Με τα επιτόκια που αναμένεται να μειωθούν το 2024, τα ακίνητα — ένας τομέας που αγαπιέται για τις σταθερές πληρωμές του εισοδήματός του — θα μπορούσε να δει ανοδικά το νέο έτος. Ο τομέας των ακινήτων στον S & P 500 έκλεισε το 2023 με κέρδη άνω του 8%, υποαποδίδοντας σημαντικά την άνοδο 24% του δείκτη της ευρείας αγοράς. Τα αυξανόμενα επιτόκια οδήγησαν σε αυτό το τμήμα της αγοράς, καθώς όχι μόνο αυξάνουν το κόστος δανεισμού για τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά καθιστούν επίσης το περιουσιακό στοιχείο λιγότερο ελκυστικό για επενδυτές που αναζητούν εισόδημα σε σχέση με τα Treasurys, για παράδειγμα. Μην ξεχνάτε ότι πέρυσι, οι επενδυτές μπορούσαν να κερδίσουν αποδόσεις άνω του 5% απλώς τοποθετώντας χρήματα σε ένα πιστοποιητικό κατάθεσης ή αποθηκεύοντάς τα σε ένα ταμείο χρηματαγοράς ή σε γραμμάτια του Δημοσίου. Τώρα που η Federal Reserve έκανε τρεις μειώσεις επιτοκίων το 2024, οι REITs θα μπορούσαν να δουν αύξηση του ενδιαφέροντος των επενδυτών, ενισχύοντας τις τιμές των μετοχών τους εκτός από το εισόδημα. "Πιστεύω ότι οι τιμές REIT θα ανέβουν εάν έχουμε σταθερά επιτόκια - θα έχετε ανθρώπους να επιστρέψουν στον κλάδο", δήλωσε ο αναλυτής της Morningstar, Kevin Brown. «Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, πολλοί επενδυτές που προσανατολίζονται στο εισόδημα βλέπουν ότι το μέρισμα REIT είναι πολύ ελκυστικό και είναι πρόθυμοι να αναλάβουν τους κινδύνους που σχετίζονται με τις επενδύσεις σε μετοχές για να έχουν αυτήν την πληρωμή μερίσματος». Πράγματι, η ακίνητη περιουσία ήταν ο κορυφαίος τομέας το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σημειώνοντας άνοδο 17.6%, τελειώνοντας με άνοδο ενός μήνα σχεδόν 8% μόνο τον Δεκέμβριο. Οι κινήσεις συνέπεσαν με μια περίοδο σημαντικής ψύξης για την απόδοση του 10ετούς Treasury, η οποία ξεπέρασε το 5% στο υψηλό της τον Οκτώβριο και έκλεισε το έτος λίγο πάνω από 3.8%. Ένα έντονο μάτι Η τάση της εργασίας από το σπίτι μετά την Covid και η αργή επιστροφή στο χώρο εργασίας ήταν ένα αντίκτυπο στις REIT γραφείου. Το βαρόμετρο «Back to Work» της Kastle Systems, το οποίο μετρά την πληρότητα γραφείων σε 10 μεγάλες ΗΠΑ πόλεις, διαμορφώθηκε στο 51.1% τον Δεκ. 18, από 51.6% την προηγούμενη εβδομάδα. Εξακολουθούν να υπάρχουν δυσκολίες για τα REIT γραφείου το 2024, σύμφωνα με τον Jefferies, αλλά οι συνθήκες αναμένεται να βελτιωθούν. "Ενώ αναμένουμε μείωση [πληρότητας] στο μισό περίπου της κάλυψής μας το '24, αναμένουμε ότι ο ρυθμός των μειώσεων θα επιβραδυνθεί, κάτι που θα πρέπει να αποτελέσει ένα ουράνιο άνεμο για το συναίσθημα", έγραψε ο αναλυτής Peter Abramowitz σε έκθεση της Δευτέρας. Η Jefferies είναι ουδέτερη στον τομέα REIT γραφείου, αλλά αύξησε την αξιολόγησή της στο Boston Properties για να αγοράσει από την αναμονή. Οι επιδόσεις του BXP 1Y mountain Boston Properties τους τελευταίους 12 μήνες «Βλέπουμε το BXP ως ένα ελκυστικό παιχνίδι για σχετική πολλαπλή επέκταση έναντι. ομότιμων, δεδομένης της θέσης της ως κορυφαίας βιομηχανίας, με ένα από τα υψηλότερης ποιότητας χαρτοφυλάκια στον χώρο και σταθερότητα στις προοπτικές κερδών της», ανέφερε η εταιρεία. Η Boston Properties επωφελείται από το «σύγχρονο χαρτοφυλάκιό» της στον κλάδο των REIT παράκτιων γραφείων, με τα κτίρια να έχουν μέση σταθμισμένη ηλικία 15.7 ετών, σε σύγκριση με 22.7 έτη για όλα τα δημόσια REIT, δήλωσε ο Jefferies. Με τη σειρά του, αυτό θα οδηγήσει σε περαιτέρω σταθερότητα στις προοπτικές πληρότητας. Η τιμή στόχος της Jefferies στα 80$ αντανακλά 14% ανοδική τιμή από το