Neuer vorgeschlagener Steuerplan zielt darauf ab, 1031-Börsen zu eliminieren

Der Vorschlag von Präsident Biden Budget für das Geschäftsjahr 2024 zielt darauf ab, einen erweiterten Zugang und eine bessere Erschwinglichkeit im Gesundheits- und Bildungswesen zu fördern und gleichzeitig die Steuern für einkommensschwache Familien zu senken und das Defizit zu verringern. Die vorgeschlagene Finanzierung erfolgt jedoch durch eine Erhöhung der Steuern für Wohlhabende und die Abschaffung einer wichtigen Steuervergünstigung für Immobilieninvestoren wird wahrscheinlich abgelehnt von vielen im Kongress völlig abgelehnt. 

Abhängig von Ihrer Politik haben Sie möglicherweise unterschiedliche Steuerlösungen. Viele meinen vielleicht, dass eine Änderung der Steuergesetzgebung, die für die Reichen weniger vorteilhaft ist, komplizierter ist, als Sie vielleicht denken. Untersuchungen deuten darauf hin, dass Bidens Vorschlag in diesem Fall unbeabsichtigt Familien der Mittelschicht schaden könnte.

In diesem Artikel wird untersucht, welche Auswirkungen dieser Vorschlag zur Abgabenordnung insbesondere auf Immobilieninvestoren haben könnte.

Steuererhöhung für Reiche

Der vorgeschlagene Haushalt würde die Steuern für wohlhabende Amerikaner in mehrfacher Hinsicht erhöhen. Es wäre zum Beispiel:

• Erhöhen Sie den Kapitalertragssteuersatz von 20 % auf 39.6 % für Personen, die in einem Jahr mindestens 1 Million US-Dollar verdienen
• Erhöhen Sie den Obamacare-Steuersatz von 3.8 % auf 5 % für Personen mit einem Einkommen von mindestens 400,000 US-Dollar
• Erheben Sie einen Mindeststeuersatz von 25 % für die reichsten 0.01 % oder Haushalte mit einem Vermögen von 100 Millionen US-Dollar oder mehr
• Erhöhen Sie den Steuersatz für persönliches Einkommen von 37 % auf 39.6 % für Personen, die mindestens 400,000 US-Dollar verdienen, und machen Sie damit eine frühere Steuersenkung rückgängig 
• Beschränken Sie den maximalen Beitrag zu Roth IRA-Konten für Personen, die mindestens 400,000 US-Dollar verdienen
• Entfällt die Erhöhung der Bemessungsgrundlage für Erbschaften im Todesfall, was sich auf nicht realisierte Kapitalgewinne von mehr als 5 Millionen US-Dollar (10 Millionen US-Dollar für Mitantragsteller) auswirkt. 

Es ist wichtig zu beachten, dass der effektive Steuersatz für das oberste 1 % seit den 1970er Jahren zwar gesunken ist, aber immer noch mehr als beträgt achtmal höher Laut der Steuerstiftung liegt der durchschnittliche effektive Steuersatz für die untere Hälfte der Erwerbstätigen. Aber da hat die Bundesregierung ausgegeben 1.38 Billionen Dollar mehr als im Jahr 2022 an Einnahmen eingenommen wurden, ist es nicht verwunderlich, dass politische Entscheidungsträger eine Erhöhung der Steuersätze für Vermögende in Betracht ziehen, insbesondere da die Vermögensunterschiede in den Jahren, in denen Gutverdiener mehr zahlten, geringer waren. Forschung widerlegt die Behauptung, dass Steuersenkungen die Wirtschaft verbessern und die Regierung Einnahmen erzielt weniger Einnahmen Wenn die Steuersätze niedriger sind, kann es daher erforderlich sein, die Steuersätze zumindest für einige Steuerzahler anzuheben.

Es gibt jedoch einige unbeabsichtigte Folgen, wenn die Kapitalertragssteuer über den Schwellenwert hinaus angehoben wird. Beispielsweise können Hausbesitzer, die weit weniger als 1 Million US-Dollar oder sogar 400,000 US-Dollar pro Jahr verdienen, mit einer Steuerschuld rechnen müssen Verkauf eines Hauses in einem heißen Markt, wo ein 1-Millionen-Dollar-Haus kein Herrenhaus ist, sondern ein Einfamilienhaus mit mittlerem Preis. Beispielsweise liegt der durchschnittliche Hauspreis in San Francisco bei ca 1.3 Mio. US$, auch nachdem es im vergangenen Jahr rückläufig war. Selbst mit dem Ausschluss von Kapitalerträgen für Hauptwohnsitze könnte ein Hausbesitzer, der vor 20 Jahren eine Immobilie in einem mittlerweile heiß begehrten Markt gekauft hat, im Jahr des Verkaufs möglicherweise mit dem höheren Zinssatz belastet werden. Das könnte es für Umzugsunternehmen schwierig machen, sich ein ähnliches Haus zu den heute hohen Hypothekenzinsen zu leisten. 

