Αγορά ακινήτων του Ντάλας: Τιμές & Τάσεις το 2023

Σε αυτό το άρθρο

Το Ντάλας του Τέξας είναι μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες μητροπολιτικές περιοχές της χώρας, με μεγάλη, διαφοροποιημένη και αναπτυσσόμενη οικονομία. Με τιμές κατοικιών κάτω από τον εθνικό μέσο όρο και ισχυρές δυνατότητες ταμειακών ροών, το Ντάλας έχει πολλά χαρακτηριστικά που υποστηρίζουν ευνοϊκές μακροπρόθεσμες συνθήκες για τους επενδυτές ακινήτων. 

Πληθυσμός και αγορά εργασίας

Βρίσκεται στο βορειοανατολικό Τέξας, η μητροπολιτική περιοχή του Ντάλας αποτελείται στην πραγματικότητα από δύο μεγάλες πόλεις και μια μικρή πόλη: το Ντάλας και το Φορτ Γουόρθ, και στη συνέχεια τη μικρότερη πόλη του Άρλινγκτον που βρίσκεται ανάμεσά τους. Σε συνδυασμό, η μητροπολιτική περιοχή του Ντάλας έχει πληθυσμό που αυξάνεται πολύ πάνω από τον εθνικό μέσο όρο. Η διάμεση ηλικία των κατοίκων στο Ντάλας είναι λίγο κάτω από τα 33 έτη, η οποία είναι ακριβώς στην κορυφή της αγοράς σπιτιού και σχηματισμός νοικοκυριού ηλικία—που υποδηλώνει ισχυρή και βιώσιμη ζήτηση για στέγαση στην περιοχή. 

Η μεγάλη και ποικιλόμορφη οικονομία του Ντάλας το βοηθά να απομονωθεί από την οικονομική ύφεση. Η περιοχή διαθέτει μεγάλα ιατρικά και εκπαιδευτικά ιδρύματα και σημαντική αεροπορική παρουσία που εδραιώνεται από την American Airlines και τη Southwest Airlines. Το ποσοστό ανεργίας είναι χαμηλό αλλά ελαφρώς υψηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο και έχει σημειώσει ελαφρά άνοδο τελευταία. 

Τιμές Κατοικίας

Παρά την ισχυρή ζήτηση και την ισχυρή οικονομία, οι επενδυτικές συνθήκες στο Ντάλας παραμένουν ελκυστικές. Μέχρι τη στιγμή που γράφεται αυτό το άρθρο, η διάμεση τιμή πώλησης στην περιοχή του Ντάλας είναι λίγο πάνω από 400,000 $—που είναι σχετικά κοντά στον εθνικό μέσο όρο αλλά κάτω από αυτή των πόλεων με οικονομίες παρόμοιου μεγέθους.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ενώ οι τιμές στο Ντάλας ήταν σχετικά σταθερές τους τελευταίους μήνες, ο ρυθμός ανάπτυξης έχει μειωθεί σημαντικά. Αυτό είναι αναμενόμενο, δεδομένου του μακροοικονομικού κλίματος, αλλά αξίζει να σημειωθεί ότι η ανατίμηση στο Ντάλας, συνολικά, είναι πιθανό να είναι μέτρια ή και ελαφρώς αρνητική τους επόμενους μήνες.

Αύξηση ενοικίων και ταμειακές ροές

Η αύξηση των ενοικίων έχει ακολουθήσει παρόμοια μοτίβα με τη στέγαση, αλλά διαφέρει ελαφρώς ανά πόλη εντός της μητροπολιτικής περιοχής. Τα ενοίκια στο Άρλινγκτον, για παράδειγμα, παρέμειναν σταθερά τους τελευταίους έξι μήνες, ενώ τα ενοίκια στο Ντάλας και το Φορτ Γουόρθ έχουν μειωθεί μέτρια. Κάποια μείωση του ενοικίου δεν είναι ανησυχητική, δεδομένου του γρήγορου ρυθμού αύξησης των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, και τα περισσότερα στοιχεία υποστηρίζουν ότι οι μειώσεις των ενοικίων θα είναι ελάχιστες.

Όταν εξετάζουμε τις προοπτικές ταμειακών ροών για το Ντάλας, διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία εντός της μητροπολιτικής περιοχής. Οι περιοχές κοντά στο Φορτ Γουόρθ και νότια του Ντάλας έχουν αναλογίες ενοικίου προς τιμή (ένας καλός δείκτης για τις ταμειακές ροές) κοντά στο 1%—πράγμα που είναι καλό σημάδι για τις δυνατότητες ταμειακών ροών. Ωστόσο, το Βόρειο Ντάλας και το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής μεταξύ Ντάλας και Φορτ Γουόρθ έχουν αναλογίες ενοικίου προς τιμή που υποδηλώνουν ότι οι ταμειακές ροές θα είναι δύσκολο να βρεθούν. Συνολικά, υπάρχουν ισχυρές προοπτικές ταμειακών ροών για μια περιοχή μετρό αυτού του μεγέθους!

