνουν είναι να σας αφήνουν να διαγράψετε ένα ποσοστό από αυτό το πλυντήριο πιάτων κάθε χρόνο και να καταλάβουν πόσα χρόνια θα διαρκέσει αυτό το πλυντήριο πιάτων, ας πούμε ότι έχει ωφέλιμη διάρκεια ζωής 10 ετών. Και θα πουν, «Μπορείς να διαγράψεις το ένα δέκατο αυτού του πλυντηρίου πιάτων κάθε χρόνο», με αυτόν τον τρόπο δεν μπορείς να λάβεις την πλήρη έκπτωση τον πρώτο χρόνο γιατί τότε πιθανότατα δεν θα πλήρωνες πολλούς φόρους καθόλου. Εάν αγοράζατε συνεχώς νέο εξοπλισμό, θα μπορούσατε να αποφύγετε ή να μειώσετε σημαντικά τους φόρους σας. Η ίδια αρχή, η οποία ονομάζεται απόσβεση, ισχύει για τις επενδύσεις σε ακίνητα. Έτσι, το κτίριο που αγοράζουμε στην πραγματικότητα καταρρέει με την πάροδο του χρόνου. Η επένδυση είναι φθαρμένη, η μονάδα κλιματισμού, τα μηχανικά συστήματα, όλα αυτά που αναφέρατε φθείρονται.
Και ως γενικός κανόνας, η IRS έχει πει, «Ε, λέμε ότι ένα σπίτι έχει ωφέλιμη ζωή 27 και μισό χρόνια για μια κατοικία. Θα σας αφήσουμε να διαγράψετε το ένα 27.5 από αυτό κάθε χρόνο έναντι του εισοδήματος που βγάζετε». Έτσι, αν το ακίνητο βγάζει οκτώ ρολά σε ταμειακή ροή, αλλά η ανατίμησή του είναι 6,000 $, φορολογείστε μόνο με 2,000 $, το οποίο είναι πολύ καλύτερο από ό,τι αν κερδίζετε χρήματα στο W2, δεν έχετε τρόπο να το προστατεύσετε. Η κατανόησή μου για τον διαχωρισμό του κόστους είναι ότι αντί να τον επεκτείνετε σε όλη την πλήρη ωφέλιμη ζωή του ακινήτου, που είναι 27 και μισό χρόνια για οικιστικά ακίνητα, μπορείτε να το επιταχύνετε και να πάρετε κομμάτια από την αρχή.
Αυτά τα ντουλάπια δεν πρόκειται να κάνουν τα 27 και μισά χρόνια. Ο κλιματισμός, ο λέβητας, μερικά από τα άλλα εξαρτήματα των σανίδων δαπέδου που είπες, μάλλον δεν πρόκειται να τα φτιάξουν όλη την ώρα. Έτσι, θα σας αφήσουν να πάρετε ένα μεγαλύτερο κομμάτι, που είναι αυτά τα κομμάτια στην αρχή, που σας δίνουν μεγαλύτερη διαγραφή για το εισόδημα εκείνης της χρονιάς. Πώς τα πήγα?
Ληστεύω:
Νομίζω ότι ήταν πολύ καλό.
Μίτσελ:
Η ιδέα σίγουρα, έχω μια επιχείρηση και αγοράζω ένα συρραπτικό, μπορώ να διαγράψω το συρραπτικό έτος πρώτο. Αλλά αγοράζω, κατά την άποψή σου, αυτό το πλυντήριο πιάτων εμπορικής ποιότητας ή αυτό το σπίτι, λένε, «Ουάου, ουάου, ουάου. Αυτό δεν είναι έξοδο. Αυτό είναι ένα κεφαλαιουχικό περιουσιακό στοιχείο και ο τρόπος με τον οποίο θα ανακτήσετε αυτό το κόστος με την πάροδο του χρόνου είναι μέσω της απόσβεσης.» Και υπάρχουν διαφορετικές μέθοδοι και υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί κανόνες γύρω από αυτό, μερικούς από τους οποίους θα αναλύσουμε τώρα.
Ντέιβιντ:
Τώρα νομίζω ότι είναι σημαντικό να το αναφέρω, και ξέρω ότι πρόκειται να ασχοληθούμε με αυτό, τείνουμε, ως επενδυτές, να σκεφτόμαστε όταν αγοράζω ένα ακίνητο αξίας 500,000 $ ότι επένδυσα 100,000 $, αυτό είναι 20% μειωμένο. Έτσι το βλέπει ο εγκέφαλός μας. Επένδυσα 100,000, γιατί αυτό έβγαλα από τον τραπεζικό μου λογαριασμό και έδωσα στον πωλητή και μετά η τράπεζα έδωσε το άλλο 80% από αυτό. Αλλά στην πραγματικότητα αγοράσατε ένα περιουσιακό στοιχείο 500,000 $. Ήσασταν έτοιμος να επιστρέψετε τα 400 γραμμάρια που δανειστήκατε. Δεν ήταν δωρεάν. Αισθάνεται ελεύθερο γιατί το πληρώνουμε με τα χρήματα που ήρθαν από τον ενοικιαστή. Αλλά πράγματι, στην πραγματικότητα, αγοράσατε το σύνολο των 500,000 $, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να διαγράψετε, πρέπει να πω, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια βάση 500,000 $ μείον ό,τι ήταν η γη με την απόσβεσή σας.
Και είναι σημαντικό οι άνθρωποι να αναγνωρίσουν ότι δεν παίρνετε τα 100 γραμμάρια που επενδύσατε και να το κάνετε αυτό τη βάση σας, παίρνετε τα πλήρη 500,000 $, πράγμα που σημαίνει ότι όταν ενσωματώνετε μόχλευση στην ακίνητη περιουσία, γίνεται ακόμα πιο εύκολο να εξοικονομήσετε φόρους . Μπορείς να αναλύσεις, Μίτσελ, πώς λειτουργεί αυτό;
Μίτσελ:
Το απλούστερο παράδειγμα εκτός της ακίνητης περιουσίας θα ήταν ότι μπορώ να μπω σε μια αντιπροσωπεία αυτοκινήτων την τελευταία μέρα του χρόνου με 1,000 $ και να τα βάλω στο τραπέζι και να φύγω με τον Chevy Tahoe $100,000. Και έτσι θα αποχωρήσω επίσης, σύμφωνα με το θέμα σου, Ντέιβιντ, με ένα δάνειο 99,000 $ που ναι, θα επιμείνουν να το πληρώσω. Και μετά θα μιλήσουμε περισσότερο για την απόσβεση του μπόνους, αλλά χρησιμοποιώντας την απόσβεση μπόνους, μπορώ να διαγράψω ή το τμήμα 179, μπορώ να διαγράψω ολόκληρο το αυτοκίνητο τη χρονιά που το αγοράσω. Ουάου, μόλις μπήκα σε έναν έμπορο αυτοκινήτων με 1,000 $ και έφυγα με ένα αυτοκίνητο και με διαγραφή 100,000 $. Αυτό είναι υπέροχο. Λοιπόν, αυτό συμβαίνει και στην ακίνητη περιουσία με τον ίδιο τρόπο, όπου, κατά την άποψή σας, μια προκαταβολή 20% σε ένα σπίτι, που φαίνεται σαν μια αρκετά μεγάλη προκαταβολή για ένα σπίτι, που είναι στην πραγματικότητα αρκετά υψηλή μόχλευση. Αν πάτε να δείτε μια βιομηχανική αποθήκη ή εάν πάτε να δείτε μια συμφωνία αποθήκευσης μόνοι σας, θα σας θέλουν γενικά να καταβάλετε πολύ περισσότερο από 20%.
Αλλά με αυτό το σπίτι, είναι υπέροχοι στόχοι για απόσβεση με την έννοια ότι στο παράδειγμά σας, θα πάρω 100,000 $, θα αγοράσω ένα σπίτι 500,000 $ και μετά από αυτά τα 500, θα χωρίσω η γη από τις βελτιώσεις και, στη συνέχεια, θα πάρω τις βελτιώσεις, τόσο τις βελτιώσεις της τοποθεσίας, τις βελτιώσεις κτιρίων όσο και το κόστος διαχωρισμού, που σημαίνει ότι σπάστε όλες αυτές τις βελτιώσεις στη φορολογική τους ζωή, μικρότερη ζωή και μεγαλύτερη διάρκεια ζωής. Και μετά θα χρησιμοποιήσω την απόσβεση του μπόνους για να επιταχύνω όλη την περιουσία μικρής διάρκειας ζωής και να πάρω μια τεράστια έκπτωση το πρώτο έτος. Είναι πολύ βολικό γιατί το έτος που το κεφάλαιο σβήνει από τον τραπεζικό μου λογαριασμό συμβαίνει να είναι και το έτος που λαμβάνω μια τεράστια παρακράτηση.
Ληστεύω:
Ναι, υπάρχουν μερικά πράγματα για να ξεπακετάρεις εκεί. Θέλω να πω, τα οφέλη υψηλής μόχλευσης των ακινήτων είναι πολύ τρελά, γιατί ακριβώς όπως είπατε, μπορείτε να έχετε πολύ υψηλή μόχλευση στην ακίνητη περιουσία, ενώ δεν μπορείτε απαραίτητα να πάτε και να πάρετε 100,000 $ και να πείτε, "Γεια, είμαι πρόκειται να αγοράσει μετοχές της Tesla αξίας 500,000 δολαρίων». Πραγματικά δεν υπάρχουν τρόποι για να γίνει αυτό, ούτως ή άλλως δεν είναι εύκολο να γνωρίζω. Ενώ θα μπορούσατε να πάτε σε μια τράπεζα και να αποκτήσετε την ίδια ακριβώς μόχλευση στα ακίνητα, επειδή είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που εκτιμά και οι τράπεζες είναι πρόθυμες να το κάνουν. Και ορίζετε κατά κάποιο τρόπο την ιδέα της απόσβεσης, οπότε νομίζω ότι καταλαβαίνουμε ότι με την πάροδο του χρόνου, είτε είναι 27 και μισό χρόνια είτε 39 χρόνια για εμπορική ιδιοκτησία, λαμβάνετε μια μικρή αφαίρεση στοιχείων γραμμής. Μιλήσατε για διαχωρισμό κόστους, πώς μπορούμε, υποθέτω, να αναλύσουμε αυτά τα στοιχεία και να δούμε τι θα μπορούσε να αφαιρεθεί πιο γρήγορα. Αλλά το μόνο πράγμα στο οποίο δεν έχουμε πηδήξει συγκεκριμένα είναι η απόσβεση του μπόνους. Ποια είναι λοιπόν η διαφορά μεταξύ της απόσβεσης μπόνους και της απόσβεσης γενικά;
Μίτσελ:
Η απόσβεση των μπόνους υπήρξε εδώ και πολύ καιρό με διάφορες μορφές. Και η απόσβεση μπόνους σημαίνει πραγματικά για το ακίνητο με μικρότερη διάρκεια ζωής, αυτά τα αντικείμενα πέντε, επτά και 15 ετών όπως μηχανήματα και εξαρτήματα και βελτιώσεις γης, ότι η απόσβεση του μπόνους σάς επιτρέπει να επιταχύνετε όλη την απόσβεση ή ένα μέρος της απόσβεσης στο πρώτο έτος που τοποθετήσατε το ακίνητο σε υπηρεσία. Το 2017 σε μια συμφωνία για τον προϋπολογισμό, ψήφισαν το Tax Cuts Jobs Act που ξεκλείδωσε αυτή την τεράστια ευκαιρία μπόνους. Πρώτον, χρειάστηκε το μπόνους πίσω στο 100%, που σημαίνει ότι κάθε ακίνητο πέντε, επτά ή 15 ετών, που ήταν ακίνητο που θέσατε σε υπηρεσία εκείνο το έτος, θα μπορούσε να αποσβεστεί κατά 100%. Και το άλλο πράγμα, ο νόμος Tax Cut Jobs Act είναι ξεκλείδωτος είναι ότι θα μπορούσατε να εφαρμόσετε μπόνους σε μεταχειρισμένα ακίνητα. Ο προηγουμένως διαχωρισμός του κόστους και η απόσβεση των μπόνους ήταν εξαιρετικά πολύτιμοι για την ανάπτυξη του εδάφους. Θα μπορούσε να τοποθετηθεί μόνο σε νέα αυτοκίνητα, νέα ιδιοκτησία, νέο εξοπλισμό. Ο νόμος Well Tax Cuts Jobs Act σάς επέτρεψε να πάτε να πάρετε ένα διαμέρισμα που είχε προστιθέμενη αξία από τη δεκαετία του 1970 και να το αγοράσετε καινούργιο για εσάς και να αρχίσετε να κοστίζετε το διαχωρισμό και το μπόνους και να φέρετε όλη αυτή την απόσβεση.