Es ist unklar, wie viele Menschen in diese Kategorie fallen werden. Es lohnt sich jedoch zu hinterfragen, ob bestimmte Ausnahmen notwendig sein könnten und ob die Erhöhung der Kapitalertragssteuer der beste Weg ist, die Ziele der Bundesregierung zu erreichen. Kritiker sprechen beispielsweise von einer Erhöhung des Kapitalertragssteuersatzes rät vom Sparen ab. Das Congressional Budget Office schätzt, dass a Verbrauchssteuer, was das Sparen über das Ausgeben hinaus fördern würde, hätte den größten Einfluss auf die Verringerung des Defizits – aber das würde auch der Fall sein überproportional auswirken Geringverdiener. Es gibt keine einfache Lösung. 

Eliminierung von 1031-Börsen

Ein weiterer Aspekt des vorgeschlagenen Haushalts ist die Abschaffung von 1031 „like-kind“-Austausche für Immobilieninvestoren, die es seit 1921 gibt. Abschnitt 1031 der Abgabenordnung ermöglicht es Einzelpersonen, die Zahlung der Kapitalertragssteuer auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufzuschieben, indem sie den Verkaufserlös für den Kauf einer ähnlichen Immobilie von gleichem oder höherem Wert verwenden. A Steckbrief aus dem Weißen Haus vergleicht den Steuervorteil mit einem „unbefristeten zinslosen Kredit der Regierung“ und kategorisiert ihn als „verschwenderische Ausgaben für Sonderinteressen“. 

Es scheint ein Missverständnis zu geben, dass Immobilieninvestoren bereits wohlhabend und unersättlich gierig sind und dass sie es vermeiden, einen fairen Steuersatz zu zahlen, während sie ihre Mieter für mehr Einkommen ausbeuten. Vielleicht hält die Formulierung politischer Initiativen das Klischee aufrecht, aber in den allermeisten Fällen ist das offensichtlich falsch. Die „Lücke“ 1031 kommt nicht nur den Reichen zugute, sondern auch Immobilieninvestoren aus allen Gesellschaftsschichten. 

Tante-Emma-Vermieter besitzen 41 % aller Mietobjekte und fast 73 % aller Gebäude mit zwei bis vier Wohneinheiten. Dabei handelt es sich nicht um Menschen, die 1 Million US-Dollar pro Jahr verdienen – das geschätzte durchschnittliche Jahreseinkommen für Vermieter liegt bei XNUMX Million US-Dollar $97,000. Während Immobilien oft als bevorzugtes Anlageinstrument für Superreiche angepriesen werden, sind sie auch für normale Menschen ein Instrument, um ihre Altersvorsorge aufzustocken und genug zu sparen, um ihre Kinder aufs College zu schicken. Kleine Deals für preiswerte Immobilien machen den Großteil der gleichartigen Börsen aus. 

Außerdem, Forschungsprojekte zeigt, dass die Steuererleichterung für vergleichbare Börsen nichts Verschwenderisches ist – sie spielt eine wichtige Rolle bei der Förderung der Wirtschaftstätigkeit und der Wiederbelebung von Gemeinden und darüber hinaus 97.4 Milliarden Dollar im Wert des US-BIP im Jahr 2021. Vergleichbare Börsen machen Investitionen effizienter und schaffen Hunderttausende neue Arbeitsplätze. Sie machen es für Investoren auch möglich, leerstehende Gewerbeflächen in Mehrfamilienhäuser umzuwandeln, was angesichts der heutigen Wohnungsknappheit unbedingt gefördert werden muss. Die National Association of Realtors bietet einige davon an anekdotische Beispiele wie 1031 Börsen es Investoren ermöglicht haben, Gemeinschaften zu erneuern. 

Kritiker sagen, die Abschaffung der 1031-Börsen würde die Bundeseinnahmen verringern, den Wohnungsmangel verschärfen und zu einer Verschlechterung der Wohnqualität für Mieter führen, da Immobilieneigentümer weniger Anreiz hätten, ihre Wohneinheiten mit neuen Küchen und Bädern aufzurüsten. Unternehmen könnten auch davon abgehalten werden, in Gebäude umzuziehen, die den Bedürfnissen des Unternehmens und der Mitarbeiter besser entsprechen. Es ist zwar möglich, dass Beschränkungen für 1031-Börsen von Vorteil sind, ihre vollständige Abschaffung hätte jedoch wahrscheinlich nachteilige negative Auswirkungen auf die Wirtschaft, wie Untersuchungen zeigen. 

Fazit

Es gibt ein starkes Argument dafür, die Steuern für Vermögende zu erhöhen, um Sozialprogramme zu finanzieren. Es ist vielleicht nicht die einzige Möglichkeit, die wirtschaftliche Mobilität zu verbessern, Menschen aus der Armut zu befreien und das Wohlstandsgefälle zu verringern, aber es ist eine potenzielle Lösung – sogar für einige bemerkenswerte Milliardäre haben sich für die Idee ausgesprochen.

Bei der Reform des Steuersystems müssen die politischen Entscheidungsträger jedoch darauf achten, dass die vorgeschlagenen Lösungen nicht unbeabsichtigt Familien und Gemeinden mit niedrigem Einkommen und der Mittelschicht oder Immobilieninvestoren schaden, die einen positiven Beitrag zur Wirtschaft leisten.

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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.