Einen finden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in vor der Zwangsvollstreckung Es kann sich anfühlen, als würde man einen Rohdiamanten entdecken, da der Verkäufer möglicherweise motivierter ist, ein Geschäft schneller und für weniger Geld abzuschließen. Es gibt jedoch eine entscheidende Sache, die Sie beachten sollten, BEVOR Sie Ihrerseits Maßnahmen ergreifen. Hinweis: Es könnten ein paar zusätzliche Kosten anfallen Sichern Sie sich einen SELTENEN Deal!
Willkommen zurück zu einem anderen Anfängerantwort! In dieser Folge sprechen Ashley und Tony darüber Kauf von Immobilien im Vorfeld der Zwangsvollstreckung– auch dann, wenn es sinnvoll ist eine Immobilie kaufen "unterliegt.“ Sie gehen auch über die wichtigsten Datenpunkte zur Analyse wann Wählen Sie Ihren Markt, sowie wie man es vermeidet, mit der Waffe zu springen, wenn eine neue Immobilie zur Miete anbieten. Endlich, Hausrenovierungsprojekte kann schwierig sein, wenn man ein ist ausländischer Investor. Unsere Gastgeber teilen mit, wie sie Materialien kaufen und welche Go-to-Investitions-Hack das wird Spar dir ein Vermögen!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie das tun Senden Sie hier eine Frage, Beitrag im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe, oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Dies ist Folge 338 von Real Estate Rookie. Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony J. Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Wenn Sie sich das auf YouTube ansehen, sehe ich heute vielleicht ein bisschen anders aus . Ich ziehe ein bisschen nach, Clark Kent, ich habe meine Brille herausgeholt. Ashley hat mich heute nicht einmal erkannt. Sie stieg ein und fragte: „Wer ist diese Person und wo ist mein Co-Moderator?“
Ashley:
Ich meine, das meinst du, Clark Kent. Aber ich bin mir ziemlich sicher, dass ich nerdig oder dumm gesagt habe, aber okay.
Tony:
Sie sind ein und dasselbe. Ein und das selbe. Aber nein, Spaß beiseite, Leute. Wir haben heute eine gute Folge, in der wir euch mit einer weiteren Rookie-Antwort ansprechen, und wir haben vier Fragen, die wir heute beantworten werden. Wir sprechen ein wenig darüber, welche Datenpunkte Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie sich gerade in der Phase der Auswahl Ihres Marktes befinden, um festzustellen, ob ein Markt ein guter Markt ist oder nicht. Dies ist heute, insbesondere im Jahr 2023, eine wichtige Sache, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie über eine Investition nachdenken. Wir sprechen ein wenig über die Bezahlung von Auftragnehmern. Was ist der richtige Weg, das zu tun, ohne vielleicht von einem Auftragnehmer betrogen zu werden, und wie machen Sie es sich auch selbst leicht?
Ashley:
Ja. Und wir sprechen ein wenig über das Hacken von Kreditkarten und darüber, wie Sie dies bei Ihren Auftragnehmern integrieren können, die Materialien für Ihre Reha-Einrichtungen und Ihre Projekte bezahlen. Dann sprechen wir über Grundpfandrechte an Immobilien, Zwangsvollstreckung und vor der Zwangsvollstreckung und geben ein paar Beispiele von Immobilien, die ich gekauft habe und die sich in der Zwangsvollstreckung befinden oder denen eine Zwangsvollstreckung unterzogen wurde, und wie es war, mit der Bank umzugehen. Wenn Sie also an diesen Dingen interessiert sind, ist dies die richtige Folge für Sie, und wie immer versuchen wir, Sie zu informieren, egal welche Strategie Sie verfolgen und welche Erfahrungen Sie gemacht haben, und hinterlassen Ihnen kleine Nuggets, damit es vielleicht einen Aha-Moment pro Jahr gibt Episode, bei der wir Ihnen helfen. Wenn Sie also einen dieser Aha-Momente haben, würden wir uns freuen, wenn Sie uns bitte eine Bewertung und Rezension auf Ihrer Lieblings-Podcast-Plattform oder auf YouTube hinterlassen und uns mitteilen, was Sie aus dem Rookie-Podcast gelernt haben, und vielleicht liest es jemand Lassen Sie sich inspirieren, auf Ihrer Immobilienreise aktiv zu werden.
Bevor wir zu Ihren Rookie-Antwortfragen kommen, könnte dies die letzte Episode sein, die Tony und ich gemeinsam aufnehmen, bevor das Baby kommt. Auch wenn dies tatsächlich ausgestrahlt wird, wird das Baby hier sein.
Tony:
Das Baby wird auf jeden Fall da sein.
Ashley:
Aber wir zählen die Tage herunter, bevor Tony in Vaterschaftsurlaub ist, und wir werden Trennungsangst haben, weil wir uns nicht jede Woche auf Zoom sehen, manchmal zweimal pro Woche. Ich bin mir sicher, dass es viel FaceTiming mit dem Baby geben wird.
Tony:
Ein Baby Mädchen.
Ashley:
Ja. Wenn Sie es also noch nicht getan haben, gratulieren Sie unbedingt Tony, denn wenn die Sendung ausgestrahlt wird, wird er ein kleines neugeborenes Mädchen zur Welt bringen.
Tony:
Aufregende Zeiten, Jungs. Kommen wir nun zu den heutigen Fragen.
Ashley:
Okay, die erste Frage heute stammt von Blake Kretsinger. Das habe ich nicht falsch gesagt. Kretsinger. Kretsinger, vielleicht ist einer davon richtig. Okay. Blakes Frage lautet: „Welche Kennzahlen verwenden Sie, wenn Sie potenzielle Märkte identifizieren, in die Sie investieren möchten?“ Ich habe festgestellt, dass Ferninvestitionen meine beste Wahl sind, da mein Heimatmarkt, der DFW, teuer ist. Ich möchte die BRRRR-Strategie nutzen und mehrere Märkte mit niedrigeren Eintrittskosten identifizieren. Die wichtigsten Faktoren, die ich derzeit bewerte, sind das Bevölkerungswachstum, der mittlere Anstieg der Immobilienpreise, die Kriminalitätsrate, das durchschnittliche Haushaltseinkommenswachstum und das Beschäftigungswachstum. Was würden Sie meiner Analyse hinzufügen, mitnehmen?“ Tony, ich sehe, wie du energisch Notizen aufschreibst. Was hast du?
Tony:
Ich denke also, dass es da ein paar Teile gibt, oder? Also Blake, zunächst einmal ist es eine fantastische Frage, und ich denke, dass viele Neulinge darüber nachdenken. Daher bin ich froh, dass wir das besprechen können, aber bevor wir überhaupt darauf eingehen, welche Datenpunkte sollte ich bewerten, wenn ich mir einen Markt anschaue? Ich denke, die erste Frage, die Sie sich stellen müssen, ist: Was ist meine Motivation als Immobilieninvestor? Was ist der eigentliche Zweck meiner Immobilieninvestition? Und normalerweise gibt es drei große Kategorien, in die man hineinfällt. Es gibt Cashflow, es gibt Wertschätzung und es gibt Steuervorteile. Rechts? Cashflow, Wertsteigerung, Steuervorteile, und normalerweise versucht man, diese drei Faktoren in Einklang zu bringen, und wenn man in Kurzzeitmieten investiert, gibt es noch einen vierten Faktor, nämlich den Urlaub. Vielleicht möchten Sie also nur die Kosten für den Besitz eines Ferienhauses irgendwo subventionieren, aber auch Cashflow, Wertschätzung und Steuervorteile. Von diesen drei würde ich also abschätzen, welches das Wichtigste, das Zweitwichtigste und das Drittwichtigste ist.
