Θέλω παθητικό εισόδημα? Λοιπόν, ΜΗΝ επενδύετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αγορά REITs (καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα) αντι αυτου. Ναι, το διάβασες σωστά. Αν και η ενοικίαση ακινήτων είναι ένας εκπληκτικός τρόπος για να δημιουργήσετε πλούτο και ταμειακές ροές και να πληρώσετε λιγότερους φόρους στο εισόδημά σας, δεν είναι ο πιο «παθητικός» τύπος επένδυσης. Ανάμεσα στα τηλεφωνήματα των ενοικιαστών στις 2 τα ξημερώματα, στις τουαλέτες που έχουν διαρροή, στις εξώσεις και στους συνηθισμένους πονοκεφάλους της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού, Η ενοικίαση ακινήτων μπορεί να μην αξίζει τον κόπο επιπλέον εισόδημα για τους περισσότερους Αμερικανούς. Αλλά οι REIT είναι πιθανώς.
Τα REIT διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο όπως ακριβώς το αγαπημένο σας αμοιβαίο κεφάλαιο δείκτη. Η διαφορά μεταξύ REIT και παραδοσιακών μετοχών; Οι REIT σας επιτρέπουν αγοράσει ένα μερίδιο σε μια μεγάλη ιδιοκτήτρια εταιρεία, Το οποίο μεταβιβάζει το εισόδημά τους σε εσάς μέσω μερισμάτων και συχνά ανατίμησης της τιμής της μετοχής. Και τώρα, όσοι εμπορικά ακίνητα οι αξίες είναι ντάμπινγκ, κορυφαία Τα REIT θα μπορούσαν να πωλούνται με ΤΕΡΑΣΤΙΑ έκπτωση. Λοιπόν, πώς ξεκινάτε να επενδύετε σε αυτά; Φέραμε Τζούση Ασκόλα για βοήθεια.
Ο Jussi διευθύνει τη Leonberg Capital, όπου συμβουλεύεται μερικές από τις μεγαλύτερες REIT στον κόσμο. Γράφει επίσης το «Ιδιοκτήτης υψηλής απόδοσης” ενημερωτικό δελτίο για Αναζητώντας Alpha και είναι αναμφισβήτητα ο πιο ενημερωμένος ειδικός REIT στον κόσμο. Στο σημερινό επεισόδιο, ο Τζούσι σας δίνει ένα ανάλυση από πάνω προς τα κάτω των επενδύσεων REIT, ποιος πρέπει (και δεν πρέπει) να επενδύσει σε αυτά, πώς να γνωρίζει αν αξίζει να αγοράσει κανείς και γιατί τα ενοίκια PALE σε σύγκριση με το παθητικό εισόδημα που παρέχουν οι REIT.
Κάντε κλικ εδώ για να ακούσετε τα Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Scott:
Καλώς ήρθατε στο podcast του BiggerPockets Money όπου παίρνουμε συνέντευξη από τον Jussi Askola σχετικά με τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα ή τα REIT. Γεια γεια γεια. Ονομάζομαι Scott Trench και μαζί μου σήμερα είναι ο MVP CFP μου, συμπαρουσιαστής, Kyle Mast.
Κάιλ:
Γεια σου Σκοτ. Καλά που είμαι εδώ.
Scott:
Εντάξει. Ο Kyle και εγώ είμαστε εδώ για να κάνουμε την οικονομική ανεξαρτησία λιγότερο τρομακτική, λιγότερο μόνο για κάποιον άλλο, για να σας παρουσιάσουμε κάθε ιστορία χρημάτων και κάθε είδος επένδυσης σε ακίνητα ή άλλη επένδυση, επειδή πιστεύουμε πραγματικά ότι η οικονομική ελευθερία είναι εφικτή για όλους, ανεξάρτητα από το πότε ή από πού ξεκινάτε.
Κάιλ:
Είτε θέλετε να συνταξιοδοτηθείτε πρόωρα, να ταξιδέψετε στον κόσμο, να κάνετε μεγάλες επενδύσεις σε περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα ή να ξεκινήσετε τη δική σας επιχείρηση ή να μάθετε για νέες επενδυτικές ευκαιρίες, θα σας βοηθήσουμε να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους και να κερδίσετε χρήματα από το τρόπο ώστε να μπορείτε απλά να εκτοξευθείτε προς τα όνειρά σας.
Scott:
Kyle, δεν μπορώ να είμαι πιο ενθουσιασμένος με το σημερινό επεισόδιο. Ο Jussi είναι απλώς ο τέλειος καλεσμένος για να μιλήσει για τα REIT, τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα. Ένας διαπραγματεύσιμος, σε πολλές περιπτώσεις, τρόπος για να αποκτήσετε έκθεση σε ακίνητα. Μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που κυκλοφόρησε τους τελευταίους 18 μήνες σε ποσοστό περίπου 30% σε γενικές γραμμές και απλώς ίσως παρουσιάζει μια τεράστια ευκαιρία που αγνοούσαμε ή παραβλέπαμε εδώ στο BiggerPockets. Και ουάου, είναι αυτός ο τύπος αρκετά έξυπνος σε αυτό το θέμα; Αυτό είναι ένα επεισόδιο που πρέπει να ακούσετε.
Κάιλ:
100%. Αυτό είναι συναρπαστικό. Αυτός ο τύπος ξέρει τα πράγματά του και αυτό είναι σίγουρα ένα παραμελημένο θέμα στον τομέα των ακινήτων, οπότε ο κόσμος θα πάρει πολλά από αυτό το επεισόδιο. Είμαι ενθουσιασμένος που όλοι θα το ακούσουν αυτό. Θα είναι υπέροχο.
Scott:
Εντάξει. Ακολουθεί η στιγμή των χρημάτων μας, όπου μοιραζόμαστε μια εισβολή χρημάτων, μια συμβουλή ή ένα κόλπο για να σας βοηθήσουμε στο οικονομικό σας ταξίδι. Και η σημερινή χρηματική στιγμή είναι να προσέχετε την υγεία σας, να πίνετε νερό, να λαμβάνετε βιταμίνες, να λαμβάνετε λίγη ηλιοφάνεια, να πηγαίνετε σε αυτό το ετήσιο τσεκαπ, να κάνετε αυτή την προπόνηση. χιλιάδων δολαρίων ή εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων μακροπρόθεσμα. Θα κερδίζετε περισσότερα χρήματα, θα έχετε περισσότερη ενέργεια, θα ξοδεύετε λιγότερα στην υγειονομική περίθαλψη και θα έχετε καλύτερη εμφάνιση. Όλα τα πράγματα που συμβάλλουν στην οικονομική επιτυχία μακροπρόθεσμα. Έχετε λοιπόν φιλοδώρημα για τα χρήματα; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Ο Jussi Askola είναι πρόεδρος της Leonberg Capital, μιας μπουτίκ συμβουλευτικής εταιρείας που ειδικεύεται στα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα. Ο Jussi γράφει επίσης το νούμερο ένα ενημερωτικό δελτίο επενδύσεων REIT στο Seeking Alpha, του οποίου είμαι συνδρομητής και οπαδός του, και έχει ένα κανάλι στο YouTube όπου συζητά ειδήσεις και επενδυτικές ιδέες REIT. Jussi, είναι τόσο υπέροχο που σε έχουμε εδώ στο podcast του BiggerPockets Money. Σας ευχαριστούμε πολύ που ήρθατε μαζί μας.
Jussi:
Ευχαριστώ πολύ που με προσκάλεσες. Όπως σας έλεγα πριν ξεκινήσουμε, αυτό είναι το πρώτο μου podcast, οπότε είμαι πολύ ενθουσιασμένος.
Scott:
Φοβερός. Λοιπόν, είναι τιμή μας που ήρθατε εδώ πρώτοι και σας είμαστε πραγματικά ευγνώμονες. Θα σας πείραζε να ξεκινήσετε τα πράγματα λέγοντάς μας λίγα λόγια για τον εαυτό σας και για το πώς ενδιαφέρθηκες για ακίνητα και επενδύσεις;
Jussi:
Κατάγομαι από τη Φινλανδία. Γεννήθηκα σε μια οικογένεια επαγγελματιών ακινήτων, οπότε πηγαίνω από το ένα εργοτάξιο στο άλλο από πολύ νωρίς. Αποφάσισα επίσης να ασχοληθώ με το real estate αρκετά νωρίς. Βασικά κατά τη διάρκεια του γυμνασίου είχα ήδη τη δική μου μικρή επιχείρηση. Ήταν μια επιχείρηση ηλεκτρονικού εμπορίου και κέρδιζα ήδη μερικά κέρδη από αυτήν, και έτσι αγόρασα το πρώτο μου REIT σε ηλικία περίπου 15 ετών. Ήδη τότε, με ενδιέφερε πολύ η επένδυση σε ακίνητα. Μου άρεσε πολύ αυτή η ιδέα να μπορώ να αγοράσω ένα ακίνητο με τα χρήματα της τράπεζας, να ζητάς από τον ενοικιαστή σου να το αποζημιώσει και μέχρι να εξοφληθεί το στεγαστικό σου δάνειο, θα έχεις το ακίνητο δωρεάν και ξεκάθαρο που πιθανότατα έχει αποκτήσει μεγάλη αξία. Αλλά τότε δεν μπορούσα ακόμα να αγοράσω ακίνητη περιουσία επειδή τα κέρδη δεν ήταν αρκετά μεγάλα, οπότε αγόρασα REITs. Και έτσι αυτή ήταν η εισαγωγή μου στις επενδύσεις REIT.
Αργότερα πήγα να σπουδάσω χρηματοοικονομικά με ειδίκευση στα εμπορικά ακίνητα. Είναι αρκετά σύνηθες στην Ευρώπη να ειδικεύεσαι αρκετά νωρίς ήδη σε επίπεδο πτυχίου, οπότε αυτό έκανα. Έκανα επίσης το πρόγραμμα σπουδών CFA. Πέρασα τρία επίπεδα. Στη συνέχεια έκανα την πρώτη μου δουλειά σε ιδιωτικά επενδυτικά ακίνητα στο Ντάλας του Τέξας. Έτσι, ήμουν εκεί για λίγο, αλλά τελικά ήθελα να δημιουργήσω το δικό μου πράγμα, και έτσι έκανα.
Scott:
Φοβερός. Και μπορείτε να ορίσετε το REIT για το κοινό; Τι είναι η REIT και υπάρχουν ειδικοί κανόνες ή διαφορές μεταξύ μιας ΑΕΕΑΠ και μιας δημόσιας εταιρείας μετοχών, για παράδειγμα;
Jussi:
Ναί. Το REIT σημαίνει εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα. Είναι ουσιαστικά μια εταιρεία, μια εταιρεία που κατέχει πολλά ακίνητα με σκοπό τη δημιουργία εισοδήματος από ενοίκια και απολαμβάνει ειδικά φορολογικά πλεονεκτήματα, και έτσι πρέπει να πληροίτε ένα σωρό διαφορετικές απαιτήσεις. Ένα από αυτά είναι ότι πρέπει να πληρώσετε το 90% του φορολογητέου εισοδήματός σας με τη μορφή μερίσματος, αλλά υπάρχουν πολλές άλλες προϋποθέσεις, και εάν τις πληρείτε, τότε δεν χρειάζεται να πληρώσετε εταιρικούς φόρους. Αυτό είναι λοιπόν το κύριο πλεονέκτημα της δομής REIT. Μπορούν να είναι ιδιωτικά. Μπορούν να είναι δημόσια. Στην περίπτωσή μου, με ενδιαφέρουν κυρίως οι REIT που καταχωρούνται δημόσια. Αλλά ναι, με λίγα λόγια, αυτό είναι το REIT.
Scott:
Jussi, είστε ειδικός στην ανάλυση και αξιολόγηση των προοπτικών και των δυνατοτήτων, των αποδόσεων, αν τα REIT θα έχουν καλή απόδοση ή όχι. Πώς αναλύει κανείς την απόδοση ή τις προσδοκίες ενός REIT; Εξετάζουμε την καθαρή αξία ενεργητικού των ακινήτων κάτω από αυτά; Κοιτάμε τα έσοδα; Κοιτάμε συνδυασμό; Πώς πραγματοποιείτε αυτές τις κλήσεις και πώς έχετε αναπτύξει την τεχνογνωσία για να κάνετε αυτές τις κρίσεις σχετικά με τις δυνατότητες αυτών των ευκαιριών;
Jussi:
Αυτή είναι μια καλή ερώτηση. Νομίζω ότι είναι σημαντικό να ξεκινήσετε εδώ θυμίζοντας ότι μια ΑΕΕΑΠ είναι μια επένδυση σε ακίνητα. Πολλά από τα πράγματα που θα κοιτάξετε σε μια ακίνητη περιουσία θα ισχύουν και για την ΑΕΕΑΠ. Το πρώτο πράγμα που μπορείτε να αναζητήσετε είναι ποια είναι τα ακίνητα που κατέχει η ΑΕΕΑΠ, ποια είναι η ποιότητά τους, ποιο είναι το επίπεδο ενοικίασης, ποιος είναι ο βαθμός πληρότητάς τους. Όλοι αυτοί οι ίδιοι παράγοντες που συνήθως θα μας ενδιαφέρουν ως επενδυτές ακινήτων. Αλλά πέρα από αυτό, επειδή πρόκειται για μεγάλες εταιρείες, πρέπει επίσης να αναλύσετε αρκετά τη διαχείρισή τους. Είναι καλή η διαχείριση; Είναι καλά ευθυγραμμισμένο με τους μετόχους; Ποιο είναι το ιστορικό τους; Ποια είναι η στρατηγική που ακολουθούν; Δημιουργεί πραγματικά αξία για τους μετόχους ή προσπαθούν να αντλήσουν αξία για τον εαυτό τους με τη μορφή αμοιβών ή μισθών; Τότε ο ισολογισμός είναι προφανώς πολύ σημαντικός, ειδικά σήμερα στο σημερινό περιβάλλον ανόδου των επιτοκίων. Επομένως, εξετάζετε πολλές διαφορετικές μετρήσεις. Μπορούμε να τα συζητήσουμε λίγο αργότερα, επίσης, αν θέλετε με περισσότερες λεπτομέρειες, αλλά πράγματα όπως το χρέος προς το EBITDA, η μεγάλη αξία. Εν ολίγοις, εξετάζετε τα ίδια πράγματα που θα εξετάσετε στις ιδιωτικές επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά στη συνέχεια θα προσθέσετε μερικά πρόσθετα στοιχεία. Πρόκειται για μεγάλες εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες.
