Was bedeutet ausschließliches Verkaufsrecht? (2023)

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Der erste Schritt zum Verkauf Ihres Hauses ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers, dem Sie vertrauen können. Sie werden Sie durch den Hausverkaufsprozess, die Provisionssätze und die gegenseitigen Erwartungen an die Zusammenarbeit mit ihnen führen. Wenn Sie diesen Bedingungen zustimmen, unterzeichnen Sie einen Vertrag über die Zusammenarbeit mit diesem Agenten, der wahrscheinlich eine Klausel über das exklusive Verkaufsrecht enthält. 

Was bedeutet ausschließliches Verkaufsrecht – und müssen Sie diesen Bedingungen zustimmen? Lesen Sie weiter, um ein tieferes Verständnis für dieses Rechtskonzept zu entwickeln und wann Sie sich möglicherweise dagegen wehren möchten.

Was bedeutet ausschließliches Verkaufsrecht? 

Das exklusive Verkaufsrecht gibt Ihrem Makler im Wesentlichen das Eigentum an Ihrem Eintrag. Sobald Sie diese Vereinbarung unterzeichnet haben, können Sie keine anderen Immobilienmakler beauftragen, Ihr Haus aufzulisten, zu vermarkten und zu zeigen. Dadurch wird sichergestellt, dass Ihr Makler die Provision für den Verkauf erhält, wenn er einen Käufer bringt, der das Angebot annimmt. 

Das ausschließliche Verkaufsrecht soll Immobilienmakler schützen. Ohne diese Vereinbarung könnten Sie mehrere Makler beauftragen, die alle konkurrieren würden, um Ihre Immobilie aufzulisten. Jeder Makler würde Zeit und Mühe aufwenden, um Ihr Haus zu vermarkten, aber nur einer würde eine Provision verdienen.

Wann schließen Sie einen Alleinverkaufsvertrag ab?

Wenn Sie einen Immobilienmakler finden, mit dem Sie gerne zusammenarbeiten möchten, werden Sie eine Listungsvereinbarung mit ihnen. Dazu gehören das ausschließliche Verkaufsrecht, Kündigungsklauseln und andere Informationen in Bezug auf Ihre Beziehung zum Makler. 

Ihr Immobilienmakler erledigt möglicherweise einige leichte Arbeiten, um Ihr Haus zu verkaufen – wie z. B. das Anbieten Beratung zu Verbesserungen und Durchführung von Marktforschungen, um eine Preisschätzung zu erhalten – aber die meisten Makler werden nicht mit dem Hochladen Ihrer Immobilie auf den Multiple Listing Service (MLS) ohne eine Listungsvereinbarung fortfahren. Wenn ein Makler diese Vereinbarung nicht hat, kann der Immobilieneigentümer jederzeit weggehen und alle seine Bemühungen werden umsonst sein. 

Sowohl der Makler als auch der Kunde unterzeichnen den Listungsvertrag und stimmen den darin enthaltenen Bedingungen zu. Als Verkäufer müssen Sie diese Vereinbarung nicht für bare Münze nehmen. Sie können Änderungen am Dokument vornehmen und Ergänzungen zu bestimmten Klauseln vorschlagen. Beide Parteien müssen sich auf den Vertrag einigen, bevor sie zusammenarbeiten können.

Gibt es Alternativen zur Alleinverkaufsklausel? 

Nicht alle Verkäufer müssen ein exklusives Verkaufsrecht unterzeichnen. Es gibt viele Fälle, in denen ein offeneres Hausverkaufserlebnis besser für den Umzug der Immobilie ist. Hier sind zwei alternative Möglichkeiten zu ausschließlichen Verkaufsrechtsklauseln in Betracht zu ziehen.

Exklusiver Agenturvertrag

Diese Option gibt Ihrem Immobilienmakler die exklusive Vertretung Ihrer Immobilie. Sie müssen jedoch keine Provision zahlen, wenn Sie selbst einen Käufer anwerben. Angenommen, Sie erwähnen Ihr Angebot gegenüber Ihrem Kollegen und er meint es ernst damit, es von Ihnen zu kaufen. Der Kollege macht Ihnen ein Angebot und Sie fahren beide mit dem Verkauf fort. Sie müssten Ihren Immobilienmakler nicht bezahlen, weil er nie einen Käufer gebracht hat – Sie haben die gesamte Marketingarbeit geleistet.  

