Hinter den Mehrfamilienzahlen: Bezahlbarer Wohnraum in New York City zieht viel Geld an

Hinter den Mehrfamilienzahlen: Bezahlbarer Wohnraum in New York City zieht viel Geld an

Zeitstempel: 28. September 2023, 2:32 Uhr
Quellknoten: 2907052

Bezahlbarer Wohnraum machte im zweiten Quartal 43 etwa 3.91 % des Mehrfamilienumsatzes von New York City in Höhe von 2 Milliarden US-Dollar aus. laut dem Q2 2023 Multifamily Quarter in Review-Bericht von Ariel Property Advisors.

Große, missionsorientierte Investoren, darunter Nuveen, The Vistria Group, Tredway und Asland Capital Partners, tätigten in Zusammenarbeit mit Goldman Sachs im zweiten Quartal in den Bezirken umfangreiche Akquisitionen von bezahlbarem Wohnraum, was zu einem deutlichen Anstieg des Dollarvolumens beitrug. Neben der Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sind Investitionen in diese Anlageklasse auch deshalb attraktiv, weil sie Zugang zu dediziertem Kapital, Wertschöpfungsmöglichkeiten, Grundsteueranreize, Agenturfinanzierung und Größe bieten, die alle zu ihrem erheblichen Wachstum beigetragen haben.

Missionsorientierte Investoren verstärken sich

Nuveen ist einer der landesweit größten institutionellen Verwalter von bezahlbarem Wohnraum und hat kürzlich eine strategische Kaufentscheidung in New York City getroffen. Nuveen verwaltet ein Vermögen von mehr als 1.1 Billionen US-Dollar, wovon 6.4 Milliarden US-Dollar auf 161 bezahlbare Wohninvestitionen mit etwa 32,000 Wohneinheiten entfallen, die in erster Linie einkommensschwachen Bewohnern dienen, die 60 % des regionalen Durchschnittseinkommens (AMI) oder weniger verdienen.

Nuveens teilweiser Erwerb eines bezahlbaren Portfolios von der Omni Holding Company für geschätzte 956 Millionen US-Dollar war die größte Mehrfamilientransaktion in New York City im zweiten Quartal und machte fast 60 % des in diesem Zeitraum in bezahlbaren Wohnraum investierten Dollarvolumens aus. Der Deal umfasste 72 Immobilien (Steuergrundstücke), verteilt auf 5,900 Einheiten in der Bronx (66 % der Einheiten), Brooklyn (21 % der Einheiten), Queens (10 % der Einheiten) und Nord-Manhattan (2 % der Einheiten). Einheiten).

„Unser Ziel ist es, sinnvoll in den Erhalt und Ausbau von hochwertigem, bezahlbarem Wohnraum zu investieren, um das Wohlergehen der Mietbelasteten Bewohner in den örtlichen Gemeinden zu unterstützen“, sagte Pamela West, Senior Portfolio Manager für Impact Investing bei Nuveen Real Estate in a Firmenansage. „Mit der Omni-Transaktion können wir Immobilien in den gesamten USA entwickeln und verwalten und die gewünschten Ergebnisse für Bewohner und Investoren erzielen.“

Die Vistria-Gruppe, eine private Investmentfirma wagte im Juni zum ersten Mal den Einstieg in den bezahlbaren Wohnungsmarkt von New York City, indem sie 174 Millionen US-Dollar in ein Portfolio mit 1,290 Einheiten in fünf mietstabilisierten Gebäuden investierte; vier in der Bronx und einer im Norden Manhattans. Die Transaktion wurde durch ein von Freddie Mac bereitgestelltes Darlehen der Keybank finanziert.

Eleonora Bershadskaya, Principal, Real Estate, für die Vistria Group, die kürzlich Diskussionsteilnehmerin bei Ariel Property Advisors war Veranstaltung zu Kaffee- und Getränkepreisen, sagte, der Erwerb sei attraktiv, da die Gebäude im letzten Jahrzehnt erhebliche Kapitalverbesserungen erfahren hätten und sie von einer Steuererleichterung gemäß Artikel 11 profitieren, die für die nächsten 30 Jahre gelten werde.