Κάιλ:
Φοβερός. Ποια είναι λοιπόν η διαφορά μεταξύ μιας επένδυσης REIT και μιας κοινοπραξίας;
Jussi:
Μια κοινοπραξία θα είναι συνήθως ένα ιδιωτικό όχημα, επομένως δεν πρόκειται να έχετε τόση ρευστότητα στις περισσότερες περιπτώσεις. Θα είναι επίσης συνήθως μικρότερα σε μέγεθος, τόσο πιο συγκεντρωμένα. Η διαχείριση θα είναι συνήθως εξωτερική, γεγονός που οδηγεί σε μεγαλύτερες συγκρούσεις συμφερόντων και λιγότερες οικονομίες κλίμακας, επειδή ο χορηγός θα χρεώνει συνήθως μια αμοιβή με βάση τα υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία καθώς και ίσως περικοπή των κερδών στο backend, ίσως και κάποια εξαγορά τέλη, κάποια τέλη διάθεσης και ούτω καθεξής. Ενώ ένα REIT συνήθως θα είναι δημόσιο. Θα είναι υγρό. Θα απολαμβάνει σημαντικές οικονομίες κλίμακας λόγω της κλίμακας του. Η διοίκηση συνήθως θα εσωτερικεύεται, πράγμα που σημαίνει ότι τα στελέχη εργάζονται ως υπάλληλοι για την ΑΕΕΑΠ. Δεν κερδίζουν αμοιβές με βάση τα υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία. Αντίθετα, θα κερδίζουν μισθούς με βάση την πραγματική απόδοση του REIT, επομένως θα ευθυγραμμίσει καλύτερα το ενδιαφέρον μεταξύ του διαχειριστή και του μετόχου. Νομίζω λοιπόν ότι αυτές είναι πραγματικά οι κύριες διαφορές και επίσης ο λόγος για τον οποίο προτιμώ τα REIT έναντι των συνδικάτων.
Κάιλ:
Λοιπόν, αυτό είναι ένα καλό βήμα για την επόμενη ερώτηση. Απλώς επρόκειτο να σας ρωτήσουμε, ποιο είναι το πλεονέκτημα ενός REIT για κάποιον που θέλει να ασχοληθεί με επενδύσεις σε ακίνητα σε αντίθεση με ίσως την άμεση επένδυση σε ακίνητα; Και τότε ίσως μαζί με αυτό, ποια είναι μια τυπική επιστροφή; Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί, το ξέρω, αλλά δώστε μια ιδέα και έναν χρονικό ορίζοντα για μια επένδυση όπως αυτή επίσης.
Jussi:
Θα μπορούσα να σας δώσω μια πολύ μεγάλη απάντηση σε αυτήν την ερώτηση γιατί μου αρέσει πολύ αυτό το θέμα των REITs έναντι των ενοικιαζόμενων ακινήτων ή των συνδικάτων. Θα το κάνω λίγο πιο σύντομο και στη συνέχεια μπορούμε να το επεκτείνουμε, αλλά εν συντομία εδώ, νομίζω ότι τα REIT προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις στις περισσότερες περιπτώσεις από τα ιδιωτικά ακίνητα. Είναι επίσης πιο ασφαλή από τα ιδιωτικά ακίνητα στις περισσότερες περιπτώσεις. Και πάνω από αυτό, απολαμβάνετε επίσης πολλά άλλα οφέλη εδώ γιατί θα βελτιώσει, νομίζω, τον τρόπο ζωής σας και θα σας επιτρέψει επίσης να εστιάσετε πραγματικά στην καριέρα σας. Έτσι, εν ολίγοις, καλύτερες αποδόσεις, χαμηλότερος κίνδυνος και στην πραγματικότητα βελτιώνει τον τρόπο ζωής σας, κάτι που δεν συμβαίνει πάντα με τα ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Scott:
Ω φίλε, πυροβολισμοί. Πυροβολισμοί στο ενοικιαζόμενο ακίνητο. Το λατρεύω. Επιτρέψτε μου λοιπόν να σας ρωτήσω αυτό. Οι ΑΕΕΑΠ δεν είχαν έναν πολύ κακό ενάμιση, δύο χρόνια εδώ; Και τι θα λέγατε στον ιδιοκτήτη ίσως κάποιων ενοικιαζόμενων μεμονωμένων οικογενειών ή μεζονέτες εδώ στις πολιτείες που δεν έχουν δει τα ακίνητά τους να μειώνονται τόσο πολύ αυτή τη στιγμή; Πώς θα προβάλλατε αυτό το επιχείρημα σε κάποιον που βρίσκεται σε αυτή τη θέση;
Jussi:
Έχεις απόλυτο δίκιο. Τα REIT μειώθηκαν σημαντικά στο πρόσφατο παρελθόν. Έχουν μειωθεί κατά περίπου 30% κατά μέσο όρο από τις αρχές του 2022. Και έτσι βραχυπρόθεσμα, θα έχετε χρονικές περιόδους κατά τις οποίες τα ιδιωτικά ακίνητα θα τα πάνε πολύ καλύτερα από τα REIT, αλλά σε μεγάλες χρονικές περιόδους Για πολλές δεκαετίες, πιστεύω ότι τα REIT θα τα πάνε καλύτερα από τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και υπάρχουν μελέτες που το υποστηρίζουν. Υπάρχει επίσης ένας ισχυρός συλλογισμός πίσω από αυτό το επιχείρημα, και μπορούμε να προχωρήσουμε σε αυτό το σκεπτικό με περισσότερες λεπτομέρειες αν θέλετε.
Scott:
Απολύτως. Ας το κάνουμε. Ακούγεται σαν διασκεδαστικό θέμα εδώ.
Jussi:
Θέλετε να σας δώσω τη μακροσκελή απάντηση ή τη συντομότερη για αυτό; Γιατί μπορώ να το κάνω πολύ μεγάλο και περιεκτικό.
Scott:
Θέλουμε να κάνετε την πιο δυνατή υπόθεση που έχετε και να μάθετε όσο καλύτερα μπορείτε για το θέμα. Αυτό είναι το διασκεδαστικό πράγμα, και εκεί είναι που όλοι γίνονται πιο έξυπνοι.
Jussi:
Λοιπόν, γιατί τα REIT είναι πιο ανταποδοτικά από τα ενοικιαζόμενα ακίνητα στις περισσότερες περιπτώσεις. Πριν βουτήξω σε αυτό, νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να διορθώσω ορισμένες παρανοήσεις που είναι πολύ κοινές σε αυτό το θέμα. Η πρώτη παρανόηση που βλέπω συνεχώς είναι ότι οι επενδυτές θα υποθέσουν ότι τα REIT είναι λιγότερο ανταποδοτικά επειδή δεν μπορείτε να αγοράσετε REIT με υποθήκη, αλλά αυτός ο συλλογισμός είναι λανθασμένος επειδή οι REIT έχουν ήδη μόχλευση επενδύσεων. Όταν αγοράζετε μετοχές μιας REIT, αγοράζετε το μετοχικό κεφάλαιο και επομένως είναι το ισοδύναμο της προκαταβολής σας. Στη συνέχεια, τα REIT θα προσθέσουν μόχλευση πάνω από αυτό με τη μορφή υποθήκης ή μπορεί επίσης να είναι με τη μορφή ομολόγων, μετατρέψιμων, προτιμώμενων ιδίων κεφαλαίων, πολλών διαφορετικών μορφών κεφαλαίου για τη μόχλευση των ιδίων κεφαλαίων σας και έτσι απολαμβάνετε το ίδιο όφελος με εάν αγοράζατε ένα ακίνητο για ενοικίαση. Θα υποστήριζα ότι απολαμβάνετε ακόμη καλύτερα οφέλη από τη μόχλευση, επειδή οι ΑΕΕΑΠ στις περισσότερες περιπτώσεις μπορεί να έχουν καλύτερους όρους από ό,τι θα μπορούσατε, επειδή πρόκειται για μεγάλες, διαφοροποιημένες, εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες. Οι τράπεζες θα είναι πολύ πιο ευτυχείς να συνεργαστούν με αυτές παρά με έναν μικρό επενδυτή σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, που είναι συνήθως ένα πιο ριψοκίνδυνο προφίλ.
Αυτή είναι λοιπόν η πρώτη παρανόηση που πρέπει να ξεφύγουμε. Στη συνέχεια, το δεύτερο που βλέπω συχνά είναι ότι οι άνθρωποι υποθέτουν ότι τα REIT είναι λιγότερο ανταποδοτικά επειδή πρέπει να πληρώνουν μεγάλους μισθούς στους διευθυντές τους, και έτσι οι επενδυτές θα υποθέσουν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν αυτά τα έξοδα φροντίζοντας οι ίδιοι τα ακίνητά τους. Και είναι αλήθεια ότι οι REIT πληρώνουν εκατομμύρια στα ανώτατα στελέχη τους, αλλά επειδή απολαμβάνουν τόσο μεγάλη κλίμακα, το κόστος διαχείρισης ως ποσοστό του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων θα είναι στην πραγματικότητα πολύ μικρό και πολύ μικρότερο από αυτό των ιδιωτικών ακινήτων στις περισσότερες περιπτώσεις . Εδώ μπορούμε να πάρουμε το παράδειγμα του Εισοδήματος Realty, το οποίο είναι ένα από τα πιο δημοφιλή ποσοστά στον κόσμο, ίσως το πιο δημοφιλές κόστος διαχείρισης ως ποσοστό του συνολικού ενεργητικού του είναι μόλις 30 μονάδες βάσης κάθε χρόνο. Εάν έχετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο και αναθέσετε τη διαχείριση σε έναν διαχειριστή ακινήτων, θα είναι πολύ πιο ακριβό από αυτό. Εάν το κάνετε μόνοι σας και μετράτε πραγματικά πόσες ώρες ξοδεύετε σε αυτό, δώστε κάποιο ποσό σε δολάρια για να ληφθεί υπόψη η αξία της εργασίας σας, θα είναι επίσης πιο ακριβό στις περισσότερες περιπτώσεις.
Τότε η τρίτη παρανόηση αφορά τους φόρους. Οι επενδυτές σε ενοικιαζόμενα ακίνητα πιστεύουν ότι απολαμβάνουν τα καλύτερα φορολογικά πλεονεκτήματα, ότι οι REIT δεν είναι καν συγκρίσιμες, αλλά για άλλη μια φορά, αυτό δεν ισχύει στην πραγματικότητα κατά τη γνώμη μου. Στην πραγματικότητα πληρώνω λιγότερους φόρους επενδύοντας σε REIT παρά σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Και έτσι τα ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι πολύ φορολογικά αποδοτικά. Συμφωνώ με αυτό. Ένα μεγάλο μέρος αυτού είναι η μη ταμειακή απόσβεση, η οποία σας επιτρέπει να αναβάλλετε πολλούς από τους φόρους στο μέλλον, αλλά οι REIT απολαμβάνουν πολύ παρόμοια οφέλη.
Για ένα, οι REIT στις περισσότερες περιπτώσεις θα διατηρήσουν περίπου το 30 έως 40% των ταμειακών ροών τους εντός της εταιρείας. Θυμηθείτε ότι ο κανόνας του 90% ισχύει για το φορολογητέο εισόδημα, το οποίο είναι πολύ χαμηλότερο από τις ταμειακές ροές λόγω μη ταμειακών αποσβέσεων. Και έτσι, ό,τι και αν πρόκειται να διατηρήσει το REIT, στις περισσότερες περιπτώσεις 30 έως 40%, δεν φορολογείται επειδή οι REIT δεν πληρώνουν εταιρικό φόρο εισοδήματος. Έχει αναβληθεί πλήρως ο φόρος. Στη συνέχεια, δεύτερον, ένα μέρος του εισοδήματος από μερίσματα τυπικά θα ταξινομηθεί ως απόδοση κεφαλαίου. Αυτό είναι επίσης πλήρως φορολογική αναβολή. Στη συνέχεια, το τρίτο πράγμα που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι ότι το μέρος του εισοδήματος από μερίσματα που πραγματικά φορολογείται θα έχει έκπτωση 20%, έτσι ώστε να μειώνεται ακόμη περισσότερο οι φόροι σας. Και στη συνέχεια, τέταρτο και τελευταίο εδώ, τα REIT θα επενδύουν συνήθως σε χαμηλότερης απόδοσης, ταχύτερα αναπτυσσόμενες ιδιότητες όπως αποθήκες ηλεκτρονικού εμπορίου, κέντρα δεδομένων, πύργους κινητής τηλεφωνίας και ούτω καθεξής. Και έτσι ένα μεγαλύτερο μέρος των αποδόσεων θα προέλθει από τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και ανατίμηση, η οποία για άλλη μια φορά αναβάλλεται πλήρως φορολογικά. Και αν όλα αυτά δεν είναι αρκετά, θα μπορούσατε απλώς να βάλετε τις REIT σας σε έναν αναβαλλόμενο φορολογικό λογαριασμό και να αναβάλετε το υπόλοιπο. Επομένως, δεν υπάρχει σημαντικό πλεονέκτημα εδώ για τις ενοικιάσεις, παρόλο που το βλέπουμε συνεχώς σε διάφορες ενότητες σχολίων που συζητούν αυτό το θέμα.
Και στη συνέχεια, η τελευταία παρανόηση είναι ότι βλέπω όλη την ώρα οι επενδυτές ενοικίασης ακινήτων ισχυρίζονται ότι κερδίζουν 20, 25, 30% ετήσιες συνολικές αποδόσεις. Σε ορισμένες σπάνιες περιπτώσεις μπορεί να συμβαίνει αυτό, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις νομίζω ότι απλώς υπολογίζουν λάθος τις αποδόσεις τους. Ο Warren Buffett έγινε ο πλουσιότερος επενδυτής στη γη με το 20% ετησίως, επομένως δεν το θεωρώ ότι ο μέσος επενδυτής σας σε ενοικιαζόμενα ακίνητα τα πάει καλύτερα από αυτό κάνοντας το ως δευτερεύουσα συναυλία. Νομίζω ότι αυτό που συμβαίνει εδώ είναι ότι δεν υπολογίζουν σωστά τις αποδόσεις τους με δύο τρόπους. Το πρώτο και πιο σημαντικό είναι ότι δεν υπολογίζουν την αξία της δικής τους εργασίας. Θα περάσουν αμέτρητες ώρες για να βρουν τη σωστή συμφωνία, να τη διαπραγματευτούν, να τη χρηματοδοτήσουν, στη συνέχεια να την ανακαινίσουν, να βρουν τον ενοικιαστή, να διαχειριστούν το ακίνητο και ούτω καθεξής.
