Das durchschnittliche Einkommen eines Mieters ist aufgrund der Inflation gering mehr als 40% der Mieter gelten als kostenbelastet, weil sie 30 % ihres Einkommens oder mehr für die Wohnkosten ausgeben. Die Leute versuchen, ihre Budgets auf jede erdenkliche Weise zu kürzen – auch wenn das bedeutet bei Mitbewohnern einziehen, Familie oder in erschwinglichere Gegenden außerhalb des Bundesstaates. Das Neueste Rent.com-Migrationsbericht zeigt ein wachsendes Interesse am Süden und Mittleren Westen, da viele Mieter versuchen, den Westen und Nordosten zu verlassen.
Forscher von Rent.com analysierten Daten aus den Monaten Juli, August und September, um ein Lead-Delta für jede Region, jedes Bundesland und jede Metropolregion zu ermitteln. Ein Lead ist ein potenzieller Mieter, der einen Hausverwalter oder Vermieter kontaktiert, um Interesse an einer Immobilie zu bekunden. Das Lead-Delta ist die numerische Differenz zwischen Outbound- und Inbound-Leads im Verhältnis zu allen Leads in der Region. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Zahlen nicht die tatsächliche Migration widerspiegeln, sondern einen guten Einblick in Gebiete mit hoher Nachfrage und großem Interesse geben, was mit den tatsächlichen Migrationsmustern korreliert.
Menschen ziehen aus verschiedenen Gründen um, die im Bericht nicht erfasst werden. Sie ziehen möglicherweise um, um näher an der Familie zu sein oder eine neue Arbeit zu beginnen. Die Trends deuten darauf hin, dass hohe Mieten dazu führen, dass einige Mieter bestimmte Stadtgebiete meiden und sie nach Mietwohnungen in günstigeren nahegelegenen Metropolen und Bundesstaaten sowie in begehrten Gegenden im Süden und Mittleren Westen suchen. Investoren können nach beliebten Gegenden mit positiven Lead-Deltas suchen, um Sweet Spots zu finden, in denen die Nachfrage nach Mietobjekten hoch ist Preis-Miet-Verhältnis ist niedrig.
Woher ziehen Mieter?
Die folgenden Ballungsräume wiesen die höchsten Outbound-Lead-Deltas auf:
- Chicago, Illinois (-46.00 %)
- Traverse City-Cadillac, Michigan (-43.32 %)
- Atlanta, Georgia (-30.91 %)
- New York City (-26.49 %)
- Charlotte, North Carolina (-26.23 %)
Ausgehende Leads per Metro – Rent.com
Chicago hat sich in diesem Quartal an die Spitze der Liste gesetzt. Die trostlosen Winter der Stadt könnten die Bewohner in eine andere Gegend treiben, ebenso wie der Ruf der Stadt, der für ihre Kriminalität bekannt ist. Aber hohe Mieten sind ein weiteres Problem – Chicago ist das teuerste Stadt im Mittleren Westen. Es ist viel günstiger als New York, wo die Mietpreise im Jahresvergleich um fast 25 % gestiegen sind, aber im Vergleich zu den umliegenden Gebieten in Illinois und im Mittleren Westen ist es relativ teuer. In Atlanta sind die Mieten im Jahresvergleich um fast 14 % gestiegen, was dazu führen könnte, dass die Bewohner woanders nach Wohnungen suchen.
Die folgenden Bundesstaaten hatten die höchsten Outbound-Lead-Deltas:
- Illinois (-46.41 %)
- New York (-44.04 %)
- Maine (-17.91 %)
- Georgien (-17.14 %)
- Colorado (-16.43 %)
Wohin möchten Mieter umziehen?
Menschen neigen dazu, sich nach nahegelegenen Gebieten und Bundesstaaten zu erkundigen, wenn sie über einen Umzug nachdenken, aber südliche Bundesstaaten wecken das Interesse aus weiter entfernten Gegenden. Beispielsweise erkundigten sich Mieter in Chicago nach Metropolen des Mittleren Westens wie Milwaukee, Minneapolis-St. Paul und Indianapolis, zeigten aber gleichermaßen Interesse an Dallas-Ft. Worth und Nashville. New Yorker Mieter schauten sich vor allem andere Metropolen im Nordosten an, zeigten aber auch Interesse an Gemeinden in Georgia.
