So ermitteln Sie den Nachreparaturwert Ihres Hauses

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ARV steht für „after repair value“, also den geschätzten Wert einer Immobilie nach der Renovierung. Die Schätzung ist eine gut recherchierte, fundierte Vermutung darüber, wie viel ein Haus nach Renovierungen und Reparaturen wert ist.

Diese Kennzahl hilft bei der Berechnung, ob sich ein Hauskauf finanziell lohnt. Auch, wie viel man ein Haus renovieren muss und zu welchem ​​Höchstpreis das Haus gekauft werden sollte, um Raum für Gewinne und unerwartete Kosten zu lassen.

Was bedeutet After Repair Value oder ARV?

Was bedeutet ARV? Der einfache ARV-Definition ist der geschätzte Wert eines Hauses nach Reparaturen. Der Wert ist der erwartete Preis – im Gegensatz zum aktuellen Wert des Hauses – zu dem ein Haus verkauft werden kann. Es berücksichtigt vergleichbare Verkäufe (Comps), nachdem der aktuelle Zustand verbessert und repariert wurde.

ARV wird verwendet von:

• Immobilieninvestoren
• Hausflossen
• Kreditgeber
• Potenzielle Käufer von Eigenheimen

Die ARV-Immobilienbedeutung bestimmt, ob es sich lohnt, ein Haus zu einem bestimmten Preis zu kaufen, wenn man die Reparaturkosten und die lokalen Immobilienkompensationen berücksichtigt. Der tatsächliche Wert einer Immobilie wird realisiert, sobald ein Verkauf getätigt wurde. Die beste Information, für welchen Dollarbetrag eine bestimmte Immobilie verkauft werden könnte, ist also, sich Häuser in der Nähe anzusehen, die kürzlich verkauft wurden.

Die Comps können über den Multiple Listing Service (MLS) gefunden werden. Gutachter und Immobilienmakler können im MLS nach kürzlich verkauften Häusern in der gleichen Gegend wie die betreffende Immobilie suchen. Sie achten darauf, Häuser zu vergleichen, die ähnlich sind oder ähnlich sein werden, im Falle eines Hauses, das noch nicht renoviert wurde.

Verkäufe von Häusern mit ähnlichem Bau, Alter und Stil und einer ähnlichen Anzahl von Schlafzimmern, Badezimmern und Quadratmetern werden verglichen, um einen durchschnittlichen Verkaufspreis zu erhalten. Makler werden sich vergleichbare Hausverkäufe in den letzten 90 Tagen ansehen, um eine aktuelle Momentaufnahme des Marktes zu erhalten.

Wert nach Reparatur vs. Wert nach Renovierung vs. ARV

Obwohl es geringfügige Unterschiede zwischen den Begriffen „Reparatur“ und „Renovierung“ gibt, werden sie in Bezug auf ARV meistens synonym verwendet. Technisch gesehen umfassen Renovierungen Reparaturen, aber auch Upgrades und Updates.

Reparaturen reparieren genau genommen Bereiche, die beschädigt sind. Wenn zum Beispiel das Dach undicht ist, muss es repariert werden. Allerdings bezieht sich der Nachreparaturwert und der Nachrenovierungswert in der Regel auf denselben ARV-Begriff.

Die Aktualisierungen eines Hauses können das Auffrischen der Farbe, das Entfernen alter und veralteter Ästhetik und Küchen umbauen und Badezimmer mit altem Bodenbelag und Einbauten. Zum Beispiel muss eine Küche mit alten Geräten und veralteten Beleuchtungskörpern nicht unbedingt repariert werden, aber sie könnte eine Aktualisierung gebrauchen, um modernere Geräte und Vorrichtungen aufzunehmen.