Και πραγματικά είναι αμέτρητες ώρες που περνούν σε αυτό. Αν τώρα αποφασίσατε ότι κάθε ώρα αξίζει 30 $ και αφαιρούσατε αυτό το ποσό από τις επιστροφές σας, θα βλέπατε ότι ένα πολύ μεγάλο μέρος της επιστροφής σας είναι στην πραγματικότητα μόνο η εργασία σας. Δεν είναι η απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου σας. Και νομίζω ότι πρέπει πραγματικά να το αφαιρέσετε γιατί θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε όλο αυτόν τον παραγωγικό χρόνο για να δουλέψετε επιπλέον ώρες στην κύρια εργασία σας ή σε μια παρέα φασαρία ή οτιδήποτε άλλο. Επομένως, εάν θέλετε να δείτε πραγματικά την πραγματική απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου σας, πρέπει να το αφαιρέσετε. Και στη συνέχεια, δεύτερον, νομίζω ότι οι επενδυτές θα κάνουν συνήθως το λάθος να δουν την τυπική τους χρονιά. Η τυπική καλή χρονιά, ας πούμε ότι είναι 15%, 20%, η απόδοση της τυπικής χρονιάς, αλλά στο real estate έχεις καλές χρονιές.
Ας υποθέσουμε ότι έχετε πέντε καλά χρόνια και στη συνέχεια το έκτο έτος έχετε μερικά σημαντικά έξοδα επειδή πρέπει να επανεπενδύσετε στην ιδιοκτησία σας. Αυτό μπορεί να σας κοστίσει ένα ή και δύο χρόνια εισοδήματος από ενοίκια. Εάν τώρα υπολογίσετε τη μέση απόδοση σε αυτά τα έξι χρόνια, η απόδοση σας θα μειωθεί αρκετά. Έτσι, τώρα με αυτές τις λανθασμένες αντιλήψεις, μπορούμε να συζητήσουμε μερικές ερευνητικές μελέτες που έχουν γίνει σχετικά με αυτό το θέμα συγκρίνοντας τις αποδόσεις των REIT έναντι εκείνων των ιδιωτικών ακινήτων καθώς και των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων. Ήθελες να πεις κάτι, Σκοτ;
Scott:
Επειδή έχουμε πολλούς επενδυτές ακίνητης περιουσίας που πιθανότατα λένε: «Έχει δίκιο σε μερικά από αυτά τα σημεία». Θέλω να συμφωνήσω μαζί σου και μετά να δώσω μερικά άλλα πράγματα για την αντίδρασή σου εδώ για λίγο. Πρώτα, λοιπόν, θέλω να δω τα 30 $ σας την ώρα να βρείτε μια καλή συμφωνία και να σας αυξήσω. Νομίζω ότι για να αγοράσετε υπεύθυνα ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, πρέπει να βάλετε, και θα διαπιστώσετε ότι πολλοί από τους επενδυτές μας κάνουν, εκατοντάδες ώρες αυτοεκπαίδευσης. Όπως αυτό που ίσως οι άνθρωποι καταναλώνουν αυτή τη στιγμή ακούγοντας αυτό το podcast, που είναι πολύτιμος χρόνος. Ίσως κάνετε κάτι άλλο ή οδηγείτε ή στο γυμναστήριο ή οτιδήποτε άλλο ενώ ακούτε αυτό. Αλλά αυτό είναι πάνω από τον χρόνο που μόλις περιέγραψες εκεί. Σχετικά με την αξία του δολαρίου ανά ώρα εκείνης της εποχής, συχνά σκέφτηκα ότι τα ακίνητα είναι μια πραγματικά πολύτιμη δραστηριότητα για να ασχοληθεί κάποιος όταν είναι ίσως κατώτερη ή μεσαία ή ίσως ακόμη και κατώτερη ανώτερη μεσαία τάξη, αν αυτό έχει κάποιο νόημα. Σε αυτά τα εύρη. Γιατί αν είστε γιατρός ή δικηγόρος, πιθανότατα δεν θα θέλετε να βάλετε όλες αυτές τις ώρες με 30, 40, 50 $ την ώρα, ανάλογα με το πώς εκτιμάτε αυτόν τον χρόνο εκείνη τη στιγμή.
Αλλά μπορεί να ανταμείψει. Μεγαλύτερη ανταμοιβή από πολλές δευτερεύουσες φασαρίες που είναι διαθέσιμες σε εσάς, για παράδειγμα, εάν ο χρόνος σας ανά ώρα είναι μικρότερος από αυτό. Και μόλις πληρώσετε αυτό το τίμημα για να μπείτε σε αυτό για τα πρώτα πέντε χρόνια και μάθετε πώς να τα κάνετε όλα αυτά, μπορείτε στη συνέχεια να αποκομίσετε τα οφέλη για το υπόλοιπο της καριέρας σας. Νομίζω ότι αυτή είναι μια απόχρωση στο επιχείρημά σας με την οποία συμφωνώ σε μεγάλο βαθμό, βλέπετε, σχετικά με την επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Και μετά θέλω να σας δώσω μια πρόκληση και να δω πώς θα αντιδράσετε σε αυτό. Ένα από τα πράγματα που απολαμβάνω, νομίζω ότι είναι ένα πλεονέκτημα ως επενδυτής ακινήτων με χαρτοφυλάκιο εδώ στο Ντένβερ σε σχέση με τον ανταγωνισμό μου ή η εναλλακτική μου επιλογή για επένδυση σε REIT είναι η ικανότητα να έχω χρησιμοποιήσει και να συνεχίσω να χρησιμοποιώ σταθερό χαμηλό 30 ετών χρέος επιτοκίου που μειώνει τον κίνδυνο μου και ίσως ενισχύει τις αποδόσεις μου με τρόπο που οι REIT συνήθως δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση με τον ίδιο χαμηλό κίνδυνο και χαμηλά επιτόκια. Θα συμφωνούσατε με αυτό ως πιθανό πλεονέκτημα για τον μικρό εδώ;
Jussi:
Οπωσδηποτε. Αυτές είναι δύο καλές αντιθέσεις και συμφωνώ μαζί σου εδώ. Και δεν θέλω να ακούγομαι εδώ σαν να σκέφτομαι απλώς τα ιδιωτικά ακίνητα. Νομίζω ότι τα ιδιωτικά ακίνητα είναι μια μεγάλη επένδυση. Απλώς υποστηρίζω ότι πιστεύω ότι τα REIT είναι ελαφρώς καλύτερα στις περισσότερες περιπτώσεις για τους περισσότερους ανθρώπους.
Κάιλ:
Αυτό είναι καταπληκτικό. Θέλουμε οι ακροατές να έχουν μια πρόκληση και να σκεφτούν έξω από το κουτί, και και οι δύο αγγίζετε κάτι εδώ που όλοι πρέπει να συνειδητοποιήσουν τι είδους επενδυτής είναι. Ποιο είναι το ωρομίσθιο σου κανονικά; Τι θέλετε να κάνετε με το χρόνο σας εάν είστε επαγγελματίας; Οι REIT που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο είναι κατά μέγεθος πιο παθητικές από οτιδήποτε μπορείτε να κάνετε μόνοι σας σε ακίνητα. Εννοώ ότι από μόνο του… Και θα μπούμε σε αυτές τις ερευνητικές μελέτες που αναφέρατε. Θα ήθελα πολύ να ακούσω για αυτό στη συνέχεια. Αλλά αυτό από μόνο του, ακόμα κι αν κάποιος αποδείξει ότι μπορώ να τα καταφέρω πολύ καλύτερα αν το κάνω μόνος μου σε ακίνητα, ακόμα και με το ωρομίσθιό μου, ακόμα κι αν μπορεί να το κάνει αυτό, κατά τη γνώμη μου, πρέπει να το κάνετε αρκετά καλύτερα. Διότι αν αφιερώνετε τόσο χρόνο και τους πόρους σας σε αυτό και είναι λίγο καλύτερα, καλά φίλε, δεν αξίζει τον κόπο, αν μπορείτε να είστε αρκετά παθητικός με αυτές τις REIT που διαπραγματεύονται στο δημόσιο.
Scott:
Και για να ενισχύσουμε την άποψη του Jussi εδώ. Αυτές οι υψηλές αποδόσεις, 15, 20, 25%, ίσως επιτυγχάνονται από ορισμένους επενδυτές ακινήτων, αλλά αν ναι, συνήθως θα είναι τα πρώτα χρόνια της αναμονής και μπορεί να διατηρηθεί μόνο εάν είστε σταθερά εφαρμόζοντας πολύ υψηλή μόχλευση σε αυτές τις συμφωνίες. Και αυτό ίσως είναι ένα άλλο πλεονέκτημα που απολαμβάνει ο μικρός σε σχέση με τα REIT όπου μπορεί πραγματικά να αξιοποιήσει πολύ υψηλότερα, έως και 75% LTV, με αυτό το είδος χρέους σταθερού επιτοκίου κατά την απόκτηση, 85 ή ακόμα και 95 έως 100% αν είστε ιδιοκτήτης σε αυτές τις πρώτες συμφωνίες. Ίσως λοιπόν να είναι και αυτό ένα μέρος αυτού. Και μετά ένα τελευταίο πράγμα που θα ρίξω επίσης εκεί πριν σας αφήσουμε να συνεχίσετε τις υπέροχες σκέψεις σας εδώ, Jussi, είναι η αποτελεσματικότητα της αγοράς. Ένας ακροατής μπορεί να διαφωνήσει μαζί σας και να σας πει: «Λοιπόν, τα REIT έχουν ήδη την κατάλληλη τιμή, επειδή έξυπνοι τύποι όπως ο Jussi συζητούν συνεχώς την αξία αυτών των πραγμάτων, αλλά υπάρχουν πολλές καλές προσφορές που μπορούν να βρεθούν στην τοπική μου γειτονιά επειδή ξέρω πώς να προσθέστε ένα υπνοδωμάτιο ή κάντε τη δουλειά εκεί για να δημιουργήσετε κάποια αξία στην ανοδική πορεία».
Jussi:
Αυτές είναι τρεις πολύ καλές αντιστάσεις. Θέλω να απευθυνθώ γρήγορα και στα τρία. Το πρώτο αφορούσε το ωρομίσθιο και συμφωνώ απόλυτα μαζί σας ότι όσο περισσότερο εκτιμάτε τον χρόνο σας, τόσο λιγότερο νόημα θα έχει να επενδύσετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Εάν είστε γιατρός, είστε δικηγόρος ή είστε πολυάσχολος επιχειρηματίας που κερδίζει αρκετά κέρδη μέσω της δικής του επιχείρησης, τότε μάλλον η αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων έχει λιγότερο νόημα. Αλλά τότε, ναι, αν ο ωρομίσθιος σας είναι σχετικά χαμηλός, είναι πιο λογικό. Αλλά ακόμα και τότε, αν υπολόγιζες πραγματικά όλο το χρόνο που ξοδεύεις για να εκπαιδεύσεις τον εαυτό σου και μετά να βρεις τις προσφορές, να κάνεις όλη τη δουλειά, ακόμα κι αν εκτιμούσες τον χρόνο σου ας πούμε στα 15 $ την ώρα, θα υποστήριζα ότι οι αποδόσεις θα αλλάζει πολύ δραστικά στις περισσότερες περιπτώσεις, και γίνεται πολύ λιγότερο ικανοποιητικό.
Αλλά εδώ θα μπορούσατε επίσης να υποστηρίξετε ότι αν είναι δουλειά που σας αρέσει, τότε είναι λογικό και πολλοί άνθρωποι απολαμβάνουν αυτού του είδους τη δουλειά. Αλλά στη συνέχεια στο δεύτερο σημείο σας, και αυτό είναι ίσως το ισχυρότερο επιχείρημα υπέρ της επένδυσης σε ιδιωτικά ακίνητα, και εγώ ο ίδιος κατέχω κάποια ιδιωτική ακίνητη περιουσία. Αυτός είναι ένας από τους λόγους. Μπορείτε πραγματικά να χρησιμοποιήσετε ακόμη περισσότερη μόχλευση. Σε ορισμένες συγκεκριμένες περιπτώσεις, νομίζω ότι είναι λογικό με κάποια όρια όμως. Υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί σε αυτό. Αλλά τα REIT, συνήθως δεν χρησιμοποιούν τόσο μεγάλη μόχλευση, αλλά από την άλλη πλευρά, θα έχουν πρόσβαση σε μια πολύ μεγαλύτερη ποικιλία κεφαλαίων όπως ανέφερα προηγουμένως. Έτσι μπορούν να χρησιμοποιήσουν στεγαστικά δάνεια, μπορούν να χρησιμοποιήσουν ομόλογα, μετατρέψιμα, προνομιούχα ίδια κεφάλαια. Συνήθως, οι REIT θα έχουν ένα σωρό χρέος. Ας υποθέσουμε ότι θα έχουν 40 ή 50% LTV και, στη συνέχεια, θα προσθέσουν λίγο προτιμώμενο μετοχικό κεφάλαιο για να αξιοποιήσουν ακόμη περισσότερο το κοινό σας κεφάλαιο. Επομένως, εξακολουθείτε να έχετε πολύ καλό χτύπημα από όλη αυτή τη μόχλευση ως κοινός μέτοχος μιας REIT, ακόμα κι αν δεν είναι τόσο πολύ στην περίπτωση μιας ιδιωτικής ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας ίσως. Και μετά η τρίτη σας αντίστιξη, αυτή ήταν… Τι ήταν πάλι; Μπορείς να μου το θυμίσεις γρήγορα;
Scott:
Δεν μετρούσα όλες τις αντίστικες. Μακάρι να μπορούσα να θυμηθώ κι εγώ. Νομίζω ότι ήταν η ωριαία τιμή του χρόνου μπορεί να αξίζει τον κόπο. Και μετά η μόχλευση.
Κάιλ:
Η τοπική γειτονιά.
Jussi:
Η τοπική γειτονιά, ναι.
Scott:
Ναι. Αποτελεσματική αγορά.
