FHA 203(k) Darlehen: Reha-Darlehen erklärt

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Fixer-Uppers können in fantastische Wohnorte verwandelt werden. Sie können auch teuer werden. Zusätzlich zu Ihrem Hypothekendarlehen müssen Sie häufig Reparaturen aus eigener Tasche bezahlen oder ein kurzfristiges, hochverzinsliches Darlehen aufnehmen. Was wäre, wenn Sie Ihren Hauskauf und die Renovierungskosten in einem einzigen Kredit vereinen könnten? Mit einem FHA 203(k)-Reha-Darlehen ist das möglich! 

Mit FHA 203(k)-Darlehen (auch bekannt als Renovierungshypothekendarlehen) können Sie ein Haus kaufen oder refinanzieren, indem Sie Hypothek und Reparaturen in einem einzigen Darlehen mit einer monatlichen Hypothekenzahlung zusammenfassen. 

In diesem Beitrag wird erläutert, wie FHA 203(k)-Reha-Darlehen funktionieren, welche Anforderungen sie erfüllen und welche Vor- und Nachteile die Aufnahme eines solchen Darlehens hat. 

Was ist ein FHA 203(k)-Reha-Darlehen?

Es kann schwierig sein, sich für einen herkömmlichen Kredit zu qualifizieren, wenn Sie ein Haus kaufen, das ernsthafte Reparaturen erfordert. Hypothekengeber zögern oft, einen Kredit für diese Art von Häusern zu genehmigen, sodass Hauskäufer nach alternativen Einnahmequellen suchen müssen, wie z. B. Hartgeldkrediten oder Privatkrediten. 

Reha-Kredite lösen dieses Problem, da die Sanierungskosten bereits im Kredit enthalten sind. Sie können bis zu 110 % des zukünftigen Wertes Ihres Hauses oder des Kaufpreises zuzüglich Reparaturkosten leihen – je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, solange dies innerhalb der FHA-Darlehensgrenzen für Ihre Region liegt. Wenn der Kaufpreis Ihres Hauses beispielsweise 300,000 US-Dollar beträgt und Renovierungsarbeiten in Höhe von 25,000 US-Dollar erforderlich sind, können Sie ein FHA-Reha-Darlehen in Höhe von 203 US-Dollar für 325,000 US-Dollar erhalten. 

Sie können Ihr Haus auch mit einem Reha-Darlehen refinanzieren, sofern Sie mindestens 5,000 US-Dollar für Renovierungsarbeiten einplanen. Dazu benötigen Sie nicht einmal ein aktuelles FHA-Darlehen!

Wie funktioniert ein FHA 203(k)-Darlehen?

Der Erhalt eines FHA 203(k)-Reha-Darlehens ähnelt jedem anderen Wohnungsbaudarlehen, jedoch mit ein paar zusätzlichen Schritten. 

1. Shoppen Sie herum

Nicht alle Kreditgeber sind berechtigt, FHA 203(k)-Darlehen anzubieten. Holen Sie Angebote von einigen Kreditgebern ein und finden Sie heraus, wer Ihnen das beste Angebot machen kann. Beantragen Sie dann einen Kredit und erhalten Sie ein Vorabgenehmigungsschreiben.

2. Finden Sie eine Immobilie

Finden Sie ein Haus, das Sie reparieren möchten, und teilen Sie dem Verkäufer in Ihrem Angebotsschreiben mit, dass Sie ein FHA 203(k)-Reha-Darlehen erhalten. 

3. Arbeiten Sie mit einem Berater zusammen

Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem FHA 203(k)-Berater, insbesondere wenn Ihre Renovierungskosten voraussichtlich über 30,000 US-Dollar liegen. Ein Berater kann von professionellen Auftragnehmern detaillierte Vorschläge einholen, einschließlich Kostenvoranschlägen und des erforderlichen Arbeitsumfangs. 

4. Arbeiten Sie mit einem Auftragnehmer zusammen

Sie können die Immobilie nicht selbst renovieren, um eine Genehmigung für ein FHA 203(k)-Darlehen zu erhalten. Sie müssen einen professionellen Auftragnehmer beauftragen. Wenn Sie nicht mit einem Berater zusammenarbeiten, muss Ihr Auftragnehmer einen detaillierten Vorschlag erstellen, in dem der Arbeitsumfang und die ungefähren Kosten aufgeführt sind.

5. Lassen Sie Ihr Haus bewerten

Ihr Kreditgeber erstellt eine Immobilienbewertung, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hausbewertung erhalten Sie vor und nach der Renovierung einen Bericht über den Schätzwert.

