Mehrfamilienimmobilien sind vom Absturz bedroht – hier ist der Grund

In diesem Artikel

Ich mache mir Sorgen über einen erheblichen Rückgang (oder Absturz) der Bewertungen von Gewerbeimmobilien, insbesondere von Mehrfamilienhäusern, in den Jahren 2023 und 2024. Ich habe das Gefühl, dass die roten Fahnen so klar sind und alle in dieselbe Richtung weisen, dass ich meine vernachlässigen würde Pflicht gegenüber dieser Gemeinschaft, meine Haltung nicht so klar wie möglich zu machen und diese Haltung in aller Ausführlichkeit zu verteidigen. 

In diesem Artikel werde ich meine These durchgehen und vier Hauptbedrohungen für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern skizzieren, wobei ich der folgenden Zusammenfassung folge: 

• Teil 1: Cap Rates sind niedriger als die Zinssätze 
• Teil 2: Ich wette nicht auf ein sinnvolles Mietwachstum im Jahr 2023
• Teil 3: Ich wette auf steigende Zinsen im Jahr 2023
• Teil 4: Hohe Zinssätze üben Druck auf Bewertungen und Schuldenübernahmen aus
• Teil 5: Neuigkeiten, Anekdoten und weiterführende Literatur
• Teil 6: Ideen, um Vermögen zu schützen und in dieser Umgebung Geld zu verdienen

Bitte beachten Sie, dass Immobilien lokal sind. Meine Analyse in diesem Artikel spiegelt den Durchschnitt in den Vereinigten Staaten wider, obwohl ich darauf eingehe ein paar große Regionen. 

Abschließend möchte ich im Voraus ansprechen, dass ich mich als Amateur im Verständnis der gewerblichen Immobilienmärkte betrachte und mich vielleicht dem Status eines „Gesellen“ nähere. Ich bin keineswegs ein Experte für sie. Ich lade zur Debatte ein und würde eine Analyse von allen Lesern begrüßen, die bereit sind, einen „Bull Case“ zu meinen Punkten hier zu präsentieren. Bitte zögern Sie nicht, dies in den Kommentaren anzugeben oder mir eine E-Mail zu senden .

Teil 1: Cap Rates sind niedriger als die Zinssätze

Im Durchschnitt sind die Zinssätze derzeit im Bereich der Mehrfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten höher als die Cap-Zinssätze. Visuell kann dies als zwei sich kreuzende Linien in der folgenden Grafik dargestellt werden:

Investoren, die in gewerbliche Mehrfamilienhäuser einsteigen, tun dies, weil sie eine Rendite erzielen wollen. Rückgabe ist nicht ausgedrückt als a Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate), die eher eine Metrik ist, die verwendet wird, um Immobilien in Relation zueinander zu bewerten, sondern eher als eine interne Rendite (IRR). Man kann in Umgebungen mit hohen und niedrigen Zinssätzen einen starken IRR generieren, genauso wie sie in Umgebungen mit hohen und niedrigen Zinssätzen einen starken IRR generieren können.

Der IRR hängt von zwei Hauptfaktoren ab: der Höhe des Cashflows, den die Immobilie produziert (und dem Zeitpunkt dieser Cashflows) und dem Ausstieg/Verkauf der Immobilie (und dem Zeitpunkt). Erhöhen Sie die Mieten schnell und verkaufen Sie zu einem Spitzenpreis, und der IRR steigt in die Höhe. Tun Sie dies langsam und verkaufen Sie zu einem höheren Kapitalisierungssatz als zum Zeitpunkt des Erwerbs, und der IRR sinkt.

Cap Rates waren im historischen Kontext der letzten 10 Jahre relativ niedrig. Dies war kein Problem für die Leute, die einen großartigen IRR generierten, weil die Zinssätze so niedrig waren. Tatsächlich machen es niedrige Cap-Raten den Anlegern in vielerlei Hinsicht leichter, Renditen zu erzielen, da jeder zusätzliche NOI-Dollar, der einer Immobilie hinzugefügt wird, die Bewertung um ein Vielfaches erhöht. Erhöhen Sie den NOI um 1 USD in einer Umgebung mit einer Obergrenze von 10 %, und der Immobilienwert steigt um 10 USD. Erhöhen Sie den NOI um 1 USD in einer Umgebung mit einer Cap-Rate von 5 %, und der Wert der Immobilie steigt um 20 USD.

In einer „negativen Leverage“-Situation, in der die Obergrenzen höher sind als die Zinssätze, wird es jedoch viel, viel schwieriger, den IRR zu steuern. Aus Gründen, die wir in diesem Artikel diskutieren werden, machen es höhere Zinssätze für Käufer schwieriger, sich für eine attraktive Finanzierung zu qualifizieren, wodurch die wahrscheinlichen Exit-Cap-Raten steigen und der IRR unter Druck gesetzt wird. Und ein Großteil der Grundlage für eine IRR-Prognose wird sich aus schnell steigenden Mieten ergeben.