Ντέιβιντ:
Έτσι, αν σας καταλαβαίνω καλά, πριν, μπορούσατε να διαγράψετε την ωφέλιμη ζωή μερικών από αυτά τα πράγματα όπως το κλιματισμό, την οροφή όταν ήταν ολοκαίνουργια, όταν πρωτοχτίστηκε. Και προσάρμοσαν τον φορολογικό κώδικα για να πουν: «Γεια, παρόλο που όταν την αγοράσατε, αυτή η στέγη ήταν 20 ετών, θα σας αφήσουμε να τη διαγράψετε σαν να ήταν ολοκαίνουργια κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής αυτής της στέγης. .»
Μίτσελ:
Λοιπόν, η στέγη είναι ένα πλεονέκτημα μεγαλύτερης διάρκειας ζωής, αλλά ναι. Έτσι, ένα άλλο πράγμα σχετικά με την απόσβεση του μπόνους σε αντίθεση με το 179 και το τεράστιο ξεκλείδωμα, είναι ότι η απόσβεση του μπόνους θα σας επιτρέψει να αντισταθμίσετε το εισόδημά σας κάτω από το μηδέν, ώστε να μπορείτε να δημιουργήσετε καθαρές λειτουργικές ζημίες σε ακίνητα. Λοιπόν, Ρομπ, επιστρέψτε στο σημείο που σας ενδιαφέρει αυτό το σπίτι στην Αριζόνα που πρόκειται να δημιουργήσει καθαρές ταμειακές ροές 40 έως 60,000 $ κάθε χρόνο. Τον πρώτο χρόνο, θα χάσετε ένα τέταρτο του εκατομμυρίου δολαρίων. Έτσι, θα μείνετε με ταμειακή ροή 40,000 $, αλλά καθαρή απώλεια 200,000 $ από αυτήν την ιδιοκτησία. Αυτό είναι που όλα αυτά πραγματικά συνδυάζονται. Κάπως πίσω σε εκείνο το παράδειγμα της Chevy Tahoe, όπου έβαλα 1,000 $ και αγόρασα αυτό το αυτοκίνητο και δημιουργώ μόλις 100,000 $ απώλειας την πρώτη μέρα.
Ληστεύω:
Λοιπόν, και ας διευκρινίσουμε απλώς, όταν λέτε "απώλεια", quote, unquote, για όλους όσοι ακούνε στο σπίτι, μιλάμε για απώλεια χαρτιού, η οποία ουσιαστικά είναι η ιδέα ότι πραγματικά κερδίζετε από τις ταμειακές ροές σας, αλλά αυτό δεν Δεν σημαίνει ότι στη φορολογική σας δήλωση, δεν φαίνεται ότι χάσατε χρήματα λόγω όλων των προκαταβολικών, ή υποθέτω ότι η απόσβεση του μπόνους ή η απόσβεση που πήρατε. Είναι αυτό το είδος ακριβούς αναπαράστασης του τι σημαίνει απώλεια χαρτιού;
Μίτσελ:
Ναι. Έτσι, αν θέλετε να πάτε πολύ, πολύ σπασίκλα, είναι μια αναβαλλόμενη φορολογική υποχρέωση. Επομένως, ουσιαστικά δημιουργείτε ζημιά σήμερα νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα και απλώς πιέζετε τους φόρους στο μέλλον. Λοιπόν, ναι, εργαζόμουν σε μια μεγάλη εταιρεία φορολογίας εταιρειών που έκανε φορολογικές διατάξεις για δημόσιες εταιρείες. Αυτό θα εμφανιζόταν στον ισολογισμό σας, μια αναβαλλόμενη φορολογική υποχρέωση εκεί έξω. Οπότε βασικά πήρα πέντε χρόνια από την έκπτωση φόρου τώρα και την τράβηξα φέτος. Και θα μιλήσουμε περισσότερο για την ανακατάληψη αργότερα και θα μιλήσουμε για το ότι δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα στον φορολογικό κώδικα. Οτι ανεβαίνει κατεβαίνει. Αλλά ναι, όπως μίλησα νωρίτερα, είναι ωραίο να έχεις ότι το έτος που το μετοχικό κεφάλαιο βγαίνει από την πόρτα και το τραπεζικό χρέος έρχεται στο διαδίκτυο, είναι επίσης το έτος που μπορείς να δημιουργήσεις αυτήν την τεράστια έκπτωση, ώστε δεν πληρώνετε φόρους την ίδια χρονιά που αγοράζετε ακίνητο, ελπίζουμε.
Ντέιβιντ:
Σωστά. Και είναι σημαντικό να παρατηρήσουμε ότι αυτό το ονομάζουμε απώλεια χαρτιού. Έτσι, διαγράφετε… αποδίδουν μια αξία σε δολάρια στην απώλεια των υλικών στο σπίτι, επειδή κάποια στιγμή θα πρέπει να τα αντικαταστήσετε, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι πραγματικά χάσατε χρήματα από τη συμφωνία. Και όταν κάνετε αίτηση για χρηματοδότηση, δεν πρόκειται να κρατήσουν την απόσβεση εναντίον σας. Έτσι, εάν το ακίνητο έκανε 50,000 $ σε ένα χρόνο και η απόσβεση ήταν 40,000, φορολογείστε μόνο με 10. Αλλά όταν πάτε να κάνετε αίτηση για δάνειο, θα σας αφήσουν να χρησιμοποιήσετε το σύνολο των 50,000 $ ως εισόδημα στις περισσότερες περιπτώσεις. Νομίζω ότι πολλοί άνθρωποι μπερδεύονται επίσης, εάν πάρω ζημία από την απόσβεση, θα επηρεάσει την ικανότητά μου να δανείζομαι χρήματα, θα επηρεάσει τους δείκτες χρέους προς εισόδημα. Αλλά για τους περισσότερους δανειστές, αυτό δεν ισχύει. Σωστά, Μίτσελ;
Μίτσελ:
Ναι, αυτό είναι ένα υπέροχο κάλεσμα. Οποιοσδήποτε καλός τραπεζίτης θα σας επιτρέψει ή θα πάει στην αναδοχή του και θα σας επιτρέψει να προσθέσετε πίσω είτε το σύνολο είτε μέρος αυτής της απόσβεσης για να επιστρέψετε σε-
Ληστεύω:
Και έτσι θεωρητικά, χρησιμοποιώντας αυτή τη στρατηγική τόσο απόσβεσης μπόνους όσο και με τον τρόπο με τον οποίο οι μελέτες διαχωρισμού κόστους μπορούν να σας βοηθήσουν να το κάνετε αυτό, είναι, θεωρητικά, δυνατό να πραγματοποιήσετε τόσο μεγάλη ζημία στην ακίνητη περιουσία σας, ώστε στην πραγματικότητα να περάσει σε άλλους τύπους του εισοδήματός σας, όπως το εισόδημά σας στο W2 και φαίνεται ότι έχασες χρήματα εκεί, μειώνοντας ουσιαστικά τον φορολογικό σου λογαριασμό εκείνη τη στιγμή, είναι κάτι που μπορούν να κάνουν και οι άνθρωποι;
Μίτσελ:
Λοιπόν, ναι, μπαίνουμε τώρα στο πώς μπορώ να χρησιμοποιήσω αυτές τις απώλειες; Και αυτό σίγουρα αξίζει να επισημάνουμε εδώ, ότι το εισόδημα από ακίνητα ή το εισόδημα από ενοίκια από τη φύση του θεωρείται παθητικό εισόδημα και το εισόδημα του W2 από τη φύση του θεωρείται ενεργό και δεν μπορείτε να αντισταθμίσετε το ενεργό εισόδημα με παθητικές απώλειες εκτός και αν είστε επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων . Έτσι, μπορούμε να αποκτήσουμε πρόσβαση στην επαγγελματική κατάσταση του real estate, αν θέλετε.
Ντέιβιντ:
Ναι, ας μπούμε σε αυτό. Είναι λοιπόν κάτι που μπορούν να κάνουν όλοι όσοι ακούνε; Μπορούν όλοι να αρχίσουν να αποσβένονται όχι μόνο από τις συμφωνίες ακίνητης περιουσίας τους, αλλά και από τα χρήματα που κερδίζουν σε άλλες προσπάθειες;
Μίτσελ:
Έτσι, μπορεί να χρειαστεί να πηδήξετε μέσα από μερικά τσέρκια εκεί έξω. Έτσι, η επαγγελματική ιδιότητα του real estate είναι μια φωτεινή κατάσταση που αναγνωρίζεται από την IRS που σας επιτρέπει να αντισταθμίσετε το συνηθισμένο εισόδημα, το συνηθισμένο ενεργό εισόδημα με αυτές τις παθητικές απώλειες εκεί έξω. Αλλά για να γίνετε επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας, πρέπει να εργαστείτε 750 ώρες και περισσότερο από το ήμισυ του χρόνου εργασίας σας στη δική σας επιχείρηση ακινήτων εκεί έξω. Επομένως, πρέπει να αγοράζετε, ή να αναπτύσσετε, ή να αναπτύσσετε εκ νέου, ή να αποκαθιστάτε, ή να διαμεσολαβείτε ή να διαχειρίζεστε ακίνητη περιουσία για μια επιχείρηση στην οποία κατέχετε περισσότερο από το 5%. Επομένως, δεν μπορείτε να είστε καν υπάλληλος της W2 για μια εταιρεία διαχείρισης ή υπάλληλος της W2 για μια χρηματιστηριακή εταιρεία. Πρέπει να ασχολείσαι με το real estate και πρέπει να εργάζεσαι περισσότερο από τον μισό χρόνο σου και πραγματικά να εργάζεσαι στο real estate για να είσαι επαγγελματίας του real estate. Άρα είναι μεγάλο εμπόδιο να πηδήξεις.
Ληστεύω:
Ναι. Επομένως, θα ήταν πολύ δύσκολο να είσαι απλώς εργαζόμενος στο W2 πλήρους απασχόλησης και επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων, επειδή οι εργαζόμενοι του W2 πλήρους απασχόλησης εργάζονται περίπου 2,000 ώρες το χρόνο. Και έτσι, αν θέλετε να είστε επαγγελματίας, επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας και εργαζόμενος στο W2, βασικά πρέπει να εργάζεστε πάνω από 4,000 ώρες το χρόνο, σωστά;
Μίτσελ:
Ναι. Εάν είστε οδοντίατρος, θα είναι δύσκολο να είστε οδοντίατρος πλήρους απασχόλησης και να είστε επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων. Επομένως, το να είσαι επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας είναι φανταστικό γιατί όχι μόνο η ακίνητη περιουσία που αγοράζεις και το μπόνους αποσβένονται μπορούν να αντισταθμίσουν το εισόδημα της επιχείρησής σου, αλλά μπορείς επίσης να είσαι περιορισμένος συνεργάτης σε συμφωνίες και να συγκεντρώνεις όλα τα ακίνητά σου κτηματομεσιτική δραστηριότητα και να δημιουργήσετε πραγματικές παθητικές απώλειες που θα σας αντισταθμίσουν… εάν είστε διαχειριστής ακινήτων ή μεσίτης, εννοώ, είναι απλώς ένας φανταστικός τρόπος για να μπορείτε να κάνετε παθητικά σίγαση του εισοδήματός σας με ακίνητα και να μην χρειάζεται να αποκτήσετε να αγοράσετε και να κατέχετε και να διαχειρίζεστε ακίνητη περιουσία μόνοι σας. Αλλά αν δεν μπορείτε ή δεν θέλετε να γίνετε επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν μερικοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε ακόμα να επωφεληθείτε από τις απώλειες ακίνητης περιουσίας, αλλά πρέπει να περάσετε από μερικές κρίκους.
