brauchen Prognosen für den Wohnungsmarkt 2023 klingen so: „Der Himmel fällt! Verkaufe alles! Häuser werden nächstes Jahr 1 $ wert sein! Das ist genau wie 2008!“ Schauen Sie sich die Erfolgsbilanz derer an, die solche Vorhersagen machen. Dies sind die dieselben Prognostiker die haben einen Absturz vorhergesagt wird irgendwann passieren in den letzten zehn Jahren. Jetzt, da ein Hauch von Angst in der Luft liegt, werden Mainstream-Immobilienjournalisten alles tun, um Sie davon zu überzeugen, dass wir eine Wiederholung von 2008 erleben. Dies ist jedoch weit von der Wahrheit entfernt.
Aber wie könnten wir den Immobilienmarkt 2023 ohne Daten vorhersagen? Und wo Daten sind, sind sie auch David Meyer, VP of Data and Analytics bei BiggerPockets und Moderator des Auf dem Markt Podcast. Dave und sein Team haben kürzlich „Der Bericht zum Stand der Immobilieninvestitionen 2023“, was gibt Alle Immobilienmarktdaten, die Sie benötigen im Jahr 2023 erfolgreich zu investieren. Daran beteiligt sich Dave wie die Wohnungsmarkt 2022 Flipped wie sich Angebot und Nachfrage ausgewirkt haben, nachdem die Fed die Zinsen angehoben hat, und was wir für 2023 erwarten können.
Dave wird auch das durchgehen drei Anlagestrategien seiner Meinung nach angemessener sind für Investitionen im Jahr 2023Einschließlich ein völlig passive Art zu investieren, eine Kombination aus Cashflow und Wertsteigerung und wie Käufer dies erreichen können Nutzen Sie diesen Markt um Angebote mit einem hohen Rabatt zu erhalten. Obwohl wir die Zukunft nicht vorhersagen können, können wir Ihnen den bestmöglichen Einblick geben, was Sie tun können Bauen Sie im Jahr 2023 Vermögen auf. Schalten Sie also die Mainstream-Angstprognosen ab und schalten Sie sich auf echte Nachrichten ein, die Sie reicher machen sollen!
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David:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show 718.
Dave:
Wenn Sie sich in einem Markt befinden, in dem die Löhne nicht steigen, gibt es lediglich eine psychologische Grenze dafür, was die Leute für die Miete zahlen werden. Es kann nur X Prozent sein. Normalerweise können 30 % ihres Einkommens für die Miete aufgewendet werden, und daher stimme ich voll und ganz zu, dass in einer Hybridstadt oder einer aufstrebenden Stadt das Mietwachstum steigen wird. Ich weiß nicht, ob das unbedingt bedeutet, dass sie jemals den Cashflow erreichen werden, den diese Cashflow-Städte normalerweise unterstützen, aber ich persönlich denke, dass das die bessere Wahl ist, weil man nicht nur auf den Cashflow oder einfach nur auf Wertschätzung setzt nur Mietwachstum.
Du bekommst von allem ein bisschen. Sie wissen nicht, wer von den dreien am besten abschneidet, aber was auch immer passiert, Sie profitieren davon.
David:
Was ist los, Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate-Podcasts, der heute hier ist, mit einem meiner Lieblings-Co-Moderatoren, niemand geringerem als Biggerpockets‘ eigenem VP of Analytics, Dave Meyer, mit einer fantastischen Show für Sie. Zunächst einmal, Dave, wie geht es dir heute?
Dave:
Mir geht es großartig. Es hat mir wirklich Spaß gemacht, diese Episode aufzunehmen. Ich denke, die Leute können sich auf eine Menge freuen.
David:
Ihr macht das großartig, denn wenn ihr bis zum Ende der Show zuhört, werdet ihr genau verstehen, warum dies eine fantastische Show über ein sehr schwieriges Thema war, das unsere gesamte Konkurrenz meidet, weil sie es nicht tut. Ich möchte nicht darüber reden, was im Jahr 2023 passieren wird, außer zu schreien. Der Himmel stürzt ein, oder tun Sie so, als ob nichts passierte, und geben Sie mir einfach Ihr Geld, damit ich Ihnen beibringen kann, wie man in Immobilien investiert. Hier geht es nicht um dieses Leben.
Dave:
Absolut nicht, und vielleicht hätten wir auf der Messe darüber reden sollen, aber ich denke, die Leute meiden den Begriff des Risikos. Sie sehen, dass der Markt Risiken birgt, und das stimmt. Ich glaube, dass es auf dem Markt ein Risiko gibt, aber das Risiko ist das Gegengewicht zum Gewinn. Sie müssen also die Risiken verstehen, damit Sie die Chancen und Chancen nutzen können, die sich Ihnen bieten. Ich denke, auf der Show haben wir wirklich darüber gesprochen. Wir haben sehr konkret darüber gesprochen, was die Risiken sind und wie Sie Risiken mindern und Chancen nutzen können, die sich im kommenden Jahr ergeben könnten.
David:
Das ist genau richtig. Wenn Sie also neugierig waren, wenn Sie frustriert waren, wenn Sie einfach nur verstehen wollten, was zum Teufel gerade auf dem Immobilienmarkt vor sich geht, dann ist dies eine Show, die Ihnen jede Menge Klarheit bringen wird . Wenn Sie bis zum Ende zuhören, werden wir tatsächlich auf drei Strategien eingehen, von denen wir beide glauben, dass sie funktionieren werden, unabhängig davon, was der Markt in diesen unsicheren Zeiten im Jahr 2023 tut. Bevor wir zur heutigen Show kommen, möchte ich kurz etwas sagen Tipp für Dich. Gehen Sie zu bigpockets.com/report und laden Sie den Bericht Dave ROE herunter.
Viele der Informationen aus der heutigen Show sind daraus entstanden und Sie können sie kostenlos erhalten, wenn Sie BiggerPockets-Mitglied sind. Dave, möchtest du noch etwas sagen, bevor wir einspringen?
Dave:
Nein, schauen Sie sich den Bericht an. Ich habe viel Zeit damit verbracht.
David:
Unterstützen Sie Dave und hinterlassen Sie uns einen Kommentar im YouTube-Video, in dem Sie uns Ihre Meinung zu diesem Bericht mitteilen. Zeig ihm etwas Liebe. Wenn Ihnen diese Sendung gefällt, hinterlassen Sie uns bitte eine Fünf-Sterne-Bewertung, egal wo Sie Podcasts hören. Leute, ehrlich gesagt, das ist sehr, sehr wichtig. Wir sind derzeit die Top-Immobilienmesse auf der ganzen Welt. Das wollen wir bleiben, aber ohne Ihre Hilfe geht es nicht. Egal, ob Apple Podcast, Spotify, Stitcher – wo auch immer Sie Podcasts hören, nehmen Sie sich bitte einen kurzen Moment Zeit und lassen Sie die Welt wissen, wie sehr Ihnen dieser Podcast gefällt, damit wir die Nummer eins bleiben können. Also gut, beginnen wir mit dem Interview.
Dave, Sie haben einen Bericht über den Immobilienmarkt geschrieben. Erzählen Sie uns etwas darüber.
Dave:
Ich tat. Es ist ein umfassender Stand der Immobilieninvestitionen für das Jahr 2023. Ich habe es geschrieben, weil im Moment einfach so viel los ist. Wir befinden uns in den letzten Jahren nicht auf einem normalen Wohnungsmarkt und waren es auch nicht. Ich beginne den Bericht damit, dass ich die verschiedenen Faktoren und Variablen durchgehe, die sich derzeit auf den Immobilienmarkt auswirken werden, und dann über einige der besten Strategien spreche, die Sie im Jahr 2023 nutzen können, um die Vorteile zu nutzen, die sich meiner Meinung nach ergeben werden Sehen Sie Chancen im kommenden Jahr und stellen Sie einfach ein paar Fragen zum Markt 2023, denn wir alle machen natürlich gerne Prognosen und erraten, was passieren wird, aber es gibt ein paar einfach unbeantwortete Fragen, die meiner Meinung nach der entscheidende Faktor sein werden Wir wissen einfach noch nicht genau, wie sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 entwickeln wird.
David:
Ich würde sagen, dass ich in meiner kurzen Karriere in Immobilien investiert habe ... Nun, ich sage kurz. Im Vergleich zu manchen Leuten ist es lang, aber ich bin noch kein alter Mann. Das ist meiner Meinung nach der komplizierteste Markt, den ich je gesehen habe. Es gibt viel mehr konkurrierende Faktoren, die das, was wir sehen, beeinflussen. Entspricht das dem, was Ihnen aufgefallen ist, und wird einiges davon im Bericht behandelt?
Dave:
Absolut. Wenn man sich den Wohnungsmarkt in den letzten 80 Jahren oder wo auch immer wir recht gute, zuverlässige Daten haben, anschaut, ist der Wohnungsmarkt normalerweise ziemlich vorhersehbar. Sie bewegt sich in Zyklen, aber sagen wir, sieben oder acht von zehn Jahren steigt sie um 10 bis 2 %, etwas knapp über der Inflationsrate. Es ist ein ziemlich stabiler Zustand und nicht so aufregend. In den letzten etwa 4 Jahren sind die Dinge etwas interessanter geworden, und in den letzten Jahren gab es etwas mehr Boomer-Katastrophe.
Vor allem in den letzten drei Jahren ist es, wie wahrscheinlich jeder, der das hört, weiß, verrückt geworden. Das bedeutet nicht, dass Menschen zwangsläufig irrational handeln oder dass wir von den Grundlagen völlig abgekoppelt sind. Was in den letzten Jahren passiert ist, ist meiner Meinung nach, dass sich die Variablen und Faktoren, die immer den Immobilienmarkt beeinflussen, in diesem perfekten Sturm zusammengetan haben, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Mittlerweile sehen wir, wie sich das entspannt und zu einem ausgeglicheneren und ehrlich gesagt normaleren Immobilienmarkt zurückkehrt.
David:
Das scheint verrückt. Es scheint wirklich negativ zu sein. Wir haben diese Überkorrektur, aber ich denke, wenn man den Wahnsinn bedenkt, den wir in den letzten acht Jahren hatten, was die Markttemperatur angeht, und wenn man das in den Kontext stellt, halte ich das nicht für eine so große Überkorrektur Wie die Leute sagen, aber es fühlt sich auf jeden Fall so an, wenn man es damit vergleicht, dass in bestimmten Städten Preiserhöhungen von 20 % die Norm sind. Nun haben Sie erwähnt, dass es einige Hebel des Immobilienmarktes gibt, die sich auf die Art und Weise auswirken, wie er sich entwickelt. Können Sie mir sagen, was Sie damit meinen?
Dave:
Sicher. Ich denke, im Allgemeinen gibt es verschiedene Variablen, und dabei handelt es sich meist um makroökonomische Indikatoren, die sich stärker auf die Immobilienpreise auswirken als andere. Es gibt Tausende von Dingen und jeder einzelne Wohnungsmarkt entwickelt sich anders. Aber wenn man über den Wohnungsmarkt auf nationaler Ebene spricht, kommt es im Grunde auf ein paar Dinge an. Die Leute wollen es ehrlich gesagt oft sogar zu stark vereinfachen und sagen: „Hypothekenzinsen steigen, also sinken die Preise.“ Zum Glück ist es nicht so einfach. Es gibt noch mehr Indikatoren. Es gibt noch mehr Dinge, die wirklich wichtig sind, und das sollte nicht überraschen.