So berechnen Sie den Wert nach der Reparatur

Um den ARV genau zu berechnen, müssen einige Zahlen bekannt sein. Sie benötigen Folgendes:

• Eine Schätzung der Kosten für die Renovierung
• Der Mehrwert der Renovierungen
• Entweder der aktuelle Wert des Hauses oder der erwartete Preis auf Basis vergleichbarer Verkäufe

Die Art und Weise, wie Sie ARV betrachten, könnte davon abhängen, ob Sie derzeit das Haus besitzen und Reparaturen vornehmen müssen oder ob Sie erwägen, ein Haus zu kaufen, um es zu renovieren. Wenn Sie das Haus besitzen, können Sie es schätzen, um den aktuellen Wert zu ermitteln. Dann können Sie den Wert der Renovierungen hinzufügen, um den ARV zu erhalten:

ARV = aktueller Wert + Renovierungswert

Sie können sowohl den aktuellen Wert des Hauses als auch den Wert der Renovierungen ermitteln, indem Sie mit einem Gutachter zusammenarbeiten. Gutachter nennen Ihnen den aktuellen Wert und führen auf, wie sie ihn ermittelt haben. 

Beispielsweise kann ein Gutachter schätzen, dass der Ersatz eines alten Daches einen Wert von 5,000 $ hat. Das sagt Ihnen, dass der Wert der Dachreparatur 5,000 $ beträgt. Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Renovierungskosten 5,000 US-Dollar betragen werden, sondern dass der Wert dieser Renovierung den Gesamtwert des Hauses um 5,000 US-Dollar erhöht. Die eigentliche Reparatur kann mehr oder weniger als diesen Betrag von 5,000 $ kosten.

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Alternativ können Sie ein Investor oder Flipper sein, der ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen möchte. Dafür ARV-Berechnung, müssen Sie die Comps und die Quadratmeterzahl der Immobilie kennen:

ARV = durchschnittlicher Quadratmeterpreis vergleichbarer Immobilien × Quadratmeterzahl der Immobilie

Wie ARV funktioniert

Das ARV-Konzept ist einfach. Es ist der Wert eines Hauses nach Reparaturen. Es ist wichtig, einen genauen ARV zu erhalten, oder Sie könnten Ihr renoviertes Haus für weniger verkaufen, als Sie geplant hatten, und weniger Gewinn hinterlassen.

Die Berechnung des korrekten ARV kann entweder die Einstellung eines Gutachters oder die Nutzung des Fachwissens eines Immobilienmaklers erfordern, der mit dem lokalen Markt vertraut und in der Lage ist, sich die MLS anzusehen siehe die lokalen Comps.

Bewertung des Renovierungswertes

Die Schätzung des Werts von Renovierungen kann ein kniffliger, aber wichtiger Aspekt bei der Bestimmung des ARV sein. Es kann schwierig sein, Renovierungskosten zu schätzen, wenn die Material- und Arbeitskosten schwanken oder sogar, wie wir kürzlich gesehen haben, stetig steigen. Aus diesem Grund müssen Sie möglicherweise anhand des lokalen Immobilienmarktes am besten schätzen, wie stark eine bestimmte Renovierung den aktuellen Wert eines Hauses steigern wird.

Viele verschiedene Arten von Renovierungen können an einem Haus durchgeführt werden. Häuser könnten brauchen:

• Dachreparaturen oder -erneuerungen
• Quadratmeterzahl-Ergänzungen
• Neue Küchen und Bäder
• Moderne Geräte
• Strukturelle Reparaturen wie Fundamentreparatur
• Farb- und kosmetische Updates

Dies sind nur einige Beispiele für mögliche Renovierungen, die alle von der jeweiligen Immobilie und ihrem Verfallsgrad abhängen. 

Wie stark steigern Renovierungen den Wohnwert? Die Antwort auf diese Frage hängt von der konkreten Renovierung und dem lokalen Immobilienmarkt ab. 

Die Kosten für Renovierungen werden nicht vollständig erstattet, aber einige Renovierungen können dadurch wieder hereingeholt werden über 90%, wie zum Beispiel der Einbau eines neuen Garagentors.

Einige Renovierungen bringen möglicherweise weniger Rendite als andere und können sich sogar nachteilig auf den Wert des Hauses auswirken. Dort sind einige Reparaturen und Renovierungen, die sich möglicherweise nicht lohnen, ob sie zu kostspielig sind ohne Aussicht auf einen Return on Investment (ROI) oder zu viel Aufwand ohne großen Nutzen – wenn überhaupt.