Ληστεύω:
Ένας από τους κύριους τρόπους, ένας από τους μεγαλύτερους χούλα-χουπ που μπορείτε να περάσετε είναι ότι μπορείτε απλώς να παντρευτείτε έναν επαγγελματία στον τομέα των ακινήτων. Θέλω να πω, ξέρω ότι δεν είναι και τόσο εύκολο, αλλά θεωρητικά, από τη στιγμή που παντρεύεσαι πραγματικά με κάποιον, ας πούμε ότι παντρεύεσαι έναν μεσίτη ή έναν κτηματομεσίτη, η ιδιότητά του, μεταβιβάζεται σε σένα; Πώς λειτουργεί αυτό;
Μίτσελ:
Ναι, συνεχίζουμε να αστειευόμαστε για την έναρξη αυτής της εφαρμογής γνωριμιών όπου παίρνουμε επαγγελματίες του χώρου των ακινήτων και μετά παίρνουμε άτομα με υψηλό εισόδημα W2 και απλώς τους ταιριάζουμε μαζί. Και έτσι ναι, εάν είστε παντρεμένοι με έναν επαγγελματία ακινήτων, η κατάστασή του εμποτίζεται αυτόματα πάνω σας. Έτσι, πολλοί γιατροί, δικηγόροι, άνθρωποι όπως αυτοί μιλούν πάντα για: «Ωχ, απλώς παντρευτείτε έναν επαγγελματία ή αφήστε τον σύζυγό σας που μένει στο σπίτι να γίνει επαγγελματίας του real estate».
Ντέιβιντ:
Το ακούτε αυτό, κυρίες; Εάν βγάζετε πολλά χρήματα και χρειάζεστε κάποιο φορολογικό καταφύγιο, είμαι ο τύπος σας.
Ληστεύω:
Αυτό είναι σωστό, γιατί ο David Greene ασχολείται τόσο με τον κτηματομεσίτη όσο και με τη μεσιτεία. Έτσι είναι κάπως σαν να γίνεσαι διπλός επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας.
Ντέιβιντ:
Περισσότερη αξία. Ίσως μπορώ να γίνω το πρόσωπο αυτής της εφαρμογής γνωριμιών όταν βγει, Μίτσελ. Ρομπ, έτσι πήρες τη γυναίκα σου; Ουσιαστικά είπατε: «Ακούστε, είμαι επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων πλήρους απασχόλησης, πολύ σπάνια. Δεν θέλετε να χάσετε αυτή την ευκαιρία, μπορεί να μην έρθει ξανά».
Ληστεύω:
Και είπε: «Ναι, συνέχισε να μου μιλάς για φόρους, σε παρακαλώ». Και είπα: «Κορίτσι μου, εδώ».
Μίτσελ:
Οπότε, ναι, μπορείτε να παντρευτείτε έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας, κάτι που θα μπορούσε να είναι υπέροχο ή μπορεί να είναι πολύ δύσκολο, ανάλογα… Έτσι, υπάρχουν μερικές άλλες διαδρομές που μπορείτε επίσης να ακολουθήσετε, οι οποίες είναι πραγματικά να πάρετε αυτό το παθητικό εισόδημα από ακίνητα και να κάνετε είναι ενεργό. Ω, ένας τρόπος για να το κάνω αυτό είναι ότι είμαι CPA, είμαι ιδιοκτήτης της εταιρείας CPA, θα μπορούσα να πάω να αγοράσω ένα κτίριο από το οποίο λειτουργώ και αυτό δεν θα ήταν μια παθητική δραστηριότητα ενοικίασης, θα ήταν ένα περιουσιακό στοιχείο της επιχείρησής μου κατέχει, παρόμοια με τους διακομιστές ή το φωτοαντιγραφικό ή οποιοδήποτε άλλο περιουσιακό στοιχείο που κατέχουμε, από το οποίο λειτουργούμε. Και έτσι αυτή η ενεργή απώλεια της ακίνητης περιουσίας που αγόρασα θα μπορούσε να αντισταθμίσει τα επιχειρηματικά έσοδα οποιασδήποτε από τις ενεργές επιχειρήσεις μου.
Ντέιβιντ:
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις αποσβέσεις από ακίνητα που αγοράζετε για να προστατεύσετε εισόδημα που δεν σχετίζεται άμεσα με το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο. Έτσι, οι προμήθειες δανείων σας, οι προμήθειες του μεσίτη σας, θα φανταζόμουν ένας εργάτης οικοδομών, μπορεί να είναι μερικά από τα χρήματα που βγάζουν από την εκτέλεση κατασκευαστικών έργων, συμβούλων, αμοιβών διαχείρισης ακινήτων, όλα αυτά. Μπορείτε να προστατεύσετε αυτό το εισόδημα με την ίδια απόσβεση, διαφορετικά απλά συσσωρεύεται. Και αν δεν χρησιμοποιήσετε μια απόσβεση, την αποθηκεύετε και του χρόνου θα μπορούσατε να την χρησιμοποιήσετε εάν το ακίνητο έβγαζε περισσότερα χρήματα τότε. Έτσι, αυτό λειτουργεί για τους ανθρώπους σαν εμένα που βγάζουν τα προς το ζην γράφοντας βιβλία και διδάσκοντας στους ανθρώπους πώς να είναι επενδυτές ακινήτων και να διευθύνουν μεσιτείες. Τι γίνεται όμως με τον υψηλό εισόδημα που δεν είναι σε θέση να ασχοληθεί πλήρως με τον επαγγελματία του real estate, αλλά εξακολουθεί να θέλει να επωφεληθεί από αυτό για το οποίο μιλάμε;
Μίτσελ:
Λοιπόν, ναι, εκτός από το να μπορείτε να αγοράσετε το δικό σας κτίριο ή να αγοράσετε ακίνητο για την επιχείρησή σας, το οποίο μέχρι να αγοράσετε το κτίριο και να αγοράσετε την αποθήκη και να αγοράσετε το άλλο κτίριο, μπορείτε να αγοράσετε τόσα πολλά κτίρια για την επιχείρησή σας. Μπορείτε επίσης να δημιουργήσετε έναν άλλο τύπο επιχείρησης, μια επιχείρηση βραχυπρόθεσμης ενοικίασης, το κενό STR. Έτσι, το IRS εξετάζει μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, όχι ως ακίνητη περιουσία ή ως ακίνητη περιουσία, αλλά τη βλέπει ως ένα ξενοδοχείο που λειτουργείτε, που τυχαίνει να έχετε την ακίνητη περιουσία, που μοιάζει πολύ με ενοίκιο σπίτι, αλλά θεωρείται εντελώς διαφορετικό πράγμα. Και έτσι, εάν διαχειρίζεστε μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, που σημαίνει επτά ή λιγότερες διανυκτερεύσεις, έχετε την ευκαιρία, ή επτά διανυκτερεύσεις ή λιγότερες κατά μέσο όρο, έχετε την ευκαιρία να πάρετε όλες τις αποσβέσεις που σχετίζονται με αυτήν την επιχείρηση εμπόρου και να αντισταθμίσετε άλλα ενεργά έσοδα .
Ληστεύω:
Και έτσι, μία από τις μεγάλες απαιτήσεις για αυτό το κενό βραχυπρόθεσμης ενοικίασης, το οποίο μπορεί να εφαρμοστεί σε πραγματικά πιθανώς μια πολύ μεγάλη πλειοψηφία του κοινού μας που διαθέτει βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, είναι η ιδέα της συμμετοχής υλικού. Και έτσι αυτό ουσιαστικά σημαίνει, με έναν πολύ απλό τρόπο, εάν διαχειρίζεστε μόνοι σας την περιουσία σας, πιθανότατα θα συμμετέχετε ουσιαστικά για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα… Θέλω να πω, νομίζω ότι υπάρχουν επτά τρόποι για να το κάνετε αυτό, διορθώστε με αν κάνω λάθος, αλλά ένα από τα κύρια που πιθανότατα ισχύει για τους περισσότερους ανθρώπους είναι εάν εργάζεστε σε αυτό το ακίνητο τουλάχιστον 100 ώρες κάθε χρόνο, που είναι νομίζω δύο ώρες κάθε εβδομάδα, και εργάζεστε στο ακίνητο περισσότερο από οποιονδήποτε άλλον, τότε αυτό θα θεωρηθεί υλική συμμετοχή, σωστά;
Μίτσελ:
Σωστά. Έτσι, όπου η ονομασία επαγγελματία ακίνητης περιουσίας είναι 750 ώρες και περισσότερο από το ήμισυ του χρόνου σας, η συμμετοχή υλικού είναι ένα είδος δοκιμασίας. Έτσι, εάν εργάζεστε 500 ώρες σε αυτήν την επιχείρηση, συμμετέχετε ουσιαστικά. Εάν εργάζεστε 100 ώρες και περισσότερες από όλους τους άλλους στην επιχείρηση, που σημαίνει ότι ξοδεύετε περισσότερο χρόνο σε αυτήν την επιχείρηση από οποιοδήποτε άλλο άτομο, συμμετέχετε ουσιαστικά. Ή αν είστε μόνο ο μόνος διαχειριστής αυτής της επιχείρησης, συμμετέχετε ουσιαστικά. Έτσι, εάν έχετε μια ADU πίσω από το σπίτι σας ότι είστε το μόνο άτομο που εργάζεται πραγματικά σε αυτό, αλλά σας παίρνει 20 ώρες το χρόνο, τότε συμμετέχετε ουσιαστικά.
Ληστεύω:
Έτσι, θα ήταν σαν να είναι στην ιδιοκτησία σας, αλλά εσείς το καθαρίζετε, είστε ο συντηρητής, ο τοπιογράφος, είστε αυτός που έχει πραγματικά τα πάντα σχετικά με αυτό, εντάξει, τότε στην πραγματικότητα δεν χρειάζεται να το εκπληρώσετε, ναι, δεν χρειάζεται να εκπληρώσετε την απαίτηση των 100 ωρών σε αυτό.
Μίτσελ:
Σωστά.
Ληστεύω:
Ουάου, αυτό είναι τρελό.
Μίτσελ:
Οπότε ναι, οι οδηγίες συμμετοχής στο υλικό είναι λίγο πιο χαλαρές. Αν θέλετε να γίνετε σπασίκλα, υπάρχει η δημοσίευση 925, η οποία αφορά τους κανόνες παθητικής δραστηριότητας, που αν θέλετε πραγματικά να κοιμηθείτε, μπορείτε να διαβάσετε ολόκληρο το θέμα απόψε.
Ληστεύω:
Η κουβέντα του φόρου ύπνου, όπως τη λέμε. Λοιπόν, αν συμμετέχετε ουσιαστικά σε μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, εννοώ, και πάλι, νομίζω ότι πολλοί άνθρωποι το κάνουν χωρίς καν να το γνωρίζουν, κάπως έτσι καταλήγουν όλα από την άποψη της απόσβεσης μπόνους, του διαχωρισμού κόστους γιατί είναι εκείνη τη στιγμή που μπορείτε να πάρετε τις απώλειές σας και να τις εφαρμόσετε στο W2 σας. Ή μήπως μου διαφεύγει κάτι;
Μίτσελ:
Σωστά. Οπότε ναι, αν εργάζομαι για κάποια μεγάλη εταιρεία τεχνολογίας κερδίζοντας ένα εκατομμύριο δολάρια το χρόνο και είτε εγώ είτε ο σύζυγός μου έχουμε μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση και συμμετέχουμε ουσιαστικά, μπορούμε να συγκεντρώσουμε αυτές τις δύο πηγές εισοδήματος, το W2 με υψηλές απολαβές και Η τεράστια απώλεια από την απώλεια χαρτιού που δημιουργήσαμε, τα συγκεντρώσαμε και πληρώσαμε πολύ λιγότερο φόρο και τον αναβάλλουμε σε μεταγενέστερο χρόνο.
Ληστεύω:
Dang. Υπάρχει λοιπόν όριο; Κάθε χρηματικό ποσό που βγάζετε στο W2 σας, μπορείτε απλώς να το εξαφανίσετε;
Μίτσελ:
Έτσι, μαζί με όλους αυτούς τους σπουδαίους κανόνες που μας έδωσε ο νόμος Tax Cuts Jobs Act, δημιούργησαν επίσης έναν περιορισμό, τους κανόνες για τις υπερβολικές ζημίες επιχειρήσεων που τέθηκαν σε ισχύ πέρυσι. Έτσι, ένα άτομο μπορεί να αφαιρέσει περίπου 300,000 $ από το W2 του και ένα παντρεμένο ζευγάρι μπορεί να αφαιρέσει περίπου $600,000. Έτσι, εάν είστε έμπορος hedge fund με W5 2 εκατομμυρίων δολαρίων, δεν μπορείτε απλώς να ξεκινήσετε να αγοράζετε έναν τόνο πλυντηρίων αυτοκινήτων και να εξαφανίσετε ολόκληρο το εισόδημά σας, θα περιοριστείτε σε αυτά τα 300 ή 600,000 εκεί έξω.