Ordnen Sie diese also in einer Liste nach Prioritäten an. So können Sie ermitteln, welche zugrunde liegenden Kennzahlen für Sie wichtiger sind. Denn es gibt Bevölkerungswachstum, durchschnittliches Wohnungswachstum, Kriminalitätsrate, Haushaltseinkommen, Beschäftigungswachstum usw. Aber was ist, wenn Ihr Ziel heute wirklich nur der Cashflow ist? Dann sind Sie vielleicht nicht so besorgt über das durchschnittliche durchschnittliche Wachstum der Immobilienpreise, oder? Denn das ist dir nicht so wichtig. Worauf Sie sich wirklich konzentrieren, ist die Frage, wie ich meinen Cashflow maximiere. Und wenn das Ihr ultimatives, ultimatives Ziel ist, dann sind Sie vielleicht nicht einmal so besorgt über die Kriminalitätsrate. Weil Sie denken, dass es mir gut geht, in ein Kriegsgebiet zu gehen, wenn ich bei einer herkömmlichen Langzeitmiete eine Cash-on-Cash-Rendite von 40 % erhalte. Ich denke, das erste Stück besteht darin, herauszufinden, welche dieser drei am zweit- und drittwichtigsten ist. Was denkst du, Ash?
Ashley:
Vor einiger Zeit hat Steve Rosenberg, ein anderer Investor, viel Business-Coaching und -Beratung durchgeführt, und wir haben uns zusammengesetzt und tatsächlich ein Arbeitsblatt zur Marktanalyse erstellt, um zu zeigen, auf welche Dinge Sie bei der Analyse eines Marktes achten sollten. Ich lese sie also ganz schnell vor, und es war wirklich interessant, unsere unterschiedlichen Perspektiven zu sehen, was für jeden von uns wichtiger ist, und dann haben wir sie irgendwie kombiniert. Schauen Sie sich also drei verschiedene Arbeitsbranchen an. Sie möchten sicherstellen, dass es nicht nur eine Branche gibt, die die Städte unterstützt. Denn wenn diese Einrichtung geschlossen wird, sind die meisten Menschen arbeitslos und ziehen um. Sie möchten sich also die drei wichtigsten Beschäftigungsbranchen ansehen: Bevölkerungswachstum, durchschnittlicher Hauswert, durchschnittliche Miete und das Preis-Miet-Verhältnis. Für welchen Preis kaufen Sie diese Immobilien und wie hoch wäre die Miete, die Sie daraus erzielen würden? Der Steuerbescheid-Prozentsatz. Wie viel zahlen Sie also an Grundsteuern? Wie hoch ist der Prozentsatz basierend auf dem Schätzwert des Hauses? Die Versorgungsunternehmen, falls es etwas Einzigartiges gibt.
Daher werden hier viele Häuser mit natürlichem Brennstoff beheizt. Wir haben also Leitungen, die von der Straße aus verlaufen, so wie Sie Strom oder was auch immer beziehen würden, und dann heizt das Gas Ihr Haus, das Erdgas. Und manchmal ist so etwas nicht verfügbar und man muss sich tatsächlich Propantanks besorgen und sie an das Haus anschließen und dann muss ein Propan-LKW kommen und den Propantank füllen. Wenn man also verschiedene Dinge wie diese betrachtet, stellt sich die Frage, ob es einzigartige Dinge gibt, die den Wert des Hauses bestimmen können? Es ist auf jeden Fall viel bequemer, Ihr Haus mit Erdgas zu versorgen, als Ihren Propangastank tatsächlich auffüllen zu lassen. So verschiedene Dinge wie diese. Müssen Sie sich dann bei der saisonalen Wartung um das Schneeräumen kümmern? Müssen Sie sich über die Schneelast auf dem Dach Sorgen machen? Spezialversicherung, befinden Sie sich in einem Überschwemmungsgebiet? Gibt es Hurrikane? Gibt es Naturkatastrophen? Sie müssen über eine Spezialversicherung, eine Erdbebenversicherung, verfügen. Das Durchschnittsalter der Mieter, das Durchschnittseinkommen der Mieter.
Sie möchten sicherstellen, dass sich die Durchschnittsbürger auf diesem Markt tatsächlich das leisten können, was Sie für die Vermietung Ihrer Wohneinheit benötigen würden. Durchschnittliches Bildungsniveau, Prozentsatz der Hausbesitzer im Vergleich zum Prozentsatz der Mieter. Die Kriminalstatistik und die Schulbezirksbewertung geben das Durchschnittsalter der Besitztümer an. Wenn Sie also nicht mit der Renovierung eines Hauses aus dem 1900. Jahrhundert beginnen möchten, kaufen Sie nicht in einer Gegend, in der die meisten Häuser, in denen ich wohne, aus dem 1900. Jahrhundert stammen. Wie hoch ist die durchschnittliche Leerstandsquote in der Region bei anderen Vermietern? Gibt es dann mehrere Ausstiegsstrategien? Wenn Sie dies also als Kurzzeitmiete kaufen würden, würde es dann auch als Langzeitmiete funktionieren oder umgekehrt? Das sind also die Dinge, die wir auf unserer Liste hatten, und ich stelle Ihnen zwei Ressourcen zur Verfügung, mit denen Sie einen Großteil dieser Daten finden können, ohne danach suchen zu müssen. Das erste ist Brightinvestor.com, wo Sie die Postleitzahl und die Nachbarschaft eingeben können, in der Sie suchen, und es wird Ihnen einen Großteil dieser Marktforschung liefern, und das andere ist Neighbourhoodscout.com, wo es angezeigt wird geben Ihnen auch eine Fülle von Informationen.
Es gibt einige kostenlose Funktionen, die Sie nutzen können. Einige Informationen können Sie daraus abrufen oder müssen dafür bezahlen. Ich denke also, dass man bei NeighborhoodScout pro Postleitzahl oder so bezahlen kann, und ich denke, es kostet etwa 20 Dollar und man kann den vollständigen Bericht erhalten. Das sind also meine beiden Empfehlungen für einen Ort, an dem Sie loslegen können, damit Sie nicht jede einzelne Information suchen und googeln müssen.
Tony:
Ashley, das war eine großartige Aufschlüsselung der verschiedenen Datenpunkte, die es zu betrachten gilt, und der Versicherungsaspekt hat mich wirklich beeindruckt. Diejenigen unter Ihnen, die den Podcast schon eine Weile hören, wissen, dass der Deal mit meinem Haus in Shreveport unter anderem deshalb scheiterte, weil sich die Prämie für die Hochwasserversicherung von Jahr zu Jahr vervierfachte und fast sofort einging das Haus unrentabel. Deshalb halte ich es für ziemlich wichtig, diese Nuancen zu verstehen. Aber all das, Ashley, ist mir einfach durch den Kopf gegangen ... Ich schätze, lass mich mal einen Schritt zurücktreten. Es gibt zwei Arten von Daten, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie über einen Markt nachdenken, in den Sie investieren möchten. Sie haben Ihre quantitativen Daten und dann Ihre qualitativen Daten. So quantitativ ist alles, was Ash gerade besprochen hat. Rechts? Zum Beispiel Leerstand, Beschäftigungswachstum, Prämien für die Hochwasserversicherung und dergleichen. Rechts? Ihre qualitativen Informationen, Ihre qualitativen Daten, die aus Gesprächen stammen. Sie sprechen also mit lokalen Immobilienverwaltern in diesem Markt und bekommen ein Gefühl dafür: „Hey, wohin bewegt sich dieser Markt Ihrer Meinung nach?“
Welche Taschen funktionieren gut? Welche Taschen funktionieren nicht gut? Wo sollte ich meiden? Worauf sollte ich mich konzentrieren? Sprechen Sie mit lokalen Immobilienmaklern auf diesem Markt, oder? Ein guter Makler sollte seine Märkte wie seine Westentasche kennen. Ich liebe meinen Agenten in Joshua Tree, weil dieser Typ einfach eine Enzyklopädie von allem ist, was in und um diese Stadt passiert. Er weiß, welche Gesetze verabschiedet werden, er weiß, worüber der Stadtrat spricht, er hat einfach alles mitbekommen. Ein guter Makler kann Ihnen also auch viele dieser qualitativen Informationen liefern, und die dritte Anlaufstelle, nach der Sie suchen sollten, sind andere Immobilieninvestoren auf diesem Markt. Gehen Sie also zu Ihren örtlichen Treffen, oder? Werden Sie in Facebook-Gruppen in Ihrer Stadt aktiv und versuchen Sie, Gespräche mit den Leuten zu führen, um zu verstehen, wie ihre Reise war? Denn die Daten werden auf eine Sache hinweisen, oder? Die Daten werden eine Art Geschichte zeichnen. Aber Sie können sich wirklich ein vollständiges Bild machen, indem Sie mit jemandem sprechen und seine einzigartigen Erfahrungen wirklich verstehen, denn Daten sind immer unscharf.