Mit anderen Worten, der Markt ist heute mehr als je zuvor in den letzten zehn Jahren davon abhängig, dass die Kapitalisierungszinssätze niedrig bleiben, die Mieten weiterhin schnell steigen und/oder zu den historisch niedrigen Zinssätzen zurückkehren, die wir in den letzten fünf Jahren gesehen haben. „Negative Leverage“ ist die Art des Marktes zu kommunizieren, dass er „all-in“ auf steigende oder fallende Zinssätze setzt.

 Und wie ich darlegen werde, denke ich, dass beide Ergebnisse eine geringe Wahrscheinlichkeit haben.

Während es am Ende nur um den IRR für den betreffenden Vermögenswert geht, finde ich es interessant, dass wir, auch ohne die Zahlen zu einem bestimmten Deal oder einem Marktplatz mit Deals berechnen zu müssen, bereits eine vereinfachte Beobachtung über Gewerbeimmobilien machen können, indem wir ihn untersuchen die historische Streuung von Cap Rates gegenüber Zinssätzen (die alle Immobilien umfasst, nicht nur isolierte Mehrfamilienhäuser – beachten Sie jedoch, dass die Cap Rates für Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt normalerweise niedriger sind als bei anderen Arten von Gewerbeimmobilien).

Sofern man keine stärkere These von Mietsteigerungen und/oder Zinssenkungen hat, als dies in den letzten zehn Jahren der Fall war, ist eine Spanne zwischen Zinssätzen und Cap-Raten von etwa 150 Basispunkten die Norm. Das bedeutet, dass die Kapitalisierungssätze von 5 % auf 6.5 % steigen. Das mag zwar nicht nach einer großen Sache erscheinen, aber wenn sich dies schnell normalisiert, entspricht dies einem Rückgang der Vermögenswerte um etwa 23 %. 

Das sieht wie diese Prognose von CBRE aus: 

Teil 2: Ich wette nicht auf das Mietwachstum im Jahr 2023

Um zu verstehen, wie sich die Mieten in diesem Jahr auswirken könnten, müssen wir sowohl Angebot als auch Nachfrage berücksichtigen. Ich habe schlechte Nachrichten an der Angebotsfront und eine gemischte Tüte für die Nachfrage.

Beginnen wir die Diskussion mit einem Blick auf das Angebot.

Versorgung

Der Auftragsbestand für Neubauten in Mehrfamilienhäusern ist auf dem höchsten Stand seit den 1970er Jahren. Rückstände für insgesamt Häuser im Bau sind auf den höchsten Ebenen, für die wir Daten haben:

Experten wie Ivy Zelman vertreten die Ansicht, dass Entwickler dieses Inventar monetarisieren werden, sobald es fertig ist — Im Wesentlichen kommt die Hölle oder Hochwasser. Die Haltekosten und Überbrückungsschulden (ähnlich wie Hartgelddarlehen für die kommerzielle Entwicklung), die Bauherren zur Finanzierung von Projekten verwenden, sind sehr teuer und daher ein starker Anreiz, den Bau fertigzustellen und so schnell wie möglich zu refinanzieren oder zu verkaufen.

Wie Brian Burke von Praxis Capital auf unserer erwähnte Auf dem Markt Podcast, Entwicklung braucht Zeit und wirkt sich auf verschiedene Regionen unterschiedlich aus. Einige Märkte sehen möglicherweise nicht viel neues Angebot. Einige Märkte werden eine Menge Angebot online sehen, aber so viel neue Nachfrage haben, dass es keinen Kampf mit der Absorption geben wird. Und einige Märkte werden sehen, wie das Angebot online geht und Schwierigkeiten haben werden, die Einheiten zu füllen, was die Mieten unter Druck setzt, wenn die Leerstände zunehmen. 

Im Süden und Westen besteht das höchste Risiko, dass ein massives neues Angebot online kommt:

Beachten Sie, dass Sie vielleicht schon von Genehmigungen gehört haben oder Der Wohnungsbau beginnt rückläufig, denken Sie daran, dass Entwicklung Zeit braucht. Genehmigungs- und Entwicklungsprojekte, die Ende 2021 und Anfang 2022 begonnen wurden, werden 2023 und 2024 online gehen. Es kann Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern, bis Projekte genehmigt, gestartet und schließlich abgeschlossen sind. Ein Mangel an Neubauten trägt wenig dazu bei, den Ansturm neuer Bestände einzudämmen, die bereits im Gange sind und kurz davor stehen, auf den Markt zu kommen. Die Auswirkungen dieses Neubaubooms fangen gerade erst an. 

Und es braucht nicht viel Vorstellungskraft, um zu extrapolieren, dass diese Flut an neuen Wohnungen einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise aller Art sowie auf die Mieten ausüben wird, da mehr Wohnungsbestände um denselben Pool konkurrieren von Mietern. 

Lassen Sie uns als nächstes über die Nachfrage sprechen. 

Demand

Die größte Nachfragefrage betrifft meiner Meinung nach die Haushaltsgründung. 1.6 Millionen neue Einheiten, die online gehen, sind keine große Sache, wenn wir erwarten, dass sich 1.6 Millionen neue Haushalte bilden, oder? Dadurch können diese Einheiten ohne jeglichen Preisschock vermietet oder bewohnt (absorbiert) werden. Und alle reden doch schon seit Jahren von einer massiven Wohnungsnot, oder?

