Γνώμη: Αυτή η υπόθεση του Ανωτάτου Δικαστηρίου από την Καλιφόρνια θα μπορούσε να μειώσει τις ελλείψεις κατοικιών παντού

Γνώμη: Αυτή η υπόθεση του Ανωτάτου Δικαστηρίου από την Καλιφόρνια θα μπορούσε να μειώσει τις ελλείψεις κατοικιών παντού

Χρονική σήμανση: 8 Ιανουαρίου 2024 6:00 π.μ.
Κόμβος πηγής: 3053944

Στις 9 Ιανουαρίου, το Ανώτατο Δικαστήριο των ΗΠΑ θα ακούσει περίπτωση του Καλιφορνέζου George Sheetz, ο οποίος ζήτησε άδεια για να τοποθετήσει ένα κατασκευασμένο σπίτι στη γη του στην κομητεία El Dorado και χτυπήθηκε με ένα τέλος μετριασμού της κυκλοφορίας $23,420. Διαφωνώντας για την έλλειψη οποιασδήποτε σχέσης μεταξύ του ποσού του δολαρίου και της πραγματικής επίδρασης της οικογένειάς του στην κυκλοφορία στην περιοχή, ο Sheetz πλήρωσε το τέλος αλλά στράφηκε στο νομικό σύστημα. Sheetz εναντίον County of El Dorado, Καλιφόρνια, αναφέρεται μόνο σε ένα μικρό κομμάτι της στεγαστικής κρίσης της πολιτείας. Ωστόσο, θα έχει σημασία για εκατομμύρια ανθρώπους που δεν μπορούν να βρουν οικονομικά σπίτια εδώ και σε πολλές άλλες πολιτείες.

Όταν τα «τελή αντίκτυπου» δεν δεσμεύονται από το αυξημένο κόστος που θα επιβαρύνει μια πόλη ή μια κομητεία λόγω ενός νέου σπιτιού ή ανάπτυξης, τα τέλη μπορούν να κάνουν περισσότερα από το να παρουσιάσουν σε κάποιον έναν άδικο λογαριασμό – μπορούν επίσης να μειώσουν την κατασκευή κατοικιών. Σε μια χώρα όπου η έλλειψη κατοικιών έχει οδηγήσει σε υψηλές τιμές, αυτό έχει μεγαλύτερη σημασία από ό,τι φαντάζεστε.

Οι προγραμματιστές θα πρέπει φυσικά να πληρώσουν το μερίδιο που τους αναλογεί. Εάν τα κατασκευαστικά τέλη δεν καλύψουν το κόστος των αυξημένων δημόσιων υπηρεσιών που απαιτούνται από τις νέες εξελίξεις, οι αιρετοί αξιωματούχοι και οι ψηφοφόροι στρέφονται σε άλλα μέσα για να καλύψουν ή να αποφύγουν αυτές τις δαπάνες. Μπορεί να επιβάλλουν περιορισμούς ανάπτυξης ή άλλες πολιτικές αποκλεισμού ζωνών για να εμποδίσουν την κατασκευή νέων κατοικιών αντί να αποδεχτούν έργα που οδηγούν σε υψηλότερους φόρους ή υποβαθμισμένες υπηρεσίες.

Βλέπουμε διάχυτες αποδείξεις ότι συμβαίνει αυτό όταν οι τοποθεσίες υιοθετούν κανόνες όπως χωροταξικές ζώνες για μια οικογένεια, απαιτήσεις ελάχιστου μεγέθους οικοπέδου και αισθητικές απαιτήσεις που διασφαλίζουν ότι μπορούν να κατασκευαστούν μόνο ακριβές κατοικίες, οι οποίες δημιουργούν υψηλότερους φόρους ιδιοκτησίας.

Τα σωστά καθορισμένα τέλη αντίκτυπου προσφέρουν έναν τρόπο για να ανταποκριθεί η ανάπτυξη και μειώνουν την πολιτική πίεση ενάντια στην απαραίτητη ανάπτυξη. Τοπικές μελέτες έχουν βρει ότι σχετίζονται με κατάλληλα καθορισμένα τέλη αυξημένη κατασκευή σε προαστιακές περιοχές.

Αλλά όταν τα τέλη καθορίζονται σε αυθαίρετα υψηλά επίπεδα, αποθαρρύνουν την ανέγερση νέων κατοικιών και προσθέτουν στις προκλήσεις προσιτής τιμής της στέγασης της χώρας, προκαλώντας πίεση στους ενοικιαστές και στους αγοραστές νέων κατοικιών.

Το 2013, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι όλα τα τέλη αδειών πρέπει να έχουν ουσιαστική σχέση με τον πραγματικό αντίκτυπο μιας ανάπτυξης στις υπηρεσίες της πόλης ή της κομητείας και μια περίπου ανάλογη τιμή. Αυτό μειώνει λογικά τον κίνδυνο τα τέλη να πνίξουν την ανάπτυξη.