Jussi:
Σωστά. Η αποτελεσματικότητα της αγοράς. Συμφωνώ ότι υπάρχουν αναποτελεσματικότητα στην ιδιωτική αγορά, αλλά θα υποστήριζα ότι αυτό ισχύει πάρα πολύ και για τη δημόσια αγορά REIT, επειδή όταν σκέφτεστε τα REIT, είναι λίγο περίεργη κατηγορία, επειδή είναι ακριβώς μεταξύ των πραγματικών ακίνητα και μετοχές. Και οι επενδυτές ακινήτων συνήθως δεν εμπιστεύονται το χρηματιστήριο και, στη συνέχεια, οι επενδυτές στο χρηματιστήριο συνήθως δεν καταλαβαίνουν τα ακίνητα, και ως αποτέλεσμα, έχετε αρκετά συχνές λανθασμένες τιμές στον τομέα των ΑΕΕΑΠ. Είμαι αφοσιωμένος αναλυτής REIT και ειδικεύομαι σε αυτόν τον τομέα, αλλά στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν τόσοι πολλοί άνθρωποι που κάνουν αυτό που κάνω και αυτός είναι μέρος του λόγου για τον οποίο έχω αυτήν την πλατφόρμα σήμερα σε τόσο νεαρή ηλικία, επειδή εκεί απλά δεν είναι πολλοί άνθρωποι που το κάνουν αυτό. Οι περισσότεροι επενδυτές στο τμήμα REIT, είναι γενικές επενδυτικές εταιρείες, γενικοί αναλυτές που τους εξετάζουν με σχετικά μικρή κατανόηση σχετικά με τα ακίνητα.
Και έτσι δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι υπάρχουν εσφαλμένες τιμές. Θα μπορούσα να επισημάνω πολλά παραδείγματα REIT και μπορούμε να το συζητήσουμε αργότερα, που σήμερα τιμολογούνται σε πολύ μεγάλες εκπτώσεις στην αξία των ακινήτων τους. Αυτές είναι λοιπόν οι τρεις γρήγορες αντιστάσεις μου στις αντίστιξές σας, οι οποίες νομίζω ότι είναι πολύτιμες και πολύ καλές. Υπάρχουν μερικές ερευνητικές μελέτες που έχουν γίνει σχετικά με αυτό το θέμα που συγκρίνουν τις αποδόσεις και των δύο και το κύριο συμπέρασμα εδώ είναι ότι οι REIT συνήθως υπερτερούν της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας κατά περίπου δύο έως 4% ετησίως κατά μέσο όρο. Και αυτό μπορεί να ακούγεται περίεργο σε κάποιους από εσάς, αλλά νομίζω ότι είναι ένα αποτέλεσμα που είναι πολύ αναμενόμενο, επειδή οι REIT απολαμβάνουν σημαντικές οικονομίες κλίμακας στη διαχείρισή τους, τις οποίες συζητήσαμε νωρίτερα. Απολαμβάνουν επίσης σημαντικές οικονομίες κλίμακας σε όλα τα άλλα κόστη τους. Ας πάρουμε το παράδειγμα μιας τιμής διαμερίσματος εδώ που κάνει μια συμφωνία με έναν εργολάβο σε μια συγκεκριμένη πόλη για να αλλάζει εκατό χαλιά κάθε χρόνο.
Φυσικά, θα έχει πολύ καλύτερο ποσοστό με αυτόν τον ανάδοχο από ό,τι θα μπορούσατε ως ιδιώτης επενδυτής να αλλάζετε ένα χαλί κάθε χρόνο. Αλλά αυτό ισχύει πραγματικά για κάθε κόστος. Θα πληρώσουν λιγότερες αμοιβές μεσιτείας. Ακόμη και τους φόρους περιουσίας τους. Οι REIT θα έχουν νομική ομάδα που θα εργάζεται για αυτούς με πλήρη απασχόληση. Θα είναι σε θέση να καταπολεμήσουν τις αυξήσεις του φόρου ιδιοκτησίας και ούτω καθεξής. Έτσι, είναι σε θέση να είναι πολύ πιο αποδοτικά σε κάθε επίπεδο. Στη συνέχεια, οι REIT θα αναπτύξουν επίσης τις δικές τους ιδιότητες για να κερδίσουν υψηλότερες αποδόσεις και να δημιουργήσουν αξία για τους μετόχους. Αυτό απαιτεί πολλές δεξιότητες και πόρους. Οι περισσότεροι ιδιώτες επενδυτές δεν μπορούν να το κάνουν μόνοι τους. Οι REIT έχουν καλύτερη πρόσβαση σε μεγάλη ποικιλία κεφαλαίων, γεγονός που τους επιτρέπει να επωφεληθούν πραγματικά από κάποια στρέβλωση στην αγορά. Μερικές φορές τιμολογούνται με έκπτωση στο NAV, μπορούν να αγοράσουν πίσω μετοχές δημιουργώντας αξία για τους μετόχους. Μερικές φορές η τιμή τους είναι premium σε NAV. Μπορούν να εκδώσουν μετοχές στη δημόσια αγορά, να το αυξήσουν, να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα με το θετικό περιθώριο, το οποίο στη συνέχεια οδηγεί σε ανάπτυξη με βάση ταμειακές ροές ανά μετοχή.
Τι άλλο? Οι REIT έχουν τα καλύτερα ταλέντα που εργάζονται για αυτούς. Αυτό προφανώς βοηθάει. Είναι σε θέση να τα πληρώσουν πολύ γενναιόδωρα λόγω της μεγάλης τους κλίμακας και εξακολουθεί να είναι πολύ αποδοτικό. Τα REIT μπορούν επίσης να εισέλθουν σε άλλες επιχειρήσεις που σχετίζονται με ακίνητα για να κερδίσουν επιπλέον κέρδη χάρη στην πλατφόρμα τους. Για να σας δώσω ένα παράδειγμα εδώ, η Farmland Partners, η οποία είναι μία από τις μεγαλύτερες REIT γεωργικών εκτάσεων, έχει επίσης μια επιχείρηση μεσιτείας, επομένως θα βοηθήσει ορισμένους τρίτους να πουλήσουν τη γεωργική τους γη και να κερδίσουν αμοιβές. Εσείς ως μέτοχος συμμετέχετε και σε αυτά τα κέρδη. Επομένως, νομίζω ότι αυτοί είναι οι κύριοι λόγοι για τους οποίους τα REIT ήταν πιο ανταποδοτικά στο παρελθόν σύμφωνα με αυτές τις μελέτες, και κατά τη γνώμη μου είναι λογικό.
Scott:
Τι θα λέγατε για τα συνδικάτα; Έχουμε δει πολλούς τίτλους τον τελευταίο χρόνο σχετικά με τους συνδικαλιστές. Υπάρχουν πολλοί άνθρωποι των μέσων κοινωνικής δικτύωσης που συγκέντρωσαν πολλά χρήματα και δημιούργησαν ένα μεγάλο όνομα και δημιούργησαν συνδικάτα, και πολλοί από αυτούς αντιμετωπίζουν προβλήματα. Κάποιοι πάνε φυλακή και άλλοι αντιμετωπίζουν αγωγές εδώ. Βλέπουμε τέτοιου είδους περισπασμούς και προβλήματα στον χώρο του REIT ή περιορίζεται περισσότερο σε αυτήν την αγορά κοινοπραξίας ή ιδιωτικών κεφαλαίων; Η ιδιωτική αγορά REIT;
Jussi:
Οι πτωχεύσεις στον τομέα των ΑΕΕΑΠ, ειδικά για τις δημόσιες ΑΕΕΑΠ, είναι εξαιρετικά σπάνιες. Και νομίζω ότι είχαμε μια χούφτα από αυτά τα τελευταία 10 χρόνια, και όταν το σκεφτείς, είναι λογικό ότι είναι σπάνιοι επειδή οι περισσότεροι δρόμοι χρηματοδοτούνται συντηρητικά. Έχουν μεγάλη διαφοροποίηση. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πρόκειται να κατέχουν ιδιότητες κατηγορίας Α, και έτσι είναι πολύ δύσκολο να το ξεπεράσουμε. Υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις. Οι λίγες πτωχεύσεις ήταν REIT εμπορικών κέντρων που είχαν υπερβολική μόχλευση, και έτσι μπορεί να συμβεί, αλλά είναι πραγματικά σπάνιο στον τομέα REIT. Λαμβάνοντας υπόψη τους συνδικαλιστές, είναι πολύ πιο συνηθισμένο επειδή υπάρχουν πολύ μεγαλύτερες συγκρούσεις συμφερόντων και συνήθως χρησιμοποιούν πολύ περισσότερη μόχλευση και θα είναι επίσης συγκεντρωμένοι. Και πάλι, λοιπόν, είναι πολύ φυσιολογικό να συμβαίνει αυτό. Οι χειριστές, οι χορηγοί μπορεί επίσης να μην είναι τόσο ικανοί. Ίσως να είναι ικανοί στην άντληση κεφαλαίων, αλλά όχι τόσο ικανοί στην πραγματική επένδυση αυτού του κεφαλαίου.
Αν με ρωτάτε, θα πίστευα ότι αυτά τα συνδικάτα είναι στην πραγματικότητα η χειρότερη επιλογή από όλες, αν πρόκειται να επενδύσετε σε ακίνητα, ειδικά εκείνα που έχουν προωθηθεί σε μεγάλο βαθμό από influencers που έχουν αμφισβητούμενα υπόβαθρα στον χώρο του real estate. Νομίζω ότι είναι ίσως μια πολύ καλύτερη επιλογή να το μάθετε και να το κάνετε μόνοι σας παρά να επενδύσετε σε μερικά από αυτά τα συνδικάτα που έχω δει στο διαδίκτυο. Και είμαι σίγουρος ότι υπάρχουν εξαιρέσεις. Αυτό δεν ισχύει για όλους. Αλλά μερικά που έχω δει στο διαδίκτυο έχουν εξαιρετικά μεγάλες συγκρούσεις συμφερόντων. Απλώς δίνονται κίνητρα βασικά να κάνουν όσες περισσότερες προσφορές μπορούν. Απλώς αναπτύξτε το κεφάλαιο, είτε η συμφωνία είναι καλή είτε όχι. Χρεώνουν τεράστιες χρεώσεις, οι οποίες θα επηρεάσουν πραγματικά το αποτέλεσμα σας και, στη συνέχεια, θα χρησιμοποιήσουν υπερβολικά μεγάλη μόχλευση και έτσι καταλήγουν σε αυτές τις καταστάσεις που μόλις αναφέρατε.
Κάιλ:
Ναι. Νομίζω ότι τονίσατε πραγματικά σε κάτι εκεί που θέλουμε να βεβαιωθούμε ότι δίνουμε μια όμορφη, όμορφη εικόνα των REIT που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, κάτι που είναι πολύ καλό. Θέλω να πω, είναι φοβερό για τους ακροατές μας να ακούν αυτόν τον τρόπο επένδυσης σε ακίνητη περιουσία που δεν περιλαμβάνει ακίνητο με σπάσιμο της γραμμής αποχέτευσης και πρέπει να ξοδέψετε τρία χρόνια εισοδήματος από ενοίκια για να το φτιάξετε. Αλλά πρέπει επίσης να… Jussi, ενημερώστε μας μερικούς από τους κινδύνους που υπάρχουν εκεί έξω. Γνωρίζω από το ιστορικό μου στο CFP, ορισμένα από τα προϊόντα που υπάρχουν, δεν διαπραγματεύονται όλα δημόσια σε χρηματιστήρια. Υπάρχουν μη διαπραγματεύσιμες δημόσιες ΑΕΕΑΠ. Μιλάτε λίγο για προϊόντα υψηλής χρέωσης. Υπάρχουν ορισμένα προϊόντα υψηλής προμήθειας για τα οποία γίνεται μεσιτεία μέσω εμπόρων μεσιτών. Υπάρχουν άλλα πράγματα εκεί έξω. Επομένως, εάν ένας επενδυτής ακούει μια REIT για επένδυση, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι διαπραγματεύεται δημόσια με ένα σύμβολο REIT, όπως θα μπορούσε να είναι, και θα μπορούσε επίσης να υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι εκεί, αλλά ίσως απλώς να χτυπήσει τους μεγαλύτερους κινδύνους που έχετε βλέπω. Αν κάποιος λέει, «Πρέπει να πάω κάτω από αυτή τη λεωφόρο να κοιτάξω τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα», ποια είναι η κόκκινη σημαία που πρέπει να προσέξει;
Jussi:
Ναι, αυτό είναι ένα εξαιρετικό σημείο και ίσως θα έπρεπε να το είχα διευκρινίσει λίγο νωρίτερα στην κλήση ότι τις περισσότερες φορές όταν αναφέρομαι σε REIT, αναφέρομαι πραγματικά στα δημόσια εισηγμένα REIT, τα οποία είναι πολύ διαφορετικά από τα ιδιωτικά μη διαπραγματεύσιμα REIT, τα οποία είναι, κατά τη γνώμη μου… Εννοώ ότι θα τα έβαζα στην ίδια κατηγορία με τα συνδικάτα που συζήτησα νωρίτερα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν είναι καλύτερα. Υπάρχουν σε πολλές περιπτώσεις με κύριο σκοπό την απόσπαση αμοιβών από τους επενδυτές. Η διαχείριση τους θα γίνεται εξωτερικά. Θα κερδίσουν μια αμοιβή βάσει του συνολικού όγκου των υπό διαχείριση περιουσιακών στοιχείων. Μπορεί επίσης να κερδίσουν προμήθειες απόκτησης, προμήθειες διάθεσης που θα τους παρακινήσουν να πραγματοποιούν συναλλαγές εντός και εκτός ακινήτων. Θα προσπαθήσουν να αντλήσουν όσο περισσότερα κεφάλαια μπορούν για να μεγιστοποιήσουν τα έσοδα από τις αμοιβές τους, και αυτό δεν είναι προς το συμφέρον του μετόχου ή του επενδυτή στις περισσότερες περιπτώσεις. Θα χρησιμοποιήσουν επίσης υπερβολική μόχλευση. Υπάρχουν προμήθειες, όπως αναφέρατε, επίσης αρκετά συχνά.