Die folgenden Ballungsräume wiesen die höchsten Inbound-Lead-Deltas auf:
- Biloxi-Gulfport, Mississippi (51.15 %)
- Huntsville-Decatur (Florenz), Alabama (48.41 %)
- Madison, Wisconsin (42.32 %)
- Waco-Temple-Bryan, Texas (41.55 %)
- Springfield, Missouri (40.88 %)
Eingehende Leads per Metro – Rent.com
Einwohner von Chicago erkundigten sich nach allen fünf dieser Städte und interessierten sich besonders für Biloxi-Gulfport. Die anderen Metropolen zogen Bewohner aus benachbarten Gebieten an, aber auch Mieter aus bekanntermaßen teuren Gegenden zeigten Interesse an den Metropolregionen im Süden und Mittleren Westen.
Beispielsweise erkundigten sich Einwohner von Atlanta, New York und Chicago alle nach Huntsville-Decatur. Huntsville wurde zum lebenswertesten Ort gekürt US Nachrichten, und Madison schaffte es ebenfalls in die Top 20. Madison erregte Interesse in Los Angeles, New York, Denver, Milwaukee und Chicago. Waco-Temple-Bryan brachte auch Anfragen aus Chicago und New York ein, die meisten kamen jedoch aus dem Bundesstaat. Hinweise für Springfield kamen aus St. Louis und Kansas City, aber auch aus Chicago, Denver und Dallas-Ft. Wert.
Die Trends auf Landesebene waren ähnlich. Viele Mieter aus Illinois wollten in Illinois oder im benachbarten Indiana bleiben, aber einige zeigten auch Interesse an Texas und Tennessee. Viele Mieter aus New York und Maine wollten in ihren jeweiligen Bundesstaaten bleiben oder nach New Jersey ziehen, während einige auch Häuser in Florida, Pennsylvania und Ohio suchten. Mieter aus Georgia erkundigten sich nach Immobilien im Süden, während Mieter aus Colorado nach Immobilien im benachbarten Utah sowie im Mittleren Westen suchten. Missouri, Wisconsin und Michigan waren allesamt beliebte Quellen für ausgehende Leads aus Colorado.
Die folgenden Bundesstaaten hatten die höchsten Inbound-Lead-Deltas:
- North Dakota (38.7%)
- New Jersey (36.35%)
- Louisiana (35.71%)
- New-Hampshire (31.30%)
- Mississippi (29.80%)
Menschen aus dem ganzen Land wollen nach North Dakota ziehen. Über ein Viertel der Leads kamen aus weit entfernten Staaten wie Illinois, New York, Kalifornien und Texas. New Jersey brachte hauptsächlich Interessenten aus dem Bundesstaat oder aus New York oder Pennsylvania mit, aber auch einige Mieter aus dem Süden bekundeten Interesse an New Jersey.
Louisiana brachte die meisten Leads aus Texas. Andere Hinweise kamen aus dem Bundesstaat, aber fast 10 % der Anfragen kamen aus dem Mittleren Westen. Die Mehrheit der Wohnungssuchenden in New Hampshire lebte im Bundesstaat Massachusetts oder New York, aber auch einige Mieter aus den Südstaaten bekundeten Interesse. Auch Mieter aus Louisiana, Georgia und Alabama schauten sich Immobilien in Mississippi an, aber die zweitgrößte Lead-Quelle im Bundesstaat war neben Mississippi selbst Illinois.
Wie sich Migration auf die Immobilienpreise auswirkt
Analysten bei vielen Firmen erwarten, dass die Immobilienpreise sinken Im Jahr 2023 wird es im ganzen Land zu einem Rückgang kommen, aber wie stark die einzelnen Gebiete betroffen sein werden, wird zum Teil von der Nachfrage nach Wohnungen abhängen. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt tendenziell, wenn mehr Menschen in ein Gebiet ziehen als wegziehen. Wenn es in einem Gebiet nicht genügend Wohnungen gibt, um alle Menschen unterzubringen, kann dieser Mangel an Angebot im Verhältnis zur Nachfrage als Untergrenze dienen, die verhindert, dass die Immobilienpreise in einem wirtschaftlichen Abschwung sinken. Tatsächlich erfreuen sich einige südöstliche Märkte, die einkommensstärkere Hauskäufer aus teuren Gegenden wie der Westküste und dem Nordosten abziehen, immer noch rasch an Wert, während sich das Preiswachstum in anderen überbewerteten Märkten verlangsamt. CoreLogic-Berichte.