>> ANTWORTEN DES AGENTEN: Von einem Hausverkäufer verlangen, dass er einen Käufer-Makler-AAR unterschreibt?

Eine exklusive Agenturvereinbarung ist eine gute Option, wenn Sie sicher sind, dass Sie Ihren eigenen Käufer einbringen und den Hausverkaufsprozess selbst steuern können – vom Angebot bis zum Abschluss. Denken Sie daran, dass Ihr Makler möglicherweise nicht bereit ist, Ihnen bei den Verkäuferdokumenten und anderen Prozessen zu helfen, wenn er weiß, dass er für seine Bemühungen nicht bezahlt wird. 

Auch dieser Vertrag bringt dich nicht ganz raus Zahlung einer Provision. Sie müssen die Gebühren für den Makler des Käufers bezahlen, falls dieser einen hat, auch wenn Ihr Haus als FSBO verkauft wird.

Listungsvereinbarung öffnen

Eine offene Auflistung ermöglicht es Ihnen, mit so vielen Immobilienmaklern zusammenzuarbeiten, wie Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Nur der Immobilienmakler, der einen qualifizierten Käufer einbringt, der das Haus schließt, erhält eine Provision. Dadurch entsteht ein Wettbewerbselement um die Immobilie zu vermarkten. 

Eine offene Auflistung könnte eine gute Option für Verkäufer sein, die schwierige Immobilien haben. Wenn Ihr Haus stark beschädigt ist, größer als jedes andere Haus auf dem Markt ist oder generell Schwierigkeiten hat, Käufer anzuziehen, könnte eine offene Auflistung eine optimale Wahl sein. Sie können ein Team von Maklern aufbauen, um Ihre Immobilie zu verkaufen. 

Zum Beispiel verkaufte Derek Jeter sein Haus in Tampa (das Tom Brady vorübergehend mietete) für 22.5 Millionen Dollar. Dies war das teuerste Haus in der Gegend und ein Wahrzeichen, das Touristen mit dem Boot sehen konnten. Eine offene Auflistung hätte Jeter helfen können, mehr potenzielle Käufer für diesen kniffligen Hausverkauf zu gewinnen.  

Denken Sie daran, dass Sie jeden Makler, mit dem Sie zusammenarbeiten, verwalten müssen. Es könnte besser sein, Ihre gesamte Zeit einem Makler zu widmen, anstatt sich auf mehrere Immobilienprofis zu verteilen.

Soll ich eine Exklusivitätsvereinbarung unterzeichnen?

Viele Immobilienmakler arbeiten nicht mit Kunden zusammen, es sei denn, sie unterzeichnen ein exklusives Verkaufsrecht. Sie möchten nicht riskieren, mehrere Stunden für die Vermarktung Ihrer Immobilie aufzugeben, nur um ihre potenziellen Provisionen von ihnen abgezogen zu bekommen. Wenn Sie verschiedene Immobilienmakler befragen, fragen Sie, ob sie eine Klausel über das ausschließliche Verkaufsrecht in ihre Verträge aufnehmen. Wenn nicht, fragen Sie sie, warum nicht. 

Wenn Sie sicher sind, dass Sie kein exklusives Verkaufsrecht eingehen möchten, klagen Sie dagegen, wenn Sie sich mit potenziellen Immobilienmaklern treffen. Einige Agenten verstehen möglicherweise, warum Sie diese Klausel nicht hinzufügen möchten, wenn Sie einen guten Grund haben, und sie werden zustimmen, die Partnerschaft fortzusetzen. Andernfalls könnten sie die Zusammenarbeit mit Ihnen beenden. Dies ist ein Risiko, das Sie eingehen. 

Eine Klausel über das ausschließliche Verkaufsrecht ist bei den meisten Hausverkäufen Standard. Sobald Sie den Vertrag unterschrieben haben, wird Ihr Makler damit beginnen, Käufer anzuziehen, die an Ihrem Haus interessiert sein könnten.

Wie komme ich aus einer Exklusivitätsvereinbarung heraus?