Κάιλ:
Αυτή είναι μια απίστευτη επισκόπηση των κινδύνων και θέλω απλώς να τονίσω έναν από αυτούς τους κινδύνους λίγο βαθύτερα μόνο και μόνο επειδή τον βιώνω. Η εταιρεία στην οποία ξεκίνησα για πρώτη φορά… Όταν κάποιος ψάχνει για έναν χρηματοοικονομικό σχεδιαστή, θέλετε να αναζητήσετε μόνο έναν χρηματοοικονομικό σχεδιαστή με αμοιβή. Θέλετε κάποιον που θα πληρώσετε, ξέρετε τι τον πληρώνετε. Και υπάρχουν πολλά προϊόντα εκεί έξω, από ασφάλειες έως επενδύσεις έως μη διαπραγματεύσιμες δημόσιες REIT που προσφέρουν προμήθεια σε ορισμένους τύπους χρηματοοικονομικών συμβούλων. Και εγγυώμαι ότι κάποιος άκουσε αυτό το podcast στον οποίο έχει προσφερθεί ένα από αυτά από έναν «οικονομικό σύμβουλο». Έτσι, εάν ακούτε από κάποιον που θα μπορούσε ενδεχομένως να σας πουλήσει ένα χρηματοοικονομικό προϊόν, εάν ακούτε για ένα REIT, πρέπει να κάνετε πολλές ερωτήσεις γιατί μερικές φορές αυτές… Ονομάζονται μη διαπραγματεύσιμες δημόσιες REIT. Έχουν λοιπόν τη λέξη public εκεί μέσα, που τους κάνει να ακούγονται σαν να διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο, αλλά δεν διαπραγματεύονται.
Οπότε βασικά η δομή τους είναι ο «σύμβουλος» που σας το πουλάει συχνά λαμβάνει προμήθεια 10 έως 20% για την πώληση αυτού του προϊόντος. Και βασικά θα σας δώσουν ένα χρονοδιάγραμμα για ένα πιθανό γεγονός ρευστότητας, και είναι συνήθως τέσσερα έως επτά χρόνια ή κάτι τέτοιο, αλλά μπορεί να είναι XNUMX χρόνια. Δεν μπορεί ποτέ να είναι αν βρισκόταν στην κορυφή της ύφεσης, που είδα μερικά από αυτά να πουλήθηκαν σε ανθρώπους και απλώς πήγαν στο τίποτα. Αλλά αυτό είναι που έχει μιλήσει ο Τζούσι. Μερικά από αυτά, υπερ-μόχλευσης, ενθουσιάστηκαν πάρα πολύ και τα προϊόντα δημιουργούνται για να κάνουν αμοιβές για τους διαχειριστές και να κάνουν προμήθειες για τους ανθρώπους που τα πωλούν. Όχι ότι οι άνθρωποι που τα πουλούν είναι κακοί άνθρωποι, αλλά πρέπει απλώς να κάνετε ερωτήσεις γιατί αυτό είναι ένα προϊόν που βρίσκεται σε γραφεία χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που γνωρίζετε τα ονόματα και θα εμφανιστούν.
Εάν έχετε κάποιο αξιοπρεπές ποσό καθαρής θέσης, αυτό θα σας παρουσιαστεί ως εναλλακτική επένδυση κάποιου είδους. Οπότε απλά κρατήστε τα αυτιά σας ανοιχτά για αυτό. Αυτό για το οποίο μιλά ο Jussi είναι REIT εισηγμένες στο χρηματιστήριο που έχουν την κλίμακα, έχουν χαμηλές προμήθειες, που μπορεί πραγματικά να είναι μια παθητική επένδυση και έχουν επίσης ρευστότητα. Αυτό είναι κάτι που δεν έχουμε αγγίξει πραγματικά εδώ, τη ρευστότητα μιας εισηγμένης REIT. Λειτουργεί ουσιαστικά πολύ σαν ένα αμοιβαίο κεφάλαιο από την άποψη των συναλλαγών, εάν θέλετε να μετακινηθείτε μέσα και έξω από τα περισσότερα από αυτά.
Jussi:
Ναι. Όχι, έχεις δίκιο. Εάν αγοράζετε μια δημόσια εισηγμένη REIT, είναι ακριβώς όπως κάθε άλλη εταιρεία που είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο. Είναι πολύ εύκολο να αγοράσεις τις μετοχές. Είναι επίσης πολύ εύκολο να ξεφύγεις από αυτό. Εάν είστε μεμονωμένος επενδυτής, πιθανότατα δεν πρόκειται να αντιμετωπίσετε ζητήματα ρευστότητας με μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία. Αλλά υπάρχουν αυτές οι δημόσιες μη εμπορεύσιμες REIT και με αυτές, είναι πολύ διαφορετικό. Το μεγαλύτερο στον κόσμο είναι αυτό που διευθύνει η Blackstone. Είναι πραγματικά μια καλή δημόσια μη εμπορεύσιμη REIT. Μπορεί να είναι ένα από τα καλύτερα. Παρεμπιπτόντως, λοιπόν, υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις. Μερικά από αυτά μπορεί να είναι αξιοπρεπώς καλά, παρόλο που πιθανώς δεν θα επένδυα σε αυτά.
Έτσι, η Blackstone και η δημόσια μη εμπορεύσιμη REIT της αντιμετωπίζουν πρόσφατα αυτό το ζήτημα. Έχει ένα σχέδιο εξαγοράς που επιτρέπει στους επενδυτές να βγουν σταδιακά από την ΑΕΕΑΠ αν θέλουν, αλλά αν πολλοί από αυτούς θέλουν ξαφνικά να βγουν έξω, τότε πρέπει απλώς να το σταματήσουν και δεν είναι δυνατό, και αυτό βίωσαν πρόσφατα . Όμως, η ρευστότητα με τις εισηγμένες REIT, κατά τη γνώμη μου, είναι ένα σημαντικό πλεονέκτημα. Νιώθω ότι πολλοί επενδυτές ακινήτων το βλέπουν περισσότερο ως μειονέκτημα επειδή οδηγεί σε αστάθεια σε περιόδους όπως τώρα τα τελευταία χρόνια. Αλλά αν είστε επενδυτής με μακροπρόθεσμο προσανατολισμό με νοοτροπία ιδιοκτήτη, μπορείτε πραγματικά να επωφεληθείτε από αυτή τη ρευστότητα για να αποκτήσετε περισσότερες μετοχές σε πολύ μειωμένες τιμές.
Scott:
Ας βουτήξουμε λοιπόν… Εντάξει, έχουμε ορίσει όλες τις άλλες εναλλακτικές στη λέξη REIT. Όταν χρησιμοποιείτε τη λέξη REIT, Jussi, μιλάτε για μια δημόσια εμπορική REIT. Ας μιλήσουμε για αυτήν την αγορά και για τα καλά και τα κακά στον τομέα τώρα που έχουμε αναλύσει διεξοδικά τις εναλλακτικές στο τοπίο εδώ. Πού βρισκόμαστε από μια συνολική θέση στην αγορά; Μιλήσαμε για την πτώση. Και πού πρέπει να κοιτάζει ο κόσμος; Πού ψάχνεις το καλό και το κακό στο χώρο σε αυτό το σημείο;
Jussi:
Ναι. Είναι ένας πολύ τεράστιος και ευέλικτος τομέας. Υπάρχουν πάνω από 200 δημόσια εισηγμένες REIT μόνο στις ΗΠΑ. Υπάρχουν επίσης 30 επιπλέον χώρες στον κόσμο που διαθέτουν πλέον REIT ή οντότητες παρόμοιες με REIT. Επομένως, είναι ένας πραγματικά τεράστιος και ευέλικτος τομέας. Και παρόλο που μπορεί να ακούγομαι ότι είμαι πολύ θετικός στο REIT και έχω μόνο καλά λόγια να πω για τα REIT, αυτό στην πραγματικότητα δεν ισχύει. Υπάρχουν πολλά REIT από τα οποία θα μείνω μακριά. Ορισμένα που είναι εισηγμένα στο χρηματιστήριο εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα διαχείρισης, παρόλο που τα περισσότερα από αυτά είναι καλά ευθυγραμμισμένα με τους μετόχους. Καλό παράδειγμα από την κορυφή του κεφαλιού μου είναι ένα REIT που ονομάζεται Global Net List, σύμβολο ticker GNL. Έχει ελκυστικά ακίνητα, αλλά μακροπρόθεσμα τα πήγε πολύ άσχημα για τους μετόχους του, επειδή η διοίκηση έχει πραγματικά φροντίσει για το δικό της συμφέρον κατά τη γνώμη μου.
Στη συνέχεια, υπάρχουν και ορισμένοι τομείς ιδιοκτησίας από τους οποίους πιθανότατα θέλετε να μείνετε μακριά. Λοιπόν, το πιο προφανές που έρχεται στο μυαλό των περισσότερων ανθρώπων είναι τα γραφεία. Και εγώ, μένοντας μακριά από γραφεία. Οι αποτιμήσεις μπορεί να φαίνονται φθηνές σήμερα επειδή έχουν μειωθεί αρκετά, αλλά αν τώρα λάβετε υπόψη όλο το ανώτατο όριο ex, τη μόχλευση και ούτω καθεξής, ίσως οι αποτιμήσεις να μην είναι τόσο φθηνές. Αυτός είναι λοιπόν ένας τομέας που πρέπει να μείνετε μακριά. Υπάρχουν και κάποιοι άλλοι που δεν είμαι τόσο bullish. Δεν μου αρέσουν τόσο τα ξενοδοχεία. Δεν μου αρέσουν τα κέντρα δεδομένων. Υπάρχουν λοιπόν πολλοί τομείς που δεν μου αρέσουν. Υπάρχουν επίσης ορισμένες χώρες στις οποίες δεν είμαι τόσο θετικός όσο άλλες. Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις των REIT που είναι επίσης πολύ μόχλευσης. Σήμερα, η μέση αξία δανείου στον τομέα ΑΕΕΑΠ είναι μόνο περίπου 40%.
Είναι ακόμη και λίγο λιγότερο από αυτό. Επομένως, αυτό είναι πολύ συντηρητικό, αλλά ορισμένες REIT αποφάσισαν να αναλάβουν περισσότερο ρίσκο και σήμερα πληρώνουν τις συνέπειες μετά την άνοδο των επιτοκίων. Έτσι, το κακό πράγμα που πρέπει να αναζητήσετε είναι ο λάθος τομέας ακινήτων τη λάθος στιγμή. Στη συνέχεια, κάποιος ισολογισμός υπερ-μόχλευσης. Υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις των REIT που δεν διαχειρίζονται σωστά. Και, τέλος, ένα σημείο που θέλετε επίσης να λάβετε υπόψη είναι ότι ενώ η αποτίμηση των REIT έχει μειωθεί πολύ, υπάρχουν ακόμα μερικά REIT που τιμολογούνται αρκετά επιθετικά όταν υπολογίζετε τα υψηλότερα επιτόκια σήμερα. Και έτσι, ενώ είμαι ανοδικός στον τομέα, εξακολουθεί να είναι ένας τομέας στον οποίο πρέπει να είστε πολύ επιλεκτικοί.
Scott:
Πώς κρίνετε το γεγονός ότι σε πολλούς τομείς εμπορικών και πολυοικογενειακών ακινήτων, τα ανώτατα επιτόκια, το ποσό των ταμειακών ροών ενός ακινήτου, το ποσοστό ταμειακών ροών που θα δημιουργήσει ένα ακίνητο σε σχέση με την τιμή αγοράς του, είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια σε πολλές περιπτώσεις; Πιστεύετε ότι υπάρχει μεγάλο περιθώριο για να μειωθούν αυτές οι τιμές σε πολλούς από αυτούς τους τομείς ή πρέπει να φοβόμαστε τις ΑΕΕΑΠ για το προσεχές διάστημα ή είναι μια ευκαιρία αγοράς επειδή έχει ήδη μειωθεί κατά 30%;
Jussi:
Νομίζω ότι εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το ποιες είναι οι προσδοκίες σας για τα επιτόκια τα επόμενα χρόνια. Εννοώ, ένας από τους λόγους για τους οποίους τα ανώτατα επιτόκια δεν έχουν κινηθεί τόσο πολύ στην ιδιωτική αγορά νομίζω ότι είναι επειδή οι περισσότεροι επενδυτές προβλέπουν ότι τα επιτόκια θα μειωθούν τα επόμενα χρόνια. Νομίζω ότι αξίζει να θυμηθούμε εδώ ότι ο λόγος για τον οποίο τα επιτόκια αυξήθηκαν τόσο πολύ είναι επειδή έχουμε να κάνουμε με υψηλό πληθωρισμό. Εξακολουθώ να συμφωνώ με την ιδέα ότι ο πληθωρισμός ήταν παροδικός. Συνέβη λόγω της πανδημίας, του ερεθίσματος. Στη συνέχεια, η βάναυση εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία προφανώς έκανε τα πράγματα χειρότερα. Στη συνέχεια όμως αυξήσαμε τα επιτόκια. Τώρα ο πληθωρισμός επανέρχεται. Εάν προσθέσετε μόνο για καταφύγιο σε πραγματικό χρόνο, νομίζω ότι υποστηρίζεται ήδη στο επιτόκιο στόχο της Fed του 2%, και επομένως χρειαζόμαστε αυτά τα υψηλά επιτόκια για πολύ περισσότερο;
Όποιος κάνει προβλέψεις για τα επιτόκια πάντα κάνει λάθος. Θα το αναφέρω εκεί έξω, αλλά πιθανώς θα υποστήριζα ότι είναι πολύ πιθανό τα επιτόκια να μειωθούν τα επόμενα χρόνια. Και αν συμβαίνει αυτό, τότε ίσως τα ανώτατα επιτόκια να μην επεκταθούν τόσο πολύ. Στη συνέχεια, ένας άλλος λόγος για τον οποίο τα ανώτατα επιτόκια δεν έχουν επεκταθεί τόσο πολύ είναι επειδή η αύξηση των ενοικίων ήταν τόσο ισχυρή σε πολλούς από αυτούς τους τομείς ακινήτων. Ο πληθωρισμός ήταν υψηλός, και έτσι τα ενοίκια αυξάνονταν επίσης, και έτσι οι επενδυτές ήταν πρόθυμοι να θυσιαστούν για το ανώτατο επιτόκιο για να επιτύχουν αυτή την ανάπτυξη, επειδή μπορούσαν να δουν τα κανονικοποιημένα προθεσμιακά ανώτατα επιτόκια να είναι αρκετά υψηλότερα όταν αυτά τα ενοίκια αυξηθούν στο μέλλον. Αλλά ναι, θα αγόραζα μια κοινότητα διαμερισμάτων στο Ντάλας του Τέξας με ανώτατο επιτόκιο 4.5% σήμερα; Μάλλον δεν θα το έκανα. Θα αγόραζα όμως ένα REIT που ειδικεύεται σε φορολογικές κοινότητες και κοινότητες διαμερισμάτων με σιωπηρό ανώτατο ποσοστό 6.5% ή ακόμα και 7%; Αυτό είναι πολύ πιο ελκυστικό για μένα, και αυτό οφείλεται στο ότι τα REIT έχουν τόσο μεγάλη έκπτωση σήμερα.