Gemeinsame Migrationstrends
Wenn eine Stadt aufgrund von Faktoren wie Anreizen für Unternehmen, einem boomenden Arbeitsmarkt mit gut bezahlten Arbeitsplätzen in verschiedenen Branchen und einer lebendigen Kultur mit wachsenden Unterhaltungsmöglichkeiten immer beliebter wird, steigen die Mietpreise. Sie können für einige Zeit erhöht bleiben, selbst wenn die Preise für die Leute sinken, weil die Nachfrage von Mietern mit höherem Einkommen weiterhin hoch ist. Doch irgendwann sind Preiserhöhungen oft nicht mehr tragbar. Wenn die Menschen beginnen, aus einem Gebiet wegzuziehen, in dem die Preise in die Höhe geschossen sind, sinkt die Nachfrage nach Immobilien und die Preise können sinken.
Dieser Trend ist jetzt noch relevanter, da Remote-Arbeit so stark in den Vordergrund gerückt ist. Im Jahr 2019 nur etwa 5.7% der Amerikaner arbeiteten hauptsächlich von zu Hause aus. Bis 2021 hat sich dieser Wert auf 17.9 % mehr als verdreifacht. Mit der Freiheit, überall zu leben und zu arbeiten, wandern immer mehr Menschen in nahegelegene Gebiete – oder ganz in andere Bundesstaaten – ab, um einen Preisnachlass zu ergattern. Dies wird durch höhere Inbound- und Outbound-Lead-Deltas in diesem Quartal veranschaulicht letzte.
Diese Verlagerung hin zu niedrigeren Preisen findet bereits statt Austin, das durch die Pandemie überhitzt war – die Mietrückgänge liegen dort über dem Bundesdurchschnitt. In der Gegend von Denver können Sie den Wandel in Aktion beobachten. Während die Mietpreise in der Stadt immer noch im Vergleich zum Vorjahr steigen, Das Preiswachstum hat sich verlangsamt in Denver mehr als in jeder anderen Stadt in der Metropolregion. In den günstigeren umliegenden Vororten schießen die Mietpreise unterdessen in die Höhe. Wird Denver beginnen, ein Spiegelbild von Austin zu werden? Oder bleibt der Markt wettbewerbsfähig? Das Lead-Delta der Metro Denver von -23.75 % deutet darauf hin, dass die Nachfrage nachlassen könnte.
Wie Investoren Migrationsdaten nutzen können
Wenn das Immobilienpreiswachstum über der Norm liegt, sinken die Preise tendenziell wieder und folgen dem Prinzip der Mean-Reversion. Anleger können ihre Rendite jedoch maximieren, indem sie kaufen, wenn die Preise niedrig sind, und verkaufen, wenn die Preise hoch sind. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, den Migrationstrends immer einen Schritt voraus zu sein. Wenn Sie den nächsten Standort finden, der aufgrund günstigerer Preise im Vergleich zu nahe gelegenen Städten und einer florierenden Wirtschaft wahrscheinlich Bewohner aus anderen Gegenden anzieht, können Sie möglicherweise von den explodierenden Mieten profitieren und eine Wertsteigerung erzielen.
Huntsville ist ein hervorragendes Beispiel für einen begehrten Ort, an dem die Nachfrage nach Wohnraum steigt, die Preise jedoch niedrig sind. Aber die vielleicht beste Strategie besteht darin, bei Ihrer Planung zwei Schritte vorauszuschauen. Wohin werden die Menschen gehen, wenn Huntsville überhitzt?
Da Anleger die Zukunft nicht vorhersagen können, bestehen immer Risiken, und Migrationstrends sollten nicht die einzigen Daten sein, die die Entscheidungsfindung beeinflussen. Aber je mehr Informationen Sie erhalten, wenn Sie in einen neuen Markt investieren, desto besser. Die Verfolgung von Migrationstrends ist eine Strategie, die Anlegern helfen kann, sich auf die Zukunft zu konzentrieren und zu vermeiden, sich kopfüber in heiße Märkte zu stürzen, die bald rückläufig sein werden.
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