Sie können nie hundertprozentig sicher sein, indem Sie sich nur die Zahlen ansehen, aber Sie können dieses Vertrauen in Ihre Entscheidung aufbauen, indem Sie mit jemandem sprechen, der in diesen Markt investiert. Wenn ich also in der Nähe von Buffalo, New York, investieren wollte. Ich werde mir nicht nur die Daten ansehen, ich werde zu Ashley gehen. Ich werde sagen: „Ashley, gib mir das Spielbuch. Worauf sollte ich mich konzentrieren? Welchen Fallstrick sollte ich vermeiden?“ Und Ashley könnte die wahrscheinlich vom Handrücken schütteln, weil sie es schon so oft gemacht hat. Sie möchten also nach quantitativen und qualitativen Daten suchen.
Ashley:
Und ich denke, einige der … Wenn Sie entscheiden, welche Märkte tatsächlich analysiert werden sollen, beginnen Sie dort, wo sich solche Möglichkeiten bieten. Ob es nun Ihre Heimatstadt ist, also kennen Sie einige Straßen, Sie kennen die Gegend, Sie wissen, was gut und was schlecht ist, oder Sie sind vor Ort, Sie kennen jemanden, dem Sie auch diese Fragen stellen können. Nur eine Idee, vielleicht ist es nicht der Markt, der für Sie funktioniert, aber das ist ein guter Ausgangspunkt, da Sie diese Vorteile haben.
Tony:
Nur eine Einschränkung, die wir noch hinzufügen sollten, ist, dass es gut ist, beides zu haben. Ich sehe einige Fehler, die manche Leute machen, nämlich, dass sie sich nur auf die qualitativen Daten verlassen und sich nicht ausreichend auf die quantitativen konzentrieren. Nur weil jemand sagt, dass Orlando, Florida, ein großartiger Ort ist, um eine kurzfristige Miete zu kaufen, oder St. Louis, Missouri, ein großartiger Ort, um ein Haus zu verkaufen. Nur weil Sie das auf TikTok, Instagram, YouTube oder wo auch immer sehen, sollten Sie nicht zulassen, dass dies der einzige Datenpunkt ist, den Sie nutzen, um dann Ihr gesamtes Geld in diesen Markt zu investieren. Die Qualität ist also ein gutes Gleichgewicht, aber Sie möchten sicherstellen, dass Sie immer noch beides bekommen.
Ashley:
Und Daten überprüfen.
Tony:
Und überprüfen.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja.
Ashley:
Okay, die nächste Frage kommt von Inca Comstock, und diese Frage wird sich vielleicht dumm anhören, aber hey, hier gibt es keine dummen Fragen. „Wenn ein Auftragnehmer Ihnen erlaubt, Materialien mit Ihrer persönlichen Kreditkarte zu kaufen, wie machen Sie das? Und Sie sind außerhalb des Staates. Müssen Sie einfach mit ihm gehen und Materialien kaufen? Welche Möglichkeiten gibt es?“ Hier erfahren Sie, wie sehr Sie Ihrem Auftragnehmer vertrauen, wenn Sie ihn tatsächlich zu einem autorisierten Benutzer machen, er seine eigene Kreditkarte erhält und Sie wissen, welche Transaktionen von ihm getätigt werden. Da es sich um eine Kreditkarte handelt, auf der der Name einer Person steht, benötigen Sie normalerweise nicht deren Sozialversicherungsnummer oder ähnliches, um jemanden als autorisierten Benutzer hinzuzufügen. Sie benötigen lediglich ihren Namen und ihre Adresse, um sie hinzufügen zu lassen, wenn sie nicht möchten, dass sich dies auf ihre Kreditwürdigkeit auswirkt.
Sie können das tun, aber eine andere Möglichkeit besteht darin, die Materialien tatsächlich online mit Ihrer Kreditkarte zu kaufen und sie zur Abholung im Geschäft bereitzuhalten. Dann gehen sie hinein und können die Bestellung abholen, und Sie würden sie einfach als hinzufügen die Person, die die Bestellung abholt. Das ist meiner Meinung nach eine der besten Möglichkeiten, dies außerhalb des Staates zu tun. Sie möchten ihnen nicht wirklich Ihre Kreditkarte geben, um es auf diese Weise zu tun.
Tony:
Wir haben beides gemacht. Unser Mann, Nacho, der alle unsere Flips gemacht hat, ist ein autorisierter Benutzer einer unserer Kreditkarten. Aber das Gleiche gilt: Normalerweise können Sie wie bei Home Depot Ihre Kreditkarte hinterlegen, wenn Sie … Was ist das? Wie das Pro-Konto oder was auch immer es ist. Ihr Auftragnehmer kann einfach vorbeikommen und sagen: „Hey, ich bin für diesen Job hier.“
Ashley:
Und laden Sie es auf.
Tony:
Und ja, sie können es aufladen. Und das ist ein wichtiger Grund, warum wir bei den Anbietern, bei denen wir einkaufen, sehr wählerisch sind. Manchmal kreiert unsere Designerin, mit der wir zusammenarbeiten, erstaunliche Designs, aber manchmal wählt sie diese etwas unbekannten Orte aus, um ihre Auswahl zu treffen, und wir mögen Orte, die wir jederzeit online bestellen können und die schnell verschickt werden. Damit wir unserem Auftragnehmer im Idealfall sogar die Fahrt zum Laden ersparen können, um die Sachen abzuholen, versuchen wir, alles online zu kaufen und es einfach direkt an die Immobilie zu schicken, um uns viel Ärger zu ersparen. Ich denke, es gibt noch eine andere Möglichkeit, die Sie nutzen könnten: Angenommen, das Geschäft, in dem Sie einkaufen, ist vielleicht ein lokales Geschäft, das keine Bestellungen online abwickelt. Wenn Sie mit einem technisch versierteren Auftragnehmer zusammenarbeiten, könnte dieser Ihnen einfach eine Rechnung mit dem Hinweis ausstellen, dass er QuickBooks oder ähnliches verwendet. Sie könnten Ihnen eine Rechnung ausstellen, Sie könnten ihre Kreditkarte zum Bezahlen ihrer Rechnung verwenden und jetzt haben sie das Geld aus dieser Rechnungszahlung, um loszugehen und die Materialien abzuholen. Also eine weitere Option für den Fall, dass Sie diesen Weg gehen möchten.
Ashley:
Der einzige Nachteil dabei ist, dass der Auftragnehmer die Kreditkartengebühren übernimmt.
Tony:
Oder sie markieren dich nur.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja, was auch immer diese Gebühren sein mögen, vielleicht greifen Sie auf zusätzliche 100 Dollar oder so etwas zurück. Nun, eine Sache, die du gesagt hast, Ash, das wirft eine andere Frage auf: Du hast gesagt, wenn du deinen Auftragnehmer hinzufügst, hat das keinen Einfluss auf dessen persönliche Bonität. Richten Sie sie immer als Geschäftskreditkarte ein oder nutzen Sie manchmal auch Privatkreditkarten? Wie sieht Ihr Mix zur Finanzierung der Reha aus?