Diese Hebel sind Dinge wie Angebot und Nachfrage. Offensichtlich kommt es bei der Preisgestaltung im wirtschaftlichen Sinne immer auf Angebot und Nachfrage an, aber wenn man das etwas genauer hochrechnet, müssen wir Dinge wie Erschwinglichkeit, Lagerbestände, den Wohnungsmangel in den Vereinigten Staaten und natürlich die Inflation wirklich berücksichtigen. und Dinge wie Hypothekenzinsen. Das waren für mich die wichtigsten Dinge, die den Markt im Jahr 22 beeinflussten und auch im Jahr 23 weiterhin Auswirkungen haben werden, allerdings auf eine etwas andere Art und Weise, weil sich die Art und Weise, wie diese Variablen miteinander interagieren, verändert hat.
David:
Nun haben wir kurz vor dieser Explosion eine der größten Rezessionen in der Geschichte unseres Landes hinter uns gelassen. Welchen Einfluss hatte Ihrer Meinung nach die große Rezession in den letzten 10 Jahren auf die Baubranche?
Dave:
Ich meine, nach fast jedermanns Einschätzung herrscht in den USA ein enormer Mangel an Wohneinheiten. Die Prognosen schwanken deutlich zwischen dreieinhalb und sieben Millionen Wohneinheiten. Wenn man von Ökonomie spricht, meint das doch einfach eine Verknappung des Angebots, oder? In den Vereinigten Staaten gibt es nicht genügend Wohnraum für Menschen, was größtenteils auf die Ereignisse während und nach der großen Finanzrezession zurückzuführen ist. Im Grunde genommen haben im Jahr 2008 viele Bauunternehmen ihre Geschäfte aufgegeben. Es war hart da draußen und die Leute suchten nach Jobs. Geschäfte geschlossen.
Leute, die im Baugewerbe arbeiteten, wechselten schließlich in andere Branchen, und wenn man sich die Grafik anschaut, und ich habe das in den Bericht aufgenommen, sieht man, dass die Grafik ziemlich verblüffend ist. Man konnte deutlich sehen, dass die Bauarbeiten von 2008 bis 2010 einfach von der Klippe gefallen sind. Wir haben uns langsam wieder auf den Weg nach oben gemacht und sind jetzt auf einem ziemlich guten Niveau. Aber in diesen acht Jahren, oder, wie Sie sagten, von 2010 bis 2018, lagen wir deutlich unter den Bauraten, die wir erreichen sollten. Dadurch entstanden Bedingungen, in denen es nicht genügend Wohnungen gab.
Dies fiel mit der Zeit ab etwa 2020 zusammen, als die Millennials, die heute die größte Bevölkerungsgruppe in den gesamten Vereinigten Staaten sind, ihr höchstes Alter beim Hauskauf erreichten. Wir haben dieses Zusammenwirken von Faktoren, bei denen es eine Menge Menschen gibt, die ein Zuhause wollen, und Millennials, die Familien gründen, anfangen, Kinder zu bekommen, und nicht genug Häuser haben. Das ist ein perfektes Szenario für steigende Preise. Das ist nur ein Beispiel dafür, wie diese verschiedenen makroökonomischen Kräfte zusammenwirken oder während der Pandemie zusammengearbeitet haben, um die Preise in die Höhe zu treiben.
David:
Wenn Sie nun mehr über die Dinge erfahren möchten, über die Dave spricht, und über die kleinen Details, die dies so spannend machen, können Sie den Bericht kostenlos unter bigpockets.com/report herunterladen und sich selbst von diesen Daten überzeugen. Jetzt werden wir weiter über den Inhalt des Berichts sprechen, aber wenn Sie den Podcast tatsächlich stoppen und sich das hier ansehen oder nach dem Ende des Podcasts holen möchten, gehen Sie bitte zu bigpockets.com/report. Nun denke ich, dass das, was Sie über das Angebot und die damit verbundenen Probleme sagen, meiner Meinung nach vielleicht der größte Hebel in diesem ganzen Drama der Immobilienpreise und dem Versuch ist, sie zu verstehen.
Ich habe gerade gestern darüber gesprochen, als jemand sagte: „Nun, David, wenn die Zinsen weiter steigen, sehen Sie dann einen Preisverfall?“ Ich sagte: „Ich glaube nicht, dass sie sinken, weil der Vorrat so begrenzt ist.“ Wenn Sie ein Hausbesitzer sind und einen Zinssatz von 3 % haben und Ihr Haus verkaufen und einen Zinssatz von 7 % erhalten könnten, werden Sie dies wahrscheinlich nicht tun, es sei denn, Sie müssen umziehen, insbesondere nicht mit Ihrem Das Haus ist heute weniger wert als vorher. Du wirst warten. Da wir also nicht erleben, dass eine Menge Angebot den Markt überschwemmt, erleben wir auch keinen Preisverfall, und das ist es, was wir beim letzten Absturz gesehen haben.
Es gab so viel Angebot. Es gab viel mehr Immobilien, als sich die Menschen leisten konnten oder überhaupt kaufen wollten, was zu einem starken Preisverfall führte. Das ist meiner Meinung nach das, was Leute verwirrend macht, die sagen: „Was? Wir befinden uns in einer Rezession. Sollten die Preise nicht wie letztes Mal sinken?“ Wie beurteilen Sie den Vergleich des aktuellen Umfelds mit dem letzten Immobiliencrash?
Dave:
Das ist ein toller Punkt, und da steckt viel dahinter. Zum Angebot möchte ich zunächst sagen, dass es zwei gute Indikatoren für das Angebot gibt. Einer davon ist dieser langfristige Indikator, und den habe ich bereits erwähnt, dass es in den USA einfach nicht genügend Wohneinheiten gibt. Ich bin voreingenommen, weil ich ein Immobilieninvestor bin. Das ist es, was auf eine langfristige Wertsteigerung von Immobilien hindeutet. Unabhängig davon, was im Jahr 2023 oder 2024 passiert, weil wir nicht wissen, was passieren wird, ist für mich die Tatsache, dass es viele Menschen gibt, die Häuser wollen, und es nicht viele Häuser gibt, ein gutes Zeichen Immobilienpreise in den nächsten fünf bis zehn Jahren.
Wenn es darum geht, was kurzfristig passiert, schaue ich mir gerne eine Kennzahl namens „Inventar“ an, die im Wesentlichen angibt, wie viele Häuser derzeit auf dem Markt sind. Was Sie sagen, es explodiert nicht. Im Vergleich zu den Jahren 2020 und 2021 ist es definitiv gestiegen, aber nicht in dem Maße, wie es einen Absturz signalisieren würde. Um dies allen Zuhörern zu erklären: Der Bestand ist meiner Meinung nach einer der, wenn nicht sogar der beste Indikator für die kurzfristige Leistung des Immobilienmarktes, da er Angebot und Nachfrage misst. Es geht nicht nur darum, wie viele Häuser zum Verkauf stehen. Das nennt man neue Einträge.
Der Bestand ist ein Maß dafür, wie viele Häuser zum Verkauf angeboten werden und wie schnell sie vom Markt verschwinden. Wenn Sie also beobachten, dass die Lagerbestände zu steigen beginnen, deutet das auf eine deutliche Verschiebung hin zu einem Käufermarkt hin, wo die Preise wahrscheinlich sinken werden. Wir haben gesehen, dass der Lagerbestand in den letzten sechs Monaten gestiegen ist. Aber eigentlich, David, habe ich diese Woche nur gesucht. Ich weiß nicht, ob Sie diesen Kerl kennen, Mike Simonson. Er ist von Altos Research. Er ist ein großer Immobilienmakler. Der Lagerbestand ist letzte Woche gesunken. Es geht jetzt zurück, es ist also nicht so, dass die Lagerbestände in die Höhe schießen, und plötzlich sehen wir, dass die Dinge viel länger auf dem Markt bleiben als vor der Pandemie.
Sie erreichen gerade wieder das Niveau vor der Pandemie. Zum jetzigen Zeitpunkt könnten sich die Dinge in den nächsten sechs Monaten ändern. Aber im Moment verzeichnen wir dies im Januar 2023. Die Lagerbestände sind ziemlich stabil, und das ist ein großer Unterschied zu dem, was 2008 passiert ist. Ich möchte auch erwähnen, dass der größte Unterschied zwischen jetzt und 2008 sind Kreditstandards. Das ist nicht mein Fachgebiet, aber ich habe viel darüber gelesen. Im Grunde ist es Banken nicht gestattet, die verrückten, riskanten Kredite zu vergeben, die sie 2008 gewährt haben.
Die Leute geraten im Moment nicht in Zahlungsverzug. Die Leute zahlen ihre Hypotheken pünktlich ab, und das stellt eine echte Stütze für die Preise dar, denn was wirklich dazu führt, dass ein Markt wie verrückt seinen Tiefpunkt erreicht, sind erzwungene Verkäufe. Wenn Menschen zum Verkauf gezwungen werden, weil sie ihre Zahlungen nicht leisten können, dann gerät der Markt ins Trudeln. Im Moment gibt es keine Anzeichen dafür, dass dies geschieht.
David:
Das ist wichtig zu beachten. Ich habe die Analogie gestern verwendet, als ich mit meinen Vertriebsleitern sprach, die dieselben Fragen stellten. Meiner Meinung nach sind wir ein Sattelschlepper, der einen Hügel hinunterfährt. Nun weiß jeder, dass Sie beim Bergabfahren nicht nur die Bremsen betätigen sollten, da Ihre Bremsbeläge abgenutzt sind. Du sollst in einen niedrigeren Gang schalten. Aber wenn dies eine echte Rezession wäre, würde es nicht bergab gehen. Wir würden flach gehen. Wenn die Wirtschaft schwächelte, konnten die Menschen keine Häuser kaufen. Sie konnten ihre Zahlungen nicht leisten. Sie litten. Auf dem Arbeitsmarkt würden Sie nach einem Verkauf suchen.
Wir befinden uns in einem Markt, in dem wir die Dinge künstlich verlangsamen, indem wir die Zinsen erhöhen. Es ist, als würde man die Bremsen benutzen, wenn man diesen Hügel hinunterfährt. Wenn wir den Fuß von dieser Bremse nehmen, würden die Immobilienpreise steigen. Es würde zu einer größeren Zahl von Transaktionen kommen. Die Tage auf dem Markt würden wieder sinken. Es ist wichtig anzumerken, dass es sich zumindest derzeit nicht um eine Rezession handelt, die auf grundlegenden Problemen unserer Wirtschaft beruht. Wer weiß, ob ChatGPT das alles ändert. Wir verlieren alle unsere Jobs, aber ich habe etwas Verrücktes gesagt. Dies ist absolut etwas, was die Regierung beschlossen hat, um die Inflation und steigende Immobilienpreise zu bremsen.