6. Der Abschluss und der Aufbau

Sie können die Transaktion abschließen, solange die Immobilienbewertung mit dem vorgeschlagenen Darlehen übereinstimmt. Sobald Sie dies getan haben, können die Bauunternehmer mit der Renovierung Ihres neuen Zuhauses beginnen. Ihr Kreditgeber wird Sie durch diesen Prozess begleiten, da dazu auch die Einholung von Angeboten von lizenzierten Auftragnehmern und einige zusätzliche Formalitäten gehören. Doch genau dafür ist Ihr 203k-zugelassener Kreditgeber da – um Ihnen dabei zu helfen, Ihren Fixer-Oberteil in einen Ort zu verwandeln, den Sie Ihr Zuhause nennen können.  

Arten von FHA 203(k)-Darlehen

Es gibt zwei Arten von FHA 203(k)-Darlehen: begrenzte und Standarddarlehen. Hier sind die Unterschiede zwischen ihnen:

Begrenzte 203(k)-Darlehen	Standard-203(k)-Darlehen
Die Obergrenze für Hausrenovierungen liegt bei 35,000 US-Dollar	Für Hausrenovierungen sind mindestens 5,000 US-Dollar erforderlich
Hauptsächlich für nicht bauliche, nicht luxuriöse Reparaturen, wie Dachaustausch, Küchen- und Badumbauten, HVAC-Upgrades usw.	Dazu können einige bauliche Veränderungen gehören, wie z. B. die Umwandlung eines Hauses in ein Zweifamilienhaus, eine verbesserte Zugänglichkeit für Behinderte, größere Landschaftsbauprojekte usw.
Einfacher zu bekommen und weniger Papierkram	Seltener und mehr Papierkram

Was Sie mit einem 203-Kredit nicht tun können

Unabhängig von der Art des 203(k)-Darlehens Sie erhalten, dass für begrenzte und Standardkredite einige Einschränkungen gelten. Erstens darf die Fertigstellung von Bauprojekten nicht länger als sechs Monate dauern. Stellen Sie sicher, dass Sie mit Auftragnehmern zusammenarbeiten, die Ihre Zeitpläne verstehen und innerhalb dieser arbeiten können. Sie können auch keine luxuriösen Annehmlichkeiten wie Schwimmbäder oder Tennisplätze hinzufügen. Die einzige wesentliche Einschränkung gilt für kleinere Landschaftsbauprojekte. Große Landschaftsbauprojekte sind in Ordnung.

Voraussetzungen für ein FHA 203k() Reha-Darlehen

Wie Sie vielleicht vermutet haben, sind FHA 203(k)-Darlehen eine Unterkategorie der FHA-Hypothekendarlehen und unterliegen daher ähnlichen Anforderungen, darunter:

• Sie müssen im Haus wohnen. FHA 203(k)-Darlehen sind nicht dafür gedacht Haus flippen.
• Sie müssen ein US-amerikanischer Staatsbürger oder ein rechtmäßiger ständiger Wohnsitz sein. 
• Mindestanzahlung von 3.5 % der Gesamtsumme aus Kaufpreis und Renovierungskosten.
• Ein Kredit-Score von mindestens 580. In manchen Fällen können Sie einen Kredit erhalten, wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, wenn Sie 10 % Anzahlung leisten, aber das ist weniger wahrscheinlich. 
• Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von weniger als 43 %. Mit anderen Worten: Wenn Ihr monatliches Einkommen vor Steuern 4,000 US-Dollar beträgt, dürfen Ihre Rechnungen 1,720 US-Dollar nicht überschreiten. 
• Sie dürfen die FHA 203(k)-Darlehensgrenzen in Ihrer Region nicht überschreiten. 

Vor- und Nachteile eines FHA 203(k)-Darlehens

Jedes Darlehen hat Vor- und Nachteile, und bei Reha-Darlehen nach FHA 203(k) ist das nicht anders. 

FHA 203(k) Vorteile des Reha-Darlehens

• Sie können Ihren Kaufpreis mit Hausreparaturen kombinieren und sich über ein frisch renoviertes Zuhause freuen.
• Geringere Anforderungen an Anzahlung und Kreditwürdigkeit als bei einem herkömmlichen Darlehen.
• Niedrigere Zinssätze als bei anderen Arten von Heimwerkerdarlehen.
• Schnelle Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen. Der Preis notleidender Häuser ist oft viel niedriger als der ihrer nicht notleidenden Gegenstücke. 
• Normalerweise weniger Konkurrenz um eine Immobilie.