Ashley:
Ich kaufe auf jeden Fall Geschäftskreditkarten, weil diese Anmeldebonuspunkte großartig sind, und ja, ich kaufe immer Geschäftskreditkarten und, Daryl, das macht eine ganze Menge. Er kümmert sich praktisch um das gesamte Projektmanagement für Materialien und ähnliches. Aber es gab ein paar, also bestellt er sie normalerweise online und hält sie zur Abholung bereit. Oder er erledigt die Bestellung und geht einfach einkaufen oder was auch immer und bringt es zum Grundstück, wenn es sich um einen Abteilungsumsatz oder was auch immer für den Auftragnehmer handelt. Aber letztes Jahr gab es über den Winter zwei Auftragnehmer, denen ich jeweils eine Kreditkarte gegeben habe, und alles, was ich hatte, war, die Quittungen in einem Umschlag für mich aufzubewahren, und am Ende des Projekts hatten sie dann ein Budget, und ihr Budget basierte auf ihrem Budget Arbeit und ihre Materialien. Ich glaube also, dass sie vielleicht 63 $ oder was auch immer überschritten haben, aber er hat das aus eigener Tasche bezahlt, was auch immer über dem Budget lag.
Und so ließ ich sie einfach jede Quittung und dann auch alles, was sie zurücksenden mussten, aufbewahren, um sicherzustellen, dass es zurückgegeben wurde, und gab mir die Quittung für die Rücksendung, und dann scannte ich sie einfach alle in QuickBooks ein. Und jetzt, Daryl, macht das alles auch, indem jede Quittung mit ScanSnap in QuickBooks eingeht und dann einfach der Immobilie zugeordnet wird, für die sie bestimmt war. Aber wir haben unserer Managerin für Kurzzeitvermietung gerade eine Kreditkarte gegeben, damit sie auf Amazon und in unserem Amazon-Konto Sachen bestellen kann, die dann direkt zum Haus der Reinigungskraft geschickt werden, und dann ist die Reinigungskraft diejenige, die sie zur Unterkunft bringt für uns und so haben wir sie tatsächlich als autorisierte Benutzerin auf unserer Kreditkarte hinzugefügt. Ich bin es also, Daryl und dann sie für diese eine LLC, und ich mag die Tatsache, dass ich, wenn die Kontoauszüge eingehen, so einen Überblick darüber haben kann, wie viel jede Person verlangt, anstatt einfach jemandem meine Kreditkarte zu geben oder was auch immer.
Machen Sie sie zum eigentlichen autorisierten Benutzer. Denn es ist nicht so, dass jemand in einem Geschäft überprüft, ob es sich tatsächlich um Sie handelt, der eine Kreditkarte verwendet. Technisch gesehen könnte man ihnen also einfach jede Kreditkarte geben, insbesondere wenn es sich um eine LLC handelt. Niemand schaut auf den tatsächlichen Namen auf der Kreditkarte, aber ich denke, es gibt ihnen ein größeres Gefühl der Verantwortung, als ob auf dieser Karte Ihr Name steht und sie zum Kauf verwendet wurde.
Tony:
Ja, da gibt es auf jeden Fall eine erhöhte Verantwortung. Eine Sache, die Sie jedoch erwähnt haben, war der Amazon-Artikel, und ich möchte ihn einfach mit den Leuten teilen, weil er uns aus buchhalterischer Sicht wirklich geholfen hat. Aber wir haben Amazon Prime, aber es gibt auch Amazon Business Prime und wir haben es so eingerichtet, dass Sie verschiedene Gruppen haben können. Daher wird jede unserer Geschäftseinheiten als eine andere Gruppe innerhalb des Amazon-Geschäfts eingerichtet und Sie können dann Ihre verschiedenen Teammitglieder, Benutzer, Lieferanten usw. bestimmten Gruppen zuweisen. Und wann immer sie einen Kauf bei Amazon tätigen, können Sie es so einrichten, dass sie vor Abschluss des Kaufs die Informationen angeben müssen, die Sie für die Buchhaltung benötigen. Für uns müssen sie also immer markieren, für welche Immobilie der Kauf bestimmt ist, und dann müssen sie die Kontonummer in QuickBooks markieren. Also wie sind diese Verbrauchsmaterialien? Handelt es sich dabei um Reparaturen und Wartungsarbeiten? Was ist es? Auf diese Weise hat unsere Buchhalterin am Ende jedes Monats, anstatt Quittungen nachjagen und all diesen Kram erledigen zu müssen, auch Zugriff auf Amazon.
Sie kann dort alle Belege einsehen und am Ende des Monats einen nach Ausgaben aufgeschlüsselten Bericht abrufen, aus dem hervorgeht, um welche Immobilie es sich handelte und wie die zugehörige Kontonummer lautete. Allein dieser kleine Hack klingt super einfach, hat uns aber eine Menge Verwaltungszeit bei der Verwaltung von Quittungen speziell für Amazon erspart. Jetzt hat uns Amazon, alle unsere Verbrauchsmaterialien kaufen wir praktisch nur noch über Amazon, weil es den Prozess der Buchhaltung und Abrechnung für uns wirklich rationalisiert hat.
Ashley:
Ja. Das haben wir auch bei den Kurzzeitmieten gemacht: Wir haben eine völlig separate Gruppe hinzugefügt, was es definitiv viel einfacher gemacht hat. Aber wussten Sie, dass bei Amazon Prime Business kein Prime Video mehr enthalten ist? Muss man das jetzt extra bezahlen? Früher war es inklusive.
Tony:
Das wusste ich nicht.
Ashley:
Und da ich kein persönliches Prime-Konto habe, musste ich die 11.99 für Prime Video berappen.
Tony:
Ashley, du hast kein persönliches Prime-Konto? Oder bestellen Sie einfach alles über den Laden?
Ashley:
Ja. Ich habe eine der Gruppen, ich persönlich bin zusammen mit meinen vier Geschwistern, das ist mein Beitrag für meine Familie. Mein Bruder hat Netflix, ich beitrage Amazon Prime und ja.
Tony:
Ja, ich muss es so einrichten. Weil wir Apple TV+, Prime oder Amazon Prime haben, haben wir Disney+, ESPN, Hulu und das ganze Paket. Es ist jetzt lächerlich, wir geben für diese Streaming-Dienste fast genauso viel aus wie für das herkömmliche Kabel, und wir haben immer noch Kabel, was keinen Sinn ergibt.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja.
Ashley:
Wir mussten einfach YouTube TV kaufen, weil das die einzige Möglichkeit war, Fußballspiele anzusehen. Denn letztes Jahr haben wir gestreamt, nachdem wir es herunterladen mussten, um das Spiel anzusehen, und dann haben wir vergessen, es abzubrechen, und dann mussten wir dafür bezahlen, aber ja.
Tony:
So kriegen sie dich.
Ashley:
Ja. Aber auch bei den Kreditkarten gibt es eine Sache, worüber wir eigentlich schon oft gesprochen haben: Auch die Prämienpunkte können auf ihnen verwendet werden. Sie haben also erwähnt, dass Sie bei Lowe's das Lowe's Business Pro-Konto oder was auch immer eröffnen können, und manchmal gibt es bei einigen ihrer Programme viele verschiedene. Das Gleiche gilt für Home Depot: Sie verwenden die von ihnen angebotene Kreditkarte, z. B. die Kreditkarte von Lowe's, und erhalten 5 % zurück oder was auch immer. Aber Sie möchten abwägen, was Ihnen wichtiger ist. Deshalb verwende ich nicht mehr die Lowe's-Kreditkarte, sondern normalerweise die Chase Business Preferred-Karte oder was auch immer, bei der der Anmeldebonus 100,000 beträgt, wenn Sie in den ersten drei Monaten 5,000 US-Dollar ausgeben, so etwas in der Art und das sind ungefähr 1,000 Reisekosten . Auch hier sollten Sie vorsichtig sein und die Vorteile nutzen, die die Kreditkarte bietet.