Das ist etwas, worüber sich Immobilieninvestoren im Klaren sein müssen: die Entscheidung der Fed, die Entscheidung der Regierung. Diese makroökonomischen Faktoren spielen eine große Rolle dabei, wie viel Ihre Investition wert ist oder wie die Cashflow-Zahlen beim Kauf aussehen werden. Erzählen Sie mir ein wenig darüber, welche Arten von Märkten aufgrund der von Ihnen erwähnten Schwankungen bei niedrigen oder hohen Lagerbeständen entstehen.
Dave:
Grundsätzlich ist es meiner Meinung nach wirklich gut, den Lagerbestand in Ihrem lokalen Markt zu betrachten, da er sich in verschiedenen Märkten sehr unterschiedlich verhält. Oft und im Bericht verwende ich verschiedene Beispiele, aber ich denke, im Allgemeinen geht es den Orten im Mittleren Westen und im Nordosten relativ „gut“. Jeder hat eine Definition von gut. Manche Leute wollen den Zusammenbruch des Immobilienmarktes sehen. Ich kann nur sagen, dass die Preise in Chicago, Philadelphia, Boston und Indianapolis stabil sind. Wenn Sie sich diese ansehen und verstehen möchten, was auf Ihrem Markt passiert, können Sie wahrscheinlich damit rechnen, dass der Immobilienmarkt in diesem Bereich entweder relativ flach sein wird oder wenn der Bestand unverändert bleibt und immer noch unter dem Niveau vor der Pandemie liegt Vielleicht wachsen sie im Laufe des nächsten Jahres sogar geringfügig.
Wenn man sieht, dass die Lagerbestände über das Niveau vor der Pandemie steigen, ist das für mich ein Signal dafür, dass die Preise in diesem Markt wahrscheinlich sinken werden. Offen gesagt sieht man das in vielen Boomstädten der Pandemie wie Boise, Reno, Austin, Denver, in denen ich investiere. Diese Märkte erleben eher eine Korrektur, weil sie einfach zu hoch gestiegen sind. Sie haben gerade ein Niveau erreicht, und dies ist ein weiterer wichtiger Indikator für die Erschwinglichkeit, die einfach nicht nachhaltig ist, denn Menschen, deren Gehälter und Löhne die Preise, die wir in einigen dieser Boom-Städte gesehen haben, nicht aufrechterhalten können.
Wenn Menschen sich ihre einzelnen Märkte ansehen und herausfinden möchten, was gerade passiert, empfehle ich wirklich, sich den Lagerbestand und die Tage auf dem Markt anzusehen. Das sind zwei wirklich einfache Möglichkeiten, die man verstehen kann, etwa: „Befinden Sie sich in einem Verkäufermarkt?“ Befinden Sie sich auf einem Käufermarkt?“ Nur der Klarheit halber, denn ich denke, die Leute verwirren dies tatsächlich sehr: Der Käufermarkt bedeutet oft, dass es ein guter Zeitpunkt zum Kaufen ist. Ich weiß, das ist verwirrend, weil die Leute sehen, dass die Preise sinken, aber das bedeutet, dass man traditionell mehr Einfluss hat. Käufermarkt bedeutet, dass Käufer die Macht haben. Der Verkäufermarkt bedeutet, dass Verkäufer die Macht haben.
Wir verlassen also eine Zeit auf nationaler Ebene, in der die Verkäufer alle Macht hatten, nicht wahr? Wir verkaufen das jeden... Ich meine, du würdest dich wahrscheinlich jeden Tag damit befassen, David. Verkäufer könnten im Grunde sagen: „Ich will alles, keine Zugeständnisse, Ihr erstgeborenes Kind.“ Gib mir dein Auto und deinen Ehering“, und die Leute taten es. Jetzt ist es ein anderes Szenario, in dem Käufer etwas wählerischer sein und verhandeln können. Auch hier sind Tage zur Marktinventur gute Möglichkeiten, um festzustellen, ob sich Ihr Markt in einem ausgeglichenen Markt, einem Verkäufermarkt oder einem Käufermarkt befindet.
David:
Das ist ein toller Punkt. Ich denke, etwas, was unsere Podcasts von anderen unterscheidet, ist, dass wir uns nicht nur auf den Angstfaktor verlassen, um Klicks zu bekommen. Nun kann man den Leuten leicht sagen: „Während eines Verkäufermarktes sollte man nicht kaufen, weil der Verkäufer die ganze Macht hat.“ Kaufen Sie einfach nicht.“ Aber der Grund dafür, dass es sich um einen Verkäufermarkt handelt, liegt normalerweise darin, dass die Preise so schnell steigen, die Mieten so schnell steigen oder Ihre Alternativen zu Immobilien so düster sind, dass dies eindeutig die beste Option ist. Es strömen also mehr Ihrer Konkurrenten dorthin. Dadurch entsteht der Verkäufermarkt.
Dann ist es umgekehrt einfach, einzugreifen und zu sagen: „Nun, es ist ein Käufermarkt, oder tut mir leid, die Preise fallen, also sollten Sie nicht kaufen.“ Sie sollten auf den Boden warten, auch wenn es sich um einen Käufermarkt handelt. Dies könnte ein besserer Zeitpunkt zum Kauf sein, daher müssen Sie beide Märkte im Auge behalten. Es gibt eine Strategie, die in beiden Fällen funktioniert, und es gibt Vor- und Nachteile. Auf einem Verkäufermarkt einzukaufen ist sehr schwierig. Sie werden auf viele Dinge verzichten, auf die Sie noch … Manchmal muss man auf eine Inspektion verzichten. Sie profitieren jedoch davon, dass der Preis des Vermögenswerts explodiert.
Auf einem Käufermarkt kaufen Sie möglicherweise in eine Zeit ein, in der die Preise sinken könnten. Theoretisch wissen wir nie, wo der Tiefststand ist, aber Sie gewinnen Due-Diligence-Zeiten, Verkäufer zahlen hohe Abschlusskosten und erhalten die besten Erntebestände, die Sie vorher nicht einmal in die Finger bekommen konnten, wenn Sie nicht 1.2 Millionen investiert hatten Bargeld zum Mitnehmen. Beide haben Vor- und Nachteile, und wir versuchen hier wirklich das Gesamtbild darzustellen, anstatt nur einen Titel zu erfinden, der sagt: „Jetzt kaufen oder warten.“ Der Crash des Jahrhunderts steht bevor.“ Dann haben wir das Zeug acht Jahre lang gesehen. Es kam nie.
Dave:
Sie werden eines Tages Recht haben, wenn sie es weiterhin sagen. Eines Tages werden sie Recht haben.
David:
Das ist ein guter Punkt. Eine kaputte Uhr geht zweimal am Tag richtig. Geht das nicht so?
Dave:
Genau.
David:
Ihre Meinung dazu ist meiner Meinung nach das, worauf die Leute achten sollten, und nicht nur: „Sag mir, was ich tun soll.“ Ist das ein Kauf oder ist das ein Verkauf?“ Es geht darum, die Faktoren zu verstehen, die den Preis beeinflussen, und dann wird sich in der Regel die richtige Entscheidung bemerkbar machen. Wir haben uns mit der Angebotsseite befasst, indem wir über den Lagerbestand und die Überwachung des Lagerbestands gesprochen haben. Wir haben verstanden, dass die Preise deshalb derzeit nicht sinken, weil es nicht viel Angebot gibt, aber auch die Nachfrageseite ist wichtig. Immobilien sind interessant, weil die Nachfrage etwas komplizierter ist als bei etwas anderem, wie vielleicht bei Pokémon-Karten.
Können Sie mir etwas über die Nachfrage erzählen und wie diese im Immobilienbereich konkret funktioniert?
Dave:
Die Nachfrage nach Immobilien setzt sich aus zwei Dingen zusammen. Ich denke, die Leute denken oft, dass es bei der Nachfrage nur darum geht, wie viele Menschen ein Haus kaufen wollen. Es ist nicht. Es geht darum, wie viele Menschen ein Haus kaufen möchten und wie viele Menschen es sich leisten können, ein Haus zu kaufen. Das sind zwei... Beide beeinflussen die Nachfrage, verhalten sich aber unterschiedlich. Ich denke, das beste Beispiel, David, wir sind beide Millennials. Ich glaube, seit Jahren sieht man diese Experten im Fernsehen sagen: „Millennials wollen keine Häuser kaufen.“ Sie kaufen keine Häuser.“ Es ist, als ob ihre Daten das nicht zeigen. Es zeigt, dass sie es sich nicht leisten konnten, Häuser zu kaufen, und in dem Moment, in dem sie es sich aufgrund der niedrigen Zinsen während der Pandemie leisten konnten, Häuser zu kaufen, stürzten sie sich wie verrückt auf den Immobilienmarkt.
Die Nachfrage ist also nicht so einfach, weil die Leute keine Häuser kaufen wollen. Ich denke, dass die wichtigsten Faktoren, die die Nachfrage antreiben und dies auch tun werden, – ich habe es bereits gesagt – darin bestehen, dass die Millennials den Höhepunkt ihrer Familiengründung erreichen. Das ist eine starke Sache. Ich denke, die Leute unterschätzen den Einfluss der Demografie wirklich, aber er ist super, super wichtig. Wir sehen, dass die größte Generation des Landes in ihr höchstes Alter beim Hauskauf eintritt, was die Nachfrage erhöhen wird. Wie ich gerade sagte, mit den niedrigen Zinssätzen von 2020 bis Mitte 2022 werden die Leute verrückt nach diesem Markt.
Nun wird diese demografische Nachfrage wahrscheinlich noch drei bis fünf Jahre anhalten, wenn man sich nur die Demografie der USA anschaut, aber was sich geändert hat und der größte Faktor, der sich von Mitte 2022 bis jetzt geändert hat, ist der Erschwinglichkeitsfaktor. Die zweite Hälfte der Nachfrage besteht darin, wie viele Menschen sich den Kauf eines Eigenheims leisten können. Da die Hypothekenzinsen so schnell steigen, ist die Erschwinglichkeit völlig untergraben. Wir haben gesehen, dass der Immobilienmarkt mehr als alles andere auf diesen einen Faktor reagiert, denn wenn sich die Leute den Kauf eines Hauses nicht leisten können, zieht das die gesamte Nachfrage aus dem Markt, und das dämpft die Preise wirklich oder kann sie sogar in die Höhe treiben geht rückwärts runter.
Genau das ist mit der Nachfrage geschehen. Ehrlich gesagt, vielleicht komme ich hier weiter. Meine Meinung darüber, was im nächsten Jahr, zwei Jahren, drei Jahren, auf dem Immobilienmarkt passieren wird, dreht sich alles um die Erschwinglichkeit und darum, ob er sich erholt. Meiner Meinung nach kommt es wirklich darauf an, ob sich die Erschwinglichkeit verbessern wird. Dann wird der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreichen und wieder wachsen.