FHA 203(k) Vorteile des Reha-Darlehens

• Wenn Sie auf der Suche nach einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie sind, können Sie keine Kreditgenehmigung erhalten.
• Sie müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen.
• Es erfordert mehr Papierkram als ein normaler Kredit und nimmt mehr Zeit für den Abschluss in Anspruch.
• Normalerweise sind Reha-Darlehen 0.75 % bis 1 % höher als Ihre Standard-FHA-Hypothek.  
• Sie müssen ermitteln, welche Reparaturen durchgeführt werden müssen und ob Sie über das Budget dafür verfügen, was mehr Arbeit erfordert. Außerdem sind für die Ausführung der Arbeiten lizenzierte Auftragnehmer erforderlich. Sie können nicht selbst basteln und dabei Kosten sparen. 

FHA 203(k) Reha-Darlehen vs. konventionelle Darlehen

FHA 203(k)-Darlehen und herkömmliche Darlehen überschneiden sich teilweise. Sie werden beide für Hauptwohnsitze genutzt, erfordern ein ähnliches Verhältnis von Schulden zu Einkommen und Sie können mit beiden Kredite mit Laufzeiten (15, 20 und 30 Jahre) erhalten. Es gibt jedoch einige wesentliche Unterschiede zwischen diesen Kreditarten:

	FHA 203(k)-Darlehen	Konventionelle Kredite
Anzahlung	Mindestens 3.5 %	Mindestens 5 % (normalerweise)
KMU	Erforderlich	Nicht erforderlich, wenn Sie 20 % Anzahlung leisten
Mindestanforderungen an die Kreditwürdigkeit(Normalerweise)	580	620
Maximaler Verkäuferbeitrag zu den Abschlusskosten	6%	9 %, wenn Sie 20 % anzahlen
Wofür Sie den Kredit nutzen können	Hauptwohnsitz	Haupt- oder Zweitwohnsitz und Anlageimmobilien

Verwenden Sie einen 203-Kredit zur Refinanzierung Ihres bestehenden Kredits

Die Refinanzierung in ein Darlehen in Höhe von 203 USD zur Finanzierung von Renovierungsarbeiten am Haus ist eine hervorragende Möglichkeit, die gewünschten Renovierungsarbeiten durchzuführen. Sie benötigen dafür nicht einmal ein bestehendes FHA-Darlehen! Wie bei regulären 203k-Reha-Darlehen können Sie zwischen einem befristeten oder einem Standardkredit wählen und müssen deren Anforderungen erfüllen. 

Ab einer Kreditwürdigkeit von 96.5 können Sie bis zu 580 % Ihrer Gesamthypothek refinanzieren. Allerdings kann es sein, dass ein Hypothekengeber strengere Anforderungen an Sie stellt. Informieren Sie sich vor der Refinanzierung mit einem 203-Darlehen, um herauszufinden, ob es das Richtige für Sie ist. 

FHA 203(k) Darlehensalternativen

Glücklicherweise mangelt es nicht an Wohnungsbaudarlehen, wenn Sie eine Sanierungsmaßnahme kaufen möchten. Hier sind einige Ihrer anderen Optionen:

• Fannie Mae HomeStyle-Darlehen – Funktioniert ähnlich wie ein FHA 203(k)-Darlehen, stellt jedoch strengere Anforderungen, einschließlich einer Kreditwürdigkeit von mindestens 680 und einem maximalen Schulden-Einkommens-Verhältnis von 36 %.
• Cash-Out-Refinanzierung – Wenn Sie bereits über Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, können Sie sich möglicherweise einen Prozentsatz auszahlen lassen, um die Renovierungsarbeiten zu finanzieren. 
• Home Equity-Darlehen – Sie können eine zweite Hypothek aufnehmen und erhalten einen Pauschalbetrag, der sich am Wert Ihres Hauses orientiert.
• Home Equity Kreditlinie (HELOC) – Ähnlich einem Eigenheimdarlehen, funktioniert aber wie eine Kreditlinie. 

Lohnen sich FHA 203(k)-Reha-Darlehen?

Ehrlich gesagt hängt alles von Ihrer Situation ab. FHA 203(k)-Reha-Darlehen sind eine großartige Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen, da der Wert Ihres Hauses schnell steigt. Außerdem sind sie praktisch, weil Sie keinen zusätzlichen Kredit aufnehmen müssen, der wahrscheinlich einen höheren Zinssatz hat und eine schnellere Rückzahlung erfordert. 

Allerdings können Immobilieninvestoren diese Kredite nicht nutzen und es gibt einige Einschränkungen hinsichtlich der Höherstufung. Außerdem summiert sich der höhere Zinssatz (auch wenn er nur 75 % – 1 % beträgt) wirklich, wenn Sie nicht refinanzieren. 

Dennoch bieten FHA 203(k)-Darlehen eine großartige Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen, und können angehenden Eigenheimkäufern dabei helfen, aus ihren Altbauwohnungen ein Eigenheim zu machen. Oftmals ist es das, worauf es am Ende ankommt. 

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.