Tony:
Ich durfte eine Geschichte erzählen, weil ich so frustriert war, als ich das tat. Aber wir haben uns angemeldet, ich glaube, es war eine American-Express-Karte für eine unserer LLCs, und wir haben die Karte bekommen und zu Hause haben wir ein kleines Büchlein mit all unseren Kreditkarten drin. Ich habe es in die Broschüre gesteckt und es einfach vergessen, mich nicht einmal daran erinnert, dass wir es hatten, und ich habe das Zeitfenster verpasst, die 5,000 US-Dollar auszugeben, um diese Bonuspunkte zu erhalten. Es ist also so, als hätte ich diese Karte beantragt und sie nicht einmal nutzen können, und dann wollte ich sie schließlich für etwas nutzen, aber sie wurde abgelehnt. Ich dachte: „Was zum Teufel ist los?“ Es handelte sich um einen relativ kleinen Kaufbetrag und sie sagten: „Oh, wenn Sie die Karte nicht verwenden, reduzieren wir Ihr Ausgabenlimit tatsächlich auf etwa …“ Es waren etwa 500 US-Dollar, wenn Sie sie nicht schnell genug verwendeten. Also dachte ich: „Was zum Teufel soll ich jetzt mit dieser Karte machen?“ 500 $?“ Also jedenfalls.
Ashley:
Du würdest zum Abendessen ausgehen.
Tony:
Ja, genau.
Ashley:
Dann zahlen Sie es sofort ab, bevor Sie es erneut verwenden.
Tony:
Ja.
Ashley:
Ja, ich habe gerade eines gemacht und eigentlich habe ich immer Angst davor, etwas zu verpassen … Also muss ich immer nachsehen, wann ich mich dafür angemeldet habe, was auch immer. Also habe ich gerade vor ein paar Wochen einen geöffnet und eine Kalendereinladung mit der Aufschrift „Hier sind die letzten 30 Tage, um diese Ausgaben zu erzielen“ eingefügt. Also eine Erinnerung an mich selbst, nachzusehen, wie viel ich bisher ausgegeben habe, und ich habe 30 Tage Zeit, bevor die Abrechnung endet oder was auch immer, um sicherzustellen, dass ich das erreiche.
Tony:
Das ist eine wirklich gute Idee.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ich habe das Gefühl, dass ich eine Montagstafel brauche, in der sich alle meine Kreditkarten befinden, weil wir so viele verschiedene Unternehmen haben, die wir gerade ausgliedern. Ich habe das Gefühl, ich brauche einen Ort, an dem ich alles in Ordnung halten kann.
Ashley:
Mal sehen. Unsere nächste Frage stammt von Charles Simon McAnte: „Das erste Mal, dass ich eine Immobilie kaufe und sie sofort vermiete, anstatt gleich zu Beginn dort zu leben und sie dann in eine Mietwohnung umzuwandeln.“ Daher habe ich zwei Fragen. Müssen Sie bis zum Einsendeschluss warten, um es zur Vermietung auf den Markt zu bringen? Es ist derzeit leer. Zweite Frage: Schalten Sie nach dem Abschluss für ein paar Tage alle Versorgungsleistungen unter Ihrem Namen ein und übertragen Sie sie dann auf den Mieter, oder warten Sie einfach darauf, einen Mieter zu haben?“ Die erste Frage, die wirklich gut ist, lautet also normalerweise: „Ja, Sie müssen warten.“ Es könnte vorkommen, dass Sie dies in Ihren Vertrag mit dem Verkäufer aufnehmen, aber was passiert, wenn Sie die Immobilie am Ende nicht abschließen? Stellen Sie also zunächst sicher, dass Sie die Erlaubnis des tatsächlichen Eigentümers haben, die Einheit zur Vermietung anzubieten, falls Sie sich dazu entschließen. Da Sie große Probleme bekommen könnten, wenn Sie eine Mietwohnung anbieten, die Sie noch nicht einmal besitzen, bezeichnen sie diese Leute als Betrüger.
Deshalb würde ich die Erlaubnis des Verkäufers einholen und mir schriftlich bestätigen lassen, dass alles in Ordnung ist, und deutlich machen, dass das Haus bis zu einem bestimmten Datum im Angebot nicht für Besichtigungen oder ähnliches zur Verfügung steht. Und ich würde keinerlei Antrag, Anzahlung oder ähnliches annehmen, bis Ihnen das Haus tatsächlich gehört.
Tony:
Ash, was denkst du über die Nutzung der bald erscheinenden Funktion, die du auf einigen Listing-Plattformen siehst? Vielleicht könnte Charles die Immobilie auflisten, aber nicht, wie Sie sagten, wirklich irgendjemandem erlauben, alles zu tun. Aber sie können die Fotos sehen, sie können ihr Interesse bekunden, sich aber nicht unbedingt bewerben. Was denken Sie darüber?
Ashley:
Ja. In AppFolio gibt es also sogenannte Gästekarten. Es ist also wie der erste Schritt, wenn jemand Interesse zeigt und ein paar Informationen über sich selbst eingibt, und das könnte ein großartiger erster Schritt sein. Sammeln Sie einfach nur Ihre Liste, damit Sie diese Leute beim Abschluss kontaktieren und ihnen sagen können, dass ich sie an diesem Tag zeige, oder anfangen zu sagen, dass sie jetzt verfügbar ist? Aber ja, ich denke, das ist auf jeden Fall eine großartige Idee, die wir bald machen werden. Daran habe ich gar nicht gedacht. Okay, für den zweiten Teil. „Schalten Sie nach der Schließung für ein paar Tage alle Nebenkosten unter Ihrem Namen ein und übergeben Sie sie dann an den Mieter, oder müssen Sie einfach auf einen Mieter warten?“ Nebenkosten und Versicherungen Wenn Sie eine Immobilie erwerben, wären Sie so stolz auf mich. Ich habe am Freitag eine Immobilie geschlossen und alles war mindestens vier Tage im Voraus erledigt. Normalerweise ist es am Vortag. Aber denken Sie darüber nach, vor allem, da die Wohnung leer ist und Sie die Wohnung zeigen möchten und Sie höchstwahrscheinlich keinen Mieter finden werden.
Weil Sie es nicht zeigen, bevor Sie es besitzen, möchten Sie das Licht anlassen, Sie möchten das Gas anlassen. Folgendes ist mir ein paar Mal passiert, als ich vergessen habe, den Stromversorger zu wechseln: Dann besitze ich die Immobilie. Nun, die Person, die mir die Immobilie verkauft hat, ruft an und sagt: „Ich besitze diese Immobilie nicht mehr.“ Wenn niemand anders angerufen hat, um es in seinen Namen umzuwandeln, werden die Versorgungsunternehmen abgeschaltet. Wenn also die Versorgungsbetriebe vor allem für Gas abgeschaltet sind, geben sie Ihnen, wenn sie kommen und sie einschalten, einen Zeitrahmen von 8:00 bis 5:00 Uhr, in dem sie da sein werden, und jemand muss da sein, um sie hereinzulassen. Da Außerdem muss dort ein Gerät wie ein Herd vorhanden sein, den man einschalten kann, um sicherzustellen, dass das Gas brennt, alles in Ordnung ist und alle Rohre auf Gaslecks überprüft werden. Wenn Sie also ein kleines Gasleck oder ein kleines Loch haben, wird Ihr Gas nicht eingeschaltet.