„Einer der wichtigsten Faktoren war das Niveau der Erschwinglichkeit, das im gesamten Portfolio noch lange anhalten wird, insbesondere in der Bronx, wo in den letzten fünf Jahren ein ziemlich deutliches Mietwachstum zu verzeichnen war“, sagte Bershadskaya. „Außerdem gibt es in der Gemeinde Entwicklungsmöglichkeiten, daher war es für uns sowohl aus Wirkungs- als auch aus finanzieller Sicht wichtig, in dieser Gegend eine bezahlbare Oase zu haben.“

Die Vistria Group, die im vergangenen Jahr ihre Schwerpunkte in den Bereichen Gesundheitswesen, Wissens- und Lernlösungen sowie Finanzdienstleistungen auf bezahlbare Mehrfamilienhäuser mit gemischtem Einkommen und Arbeitskräften im ganzen Land ausgeweitet hat, verfolgt bei der angestrebten Akquise von bezahlbarem Wohnraum eine langfristige Perspektive ein doppeltes Endergebnis erreichen.

„Erstens ist es für uns unglaublich wichtig, zur Bewältigung der Krise bezahlbaren Wohnraums in diesem Land beizutragen“, sagte Bershadskaya. „Zweitens macht es auch finanziell Sinn, denn wenn wir dieses Maß an Erschwinglichkeit bieten, haben wir eine stabile Mieterbasis mit geringer Fluktuation und hoher Auslastung, was sich in niedrigeren Kosten und einer besseren Wirtschaftlichkeit des Objekts niederschlägt.“

Tredweg, ein bekannter Eigentümer-Betreiber-Entwickler für bezahlbaren Wohnraum mit Sitz in New York City, hat sich im Mai mit der Gilbane Development Company und ELH Mgmt zusammengetan, um das Sea Park Portfolio zu erwerben, ein bezahlbares Wohnportfolio bestehend aus drei ehemaligen Mitchell Lama-Aufzugsgebäuden mit insgesamt 818 Einheiten und ein 89,357 Quadratfuß großes Grundstück. Ariel Immobilienberater arrangierte den Verkauf im Wert von 150 Millionen US-Dollar (156 US-Dollar/SF)..

Zu den Mehrfamilienhäusern gehören 589 Wohneinheiten für Haushalte mit einem maximalen Jahreseinkommen von 60 Prozent des AMI, 159 Wohneinheiten für Haushalte mit einem maximalen Jahreseinkommen von 50 Prozent des AMI und 65 Häuser für Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 80 Prozent des AMI. Der AMI für 2023 für die Region New York City beträgt 127,100 US-Dollar für eine dreiköpfige Familie (100 % AMI). Die verschiedenen Regulierungsvereinbarungen für jedes Grundstück sind eine Mischung aus Gutscheineinheiten, Nicht-Gutscheineinheiten und Marktpreiseinheiten der New York City Housing Authority (NYCHA) und des New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD).

Tredway und seine Partner planen, eine Sanierung des gesamten Sea Park-Komplexes im Wert von mehreren Millionen Dollar in Angriff zu nehmen, wobei der Schwerpunkt auf der Verbesserung der Lebensqualität sowie der Stärkung seiner Widerstandsfähigkeit und der Verbesserung der Energieeffizienz des Anwesens liegt. Von den Wohneinheiten werden 90 Wohnungen für ehemals obdachlose Bewohner und drei für Hausverwalter reserviert. Das Entwicklungsteam beabsichtigt außerdem, am Standort 250 neue Einheiten ganzheitlichen, bezahlbaren Wohnraums für Senioren zu errichten.

„Wir freuen uns, im Sea Park neue bezahlbare Häuser zu schützen, zu erhalten und zu schaffen, ein Rahmen, der den Zugang zu Chancen für alle aktuellen und zukünftigen Bewohner verbessern wird“, sagte Will Blodgett, CEO und Gründer von Tredway Ankündigung des Unternehmens. „Die Investitionen, die wir tätigen, werden zu einer erschwinglicheren, vernetzteren, vielfältigeren, gesünderen und lebendigeren Gemeinschaft führen und die wirtschaftliche Stabilität für die Tausenden von New Yorkern fördern, die Sea Park und das weitere Viertel Coney Island ihr Zuhause nennen.“

Asland Capital Partners, eine private Immobilieninvestitionsfirma, die sich auf Mehrfamilien- und Mischnutzungsinvestitionen spezialisiert hat, ist eine Partnerschaft mit der eingegangen Urban Investment Group . Goldman Sachs Vermögensverwaltung den Asland Sustainable Housing Fund aufzulegen. Im Juni gaben Asland und Goldman Sachs die erste Übernahme des Asland Sustainable Housing Fund bekannt Highliner-Portfolio, ein bezahlbares Wohnportfolio in Upper Manhattan und der Bronx, das fünf Objekte, 334 Wohneinheiten und mehrere gemeindeorientierte Einzelhändler auf einer Fläche von fast 250,000 Quadratfuß umfasst. Ariel Property Advisors arrangierte die Transaktion im Wert von 45.2 Millionen US-Dollar.