David:
Das ist eine so starke Nuance, die Sie ansprechen. Die Nachfrage nach Immobilien hat zwei Köpfe. Man muss bereit sein, und man muss dazu in der Lage sein. Konventionell war die Fähigkeit das Problem. Selbst wenn Sie ein Haus kaufen wollten, konnten Sie das einfach nicht, weil die Preise schneller stiegen, als Sie mithalten konnten, oder Sie wollten nicht mit 11 anderen Angeboten konkurrieren oder Ihre Eventualverbindlichkeiten in Kauf nehmen, wie Sie gerade gesagt haben „Hey, ich bin raus. Ich werde das nicht tun.“ Wenn man sich in einem wirklich, wirklich schlechten Markt befindet, ist die bereitwillige Seite verschwunden.
Die Leute wollen kein Haus kaufen. Das haben wir 2010 gesehen. Viele Menschen waren nicht in der Lage, ein Haus zu kaufen, aber viele von ihnen konnten es. Sie wollten einfach nicht. Ich erinnere mich, dass im Jahr 2010 niemand Immobilien so betrachtete wie den Kauf eines Vermögenswerts. Das ist schwer, wenn damals niemand da war. Sie sahen es so an, als würden sie sich an eine 30-jährige Hypothek namens Hypothek binden. Wenn Sie sagen würden: „Ich habe ein Haus gekauft“, würde ich sagen: „Oh mein Gott, Sie müssen diese Zahlung für die nächsten 30 Jahre leisten.“ Warum würdest du das tun?" Das ist lustig, Dave, denn bei meinem ersten Haus betrug meine Hypothek 900 $. Das galt noch immer als Todesurteil. Warum sollten Sie sich jemals nur an 900 $ binden wollen?
Niemand war bereit, Häuser zu kaufen, und das große Angebot verursachte den Preisverfall. Dies ist es, was wir beobachten, wenn wir uns ansehen, was der Markt tut: wie viel Angebot vorhanden ist, das wir abgedeckt haben, und wie viel Nachfrage vorhanden ist. Es besteht aus zwei Komponenten. Man muss bereit sein, ein Haus zu kaufen, und man muss in der Lage sein, ein Haus zu kaufen, im Gegensatz zu vielen anderen Dingen, die keine Finanzierung beinhalten, wie zum Beispiel das Pokemon-Kartenbeispiel, das ich gegeben habe. Es heißt nur: „Bist du bereit, es zu kaufen, oder?“ Die meisten Menschen können es sich leisten, 30 Dollar zu zahlen.
Ich weiß nicht wirklich viel über Pokémon-Karten. Dann habe ich meinem Neffen welche zu Weihnachten gekauft und er war total begeistert davon. Es geht nicht darum, sie mit Immobilien kaufen zu können.
Dave:
Ein großer Teil der Möglichkeit, Immobilien zu kaufen, liegt außerhalb unserer Kontrolle, da die meisten Menschen Fremdkapital nutzen, um Immobilien zu finanzieren. Der Zinssatz einer Hypothek wirkt sich also wirklich darauf aus, was man sich leisten kann, und das hatte während der Pandemie positive Auswirkungen auf die Menschen, weil sie sich plötzlich viel mehr leisten konnten. Da wir jetzt wieder bei ... sind, ist es tatsächlich hoch im Vergleich zu unserem aktuellen Stand, aber was den historischen Durchschnitt der Hypothekenzinsen angeht, haben wir Recht. Da wir nun wieder einen historisch gesehen normaleren Hypothekenzins haben, wirkt sich das negativ auf die Erschwinglichkeit aus.
Wenn Sie über den Kauf einer Pokémon-Karte oder eines guten Weins oder was auch immer sprechen, verwenden Sie nur Eigenkapital. Normalerweise nutzen Sie diese Käufe nicht, es liegt also ganz bei Ihnen: „Haben Sie das Geld auf Ihrem Bankkonto?“ Dann kannst du es kaufen.“ Es gibt andere Beispiele für gehebelte Vermögenswerte, aber Immobilien sind wahrscheinlich das größte Beispiel für gehebelte Vermögenswerte, und das ist es wirklich. Aus diesem Grund reagieren Immobilien sehr empfindlich auf Zinssätze, da diese einen großen Einfluss darauf haben, wie gut Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien oder Hauptwohnsitze kaufen können.
David:
Wenn es um Zinsen und die Fed geht, können Sie uns etwas darüber erzählen, wie diese Entscheidungen getroffen werden und wie sich das letztendlich auf die Erschwinglichkeit auswirkt?
Dave:
Oh Mann, mein Lieblingsthema. Grundsätzlich ist die Inflation, wie wir alle wissen, sehr hoch. Das ist ein riesiges Problem für die Wirtschaft. Es untergräbt unsere Kaufkraft. Jeder hasst es. Immobilieninvestoren hassen es etwas weniger, denn Immobilien sind eine fantastische Absicherung gegen Inflation, aber es ist trotzdem für alle schlecht. Die Fed trifft grundsätzlich Entscheidungen, um die Inflation zu bekämpfen. Sie tun dies, indem sie den Federal Funds Rate erhöhen. Das ist das Einzige, was sie kontrollieren können. Es ist seltsam, aber im Grunde ist es der Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Kredite gewähren.
Die Idee hinter der Erhöhung des Federal Funds Rate besteht darin, dass weniger Menschen dies tun, wenn es teurer wird, sich Geld zu leihen. Wenn weniger Menschen Geld leihen, zirkuliert weniger Geld in der Wirtschaft. Das wird auch als Geldmenge bezeichnet, und deshalb versuchen sie, die Geldmenge zu reduzieren, weil wir gesehen haben, wie sie verrückt spielt. In den letzten Jahren gab es ein Maß für die Geldmenge namens M2. Im Grunde genommen haben wir gesehen, wie das explodierte, und das geschah aus mehreren Gründen. Das eine lag an den niedrigen Zinssätzen, das andere an der Gelddruckerei. Wir haben viel neues Geld in das System eingeführt, und daher sind sie nicht in der Lage, dieses Geld aus dem System herauszuziehen.
Was sie tun können, ist, die Zinssätze zu erhöhen und zu versuchen, dass weniger Geld in die Wirtschaft zirkuliert. Wenn sich weniger Leute Geld leihen, bleibt das Geld auf der Bank oder auf Ihrem Sparkonto oder Sie machen weniger damit. Das trägt dazu bei, die Inflation zumindest im herkömmlichen Sinn abzukühlen. Das ist es, was die Fed versucht. Offensichtlich ist die Inflation Anfang Januar 2023 immer noch sehr hoch, aber der Trend scheint zu sinken. Nun hat der Federal Funds Rate keinen direkten Einfluss auf die Hypothekenzinsen, aber er beeinflusst die Hypothekenzinsen. Wir haben also gesehen, dass die Hypothekenzinsen von … gesunken sind.
Zu Beginn des Jahres 2022 liegen sie meiner Meinung nach unter oder knapp bei 3 %. Zum Zeitpunkt dieser Aufzeichnung liegen sie bei etwa 6.2 %, haben sich also mehr als verdoppelt. Das erhöht die Menge an ... Das verringert die Erschwinglichkeit erheblich, würde ich sagen. Wir haben eine Zeit erlebt, in der die Erschwinglichkeit zu Beginn der Pandemie nahezu Rekordhöhen erreichte. Die Menschen könnten sich alles bis zu einem Punkt leisten, an dem die Erschwinglichkeit jetzt auf einem 40-Jahres-Tief liegt. Dies ist die am wenigsten erschwingliche Immobilie seit den 1980er Jahren, und die Auswirkungen sind offensichtlich. Wenn Sie es sich nicht leisten können, werden Sie es nicht kaufen, sodass die Nachfrage auf dem Markt geringer ist.
David:
Das ist wirklich, wirklich gut. Um es hier noch einmal zusammenzufassen: Bisher haben wir uns mit den Hebeln des Immobilienmarktes befasst, was die Preise steigen oder fallen lässt, Angebot und Lagerbestand und wie Sie diese verfolgen können, Nachfrage und Fähigkeit, die Nuancen dessen, was die Nachfrage und die Hypothek beeinflusst Zinsen und Inflation, die allesamt Zutaten für den Immobilienmarkt sind, den Sie meiner Meinung nach im Auge behalten. Sie fügen mehr Mehl hinzu. Sie fügen weitere Eier hinzu. Sie fügen mehr Zucker hinzu. Sie erhalten einen anders schmeckenden Kuchen. Das ist es, was wir alle zu verstehen versuchen, wenn wir versuchen, den weiteren Verlauf der Dinge vorherzusagen.
Bevor wir uns nun mit der Frage befassen, was in einem unsicheren Markt wie diesem funktioniert, lautet meine letzte Frage an Sie: Was muss passieren, damit sich die Erschwinglichkeit wieder dahingehend verlagert, dass Investitionen in Immobilien etwas sind, worüber sich die Menschen tatsächlich freuen können? möglich?
Dave:
Zunächst einmal halte ich Immobilieninvestitionen immer noch für möglich und spannend. Man muss ein wenig kreativ sein, worüber wir gleich sprechen werden. Ich denke, was im Grunde zwei Jahre lang passiert ist, jede einzelne Variable, alle Hebel, über die wir gesprochen haben, zeigten für die Preise nur in eine Richtung, und zwar nach oben. Jetzt sind wir an einem Punkt angelangt, an dem wir eine Neuausrichtung vornehmen müssen, und die Dinge haben sich geändert. Die Erschwinglichkeit ist so weit gesunken, dass die Preise meiner Meinung nach im Jahr 2023 wahrscheinlich etwas sinken werden. Was sich im Hinblick auf die Erschwinglichkeit ändern muss, ist eines von drei Dingen.
Erschwinglichkeit ist ein Faktor aus drei verschiedenen Faktoren. Eine davon sind natürlich die Immobilienpreise, und wenn die Preise sinken, verbessert das die Erschwinglichkeit. Der zweite Punkt ist das Lohnwachstum. Wenn die Leute mehr Geld verdienen, werden die Dinge erschwinglicher. Wir sehen bereits, dass das Lohnwachstum nachlässt, und ich glaube nicht, dass dies ein wesentlicher Faktor für den Immobilienmarkt sein wird. Der dritte Punkt sind Hypothekenzinsen, Rechte? Wenn die Hypothekenzinsen sinken, steigt die Erschwinglichkeit wieder. Das sind zumindest die Hauptfaktoren, auf die ich in den nächsten Monaten achten werde.
Die Hypothekenzinsen sind bereits von ihrem Höchststand gesunken. Sie könnten wieder steigen, aber im Oktober und November liegen sie bei niedrigen Siebenern. Jetzt sind sie im unteren Sechserbereich. Die Erschwinglichkeit beginnt sich bereits ein wenig zu verbessern. Das ist wahrscheinlich die Sache. Wenn Sie sich eine Sache ansehen, um den Immobilienmarkt im Jahr 2023 zu verstehen, würde ich Ihnen die Erschwinglichkeit empfehlen.
David:
Erschwinglichkeit ist, wie Sie erwähnt haben, eine Kombination aus Preis und Hypothekenzahlung. Es ist nicht so einfach wie das eine oder das andere.
Dave:
Genau.