Es ist viel besser, einen Klempner zu beauftragen, bei laufendem Gas vorbeizukommen und die Rohre zu überprüfen, damit Sie nicht die ganze Sache durchgehen müssen und Ihr Grundstück tatsächlich rot markiert wird und Sie warten müssen, bis Sie eine bekommen können Sie müssen einen Klempner kontaktieren, um das Problem zu beheben, und dann müssen Sie eine umfassende Inspektion bestehen, um sicherzustellen, dass Ihr Gas tatsächlich wieder eingeschaltet wird. Es lohnt sich also, dafür zu sorgen, dass die Versorgungsunternehmen eingeschaltet bleiben, und manchmal können Sie dies auch einfach online erledigen, ohne dass Sie mehr anrufen müssen. Geben Sie es in ein paar Tagen auf Ihren Namen ein und einige Versorgungsunternehmen haben sogar ein Vermieterprogramm. Jedes Mal, wenn jemand aus Ihrem Eigentum auszieht, wird die Nummer automatisch wieder auf Ihren Namen umgeändert und Sie müssen nicht einmal mehr anrufen, wenn jemand auszieht, um die Nummer wieder auf Ihren Namen umzuändern. Sie tauschen es einfach zurück, bis der neue Mieter anruft, um es ebenfalls auf seinen Namen zu übertragen, und Sie bleiben auch als Eigentümer der Immobilie aufgeführt, wenn es Probleme oder ähnliches gibt.
Ich empfehle daher, dies im Voraus zu tun, sobald Sie den Einsendeschluss kennen. Wenn Sie also wissen, dass Sie am 15. schließen, rufen Sie an. Selbst wenn es zwei Wochen dauert, bevor Sie anrufen und sagen, es ist der 15., können Sie es jederzeit ändern, oder im schlimmsten Fall zahlen Sie den Strom für einen zusätzlichen Tag oder so etwas.
Tony:
Oder was passieren kann, ist, was mir passiert ist. Ich glaube, ich habe diese Geschichte erzählt, aber ich hatte eine Immobilie, die verkauft wurde, und für die Inspektionen durch den Käufer musste ich einige der Versorgungsunternehmen wieder einschalten, und eines dieser Versorgungsunternehmen war ... Ich glaube, es war das Gasunternehmen und ich habe es wieder eingeschaltet Ich habe vergessen, anzurufen, um es wieder auszuschalten, und ich glaube, irgendwann haben sie es abgeschaltet. Aber sie schickten die endgültige Rechnung an die Unterkunft und nicht an mich, und am Ende ging ich zum Inkasso für eine 200-Dollar-Gasrechnung, weil ich nie eine Benachrichtigung darüber erhielt, dass die Gasrechnung noch in Betrieb war. Nachdem ich ein Jahr lang mit ihnen gestritten hatte, wurde das tatsächlich aus meiner Kreditauskunft entfernt. Wenn Sie es also tun, stellen Sie einfach sicher, dass Sie wie „Ashley“ denken. Dass Sie es richtig planen und nicht wie ich sind und vergessen, dass Sie diese Dienstprogramme in bestimmten Immobilien aktiviert haben.
Ashley:
Ja, und ich habe nichts an die Abholung geschickt bekommen. Eigentlich glaube ich, dass ich eine Sache an die Abholung geschickt bekommen habe. Als ich meine Hausverwaltung verließ, stellte ich fest, dass viele Rechnungen nicht bezahlt wurden, und einige davon waren Rechnungen von Versorgungsunternehmen. Wo Mieter ausgezogen waren und auf meinen Namen lauteten und die Rechnungsadresse die Hausverwaltungsgesellschaft war. Sie bekamen die Rechnungen, sie mussten die Bescheide bekommen, solche Dinge.
Tony:
Habe sie dir nicht geschickt.
Ashley:
Ja, und das war sogar, als sie es schafften. Es war noch nicht so, dass sie fertig waren, diese Rechnung stammte vom Januar und sie schafften es bis Mai. Damit ich mich erinnere, und ich erinnere mich, dass ich den Brief bekommen habe, dass es... Ich glaube, es ging in Sammlungen oder so, und ich rufe an. Ich frage mich: „Wozu dient das überhaupt? Ich weiß es nicht einmal.“ Und ja, so nervenaufreibend.
Tony:
Es ist das schlimmste Gefühl, überrascht zu sein, dass man in Sammlungen geht. Ich habe buchstäblich eine Refinanzierung beantragt und mein Kreditgeber ruft mich an und meint: „Hey, Tony, wir können trotzdem schließen.“ Aber Ihr Zinssatz wird nicht das sein, was ich Ihnen gesagt habe, weil Sie dieses Inkassokonto haben.“ Ich frage mich: „Sammlungen? Ich habe noch nie in meinem Leben eine Rechnung verpasst wie „Wovon redest du?“ Und ja, jedenfalls. Lernen Sie aus meinen Fehlern, behalten Sie einfach den Überblick, denn es kann Ihnen auf lange Sicht schaden, wenn Sie es nicht tun.
Ashley:
Ja. Mein einziger Geschäftspartner wollte mit seinem Vater ein neues Unternehmen kaufen und musste dafür genehmigt werden. Es war wie eine Franchise-Sache und er musste von der Franchise genehmigt werden und wurde abgelehnt, weil er eine Rechnung für das Spectrum-Kabel hatte, die unbezahlt war, seit er in einem der Apartmentkomplexe seines Vaters lebte und so, und es war einfach so das Ganze und er hat sofort bezahlt. Aber es war ihm so peinlich, weil es an diese Franchise-Gruppe ging, mit der er dieses Geschäft starten wollte, und alles war beschämend.
Tony:
Sie können nicht einmal eine Internetrechnung bezahlen und möchten eine Franchise kaufen. Aber wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, können Sie es aus Ihrer Kreditauskunft entfernen lassen. Sie müssen einen sogenannten Löschbrief anfordern. Also rief ich diese Leute im Grunde an und sagte: „Hey, schau mal. Gerne zahle ich Ihnen Ihr Geld aus, ich benötige lediglich ein Löschungsschreiben.“ Und ein Teil des Problems bestand darin, dass ich das Löschungsschreiben wollte, bevor ich es tatsächlich bezahlte, um sicherzustellen, dass ich es tatsächlich bekam. Aber sie haben nur hart bezahlt, also habe ich ihnen das Geld schließlich einfach im Voraus bezahlt und sie haben den Löschbrief anschließend geschickt, und Sie reichen diesen Löschbrief ein. Sie werden es auch tun, aber dann könnten Sie es selbst bei den Kreditauskunfteien einreichen, um tatsächlich nachzuweisen, dass der Betrag vollständig bezahlt ist und aus Ihrer Kreditauskunft hervorgeht.
Ashley:
Oh ja.
Tony:
Also ja, ich habe viel darüber gelernt, wie man Dinge aus Ihrer Kreditauskunft entfernt.
Ashley:
Weißt du was? Ich bin froh, dass Sie diese Erfahrung gemacht haben, damit ich jetzt weiß, was zu tun ist, wenn mir das passiert.
Tony:
Du brauchst dir jetzt keine Sorgen zu machen.
Ashley:
Ja ok. Kommen wir hier zu unserer nächsten Frage. Dieses hier ist von Kristen Marks. „Guten Morgen allerseits, danke, dass Sie mich hinzugefügt haben.“ Das muss also eine Frage aus unserer Real Estate Rookie-Facebook-Gruppe sein. Du möchtest eine Frage hinterlassen? Sie können es auf jeden Fall in der Gruppe belassen oder zu bigpockets.com/reply gehen. Kristen sagt: „Ich bin neu im Immobilieninvestment und habe eine Frage. Wenn ich eine vorläufige Zwangsvollstreckung in Erwägung ziehe und Pfandrechte an der Immobilie bestehen, kann ich die Immobilie trotzdem vom Käufer kaufen oder muss ich einen Anwalt einschalten oder mir von der Bank eine Genehmigung einholen lassen? Vielen Dank im Voraus, ich freue mich darauf, diese Reise zu beginnen.“ Tony, haben Sie jemals etwas im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder vor der Zwangsvollstreckung gekauft?