κλείσιμο της Παρασκευής. Η απόδοση της μετοχής είναι 5.4%. Δεκατρείς από τους 21 αναλυτές που καλύπτουν την Boston Properties το αξιολογούν ως παρακράτηση και οι συναινετικοί στόχοι τιμών απαιτούν μείωση περίπου 5% από εδώ, σύμφωνα με την LSEG, παλαιότερα γνωστή ως Refinitiv. Εντοπισμός μακροπρόθεσμων τάσεων Ακόμα κι αν ένα περιβάλλον χαμηλότερου ποσοστού είναι επωφελές για τα ΑΕΕΑΠ, η Morningstar's Brown βλέπει ότι μια γωνιά του κλάδου είναι πιθανό να λάβει μακροπρόθεσμη ώθηση από τις αναδυόμενες δημογραφικές τάσεις: τη στέγαση των ηλικιωμένων και τον χώρο υγείας. Το ποσοστό πληρότητας κατοικιών για ηλικιωμένους ήταν 84.4% το τρίτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με το Εθνικό Κέντρο Επενδύσεων για Στέγαση & Φροντίδα Ηλικιωμένων. Αυτό είναι πάνω από 6 ποσοστιαίες μονάδες από το χαμηλό πανδημίας του 77.8%, αλλά εξακολουθεί να απέχει από το ποσοστό πληρότητας 87.1% πριν από την πανδημία. Ταυτόχρονα, οι baby boomers γερνούν ραγδαία, με τα γηραιότερα μέλη της κοόρτης να γίνονται 80 το 2026. «Αυτό μετατρέπεται σε ζήτηση για αυτές τις εγκαταστάσεις», είπε ο Μπράουν. Προβλέπει ότι κατά τα επόμενα τρία έως τέσσερα χρόνια, η ζήτηση θα ξεπεράσει την προσφορά, «και αυτό θα μεταφραστεί σε επαναφορά της πληρότητας στα προ-πανδημικά επίπεδα — και ίσως να το ξεπεράσει και να φτάσει στο εύρος του 90%. Για να παίξει αυτή την τάση, ο Brown τόνισε τους Welltower και Ventas. «Πιστεύω ότι θα δουν υψηλή ανάπτυξη για πολλά χρόνια ακόμα». Η Welltower, η οποία επενδύει σε ανώτερους στεγαστικούς φορείς, πληρώνει μερισματική απόδοση 2.7%, ενώ η Ventas 3.6%. Ο Anthony Paolone της JPMorgan αναβάθμισε την αξιολόγησή του στο Welltower σε υπέρβαρο από ουδέτερο τον Δεκέμβριο, δείχνοντας την αποκάλυψη της Welltower για μια «σημαντική αύξηση του ρυθμού της δραστηριότητας εξαγορών, με 3 δισεκατομμύρια δολάρια κλειστά μέχρι τον Οκτώβριο και άλλα 3 δισεκατομμύρια δολάρια στη διαδικασία». Επίσης, αύξησε την τιμή-στόχο για το τέλος του έτους 2024 στα 99 $ από 92 $, υποδηλώνοντας ανοδική πορεία σχεδόν 10% από το κλείσιμο της Παρασκευής. Δώδεκα από τους 18 αναλυτές που καλύπτουν την Welltower το βαθμολογούν ως αγορά ή ισχυρή αγορά, σύμφωνα με την LSEG, και οι συναινετικοί στόχοι τιμών υποδηλώνουν άνοδο άνω του 3% από τα τρέχοντα επίπεδα. Η Ventas έλαβε αξιολογήσεις αγοράς ή ισχυρής αγοράς από το 60% των αναλυτών που καλύπτουν τη μετοχή, με τη μέση τιμή-στόχο να υποδηλώνει άνοδο 2% από εδώ. Ένας αριστοκράτης μερισμάτων στο επίκεντρο Για το 2024, η Morningstar's Brown αρέσει στο Realty Income, μια τριπλή καθαρή μίσθωση REIT. Σε μια συμφωνία τριπλής καθαρής μίσθωσης, οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για τη συντήρηση, το ενοίκιο, τους φόρους ακινήτων και τα ασφάλιστρα. «Απλώς εισπράττουν την επιταγή ενοικίου από τον ενοικιαστή τους, διαφορετικά όλα τα άλλα σχετικά με το ακίνητο είναι στον ενοικιαστή», είπε ο Μπράουν, σημειώνοντας ότι στους ενοικιαστές της Realty Income περιλαμβάνονται φαρμακεία και βενζινάδικα. Τα έσοδα από ακίνητα καταβάλλουν μερισματική απόδοση 5.3%. Είναι επίσης μέλος των S & P 500 Dividend Aristocrats, που σημαίνει ότι είναι μια μετοχή που έχει αυξήσει τα μερίσματά της σε καθένα από τα τελευταία 25 συνεχόμενα έτη. «Είναι μια σταθερή εταιρεία είσπραξης ενοικίων και αυτό είναι καλό αν βρισκόμαστε σε ένα είδος πιθανής επιβράδυνσης ή ύφεσης», είπε ο Μπράουν. Σχεδόν οι μισοί αναλυτές που καλύπτουν το εισόδημα από ακίνητα το βαθμολογούν ως αγορά ή ισχυρή αγορά, ζητώντας άνοδο άνω του 5%, ανά LSEG.