Απογραφή και Υγεία Αγοράς

Κοιτάζοντας το μέλλον, υπάρχουν ενδείξεις ότι, αν και η αγορά κατοικίας στο Ντάλας έχει χαλαρώσει - εξακολουθεί να βρίσκεται σε αρκετά ισχυρό έδαφος. Οι νέες λίστες μειώνονται και παρόλο που το απόθεμα έχει αυξηθεί από τα χαμηλά επίπεδα πανδημίας, στην πραγματικότητα έπεσε τους τελευταίους μήνες. Αυτό δείχνει μια αγορά με αρκετά ισχυρό ανταγωνισμό για ακίνητα και ίσως ακόμη και αγορά πωλητή.

Επιπλέον, αν και οι ημέρες στην αγορά (DOM) έχουν σχεδόν επιστρέψει στα προ πανδημίας επίπεδα, μειώθηκαν στην πιο πρόσφατη ένδειξη. Ένα νέο σημείο δεδομένων δεν δημιουργεί τάση, επομένως αυτό θα είναι μια σημαντική μέτρηση που πρέπει να παρακολουθήσετε τους επόμενους μήνες. 

Στρατηγικές νίκης

Συνολικά, το Ντάλας είναι μια ισχυρή αγορά για όλους τους επενδυτές ακινήτων. Έχει μια λογική τιμή, ισχυρή δυνατότητα ταμειακών ροών και μια ισχυρή οικονομία για τη στήριξη της μελλοντικής ανάπτυξης. Ενώ η εθνική αγορά κατοικίας βιώνει μια διόρθωση, το Ντάλας αντέχει σχετικά καλά. Οι τιμές ήταν σχετικά σταθερές και οι βασικοί δείκτες υποδηλώνουν ότι η αγορά θα είναι μία από τις πιο σταθερές αγορές κατοικίας στη χώρα τους επόμενους μήνες.

Ο Victor Steffen, ένας φιλικός προς τους επενδυτές κτηματομεσίτης στην περιοχή του Ντάλας, λέει: «Οι επενδυτές που βλέπουμε να κερδίζουν αυτή τη στιγμή κλίνουν προς τα ακίνητα BEAF. Το BEAF σημαίνει εστίαση στην εκτίμηση στο νεκρό σημείο. Οι πιο επιτυχημένοι επενδυτές μας στοχεύουν σε περιοχές με αυξανόμενο πληθυσμό, αυξανόμενο αριθμό θέσεων εργασίας και αυξανόμενα μεσαία εισοδήματα. Στοχεύουμε σε μια τιμή εισόδου 10-20% κάτω από το προηγούμενο υψηλό της αγοράς και θέλουμε να δούμε το σημερινό επιτόκιο μίσθωσης να καλύπτει το PITI. Σε αυτό το σημείο του κύκλου της αγοράς, όταν οι περισσότεροι αγοραστές λιανικής βρίσκονται στο περιθώριο, οι επενδυτές μας έχουν περισσότερες ευκαιρίες από ποτέ να παραλάβουν απόθεμα υψηλής ποιότητας Β+ ή ακόμα και κατηγορίας Α, με το κλειδί στο χέρι. Είναι ένας από εκείνους τους σπάνιους κύκλους της αγοράς όπου οι επενδυτές είναι μερικοί από τους τελευταίους παίκτες στην αγορά. Μπορούμε να παραλάβουμε περιουσιακά στοιχεία «blue chip» με εκπτώσεις χωρίς να ανταγωνιζόμαστε δώδεκα αγοραστές λιανικής».

Εάν ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα σχετικά με την επένδυση στο Ντάλας, συνεργαστείτε με έναν τοπικό κτηματομεσίτη όπως ο Victor Steffen, ο οποίος μπορεί να σας καθοδηγεί σε ποιες στρατηγικές, τακτικές και γειτονιές πρέπει να εστιάσετε.

Δείτε πώς επικοινωνήστε με τον Steffen στο Agent Finder:

• Αναζήτηση "Dalas, Texas" 
• Εισαγάγετε τα επενδυτικά σας κριτήρια
• Επιλέξτε Victor Steffen ή άλλους πράκτορες με τους οποίους θέλετε να επικοινωνήσετε

Ο Steffen κατετάγη #22 από τους 86,000 πράκτορες στο EXP Realty ανά όγκο πωλήσεων και #5 στην πολιτεία του Τέξας. Αυτός και η σύζυγός του είναι ενεργοί επενδυτές ακίνητης περιουσίας, κατέχοντας μια ποικιλία περιουσιακών στοιχείων που παράγουν μετρητά, όπως ενοικιάσεις κατοικιών ανά δωμάτιο, μακροχρόνιες, μεσοπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Σκοπεύουν να συνεχίσουν να χτίζουν το χαρτοφυλάκιό τους με έμφαση σε νέα κατασκευαστικά στοιχεία και συγκροτήματα 20-50 μονάδων το 2023.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.