Ληστεύω:
Και μετά τι γίνεται από την πλευρά των ακινήτων; Υπάρχει ανώτατο όριο για το πόσες απώλειες μπορείτε να πάρετε με ακίνητα;
Μίτσελ:
Οι κανόνες για την υπερβολική απώλεια επιχειρήσεων ισχύουν για οποιονδήποτε τύπο επιχειρηματικής ζημίας έναντι ενός W2. Επομένως, εάν διαχειρίζεστε ένα κατάστημα gelato ή εάν διευθύνετε μια επιχείρηση ακινήτων ή εάν διευθύνετε μια επιχείρηση STR, μπορείτε να χάσετε μόνο 300 ή 600, εάν είστε παντρεμένοι, έναντι του μεταβλητού 1 εκατομμυρίου $ W2 για τον μηχανικό λογισμικού.
Ληστεύω:
Λέω ότι στην ακίνητη περιουσία σας, μπορείτε να πάρετε μόνο 600,000 $ ζημιών από αυτό; Γιατί νόμιζα ότι μπορείς να έχεις άπειρες απώλειες.
Μίτσελ:
Το μέγιστο που μπορείτε να πάρετε έναντι ενός W2 είναι 600,000, αλλά η μεσιτική δραστηριότητα του David Greene που βγάζει τουλάχιστον 20 εκατομμύρια δολάρια το χρόνο, μπορεί να το αντισταθμίσει όσο θέλει αγοράζοντας όσα στάδια ή αμφιθέατρα ή οτιδήποτε θέλει να κάνει. Βγάζει νόημα αυτό?
Ληστεύω:
Ναι, ναι, εντελώς.
Ντέιβιντ:
Ουσιαστικά, λοιπόν, η κυβέρνηση ανταμείβει εκείνους που ζουν μέσω ακίνητης περιουσίας, εάν επενδύσουν τα χρήματά τους πίσω σε ακίνητα. Έτσι, εάν κάνετε προμήθειες δανείου, ανατρέπετε τα σπίτια και πραγματοποιείτε κέρδη εκεί, διαπραγματεύεστε κέρδη κεφαλαίου, αλλά δεν εκτελέσατε απαραίτητα μια ανταλλαγή 1031, έχετε μια εταιρεία δανείων, κάνετε πράγματα που απασχολούν άνθρωποι, δημιουργούν έσοδα για την κυβέρνηση. Ίσως όλοι οι υπάλληλοί σας πληρώνουν φόρους για τα πράγματά τους, αλλά αν πάρετε αυτά τα χρήματα και τα επενδύσετε σε περισσότερα ακίνητα, που δημιουργούν περισσότερες θέσεις εργασίας και περισσότερες οικονομικές ευκαιρίες, η ανταμοιβή σας είναι ότι δεν λαμβάνετε ή δεν έχετε να πληρώσει φόρους. Απλώς πρέπει να γνωρίζετε ότι δεν είναι μόνο ηλιοφάνεια και ουράνια τόξα, δεν είναι δωρεάν χρήματα. Είστε πολύ ευαίσθητοι στις διακυμάνσεις της οικονομίας όταν βγάζετε τα χρήματά σας ως μεσίτης ακινήτων ή ως επαγγελματίας ακινήτων πλήρους απασχόλησης. Τα επιτόκια ανεβαίνουν, οι οικονομικές υφέσεις, οι άνθρωποι αποδεκατίζονται εκείνη την εποχή.
Έτσι, παρόλο που φαίνεται ότι, ω, αυτό είναι υπέροχο, δεν θα πληρώσω ποτέ ξανά φόρους, καλά, ίσως δεν πληρώνετε φόρους επειδή έχασες χρήματα για τέσσερα συνεχόμενα χρόνια. Το 2010 εξαφάνισε πολλούς ανθρώπους που βρίσκονταν στον χώρο του real estate. Επομένως, νομίζω ότι είναι σημαντικό να τονίσω, ότι δεν είναι σαν αυτόν τον κωδικό εξαπάτησης όπου, ω, το μόνο που έχω να κάνω είναι να πάω να βγάλω χρήματα σε ακίνητα. Είναι πολύ δύσκολο να το κάνεις αυτό. Είναι πολύ ανταγωνιστικό. Δεν υπάρχει ταβάνι, αλλά δεν υπάρχει πάτωμα. Ακούω ανθρώπους να μιλούν για αυτό όπως, «Α, αυτό είναι το μόνο που θα κάνω. Απλώς θα παρατήσω τη δουλειά μου και θα πάω να γίνω κτηματομεσίτης». Και πέντε χρόνια αργότερα παρακαλούν το αφεντικό τους να τους πάρει πίσω στη δουλειά τους στο W2 γιατί ήταν πολύ δύσκολο. Σε βλέπω να χαμογελάς, Μίτσελ. Έχετε δει κάποια από αυτά πριν;
Μίτσελ:
Όλοι επρόκειτο να εγκαταλείψουμε τις δουλειές μας το 2021 και να ανταλλάξουμε κρυπτονομίσματα. Οι κύκλοι της αγοράς έχουν έναν τρόπο να το κάνουν αυτό. Και εννοώ, επίσης μίλησα για αυτό, καθώς η ιδέα ότι θα κοστίσω διαχωρισμό και μπόνους απόσβεση της περιουσίας μου θα δημιουργήσει μια αναβαλλόμενη φορολογική υποχρέωση. Λοιπόν, αυτό λέγεται ευθύνη για κάποιο λόγο. Θυμηθείτε ότι κάναμε αυτό το 20% μείωση, 80% δάνειο ενοικίαση σπιτιού. Λοιπόν, προσθέτω περισσότερη μόχλευση στη συμφωνία ακίνητης περιουσίας μου προεφοδιάζοντας όλες τις αποσβέσεις. Είναι απλώς μια άλλη μορφή μόχλευσης. Χρωστάτε χρήματα στο IRS στο μέλλον. Δεν εμφανίζεται στον ισολογισμό σας ή στην προσωπική σας οικονομική κατάσταση εάν δεν κάνετε μεγάλη λογιστική κενών. Αλλά αν κάνατε μεγάλη λογιστική κενών, θα εμφανιζόταν ακριβώς εκεί ως υποχρέωση ενός μελλοντικού φόρου που οφείλετε.
Ληστεύω:
Εντάξει. Λοιπόν, Μίτσελ, μας περιηγήσατε στις βασικές έννοιες του διαχωρισμού κόστους. Στη συνέχεια, θα αναφερθούμε σε ένα παράδειγμα που μας επιτρέπει να δούμε πώς λειτουργεί στην πράξη και ίσως μπορούμε να χτυπήσουμε κάποιες παγίδες του διαχωρισμού κόστους και εδώ στο τέλος. Αλλά στην πραγματικότητα θέλω απλώς να περάσω από μια μελέτη περίπτωσης ενός ακινήτου που μόλις έκλεισα και να περάσω τους ανθρώπους μέσα από πραγματικά, νομίζω, μια πολύ ρεαλιστική ιδιοκτησία για οποιονδήποτε στο σπίτι. Είναι ωραίο αυτό;
Μίτσελ:
Αυτό είναι υπέροχο.
Ληστεύω:
Εντάξει, φοβερό. Λοιπόν, αυτό το ακίνητο, η τιμή αγοράς, και στρογγυλοποιούμε λίγο προς τα πάνω για να διατηρήσουμε τα μαθηματικά απλά, αλλά η τιμή αγοράς ήταν περίπου $300,000 και η αξία της γης αυτού του ακινήτου ήταν περίπου $111,000. Και ο λόγος που είναι σημαντικός είναι επειδή, όπως είπατε νωρίτερα, η αξία της γης, δεν μπορείτε πραγματικά να υποτιμήσετε τη γη. Μπορείτε να αποσβέσετε τη βελτίωση μόνο στο οικόπεδο, το οποίο είναι συνήθως το σπίτι. Και έτσι υποτιμάμε πράγματα όπως το ίδιο το σπίτι, το μπετόν, τα αίθρια και όλα παρόμοια.
Μίτσελ:
Σωστά. Ναι. Νομίζω ότι αυτό είχε πολλά καταστρώματα και βελτιώσεις έξω που ήταν όλα 15 χρόνια με δυνατότητα επιβράβευσης ιδιοκτησίας.
Ντέιβιντ:
Και έτσι κοιτάξαμε αυτό, και στο θέμα σου, πλήρωσες περίπου 300,000 για αυτό, το οικόπεδο είναι 111, δεν μπορείς να το αποσβέσεις, άρα έχεις μείνει με 189,000 εκεί έξω. Και μπορέσαμε να βρούμε περίπου 60,000 $ από την απόσβεση μόλις του πρώτου έτους μεταξύ του μπόνους και αυτού που θα ήταν ούτως ή άλλως το ακίνητο 27 ετών. Πήραμε πράγματα όπως φινίρισμα, μοκέτα, σανίδες πολυτελείας βινυλίου, ράφια, απορρίψεις, φούρνοι μικροκυμάτων και μετά, όπως σας είπα, πολλά από αυτά τα εξωτερικά έργα εξωραϊσμού και βελτίωσης της γης.
Ληστεύω:
Ας το αναλύσουμε λοιπόν πραγματικά για τους ανθρώπους στο σπίτι, ώστε να το καταλάβουν. Είπατε λοιπόν ότι μπόρεσα να υποτιμήσω περίπου 60,000 $. Έτσι, ο τρόπος με τον οποίο θα υπολογίζατε οποιαδήποτε φορολογική αναβολή για αυτό το σκοπό είναι απλώς πολλαπλασιάζετε αυτά τα 60,000 $ με το φορολογικό σας κλιμάκιο;
Μίτσελ:
Ναι, έτσι ο φορολογικός συντελεστής σας γίνεται περιοριστικός παράγοντας. Υπάρχουν πραγματικά πέντε περιοριστικοί παράγοντες. Υπάρχει η αξία της γης σε αντίθεση με την αξία βελτίωσης αυτού που πληρώνετε. Υπάρχει το ποσό της ιδιοκτησίας μικρής διάρκειας ζωής που βρίσκουμε μέσα στη συμφωνία. Υπάρχει η μόχλευση που βάλατε στην ιδιοκτησία, όπως είπαμε πριν. Έπειτα, υπάρχει, στο θέμα σου, Ρομπ, είσαι στο φορολογικό κλιμάκιο του 37% ή είσαι στο φορολογικό κλιμάκιο του 10%; Διότι αν είστε στο 10, μπορεί να μην θέλετε να το κάνετε αυτό, ειδικά αν πρόκειται να έχετε υψηλό φορολογικό έτος στο μέλλον. Και μετά το τελευταίο είναι ότι πού βρισκόμαστε στο σημείο της απόσβεσης του μπόνους, είμαστε στο 80, στο 60, στο 40, στο 20 ή στο μηδέν εκεί έξω;
Ληστεύω:
Ναι. Ωστόσο, σε αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο, μόλις το υπολογίσαμε για την κατάστασή μου, μείωσε τον φορολογικό μου λογαριασμό κατά 21,000 $, κάτι που είναι σημαντικό επειδή η απόσβεση σε αυτό ήταν 56,000, που είναι πολύ κοντά στην προκαταβολή αυτού του ακινήτου.
Μίτσελ:
Οπότε ναι, πληρώνετε 20% κάτω και καταφέρατε ουσιαστικά, χωρίς τη γη, χωρίς τα πάντα, χωρίς το μπόνους απόσβεσης 80% το 2023 ό,τι βάλατε στο ακίνητο. Αυτό στην πραγματικότητα είναι να μετατρέψει την προκαταβολή σας σε συνεισφορά 401 K ή εισφορά IRA, όπου μπορείτε απλώς να αφαιρέσετε την προκαταβολή σας και στη συνέχεια να αναβάλλετε αυτόν τον φόρο σε μεταγενέστερη ημερομηνία.