Sie sollten die Möglichkeit berücksichtigen, die Renovierungsarbeiten zu einem guten Preis durchführen zu lassen, um Ihren ROI abzuschätzen. Andernfalls können die Reparaturen unerschwinglich teuer werden, wenn Sie möchten, dass sich die Renovierungsarbeiten und Ihre Gesamtinvestition in das Haus auszahlen. Das ist ein Grund, warum Anleger und Flipper die 70-Prozent-Regel anwenden.

Die 70%-Regel

Investoren, Kreditgeber und Flipper nutzen im Allgemeinen gerne die 70% -Regel B. beim Investieren, Geldleihen oder beim Kauf eines Hauses, das umfassend renoviert werden muss. Die 70%-Regel bedeutet, dass Sie den ARV multipliziert mit 70% (0.70) abzüglich der zu erwartenden Reparaturkosten anbieten würden.

Beispielsweise beträgt der ARV eines Hauses 100,000 US-Dollar, und die erwarteten Reparaturen kosten 20,000 US-Dollar. In diesem Beispiel multiplizieren Sie den ARV mit 0.70 und erhalten 70,000 $:

100,000 $ × 0.70 = 70,000 $

Als nächstes würden Sie die erwarteten Reparaturkosten von dieser Zahl abziehen, um 50,000 $ zu erhalten, was das höchste sein sollte, das Sie für diese bestimmte Immobilie anbieten würden:

70,000 $-20,000 $ = 50,000 $

Dies setzt voraus, dass Sie die 70-%-Regel anwenden, die die Marktbedingungen möglicherweise nicht immer unterstützen.

Diese Regel sorgt für eine Pufferzone, die einem unerwartet hohen Renovierungsaufwand oder einem niedrigen Schätz- bzw. Kaufpreis beim Verkauf des Hauses standhalten kann.

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Die 70-%-Regel ermöglicht es Anlegern, den Gewinn, den sie aus der Investition erzielen möchten, einzukalkulieren und gleichzeitig die Abschlusskosten und unerwarteten Ausgaben oder einen letztendlich niedrigen Verkaufspreis danach abzudecken das Haus renovieren und auf den Markt bringen.

Diese Regel wird auch von Banken und harte Geldverleiher die den Flossen Geld leihen, um eine Immobilie zu kaufen und zu renovieren. Sie dürfen kein Geld für den Kauf leihen, wenn die Immobilie nicht für 70 % des ARV oder weniger gekauft werden kann.

Ein Kreditnehmer kann bestimmen, wie viel er für einen Renovierungs- oder Baukredit aufnehmen kann, indem er den ARV berechnet und diese Zahl mit 70 % multipliziert.

Einige Beispiele: Werte vor und nach der Hausrenovierung

In den obigen Abschnitten wurde detailliert beschrieben, wie ARV funktioniert, den Wert von Renovierungen bewertet und die 70-%-Regel anwendet, um das potenzielle Gebot oder Angebot für die Immobilie zu begrenzen. Diese Details können relativiert werden, wie in den folgenden hypothetischen Beispielen gezeigt wird.

Beispiel Eins

Ein Haus, das viel Arbeit braucht, kann auf dem Markt gelistet werden. Da umfangreiche Reparaturen erforderlich sind, ist das Haus mit 180,000 US-Dollar gelistet, was niedriger ist als die Häuser in der Nachbarschaft, die verkauft wurden. Das ist der Wert vor Renovierung.

Wenn Sie oder Ihr Makler sich die Vergleichspreise vor Ort ansehen und feststellen, dass vergleichbare Häuser in gutem Zustand für rund 300,000 US-Dollar verkauft werden, dann ist diese Zahl der ARV.

Wenn Sie die 70 %-Regel anwenden, würden Sie den ARV mit 70 % multiplizieren und 210,000 $ erhalten:

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

Im nächsten Schritt gilt es, die insgesamt zu erwartenden Renovierungskosten genau zu berechnen. Dieses Haus benötigt möglicherweise ein neues Dach, das 10,000 US-Dollar kosten wird, und eine neue Küche, die schätzungsweise 20,000 US-Dollar kosten wird. Die gesamten Reparaturkosten werden auf 30,000 US-Dollar geschätzt.