Und es stimmt – Amerika fügt Haushalte normalerweise schneller hinzu als wir Inventar hinzufügen. Und da ist eine Wohnungsnot. Deshalb sind Immobilienpreise und Mieten in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Es gibt nur zwei Probleme mit dieser Position als Verteidigung steigender Mieten in der Zukunft:

Erstens wurden die Daten zur Haushaltsbildung während der Pandemie mit über einer Million Todesfällen im Zusammenhang mit Covid-19 und einer enormen Umstrukturierung der Haushalte weit verworfen. Dies macht es für jeden Ökonomen wirklich schwierig, die Haushaltsbildung vorherzusagen. 

Zweitens hat die Wohnungsnot bereits eingepreist zu den aktuellen Mieten und Wohnungspreisen. Die Knappheit in Verbindung mit niedrigen Zinsen führte während der Pandemie zu einem Anstieg der Immobilienpreise um fast 40 % und einem Anstieg der Mieten um 26 %. 

Tiefer in die Haushaltsgründung eintauchen. Während der Pandemie sehen wir das Millionen von scheinbar gebildeten „Haushalten“:

Was ist denn hier los? 

Die Antwort ist mir nicht klar, und ich habe keine besonders überzeugende Einschätzung der Situation von einem Ökonomen gefunden, den ich mag. Ich würde es begrüßen, wenn ein Kommentator mich auf eine sinnvolle Studie oder Analyse hinweisen könnte, die es uns ermöglicht, die Zukunft gut zu extrapolieren. 

In Ermangelung einer Qualitätsanalyse, auf die ich zugreifen kann, gehe ich davon aus, dass die Leute einfach umgezogen sind. Ich denke, dies hat die Daten auf eine Weise verzerrt, die wir noch nicht vollständig verstehen. Die Leute zogen wieder zu Mom und Dad. Vielleicht zahlten Leute, die an Orten wie New York City, San Francisco und Los Angeles leben und arbeiteten, ihre Mieten weiter, zogen aber auch aus der Stadt in ein zweites Zuhause, und vielleicht wurde dies als Zweithaushaltsgründung gezählt. Vielleicht haben Scheidungen und Trennungen zugenommen, und wenn sich ein Paar trennt, verstärkt das die Bildung eines „Haushalts“ (zwei Personen brauchen jeweils einen Platz zum Leben, jeder Haushaltsvorstand, anstelle einer Familieneinheit).

Aber es ist offensichtlich, dass wir nicht wirklich Millionen gesehen haben neuer Haushalte bilden. Meine Wette ist, dass wir derzeit eine künstlich hohe Schätzung der Anzahl der derzeitigen Haushalte in diesem Land haben, und das macht mir Angst, wenn ich versuche, das Mietwachstum für das nächste Jahr zu prognostizieren. 

Beachten Sie außerdem, dass auch ohne die Verrücktheit in dieser Metrik die Haushaltsbildungsdaten mit der Wirtschaft wachsen und schwinden können. In guten Zeiten kaufen die Leute vielleicht mehrere Häuser und ziehen aus einer Wohngemeinschaft mit Mitbewohnern oder aus dem Keller ihrer Eltern aus. In Rezessionen können die Leute wieder zu Mama und Papa nach Hause ziehen oder wieder Mitbewohner mitnehmen. Die Bildung von „Haushalten“ kann schnell zurückgehen. 

Der potenzielle Ausgleich – die Mieten könnten 2023 wieder steigen

In jeder wichtigen Wirtschaftskennzahl gibt es immer mehrere Variablen, und die Miete ist da keine Ausnahme. Während ich den Abwärtsdruck durch massive Mieterhöhungen in den letzten zwei Jahren, das Angebotswachstum und die Fragezeichen rund um die Haushaltsgründung fürchte, möchte ich anerkennen, dass es einen großen Rückenwind (Aufwärtsdruck) für die Mietpreise gibt: die Zinssätze . 

Da sich die Hypothekenzinsen innerhalb von 12 Monaten verdoppeln, ist die Erschwinglichkeit beim Kauf von Eigenheimen, die für Millionen von Amerikanern die Alternative zum Mieten ist, sprunghaft angestiegen. Eine Studie von ATTOM kam zu dem Schluss, dass es vor nur einem Jahr in 60 % der US-Märkte günstiger war, zu besitzen als zu mieten, eine Statistik, die sich mit dem Anstieg der monatlichen Zahlungen um 40-50 % aufgrund höherer Zinssätze umgedreht hat. Dieser Erschwinglichkeitswechsel wird einen Aufwärtsdruck auf die Mieten ausüben.

Aufgrund dieses Drucks denke ich, dass die Mieten im Jahr 2023 ein Münzwurf sind. Ich traue derzeit keinen Wirtschaftsprognosen über das Mietwachstum. Und ohne den Aufwärtsdruck auf die Mieten durch hohe Zinssätze wäre ich bereit, eine sinnvolle Wette einzugehen, dass die Mieten landesweit im Durchschnitt sinken würden. 