Ληστεύω:
Ναι. Έτσι, αυτό ακριβώς εκεί δείχνει ότι δεν είναι πραγματικά τόσο τρελό ένα ακίνητο για να βγει κάποιος και να το πάρει. Και η τρελή στρατηγική αναβολής φόρου εκεί φτάνει στο σημείο που η απόδοση επένδυσης στο συγκεκριμένο ακίνητο εκτοξεύεται τώρα στα ύψη. Λοιπόν, Μίτσελ, υπάρχουν άλλα ωραία πράγματα που πρέπει να γνωρίζουν οι ακροατές σχετικά με το κόστος;
Μίτσελ:
Ναι, έτσι και πάλι, όπως μόλις αναφέρατε, αυτή είναι η πιο προηγμένη φορολογική στρατηγική για τακτικά άτομα, όπου μπορείτε να δανειστείτε έναντι ενός περιουσιακού στοιχείου που εκτιμάται και να διαγράψετε φόρους όπως αυτός. Μερικές ευκαιρίες για τους ανθρώπους είναι εάν έχετε θέσει σε λειτουργία ένα ακίνητο από τα τέλη του 2017 έως σήμερα και δεν έχετε εκτελέσει αυτή τη στρατηγική ακόμα, δεν είναι πολύ αργά, δεν έχουν χαθεί όλα. Μπορείτε είτε να καλύψετε τις αποσβέσεις υποβάλλοντας μια αλλαγή στη λογιστική μέθοδο με την επόμενη φορολογική σας δήλωση, είτε ενδεχομένως να είστε σε θέση να τροποποιήσετε μια προηγούμενη φορολογική δήλωση. Μπορείτε να το βελτιστοποιήσετε με τον λογιστή σας για το τι πρέπει να κάνετε. Αλλά μπορείτε να επιστρέψετε στη στιγμή που έθεσαν σε εφαρμογή τον νόμο Tax Credit Jobs Act και να καλύψουν την απόσβεση λαμβάνοντας μια μελέτη διαχωρισμού κόστους σήμερα.
Ληστεύω:
Και μετά, αν κάνετε μια μεγάλη ζημιά, τι συμβαίνει, ας πούμε ότι λαμβάνετε μεγαλύτερη ζημιά από το πραγματικό κέρδος που πραγματοποιείτε, χάνετε αυτήν ακριβώς τη χρονιά που την παίρνετε;
Μίτσελ:
Ναι. Λοιπόν, με τον τρόπο που λειτουργούν οι φορολογικές κλάσεις, δεν θέλετε ποτέ να δημοσιεύσετε ένα μηδέν, ειδικά αν είστε άτομο με υψηλό εισόδημα. Αλλά ας πούμε ότι το κάνετε. Ας υποθέσουμε ότι δημιουργείτε απλώς μια καθαρή λειτουργική ζημία επειδή θέτετε σε λειτουργία ένα μεγάλο ακίνητο ένα χρόνο, μπορείτε να μεταφέρετε αυτήν την καθαρή ζημία και δεν είναι πρόβλημα.
Ντέιβιντ:
Αυτό σημαίνει ότι εάν δεν χρησιμοποιήσετε όλες τις αποσβέσεις σας, εάν έχετε 100,000 $ απόσβεσης, αλλά υπάρχουν μόνο 80,000 $ χρήματα που θα μπορούσαν να φορολογηθούν, δεν χάνετε τα $20,000, μεταφέρονται στον επόμενο χρόνο και θα μπορούσες θεωρητικά να το χρησιμοποιείς τότε και μετά κάθε χρόνο στο διηνεκές. Είναι ακριβές αυτό;
Μίτσελ:
Ναι. Απλώς μεταφέρεται μέχρι να το χρησιμοποιήσετε.
Ντέιβιντ:
Δεν είναι λοιπόν ότι αν δεν το χρησιμοποιήσεις, το χάνεις. Το κρατάς.
Μίτσελ:
Σωστά.
Ντέιβιντ:
Αν δεν το χρειάζεσαι, το κρατάς. Προσπαθώ να φτιάξω αυτή τη ρίμα. Προσπάθησε να βρεις την εναλλακτική, αν δεν τη χρησιμοποιήσεις, τη χάνεις. Ας μπούμε λοιπόν σε μερικές από τις επιφυλάξεις εδώ γιατί προσωπικά πιστεύω ότι πολλές φορές όταν οι άνθρωποι διδάσκονται τέτοιες πληροφορίες, γίνονται από την άποψη ότι είναι δωρεάν. Όπως, δεν θα πληρώσετε ποτέ ξανά φόρους εάν κάνετε μια ανταλλαγή 1031. Δεν είναι πραγματικά έτσι. Υπάρχουν επιφυλάξεις, υπάρχουν παγίδες, υπάρχει ένα τίμημα που πληρώνετε για να επωφεληθείτε από αυτά και αυτό δεν σημαίνει ότι μην το κάνετε, σημαίνει να γνωρίζετε τι θα ήταν αυτό. Ας μιλήσουμε λοιπόν λίγο για το γεγονός ότι δεν φοροδιαφεύγετε, δεν παραλείπετε φόρους. Μπορεί να είναι ότι αναβάλλετε φόρους ή μειώνετε έναν φορολογικό λογαριασμό. Ή τι θα λέγατε για το γεγονός ότι όταν λαμβάνετε τις αποσβέσεις σας μπροστά, όπως το λέμε, δεν προλαβαίνετε να το πάρετε αργότερα. Μπορείτε να εξηγήσετε λίγο για το τι πραγματικά συμβαίνει εδώ από πρακτική άποψη;
Μίτσελ:
Ναι, λοιπόν, στο θέμα σου, η απόσβεση είναι πραγματική, η ανάκτηση είναι πραγματική. Το κτήριο σας θα καταρρεύσει με την πάροδο του χρόνου, και αυτό είναι απλώς μια επιτάχυνση όλων των αποσβέσεων που σας δίνει η κυβέρνηση για 40 χρόνια έως ένα έτος, ή ένα μεγάλο κομμάτι αυτής. Επομένως, δεν μπορείτε να το κάνετε αυτό χωρίς να εγκαταλείψετε κάτι στην άλλη άκρη. Και έτσι ναι, ακούγεται ρόδινο, αλλά δεν πρέπει να το κάνετε εάν δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις απώλειες επειδή δεν είστε επαγγελματίας ή δεν είστε STR ή δεν είναι επιχειρηματική ιδιοκτησία. Δεν πρέπει να το κάνετε αυτό εάν βρίσκεστε ήδη σε χαμηλό φορολογικό έτος και δεν έχετε πολλούς φόρους να αναβάλετε. Δεν πρέπει να το κάνετε αυτό εάν πρόκειται να πουλήσετε το ακίνητο τα επόμενα δύο χρόνια.
Ντέιβιντ:
Μπορείτε να εξηγήσετε γιατί;
Μίτσελ:
Λοιπόν, υπάρχει κάτι που ονομάζεται επανασύλληψη εκεί έξω. Έτσι, με τον ίδιο τρόπο που μπορούμε να αφαιρέσουμε όλη αυτή τη σύντομη ζωή προσωπικής περιουσίας το πρώτο έτος, όταν πάμε να το πουλήσουμε, θα υποστούμε αυτό που ονομάζεται ανακατάληψη. Έτσι, αυτό το ψυγείο 30 ετών που δώσαμε μπόνους απαξιώθηκε, λοιπόν, όταν είναι 34 ετών και πάμε να το πουλήσουμε, θα το επαναξιολογήσουν χρησιμοποιώντας την ίδια μεθοδολογία. Και οποιαδήποτε απόσβεση που κάναμε και που δεν θα είχε συμβεί στην πορεία της, θα αποπληρώσουμε ως ανάκτηση. Έτσι, θα το πληρώσουμε με τον συνήθη φορολογικό μας συντελεστή. Οπότε, στο θέμα σου, αυτός είναι απλώς ο νόμος του Νεύτωνα για τη φορολογία, ό,τι ανεβαίνει πρέπει να πέσει, αλλά αυτό που σου δίνει αυτή η στρατηγική είναι πολλά άουτ. Αναφέρατε ήδη το 1031, πυροβολήστε, εάν εργάζεστε σε ζώνες ευκαιριών και ανεβάσετε αυτό το βήμα το έτος βάσης 10, αυτό ουσιαστικά γίνεται πίστωση φόρου επειδή δεν πρόκειται να υποστείτε εκ νέου ανάκτηση το έτος 10, απλώς θα πάτε για να πάρει αυτό το φορολογικό ιωβηλαίο. Επομένως, πρέπει οπωσδήποτε να το κάνετε αυτό εάν βρίσκεστε σε μια ζώνη ευκαιριών.
Ντέιβιντ:
Αλλά όπως το παράδειγμα του Rob, έβαλε 60,000 $, εξοικονομούσε 60,000 φόρους αγοράζοντας το. Αν το πουλούσε τον επόμενο χρόνο, θα έπρεπε να επιστρέψει αυτές τις 60,000 οικονομίες. Είναι σωστό?
Μίτσελ:
Σωστά. Και υπάρχει ένα μικρό σχέδιο που μπορείτε να κάνετε γύρω από τις άκρες σε αυτό, αλλά κατευθυντικά αυτή είναι μια σωστή δήλωση.
Ντέιβιντ:
Πρέπει να πληρώσω τον αυλητή. Επίσης, αναφέραμε, για μεγάλο χρονικό διάστημα μπορούσατε να αφαιρέσετε το 100% του τι προέκυψε στη μελέτη διαχωρισμού κόστους. Φέτος είναι 80%. Το επόμενο έτος θα είναι 60. Έτσι, όσο περνά ο καιρός, γίνεται όλο και λιγότερο αποτελεσματική η χρήση αυτής της στρατηγικής, εκτός εάν ανανεωθεί στον φορολογικό κώδικα. Οπότε είναι άλλο πράγμα που πρέπει να γνωρίζεις. Δεν είναι απαραίτητα μια στρατηγική που θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε για πάντα. Έχετε κάτι να προσθέσετε εκεί;
Μίτσελ:
Ναι, υπάρχει ένα ολόκληρο θέμα, μερικοί κανόνες που έχουν προκύψει από το Tax Cuts Jobs Act δεν σχετίζονται ακριβώς με αυτό, για τους οποίους συζητούνται στο Κογκρέσο. Και ορισμένες από τις προτάσεις είναι να συνεχιστεί η επέκταση του μπόνους 100% ως εταίροι στην κατηγορία κόστους STR. Τόσο ο Ρομπ όσο και εγώ προσευχόμαστε να το παρατείνουν για πάντα. Αλλά καθώς μειώνεται, χάνει την αποτελεσματικότητά του γιατί τελικά αυτό είναι, κατά την άποψή σας, μια αναβολή φόρων. Έτσι, παίρνετε τη χρονική αξία της χρήσης των χρημάτων σας και θα δανείζεστε αυτά τα χρήματα από το δημόσιο άτοκο. Και πραγματικά αυτό που εξοικονομείτε ένα έτος ή αυτό που εξοικονομείτε τα πρώτα χρόνια διαιρούμενο με το τι πληρώνετε για αυτήν τη μελέτη, είναι η αρχική σας απόσβεση. Και έτσι θέλετε να είστε ενήμεροι για το τι παίρνετε για να το κάνετε αυτό.
Ντέιβιντ:
Και δεν μιλάμε για 1031, αλλά είναι επίσης μια στρατηγική αναβολής φόρου παρόμοια με την απόσβεση. Και αυτό είναι ένα πράγμα που ανακατεύεται επίσης πολύ. Λοιπόν, μόλις 1031, δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρους. Δεν είναι ότι δεν χρειάζεται να τα πληρώσεις, είναι ότι τα αναβάλλεις. Κλοτσάτε την παροιμιώδη κονσέρβα στο δρόμο.
Μίτσελ:
Και αυτό το αντάλλαγμα του αγαπημένου αγοραστή όλων είναι ο τύπος στο 1031 επάνω πόδι που απλώς δεν έχει μόχλευση ή που δεν έχει τη δυνατότητα να απομακρυνθεί επειδή είναι συνδεδεμένος με αυτή τη στρατηγική επειδή-
Ντέιβιντ:
Δεν ακούτε πολλές φοβερές ιστορίες που προκύπτουν, μόλις έκανα ένα 1031 και είμαι ενθουσιασμένος για τη συμφωνία που πήρα και ήταν καταπληκτική. Είναι σαν, τώρα είσαι αφοσιωμένος σε αυτό το πράγμα είτε θέλεις να είσαι εκεί είτε όχι, είτε είναι η 11η ώρα και βρίσκεις κάτι γιατί είναι καλύτερο από το να χρωστάς τους φόρους, ή τουλάχιστον λέμε στον εαυτό μας. Και ήθελα να τονίσω ότι είναι σημαντικό να παρατηρήσετε εάν πρόκειται να χρησιμοποιήσετε στρατηγικές σαν αυτές, είναι πολύ πιθανό ότι δεν θα μπορέσετε ποτέ να σταματήσετε να αγοράζετε περισσότερα ακίνητα. Αυτή δεν είναι μια στρατηγική απομόχλευσης. Συχνά λέω ότι πηγαίνει μονόδρομα. Η παρομοίωση που αρέσει στον Ρομπ είναι λέω, έχεις τον λύκο από τα αυτιά, άρα δεν μπορεί να σε δαγκώσει, δεν πρόκειται να πληρώσεις φόρους, αλλά δεν μπορείς να τον αφήσεις ποτέ.