David:
Einfach lustig, denn als die Zinsen sanken, beschwerten sich alle darüber, dass Häuser unerschwinglich seien, weil die Leute es sich leisten könnten, mehr dafür zu bezahlen, also stiegen die Preise weiter. Als dann endlich die Preise sanken, beklagten sich die Leute, dass die Zinsen zu hoch seien, aber das sind zwei Seiten derselben Medaille. Normalerweise gibt es das eine nicht ohne das andere, genau wie Angebot und Nachfrage. Okay, kommen wir zu drei Dingen, die in einem unsicheren Markt wie diesem funktionieren. Was ist Ihr erster Ratschlag für Strategien, die Menschen nutzen können oder mit denen sie Geld verdienen können, auch wenn wir nicht sicher sind, was mit dem Markt passieren wird?
Dave:
Eines der Dinge, auf die ich mich am meisten freue, und in die ich in den nächsten Wochen tatsächlich eine Investition tätigen möchte, ist die private Kreditvergabe. Wenn Sie sich in einem Hochzinsumfeld befinden, ist es die Bank, die diese hohen Zinssätze verlangt. Wenn Sie also Bank werden können, ist das ein ziemlich spannendes Unterfangen. Es gibt wahrscheinlich viele Flipper da draußen, die Geld wollen. Es gibt wahrscheinlich Syndikatoren, die Überbrückungskredite benötigen. Es gibt Menschen, die Hypotheken benötigen, und daher gibt es Möglichkeiten, ein privater Kreditgeber zu werden. Ich bin kein Experte darin. David, ich weiß nicht, ob Dave Van Horn der dritte Dave ist. Vielleicht sollten wir ihn einmal bei uns haben.
David:
Drei D.
Dave:
Er ist ein echter Experte darin. Ich habe vergessen, wie sein Buch „Note Investing“ heißt. BiggerPockets hat ein Buch. Schau dir das an. Ich denke, private Kredite sind derzeit eine wirklich interessante Option, denn wenn Schulden teuer sind, ist das schlecht für den Kreditnehmer, aber manchmal auch gut für den Kreditgeber. Das ist etwas, was ich zumindest für 2023 in Betracht ziehe. Haben Sie jemals private Kredite vergeben?
David:
Ich habe tatsächlich ein paar Notizen von Daves Firma, die PPR Note Company, glaube ich, heißt sie. Es ist ein ähnliches Konzept wie das, was Sie sagen. Dieser Grundsatz gilt für die private Kreditvergabe, gilt aber auch für das bloße Sparen. Du wurdest dafür bestraft, dass du die letzten acht Jahre oder so gespart hast. Die Inflation war viel höher als das, was man mit seinem Geld auf der Bank erreichen konnte. Das trägt dazu bei, den Anstieg der Vermögenspreise anzukurbeln, denn Sie sagen: „Nun, ich habe 100,000 Dollar auf der Bank und verdiene mir ein halbes Prozent, während die Inflation Gott weiß, wie hoch sie ist, realistischerweise wahrscheinlich 20 bis 30 %, wenn Sie sich das ansehen.“ Lebensmittelpreise, Benzin, Immobilien und solche Sachen.“
Ich muss es irgendwo hinstellen. Wo soll ich es hinstellen? Nun ja, ich werde es wahrscheinlich in Immobilien investieren, denn dort steigt der größte Anstieg, oder? Aber wenn wir sehen, dass die Zinsen steigen, auch wenn sie sich verlangsamen, steigen die Vermögenspreise. Mann, ich erinnere mich an eine Zeit, als ich in Restaurants arbeitete, wo ich 6.5 % meines Geldes verdiente, das ich auf die Bank legte, und das war nicht einmal auf einer CD. Daher werden Strategien wie die private Kreditvergabe, bei der man einfach ab einem bestimmten Punkt Geld spart, möglich, wenn die Zinsen endlich ein gesünderes Niveau erreichen.
Dave:
Ich habe darüber gerade in BiggerPockets einen Blog geschrieben, in dem ich glaube, dass wir an einem Punkt angelangt sind, an dem die Sparzinsen wieder attraktiv sind. Auf mein Hochzinssparkonto kann ich derzeit knapp 4 % bekommen. Ich weiß, die Inflation wird morgen bekannt gegeben, aber ich glaube, letzten Monat lag sie bei 7.1 %, oder? Die Leute sagen: „Die 7.1 % sind mehr als 4 %.“ Ja, das stimmt, aber 7.1 % sind rückwärtsgewandt. Das ist letztes Jahr passiert. Wenn man sich die monatliche Rate ansieht, liegt sie im Durchschnitt der letzten fünf Monate bei etwa 0.2 %. Wenn man das also hochrechnet, und niemand weiß, was passieren wird, aber wenn man das einfach hochrechnet, kann man sich vorstellen, dass die Inflation in einem Jahr irgendwo zwischen 2 % und 3 % liegen könnte.
Wenn Sie also zum ersten Mal seit Jahren 4 % Ihres Geldes verdienen, können Sie mit Ihrer Sparquote zwar keine große Rendite erzielen, aber zumindest mehr Geld, als die Inflation verschlingt. Persönlich lege ich zumindest das Geld an ... Ich suche nach Möglichkeiten im Immobilienbereich, aber ich nehme das Geld, das ich habe, und lege es entweder auf den Geldmarkt oder auf ein hochverzinsliches Sparkonto, denn zumindest Sie Sie können eine reale Rendite von 1 bis 2 % auf Ihr Geld erzielen, im Gegensatz zu den letzten Jahren, in denen Sie mindestens 6 oder 7 % verloren haben, wenn Sie Ihr Geld auf ein Sparkonto gelegt haben.
David:
Das war nicht einmal eine Option, als die Zinsen extrem niedrig waren, und das war der Motor für diesen großen Anstieg, den wir hatten. Wenn Sie nicht gezielt investieren, machen Sie zwar einen Gewinn aus den Zinsen, die aus der Schuldverschreibung kommen, aber dieser ist vernachlässigbar im Vergleich zu dem Geld, das Sie verdienen, wenn die Schuldverschreibung vorzeitig abbezahlt wird. Normalerweise kaufen Sie in diesen Fällen eine vergünstigte Note. Ich habe eine Notiz gekauft. Nehmen wir an, ich habe vielleicht 50,000 US-Dollar bezahlt, und der Restbetrag der Banknoten betrug 75,000 oder 80,000 US-Dollar, und ich bekomme meine 300, 400 US-Dollar im Monat von dieser Banknote, also gibt es eine Rendite auf das Geld, das ich bezahlt habe.
Es wird abgeschrieben, Sie erhalten also mehr, als Sie ausgegeben haben, aber Sie gewinnen wirklich, wenn diese Person ihre Immobilie verkauft oder refinanziert, und Sie erhalten die 80,000 US-Dollar zurück, wenn Sie nur einen geringeren Prozentsatz für die Schuldverschreibung ausgegeben haben. Das Schwierige daran ist, dass Sie im Gegensatz zu Immobilien keine Kontrolle haben. Es ist kein Vermögenswert. Ich kann dort hineingehen und es kaufen und es so renovieren, dass es mehr wert ist. Ich entscheide, an welchem Punkt des Marktes ich es verkaufen möchte. Man ist der Gnade der anderen Person ausgeliefert, daher besteht die Strategie einfach darin, all diese kleinen Notizen zu haben, die da draußen sind. Im Gegensatz zu einem Jack-in-the-Box weiß man nicht, wann es platzen wird, aber ab einem bestimmten Punkt wird es platzen.
Dann bumm, eine Notiz platzt heraus. Sie machen einen Gewinn. Entweder kauft man eine größere Banknote, die mehr Cashflow generiert, oder man investiert in etwas anderes, wovon ich beim Kauf viel mehr geplant hatte. Dann haben wir gesehen, was mit dem Immobilienmarkt passiert ist. Es war wie: „Oh nein, Volldampf voraus, holt mir Eisen ins Feuer, so gut ich kann, da dieser Markt wächst.“ Ich denke, das ist ein toller Rat, verschiedene Strategien rund um Immobilien, aber nicht unbedingt nur den Besitz. Das zweite, was Sie erwähnt haben, sind Hybridstädte. Beginnen wir damit, was Sie unter Hybrid verstehen?
Dave:
Wenn man historisch zurückblickt, entwickeln sich die verschiedenen Immobilienmärkte sehr unterschiedlich. Traditionell sah man vor der Pandemie, dass bestimmte Märkte einen guten Cashflow verzeichneten, aber nicht wirklich viel zulegten. Andere Märkte waren für Wertsteigerungen gut geeignet, aber sie generierten nicht so viel Cashflow. Das sind die beiden Enden des Spektrums, aber es gibt einige, die eine bescheidene Wertschätzung und einen bescheidenen Cashflow erzielen, was mich persönlich eigentlich nur interessiert. Ich denke, das ist der beste Nachteil … Es ist konservativ in gewisser Weise, dass Sie einen guten Cashflow haben, einen soliden Cashflow, keinen erstaunlichen Cashflow, aber einen soliden Cashflow, sodass Sie Ihre Hypothek immer bezahlen können.
Es besteht kein Ausfallrisiko. Du kannst durchhalten. Da ist nichts. Da besteht kein Risiko. Gleichzeitig ist es aber auch eine Wertschätzung, sodass Sie immer noch einige der Aufwärtschancen nutzen können, die sich in Märkten wie Kalifornien oder Seattle ergeben. Es ist nicht ganz so viel, aber man bekommt von jedem etwas ab. Ich denke, diese Märkte werden sich besonders gut entwickeln, da es sich bei vielen dieser Hybridmärkte tendenziell um erschwinglichere Städte handelt. Mein Thema bei vielen Themen, worüber ich heute spreche, ist, dass die Erschwinglichkeit den Wohnungsmarkt dominiert. Ich denke, dass Märkte, die erschwinglicher sind, sich in den nächsten Jahren im Vergleich zu anderen Märkten gut entwickeln werden.
Ich finde einige dieser Hybridstädte wirklich interessant. Ich möchte die Leute, die sich in den letzten Jahren mit Immobilien beschäftigt haben, nur darauf aufmerksam machen, dass das, was wir in den letzten Jahren gesehen haben, in vielerlei Hinsicht so untypisch ist, aber ich spreche im Moment von Wertschätzung. Wir haben jeden Marktaufschwung gesehen, große Märkte, kleine Märkte, ländliche Märkte, städtische Märkte, vorstädtische Märkte, alles. Warum nicht? Das ist nicht normal. Normalerweise steigen einige Märkte. Andere Märkte bleiben unverändert. Einige Märkte fallen.
Ich persönlich glaube, dass wir auf lange Sicht zu dieser Dynamik zurückkehren werden. Ich weiß nicht, ob es diesen Monat oder nächstes Jahr sein wird, aber ich denke, das ist normal für den Immobilienmarkt. Ich denke, wir werden darauf zurückkommen. Ich würde mir also die Märkte ansehen, auf denen wir vor der Pandemie eine gewisse Cash-Show und eine gewisse Aufwertung sehen. Dabei handelt es sich um tertiäre Städte wie Birmingham (Alabama) oder Madison (Wisconsin) oder Orte wie diesen, die ein starkes Bevölkerungswachstum nachfragen, aber dennoch einen Cashflow bieten. Ich denke, dass sie in den nächsten Jahren andere Märkte übertreffen werden. Das ist nur meine Meinung, aber das ist es, was ich sehe.