Teil 3: Ich wette auch nicht auf sinkende Zinsen im Jahr 2023

Denken Sie daran, dass die Zinssätze niedriger sind als die Zinssätze. Das bedeutet, dass die Mieten (schnell) steigen oder die Zinsen fallen müssen, damit Investoren Geld verdienen können. Wie ich bereits erwähnt habe, gibt es meiner Meinung nach viele Gründe, skeptisch gegenüber Prognosen zum Mietwachstum auf nationaler Ebene im Jahr 2023 zu sein, und allen Grund zu der Annahme, dass die Mieten ein Münzwurf mit einem erheblichen potenziellen Nachteil sind. 

Jetzt ist es an der Zeit, unsere Aufmerksamkeit auf die Zinssätze zu lenken. Eine Rückkehr der Handelszinsen auf die historischen Tiefststände der letzten Jahre würde viele Syndikatoren von Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern und ihre Investoren retten. 

Ist das wahrscheinlich? Ich glaube nicht. Hier ist der Grund.

Der „Spread“ (gegenüber der 10-jährigen Staatsanleihe) erklärt

Wenn Banken, Institutionen oder Privatpersonen Geld verleihen, möchten sie für das eingegangene Risiko entschädigt werden. Wie viel sie an Zinsen verlangen, kann oft als „Spread“ gegenüber einer risikoarmen Alternative angesehen werden. 

Im Kreditbereich ist allgemein anerkannt, dass der US-Schatzwechsel mit 10-jähriger Laufzeit ein hervorragender Maßstab ist, an dem der „Spread“ gemessen werden kann. Weitere Benchmarks sind die London Interbank Offered Rate (LIBOR) und die Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Tatsächlich sind viele private Geschäftsschulden mit Zinsen ausgestattet, die an den SOFR plus einen Spread gekoppelt sind, nicht an das Finanzministerium. Aber die 10-jährige US-Staatsanleihe ist der Standard, mit dem die meisten Menschen die Spreads vergleichen, und hat den größten Einfluss auf die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern.

Viele Institutionen betrachten die Kreditvergabe an die US-Regierung als die risikoärmste Anlage der Welt. Die Kreditvergabe an andere ist mit einem höheren Risiko verbunden. Daher sollten alle anderen mit höheren Zinsen belastet werden. 

Aber wie viel mehr? Hier kommt die Idee eines „Spread“ ins Spiel. 

Wie viel „Spread“ ein Kreditgeber verlangt, hängt vom Kreditgeber, der Wirtschaft und der Nachfrage nach Krediten ab. In einigen Märkten, wie z. B. 30-jährige Hypotheken für Hauskäufer, ist dieser Spread sehr gut etabliert. Zum Beispiel:

Dies ist eindeutig eine wirklich starke Korrelation, bis zu dem Punkt, an dem wir davon ausgehen können, dass die Hypothekenzinsen steigen, wenn die 10-jährige Staatsanleihe steigt, und umgekehrt. Es ist jedoch keine perfekte Korrelation, und manchmal ändert sich der Spread tatsächlich. 

Heute ist eine dieser Zeiten. Die Spanne zwischen den 10-jährigen Treasury- und den 30-jährigen Hypothekenzinsen ist relativ hoch, wie Sie unten sehen können:

Viele Experten gehen davon aus, dass die 30-jährigen Hypothekenzinsen im Jahr 2023 aufgrund dieser hohen Spanne sinken werden. Sie glauben, dass, wenn sich der Spread zwischen den 10-jährigen Staatsanleihen und den 30-jährigen Hypothekenzinsen auf den historischen Durchschnitt von etwa 180 Basispunkten normalisieren würde, die Hypotheken wieder näher an die 5.5-%-Spanne fallen könnten statt an 6.3 %, wo wir sind zum Zeitpunkt dieses Schreibens.

Theoretisch ist das sinnvoll, abgesehen von zwei Problemen. 

Erstens ist die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen derzeit niedrig, weil die Anleger glauben, dass wir uns in einer Rezession befinden oder kurz davor stehen. Dies wird allgemein dadurch ausgedrückt, dass die Zinsstrukturkurve invertiert ist. Die Entwicklung hin zu einer inversen Zinsstrukturkurve ist darin sehr gut dargestellt hervorragende Visualisierung von Visual Capitalist. 

Die Leute fliehen aus Rezessionsängsten zu sichereren Anlagen wie 10-jährigen Staatsanleihen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich die Renditekurve normalisiert und der Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen steigt, wenn sich die Wirtschaft zu erholen beginnt. 

Zweitens signalisiert die Fed klar, dass sie beabsichtigt, die Zinsen im Jahr 2023 das ganze Jahr über zu erhöhen. Wetten, dass die Zinsen sinken werden, ist eine Wette gegen die offizielle Haltung der Fed. Ich sehe die Zinsen nur dann fallen und bleiben, wenn es eine so tiefe und schlimme Rezession gibt, dass die Fed gezwungen ist, den Kurs schnell umzukehren. 