Είστε κάπως κολλημένοι στο αδιέξοδο με το δικό σας χαρτοφυλάκιο γιατί αν ποτέ πουλήσετε το ακίνητο και δεν θέλετε να επανεπενδύσετε, θα έχετε ένα κέρδος από ολόκληρο το ποσό που είχατε ίσως από δύο, τρία , τέσσερα 1031 με την πάροδο του χρόνου. Θα θέλατε να το σχολιάσετε;
Ληστεύω:
Έχω ένα σχόλιο. Έχετε έναν λύκο στα αυτιά και πρέπει να συνεχίζετε να τον ταΐζετε με μικρά μπισκότα κάθε τόσο, ώστε να μην προσπαθεί να ξεφύγει από τη λαβή σας και να σας επιτεθεί
Μίτσελ:
Καθώς χτίζετε αυτό το βουνό μόχλευσης, είναι η ιδέα ότι προσπαθείτε να μετακινήσετε ένα ψυγείο και έχετε μια κούκλα, και όταν αυτό σας πάει ενάντια και πέφτει από πάνω σας, γίνεται μεγάλο πρόβλημα. Επομένως, η μόχλευση μπορεί να πάει και με τους δύο τρόπους, σίγουρα. Θέλω να πω, το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι άνθρωποι όταν χρησιμοποιούν το τμήμα κόστους και έχουν αυτή την εμπειρία να μην πληρώνουν φόρους, είναι ότι αισθάνονται πραγματικά, πολύ καλά και απλά θέλετε να το κάνετε ξανά και ξανά και ξανά.
Ντέιβιντ:
Αυτό που θέλουμε να τονίσουμε. Αν αγαπάτε τα ακίνητα και αυτό θα κάνετε για το υπόλοιπο της ζωής σας, είναι καταπληκτικό. Εάν αυτή είναι μια φάση που περνάτε, θέλετε να δουλέψετε πολύ σκληρά για 10 χρόνια και να σταματήσετε να το κάνετε, θα έρθει ένα σημείο που θα πρέπει να πληρώσετε. Πολλοί άνθρωποι δεν συνειδητοποιούν ότι καθώς αγοράζετε ακίνητο ενός εκατομμυρίου δολαρίων και μετά το πουλάτε, έχετε ένα κέρδος 300,000 $, επανεπενδύετε τα χρήματα, αγοράζετε ένα ακίνητο για 1.5 εκατομμύριο δολάρια, μερικά χρόνια αργότερα αγοράζετε ένα $2 ιδιοκτησίας εκατομμυρίων, το κάνετε αυτό και γίνονται 8 εκατομμύρια δολάρια ενός χαρτοφυλακίου ή ενός ακινήτου, όπως και να λειτουργεί. Εάν θέλετε να προσπαθήσετε να βγάλετε χρήματα από αυτήν τη συμφωνία, εκτός μιας αναχρηματοδότησης με μετρητά, θα πληρώσετε αυτούς τους φόρους. Θα σε χτυπήσουν δυνατά.
Και αν θέλετε να κάνετε την αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση, η οποία θα σας βοηθήσει να την αποφύγετε, πρέπει να έχετε αρκετά έσοδα για να μπορέσετε να λάβετε αυτό το δάνειο. Έτσι, αν έχετε αγοράσει αυτό το ακίνητο, ζείτε από το εισόδημα, έχετε ζήσει το όνειρο των BiggerPockets, ζείτε από τις ταμειακές ροές σας και τώρα θέλετε να επανορθώσετε αυτό το πράγμα, δεν μπορείτε να πάρετε δάνειο γιατί η αναλογία χρέους προς εισόδημα είναι εντελώς άστοχη. Υπάρχουν πολλά πράγματα που μπορεί να πάνε στραβά εάν η ισορροπία του pH δεν είναι απλώς σωστή.
Μίτσελ:
Ναι. Και επιπλέον, καθώς συνεχίζετε την αναχρηματοδότηση με cash-out, μπορείτε να φτάσετε στο σημείο όπου, στο σημείο σας, πουλάτε ολόκληρο το χαρτοφυλάκιό σας, αποπληρώνετε όλο το χρέος και, στη συνέχεια, έχετε αυτή τη μεγάλη αναβαλλόμενη φορολογική υποχρέωση που λήγει και αυτό μπορεί απλά να καταπιεί όλα τα κέρδη σας ή να καταπιεί όλα τα κέρδη σας και μετά μερικά, που είναι απλώς ένας εφιάλτης. Οπότε ναι, να είστε προσεκτικοί, παιδιά. Βρισκόμαστε στο βαθύ τέλος του φορολογικού σχεδιασμού και της φορολογικής στρατηγικής. Μην αφαιρείτε φορολογικές συμβουλές από ένα podcast. Επικοινωνήστε με το CPA σας, επικοινωνήστε με έναν επαγγελματία, κάντε την πραγματική δουλειά του προγραμματισμού γιατί πρέπει να σκεφτείτε με όρους δεκαετιών γύρω από αυτό. Δεν είναι ένα και τελειωμένο πράγμα.
Ντέιβιντ:
Αλλά θα πρέπει να ακούτε το Podcast του BiggerPockets γιατί θα τραβήξουμε κατευθείαν μαζί σας και θα σας πούμε ότι δεν πρόκειται για ένα μαγικό χάπι ή για ένα μαγικό φασόλι που θα δημιουργήσει ένα τέλειο απόθεμα φασολιών. Θα επιταχύνει την ανάπτυξή σας, αλλά με αυτήν την ανάπτυξη έρχεται μια υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση που κάποια στιγμή θα λειτουργήσει. Έτσι, ο Rob και εγώ έχουμε πει στο παρελθόν, ο τρόπος με τον οποίο αποφεύγετε τους φόρους είναι να αγοράσετε μέχρι να πεθάνετε. Απλώς συνεχίζεις την αναβάθμιση, αναβάλλοντας τους φόρους. Ναι, αυτό είναι το επεισόδιο με ομοιοκαταληξία αυτή τη στιγμή. Παράπα η Ράπα.
Ληστεύω:
Το εργαστήκαμε για 10 λεπτά πριν από αυτό, αλλά είναι καλό. Πολύ γρήγορα, πριν φύγουμε από εδώ, μιλώντας για στρατηγικές εξόδου, πότε αξίζει τον κόπο να κάνουμε μια μελέτη διαχωρισμού κόστους σε ένα ακίνητο; Υπάρχει κάποιο σημείο τιμής ή γλυκό σημείο για αυτό;
Μίτσελ:
Με το STR cost seg και το RE cost seg, όταν μεταβείτε στον ιστότοπό μας και συμπληρώσετε τη φόρμα και επικοινωνήσετε μαζί μας, θα σας δώσουμε μια πρόταση που λέει κυριολεκτικά: «Να τι πρόκειται να εξοικονομήσετε. Εδώ είναι τι θα σας κοστίσει. Εδώ είναι η αναλογία απόσβεσης." Έτσι, εμείς, σε ολόκληρο τον κόσμο μας, φτιάχνουμε σπίτια 200,000 δολαρίων και κτίρια 100 εκατομμυρίων δολαρίων. Πραγματοποιούμε μελέτες μηχανικής του τμήματος κόστους. Έχουμε δύο διαφορετικούς τρόπους να το προσεγγίσουμε. Για μικρότερα κτίρια, χρησιμοποιούμε δεδομένα και μοντελοποιούμε και στη συνέχεια αναθεωρούμε. Έχουμε μια διαδικασία αναθεώρησης μηχανικού γύρω από αυτό. Για μεσαίου μεγέθους ακίνητα, κάνουμε κάτι που ονομάζεται επίσκεψη εικονικής τοποθεσίας, όπου βασικά παίρνουμε ένα τηλεφώνημα FaceTime και περπατάμε στο ακίνητο, ώστε κάποιος να μην χρειάζεται να πετάξει στο ακίνητό σας, επομένως κάνει το όλο θέμα σίγουρα περισσότερο προμηθευτός. Και στη συνέχεια, για το βιομηχανικό χαρτοφυλάκιο των 100 εκατομμυρίων δολαρίων, θα πετάξουμε κοντά σας, θα περπατήσουμε και θα τραβήξουμε φωτογραφίες και θα πραγματοποιήσουμε τη μελέτη με τον τρόπο της παλιάς σχολής.
Έτσι, αυτό που προσπαθήσαμε να κάνουμε είναι να είμαστε πολύ ευκίνητοι και να κατασκευάσουμε αυτό το προϊόν που μπορεί να πάει λίγο πιο κάτω στην αγορά και να ανοίξει τμήματα κόστους σε άτομα που δεν μπορούσαν κανονικά να τα αποκτήσουν, μόνο και μόνο επειδή ήταν 4,500 $ για ένα τμήμα κόστους για ένα Ενοικιάζεται σπίτι 2,600 τετραγωνικών μέτρων. Απλώς δεν είχε νόημα, αλλά τώρα έχει.
Ληστεύω:
Δροσερό, δροσερό. Και τότε μπορείτε απλά, το ίδιο πράγμα, μπορείτε απλώς να μας δώσετε ένα εύρος τιμών και για αυτό, για να το έχουμε συνοπτικά; Ποιο είναι το εύρος τιμών για τους περισσότερους επενδυτές για το οποίο θα λειτουργούσε ένα τμήμα κόστους;
Μίτσελ:
Ναι, έτσι μπορείτε να κοστίσετε σε ένα ακίνητο που κυμαίνεται από 100, 150,000 $, μέχρι το άπειρο. Και αυτά τα τμήματα κόστους μπορεί να κοστίζουν οπουδήποτε από 1,000 $ έως 20,000 $, 40,000 $, ανάλογα με την πολυπλοκότητα. Έτσι, κάναμε πραγματικά καλή δουλειά προσπαθώντας απλώς να βγούμε σε ολόκληρη την αγορά με τρία διαφορετικά προϊόντα ή με μια καλή, καλύτερη, καλύτερη λύση.
Ντέιβιντ:
Λοιπόν, σε ευχαριστώ πολύ, Μίτσελ. Αυτό ήταν φανταστικό. Ελπίζω οι ακροατές μας να καταλάβουν λίγο περισσότερο τον διαχωρισμό του κόστους, την απόσβεση των μπόνους. Αυτές οι μεγάλες λέξεις με πολλές συλλαβές που σχετίζονται με φόρους δεν χρειάζεται να είναι τόσο τρομακτικές όσο μπορεί να ακούγονται. Και την ίδια στιγμή, δεν είναι μια κάρτα χωρίς φυλακή. Υπάρχει ακόμη ένα τίμημα να πληρωθεί. Αλλά αν τα χρησιμοποιείτε στρατηγικά, θα σας βοηθήσει να επιταχύνετε την οικοδόμηση του πλούτου σας. Θα έλεγα επίσης ότι αν τα χρησιμοποιήσετε ανόητα, μπορεί να επιταχύνει την καταστροφή σας. Συνήθως, πώς τα πράγματα όπως οι φορολογικές στρατηγικές μόχλευσης, σας βοηθούν προς τη μία ή την άλλη κατεύθυνση.
Ληστεύω:
Μόχλευση 101.
Ντέιβιντ:
Ακριβώς, αυτό είναι ένα σπουδαίο σημείο. Μόχλευση 101. Ευχαριστώ λοιπόν, Μίτσελ. Για άτομα που θέλουν να μάθουν περισσότερα για εσάς, πού μπορούν να πάνε;
Μίτσελ:
Ω άνθρωπος. Λοιπόν, σας ευχαριστώ όλους πολύ που με έχετε. Αυτή ήταν μια μεγάλη ευκαιρία. Δεν σας τα είπα όλα, αλλά άκουγα τους BiggerPockets από το 2013 όταν καθόμουν στην εταιρική μου δουλειά, δηλαδή 10 χρόνια. Ήμουν από νωρίς ακροατής του pod, και είναι ωραίο να είσαι.
Ντέιβιντ:
Είσαι εδώ από τα δύσκολα χρόνια.
Μίτσελ:
Από τα άβολα χρόνια.
Ντέιβιντ:
Από την εφηβεία του BiggerPockets, biggerpuberty.com.
Μίτσελ:
Τότε που μπορούσατε απλώς να ακολουθήσετε τον κανόνα του 1% και έπρεπε να είχαμε αγοράσει όλα όσα είδαμε ποτέ, αυτό ήταν το μάθημα.