Tony:
I hatte nicht. Aber ich denke, es wäre vielleicht sogar gut, Ash, ein paar dieser Begriffe zu definieren. Rechts? Was ist also eine Zwangsvollstreckung? Was ist ein Pfandrecht und wie sieht dieser Prozess aus? Von einer Zwangsvollstreckung spricht man also, wenn eine Person ein Haus besitzt oder eine Hypothek zahlt. Rechts? Sie haben Schulden, sie haben eine Hypothek auf ihr Eigentum, und wenn sie die Zahlung dieser Hypothekenzahlungen einstellen, kommt die Bank und nimmt das Eigentum zurück. Sie holen sich also das Eigentum zurück und verhängen eine Zwangsvollstreckung gegen die Person, die die Immobilie besitzt, oder? Es liegt also daran, dass Ihre Hypothek nicht zurückgezahlt wurde und die Bank nun Eigentümerin der Immobilie ist und diese dann so schnell wie möglich verkaufen möchte. Die Vorab-Zwangsvollstreckung ist wie der Schritt, bevor die Bank das Geld zurücknimmt, weil die Banken nicht in das Immobiliengeschäft einsteigen wollen. Rechts? Ihr Geschäft besteht darin, Geld zu verleihen und mit dem Geld, das sie verleihen, Geld zu verdienen.
Wenn sie also einen Weg finden, die Immobilie bei Bedarf leerzuverkaufen oder was auch immer sie tun können, um sich davon zu befreien, bevor sie tatsächlich eine Zwangsvollstreckung vornehmen und das Eigentum vollständig übernehmen müssen, werden sie das tun. Das ist also der Prozess vor der Zwangsvollstreckung und dann ist ein Pfandrecht selbst im Grunde … Ich denke, wie würden Sie ein Pfandrecht beschreiben? Es ist, als hätte jemand einen Anspruch auf eine Immobilie.
Ashley:
Dieser Person ist Geld geschuldet, und wenn die Immobilie verkauft wird, hat sie Anspruch auf die Zahlung aus dem Verkauf dieser Immobilie.
Tony:
Tolle Definition.
Ashley:
Eine häufige Vorgehensweise ist also, dass Sie einen Kreditrahmen haben, also Ihre Hypothek haben und dann einen Kreditrahmen über 10,000 US-Dollar erhalten. Wenn Ihr Haus also verkauft wird, müssen Sie die 10,000 US-Dollar oder den Restbetrag, der auf Ihrer Kreditlinie fällig ist, zurückzahlen. Oder gibt es auch, wie heißt es? Ein Unternehmerpfandrecht oder ist es-
Tony:
Ein Mechanikerpfandrecht.
Ashley:
Mechanikerpfandrecht. Ich dachte, ich wüsste, dass es kein Auftragnehmer ist, was ist das? Wenn Sie also jemanden haben, der an Ihrem Haus arbeitet und Sie ihn dafür nicht bezahlen, kann er auch ein Mechanikerpfandrecht auf Ihr Grundstück erheben.
Tony:
Jeder, der derzeit eine Hypothek hat, hat also, ob Sie sich dessen bewusst sind oder nicht, ein Pfandrecht an seinem Eigentum. Rechts? Bevor Sie also loslegen, sagen Sie, Sie verkaufen Ihre Immobilie und vielleicht haben Sie sie für 200,000 Dollar gekauft, aber Sie verkaufen sie für eine Million Dollar. Wenn Sie noch eine Hypothek auf diese Immobilie haben, erhalten Sie nicht den vollen Betrag in Höhe von Millionen, sondern müssen zuerst Ihren ursprünglichen Kreditgeber abbezahlen, also handelt es sich um ein Pfandrecht.
Ashley:
Und das ist es, wofür Sie bezahlen, wenn Sie hingehen und Titelarbeiten erledigen lassen. Wenn Sie eine Immobilie schließen, suchen sie nach Pfandrechten für die Immobilie. Eine andere Art von Pfandrecht ist auch das Pfandrecht, das also nichts mit der Immobilie zu tun hat. Ich hatte also einen Mieter, der eine Wohnung verwüstet hat, er ist ausgezogen, er hat eine Menge rückständiger Miete verbraucht, wir haben ihn vertrieben. Aber ich bin auch zum Gericht für Bagatellklagen gegangen und habe ein Urteil gegen sie gefällt, und jetzt haben sie ... Es ist also 10 Jahre lang gültig. Wenn sie eine Immobilie, ein Fahrzeug oder irgendetwas verkaufen, das auf ihren Namen läuft, müssen die daraus resultierenden Mittel für die Bezahlung meines Urteils verwendet werden, und es wird 10 Jahre lang Bestand haben. Wir sind vielleicht gerade in der 10. Klasse, ich weiß es nicht. Aber ich bin kurz davor, und ich denke, es ist vielleicht die achte Klasse, und dann glaube ich nicht, dass ich irgendetwas davon haben werde.
Tony:
Lass uns einfach die Daumen drücken, Ash, sie gewinnen im Lotto oder so und bekommen so einen großen Teil des Geldes, und dann bekommst du eine Auszahlung.
Ashley:
Kurz nachdem das alles passiert ist, habe ich sie bei Verizon gesehen und sie waren dabei, ein brandneues iPhone oder was auch immer zu kaufen, und ich erinnere mich, wie sie mir zuwinkten und „Hallo“ sagten. Und ich war wütend. Ich dachte: „Wie kannst du mir jetzt überhaupt ins Gesicht sehen?“ Und ich winkte nicht zurück. Ich glaube im wahrsten Sinne des Wortes, dass ich vor ihnen angewidert den Kopf geschüttelt habe.
Tony:
Mann, das ist ein weiterer Grund, warum ich Ferninvestitionen in Immobilien mag, denn wenn ich jemals jemanden rausschmeißen muss, muss ich mir keine Sorgen machen, dass ich ihm bei Target über den Weg laufe.
Ashley:
Haben Sie sie jemals gesehen? Das stimmt. Okay, es gibt also all diese verschiedenen Arten von Pfandrechten. Es gibt einvernehmliche Pfandrechte, Kaufgeldsicherheitspfandrechte, gesetzliche Pfandrechte und Nichtkaufgeldsicherheitspfandrechte. All diese verschiedenen Grundpfandrechte, die auf dem Grundstück vorhanden sein können, und dort möchten Sie Ihre Titelarbeiten durchführen lassen und sehen, welche Grundpfandrechte auftauchen. Sie können selbst ein wenig recherchieren, wenn Sie gerade eine Immobilie auskundschaften und nicht für die Erledigung all dieser Titelarbeiten zahlen möchten, weil Sie keinen Vertrag oder ähnliches haben. Wenn Sie zu PropStream gehen, erfahren Sie in der Regel, ob dort ein Bankpfandrecht durch eine große Finanzierung besteht. Wenn es ein erstes Pfandrecht für die Hypothek gibt, wenn sie über ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie verfügen, die auch dort besteht. Oder manchmal sogar, wenn es private Gelder gibt, die den Kauf des Hauses finanziert haben, so etwas in der Art. Dann können Sie auch die Unterlagen des Bezirksschreibers einsehen und dort Dokumente abrufen. Sie würden also tatsächlich den Namen des Verkäufers eingeben und Sie würden einige Dokumente erhalten, die zeigen würden ...
Manchmal werden verschiedene Grundpfandrechte angezeigt, die gegen diese Person in diesem Landkreis angemeldet wurden. Ich würde also mit dem Landkreis beginnen, in dem sich die Immobilie befindet, und nach allem suchen, was auch ihren Namen enthält. Sie können eine ganze Reihe von Informationen aus den öffentlichen Aufzeichnungen der Bezirksschreiber erhalten.