Mit anderen Worten, die Zinsen werden für Immobilieninvestoren (und alle anderen, die sich Geld mit Schulden leihen, die bis zum 10-Jahres-Schatzamt reichen) steigen, es sei denn, es kommt zu einer schrecklichen Rezession, bei der Millionen von Menschen ihren Arbeitsplatz verlieren. 

Also werfen wir eine Münze: 

Wenn es zu Ende geht (eine große Rezession), gehen Arbeitsplätze verloren, die Mieten sinken und die Werte gewerblicher Mehrfamilienimmobilien sinken. 

Wenn es sich um Schwänze handelt (hellere Wirtschaftsaussichten), steigen die Zinssätze schnell und die Werte gewerblicher Mehrfamilienimmobilien sinken.

Dies ist kein sehr lustiges Spiel.

Es ist zwar möglich, dass die Hypothekenzinsen sprunghaft ansteigen und vorübergehend bis auf Mitte 5 sinken, aber ich würde wetten, dass wir das Jahr mit Zinsen beenden, die noch höher sind als heute, es sei denn, es kommt zu einer tiefen Rezession. 

Unterscheiden sich Gewerbekredite nicht von Wohnungsbaudarlehen? Warum sprechen wir nicht speziell über sie? 

Während es bei der gewerblichen Kreditvergabe alle möglichen Nuancen gibt, werden die meisten Leute im Moment wahrscheinlich Freddie-Mac-Darlehen verwenden, um kleine bis mittelgroße Apartmentkomplexe zu kaufen, die Anlageklasse, die ich in diesem Artikel bespreche. 

Wenn sie sich für ein Freddie-Mac-Darlehen qualifizieren können, werden Investoren sie wahrscheinlich nutzen. Freddie-Mac-Darlehen sind der einfache Knopf für Mehrfamilieninvestoren, da sie niedrige Zinssätze, 30-jährige Amortisation und fünf-, sieben- oder zehnjährige Laufzeiten haben. Im Moment können die Zinssätze für ein Freddie-Darlehen niedrig sein südlich von 5%! Es ist das Äquivalent für Mehrfamilienhäuser zu herkömmlichen Darlehen, die Millionen von Immobilieninvestoren und Hausbesitzern verwenden, um von Fannie Mae versicherte Einfamilienhäuser zu kaufen. 

Die Zinssätze von Freddie Mac sind an die 10-jährige Staatsanleihe gebunden. Diese Wohnungskredite sehen also nicht den gleichen steigenden Spread gegenüber der 10-Jahres-Anleihe, die wir im Bereich der Wohnimmobilien (konventionelle Hypotheken) sehen. Das lässt sie mit noch mehr Risiko, meiner Meinung nach zu steigen, wenn sich die Renditekurve im Vergleich zu 30-jährigen Fannie-Mae-Hypotheken normalisiert. Es erklärt auch, warum die Raten derzeit in Mehrfamilienhäusern so viel niedriger sind als in Einfamilienhäusern.

Während es einen privaten Markt für gewerbliche Immobilienschulden gibt, der vor einigen Jahren vielleicht häufiger genutzt wurde, scheint dieser weitgehend ausgetrocknet zu sein. Es ist entweder ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE) wie Fannie Mae oder Freddie Mac oder es ist derzeit für die meisten Syndikatoren pleite. 

Aber der wirkliche Unterschied zwischen gewerblichen Schulden und typischen Einfamilienschulden ist der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR). Warum das so wichtig ist, darauf gehen wir im nächsten Abschnitt ein.

Teil 4: Hohe Zinssätze üben Druck auf Bewertungen und Schuldenübernahmen aus

Gewerbliche Schulden, einschließlich Freddie Mac Apartment Loans, sind, wie bereits erwähnt, nicht ganz dasselbe wie herkömmliche Kredite im Einfamilienhausbereich. Ein typisches Freddie-Mac-Darlehen könnte beispielsweise einen 30-jährigen Amortisationsplan haben, aber mit einer Ballonzahlung – der Restbetrag wird nach fünf, sieben oder 10 Jahren fällig. Für Anleger in typischen Märkten ist dies kein Problem. Sie können den Vermögenswert nach einigen Jahren einfach verkaufen, um das Darlehen abzuzahlen oder mit einem neuen Darlehen zu refinanzieren und den Prozess von vorne zu beginnen. 

Aber wie bereits erwähnt, gibt es bei diesen Krediten noch einen weiteren versicherungstechnischen Test: die Debt Service Coverage Ratio. Ein DSCR ist die Mehrfamilienversion eines Debt-to-Income-Tests, den viele Eigenheimbesitzer bestehen müssen, wenn sie sich für eine Eigenheimhypothek qualifizieren.

Wenn der Cashflow des Geschäfts- oder Apartmentkomplexes genau gleich dem Kapitalbetrag und den Zinsen (dem Schuldendienst) eines Darlehens ist, dann wäre der DSCR 1.0. Niedriger, und der vom Unternehmen erwirtschaftete Cashflow reicht nicht aus, um das Darlehen zu decken. Höher, und es gibt einen überschüssigen Cashflow.