Ντέιβιντ:
Φυσικά, και είχαμε λόγους να παραπονεθούμε και να πούμε ότι ήταν πολύ δύσκολο και δεν ήταν δίκαιο, και μετά είχαμε 100% ευκαιρίες απόσβεσης μπόνους και είχαμε λόγους να παραπονεθούμε, και τώρα πέφτει στα 80, 40, 60, εμείς θα παραπονεθώ για αυτό.
Μίτσελ:
Θα παραπονιόμαστε για πάντα.
Ντέιβιντ:
Αυτό ακριβώς [δεν ακούγεται 00:56:07]. Ο μόνος λόγος που υπάρχουμε είναι για να βοηθήσουμε να απαντήσουμε σε όλες τις αντιρρήσεις που συνεχίζουν να προβάλλουν οι άνθρωποι για να βρουν τον δικό τους τρόπο στην οικοδόμηση του πλούτου τους.
Μίτσελ:
Το αγαπώ. Έτσι μπορείτε να με βρείτε, το κύριο μέρος που λειτουργώ στο διαδίκτυο είναι στο Twitter, τώρα το X @baldrigecpa. Έχω ένα ενημερωτικό δελτίο που ονομάζεται Γενικό Καθολικό. Έχω ένα podcast που ονομάζεται Stupid Tax με τον φίλο μου Scott Hambrick. Μπορείτε να με βρείτε στο STR Cost Seg, ή στο RE Cost Seg, Better Bookkeeping, είμαι παντού, υποθέτω. Αλλά σε ευχαριστώ.
Ντέιβιντ:
Σας ευχαριστώ για αυτό. Ρομπ, πού μπορεί να σε βρει ο κόσμος, όμορφε διάβολε;
Ληστεύω:
Μπορείτε να με βρείτε στο Instagram @rawbuilt, στο YouTube στο Raw Built επίσης, καθώς και στην ενότητα κριτικών της εφαρμογής Apple Podcast όπου σας ζητάμε να μας αφήσετε μια κριτική πέντε αστέρων.
Ντέιβιντ:
Ναι, αν αυτό σας εξοικονόμησε κάποια χρήματα ή σας εμπόδισε να κάνετε κάποιο λάθος, πηγαίνετε να μας δώσετε αυτή την κριτική πέντε αστέρων, ώστε περισσότεροι άνθρωποι να μπορούν να βρουν το φοβερό podcast. Μπορείτε να με βρείτε στο davidgreene24.com ή στο @davidgreen24 σε οποιοδήποτε αγαπημένο σας μέσο κοινωνικής δικτύωσης τυχαίνει να είναι. Mitchell, ευχαριστώ και πάλι. Ήταν υπέροχο που είσαι εδώ. Σας ευχαριστούμε που μοιράζεστε τις γνώσεις σας και χαίρομαι που καταφέραμε να έχουμε έναν θαυμαστή για μεγάλο χρονικό διάστημα στην εκπομπή. Ενημερώστε μας στα σχόλια του YouTube, τι σκεφτήκατε, αν παραλείψαμε κάτι που θα έπρεπε να είχαμε ζητήσει ή αν έχετε μπερδευτεί αυτή τη στιγμή. Τα διαβάζουμε και τα ενσωματώνουμε σε μελλοντικές εκπομπές. Αυτός είναι ο Ντέιβιντ Γκριν για τον Ρομπ, τον Θεό της Ραπ, τον Abasolo, που υπογράφει.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- Πώς να εξαλείψετε τους φόρους εισοδήματός σας χρησιμοποιώντας μελέτες διαχωρισμού κόστους
- Απόσβεση μπόνους και να διαγράψετε την περιουσία σας πιο γρήγορα από πριν
- Χρησιμοποιώντας απώλειες ακίνητης περιουσίας για να μειώστε το W2 ή το επαγγελματικό σας εισόδημα
- Η «παραθυράκι» βραχυχρόνιας μίσθωσης Ο καθένας μπορεί να χρησιμοποιήσει να μειώσουν το φορολογητέο εισόδημά τους
- Μεταφορά απωλειών και γιατί οι κορυφαίοι επενδυτές ακινήτων δεν θα σταματήσουν ΠΟΤΕ να αγοράζουν ακίνητα
- Προειδοποιήσεις και παγίδες του διαχωρισμού κόστους και όταν μπορεί να γυρίσει να σε δαγκώσει
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Συνδεθείτε με τον Μίτσελ:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $ 1 εκατομμύρια
- $ 100 εκατομμύρια
- $UP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10
- 15%
- 179
- 20
- 20 χρόνια
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40
- 500
- 5
- 60
- 80
- a
- ικανότητα
- Ικανός
- ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ
- σχετικά με αυτό
- επιταχύνουν
- επιτάχυνση
- επιταχυντής
- πρόσβαση
- Λογαριασμός
- λογιστής
- Λογιστήριο
- ακριβής
- απόκτηση
- Πράξη
- Ενέργειες
- ενεργός
- δραστηριότητα
- πραγματικός
- πραγματικά
- προσθέτω
- προσθήκη
- Επιπλέον
- ρυθμίζεται
- προηγμένες
- Πλεονέκτημα
- συμβουλές
- επηρεάζουν
- προσιτές
- πάλι
- κατά
- Πράκτορας
- σύνολο
- εμπρός
- ΑΕΡΑ
- Κλιματισμός
- Όλα
- επιτρέπουν
- επιτρέπεται
- επιτρέπει
- σχεδόν
- κατά μήκος
- ήδη
- Επίσης
- εναλλακτική λύση
- πάντοτε
- am
- καταπληκτικό
- ποσό
- an
- και
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- κάποιος
- οτιδήποτε
- οπουδήποτε
- χώρια
- Διαμέρισμα
- app
- Apple
- εφαρμόσιμος
- ισχύει
- Εφαρμογή
- εφαρμόζοντας
- εκτιμώ
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- πλησιάζω
- ΕΙΝΑΙ
- Αριζόνα
- γύρω
- AS
- κατά μέρος
- ζητώ
- προσόν
- Ενεργητικό
- At
- αποδίδουν
- επίθεση
- προσοχή
- ακροατήριο
- συγγραφέας
- αυτομάτως
- μέσος
- αποφύγετε
- αποφεύγοντας
- επίγνωση
- μακριά
- πίσω
- Κακός
- Υπόλοιπο
- Ισολογισμός
- Τράπεζα
- τραπεζικό λογαριασμό
- τραπεζίτης
- Τράπεζες
- βασικός
- Βασικα
- βάση
- BE
- επειδή
- γίνονται
- γίνεται
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- αρχίζουν
- Αρχή
- πίσω
- είναι
- Πιστεύω
- παρακάτω
- ευεργετική
- οφέλη
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- μεταξύ
- Μεγάλος
- μεγάλη τεχνολογία
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Νομοσχέδιο
- Γραμμάτια
- πάρτι γενεθλίων
- Κομμάτι
- πλήγμα
- προσχέδιο
- Δώρο
- Βιβλία
- σύνορο
- δανείζομαι
- δανειστεί
- ΑΦΕΝΤΙΚΌ
- και οι δύο
- αγόρασε
- Εγκέφαλος
- μάρκα
- Καινούργια
- Διακοπή
- Φωτεινό
- φέρω
- έσπασε
- μεσίτης
- μεσιτεία
- μεσιτικές υπηρεσίες
- Έφερε
- προϋπολογισμός
- χτίζω
- Κτίριο
- χτισμένο
- τσαμπί
- βάρος
- επιχείρηση
- ιδιοκτήτης επιχείρησης
- ιδιοκτήτες επιχειρήσεων
- επιχειρήσεις
- αλλά
- αγορά
- ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ..
- Εξαγορά
- by
- υπολογίσει
- υπολογίζεται
- κλήση
- που ονομάζεται
- κλήση
- ήρθε
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- δεν μπορώ
- καπάκι
- κεφάλαιο
- αυτοκίνητο
- κάρτα
- Σταδιοδρομία
- προσεκτικός
- χαλί
- κουβαλάω
- αυτοκίνητα
- περίπτωση
- μελέτη περίπτωσης
- περιπτώσεις
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- πάλη
- κατηγορίες
- οροφή
- ορισμένες
- σίγουρα
- Πιστοποίηση
- ευκαιρία
- αλλαγή
- Κλεισιμο
- κλειστό
- στενά
- Συνοικοδεσπότης
- κωδικός
- ενήμερος
- COM
- Ελάτε
- έρχεται
- ερχομός
- σχόλιο
- σχόλια
- εμπορικός
- προμήθειες
- δεσμεύεται
- Εταιρείες
- εταίρα
- ανταγωνιστική
- εντελώς
- περίπλοκο
- συστατικό
- εξαρτήματα
- Χημική ένωση
- έννοια
- έννοιες
- συγχέεται
- Συνέδριο
- θεωρούνται
- συνεχώς
- δόμηση
- συμβουλευτικές
- επικοινωνήστε μαζί μας
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- συμβολή
- Βολικός
- Δροσερός
- Εταιρικές εκδηλώσεις
- διορθώσει
- Κόστος
- θα μπορούσε να
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- CPA
- τρελός
- δημιουργία
- δημιουργήθηκε
- δημιουργεί
- δημιουργία
- μονάδες
- κρυπτο
- Τομή
- περικοπές
- κύκλους
- ημερομηνία
- Ημερομηνία
- Ραντεβού
- Εφαρμογή γνωριμιών
- Δαβίδ
- ημέρα
- Ημ.