Wenn Sie sich immer noch nicht sicher sind, ob Sie ein exklusives Recht zum Verkauf von Angeboten eingehen möchten, wissen Sie, dass Sie Optionen haben, wenn Sie von diesem Vertrag zurücktreten möchten. Die meisten Listungsvereinbarungen gelten nur für einen festgelegten Zeitraum (normalerweise 30 bis 120 Tage). Nach Ablauf der Vereinbarung können Sie Ihre Beziehung zu Ihrem Makler beenden, wenn Sie nicht mehr mit ihm zusammenarbeiten möchten – solange er keinen Käufer gefunden hat. Du kannst auch feuern Sie Ihren Makler wenn Sie mit ihrer Leistung unzufrieden sind wenn sie keinen Käufer gefunden haben. 

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Dieser Prozess wird komplizierter, wenn Sie bereits ein Angebot von einem Käufer angenommen haben, den Ihr Makler gefunden hat. In diesem Fall können Sie Ihren Makler feuern, er erhält jedoch weiterhin eine Provision für den Verkauf. Wenn der Vertrag vor dem Abschlussdatum ausläuft, aber der Käufer den Kauf noch vorantreibt, erhält Ihr Makler nach Abschluss des Verkaufs weiterhin eine Provision. 

Wenn Sie jedoch ein exklusives Verkaufsrecht mit einem Immobilienmakler haben, der noch keinen Käufer gewinnen muss, können Sie entweder eine Vertragsänderung beantragen oder den Vertrag mit Ihrem Makler kündigen. Von dort aus können Sie einen Makler beauftragen, der besser für die Zusammenarbeit mit Ihnen geeignet ist. 

3 Tipps zum Abschluss einer erfolgreichen Vereinbarung über das exklusive Verkaufsrecht

Abhängig von den Best Practices für Immobilien in Ihrer Region haben Sie möglicherweise nicht viel Flexibilität, wenn Sie einen Vertrag über das exklusive Verkaufsrecht abschließen. Wenn die Praxis an Ihrem Wohnort üblich ist, müssen Sie möglicherweise eine dieser Vereinbarungen unterzeichnen, bevor ein Listing Agent mit Ihnen zusammenarbeitet. Glücklicherweise haben Sie Rechte. Hier sind einige Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass die Verkaufsrechtsklausel für Sie funktioniert. 

• Begrenzen Sie Ihre Vertragslaufzeit: Sie müssen mit Ihrem Agenten keine Vertragslaufzeit von 180 Tagen vereinbaren. Erwägen Sie, einen 30- oder 60-Tage-Vertrag anzufordern, mit der Option, ihn nach Bedarf zu verlängern oder zu beenden. 
• Geben Sie Ihre Stornierungsoptionen an: Stellen Sie sicher, dass der Vertrag ein Verfahren zur Vertragskündigung enthält, einschließlich der Art und Weise der Kündigung und des Grundes. Sie können eine Liste mit Gründen angeben, warum eine Vertragskündigung angemessen wäre. Lassen Sie die Tür aus zusätzlichen Gründen offen, die nicht enthalten waren. 
• Lesen Sie jeden Aspekt des Vertrags: Vertrauen Sie nicht darauf, dass Ihr Makler jeden Abschnitt beschönigt. Setzen Sie sich mit ihnen zusammen, während sie die Bedeutung der einzelnen Klauseln und Definitionen durchgehen. Sie können sich auch an einen Anwalt für Immobilienrecht wenden, um Ihren Vertrag zu überprüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen. 

Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie Vertrauen in den Makler haben, den Sie einstellen. Befragen Sie mehrere Makler und lassen Sie sie wissen, dass mehrere Personen versuchen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Dies gibt Ihnen Sicherheit bei der Auswahl des richtigen Maklers und stellt gleichzeitig sicher, dass der von Ihnen engagierte Makler motiviert bleibt, Ihr Haus schnell zu verkaufen.

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Eine ausschließliche Verkaufsrechtsklausel macht oder bricht einen guten Immobilienmakler nicht. Wenn Sie darauf vertrauen, dass Ihr Makler sein Bestes für Sie tut, dann sollte ein exklusives Verkaufsrecht kein Problem sein. Es ist besser, mit einem Qualitätsagenten zu arbeiten als mit mehreren durchschnittlichen. 

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