Freddie-Mac-Darlehen erfordern normalerweise einen DSCR von 1.2 bis 1.25.

Gewerbliche Schulden, die privat zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt werden, mit Schulden, die nicht durch eine GSE besichert sind, können strengere Vereinbarungen wie höhere DSCR-Quoten oder Schuldenverpflichtungen haben, die von den Kreditnehmern verlangen, während der gesamten Laufzeit des Darlehens eine DSCR-Quote einzuhalten.

Während Freddie-Darlehen einen LTV von bis zu 80 % erreichen können, wird in der Praxis bei vielen der Versicherungsschutz auf 65 % bis 75 % beschränkt.

In normalen Märkten sind diese Artikel kein Problem. Aber lassen Sie uns untersuchen, was passiert, wenn die Zinsen so schnell steigen wie im vergangenen Jahr. 

Stellen Sie sich vor, ein Investor hat Ende 1,000,000 eine Immobilie mit einem Freddie-Mac-Darlehen in Höhe von 2021 USD gekauft. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 3 %. Das Kapital und die Zinsen für die 30-jährige Amortisation betragen 4,216 USD pro Monat oder 50,592 USD pro Jahr. Schneller Vorlauf bis heute. Das gleiche Darlehen würde mit einem Darlehen zu 5.5 % Zinsen kommen. Dieser höhere Zinssatz würde den Schuldendienst für ein Darlehen von 1 Mio. USD auf 68,136 USD erhöhen, was einer Steigerung von 35 % entspricht.

Nun, unser Investor hat ein Freddie-Darlehen verwendet (und geschätzte zwei Drittel des Marktes verwenden festverzinsliche Schulden) und wird je nach Kreditlaufzeit wahrscheinlich 5-10 Jahre lang nicht wirklich unter Druck geraten. Es ist jedoch wichtig anzuerkennen, dass sich dieser Investor wahrscheinlich nicht qualifizieren würde, wenn er denselben Kredit heute erneut beantragen würde. Sie müssten wahrscheinlich deutlich mehr Bargeld mitbringen, um das Geschäft abzuschließen (was den LTV reduziert), oder sie müssten weniger für die Immobilie bezahlen.

Noch problematischer ist, dass es einen Marktsektor gibt, der variabel verzinsliche Schulden und andere Arten kreativer Finanzierungen wie Überbrückungsschulden (ähnlich Hartgelddarlehen) zur Finanzierung von Mehrfamilien- und anderen gewerblichen Immobilien verwendet. Laut dem Wall Street Journal, verwendet etwa ein Drittel des Marktes variabel verzinsliche Schulden, und ein gewisser (unbekannter) Prozentsatz dieser Kohorte verwendet Überbrückungsschulden und andere nicht von der Agentur bereitgestellte Schulden.

Diese Kreditnehmer werden zunehmend unter Druck geraten, ihre Zahlungen mit höheren Zinssätzen zu leisten. Um auf unser Beispiel von früher zurückzukommen, stellen Sie sich vor, dass die Immobilie 62,500 $ (5 % Cap Rate beim Erwerb) an NOI mit 50,592 $ an Schuldendienst bei einem Zinssatz von 3 % generiert hat. Heute betragen diese Zahlungen wiederum 68,136 US-Dollar. Dieser fiktive Kreditnehmer muss nun die Differenz mit anderen Mitteln als den durch die Immobilie erwirtschafteten decken.

Viele dieser variabel verzinslichen Darlehen haben Zinsobergrenzen (oft von ihren Kreditgebern gefordert), die vorübergehend verhindern, dass die Zinssätze für ihre Schulden zu hoch steigen. Die Kosten für die Verlängerung dieser Zinsobergrenzen schießen jedoch angesichts steigender Zinsen um das Zehnfache in die Höhe. Dies setzt die Kreditnehmer bereits unter Druck, die oft jeden Monat Geld für diese Versicherung beiseite legen müssen. 

Wie ich bereits erwähnte, Ben Miller, CEO von Fundrise, hat dieses Phänomen als „Great Deleveraging“ bezeichnet – eine Wendung, die dieses Problem meines Erachtens sehr prägnant zusammenfasst. 

Höre sein Auftritt an Auf dem Markt und hören Sie sich einige der Beispiele an, die bereits in der gewerblichen Immobilienwelt zu finden sind (beginnend mit Einzelhandel und Büro). 

Brian Burke sagt, dass dieses Problem möglicherweise bei Entwicklungskrediten akut wird, bei denen Nachschussanforderungen Kreditnehmer dazu zwingen können, den Kreditsaldo zurückzuzahlen, wenn der Mietvertrag die Ziele nicht erreicht.

Ist Panik möglich?

Wenn die Betreiber ihre Kreditverpflichtungen nicht einhalten können, können sie in Verzug geraten und den Vermögenswert an die Bank zurückgeben (eine Zwangsvollstreckung). In diesen Situationen liquidiert der Gläubiger die Immobilie und verkauft sie so schnell wie möglich. Einige Leute preisen eine liquidierte Immobilie, die weit unter dem Marktwert verkauft wird, als „Kaufgelegenheit“ an – und das kann gut sein.