David:
Wenn jemand solche Städte identifizieren möchte, nach welchen Daten sollte er suchen?
Dave:
Ich denke, das Wichtigste ist, wenn Sie den Cashflow betrachten möchten, können Sie sich eine Kennzahl namens Miet-Preis-Verhältnis ansehen. Sie dividieren einfach die monatliche Miete durch den Kaufpreis. Liegt er auch nur annähernd bei 1 %, geht es Ihnen wirklich gut. Sie haben wahrscheinlich schon von der 1 %-Regel gehört. Meiner Meinung nach ist es ein wenig veraltet, und dass die Erwartung eines Deals, der die 1-Prozent-Regel erfüllt, Ihnen wahrscheinlich mehr schaden als nützen wird, weil Sie ewig auf der Suche nach einem mythischen Einhorn warten werden. Nicht, dass es sie nicht geben kann, aber wie ich gerade erwähnt habe, kommen diese 1-Prozent-Deals oft auf Märkten vor, die nicht aufwerten. Ich denke, das ist es nicht wert.
Ich würde lieber etwas sehen, das ein Miet-Preis-Verhältnis von 0.7 oder 0.8 hat, aber einen steigenden Markt darstellt. Das meine ich mit einer Hybridstadt. Das Miet-Preis-Verhältnis ist gut. Was die Wertsteigerung angeht, ist es schwer vorherzusagen, aber das Wichtigste ist ganz einfach: das Bevölkerungswachstum. Wird es eine Nachfrage geben oder werden mehr Menschen dorthin ziehen als wegziehen? Zweitens: Wirtschaftswachstum, man kann es als Lohnwachstum oder Beschäftigungswachstum betrachten, aber wenn die Menschen dorthin ziehen und immer mehr verdienen, werden die Vermögenspreise steigen.
David:
Wir sprechen oft über Wertschätzung und Cashflow, als wären sie gegensätzliche Kräfte wie Yin und Yang. Sind Sie ein Wertsteigerungsinvestor oder ein Cashflow-Investor? Aber in der Praxis wissen wir, dass wir, die Immobilien besitzen, sich nicht wirklich gegenseitig ausschließen, sondern dass der Cashflow oft zunimmt, wenn die Mieten steigen. Was halten Sie von der Vorstellung, dass es in bestimmten Märkten zu Mieterhöhungen kommen wird, genau wie der Wert des Vermögenswerts steigt?
Dave:
Ich persönlich... ich stimme zu. Es gibt großartige Märkte mit einem Cashflow von 1 %. Ich würde nicht in sie investieren, da ich persönlich Vollzeit arbeite. Ich bin für meinen Lebensstil nicht ausschließlich auf meinen Cashflow angewiesen. Aber es ist mir auch einfach zu riskant, weil diese Märkte tendenziell einen Bevölkerungsrückgang oder kein großes Wirtschaftswachstum aufweisen. Das ist für mich riskant. Ich weiß, dass die Leute sagen, dass der Cashflow eine gute Absicherung gegen Risiken darstellt, aber ich denke, einige ... Aber wenn Ihr enormer Wert sinkt, dann glaube ich nicht, dass der Cashflow das ausgleichen kann. Ich denke, das ist super wichtig.
Ich persönlich würde die Leute davor warnen, davon auszugehen, dass die Mieten zumindest in diesem oder im nächsten Jahr steigen werden. Ich glaube einfach, dass wir, wie man es in der Finanz- oder Wirtschaftswissenschaft nennt, einen kleinen Vorsprung hatten, bei dem es so ist, als würden die Mietpreise normalerweise um ein paar Prozentpunkte pro Jahr steigen. Sie sind in den letzten Jahren verrückt geworden, und das hätte möglicherweise einfach das gesamte Mietwachstum der nächsten zwei oder drei Jahre aufgefressen und es beispielsweise auf 2021 oder 2022 vorgezogen.
David:
Sehr gut möglich.
Dave:
Meine Empfehlung ist, einen Deal unter der Annahme abzuschließen, dass der Cashflow in den nächsten ein bis zwei Jahren nicht steigen wird. Wenn es passiert, was passieren könnte, ist das nur noch eine Zugabe, aber ich denke, das Konservative ist, davon auszugehen, dass der Cashflow wahrscheinlich ziemlich moderat sein wird ... Ich meine, das Mietwachstum, entschuldigen Sie, wird wahrscheinlich so sein ziemlich ruhig für die nächsten paar Jahre. Aber wenn man fünf oder sieben Jahre daran festhält, würde ich wahrscheinlich mit Sicherheit ein gewisses Mietwachstum prognostizieren.
David:
Wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen, halten Sie es dann für vernünftig, davon auszugehen, dass die Mieten in einer Hybridstadt stärker steigen als in einem Cashflow-Markt, einem Markt im Mittleren Westen ohne Wertsteigerung?
Dave:
Ach ja, 100 %. Ich meine, wenn Sie eine Stadt sehen, die Wirtschaftswachstum verzeichnet, schauen Sie sich einfach das Lohnwachstum an. Wenn die Löhne steigen und gute Arbeitsplätze in dieser Stadt entstehen, sind das einige der besten Indikatoren.
David:
Die Menschen können mehr zahlen, weil es auf dem Mietmarkt eine Nachfrage gibt, genau wie auf dem Wohneigentumsmarkt. Gleiche Idee.
Dave:
Exakt. Wenn Sie sich in einem Markt befinden, in dem die Löhne nicht steigen, gibt es keine gesetzliche Grenze, sondern nur eine psychologische Grenze dafür, was die Leute für die Miete zahlen werden. Es kann nur X Prozent sein. Normalerweise können 30 % ihres Einkommens für die Miete verwendet werden. Wenn Sie weit darüber liegen und die Löhne nicht steigen, dann unterstützt das nicht das Mietwachstum. Daher stimme ich voll und ganz zu, dass in einer Hybridstadt oder einer Aufwertungsstadt das Mietwachstum steigen wird. Ich weiß nicht, ob das unbedingt bedeutet, dass man jemals den Cashflow erreichen wird, den diese Cashflow-Städte normalerweise unterstützen.
Aber ich persönlich denke, dass das die bessere Wahl ist, weil man nicht nur auf den Cashflow, die Wertsteigerung oder das Mietwachstum setzt. Sie bekommen von allem ein bisschen und wissen nicht, wer von den dreien am besten abschneidet. Aber was auch immer passiert, Sie profitieren davon.
David:
Nun, das ist es, was ich den Leuten hervorheben wollte, die vielleicht neuere Investoren sind, die in einigen dieser Cashflow-Märkte, in denen schlüsselfertige Unternehmen tendenziell tätig sind, unerfahren sind, und die Gurus, die einem einen Kurs verkaufen, sie sind normalerweise: „ Cashflow, kündigen Sie Ihren Job. Such dir eine Freundin. Sei kein Verlierer. Sie brauchen Cashflow und sie werden alle Ihre Probleme lösen.“ Dann drängen sie einen in einige dieser Märkte, in denen die Mieten kaum jemals steigen. In den letzten 10 Jahren waren sie die gleichen. Im Vergleich dazu, wenn Sie vielleicht vor 10 Jahren in Denver investiert hätten, wäre der Cashflow beim Kauf vielleicht bescheiden gewesen, aber 10 Jahre lang stiegen die Mieten, und es läuft wirklich sehr, sehr gut.
Wir möchten nicht sagen, dass man davon ausgehen kann, dass es steigen wird, aber man kann sich absolut in eine Position versetzen, in der es wahrscheinlicher ist, dass es steigt, indem man in einen dieser Märkte geht, der Lohnwachstum, Unternehmensansiedlungen und Bevölkerungswachstum verzeichnet ohne die ganze Farm darauf zu wetten, in einen wilden Markt zu investieren, der zu schätzen weiß, dass Sie Geld verbluten lassen. Es gibt einen verantwortungsvollen Weg, dies zu tun. Ich denke, das ist ein wirklich guter, fundierter Rat, den Sie hier geben.
Dave:
Ich meine, das ist wahrscheinlich eine ganz andere Show, aber Gott, Mann, wissen Sie, wie viele Mieten nötig sind, um finanziell frei zu werden? Ich weiß, dass viele Immobilieninvestoren sagen: „Oh ja, kündigen Sie einfach Ihren Job.“ Kaufen Sie drei Mietobjekte und seien Sie finanziell frei.“ Es ist einfach absoluter Unsinn. Wenn man darüber nachdenkt, wie man mit Investitionen Geld und Cashflow verdient, muss man X Dollar mit einer Y-Rendite investieren, um dem Z-Cashflow zu entsprechen.
David:
Genauso wie wir uns jedes andere Finanzinvestitionsinstrument ansehen, wenn wir fragen: „Wie viel brauchen Sie in Ihrem 401k bei welcher Rendite, um in den Ruhestand zu gehen?“
Dave:
Genau, und Sie können sich also dafür entscheiden, ein Cashflow-Investor zu sein und sagen: „Ich werde 100,000 US-Dollar mit einer Cash-on-Cash-Rendite von 11 % investieren lassen.“ Großartig, das bringt Ihnen 11,000 US-Dollar pro Jahr ein. Davon kann ich nicht leben. Wenn Sie langfristig bauen möchten und sagen: „Ich werde eine Cash-on-Cash-Rendite von 6 % erzielen, aber durch Wertschätzung und die Arbeit an einem guten Arbeitsplatz werde ich 2 Millionen US-Dollar bei a investieren.“ „6 % Cash-on-Cash-Rendite“, dann verdienen Sie 120,000 US-Dollar pro Jahr. Ich denke, die Leute sind einfach besessen von dieser Idee der Cash-on-Cash-Rendite, ohne darüber nachzudenken, wie viel Kapital Sie in Ihre Investitionen stecken. Das ist genauso wichtig, wenn nicht sogar wichtiger als die Cash-on-Cash-Rendite. Das ist nur meine Schimpftirade.
David:
Wir werden diesen Weg nicht zu weit gehen, aber ich werde die Leute ärgern, und das ist diese kleine Idee. Dies ist einer der Gründe, warum ich Menschen zu Dingen wie der BRRRR-Methode oder dem Kauf und der Wertschätzung von Märkten ermutige, denn Ihre Immobilie kann für Sie Kapital schaffen, ähnlich wie Sie es bei Ihrem Job verdient haben. Es können zwei Kapitalquellen geschaffen werden. Wir nennen es einfach Eigenkapital, wenn es sich um eine Immobilie handelt. Wir nennen es Kapital, wenn es auf unserem Bankkonto ist, aber es ist die gleiche Energie. Sie beginnen Ihre Karriere mit solchen Methoden und wechseln später in Ihrer Karriere in Märkte mit höherem Cashflow, die etwas stabiler sind, und dann tun Sie genau das, was Sie gerade beschrieben haben.