Scott:
Αυτό είναι ένα φοβερό επιχείρημα. Το αγαπώ αυτό.
Κάιλ:
Ναί. Νομίζω ότι έθιξες κάτι εκεί. Η συμπεριφορά αυτών των REIT που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο συμπεριφέρεται πολύ… Η συμπεριφορά συναλλαγών. Θα πω ότι η συναλλακτική συμπεριφορά συμπεριφέρεται πολύ σαν ένα αμοιβαίο κεφάλαιο ή μια μετοχή όσον αφορά τις συναισθηματικές ανοδικές και πτώσεις. Και στη συνέχεια, όταν συμβουλεύετε τους ανθρώπους να επενδύσουν σε τέτοια πράγματα, πολλές φορές ο μέσος όρος του κόστους σε δολάρια είναι ο απλός, εύκολος, νωχελικός τρόπος για να επενδύσετε μακροπρόθεσμα και ένας καλός τρόπος. Και αν κάνετε αυτές τις REIT εισηγμένες στο χρηματιστήριο, όταν επενδύετε σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο όπως το VTSAX, ένα αμοιβαίο κεφάλαιο δεικτών, βλέπετε πτώση 30% στην αγορά, τι πιστεύετε; Εάν είστε πραγματικά καλός επενδυτής και έχετε πολύ καλό μακροπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα και αυτός είναι ο στόχος σας, αυτή είναι μια πώληση γκαράζ.
Jussi:
Αυτό είναι το ισχυρότερο επιχείρημα υπέρ των REITs, ειδικά σήμερα. Αν πάτε στην ιδιωτική αγορά, πάτε να αγοράσετε το ενοικιαζόμενο ακίνητο, οι τιμές είναι αρκετά υψηλές. Θα πας στην τράπεζά σου, θα ζητήσεις υποθήκη. Τα επιτόκια είναι επίσης πολύ υψηλά. Αλλά αν πάτε σήμερα στην αγορά REIT, υπάρχουν πολλά REITs με τεράστιες εκπτώσεις σε σχέση με την αξία των ιδιωτικών ακινήτων χωρίς χρέη. Στα τέλη του 2022, η εταιρεία επενδύσεων Janus and Henderson κυκλοφόρησε μια μελέτη που έδειξε ότι τα REIT τιμολογήθηκαν κατά μέσο όρο με έκπτωση 28% στην καθαρή αξία ενεργητικού. Από τότε, οι τιμές των μετοχών REIT έχουν μειωθεί λίγο περισσότερο, παρόλο που τα ενοίκια τους συνέχισαν να αυξάνονται. Και αυτός είναι μόνο ο μέσος όρος. Υπάρχουν πολλά REIT που διατιμώνται σε ακόμη χαμηλότερες αποτιμήσεις από αυτό. Μπορούμε, λοιπόν, να πάρουμε ένα παράδειγμα εδώ για να διευκρινίσουμε την άποψή μου.
Η BSR REIT είναι μια μικρής κεφαλαιοποίησης REIT που κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο κοινοτήτων διαμερισμάτων εντός του τριγώνου του Τέξας, επομένως το Ντάλας, το Ώστιν και το Χιούστον, που πιθανώς θα συμφωνήσετε ότι έχουν μερικές από τις πιο ελκυστικές αγορές για μακροπρόθεσμους προσανατολισμένους επενδυτές, επειδή υπάρχουν πολλή ανάπτυξη συμβαίνει σε αυτά. Οι δείκτες ενοικίων προς εισόδημα εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλοί σε σύγκριση με άλλες μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ. Και παρόλα αυτά… Και επίσης, η REIT έχει μια ισχυρή ομάδα διαχείρισης. Οι ίδιοι κατέχουν πολλές μετοχές. Εξαγοράζουν μετοχές σήμερα. Κάνουν αυτό που είναι σωστό με τους μετόχους. Έχουν ισχυρό ισολογισμό με LTV περίπου 40%. Και παρόλα αυτά, σήμερα τιμολογούνται σε τεράστια έκπτωση στην καθαρή αξία ενεργητικού.
Το NAV είναι περίπου 21 $ ανά μετοχή. Διαπραγματεύονται με περίπου 12 $ ανά μετοχή σήμερα, άρα αυτό είναι έκπτωση 40%. Έτσι, αγοράζετε ουσιαστικά ένα ενδιαφέρον σε αυτό το χαρτοφυλάκιο κοινοτήτων διαμερισμάτων σε περίπου ... Έχουμε 60 σεντς στο δολάριο. Και αυτό είναι πολύ συναρπαστικό για μένα. Και στη συνέχεια, επιπλέον, μπορείτε επίσης να αγοράσετε ένα ενδιαφέρον σε αυτά τα ακίνητα και, στη συνέχεια, υποθέτετε το χρέος αυτής της REIT, το οποίο είναι ως επί το πλείστον σταθερό επιτόκιο και έχει μεγάλες λήξεις, και έτσι θα έχετε επίσης το όφελος από αυτά τα φθηνότερα επιτόκια τα προηγούμενα χρόνια, τα οποία δεν θα έπαιρνες αν αγόραζες ένα ακίνητο σήμερα στην ιδιωτική αγορά.
Scott:
Νομίζω ότι αυτό είναι φοβερό. Τι φανταστικό πράγμα να τελειώνεις εκεί ως πιθανό παράδειγμα για να μπουν οι άνθρωποι και να ρίξουν μια ματιά. Τι κάνεις όλη μέρα, Τζούση; Ποιο είναι το επάγγελμά σας αυτή τη στιγμή και πού μπορεί ο κόσμος να μάθει περισσότερα για εσάς;
Jussi:
Όπως είπατε στην εισαγωγή, διαχειρίζομαι μια μικρή επενδυτική εταιρεία που ειδικεύεται στις επενδύσεις REIT. Λέγεται Leonberg Capital. Διαχειριζόμαστε το δικό μας κεφάλαιο, αλλά προσφέρουμε και κάποιες ερευνητικές υπηρεσίες. Πραγματικά τρεις τύποι. Έχουμε ένα ενημερωτικό δελτίο που ονομάζεται High-Yield Landlord που φιλοξενείται στο Seeking Alpha. Προσφέρουμε επίσης εξατομικευμένες υπηρεσίες έρευνας σε μεγαλύτερους επενδυτές REIT, όπως οικογενειακά γραφεία, μικρές εταιρείες ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου, και στη συνέχεια παρέχουμε επίσης ορισμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες σε ορισμένες ίδιες τις REIT για να τους βοηθήσουμε να βελτιώσουν την επικοινωνία των επενδυτών. Οπότε αυτό παίρνει πραγματικά ένα μεγάλο κομμάτι του χρόνου μου σε καθημερινή βάση. Η επένδυση είναι πραγματικά το πάθος μου και η επιχείρηση γενικά είναι το πάθος μου, και έτσι το κάνω σχεδόν όλη μέρα. Έτσι στο Seeking Alpha, όπως είπα, έχουμε το ενημερωτικό μας δελτίο που ονομάζεται High-Yield Landlord. Υπάρχει μια δωρεάν δοκιμή δύο εβδομάδων εάν μπορώ να βάλω μια μικρή πρίζα εδώ σε περίπτωση που θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στο χαρτοφυλάκιό μου REIT. Στη συνέχεια, πέρα από αυτό, δημιούργησα πρόσφατα ένα κανάλι στο YouTube. Το δημιούργησα νωρίτερα φέτος, επομένως είναι ακόμα σχετικά μικρό, αλλά τώρα πλησιάζουμε τους 10,000 συνδρομητές. Επομένως, εάν μπορείτε να μας βοηθήσετε να το περάσουμε, θα είναι πραγματικά ευγνώμον.
Scott:
Πώς λέγεται;
Jussi:
Αν πληκτρολογήσετε Jussi Askola στη γραμμή αναζήτησης, θα με βρείτε, αλλά η λαβή νομίζω είναι askaskola. ASKJUSSI. Είναι η ίδια λαβή και στο Twitter, όπου θα δημοσιεύω μερικές καθημερινές ειδήσεις για τον τομέα REIT.
Scott:
Όλοι πρέπει να πάνε και να δουν τα πράγματα του Jussi Askola. Θα τα συνδέσουμε όλα στις σημειώσεις της εκπομπής εδώ και μπορείτε να επισκεφτείτε το κανάλι YouTube και το High-Yield Landlord. Εκεί ανακάλυψα ότι βρίσκεσαι στο Seeking Alpha με πολλά από αυτά που δημοσιεύεις. Σας ευχαριστούμε για όλη την αξία που προσθέτετε στην κοινότητα και τα πολύ συναρπαστικά επιχειρήματά σας υπέρ των REIT σήμερα. Ήταν πραγματικό προνόμιο να μάθω από εσάς και νομίζω ότι ο Κάιλ και εγώ διασκεδάσαμε πάρα πολύ. Εκτιμήστε το λοιπόν πραγματικά. Πραγματικά, σεβαστείτε πραγματικά τη νοημοσύνη σας και την προσέγγιση που ακολουθείτε για να επενδύσετε σε αυτόν τον τομέα.
Jussi:
Ευχαριστώ πολύ, Σκοτ. Και για να τελειώσω αυτό, ήθελα επίσης να προσθέσω ότι όταν ήμουν ακόμα στο γυμνάσιο, διάβαζα ήδη… Νομίζω ότι ήταν το BiggerPockets. Και σε όλη τη διάρκεια του κολεγίου μου, καθώς και αργότερα, παρακολουθώ πολύ ενεργά το κανάλι σας στο YouTube, όλο το περιεχόμενο που δημοσιεύετε και τον ιστότοπό σας. Οπότε ήταν έμπνευση για μένα και γι' αυτό το εκτιμώ πολύ.
Scott:
Εντάξει, Κάιλ, αυτός ήταν ο Τζούσι Ασκόλα. Πώς σας φάνηκε η σημερινή εκπομπή;
Κάιλ:
Είναι πάντα καλό όταν ακούς κάποιον και σε κάνει να θέλεις να αλλάξεις ολόκληρη την επενδυτική σου φιλοσοφία. Απλώς πέταξε μερικά υπέροχα πράγματα εκεί έξω που σε κάνουν να σκεφτείς πραγματικά καλά, αν είσαι επενδυτής ακινήτων και το κάνεις μόνος σου ή πολύ άμεσα, τα απίστευτα οφέλη από το να μην το κάνεις αυτό, να το κάνεις πιο παθητικά και επιτρέποντας σε περισσότερους επαγγελματίες να το κάνουν σε αυτά τα μεγαλύτερα κεφάλαια. Απλώς έχει ένα βάθος γνώσης που απλώς εκμεταλλευτήκαμε πλήρως σήμερα και ήταν υπέροχο.
Scott:
Ω! ναι. Πώς μπορείς να μην αφήσεις το σημερινό επεισόδιο με τον απόλυτο θαυμασμό του Jussi. Ποιος ξέρει ποιος θα έχει δίκιο μακροπρόθεσμα σε 30 χρόνια από τώρα, ποιος θα έχει τον άλλο τρόπο, αλλά τι πραγματικά καλά αιτιολογημένο, καλοδουλεμένο επιχείρημα. Τι σαφές επίπεδο βάθους και κατανόησης και δέουσας επιμέλειας με την πάροδο των ετών, ίσως μια δεκαετία και μόνο, θα το ονόμαζα εμμονή που πήρα από αυτόν στην κατανόηση κάθε περίπλοκης λεπτομέρειας αυτής της αγοράς. Οι κίνδυνοι, οι θέσεις και οι λήψεις, οι ευκαιρίες εντός των υποτομέων, ο τρόπος με τον οποίο αποζημιώνεται η διοίκηση, η κατανόηση των δομών του χρέους, όλα αυτά τα πράγματα. Θέλω να πω, αυτός είναι ένας αληθινός, αληθινός ειδικός και έφυγα θαυμάζοντας και σεβόμενος πραγματικά το επιχείρημά του, παρόλο που είμαι από την άλλη πλευρά ως ένας μεμονωμένος επενδυτής ενοικίασης ακινήτων για πολλές οικογένειες, προσωπικά. Μάλλον θα ψάξω για κάποια ενοίκια… Ή κάποια ενοίκια. Σε ορισμένες REITs και όπως σας είπα, παρακολουθώ το ενημερωτικό δελτίο του και πραγματικά σέβομαι πολλές αναλύσεις του.
Κάιλ:
Ναι. Νομίζω ότι αυτό είναι απλώς ένα τεράστιο όφελος για τους ακροατές, επειδή αυτό ταιριάζει σε έναν συγκεκριμένο τύπο επενδυτή. Ο καθένας έχει διαφορετικό στόχο, ο καθένας έχει ένα διαφορετικό στάδιο ζωής, ο καθένας έχει διαφορετικές συνθήκες όσον αφορά το τι κάνει με το χρόνο του και τα REIT… Εάν είστε πραγματικά στο real estate και θέλετε αυτό να είναι ένα μεγάλο μέρος του επενδύσεις, αυτός είναι ένας άλλος πολύ καλός τρόπος για να το κάνετε. Και το θίξαμε λίγο στο επεισόδιο όσο αξίζει ο χρόνος σας, και αυτό πραγματικά παίζει ρόλο. Εννοώ, κατά τη διάρκεια του επεισοδίου σκεφτόμουν συνεχώς τις τρομερές ιδιοκτησίες που είχα, όπου είχα περάσει πολύ χρόνο εκεί που δεν έπρεπε. Ήμουν μόλις δύο νύχτες σε ένα από τα βραχυπρόθεσμα ενοίκια μου, περνώντας πολύ χρόνο εκεί. Νομίζω ότι άξιζε τον κόπο. Κάνουμε μεγάλη ανακαίνιση. Χρειαζόταν να είναι εκεί. Αλλά όλα αυτά με κάνουν να σκεφτώ και να αξιολογήσω, και ένα επεισόδιο σαν αυτό κάνει… Είτε συνεχίσετε να μένετε στις πιο άμεσες επενδύσεις σας σε ακίνητα, αυτό είναι εντάξει, αλλά φροντίστε να ακούσετε ένα επεισόδιο σαν αυτό για να σας δώσει μια άλλη προοπτική για να βεβαιωθείτε ότι παίρνετε την απόφαση που πρέπει να πάρετε.