Asland und Goldman Sachs haben eine umfassende Strategie entwickelt, um die langfristige finanzielle und physische Nachhaltigkeit der Vermögenswerte des Heighliner-Portfolios sicherzustellen. Dazu gehört die Bewältigung verzögerter Wartungsarbeiten, die Implementierung von Nachhaltigkeitsverbesserungen und die Bereitstellung von Diensten für Bewohner wie kostenlosem Breitband und Kreditaufbautechnologie. Als Gegenleistung für die Wahrung der Erschwinglichkeit wird das Portfolio langfristig von der Grundsteuer befreit.

„Wir freuen uns sehr, das Heighliner-Portfolio erfolgreich erworben zu haben und unsere Mission, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, fortzusetzen“, sagte James H. Simmons, III, Gründer und CEO von Asland Capital Partners, in einem Ankündigungsartikel in Citybiz. „Durch unsere strategische Zusammenarbeit mit Goldman Sachs, dem New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) und der New York City Housing Development Corporation (HDC) sind wir zuversichtlich, dass wir die Lebensqualität unserer Bewohner verbessern und gleichzeitig sicherstellen können die langfristige Rentabilität dieser wertvollen Immobilien.“

Diese Heighliner-Portfolio-Transaktion stellt die Startinvestition in eine umfassendere Strategie für den Asland Sustainable Housing Fund dar, der darauf abzielt, zunächst 250 Millionen US-Dollar für Core Plus-Akquisitionen von Section 8, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Preservation und Mixed Income bereitzustellen Transaktionen mit einem nationalen Mandat und einem anfänglichen Schwerpunkt in New York City.

Treiber für bezahlbaren Wohnraum

Die gestiegene Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum verdeutlicht, wie zielgerichtete Kapitalquellen aufgrund der starken zugrunde liegenden Grundlagen und Anreize, zu denen Folgendes gehört, zunehmend von diesem Sektor angezogen werden:

  • Befriedigung des doppelten Ziels der Anleger, finanziellen Erfolg mit sozialer Verantwortung zu verbinden.
  • Grundsteueranreize und in einigen Fällen Subventionen.
  • Mehrwertchancen durch Mietsteigerungen, insbesondere bei Gutscheinmietern, deren Miete an die Miete gebunden ist Faire Marktmiete des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD). Zeitplan für jede Einheitsgröße.
  • Die Möglichkeit, Agenturkreditgeber (Fannie Mae, Freddie Mac und HUD) und Stadtprogramme von HPD und HDC zu nutzen, ist ein klarer Vorteil angesichts der strengen Prüfung, mit der regionale Banken seit der Schließung der Signature Bank Anfang dieses Jahres konfrontiert sind. Infolgedessen ist die Finanzierung einiger Mehrfamilienhäuser zu einer Herausforderung geworden, insbesondere bei mietstabilisierten Immobilien.

Mein Partner Victor Sozio fasste die Attraktivität von bezahlbarem Wohnraum wie folgt zusammen: „Bezahlbarer Wohnraum zieht nicht nur weiterhin Kapital für CRA-Zwecke (Community Reinvestment Act) an, Kapital, das für bezahlbaren Wohnraum bestimmt ist, sondern es gibt auch noch Tools, mit denen man arbeiten und die man hinzufügen kann.“ Wert zu schaffen und gleichzeitig die Ziele der jeweiligen Behörden zu erreichen, die diese Immobilien verwalten und einschränken.“

Im Gegensatz dazu verzeichnen mietstabilisierte Gebäude, die nur 10 % des Mehrfamilienumsatzes im zweiten Quartal ausmachten, die niedrigsten Preiskennzahlen seit fast zwei Jahrzehnten, da der Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) von 2019 die Möglichkeit einer angemessenen Mieterhöhung beseitigte zur Deckung steigender Ausgaben und der Sanierung leer stehender Einheiten.

Über Einsichtsdialog-Retreats

Die jüngste Gesetzgebung, gepaart mit dem Engagement der Stadt, die Bezahlbarkeit zu wahren, hat erhebliche Investitionsmöglichkeiten in bezahlbaren Wohnraum geschaffen, was zu stabilen Renditen für Investoren und verbesserten Lebensbedingungen für einkommensschwache Wohnungsmieter führen wird. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhalten wird, da die Investorennachfrage nach diesem Teilsegment der Mehrfamilienhäuser weiterhin robust ist.

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