Tony:
Hast du jemals eine Immobilie gekauft, Ashley, an der ein Pfandrecht besteht?
Ashley:
Nun ja, die ganze Zeit, weil es Hypotheken gibt.
Tony:
Ja, ich schätze, über das traditionelle Pfandrecht hinaus. Aber sagen Sie etwas, für das ein Urteilspfandrecht oder vielleicht ein Mechanikerpfandrecht besteht, oder Sie können ein Pfandrecht für unbezahlte Grundsteuern haben. Haben Sie eine Immobilie mit einem anderen Pfandrecht erworben?
Ashley:
Ja. Ich bin mir also sicher, dass es einige gibt, von denen ich wahrscheinlich gar nichts weiß, denn es ging nur darum, dass ich für die Immobilie bezahle und dann haben die Anwälte das Geld auf einem Treuhandkonto und sie sind wie in Ordnung … Wenn ich meine Abschlusserklärung bekomme würde sagen, okay. Bei der Immobilie, die ich gerade geschlossen habe, brauchten wir fünf verschiedene Bankschecks, wir konnten das Geld nicht überweisen. Sie wollten die Bankschecks und ich musste fünf verschiedene Bankschecks besorgen, und einer ging an den Anwalt des Verkäufers, einer ging an meinen Anwalt, einer ging an die Titelfirma, einer ging an das Büro des Angestellten und einer ging an den Anwalt des Verkäufers der Nachlass des Verkäufers. Aber es könnte sein, dass einer zur KeyBank geht, einer zum privaten Geldverleiher. Ich bin mir sicher, dass das wahrscheinlich passiert ist, wenn es verschiedene Grundpfandrechte auf dem Grundstück gab, das abbezahlt wurde, und ich bin mir dessen einfach nicht bewusst. Denn es ist einfach etwas, das über die Anwälte geklärt wird, und es liegt auf der Seite des Verkäufers und der Kaufpreis deckt es ab und es ist nicht ich, der diese Pfandrechte während des Kaufs anhäuft, sondern sie werden abbezahlt.
Die einzige Immobilie, die wir unter Vorbehalt gekauft haben, war ein Bauernhof, und wir haben die Zahlungen für die Hypothek vom Verkäufer übernommen. Das ist auch das Problem, wenn man die bestehende Hypothek übernimmt und diese weiterhin auf den Namen des Verkäufers läuft, dafür aber Steuernachzahlungen anfallen und es ein Mechanikerpfandrecht an der Immobilie gibt. Das Mechanikerpfandrecht war nicht hoch, aber die Steuernachzahlungen beliefen sich meiner Meinung nach auf etwa 20,000 US-Dollar. Der Mechaniker begleicht die Steuernachzahlungen, das Pfandrecht und holt dann auch die überfälligen Hypothekenzahlungen der Person ein. Das war weniger Geld, als wenn wir zur Bank gegangen wären und eine Anzahlung auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie geleistet hätten. Der Deal hat für uns also großartig geklappt, und das war ein Teil des Hebels. Wenn diese Person die Immobilie auf dem freien Markt verkauft hätte, wäre sie unter Wasser gewesen. Sie hätten nicht genug Eigenkapital gehabt, um diese Steuernachzahlungen tatsächlich zu zahlen, und sie befanden sich vor der Zwangsvollstreckung.
Wir wandten uns zunächst wegen eines Leerverkaufs an die Bank, und das war unsere erste Idee, und dann erfuhr ich etwas über das Thema. Wir hatten einen Gast im Podcast, der es getan hatte, und das war, noch bevor ich davon gehört hatte: Pace Morby. Wir hatten jemanden, der darüber gesprochen hat, und ich sagte: „Bitte senden Sie Ihre Dokumente, ich werde das an meinen Anwalt weiterleiten, um zu sehen, ob wir das tun können.“
Tony:
Das ist doch Kevin Christensen, oder?
Ashley:
Ja, das war es. Ja.
Tony:
Ja.
Ashley:
Und so haben wir das Pfandrecht des Mechanikers abbezahlt und die Steuernachzahlungen abbezahlt und dann die Hypothek aufgeholt, damit sie nicht länger in Verzug war, und dann konnten wir die Immobilie auf unseren Namen übertragen. Das war also eine Immobilie, die vor der Zwangsvollstreckung stand, aber dann haben wir eine Immobilie gemacht … Ich habe tatsächlich eine Immobilie gekauft, die sich in der Zwangsvollstreckung befand, die Bank hat sie tatsächlich im MLS gelistet. Die Zusammenarbeit mit der Bank bei dem Versuch, dieses Grundstück zu schließen, war ein langsamer, zermürbender Prozess, der sehr langsam voranging. Es ist nur jemand bei der Bank, der daran arbeitet, es ist kein motivierter Verkäufer, der versucht, diesen Deal abzuschließen. Es gehörte der Bank, und ich weiß nicht einmal, was auf dem Grundstück geschuldet wurde, als sie es in Besitz genommen haben. Es stand ein paar Jahre lang leer, bevor wir es überhaupt gekauft hatten.
Tony:
Ich habe versucht, unsere Episode mit Kevin Christensen zu finden. Es befand sich noch am Anfang des Archivs, also können uns unsere Produzenten hier vielleicht weiterhelfen. Aber auch in der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie ist er außerordentlich aktiv. Wenn Sie also einfach in der Facebook-Gruppe „Real Estate Rookie“ suchen, Kevin Christensen, werden Sie einige gute Sachen sehen, und ich bin mir sicher, dass er dort wahrscheinlich sogar seine Episode gepostet hat. Aber ja, dieser Typ hat wirklich ein Herz aus Gold und legt großen Wert darauf, den Menschen einfach etwas zurückzugeben.
Ashley:
Ja, es war Show Nummer 51.
Tony:
51, wow. Mann, das war früh, sehr früh.
Ashley:
Ja. 10. Februar 2021.
Tony:
Ja. Denn ich glaube, meine erste Folge war 39 oder so ähnlich.
Ashley:
Oh ja.
Tony:
Ja. Zu diesem Zeitpunkt kannten wir uns kaum, Ashley.
Ashley:
Das war wahrscheinlich genau zu dem Zeitpunkt, als wir uns persönlich trafen, oder?
Tony:
Wahrscheinlich.
Ashley:
Es war im Winter, als wir uns zum ersten Mal persönlich trafen, als wir zu BiggerPockets gingen.
Tony:
Gehe zu BP. Ja, ich gehe zum Hauptquartier. Wie viel hat sich verändert, oder?
Ashley:
Jetzt bekommen Sie ein Baby.
Tony:
Jetzt bekommen wir ein Baby, jetzt schläfst du im Schlafzimmer meines Sohnes, wenn du keinen Schlafplatz hast. Ja.
Ashley:
Okay. Nun, vielen Dank, dass ihr bei der Rookie-Antwort dieser Woche dabei wart. Ich, Ashley, bei Wealth From Rentals und er, Tony, bei Tony J. Robinson, und wir werden am Mittwoch mit einem weiteren Gast zurück sein.
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In dieser Folge behandeln wir:
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- Wenn es Sinn macht Kaufen Sie eine Immobilie unter Vorbehalt (und zahlen Sie die zusätzlichen Kosten!)
- Kritische Datenpunkte Sie MÜSSEN in Ihre Liste aufnehmen Marktanalyse
- So kaufen Sie Materialien für Hausrenovierungsprojekte beim Investieren nicht im Land
- So erreichen Listen Sie Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zur Miete auf (und Fallstricke, die es zu vermeiden gilt!)
- Das Hack zum Investieren das wird Sparen Sie eine Menge Geld für Materialien
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
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- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-338
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- Endlich
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- Fragen
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- getrennte
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- sollte
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