Das sind ziemlich coole Dinge, auf die wir uns einlassen, wenn wir gerade vorhaben, über den Markt zu sprechen.
Dave:
Ich mag dieses Gespräch. Das macht Spaß.
David:
Okay, das letzte Thema, zu dem ich Sie fragen möchte, ist der tiefe Kauf. Was meinst du mit tiefem Kauf?
Dave:
Ich meine, tief zu kaufen bedeutet einfach, unter dem Marktwert zu kaufen. Ich weiß nicht, wie es Ihnen geht, David, aber in den ersten acht Jahren meiner Karriere als Immobilieninvestor habe ich nicht einmal zum geforderten Preis angeboten. Ich würde immer weniger als den geforderten Preis anbieten. Erst in den letzten Jahren ist es für Sie normal geworden, über dem geforderten Preis anzubieten und trotzdem zu beten.
David:
So wahr. Man hört Agenten Dinge sagen, als hätten sie den vollen Preis bezahlt, und ich lache: „Das ist ein Deal hier draußen.“ Volle Nachfrage bedeutet nichts, aber sie operieren nach dem alten Paradigma, bei dem niemand den geforderten Preis zahlt.
Dave:
Total. Am Anfang würde man immer versuchen, den Verkäufer ein wenig zu belästigen und zu schauen, was man bekommen kann. Ich denke, wir sind wieder in einem Umfeld angekommen, in dem das möglich ist. Nicht in jedem Markt, nicht in jeder Anlageklasse, aber wir befinden uns in einem Markt, in dem Sie nach unten stehenden Angeboten kaufen können. Ich denke, es ist einfach eine gute Möglichkeit, sich abzusichern. Wenn Sie glauben, dass Ihr Markt um 5 % sinken könnte, versuchen Sie, eine Immobilie zu finden, die 5 % darunter liegt. Ich investiere in Denver, und in Denver ist es bereits um fast 10 % gesunken. Es ist einer dieser Marktführer, wenn es um Preisrückgänge geht.
Ich denke, es könnte noch einmal um 5 % sinken. Wenn ich also jetzt ein Angebot mache, werde ich 5 % unter dem Preis bieten, den ich verlangt habe. Auf diese Weise bin ich in Ordnung, wenn es sinkt. Es gibt mir ein wenig Polsterung. Das meine ich mit tiefem Kauf. Es geht einfach darum, unter den Angebotspreis zu gehen, um sich ein kleines Polster zu verschaffen. Ich möchte auch sagen, dass es meiner Meinung nach wirklich schwierig ist, den Markt zu timen, und wenn er zwischen 1 % und 2 % liegt, machen Sie sich darüber keine allzu großen Sorgen. Meine erste Immobilie habe ich 2010 gekauft. Der Immobilienmarkt erreichte 2011 seinen Tiefpunkt, 18 Monate nach dem Kauf oder so ähnlich.
Glaubst du, ich habe jemals darüber nachgedacht, dass mein Vermögen um 1 % gesunken ist, bevor es wieder zu steigen begann? Nicht einmal. Die Leute erzählen mir, wie eifersüchtig sie darauf sind, dass ich sie 2010 gekauft habe. Was sie nicht sehen, ist, dass der Wert meiner Immobilie tatsächlich um 1 oder 2 % gesunken ist, bevor er wie in den letzten paar Monaten zu steigen begann. Ich denke, dass es wirklich wichtig ist, tief einzukaufen, aber ich würde mich nicht darauf konzentrieren, genau das Tief des Marktes zu erreichen. Das ist buchstäblich unmöglich. Wenn Sie jedoch glauben, dass der Markt um 5 oder 10 % fallen wird, versuchen Sie, vom Verkäufer einige Zugeständnisse zu bekommen, damit Sie sich wohler fühlen.
David:
Das ist ein unglaublich guter Rat. Als ich meine erste Immobilie kaufte, war das Ende 2009, ich war also noch nicht einmal bei 2010. Dann ging es noch weiter nach unten. Ich dachte: „Ich bin so dumm. Ich hätte warten sollen.“ Alle fragten sich: „Warum haben Sie Immobilien gekauft?“ In meinem Kopf stellte ich mir vor, dass es ganz auf Null sinken würde. Dann, ein Jahr später, begann es zu steigen und dann explodierte es. Es ist lustig. Ich habe 195 für das Haus bezahlt, der Preis ist wahrscheinlich auf 185 gesunken, und ich habe mich selbst in den Wahnsinn getrieben. Jetzt ist es ungefähr 525 wert. Es spielt einfach keine Rolle.
Dave:
Genau.
David:
Das spielt keine Rolle, oder? Es ist Ihr Ego, das versucht, schlauer zu sein als Sie, und Sie schaffen es. Das war eine Immobilie, für die ich einen Vertrag zu 215 hatte, und ich ging dorthin, um ein paar Verkäuferkonzessionen einzuholen, und bekam sie zu 195. Das ist genau das, was die Leute auf diesem Käufermarkt tun sollten. Wenn das Haus schon seit drei Tagen auf dem Markt ist, stößt es auf großes Interesse. Vielleicht können Sie die Strategie nicht anwenden, aber ich suche nach Häusern mit hoher Markteinführungszeit und schlechten Angebotsfotos. Ich bringe den Leuten im wahrsten Sinne des Wortes bei, wie man in der MLS auf Dinge abzielt, die von anderen Leuten übergangen wurden, sehr aggressive Angebote schreibe und dann anhand des Gegenangebots abschätze, wie seriös der Verkäufer ist und wie wir einen Deal zusammenstellen können.
Ich glaube, ich habe bei der 1031-Börse, die ich vor ein paar Monaten abgeschlossen habe, 17 oder 18 Immobilien gekauft, aber nur 12 oder 13 davon waren über die Börse. Aus diesen 12 oder 13 habe ich über eine Million Dollar an Eigenkapital verdient, basierend auf dem Schätzpreis im Vergleich zu dem, was ich bezahlt habe. Es war einfach diese Strategie: „Ich bin in der MLS. „Ich mache nichts Verrücktes“, aber ich will das Haus nicht mit den wunderschönen Fotos des Objekts angreifen, die professionell von einem wirklich guten Immobilienmakler aufgenommen wurden. Ich suche nach Leuten, die ihrem Makler eine Provision von 1 % gezahlt haben. Sie haben ein paar Fotos mit ihrem iPhone XNUMX gemacht.
Es sieht schrecklich aus. Es liegt schon lange dort. Ich meine, im wahrsten Sinne des Wortes, Dave, einige von ihnen hatten verkehrte Uploads. Die Badezimmerbilder wurden verkehrt herum hochgeladen, sodass man Zillow sagen kann: „Vier Leute haben sich das angesehen, und niemand hat es gespeichert.“
Dave:
Das sind die, die Sie wollen.
David:
Das ist genau richtig. Daher bezeichne ich einen tiefen Kauf als Aktienkauf. Gleiche Idee. Denken Sie nicht nur, dass Sie wie früher den geforderten Preis zahlen müssen. Erkunden. Schreiben Sie ein wirklich günstiges Angebot und warten Sie ab. Ich sage den Leuten: „Ein Angebot sollte wie ein Seitenhieb sein.“ Wenn sie Ihr erstes Angebot in diesem Markt annehmen, haben Sie wahrscheinlich zu hoch geschrieben.“ Sie sollten die Leute nicht mit einem Angebot umhauen. Es ist ein Stoß, und Sie warten ab, wie haben Sie sich verteidigt? Bist du schwach? Ich werde nicht zu sehr darauf eingehen, aber einer der Deals war speziell für 1.6 Millionen gelistet und hatte seinen Preis bis auf 1.2 Millionen gesenkt.
Ich ging hinein und schrieb ein Angebot über 1 Million 50 US-Dollar mit etwa 50,000 US-Dollar Abschlusskosten. Es waren sogar etwa 1 Million. Er lehnte es ab, dass ich meinen Deal akzeptiere, war aber mit der Differenz zu den Abschlusskosten von 50,000 US-Dollar nicht einverstanden. Ich wusste, wenn er mir so hart entgegentreten würde, würde er dieses Haus verkaufen wollen. Ich habe hier alle Hebelwirkung. Ich werde diesen Deal machen. Am Ende hielt ich durch, und er kam trotzdem zurück und sagte: „Gut, ich gebe Ihnen auch die Abschlusskosten.“ Wenn er mich nun mit vielleicht 10,000 $ Rabatt auf seine 1.2 gekontert hätte, würde ich es einfach sein lassen. Das ist kein motivierter Käufer.
Solche Strategien konnte man in den letzten acht Jahren nie anwenden. Sie existierten einfach nicht. Das ist ein toller Punkt. Wenn Sie befürchten, dass der Markt weiter sinkt, schreiben Sie einfach ein aggressiveres Angebot, als Sie es normalerweise tun würden, und sichern Sie sich auf diese Weise ab.
Dave:
Du hast nichts zu verlieren. Ich denke, die Leute sagen: „Oh mein Gott, sie werden es ablehnen.“ Es ist wie: „Na und?“ Natürlich möchten Sie nicht einfach Dinge tun, die keinen Sinn ergeben, aber wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Angebot fair und vernünftig ist, können Sie es genauso gut versuchen. Sehen Sie, ob sie einverstanden sind.
David:
Der andere Rat, den ich den Leuten geben werde, ist, nicht davon auszugehen, dass ein Schlag jemanden bewusstlos macht. Für viele dieser Objekte, über die wir sprechen, habe ich ein Angebot geschrieben. Sie sagten nein. Ein oder zwei Wochen später ließ ich meinen Makler wiederkommen, und das war vielleicht der Fall. Ein oder zwei Wochen später hieß es: „Lass uns Ball spielen.“ Dann begann die eigentliche Verhandlung. Verkäufer geraten in Panik, genau wie Käufer in Panik geraten. Auf diesem Markt flippen alle aus, und Sie wollen einfach nur den richtigen Freak finden, der zu Ihren Interessen passt.
Dave, zum Abschluss dieser Sache frage ich dich nach der einen Sache, bei der wir immer zögern, aber jeder möchte wissen: Was sind deine Prognosen für 2023?
Dave:
Es ist wirklich schwer, aber ich bin zuversichtlich, dass die aktuellen Marktbedingungen wahrscheinlich mindestens in der ersten Hälfte des Jahres 2023 anhalten werden. Ich denke einfach, dass es im Moment immer noch so viel Unsicherheit gibt. Werden wir eine Rezession erleben? Wie schlimm wird es werden? Wird die Arbeitslosigkeit steigen? Was wird die Fed tun? Im Moment gibt es einfach zu viele Fragen, und bis es ein gewisses Vertrauen in diese großen wirtschaftlichen Fragen gibt, werden wir meiner Meinung nach, wie Sie sagten, erleben, dass die Leute ein wenig ausflippen und nicht wirklich genug Stabilität haben, als dass der Markt sie finden könnte Fundament.