Σε ορισμένες πολιτείες, όπως η Φλόριντα, η νομολογία προχωρά ακόμη περισσότερο, απαιτώντας τα τέλη να χρηματοδοτούν μόνο υποδομές που εξυπηρετούν τις συγκεκριμένες εξελίξεις στις οποίες επιβλήθηκαν. Όχι τυχαία, η Φλόριντα έχει δει τον πληθυσμό της αυξάνονται περισσότερο από δύο φορές ταχύτερα από τη χώρα ως σύνολο, αντικατοπτρίζοντας το άνοιγμα σε νέα σπίτια και σχετικά δίκαιες τιμές σε σύγκριση με μεγάλο μέρος της υπόλοιπης χώρας.

Αλλά σε άλλες πολιτείες, συμπεριλαμβανομένης της Καλιφόρνιας, του Μέριλαντ, της Ουάσιγκτον και της Αριζόνα, τα δικαστήρια έχουν δημιουργήσει μια εξαίρεση από την αρχή της αναλογικότητας του Ανωτάτου Δικαστηρίου, επιτρέποντας υψηλότερα τέλη εάν ορίζονται από τη νομοθεσία. Η περίπτωση του Sheetz θα ελέγξει εάν αυτή η εξαίρεση είναι συνταγματική.

Μέρος του σκεπτικού για το σκάλισμα είναι ότι οι ψηφοφόροι έχουν ένα φάρμακο κατά των υπερβολικών αξιολογήσεων στην κάλπη. Θεωρητικά, μπορούν να ψηφίσουν τους νομοθέτες που είναι υπεύθυνοι.

Ωστόσο, οποιοσδήποτε ισχυρισμός ότι οι ψηφοφόροι μπορούν και θα το κάνουν αυτό είναι αμφίβολος. Οι κατασκευαστές κατοικιών αποτελούν ένα μικρό μερίδιο οποιουδήποτε εκλογικού σώματος. Οι μελλοντικοί αγοραστές ή ενοικιαστές κατοικιών - αυτοί που χρειάζονται οι δήμοι για να δώσουν κίνητρα, όχι να αποθαρρύνουν, την κατασκευή σπιτιών - μπορεί να μην ψηφίσουν ή να ζήσουν στη δικαιοδοσία όταν καθοριστούν τα τέλη. Από την άλλη πλευρά, οι άνθρωποι που ψηφίζουν είναι πιθανό να είναι εκείνοι που έχουν ήδη σπίτια σε κοντινή απόσταση και τείνουν να αντιστέκονται στην ανάπτυξη: η αξία της περιουσίας τους αυξάνεται εάν οι υψηλές αμοιβές διατηρούν χαμηλή την προσφορά στέγης.

Η κρίση προσιτών κατοικιών είναι πραγματική. Ειδικά οι κάτοικοι της Καλιφόρνια θα πρέπει να κατανοήσουν τον απλό λογισμό της προσφοράς και της ζήτησης που επιδεινώνει την έλλειψη στέγης και κάνει επτά πόλεις (ή περιοχές μετρό) στην πολιτεία να κατατάσσονται μεταξύ των 10 πιο ακριβών στη χώρα, σύμφωνα με το US News and World Report. Όταν και όπου τα πολιτειακά δικαστήρια επιτρέπουν στους τοπικούς πολιτικούς να εξυπηρετούν τους πλουσιότερους ψηφοφόρους τους, να χρεώνουν υπέρογκα τέλη αντίκτυπου και διαφορετικά να κρατούν έξω τα νέα σπίτια, η κατάσταση δεν θα βελτιωθεί.

Το Ανώτατο Δικαστήριο αναμένεται να εκδώσει απόφαση για τα τέλη της κομητείας El Dorado το πρώτο εξάμηνο του 2024. Η νομική υπόθεση ότι όλα τα τέλη επιπτώσεων, ανεξάρτητα από το ποιος τα ορίζει, θα πρέπει να υπόκεινται στους ίδιους όρους είναι ισχυρή. Και κατά τη διάρκεια μιας πανεθνικής στεγαστικής κρίσης, η οικονομική αντιπαράθεση κατά των κρατικών και τοπικών πρακτικών που επιδεινώνουν την οικονομική προσιτότητα της στέγασης και εμποδίζουν την παραγωγή κατοικίας που απαιτείται είναι ακόμη πιο ισχυρή.

Τσαρλς Γκάρντνερ είναι δικηγόρος και ερευνητής στο Mercatus Center στο Πανεπιστήμιο George Mason. Έμιλυ Χάμιλτον είναι διευθυντής του Urbanity Project της Mercatus.

Σφραγίδα ώρας:

Περισσότερα από LA Times RE