Scott:
Και σκέφτηκα επίσης ότι αντιμετώπισε πραγματικά την πρόκλησή μου, αν όλα πέφτουν κατά 30%, αν αυτό δεν είναι συντριβή, τι είναι μια συντριβή στον τομέα; Νομίζω ότι μόνο μακροπρόθεσμα, έχει ένα πολύ καλό αιτιολογημένο επιχείρημα και βραχυπρόθεσμα, hey, υπάρχει απλώς μια κατάρρευση στον τομέα. Ίσως είναι κάτι που πρέπει να το εξετάσετε και να κάνετε κάποια έρευνα ως ακροατής για τη δική σας προσωπική θέση. Ίσως υπάρχει ευκαιρία εκεί και ίσως τώρα είναι η ώρα. Εάν αυτό είναι αλήθεια, και μπορείτε να το επαληθεύσετε με τη δέουσα επιμέλειά σας, hey, υπάρχει ένα τεσσεράμισι ανώτατο όριο στο Ντάλας. Είναι πολύ δύσκολο αυτή τη στιγμή να πιστέψουμε σε μεγάλη αύξηση των ενοικίων τα επόμενα δύο χρόνια, αλλά αν μια REIT που κατέχει πολλά από αυτά διαπραγματεύεται με εφαρμοσμένο επιτόκιο έξι και μισού ανώτατου ορίου, αυτό είναι ένα πραγματικά συναρπαστικό επιχείρημα. Προφανώς, πρέπει να κάνετε τη δική σας δέουσα επιμέλεια και να εκτελέσετε όλα αυτά τα πράγματα μόνοι σας, αλλά τι απλό αλλά ισχυρό-
Κάιλ:
Οπωσδηποτε. Ναι. Τεράστιο όφελος από τη γνώση περισσότερων για αυτόν τον τρόπο επένδυσης.
Scott:
Λοιπόν, πρέπει να φύγουμε από εδώ, Κάιλ;
Κάιλ:
Ναι. Ας το κάνουμε.
Scott:
Εντάξει. Από αυτό το επεισόδιο του podcast του BiggerPockets Money, είναι ο Kyle Mast, και είμαι ο Scott Trench που λέει ότι δεν θα είναι πολύ ελαφάκι. Αν σας άρεσε το σημερινό επεισόδιο, δώστε μας μια κριτική πέντε αστέρων στο Spotify ή την Apple. Και αν αναζητάτε ακόμα περισσότερο περιεχόμενο για χρήματα, μη διστάσετε να επισκεφτείτε το κανάλι μας στο YouTube στη διεύθυνση youtube.com/biggerpocketsmoney.
Ηχείο 4:
Το BiggerPockets Money δημιουργήθηκε από τους Mindy Jensen και Scott Trench. Παραγωγή Kaylin Bennett. Επιμέλεια από την Exodus Media. Copywriting από τον Nate Weintraub. Τέλος, ένα μεγάλο ευχαριστώ στην ομάδα των BiggerPockets για την πραγματοποίηση αυτής της παράστασης.
Δείτε το Podcast εδώ
[Ενσωματωμένο περιεχόμενο]
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές iTunes αφήνοντάς μας μια βαθμολογία και κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο που καλύπτουμε
- REITs vs. ενοικιάσεις ακινήτων και γιατί ο ένας κερδίζει τον άλλον στο δυναμικό κέρδους και παθητικού εισοδήματος
- Πώς να κάνετε ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ παθητικό εισόδημα επενδύοντας σε REITs σήμερα
- Ιδιωτικά έναντι δημόσιων REIT και τα οποία είναι ασφαλέστερα, ευκολότερα στην έξοδο και στην παροχή καλύτερες επιστροφές
- Η Μαζική έκπτωση REIT στο σημερινό χρηματιστήριο και σε ποιες εταιρείες αξίζει να επενδύσεις
- Οι βιομηχανίες REIT που πρέπει να αποφευχθούν το 2023 που μπορεί να συνεχίσουν να βλέπουν τις τιμές τους να πέφτουν
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Συνδεθείτε με τον Jussi:
Συνδεθείτε με τον Kyle:
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/money-455
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $UP
- 000
- 10
- 15 χρόνια
- 15%
- 2%
- 20
- 20 χρόνια
- 200
- 2022
- 24
- 25
- 30
- 40
- 60
- a
- ικανότητα
- Ικανός
- ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ
- σχετικά με αυτό
- πρόσβαση
- Σύμφωνα με
- Λογαριασμός
- Λογιστήριο
- επιτευχθεί
- απόκτηση
- απέναντι
- δραστήρια
- δραστηριότητα
- πραγματικά
- προσθέτω
- Πρόσθετος
- διεύθυνση
- Πλεονέκτημα
- συμβουλεύουν
- συμβούλους
- συμβουλευτικός
- φοβισμένος
- πάλι
- την ηλικία του
- επιθετικά
- ευθυγράμμιση
- ευθυγραμμισμένος
- Όλα
- επιτρέπουν
- επιτρέπει
- alone
- κατά μήκος
- Άλφα
- ήδη
- Επίσης
- εναλλακτική λύση
- εναλλακτικές λύσεις
- Αν και
- πάντοτε
- am
- Αμερικανοί
- ποσό
- ενισχύει
- an
- ανάλυση
- αναλυτής
- Αναλυτές
- αναλύσει
- αναλύοντας
- και
- ετήσιος
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- οτιδήποτε
- Διαμέρισμα
- Apple
- εφαρμοσμένος
- ισχύει
- Εφαρμογή
- εφαρμόζοντας
- εκτιμώ
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- πλησιάζω
- προσεγγίζοντας
- κατάλληλα
- ΕΙΝΑΙ
- αμφισβητήσιμα
- Υποστηρίζουν
- επιχείρημα
- επιχειρήματα
- γύρω
- AS
- ζητώ
- προσόν
- κατηγορίας στοιχείων ενεργητικού
- Ενεργητικό
- υποθέτω
- At
- Είναι εφικτό
- ελκυστικός
- ακροατήριο
- austin
- συγγραφέας
- διαθέσιμος
- Λεωφόρος
- μέσος
- κατά μέσο όρο
- αποφύγετε
- μακριά
- πίσω
- υποστηρίζεται
- Backend
- φόντο
- υπόβαθρα
- Κακός
- Υπόλοιπο
- Ισολογισμός
- Τράπεζα
- πτωχεύσεις
- Τράπεζες
- μπαρ
- βασίζονται
- Βασικα
- βάση
- BE
- έγινε
- επειδή
- γίνεται
- ήταν
- πριν
- Αρχή
- πίσω
- είναι
- Πιστεύω
- όφελος
- οφέλη
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- μεταξύ
- Πέρα
- Μεγάλος
- Μεγαλύτερη
- Κομμάτι
- επιτροπή
- Ομολογίες
- σύνορο
- γεννημένος
- και οι δύο
- Κάτω μέρος
- αγόρασε
- Κουτί
- Ανάλυση
- Σπάζοντας
- μεσίτης
- μεσιτεία
- μεσολάβηση
- χτίζω
- χτισμένο
- Bullish
- τσαμπί
- επιχείρηση
- επιχειρήσεις
- απασχολημένος
- αλλά
- αγορά
- Εξαγορά
- by
- υπολογίσει
- υπολογίζεται
- κλήση
- που ονομάζεται
- κλήσεις
- ήρθε
- CAN
- δεν μπορώ
- καπάκι
- κεφάλαιο
- ο οποίος
- Σταδιοδρομία
- χαλί
- περίπτωση
- περιπτώσεις
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- κατηγορία
- κύτταρο
- Κέντρα
- ορισμένες
- CFA
- πρόκληση
- αλλαγή
- αλλαγή
- Κανάλι
- χρέωση
- φθηνά
- φτηνότερος
- έλεγχος
- επιλογή
- περιστάσεις
- Πόλεις
- Πόλη
- ισχυρισμός
- διευκρινίστηκε
- τάξη
- ταξινομούνται
- καθαρός
- Συνοικοδεσπότης
- Κολλέγιο
- συνδυασμός
- Ελάτε
- έρχεται
- ερχομός
- σχόλιο
- εμπορικός
- εμπορικά ακίνητα
- παραπομπής σας
- προμήθειες
- Κοινός
- συνήθως
- Διαβιβάσεις
- Κοινοτήτων
- κοινότητα
- Εταιρείες
- εταίρα
- συγκρίσιμος
- σύγκριση
- συγκρίνοντας
- σύγκριση
- συναρπαστικό
- αποζημίωση
- ανταγωνισμός
- εντελώς
- περιεκτικός
- Συμπυκνωμένος
- συμπέρασμα
- Συγκρούσεις
- Συγκρούσεις Συμφερόντων
- Συνέπειες
- συντηρητικός
- Εξετάστε
- θεωρώντας
- με συνέπεια
- συνεχώς
- δόμηση
- συμβουλευτικές
- περιεχόμενο
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- Εργολάβος
- συμβάλλει
- copywriting
- Εταιρικές εκδηλώσεις
- ΕΤΑΙΡΕΙΑ
- Εταιρείες
- διορθώσει
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- αντίστιξη
- αρίθμηση
- χώρες
- Ζευγάρι
- Crash
- δημιουργία
- Δημιουργία αξίας
- δημιουργήθηκε
- δημιουργία
- Δημιουργία αξίας
- Διδακτέα ύλη
- προσαρμοσμένη
- Τομή
- καθημερινά
- Καθημερινα ΝΕΑ
- Ντάλας
- ημερομηνία
- κέντρα δεδομένων
- ημέρα
- από μέρα σε μέρα
- συμφωνία
- μοιρασιά
- Προσφορές
- συζητώντας
- Χρέος
- δεκαετία
- δεκαετίες
- αξιοπρεπή
- αποφάσισε
- απόφαση
- αφιερωμένο
- αφαιρέσιμος
- βαθύτερη
- ορίζεται
- ορίζεται
- οπωσδηποτε
- Ντένβερ
- Σε συνάρτηση
- εξαρτάται
- παρατάσσω
- υποτίμηση
- βάθος
- περιγράφεται
- επιθυμία
- Παρά
- λεπτομέρεια
- ανάπτυξη
- αναπτύχθηκε
- DID
- διαφορά
- διαφορές
- διαφορετικές
- διαφορετικές μορφές
- επιμέλεια
- κατευθύνει
- κατευθείαν
- Μειονέκτημα
- Έκπτωση
- εκπτώσεις
- συζητήσουν
- συζήτηση
- κατάδυση
- διαφοροποιημένη
- μέρισμα
- μερίσματα
- do
- Γιατρός
- κάνει
- Όχι
- πράξη
- Δολάριο
- δολάρια
- γίνεται
- Μην
- κάτω
- δραστικά
- όνειρα
- Ποτό
- οδήγηση
- Πτώση
- έπεσε
- δυο
- κατά την διάρκεια
- e-commerce
- επιχείρηση ηλεκτρονικού εμπορίου
- κάθε
- Νωρίτερα
- Νωρίς
- κερδίζουν
- Κερδίστε
- γη
- ευκολότερη
- εύκολος
- EBITDA
- οικονομίες
- Οικονομίες κλίμακας
- επεξεργασία
- εκπαίδευση
- αποτελεσματικότητας
- αποδοτικότητα
- αποτελεσματικός
- στοιχεία
- αλλιώς
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- ενσωματωμένο
- υπαλλήλους
- τέλος
- ενέργεια
- απολαύσετε
- αρκετά
- εισάγετε
- οντότητες
- Επιχειρηματία
- Περιβάλλον
- επεισόδιο
- δικαιοσύνη
- Ισοδύναμος
- ειδικά
- κατ 'ουσίαν,
- περιουσία
- εκτίμηση
- Ευρώπη
- αξιολογήσει
- αξιολογώντας
- Even
- Συμβάν
- τελικά
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- όλοι
- παράδειγμα
- παραδείγματα
- εξαίρεση
- ανταλλαγή
- Χρηματιστήρια
- ενθουσιασμένοι
- συναρπαστικός
- στελέχη
- υπάρχουν
- έξοδος
- Exodus
- Ανάπτυξη
- επεκτάθηκε
- προσδοκία
- προσδοκίες
- αναμένεται
- έξοδα
- ακριβά
- έμπειρος
- βιώνουν
- εμπειρογνώμονας
- εξειδίκευση
- Έκθεση
- εξωτερικός
- εξωτερικά
- επιπλέον
- εκχύλισμα
- εξαιρετικά
- αντιμέτωπος
- γεγονός
- παράγοντες
- αρκετά
- οικογένεια
- φανταστική
- μακριά
- χωράφια
- γρηγορότερα
- ευνοούν
- Αγαπημένα
- Fed
- αμοιβή
- αισθάνομαι
- Τελη Εγγραφης
- λίγοι
- λιγότερα
- την καταπολέμηση της
- τελικός
- Τελικά
- χρηματοδότηση
- χρηματοδότηση
- οικονομικός
- οικονομική ελευθερία
- οικονομικοί στόχοι
- Οικονομική ανεξαρτησία
- Χρηματοπιστωτικά ιδρύματα
- οικονομική επιτυχία
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- εύρεση
- τέλος
- Finland
- τροφοδοτούνται
- Εταιρεία
- επιχειρήσεις
- Όνομα
- πέντε
- σταθερός
- καθορίζεται
- Αναρρίπτω
- ροή
- Συγκέντρωση
- ακολουθήστε
- Εξής
- Για
- μορφή
- μορφές
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- Τέταρτος
- Δωρεάν
- δωρεάν δοκιμή
- Ελευθερία
- συχνάζω
- από
- Εκπληρώ
- πλήρως
- διασκέδαση
- λειτουργίες
- κεφάλαιο
- χρήματα
- περαιτέρω
- μελλοντικός
- κέρδισε
- γκαράζ
- General
- παράγουν
- παραγωγής
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δίνει
- Παγκόσμιο
- Go
- γκολ
- Στόχοι
- πηγαίνει
- μετάβαση
- καλός
- πήρε
- σταδιακά
- ευγνώμων
- εξαιρετική
- μεγαλύτερη
- Μεγαλώνοντας
- Ανάπτυξη
- εγγύηση
- Επισκέπτης
- Άνθρωπος
- γυμναστήριο
- σιδηροπρίονο
- είχε
- Ήμισυ
- σφυρήλατος
- χούφτα
- λαβή
- συμβαίνω
- συνέβη
- Συμβαίνει
- συμβαίνει
- πιο ευτυχισμένοι
- Σκληρά
- Έχω
- που έχει
- he
- κεφάλι
- πονοκεφάλους
- Τίτλοι
- Υγεία
- υγειονομική περίθαλψη
- ακούω
- ακοή
- βαριά
- βοήθεια
- βοηθά
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- Υψηλός πληθωρισμός
- υψηλότερο
- Επισημάνετε
- Τόνισε
- Πεζοπορίες
- αυτόν
- του
- Επιτυχία
- κρατήστε
- κατέχει
- τιμημένος
- ορίζοντας
- φιλοξενείται
- ΚΑΥΤΌ
- ξενοδοχεία
- ώρα
- ΩΡΕΣ
- Σπίτι
- houston
- Πως
- Πώς να
- HTTPS
- τεράστιος
- εκατό
- Εκατοντάδες
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- ιδεών
- if
- Επίπτωση
- σιωπηρή
- σημαντικό
- βελτίωση
- βελτιώνει
- in
- κίνητρα
- κίνητρα
- περιλαμβάνουν
- Εισόδημα
- φόρος εισοδήματος
- απίστευτη
- ανεξαρτησία
- ευρετήριο
- ατομικές
- βιομηχανίες
- πληθωρισμός
- επιρροή
- Έμπνευση
- αντί
- ιδρυμάτων
- ασφάλιση
- Νοημοσύνη
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- συνέντευξη
- σε
- πολύπλοκος
- εισαγάγει
- Εισαγωγή
- εισβολή
- Επενδύστε
- επενδύσει
- επενδύοντας
- επένδυση
- εταιρείες επενδύσεων
- επενδυτικές ευκαιρίες
- Επενδύσεις
- επενδυτής
- Επενδυτές
- ελκυστικός
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- ΤΟΥ
- εαυτό
- φυλακή
- Δουλειά
- ενώνει
- έλα μαζί μας
- ταξίδι
- jpg
- κρίσεις
- μόλις
- Διατήρηση
- διατηρούνται
- Είδος
- Ξέρω
- Γνωρίζοντας
- γνώση
- ξέρει
- Kyle
- εργασία
- σπιτονοικοκύρης
- τοπίο
- large
- σε μεγάλο βαθμό
- μεγαλύτερος
- μεγαλύτερη
- Επίθετο
- Πέρυσι
- Αργά
- αργότερα
- ξεκινήσει
- Αγωγές
- δικηγόρος
- Οδηγεί
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- Άδεια
- αφήνοντας
- Νομικά
- νομική ομάδα
- μείον
- ας
- αφήνοντας
- Επίπεδο
- επίπεδα
- Μόχλευση
- μόχλευση
- LG
- ζωή
- τον τρόπο ζωής
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- περιορισμούς
- Περιωρισμένος
- όρια
- γραμμή
- LINK
- Υγρό
- Ρευστότητα
- Λιστα
- Εισηγμένες
- άκουσε
- ακροατής
- Ακούγοντας
- λίγο
- δάνειο
- τοπικός
- Μακριά
- πολύς καιρός
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- μακροπρόθεσμα
- ματιά
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- Παρτίδα
- πλήθος
- αγάπη
- αγάπησε
- Χαμηλός
- χαμηλές χρεώσεις
- χαμηλές τιμές
- χαμηλότερα
- LTV
- που
- Κυρίως
- μεγάλες
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- άνδρας
- διαχείριση
- διαχειρίζεται
- διαχείριση
- Η ομάδα διαχείρισης
- διευθυντής
- Διευθυντές
- διαχείριση
- πολοί
- πολλοί άνθρωποι
- αγορά
- αγορές
- ύλη
- ωριμάνσεις
- Αυξάνω στον ανώτατο βαθμό
- Ενδέχεται..