Die zweite Jahreshälfte ist meiner Meinung nach wirklich der X-Faktor. Ich denke, es gibt verschiedene Szenarien, die sich abspielen können. Ich nenne Ihnen drei verschiedene Szenarien. Das erste ist, wenn es eine globale Rezession gibt, von der die meisten Ökonomen glauben, dass es Menschen geben wird ... Ich werde nicht näher darauf eingehen, aber wenn es eine globale Rezession gibt, die tendenziell zu einem Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen führt, strömen Menschen in Scharen zur US-Regierung Anleihen drücken die Renditen, Hypothekenzinsen folgen den Renditen, und Sie sehen ein Szenario, in dem die Hypothekenzinsen stärker sinken könnten als jetzt. Wenn die Hypothekenzinsen noch stärker sinken als jetzt, glaube ich persönlich, dass der Immobilienmarkt in einem Jahr, Ende 2023, Anfang 2024, wahrscheinlich seinen Tiefpunkt erreichen und wieder wachsen wird.
Das andere Szenario wäre, dass der Fed auf wundersame Weise eine sanfte Landung gelingt und die Hypothekenzinsen sinken könnten. Das ist ein weiteres Szenario, in dem ich sehe, dass der Markt gegen Ende 2023, Anfang 24 seinen Tiefpunkt erreicht, oder dass die Inflation weiter steigt, die Arbeitslosigkeit verrückt spielt, aber die Hypothekenzinsen aus irgendeinem Grund nicht sinken. Wenn in diesem Szenario die Hypothekenzinsen über einen längeren Zeitraum über 6.5 %, also über 7 %, bleiben, stehen wir meiner Meinung nach wahrscheinlich vor einer zweijährigen Korrektur. Das ganze Jahr 23 und 24 wird so sein. In diesem Fall könnten wir zweistellige Rückgänge auf dem nationalen Immobilienmarkt erleben, aber das ist immer noch schwer zu sagen.
Ich denke, zwei der drei Szenarien, die mir in den Sinn kommen, deuten auf eine einjährige Korrektur hin, bei der es zu einstelligen Preisrückgängen kommen wird. Ich habe gesagt, dass ich denke, dass es auf nationaler Ebene irgendwo zwischen 3 % und 8 % negativ sein wird, wenn die Hypothekenzinsen hoch bleiben. Ich habe das gesagt. Es geht vor allem um die Erschwinglichkeit. Wenn sich die Erschwinglichkeit nicht verbessert, bleiben die Hypothekenzinsen hoch. Ich denke, dass wir in der zweiten Hälfte dieses Jahres landesweite Rückgänge von 10 bis 15 % erleben werden und die Talsohle nicht bis Ende 24, vielleicht sogar Anfang 25, erreicht sein wird.
David:
Das ist eine bemerkenswert gut durchdachte und artikulierte Antwort für jemanden, der keine Prognose abgeben wollte, also vielen Dank. Danke für das. Mir gefällt, wie Sie die Informationen bereitstellen, auf die Sie sich stützen, anstatt einfach nur etwas rauszuwerfen. Denn wenn sich die Informationen ändern, ändert sich auch die Vorhersage. Etwas, an das sich die Menschen erinnern müssen: Diese Dinge sind nicht in Stein gemeißelt.
Dave:
Total. Die Leute sagen: „Du hast das gesagt, aber das hast du nicht berücksichtigt.“ Es ist wie: „Ich bin kein Wahrsager.“ Ich sage nur: „Ich schaue mir diese Informationen an. So interpretiere ich es.“ Ich weiß nicht, was passieren wird, aber ich denke, bei diesen drei Szenarien weiß ich nicht, wie wahrscheinlich jedes einzelne davon ist, aber ich denke, dass es wirklich auf die Hypothekenzinsen und die Erschwinglichkeit ankommt, und wann wir den Tiefpunkt sehen . Ich möchte nur sagen ... Kann ich noch etwas dazu sagen? Traditionell sagt man in Rezessionen, dass Wohnraum als Erstes hereinkommt und als Erstes wieder herauskommt, wobei die Preise tendieren, weil die Hypothekenzinsen steigen und Immobilien ein gehebelter Vermögenswert sind zuerst ablehnen. Das ist es, was die Rezession auslöst.
Das sehen wir gerade, oder? Die Preise stiegen. Der Wohnungsbau befindet sich in einer Rezession, und so beginnen wir zu beobachten, dass sich dies auch auf den Rest der Wirtschaft auswirkt. Aber wie gesagt, wenn Hypotheken ... Wenn wir in eine offizielle Rezession oder was auch immer geraten, sinken die Hypothekenzinsen tendenziell. Das bringt die Leute dazu, wieder in den Immobilienmarkt einzusteigen. Das führt zu enormer wirtschaftlicher Aktivität und führt uns aus der Rezession. Es ist einfach interessant zu sehen, dass eine Rezession für niemanden gut ist. Ich befürworte das nicht, aber wenn man es sieht, ist es oft der erste Schritt und die Immobilienmärkte beginnen sich zu erholen. Es ist also eine andere Sache, einfach so auszusehen.
David:
Deshalb kann man den Tiefpunkt nicht zeitlich festlegen, weil man nicht weiß, wann das passieren wird. Wenn Sie das in den Daten sehen, hat es bereits begonnen und die Talsohle ist bereits auf dem Weg nach oben.
Dave:
Es ist bereits passiert.
David:
Toller Punkt. Also gut, wir haben eine ziemlich gute Marktprognose für 2023. Wir haben ein sehr solides Verständnis dafür, welche Dinge die Immobilienpreise beeinflussen. Das wären die Hebel, die die Leute betätigen, um die Preise steigen und fallen zu lassen, das Angebot, und das kann man am Lagerbestand messen, und dann die Nachfrage, was ein doppelköpfiges Monster aus der Bereitschaft, eine Immobilie zu kaufen, und der Kauffähigkeit darstellt Ein Besitz. Wir haben über Hypothekenzinsen und Inflation gesprochen und über die Komplexität, die dadurch in diesem verrückten, aber schönen Markt entsteht, in den wir gerne investieren. Wir haben auch darüber gesprochen, wie Sie im Jahr 2023 Geld verdienen können, unabhängig davon, was der Markt tut .
Private Kredite und der Kauf von Schuldverschreibungen sind eine Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen. Suchen Sie nach diesen Hybridstädten, in denen Sie nicht ... Sie haben kein asymmetrisches Risiko in die eine oder andere Richtung einer Immobilie mit Cashflow, deren Miete oder Wert nie steigt, sowie eines spekulativen Marktes, von dem Sie nur hoffen, dass er steigt und Sie verlieren die Kontrolle darüber und kaufen tiefgreifend ein, da Sie verstehen, dass dies ein Käufermarkt ist, und das bedeutet, dass Sie die Kontrolle haben. Also bist du ein Idiot, wenn du es nicht nutzt. Nutzen Sie die Kontrolle, um herauszukommen und das bestmögliche Angebot zu erhalten, anstatt sich nur über Dinge zu sorgen, die Sie nicht kontrollieren können, wie zum Beispiel, wann der Markt seinen Tiefpunkt erreicht.
Dave, vielen Dank, dass du dabei bist. Ich liebe es, wenn Sie wegen dieser Dinge kommen, und wir können dabei helfen, den emotionalen Wahnsinn, den wir normalerweise empfinden, wenn die Leute nicht wissen, was sie erwartet, zu verstehen. Gibt es noch ein paar letzte Worte, die Sie unseren Zuhörern hinterlassen möchten, bevor ich Sie hier rauslasse?
Dave:
Nein, das hat viel Spaß gemacht. Wenn Sie jedoch weitere Empfehlungen zum Geldverdienen im Jahr 2023 wünschen oder dies im Detail verstehen möchten, empfehle ich jedem, den von mir geschriebenen Bericht herunterzuladen. Es ist kostenlos. Das können Sie einfach unter bigpockets.com/report tun.
David:
Alles klar, bigpockets.com/report. Hör zu. Wenn Sie dachten, dass Dave klug klingt, warten Sie, bis Sie sie gelesen haben. Er sieht noch schlauer aus, wenn man dort liest. Dann haben Sie mit J. Scott ein Buch zu einem ähnlichen Thema geschrieben. Kannst du das ganz schnell anschließen, bevor wir gehen?
Dave:
Sicher. J und ich, falls Sie es nicht wissen, J ist ein produktiver, ausgezeichneter Investor. Er und ich haben ein Buch mit dem Titel „Real Estate by the Numbers“ geschrieben. Es geht um die Mathematik, Zahlen und Formeln, die Sie benötigen, um ein ausgezeichneter Immobilieninvestor zu werden. Ich weiß, wenn die Leute denken, dass das einschüchternd klingt, ist es das nicht. Die Mathematik hinter Immobilieninvestitionen ist nicht besonders schwer. Sie müssen lediglich einige einfache Frameworks verstehen, und das haben wir beschrieben. Der Zweck besteht darin, Ihnen dabei zu helfen, Geschäfte wie ein Experte zu analysieren. Wenn Sie also in der Lage sein möchten, Geschäfte konservativ zu analysieren, insbesondere im Jahr 2023, und verstehen möchten, welche Annahmen zu treffen sind, sollten Sie sich das ansehen.
David:
Ja, schauen Sie sich das auch an. Wenn Sie ein Nerd sind oder so schlau wie ein Nerd sein möchten, ohne ein Nerd zu sein, ist dies das richtige Buch für Sie. Alles klar, Dave, vielen Dank, dass du heute zu mir gekommen bist. Ich werde Sie hier rauslassen und weitere Recherchen durchführen, um der BiggerPockets-Community zu helfen, zu verstehen, was auf dem Markt vor sich geht. Hier ist David Greene für Dave, den Abtrünnigen des Gentleman, Meyer verabschiedet sich.
Ich bin ein Profi. Schau nur. Beobachten Sie, wie gut ich Dinge sagen kann.
Dave:
Er ist Ron Burgundy. Er wird alles lesen, was Sie auf den Teleprompter setzen.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Warum 2023 ist kein „normaler“ Wohnungsmarkt und die Details, die zum heutigen Zustand führen
- Das „Hebel“, die die Immobilienpreise beeinflussen und warum 2023 NICHT dasselbe ist wie 2008
- Verkäufer vs. Käufermärkte und wo mit einem Preisverfall am meisten zu rechnen ist
- Nachfrage von Hauskäufern und wie die Unbezahlbarkeit dazu geführt hat, dass die meisten Käufer untätig blieben
- Hypothekenzinsen steigt und wie die Fed hohe Zinsen einsetzt, um die Inflation zu bekämpfen
- Das Drei Strategien, die auf dem heutigen Immobilienmarkt funktionieren und wie man investiert, während andere abseits sitzen
- Prognosen für den Wohnungsmarkt 2023 und wenn wir möglicherweise einen Tiefpunkt der Immobilienpreise sehen könnten
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
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- Raumfahrt
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- Steam
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- Strategie
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- so
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- Umgebung
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- Der Graph
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- Dritte
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- dieses Jahr
- dachte
- Tausende
- nach drei
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- während
- Wurf
- KRAWATTE
- Zeit
- Zeit zu kaufen
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- Titel
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- traditionell
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- Letztlich
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- Lohn
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