Aber es setzt auch einen Comp für solche Assets. Zusätzlich zu den DSCR-Vereinbarungen werden Mehrfamilienhäuser ebenso wie Häuser bewertet. Wenn keine Bewertungen eingehen, müssen die Käufer mehr Geld zum Abschluss bringen. 

Wenn der Druck im Laufe des Jahres 2023 zunimmt, könnten die Vergütungen für Mehrfamilienhäuser durch notleidende Zwangsvollstreckungen immer weiter nach unten getrieben werden, was die Kreditaufnahme in einer negativen Rückkopplungsschleife immer schwieriger macht.

Teil 5: Neuigkeiten, Anekdoten und weiterführende Literatur

Was ich hier bespreche, ist nichts Neues für Brancheninsider. Die REIT-Bewertungen stürzten 25 um 2022 % ab. In vielen Großstädten wie Minneapolis und Chicago sinken die Mieten Die Mietpreise sind um 9 % bzw. 4 % gesunken, Jahr für Jahr. 

Auch die Vermieter beginnen, mehr anzubieten „Konzessionen“ für Mieter, in Form von einer kostenlosen Monatsmiete oder kostenlosen Parkplätzen, um neue Mieter zu gewinnen. Diese Zugeständnisse wirken sich für Wohnungsinvestoren auf die gleiche Weise aus wie Leerstand oder niedrigere Listenpreismieten, können jedoch das Ausmaß verschleiern, in dem Mietrückgänge in bestimmten Märkten gemeldet werden können.

Die institutionellen Kunden großer Private-Equity-Fonds haben Gelder bis zu dem Punkt abgezogen, an dem diese Fonds aneinanderstoßen Auszahlungslimits für ihre Anleger, beginnend mit dem berühmtesten nicht gehandelten REIT der Welt: Blackstone. 

Brian Burke diskutiert dieses Thema ausführlich in Auf dem Markt's „Die Mehrfamilienbombe steht kurz vor der Explosion“ Folge mit Dave Meyer. Er glaubt, dass wir in diesem Sektor kurz vor einer „Neubewertung“ stehen und dass es eine massive Geld-Brief-Spanne zwischen Käufern und Verkäufern gibt. Die wenigen Geschäfte, die derzeit getätigt werden, werden von 1031 Börsenteilnehmern und denjenigen getätigt, die große Mittel aufgebracht haben und diese Vermögenswerte schnell einsetzen müssen. Diese Leute sind motiviert, schnell zu handeln, und da viele Verkäufer vorerst um ihr Leben festhalten, bleiben die Preise hoch. 

Das wird nicht mehr lange dauern. Verkäufer, die mit variabel verzinslichen Schulden stark gehebelt waren, werden gezwungen sein durch ihre DSCR-Compliance-Probleme. Und der Druck auf die Anleger, ihre Ballonschulden zu refinanzieren, wird stetig zunehmen, ein Druck, der mit jedem Monat zunehmen wird, da immer mehr Marktteilnehmer gezwungen sind, zu handeln, indem sie entweder verkaufen, refinanzieren oder erhebliche Barmittel zur Reduzierung der Schulden einbringen Guthaben und Vermeidung von Zwangsvollstreckungen. 

Teil 6: Ideen, um Vermögen zu schützen und in dieser Umgebung Geld zu verdienen

Cap Rates sind niedriger als die Zinsen. Mietwachstum und Zinsentlastung sind jeweils ein Münzwurf. Auf der Schuldenseite wächst der Druck für einen beträchtlichen Teil des Marktes, und das Unterzeichnen neuer Geschäfte ist zu den Preisen des letzten Jahres viel schwieriger.

Dies ist ein schwieriges Umfeld, aber es gibt immer noch eine Reihe von Strategien, die für versierte Anleger sinnvoll sein können, die sich weiterhin an Mehrfamilienhäusern und anderen Immobiliensektoren beteiligen möchten. Hier sind einige der Dinge, die ich in Betracht ziehe:

Lend

Die Zinsen sind höher als die Cap-Zinsen. Das bedeutet für den Kreditgeber zumindest in den ersten Jahren mehr Cashflow pro investiertem Dollar als für den Eigenkapitalinvestor bei geringerem Risiko. Lassen Sie jemand anderen die ersten 20-30 % des Risikos übernehmen. Ich persönlich erwäge, in Schuldfonds zu investieren, die Hartgeldkredite vergeben, da ich den Kurzfilm mag-Laufzeitcharakter dieser Kredite und glauben, dass der Markt für Einfamilienhäuser risikoärmer ist als der Markt für Mehrfamilienhäuser.  

Kaufen Sie ohne Hebelwirkung

Wenn es Ihr Ziel ist, langfristig ein Mehrfamilienhaus zu besitzen, und das kurzfristige Risiko Sie nicht stört, sollten Sie in Erwägung ziehen, überhaupt keine Hebelwirkung zu nutzen, wenn Sie die Mittel dazu haben. Dies reduziert das Risiko und erhöht wiederum den Cashflow, da die Zinssätze höher sind als die Cap-Zinssätze. Sie können jederzeit in ein paar Jahren refinanzieren, wenn Sie mehr Kapital einsetzen möchten. 