- συμφωνία
- έμπορος
- Προσφορές
- Χρέος
- δεκαετίες
- βαθύς
- ορίζεται
- οπωσδηποτε
- Σε συνάρτηση
- υποτιμώ
- υποτίμηση
- περιγράφεται
- ονομασία
- ανάπτυξη
- Ανάπτυξη
- διάβολος
- διαγράμματα
- DID
- Καλούπι
- Ντιέγκο
- διαφορά
- διαφορετικές
- δύσκολος
- κατεύθυνση
- κατευθείαν
- Display
- διαιρούμενο
- do
- Γιατροί
- κάνει
- Όχι
- πράξη
- Δολάριο
- δολάρια
- Κουκλίτσα
- γίνεται
- Μην
- Θύρα
- διπλασιαστεί
- κάτω
- όνειρο
- δυο
- Νωρίτερα
- Νωρίς
- κερδίζουν
- Κερδίστε
- ευκολότερη
- εύκολα
- εύκολος
- Οικονομικός
- οικονομία
- αποτέλεσμα
- αποτελεσματικά
- αποτελεσματικότητα
- αποτελεσματικός
- είτε
- αλλιώς
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- Υπάλληλος
- υπαλλήλους
- τέλος
- προσπάθειες
- μηχανικός
- Μηχανική
- αρκετά
- Ολόκληρος
- επεισόδιο
- εξοπλισμός
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- ουσία
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Even
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- κάθε μέρα
- όλοι
- όλοι
- ο καθένας είναι
- πάντα
- παντού
- ακριβώς
- παράδειγμα
- υπέρβαση
- ανταλλαγή
- ενθουσιασμένοι
- εκτελέσει
- εκτελέστηκε
- υπάρχουν
- έξοδος
- αναμένω
- εμπειρία
- εμπειρογνώμονας
- Εξηγήστε
- επεκτείνουν
- επέκταση
- Πρόσωπο
- FaceTime
- γεγονός
- παράγοντας
- παράγοντες
- έκθεση
- Πτώση
- Πτώση
- Falls
- ανεμιστήρας
- φανταστική
- γρηγορότερα
- Αγαπημένα
- σίτιση
- αισθάνομαι
- Τελη Εγγραφης
- λίγοι
- λιγότερα
- Εικόνα
- Κατάθεση
- συμπληρώστε
- οικονομικός
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- φινίρισμα
- Φωτιά
- Εταιρεία
- Όνομα
- πέντε
- Πτήσεις
- Όροφος
- ροή
- διακυμάνσεις
- φέρουν
- Συγκέντρωση
- ακολουθήστε
- Πόδι
- Για
- Για τους επενδυτές
- για πάντα
- μορφή
- μορφές
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- Θεμέλιο
- τέσσερα
- Δωρεάν
- Παρασκευή
- φίλος
- από
- εμπρός
- Εκπληρώ
- πλήρη
- πλήρως
- κεφάλαιο
- περαιτέρω
- μελλοντικός
- Κέρδος
- κέρδη
- παιχνίδι
- χάσμα
- έδωσε
- General
- γενικά
- παράγουν
- παράγεται
- παίρνω
- να πάρει
- Κορίτσι
- Δώστε
- δίνει
- Δίνοντας
- Go
- Θεός
- πηγαίνει
- μετάβαση
- καλός
- καλή δουλειά
- πήρε
- Κυβέρνηση
- βαθμός
- grand
- χορηγείται
- πιάσιμο
- εξαιρετική
- Έδαφος
- Grow
- Ανάπτυξη
- Επισκέπτης
- κατευθυντήριων γραμμών
- Άνθρωπος
- είχε
- Ήμισυ
- χέρι
- Χειρισμός
- συμβαίνω
- συνέβη
- Συμβαίνει
- συμβαίνει
- ευτυχισμένος
- Σκληρά
- Έχω
- που έχει
- he
- κεφάλι
- ακούω
- ακούσει
- φράχτης
- τα hedge funds
- βοήθεια
- βοηθά
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- Επισημάνετε
- υψηλά
- αυτόν
- του
- Επιτυχία
- Επισκέψεις
- κρατήστε
- Συμμετοχές
- Αρχική
- ελπίζω
- Ας ελπίσουμε ότι
- οικοδεσπότης
- ξενοδοχείο
- ώρα
- ΩΡΕΣ
- Σπίτι
- σπίτια
- houston
- Πως
- Πώς να
- Ωστόσο
- HTTPS
- τεράστιος
- Πληγώνω
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- if
- φαντάζομαι
- Επίπτωση
- σημαντικό
- βελτίωση
- βελτιώσεις
- in
- Σε άλλες
- Εισόδημα
- ενσωματώνω
- όλο και περισσότερο
- βιομηχανικές
- Άπειρο
- πληροφορίες
- αρχικός
- μέσα
- διορατικότητα
- αντί
- οδηγίες
- τόκος
- Επιτόκια
- Internet
- εκφοβιστικό
- σε
- Επενδύστε
- επενδύσει
- επενδύοντας
- επένδυση
- Επενδυτές
- IRA
- IRS
- IT
- αντικειμένων
- ΤΟΥ
- εαυτό
- iTunes
- φυλακή
- Δουλειά
- Θέσεις εργασίας
- εντάχθηκαν
- jpg
- άλμα
- μόλις
- Διατήρηση
- τήρηση
- Κλειδί
- κλωτσήσει
- Είδος
- Ξέρω
- Γνωρίζοντας
- γνώση
- γνωστός
- Οικόπεδο
- large
- Επίθετο
- Πέρυσι
- Αργά
- αργότερα
- Νόμος
- Δικηγόροι
- λαϊκός
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθηση
- ελάχιστα
- Άδεια
- αφήνοντας
- Καθολικό
- αριστερά
- νομίμως
- δανειστές
- μείον
- μάθημα
- ας
- Αφήνει
- Μόχλευση
- LG
- ευθύνη
- ζωή
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- συμπαθεί
- LIMIT
- περιορισμός
- Περιωρισμένος
- περιορισμένου συνεργάτη
- Περιοριστικοί παράγοντες
- γραμμή
- άκουσε
- ακροατής
- Ακούγοντας
- λίγο
- ζωές
- ζουν
- δάνειο
- Μακριά
- πολύς καιρός
- πλέον
- ματιά
- μοιάζει
- κοίταξε
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- πολεμίστρα
- χάνουν
- Χάνει
- off
- απώλειες
- έχασε
- Παρτίδα
- πλήθος
- αγάπη
- Χαμηλός
- χαμηλότερα
- μείωσε
- μείωση
- Luxury
- μηχανήματα
- που
- μαγεία
- Κυρίως
- συντήρηση
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- να κερδίσει χρήματα
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- άνδρας
- διαχείριση
- διευθυντής
- διαχείριση
- πολοί
- αγορά
- μαζική
- Ταίριασμα
- υλικό
- υλικά
- υλικά
- μαθηματικά
- Ενδέχεται..
- μπορεί
- me
- εννοώ
- νόημα
- μέσα
- μηχανικός
- μηχανισμός
- Εικόνες / Βίντεο
- αναφέρω
- που αναφέρθηκαν
- Meta
- μέθοδος
- Μεθοδολογία
- μέθοδοι
- ενδέχεται να
- εκατομμύριο
- Εκατομμύριο δολάρια
- εκατομμύρια δολάρια
- νου
- ελάχιστο
- πρακτικά
- έχασε
- Λείπει
- λάθος
- μοντέλο
- στιγμή
- χρήματα
- περισσότερο
- πλέον
- Βουνό
- μετακινήσετε
- μετακινηθεί
- πολύ
- πολλαπλούς
- πολλαπλασιασμού
- πρέπει
- my
- Φύση
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- καθαρά
- ποτέ
- Νέα
- Newsletter
- επόμενη
- όμορφη
- ευκίνητος
- Όχι.
- Ν/Α
- Κανονικά
- Ειδοποίηση..
- τώρα
- of
- off
- όφσετ
- συχνά
- πολλάκις
- oh
- Καλά
- Παλιά
- on
- μια φορά
- ONE
- αυτά
- διαδικτυακά (online)
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- λειτουργούν
- λειτουργίας
- χειριστής
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- αντίθετος
- Βελτιστοποίηση
- or
- συνήθης
- ΑΛΛΑ
- αλλιώς
- δικός μας
- εμάς
- έξω
- εκτός
- επί
- φόρμες
- δική
- ανήκει
- ιδιοκτήτης
- ιδιοκτήτες
- ανήκει
- καταβλήθηκε
- Χαρτί
- μέρος
- συμμετέχω
- συμμετέχει
- συμμετέχοντας
- συμμετοχή
- Ειδικότερα
- ιδιαίτερα
- εταίρος
- Συνεργάτες
- κόμμα
- πέρασε
- παθητικός
- παθητικό εισόδημα
- Πληρωμή
- PAYBACK
- πληρώνουν
- πληρωμή
- People
- ποσοστό
- τέλειος
- εκτελέσει
- person
- προσωπικός
- Προσωπικά
- προοπτική
- φάση
- τηλέφωνο
- Τηλεφωνική κλήση
- Φωτογραφίες
- εικόνα
- κομμάτι
- κομμάτια
- Μέρος
- τοποθετούνται
- σχέδιο
- σχεδιασμό
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- σημεία
- χαρτοφυλάκιο
- δυνατός
- Θέση
- ενδεχομένως
- δύναμη
- ισχυρός
- Πρακτικός
- αρκετά
- προηγουμένως
- τιμή
- πρωτίστως
- αρχή
- Πριν
- Pro
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- προβλήματα
- διαδικασια μας
- Προϊόν
- Προϊόντα
- επαγγελματίας
- Κέρδος
- κέρδη
- έργα
- ιδιότητες
- περιουσία
- πρόταση
- Προτάσεις
- PROS
- προστατεύονται
- υπερήφανος
- δημόσιο
- δημόσιες εταιρείες
- Δημοσίευση
- αγορά
- αγοράσει
- Δραστήριος
- βάζω
- Βάζει
- Τέταρτο
- Γρήγορα
- παραθέτω
- σειρά
- κτύπημα
- ΣΠΑΝΙΟΣ
- Τιμή
- Τιμές
- μάλλον
- εκτίμηση
- αναλογία
- Ακατέργαστος
- RE
- φθάσουν
- Διάβασε
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- ρεαλιστικός
- συνειδητοποιήσουν
- πραγματικά
- κτηματομεσίτης
- λόγος
- λόγους
- αναγνωρίζω
- αναγνωρισμένος
- συμφιλίωση
- Ανάκτηση
- μείωση
- Refi
- τακτικός
- επανεπενδύω
- σχετίζεται με
- σχετικής
- θυμάμαι
- ανανεώθηκε
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- αντικαθιστώ
- αναφέρουν
- εκπροσωπώ
- αντιπροσώπευση
- απαίτηση
- απαιτήσεις
- κατοικιών
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- εστιατόριο
- απόδοση
- έσοδα
- ανασκόπηση
- Ανταμοιβή
- ανταμείβοντας
- δεξιά
- δρόμος
- ληστεύω
- ΑΤΕ
- στέγη
- Ρόδινος
- περίπου
- γύρος
- στρογγύλεμα
- δρομολόγια
- ΣΕΙΡΑ
- Άρθρο
- κανόνες
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- τρέχει
- Είπε
- Sam
- ίδιο
- Σαν
- Σαν Ντιέγκο
- Αποθήκευση
- αποθηκεύονται
- Οικονομίες
- πριόνι
- λένε
- ρητό
- λέει
- πρόγραμμα
- Σχολείο
- scott
- δευτερόλεπτα
- Τμήμα
- δείτε
- φαίνεται
- δει
- βλέπει
- ΕΑΥΤΟΣ
- πωλούν
- αίσθηση
- ξεχωριστό
- υπηρεσία
- σειρά
- επτά
- μοιράζονται
- αυτή
- σεντόνι
- Καταφύγιο
- Βλαστός
- Κατάστημα
- Κοντά
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- επίδειξη
- Δείχνει
- πλευρά
- σημαντικός
- σημαντικά
- υπογραφή
- παρόμοιες
- Απλούς
- αφού
- ενιαίας
- ιστοσελίδα
- Συνεδρίαση
- κατάσταση
- ΕΞΙ
- υψούμαι ταχέως
- Σκάλες
- ύπνος
- small
- μικρές επιχειρήσεις
- Ιδιοκτήτες μικρών επιχειρήσεων
- μικρότερος
- So
- Μ.Κ.Δ
- social media
- λογισμικό
- Μηχανικός Λογισμικού
- πωλούνται
- λύση
- Επίλυση
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- Ήχος
- Πηγές
- Χώρος
- ομιλία
- ειδική
- συγκεκριμένες
- ειδικά
- δαπανήσει
- πέρασε
- Χορηγοί
- Spot
- πλατεία
- Στοίβες
- γήπεδα
- Στάδιο
- άποψη
- Αστέρι
- Εκκίνηση
- Ξεκινήστε
- Δήλωση
- Κατάσταση
- παραμονή
- Βήμα
- Βήματα
- Ακόμη
- στοκ
- στάση
- χώρος στο δίσκο
- ιστορίες
- ευθεία
- Στρατηγικώς
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- μελέτες
- Μελέτη
- θέμα
- τέτοιος
- λιακάδα
- Σούπερ
- βέβαιος
- έκπληξη
- ευαίσθητος
- γλυκός
- συστήματα
- τραπέζι
- τακτικός
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- στόχους
- διδακτός
- φόρος
- φορολογική πίστωση
- επιστροφή φόρου
- φορολογική υπηρεσία
- Φόροι
- Διδασκαλία
- tech
- Τεχνολογία Εταιρεία
- πει
- ενοικιαστής
- όροι
- Τέσλα
- Tesla απόθεμα
- δοκιμή
- Τέξας
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Η πρωτεύουσα
- Το μέλλον
- ο κόσμος
- τους
- Τους
- τότε
- θεωρία
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- αν και?
- σκέψη
- τρία
- Μέσω
- Ετσι
- Δεμένος
- ώρα
- φορές
- τύπος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- είπε
- αύριο
- τόνος
- τόνους
- πολύ
- πήρε
- εργαλείο
- κορυφή
- ΣΥΝΟΛΙΚΑ
- εμπόριο
- έμπορος
- Διαπραγμάτευσης
- Αντίγραφο
- μεταφορά
- Προσπάθησα
- Φορτηγά
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- ΣΤΡΟΦΗ
- Τουίτερ
- δύο
- τύπος
- τύποι
- συνήθως
- τελικά
- καταλαβαίνω
- κατανόηση
- αναδοχή
- μονάδα
- ξεκλειδώσετε
- μέχρι
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιεί
- χρησιμοποιώντας
- συνήθως
- χρησιμοποιώ
- χρησιμοποιούνται
- Πολύτιμος
- αξία
- διάφορα
- Οχήματα
- πολύ
- Βίντεο
- βινύλιο
- Πραγματικός
- Επίσκεψη
- walk
- περπάτησε
- θέλω
- ήθελε
- στερούμενος
- θέλει
- Αποθήκη
- ήταν
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- Πλούτος
- Οικοδόμηση πλούτου
- πλούσιος
- Ιστοσελίδα : www.example.gr
- Τετάρτη
- εβδομάδα
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- ανεξαρτήτως
- πότε
- ενώ
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ολόκληρο
- WHY
- γυναίκα
- θα
- πρόθυμος
- παράθυρα
- σκουπίζω
- με
- χωρίς
- Λύκος
- λόγια
- Εργασία
- εργάτης
- εργαζομένων
- εργαζόμενος
- εκτέλεση
- λειτουργεί
- κόσμος
- αξία
- θα
- Ουάου
- γράφω
- γραφή
- γραπτή
- Λανθασμένος
- X
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- ακόμη
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet
- μηδέν
- ζώνες