Sie haben festgestellt, dass Sie 30,000 $ für Reparaturen benötigen, also würden Sie das von 70 % des ARV abziehen:

210,000 $ - 30,000 $ = 180,000 $

In diesem Beispiel stimmt der Listenpreis bei Anwendung der 70 %-Regel, und der Verkäufer erhält möglicherweise ein Angebot zum geforderten Preis.

Beispiel zwei

In einem anderen Beispiel kann ein schwer beschädigtes Haus in einer ähnlichen Nachbarschaft für 250,000 $ aufgeführt werden. Die Comps liegen bei etwa 300,000 $, was diese Zahl zum ARV macht. Die Kosten für die Renovierung werden auf 100,000 US-Dollar geschätzt. Mit der 70 %-Regel würden Sie 210,000 $ erhalten:

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

Nachdem Sie die Reparaturkosten abgezogen haben, bleiben Ihnen 110,000 $ übrig, was das Höchste ist, das Sie für dieses bestimmte Haus bieten werden:

210,000 $ - 100,000 $ = 110,000 $

Wenn der Höchstpreis, den Sie anbieten möchten, niedriger ist als der geforderte Preis, müssen Sie verhandeln, um den Käufer dazu zu bringen, ein niedrigeres Angebot anzunehmen, oder Sie möchten die Immobilie möglicherweise weitergeben.

Dinge, die Sie bei der Berechnung des ARV beachten sollten

Berücksichtigen Sie einige wichtige Punkte zur Bestimmung des ARV, wenn es darum geht, eine renovierte Immobilie zu finden, zu reparieren und zu verkaufen:

• Zu wissen, wie man den ARV berechnet, läuft darauf hinaus, die Comps einer Immobilie zu verstehen.
• Wenn Sie genau herausfinden können, wie Sie eine Hausrenovierung schätzen, haben Sie möglicherweise eine höhere Chance, unter dem Budget zu bleiben.
• Die 70 %-Regel funktioniert möglicherweise nur manchmal in einigen Märkten, sodass Sie möglicherweise Ihr Angebot anpassen müssen, um die Immobilie zu erhalten.
• ARV ist nur eine aktuelle Schätzung, da sich der Wert des Hauses bis zum Verkauf ändern könnte.
• Eine Überschätzung des ARV kann zu weniger Fehlermöglichkeiten bei der Renovierung und einer Verringerung der Gewinnmargen führen.
• Einige Renovierungen können kostspielig sein, andere können den Wert des Hauses beeinträchtigen.

Abschließende Gedanken zu ARV

Die Berechnung des ARV einer Immobilie kann Ihnen helfen, sich für den Kauf eines Hauses zu entscheiden, das umfangreiche Reparaturen benötigt. Wenn das Haus erheblich rabattiert ist und Sie die geschätzten Kosten der erforderlichen Reparaturen kennen, sollten Sie ein Angebot von 70 % des geschätzten ARV des Hauses machen. Auf diese Weise können Sie sicher sein, dass beim Verkauf des Hauses genügend Spielraum für unerwartete Kosten und Gewinne vorhanden ist.

Die kritischen Faktoren, die Sie kennen müssen, sind:

• Lokale vergleichbare Verkäufe
• Das Ausmaß des Schadens und was repariert werden muss
• Geschätzte Kosten der Reparaturen und der Wert der Renovierungen

Die Kenntnis des ARV ist nur einer von vielen Aspekten der Immobilieninvestition und des Umdrehens von Häusern. Egal, ob Sie ein Investor, Flipper oder Hausbesitzer sind, Sie benötigen eine einfache Plattform, um die besten Makler zu finden, die Sie bei der Berechnung des ARV potenzieller Immobilien unterstützen und Ihnen letztendlich dabei helfen, Ihr renoviertes Haus zu verkaufen.

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• Quelle: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/