Warten und zuschauen

Das ist Markttiming und nicht mein Stil. Aber wenn Sie dieser Analyse Glauben schenken, könnten sich die Preise im Jahr 2023 erheblich verschieben. Das Sitzen auf Bargeld für 6-12 Monate könnte einige versierte Käufer in die Lage versetzen, Vermögenswerte zu einem günstigen Preis zu erwerben, insbesondere wenn eine Panik die Cap-Rate stark antreibt , sehr hoch. 

Überprüfen Sie die Bedingungen aller Investitionen, an denen Sie beteiligt sind

Einige Syndikatoren haben das Recht, Kapitalabrufe zu tätigen. Wenn eine DSCR-Vereinbarung bei einem Geschäft gebrochen wird, hat der Syndikator möglicherweise sehr unattraktive Möglichkeiten, mit großem Verlust zu verkaufen, zwangsversteigert zu werden oder einen riesigen Haufen Bargeld auf den Tisch zu bringen, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern. 

Die Bedingungen Ihrer Syndizierungsinvestition können es dem Syndikator ermöglichen, von Anlegern zusätzliches Kapital zu verlangen oder eine Verwässerung ihrer Anteile zu riskieren. Während die Macht wahrscheinlich in den Händen des Sponsors liegt, liegt es zumindest in Ihrer Kontrolle zu verstehen, ob dies eine Möglichkeit in Ihrem Geschäft ist oder nicht, und Ihre Cash-Position entsprechend vorzubereiten. Lassen Sie sich nicht überrumpeln.

Bringen Sie eine gesunde Skepsis gegenüber neuen Investitionen mit

Ich stehe dem Markt offensichtlich systemisch skeptisch gegenüber, aber wenn mir ein bestimmtes Geschäft vorgelegt würde, das mich genug fasziniert hätte, um einen zweiten Blick darauf zu werfen, würde ich sicher sein wollen, dass das Geschäft auch bei einem deutlichen Anstieg Sinn macht Obergrenzen. 

Ich wäre skeptisch gegenüber Behauptungen von „Mehrwert“ (jeder von jedem Sponsor beworbene Deal ist „Mehrwert“) oder dass die Immobilie ein „großartiger Deal“ ist (welcher Sponsor Ihnen sagen wird, dass der Deal keinen hat). ein toller?). Mein Interesse wäre auch geweckt, wenn ein Sponsor einen nennenswerten Anteil an Eigenkapital einsetzt – etwas Sinnvolles im Kontext seines Nettovermögens. ). Ich möchte sicher sein, dass ihr eigenes hart verdientes Kapital neben meinem in Gefahr war, und nicht nur, dass sie die Möglichkeit haben, durch Akquisitionsgebühren, Verwaltungsgebühren und Carried Interest einen Vorteil zu erzielen. 

Nehmen Sie eine Short-Position zu … etwas ein?

Ich frage mich, ob es öffentliche REITs gibt, die den hier beschriebenen Risiken besonders ausgesetzt sind. Ein erheblicher Forschungsaufwand könnte Portfolios aufzeigen, die sich besonders auf Märkte mit niedrigen Kapitalisierungszinsen, massiven Angebotsrisiken und einem hohen Anteil an variabel verzinslichen Schuldtiteln konzentrieren oder die mit explodierenden Kosten für Zinsobergrenzen rechnen müssen. Wenn sich jemand entschließt, hier zu graben, wäre ich sehr daran interessiert, mit Ihnen über Ihre Ergebnisse zu sprechen.   

Zusammenfassung

Das war ein langer Artikel. Wenn Sie es bis hierher geschafft haben, danke fürs Lesen!

Wie ich in der Einleitung erwähnt habe, sehe ich mich in der Welt der gewerblichen Immobilien und großen Mehrfamilienhäusern zwischen einem Amateur und einem Gesellen. 

Was ich jedoch verstehen kann, macht mir Angst vor Bewertungen. Ich habe das Gefühl, dass es hier viele Risiken gibt, und ich plane, 2023 sehr konservativ zu sein. Ich kann jedoch eine andere Einfamilienmiete oder sogar eine kaufen klein Mehrfamilienhaus wie ein Duplex, Triplex oder Quadplex, wie ich es gerne alle 12-18 Monate mache. 

Ich hoffe, dass dieser Artikel Investoren zumindest dabei hilft, fundiertere Entscheidungen zu treffen, wenn sie Investitionsmöglichkeiten für Mehrfamilienhäuser erkunden und nur ein bisschen mehr Sorgfalt walten lassen. 

Und wieder suche ich immer noch jemanden mit einem Bullenkoffer für Mehrfamilienhäuser. Wenn Sie dies lesen, kommentieren Sie bitte unten oder senden Sie mir eine E-Mail an . Ich würde gerne Ihre Meinung hören.

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.