- μπορεί
- me
- εννοώ
- μέσα
- Εικόνες / Βίντεο
- που αναφέρθηκαν
- Metrics
- Μέσο
- ενδέχεται να
- εκατομμύρια
- νου
- Μύθος
- παρανόηση
- παρανοήσεις
- λάθος
- στιγμή
- χρήματα
- μήνες
- περισσότερο
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- Δημοφιλέστερα
- ως επί το πλείστον
- μετακινήσετε
- μετακινηθεί
- πολύ
- πολλαπλούς
- πρέπει
- αμοιβαίας
- αμοιβαίο κεφάλαιο
- MVP
- my
- τον εαυτό μου
- όνομα
- ονόματα
- nav
- Κοντά
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- ανάγκες
- καθαρά
- καθαρή αξία περιουσιακού στοιχείου
- ποτέ
- Νέα
- νέα επένδυση
- νέα
- Newsletter
- επόμενη
- Όχι.
- Ν/Α
- κανονικός
- Κανονικά
- Notes
- τίποτα
- τώρα
- Απόχρωση
- αριθμός
- Εμφανή
- πληρότητας
- συμβούν
- of
- off
- προσφορά
- προσφέρονται
- γραφεία
- συχνά
- Παλιά
- on
- μια φορά
- ONE
- διαδικτυακά (online)
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- φορείς
- Γνώμη
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- αντίθετος
- Επιλογή
- or
- τάξη
- ΑΛΛΑ
- Άλλα
- δικός μας
- έξω
- Ξεπερνώ
- εκτός
- outsourcing
- επί
- Over Leveraged
- φόρμες
- επισκόπηση
- δική
- ιδιοκτήτης
- ανήκει
- καταβλήθηκε
- ζωγραφική
- πανδημία
- μέρος
- συμμετέχω
- μέρη
- Συνεργάτες
- passieren
- πέρασε
- πάθος
- παθητικός
- παθητικό εισόδημα
- Το παρελθόν
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- People
- για
- ποσοστό
- τέλειος
- εκτελέσει
- επίδοση
- ίσως
- έμμηνα
- προσωπικός
- Προσωπικά
- προοπτική
- φαινομενικός
- με έργα φιλοσοφίας
- τηλέφωνο
- τηλεφωνικές κλήσεις
- επιλέξτε
- εικόνα
- σχέδιο
- πλατφόρμες
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- Δοκιμάστε να παίξετε
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- Αφθονία
- βύσμα
- συν
- το podcast
- Σημείο
- σημεία
- Δημοφιλής
- χαρτοφυλάκιο
- θέση
- θετικός
- δυνατός
- Θέση
- δυναμικού
- ενδεχομένως
- προβλέποντας
- Προβλέψεις
- προτιμώ
- προτιμάται
- Ανώτερο
- παρουσιάζονται
- δώρα
- πρόεδρος
- αρκετά
- προηγούμενος
- τιμή
- Τιμές
- ιδιωτικός
- Ιδιωτικό κεφάλαιο
- Ιδιωτικές εταιρείες μετοχών
- προνόμιο
- πιθανώς
- προβλήματα
- Παράγεται
- Προϊόν
- παραγωγικός
- Προϊόντα
- επάγγελμα
- επαγγελματίας
- επαγγελματίες
- Προφίλ ⬇️
- Κέρδος
- κέρδη
- Προωθήθηκε
- ιδιότητες
- περιουσία
- προοπτικές
- προστατεύονται
- Αποδείξτε
- παρέχουν
- δημόσιο
- Δημόσια Αγορά
- δημοσίως
- δημοσιεύεται δημόσια
- αγορά
- σκοπός
- βάζω
- Βάζει
- Βάζοντας
- ποιότητα
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- γρήγορα
- αύξηση
- εγείρει
- αύξηση
- συγκέντρωση κεφαλαίων
- ΣΠΑΝΙΟΣ
- Τιμή
- Τιμές
- εκτίμηση
- φθάσουν
- Αντίδραση
- αντίδραση
- Διάβασε
- Ανάγνωση
- πραγματικός
- ακίνητα
- σε πραγματικό χρόνο
- Πραγματικότητα
- συνειδητοποιήσουν
- πραγματικά
- λόγος
- λόγους
- πρόσφατος
- πρόσφατα
- ύφεση
- ρεκόρ
- Red
- λύτρωση
- μειώνει
- αναφοράς
- ενισχύσουν
- επανεπενδύω
- σχετίζεται με
- σχετικής
- σχετικά
- θυμάμαι
- θυμόμαστε
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- εκπροσωπώ
- απαιτήσεις
- Απαιτεί
- έρευνα
- Ερευνητικές Υπηρεσίες
- Υποστηρικτικό υλικό
- σεβασμός
- σχετικά με
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- αποτέλεσμα
- Αποτελέσματα
- περίληψη
- διατηρώ
- απόδοση
- Επιστροφές
- ανασκόπηση
- ανταμείβοντας
- δεξιά
- αύξηση
- Κίνδυνος
- κινδύνους
- Δωμάτιο
- περίπου
- γύρος
- Άρθρο
- κανόνες
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- τρέχει
- θυσία
- Ασφαλέστερο
- Είπε
- μισθούς
- πώληση
- ίδιο
- Αποθήκευση
- πριόνι
- λένε
- ρητό
- Κλίμακα
- Σχολείο
- scott
- Αναζήτηση
- Δεύτερος
- δευτερόλεπτα
- τμήματα
- τομέας
- Τομείς
- δείτε
- βλέποντας
- αναζήτηση
- Αναζητώντας Alpha
- φαίνομαι
- δει
- τμήμα
- εκλεκτικός
- πωλούν
- Τις Πωλήσεις
- αίσθηση
- Υπηρεσίες
- σειρά
- επτά
- διάφοροι
- Κοινοποίηση
- τιμές των μετοχών
- μέτοχος
- Μέτοχοι
- Μερίδια
- σεντόνι
- Καταφύγιο
- Κοντά
- βραχυπρόθεσμα
- λήψεις
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- έδειξε
- πλευρά
- Side Hustle
- σημαντικός
- παρόμοιες
- Απλούς
- απλά
- αφού
- ενιαίας
- ιστοσελίδα
- καταστάσεων
- ΕΞΙ
- Μέγεθος
- επιδεξιότητα
- έμπειρος
- small
- μικρές επιχειρήσεις
- μικρότερος
- έξυπνος
- εξυπνότερα
- So
- Μ.Κ.Δ
- social media
- πωλούνται
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- μερικές φορές
- Ήχος
- Χώρος
- ειδική
- ειδικεύομαι
- ειδικεύεται
- ειδικευμένη
- συγκεκριμένες
- ειδικά
- δαπανήσει
- Δαπάνες
- πέρασε
- υποστηρικτής
- Χορηγοί
- Spotify
- διάδοση
- Στάδιο
- άποψη
- στέκεται
- Αστέρι
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Ξεκινήστε
- Μελών
- Κατάσταση
- παραμονή
- διαμονή
- Ακόμη
- κίνητρο
- στοκ
- χρηματιστηριακή αγορά
- αποθέματα
- Ιστορία
- ευθεία
- Στρατηγική
- ισχυρός
- δομή
- δομές
- μελέτες
- Μελέτη
- συνδρομητής
- συνδρομητές
- επιτυχία
- τέτοιος
- λιακάδα
- Σούπερ
- βέβαιος
- ανακύπτει
- εκπληκτικός
- συνεχής
- σύμβολο
- σύνδεση
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Ταλέντο
- Συζήτηση
- ομιλία
- στόχος
- φόρος
- Φόροι
- λέει
- ενοικιαστής
- δεκάδες
- όρος
- όροι
- τρομερή
- Τέξας
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Η πρωτεύουσα
- της Fed
- Το μέλλον
- Το τοπίο
- ο κόσμος
- τους
- Τους
- τους
- τότε
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- Τρίτος
- τρίτους
- αυτό
- φέτος
- διεξοδικά
- εκείνοι
- αν και?
- σκέψη
- χιλιάδες
- τρία
- Μέσω
- παντού
- καρδιά
- ώρα
- χρονοδιάγραμμα
- φορές
- τύπος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- είπε
- τόνος
- πολύ
- πήρε
- κορυφή
- τοπικός
- Σύνολο
- ΣΥΝΟΛΙΚΑ
- τρελλός λίγο
- αφορών
- σκληρός
- προς
- τροχιά
- εμπόριο
- διαπραγματεύονται
- Διαπραγμάτευσης
- παραδοσιακός
- Αντίγραφο
- παροδικός
- ταξίδι
- καταπληκτικός
- δίκη
- ταλαιπωρία
- αληθής
- όντως
- Εμπιστευθείτε
- τραστ
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- Τουίτερ
- δύο
- τύπος
- τύποι
- τυπικός
- συνήθως
- Ukraine
- υπό
- καταλαβαίνω
- κατανόηση
- up-to-ημερομηνία
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιώντας
- συνήθως
- Πολύτιμος
- Εκτίμηση
- Εκτιμήσεις
- αξία
- αποτιμώνται
- Αξίες
- ποικιλία
- διάφορα
- Σταθερή
- όχημα
- επαληθεύει
- πολύπλευρος
- Εναντίον
- πολύ
- μέσω
- Βίντεο
- Επίσκεψη
- βιταμίνες
- Μεταβλητότητα
- τόμος
- vs
- μισθός
- περπάτησε
- θέλω
- ήθελε
- θέλει
- λαβύρινθος
- Warren Buffett
- ήταν
- Δες
- Νερό
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- Πλούτος
- Ιστοσελίδα : www.example.gr
- εβδομάδα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πήγε
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- ανεξαρτήτως
- πότε
- ενώ
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ολόκληρο
- WHY
- ευρύς
- ευρέως
- θα
- πρόθυμος
- με
- εντός
- χωρίς
- θαυμάσιος
- λέξη
- Εργασία
- εργαζόμενος
- προπόνηση
- κόσμος
- του κόσμου
- χειρότερος
- χειρότερη
- αξία
- θα
- Ουάου
- γραπτή
- Λανθασμένος
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- ακόμη
- Βελτιστοποίηση
- αποδίδοντας
- εσείς
- νέος
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet