Audience Deal Show: 3-Einheiten-Vermietung mit roten Fahnen vs. teure Reparatur und Flip

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, zusammen mit Kathy, Jamil, James und Henry. Schön, euch zu sehen. Zum ersten Mal sind wir alle wieder zusammen, seit wir zusammen in Denver sind.

Kathy:
Schön dich zu sehen. Ich freue mich auf die heutige Show. Hören Sie zwei Live-Deals?

Jamil:
Ich habe das Gefühl, dass ich heute meinen Kevin O'Leary verkörpern werde.

Dave:
Haben Sie einen Eindruck von Kevin O’Leary für uns, Jamil? Wenn Sie sich das anhören, hat er nur ein sehr hässliches Gesicht gemacht.

Jamil:
Ja, und ich zischte.

Dave:
Wir werden das tun. Wir werden heute ein neues Format machen, bei dem ein paar Zuhörer dabei sein werden. Sie alle machen gerade einen Deal, und wir werden erfahren, was sie wirklich durchmachen, während wir hier reden, während Sie sich das anhören. Dies sollte Ihnen einen wirklich guten Einblick in die Arten von Angeboten geben, die es auf dem Markt gibt, und wie sich Menschen wie Sie an die Marktbedingungen anpassen und trotzdem gute Geschäfte zum Erfolg führen. Was haltet ihr heute von unseren Gesprächen mit Matt und Michael?

Jamil:
Unglaublich.

Kathy:
Oh, es hat so viel Spaß gemacht.

James:
Die Tatsache, dass diese Jungs da draußen sind, ist großartig und gemein, und einer von ihnen geriet in einen Homerun. Deshalb bin ich ein wenig neidisch.

Kathy:
Und ich habe es einfach genossen, die Tipps und Lösungen aller zu hören. Ich hatte das Gefühl, dass ich in den letzten 45 Minuten gerade eine weiterführende Ausbildung erhalten habe.

Henry:
Ja, Leute, Stifte und Papiere, machen Sie sich ein paar Notizen, denn Sie hören einige tolle Ratschläge, wie man ein Geschäft umsetzt, und Sie geben einige tolle Ratschläge, wie man mit Verkäufern verhandelt und spricht. Es ist großartig, sich das anhören zu können, und ich bin einfach ein Deal-Nerd. Daher ist es wie Musik in meinen Ohren, die Deals der Leute zu hören und darüber zu sprechen und die Vorschläge der Leute zu hören, wie man diese Deals umsetzen kann, Mann. Ich liebe dieses Zeug.

Dave:
Alles klar, großartig. Nun, damit fangen wir an, aber zuerst machen wir eine kurze Pause.
Michael Ye, willkommen bei On the Market. Danke für's Da sein.

Michael:
Danke, dass du mich hast, Dave. Ich freue mich so sehr, hier zu sein.

Dave:
Gut, ok. Lasst uns darauf eingehen. Können Sie sich zunächst dem Publikum vorstellen und uns ein wenig über Ihre Erfahrungen im Immobilienbereich erzählen?

Michael:
Sicher. Mein Name ist Michael Ye und ich bin ein Pastor, der seinen geistlichen Beruf aufgibt und in die Immobilienbranche wechselt. Ich habe vor etwa sechs oder sieben Monaten mit der Immobilienbranche begonnen. Ich habe den Kiyosaki Kool-Aid getrunken und mich auf den Weg gemacht, und ich habe einfach angefangen, jeden Tag BiggerPockets zu trinken. Ich glaube, ich habe mir mindestens hundert Stunden BiggerPockets-Sachen angehört. Und ich traf diesen Typen namens Henry, Henry Washington, und hörte seine Geschichte und er bot eine Art Mastermind-Kurs an, und ich dachte: „Ich muss ein Teil davon sein.“ Und das habe ich getan, und das war vor etwa sechs oder sieben Monaten, und jetzt bin ich bei „On the Market“. Das ist großartig.

Dave:
Das ist großartig. Nun, wir freuen uns, Sie hier zu haben und würden gerne von dem Angebot hören, das Sie mit uns teilen möchten.

Michael:
Sicher, sicher, sicher. Das Anwesen befindet sich also in St. Cloud, Florida, direkt außerhalb von Orlando. Wir sind in Zentralflorida und es ist kein Triplex, aber es hat drei Einheiten. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit drei Wohneinheiten. Es verfügt über eine Haupteinheit mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern, einem Studio und einer Schwiegermutter-Suite, alle auf der Rückseite, alle auf demselben Grundstück. Ich habe es für 240 Reha gekauft, nur um es auf den neuesten Stand zu bringen und es vermieten zu können. Es sind nur etwa 15 oder so. Der ARV liegt bei 400. Laut Rentometer sollte ich mit den drei Einheiten zusammen etwa 3300 US-Dollar pro Monat verdienen.

Kathy:
Ergebnis.

Dave:
Ja. Ja, ich weiß nicht, warum Sie dazu Rat brauchen. Es scheint einfach so, als ob Sie das einfach kaufen sollten. Aber bevor wir uns darauf einlassen, können Sie uns etwas über den Markt erzählen?

Michael:
Ja, Florida im Allgemeinen ist im Moment einfach ein sehr, sehr heißer Markt, aber Zentralflorida im Allgemeinen ist meiner Meinung nach eine Art dunkles Pferd. Die sexy Gegend ist offensichtlich Tampa, aber Zentralflorida, jeder denkt immer an Disney, aber Zentralflorida ist eigentlich, soweit ich weiß, Floridas Markt hat durchweg sehr extreme Höhen und extreme Tiefs erlebt und schwankte stark. Aber von den Florida-Märkten war Zentralflorida offenbar der stabilste von allen Märkten in Florida, wie mir die anderen Immobilienleute erzählt haben. Also lebe ich hier. Da ich zum ersten Mal investiere, gebe ich mein Bestes. Ich möchte das Grundstück sehen, ich möchte es selbst in die Hand nehmen können, so etwas in der Art. Also begann ich zuerst hier zu investieren.

Dave:
Das ist großartig. Und bevor ich es dem Rest des Gremiums übergebe, lautet die letzte Frage: Wie haben Sie diesen Deal gefunden?

Michael:
Also über einen Großhändler, einen Großhändler, mit dem ich eine Beziehung hatte, und ich versprach ihm etwas Geld, wenn er mir zuerst das Angebot brachte, bevor er es per E-Mail verkündete. Und siehe da, eines Tages ruft er mich einfach an und meint: „Mike, du musst sofort vorbeikommen und dir das holen.“ Und ich tat.

Kathy:
Geld spricht.

Michael:
Ja, gnädige Frau.

James:
Nun, ich weiß, was mein erster Rat ist: Verkaufen Sie mir die Immobilie. Die Zahlen dazu sehen extrem stark aus. Hey, Michael, hast du dieses Grundstück bereits abgeschlossen oder …

Michael:
Ja ja. Eigentlich habe ich es letzte Woche abgeschlossen.

James:
Und wie haben Sie den Deal bis zum Abschluss strukturiert? Haben Sie eine harte, konforme Finanzierung eingerichtet? Haben Sie einen Reha-Kredit erhalten oder wie haben Sie den Deal abgeschlossen?

Michael:
Ich bekam also hartes Geld, weil der Großhändler sagte, wir müssten in zwei Wochen schließen. Also ja, ich habe das harte Geld bezahlt, und mein Auftragnehmer sagt, dass die Reha nicht länger als etwa drei Wochen dauern sollte, also werden wir auf konventionelle Weise herauskommen. Ich habe bereits mit dem Papierkram für die Beantragung der konventionellen Kredite für diese Immobilie begonnen, sodass wir hoffentlich bis April mit der Finanzierung beginnen können.

James:
Entscheiden Sie sich dann für eine kurzfristige oder mittelfristige Vermietung oder für eine langfristige Vermietung oder für eine Mischung aus beidem?

Michael:
Wir setzen auf die Langzeitmiete. In diesem Geschäft sind Beziehungen alles. Und es stellte sich heraus, dass mein Bauunternehmer jemanden kannte, der unbedingt in einen Raum umziehen musste, und der Raum war einfach perfekt für ihn. Und so beschloss er, alle drei Einheiten zu vermieten. Und so überprüfe ich gerade seine Bonität und so weiter, aber es sieht so aus, als wäre es ein Versuch.

James:
Und wie viel, basierend auf den Kreditgebern, mit denen Sie sprechen oder welche Kreditgeber Sie ausprobieren, was ist das Endziel? Wenn wir also kaufen, weiß ich, dass ich beim Kauf von Einfamilienhäusern oft für einen hohen Cashflow kaufe, wie bei diesem Deal oder mit einer Art Eigenkapitalposition mit einem Entwicklungspotenzial. Aber ich frage mich immer, wie viel Bargeld ich für den Abschluss des Deals haben muss, oder sollte ich mich an einen anderen Kreditgeber wenden, um zu versuchen, die Hebelwirkung zurückzugewinnen? Planen Sie, Ihre Initiale bei Ihrem hartverdienenden Kerl zu hinterlassen? Ich schätze, Sie zahlen ungefähr 20 %?

Michael:
Ja, so etwas in der Art, ja.

James:
Planen Sie, dies im Deal zu belassen, oder können Sie die Immobilie niederbrennen und Ihr Kapital zurückbekommen?

Michael:
Im Moment habe ich vor, es vorerst dort zu belassen, und hoffe dann, dass ich mich vielleicht daraus refinanzieren kann, wenn die Zinsen irgendwann unweigerlich sinken, und dass ich einen Teil meines Geldes wieder herausbekomme dieser Weg. Aber ehrlich gesagt, das Anwesen selbst, die Gegend zeigt leider gerade erst die ersten Anzeichen der ersten Phase der Gentrifizierung. Ich habe also gemischte Gefühle gegenüber der Gentrifizierung, aber aus Sicht der Immobilieneigentümer ist sie für mich großartig. Also ja, es ist wirklich mehr als alles andere ein Aktienkauf.

Jamil:
Michael, schön dich kennenzulernen. Herzlichen Glückwunsch, dass Sie auch diesen Deal erhalten haben. Sieben Monate nach dem Start haben Sie Maßnahmen ergriffen. Phänomenal. Ich habe ein paar Fragen zum Ausstieg. Sie haben also erwähnt, dass es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus handelt, es aber drei Einheiten auf dem Grundstück gibt, die vermietet werden können. Nun habe ich die Erfahrung gemacht, dass herkömmliche Kreditgeber sicherstellen, dass die Zoneneinteilung dem Anwendungsfall Ihrer Immobilie entspricht, bevor sie einen Kredit dafür aufnehmen. Und das Alarmsignal, das ich bekomme, ist sofort, wenn der Kreditgeber kommt und merkt, dass Sie ein Dreifamilienhaus für eine Einfamilienhausfamilie haben, er keinen Kredit für das Grundstück haben möchte. Wie haben Sie diese Situation entschärft und was ist Ihr Plan, wenn Sie keine herkömmliche Finanzierung erhalten?

Michael:
Ich bin ganz ehrlich zu dir, Jamil, ich weiß es noch nicht genau.

Dave:
Verkaufe es an James. Du weißt es bereits. Sie haben eine andere Ausstiegsstrategie.

Michael:
Los geht's. Ja, ich bin ehrlich zu dir, so weit habe ich noch nicht gedacht. Ich habe es erst letzte Woche abgeschlossen und versuche, das alles in den Griff zu bekommen. Aber soweit ich weiß, mein Kreditgeber, mein konventioneller Kreditgeber, scheint es, als würde es kein Problem sein. Ich werde ehrlich zu dir sein. Ich habe nicht darüber nachgedacht, was Sie gerade vorgeschlagen haben.

Kathy:
Genau das wollte ich also fragen: Sind diese Einheiten erlaubt? Wissen Sie?

Michael:
Ja, ja, das sind sie.

Kathy:
Alle diese Bereiche sind erlaubt, jedoch nicht als Triplex.

Michael:
Nicht als Triplex, ja.

Kathy:
Okay. Denn ich weiß, dass sich die Gesetze in Florida natürlich stark von denen in Kalifornien unterscheiden, aber vielen Leuten ist nicht klar, dass sie diese zusätzlichen Einheiten bauen und vermieten werden, aber sie sind nicht abgedeckt. Sie sind nicht versichert, und wenn Sie erwischt werden, können Sie große Probleme bekommen.

Michael:
Ja, ja, ich habe dafür gesorgt, dass sie abgedeckt sind, also ist alles in Ordnung.

Henry:
Ich denke, der Vorteil liegt darin, dass Sie hier gute Arbeit geleistet haben, denn viele Leute sehen sich einen Deal wie diesen an und sagen: „Oh, ich bin bereit, Triplex-Nummern zu zahlen, weil ich es wie ein Triplex mieten werde.“ Aber Sie analysieren das Geschäft wie eine einzelne Familie, die in ihrer wahren Form das ist, was sie tatsächlich ist, und haben es auf der Grundlage dieser Zahlen gekauft. Die Anmietung als Triplex ist also das Tüpfelchen auf dem i, und das ist meiner Meinung nach die richtige Sichtweise auf so etwas, und ja, Jamil hat Recht, man könnte auf einen herkömmlichen Kreditgeber stoßen, der es nicht finanzieren möchte, weil es aus drei Einheiten besteht. Sie könnten aber auch auf einen herkömmlichen Kreditgeber stoßen, der die Finanzierung übernimmt.
Die erste Immobilie, die ich gehackt habe, besitze sie immer noch. Es ist ein FHA-Darlehen und ein Haus, hinter dem ein Schwiegermutterhaus steht. Und sie haben etwas gesagt, als wir es gekauft haben, und wir haben ihnen ein paar Bilder geschickt und ihm gesagt, dass es ein Einfamilienhaus ist, aber dahinter eine Schwiegermutter-Suite steckt, und dann haben sie es finanziert. Es ist also klar, dass es von diesem Kreditgeber abhängt, aber er hat absolut Recht. Etwas, worüber man auf jeden Fall nachdenken sollte, und es bedeutet nur, dass wenn dieser Kreditgeber dies nicht tun möchte, das nicht bedeutet, dass ein anderer dies nicht tun wird.

Michael:
Unbedingt.

Jamil:
Michael, noch eine Frage. Sie haben die 15,000-Dollar-Reha erwähnt, aber einen Zeitrahmen von drei Wochen angegeben. Und so habe ich instinktiv viel Erfahrung mit Auftragnehmern und habe immer gelernt, dass man alles, was sie einem sagen, dass etwas kosten wird, verdoppelt, und man verdoppelt auch den Zeitrahmen, nicht weil sie unehrlich sind, sondern weil sie Du bist unehrlich. Und wenn Sie das berücksichtigen, wie lange kennen Sie diesen Auftragnehmer schon und welche Erfahrungen haben Sie mit ihm gemacht? Ich denke, 15,000 US-Dollar klingen angesichts der heutigen überhöhten Materialkosten sehr niedrig. Heutzutage kann man für 5, 10 oder 15,000 Dollar nichts erledigen. Und deshalb bin ich neugierig: Wie sieht der Arbeitsumfang für 15,000 US-Dollar aus? Da drei Wochen in der Welt der Renovierungsarbeiten eigentlich eine ziemlich lange Zeit sind, bin ich daran interessiert, den Arbeitsumfang zu verstehen.

Michael:
Sicher sicher. Interessanterweise ist der Auftragnehmer also ein Pastor.

Jamil:
Oh gut. Okay. Das kreuzt also das Kästchen Unehrlichkeit an, oder?

Michael:
Definitiv. Ich kam also vor ungefähr vier Monaten aus New Jersey nach Orlando und eines der ersten Dinge, die ich als Pastor tat, war, dass ich alle anderen Pastoren in der Gegend treffen wollte, und da traf ich diesen Typen und es stellte sich heraus, dass er es war war ein Auftragnehmer. Ich dachte: „Hey, ich fange gerade erst an, mich mit Immobilien zu befassen. Wollen Sie zusammenarbeiten?“
„Oh ja, sicher.“ So haben wir uns kennengelernt und jeden Tag geredet. Wir haben ein gewisses Maß an Vertrauen zueinander und all das, wir analysieren Geschäfte gemeinsam und haben so eine enge Beziehung. Was den Arbeitsumfang angeht, worüber wir gesprochen haben, wie ich schon sagte, um es auf den Punkt zu bringen, ist, dass wir über etwas Farbe sprechen. Wir reden darüber, ein paar Fußleisten und einige Küchenarbeitsplatten auszutauschen. Das wars so ziemlich.

Jamil:
Wirklich minimales Zeug.

Michael:
Wirklich minimale Dinge, um es auf den neuesten Stand zu bringen.

Henry:
Was für ein Angebot.

Michael:
Ja, es ist ziemlich gut, muss ich sagen, Mann. Aber es gibt noch andere Dinge, die wir gerne tun würden. Ich schätze, eine meiner Fragen an euch war, dass ich es an der Spitze des Marktes mieten möchte, aber ich würde sagen, dass die Umgebung im Moment, so wie sie aussieht, wahrscheinlich wie ein C-Plus-Viertel ist. Und wie viel ist zu viel Renovierung? Sie wissen, was ich meine?

Jamil:
Hat die Nachbarschaft das Potenzial, ein B oder ein B Plus zu werden? Denn wenn Sie Comps haben, die ein B-Plus sind, dann können Sie sich auf dieser Zahl verankern und dann auf diese Zahl aufsteigen und den gesamten Umfang ändern.

Michael:
Ja, es hat das Potenzial, aber ich würde sagen, wenn ich nur raten würde, sind es wahrscheinlich noch fünf bis zehn Jahre.

James:
Ich denke, das ist eine gute Frage, denn wir kaufen auch viele Immobilien, die wir später in Eigentumswohnungen vermieten können. Kurzfristig wollen wir es als Mietobjekt behalten. Und wenn ich mir ein Wertsteigerungsspiel mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren ansehe, an dem nichts auszusetzen ist, verwende ich normalerweise lieber billigeres Material, das länger hält, oder nicht billigeres Material, sondern kugelsicherer, aber wie LVP. Solide Böden, unzerstörbarere Gegenstände, und ich werde das Geld dort ausgeben, aber ich werde mich nicht für die komplette Kosmetik entscheiden, denn was passiert ist, was wir in Seattle gemacht haben, ist, dass wir diese sozusagen landen, weil als die Die Dichte ändert sich in den gesamten Vereinigten Staaten, so wurde im Bundesstaat Washington gerade ein neues Gesetz verabschiedet, das die Einteilung in Einfamilienhäuser nicht mehr erlaubt. Alles darf abgetrennt, gebaut und separat verkauft werden.
Deshalb empfehle ich, wenn ich mir diese Deals ansehe, tatsächlich darauf zu achten, dass es sich um einen tollen Cashflow handelt, denn dieser Cashflow liegt bei 24 % Cash-on-Cash-Rendite, wobei 20 % im Deal übrig bleiben. Das ist eine tolle Rendite. Sie können diesen Cashflow nutzen, und ich würde vorschlagen, nur das Nötigste zu tun, was von Dauer ist. Aber sobald Sie das nächste „Path of Progress“-Ereignis erreicht haben, das in fünf bis zehn Jahren stattfindet, sollten Sie den kompletten Umbau in Angriff nehmen, da Sie möglicherweise tatsächlich alle drei Einheiten in Eigentumswohnungen umwandeln, diese einzeln verkaufen und dann 10 diese zu einer größeren Einheit machen können Betrag in eine größere Immobilie umwandeln.
Aber wenn man diese Eigentumswohnungen baut, muss man manchmal einige umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen, um sie zu verbessern, neue Wasserleitungen hinzufügen oder verschiedene Arten von Abwasserkanälen verlegen. Meiner Meinung nach ist es also immer das Beste, sich einen sicheren Mietstil zu besorgen, den Fortschritt abzuwarten, dann zu kündigen und sich dann für den optimalen Preis zu entscheiden. Denn wenn man es jetzt macht, könnte der Markt in 10 Jahren anders aussehen und dann muss man das Ganze noch einmal machen. Wenn Sie also glauben, dass es sich um eine Spielzeit von fünf bis zehn Jahren handelt, dann schaffen Sie es einfach so, dass es sich selbst tragen kann und Sie nicht durch Gebühren und Wartungskosten ausgeblutet werden, und wagen Sie dann in fünf bis zehn Jahren den großen Durchbruch .

Dave:
Michael, du hast gesagt, dass du zu Top-Preisen mieten willst, was natürlich jedermanns Ziel ist, aber du vermietest auch alle drei Einheiten an einen Mieter. Glauben Sie, dass sich dadurch Ihre Mietsituation verbessert, oder haben Sie Ihre Gesamtmiete aus Bequemlichkeitsgründen gesenkt?

Michael:
Ich habe die Miete nur aus Bequemlichkeitsgründen gesenkt. Und außerdem ist der Typ, der hereinkommt, ein starker Mieter, und ich dachte mir, anstatt uns mit der Verwaltung von drei separaten Einheiten herumschlagen zu müssen, hatten wir einfach einen einzigen Typ, und wie sich herausstellte, ist der Typ auch ein Bauunternehmer, also sagte er, dass er Ich wäre bereit, ein paar untergeordnete Dinge für mich zu tun und so, das war also auch attraktiv. Also habe ich die Miete für ihn ein wenig gesenkt.

Dave:
Braucht er drei Küchen oder wie sieht der Plan für drei Wohneinheiten aus?

Kathy:
Ja, das wollte ich fragen.

Michael:
Eigentlich machen seine Kinder im College-Alter gerade ihren Abschluss und sie brauchen eine Wohnung für mindestens ein paar Jahre. Die Idee ist also, dass alle sozusagen gemeinsam auf dem Grundstück wohnen. Ich gehe also davon aus, dass wir noch mindestens ein paar Jahre gut sein werden.

Dave:
Na ja, entscheiden Sie sich auf jeden Fall für die günstigeren Sachen, wenn dort Studenten wohnen.

Jamil:
Liegt der Mietpreis bei einem Mieter bei 3,300 im Monat oder liegt er darunter?

Michael:
Wir sind also bei 32.

Jamil:
Okay, also nur einhundert Dollar Rabatt. Gar nicht so schlecht.

Kathy:
Wie haben Sie nach ihm gesucht? Woher wissen Sie, dass er ein guter Mieter ist?

Michael:
Ich habe ihn dem RentRedi-Prozess unterzogen, RentRedi, der Software. Außerdem war er mit einem Experian-Bericht ausgestattet, der vor etwa einem Monat erstellt worden war, und ich ließ ihn seine Kontoauszüge sowie seine Steuererklärung vom letzten Jahr einreichen. Und so habe ich das alles gemacht. Und ich schaue immer noch die Regierungsunterlagen durch, um zu sehen, ob es irgendwelche Insolvenzen oder ähnliches gibt, aber alles scheint in Ordnung zu sein.

Henry:
Darüber hinaus möchte ich Referenzen anrufen. Wenn er also einen früheren Vermieter hat, würde ich mit ihm telefonieren. Ich liebe es, frühere Vermieter zu befragen, denn sie geben Ihnen einen Bericht. Und dann ist die letzte Frage, die ich ihnen normalerweise stelle, wie ich sie sage: Wenn es sich um einen Vermieter handelt, habe ich sie gefragt: Würden Sie wieder an ihn vermieten, wenn Sie die Gelegenheit dazu hätten? Und wenn es sich um einen Arbeitgeber handelt, sollten Sie auch dessen Arbeitgeber anrufen, wenn er kein Selbstständiger ist.

Jamil:
Ich möchte noch hinzufügen, dass wir uns an die Vermieter wenden, denn der letzte Vermieter könnte lügen, nur um sie rauszuholen.

Dave:
Genau.

Kathy:
Ja.

James:
Eine Sache, Michael, du hast erwähnt, dass dieser Typ bereit ist, einige Arbeiten an deinem Grundstück durchzuführen. Das habe ich schon mehrfach gemacht. Ich habe es richtig und falsch gemacht. Eine davon ist die verbale Aussage: „Hey, ich helfe dir später bei der Arbeit an dieser Immobilie.“ Und das ist großartig, und das ist eine großartige Geste. Aber das Problem ist, dass das oft gar nicht passiert. Und das ist eine Gelegenheit, nach der ich immer suche. Wie kann ich Dinge bündeln, um meine Kosten zu senken, sei es für den Bau oder für die Instandhaltung der Miete? Wenn ich an einen Hausverwalter oder etwas vermiete, das dort tätig ist, gebe ich ihm vielleicht einen niedrigeren Preis, weil er sich ein Gebäude ansieht. Aber dies ist eine großartige Gelegenheit, langsamer zu werden und zu sagen: „Hey, ich bin bereit, Ihnen einen Rabatt von hundert Dollar pro Monat zu gewähren.“ Der Marktwert liegt bei 3300, Sie bekommen es für 3200, aber ich möchte, dass Sie diese Wartungskosten für die Dauer der Miete übernehmen.
Und weil Sie dadurch Hunderte von Dollar pro Monat sparen könnten, was sich erheblich auf Ihren Cashflow auswirken würde. Und Sie müssen es nicht riesig machen, sondern sagen Sie einfach: „Hey, wenn einer dieser 10 Punkte passiert, sind Sie bereit, rauszukommen und die Arbeit kostenlos zu erledigen, und ich bezahle die Materialien.“ ” Und ich würde sagen, dass es besser ist, das im Voraus festzuhalten, denn die Gesamtrendite daraus: Wenn er drei Jahre lang dort ist, werden Sie mit dem Cashflow zusätzliche 4 % zurück in die Tasche stecken, weil Sie es nicht sind Ich werde auf die Wartungskosten verzichten. Also schreib es einfach schriftlich und dann, weil ich es erlebt habe, denke ich: „Hey, du hast gesagt, dass du diese Dinge tun würdest.“ Und sie sagen: „Ja, hier ist Ihre Rechnung.“ Ich sage: „Nun, jetzt bezahle ich zu viel.“ Und das ist eine großartige Gelegenheit, insbesondere als Erstvermieter, eine Person wirklich an Ihre Immobilie zu binden, die Ihnen das Leben in den nächsten zwei bis drei Jahren erleichtern kann.

Kathy:
Oh mein Gott, ich kann nur zustimmen. Stellen Sie sicher, dass alles schriftlich und legal ist. Menschen haben unterschiedliche Vorstellungen davon, was cool ist. Also habe ich das gemacht, wobei ich am Ende lila Wände hatte. Meiner Meinung nach muss also alles, was sie tun, genehmigt werden. Sie müssen wissen, was sie tun.

James:
Lila Wände sind keine gute Möglichkeit, Ihre Miete zu maximieren.

Kathy:
Es hat mich mehrere tausend Dollar gekostet, es neu zu streichen, weil es schwierig ist, Lila zu übermalen.

Michael:
Oh Gott.

Dave:
Nun, Michael, danke, dass du diesen Deal zustande gebracht hast. Haben Sie noch irgendwelche letzten Fragen an das Gremium, bevor Sie hier verschwinden?

Michael:
Es ist lustig, weil ich eine ganze Reihe von Fragen hatte und jetzt, wo wir am Ende sind, habe ich das Gefühl, dass ich keine mehr übrig habe.

Dave:
Nun ja, das heißt, wir haben unseren Job gemacht, schätze ich.

Michael:
Ja, das hast du. Ja, das hast du. Ich bin so froh, hier gewesen zu sein. Vielen Dank.

Dave:
Natürlich. Und herzlichen Glückwunsch. Klingt nach einem tollen Angebot.

Jamil:
Unbedingt.

Henry:
Herzlichen Glückwunsch, Kumpel.

Michael:
Vielen Dank. Vielen Dank.

Dave:
Matt McMains, willkommen bei On the Market. Danke für's Da sein.

Matt:
Hey, danke, dass du mich hast, Dave.

Dave:
Beginnen wir damit, uns ein wenig über Ihre Erfahrungen im Immobilienbereich zu erzählen.

Matt:
Meine Erfahrung ist etwas dürftig. Ich habe ein Haupthaus, das ich gleich zu Beginn von COVID gekauft habe, was mir geholfen hat, in die Immobilienwelt einzusteigen. Und dann stiegen wir aus und kauften ein Mietobjekt in Pensacola, Florida, und begannen zunächst als AirBNB, und im Herbst wechselten wir zu einem Langzeitmietobjekt.

Dave:
OK großartig. Und das ist nicht der Ort, an dem du lebst. In Florida?

Matt:
Richtig. Ich bin in Orange County, Kalifornien, Südkalifornien aufgewachsen und habe in Pensacola das College besucht. Daher kommt die Vertrautheit mit diesem Bereich.

Dave:
Alles klar, großartig. Erzählen Sie uns also ein wenig über das Angebot, das Sie gerade in Betracht ziehen.

Matt:
In Ordnung. Es handelte sich also um ein marktübliches Angebot, das ich in Pensacola gefunden habe, indem ich einfach alles durchgeschrubbt habe, was seit mehr als 90 Tagen auf dem Markt ist. Und dieses Exemplar war tatsächlich erst 40 Tage alt, als ich es fand, aber mir war aufgefallen, dass sie den Preis dreimal gesenkt hatten. Also dachte ich mir: „Oh, ich versuche wahrscheinlich, es loszuwerden, also machen wir einfach ein Angebot.“ Und wie Henry in seinem Mastermind sagt: „Geben Sie einfach Angebote ein und lassen Sie sie entscheiden, ob sie es wollen oder nicht.“ Das habe ich also getan. Und dieser blieb tatsächlich hängen. Es wurde bei 161 gelistet. Ich habe es derzeit bei 140 gesperrt.

Dave:
Eindrucksvoll. Nun, ich möchte mehr darüber hören. Können Sie uns, die noch nichts über Pensacola wissen, vorher noch ein wenig über die Gegend erzählen?

Matt:
In Pensacola gibt es also ein paar Colleges und die Naval Air Station. Es gibt also viel Bewegung und Verkehr im Panhandle von Florida, aber es liegt irgendwie in der Nähe der Alabama-Seite. Die Marktanalyse, die ich Ihnen gerade im Rückblick gemacht habe, zeigt, dass es sich in der letzten Rezession gut geschlagen hat. Da gab es keine allzu große Fluktuation. Ich nahm das also so an, als ob sie bei allem, was ihnen sonst noch in den Weg kommt, wahrscheinlich ziemlich stabil vorankommen könnten. Und auch das Verkauf-zu-Listen-Verhältnis war ziemlich gut. Deshalb habe ich mich einfach dafür entschieden. Ich kenne mich nur mit der Gegend aus. Sie bauen die Innenstadt, also wird es meiner Meinung nach viel Gutes geben.

Dave:
Großartig. Und Ihr Plan ist es, es umzudrehen, oder?

Matt:
Richtig. Mein Plan, 20 % auf Immobilien zu reduzieren, reicht für mich nicht wirklich aus, weil ich zwei Immobilien habe und schon ziemlich trocken bin. Ich versuche also, nur null oder wenig Geld aus meiner Tasche zu ziehen und versuche, dieses erste umzudrehen, um letztendlich mit dem BRRRR-ing zu beginnen und Mieter einzubeziehen und daraus eine Refinanzierung zu machen, aber dafür das Geld anderer Leute zu verwenden.

James:
Matt, also was Ihr Reha-Budget für diese Immobilie betrifft, A, mir gefällt der Preis dieser Immobilie, 140, das ist großartig für den ersten Moment, wenn Sie auf Distanz gehen, vor allem der niedrigere Preis, es klingt eher nach Kosmetik drehen. Und ich denke, wenn man außerhalb des Staates kauft, sind kosmetische Änderungen großartig, weil es dort weniger Variablen gibt. Ich habe bei diesem Deal Bedenken, dass er etwas knapp ist. Ich denke, die Zahlen sehen für viele verschiedene Arten gut aus, aber bei einer Umdrehung kann es etwas eng werden, vor allem, wenn man die Fernumdrehung durchführt, denn wenn man die Kosten nicht so gut kontrollieren kann, wenn sie über a schleichen Es kann sein, dass Sie bei diesem Deal ziemlich schnell rote Zahlen schreiben könnten.
Wenn Sie außerdem die Hebelwirkung erhöhen und eine 100-prozentige Finanzierung anstreben, werden die Schuldenkosten zu diesem Zeitpunkt höher sein als bei einem normalen Flipper. Wenn wir umtauschen, lassen wir oft 20, 25 % des Deals übrig, die wir dann in der Regel innerhalb von sechs bis neun Monaten zu diesem Zeitpunkt zurückbekommen. Denn als ich mir die Flip-Zahlen angesehen habe, haben Sie schon Ihren Hard-Money-Satz für diesen Deal ermittelt? Wie hoch sind Ihre Schuldenkosten dafür? Denn das wird einen großen Einfluss auf die Marge haben.

Matt:
Was das harte Geld betrifft, so möchte ich diesen Deal so gestalten, dass es sich um hartes Geld für den Kauf und die Reha handelt. Und dann habe ich eine Privatperson, die ich bei einem Immobilientreffen hier in Orange County kennengelernt habe und die bereit ist, die Anzahlung und etwaige Gemeinkosten dafür zu übernehmen. Aber das harte Geld, das ich heute hätte einsperren sollen, wird laut mir etwa 12 % betragen, mit einem Rückgang um 10 %. Ich warte derzeit also auf eine Antwort von dort, und dann wird das bestimmen, wo ich bei einem Deal stehe.

Jamil:
Matt, was machst du, was ist dein Vollzeit-W2?

Matt:
Ich bin ein Bundesbeamter.

Jamil:
Oh, toller Mann. Sie sind also ziemlich gut darin versiert, zu verstehen, ob Ihnen jemand die Wahrheit sagt. Wie stehen Sie zu Ihrem Auftragnehmer? Fühlen Sie sich wohl mit den Zahlen, die Ihnen vorgelegt werden, und denken Sie, dass der Arbeitsumfang mit dem übereinstimmt, was präsentiert wird?

Matt:
Ich bin ziemlich zuversichtlich. Ich rezensiere gerade zwei. Erstens: Als ich das Anwesen abschloss, lag meine Schätzung bei 60,000. Ich hatte zwei Auftragnehmer, mit denen ich gerade seit meinem letzten Deal eine recht gute Beziehung habe. Einer kam mit 52 und der andere mit 65. Also jongliere ich irgendwie damit. Ehrlich gesagt habe ich das Gefühl, dass entweder das eine oder das andere alles in Ordnung sein wird, aber ich habe noch keine Entscheidung darüber getroffen.

Jamil:
Haben Sie die Inspektionsfrist für die Immobilie überschritten?

Matt:
Ja, Stand Samstag, also erst vor einem Tag. Ja.

James:
Also, Matt, deine Schulden sind aufgefangen, ich möchte zurückkommen, weil ich versuche, herauszufinden, wie es weitergeht. Da der Flip immer auf A basiert, besteht meiner Meinung nach Ihr Ansatz für den Kapitalaufbau am besten darin, ihn zu verkaufen und umzudrehen, während Sie versuchen, Kapital aufzubauen, um weiterhin Ihre Mietimmobilien zu kaufen. Es ist ein großartiger Motor, es ist ein Motor mit hohen Steuern, aber er funktioniert wirklich. Und für mich geht es bei Flips vor allem um die Cash-on-Cash-Rendite. Und meine Sorge bei diesem Deal ist, dass ich denke, dass dieser Deal auf dem Papier für ein paar verschiedene Ausstiegsstrategien, einschließlich des Großhandels, sehr gut funktionieren könnte.
Aber wie hoch sind die Verkaufskosten bei einem Flip-Deal, wenn die Kosten Ihres Baus bereits ein wenig über den Kosten liegen und Ihre Schulden bei 12 % liegen? Ist das normalerweise so? In Washington zahlen wir ungefähr 10 %, wenn wir etwas im Freien verkaufen. Verbrauchssteuer, Abschlusskosten, Immobiliengebühren, wie hoch sind die Kosten da draußen? Denn wenn wir in Washington wären, würde die Marge fast unter 10 % oder der Gewinn unter 10,000 liegen, was bei diesem Geschäft nicht viel Spielraum bietet. Und dann ist meine andere Frage für diesen speziellen Markt: Wenn Sie in dieser Spanne von 250 verkaufen, erwarten die Käufer, dass ihre Abschlusskosten bezahlt werden? Denn das ist etwas, das auch die Marge dieses Deals erheblich beeinflussen kann.

Matt:
Tolle Fragen, James. Um ehrlich zu sein, bin ich mir nicht sicher, was ich bei den Abschlusskosten auf etwa 6,000 bis 10 geschätzt habe, aber ich muss dort wahrscheinlich eine gewisse Due-Diligence-Prüfung durchführen und sicherstellen, dass ich genau weiß, was dahintersteckt.

James:
Ja, denn wenn Sie umdrehen, müssen wir alle diese Kosten einbeziehen, Ihre Schuldenkosten, Ihre Baukosten, Ihre Verkaufskosten, und uns dann ansehen, wie hoch diese Nettozahl ist. Deshalb würde ich auf jeden Fall nach den Verkaufspreisen suchen. Denn ich weiß, dass jeder Landkreis unterschiedlich ist. Ich weiß, dass wir in Washington eine gleitende Verbrauchsteuer haben. Abhängig von Ihrem Preis können Sie 1.2 % und die Verkaufskosten zahlen, oder wenn Sie teuer sind, zahlen Sie bis zu 3 % als Verbrauchsteuer. Und so kann es zu großen Abweichungen vom Geschäft kommen.

Kathy:
Und es gibt Grundsteuer und Versicherungen, und all diese Dinge addieren sich wirklich, je länger man es hält. Ich bin gespannt, ob Sie es am Ende behalten müssen, weil Sie es nicht für das verkaufen können, was Sie wollen, und weil Sie kein Geld verlieren wollen. Sind Sie qualifiziert und können Sie auf einen längerfristigen Tarif umsteigen?

Matt:
Ja. Ich habe bereits mit einem Kreditgeber als Möglichkeit gesprochen, den Cashflow zu ermitteln, wenn ich eine Miete benötige, er wird minimal sein, aber es wird Cashflow geben. Ich habe das also als Backup-Exit-Strategie.

Jamil:
Werden Sie mit dieser Refinanzierung in der Lage sein, Ihren privaten Geldverleiher in Anspruch zu nehmen?

Matt:
Ja, es wird knapp, aber ich werde es schaffen.

Jamil:
Awesome.

James:
Matt, was für einen Kredit hast du aufgenommen? Denn wenn ich mir die Mietzahlen dazu ansehe, werden Sie normalerweise in der Lage sein, einen Kredit für 70, 75 % des Wertes zu erhalten, was Ihnen einen Restkredit von etwa 160, 165 und mehr beschert Sie sind mit 200 plus Schuldenkosten voll dabei. Und ist das etwas, was Sie sich angesehen haben und bei dem Sie kein Problem damit haben, 30, 40 Dollar für diesen Deal übrig zu lassen?

Matt:
Es ist definitiv nicht mein … Ja, ich würde nicht sagen, dass ich mich besonders wohl damit fühle, aber irgendwie muss ich an der Ausgangsfront noch ein paar Dinge erledigen.

Jamil:
Nur als letzte Verhandlungstechnik, Matt, und ich weiß, dass Sie Ihre Inspektionsfrist überschritten haben, und es ist nicht unbedingt die beste Form, zu versuchen, tiefergehende Verhandlungen zu führen, sobald Sie Ihre Due-Diligence-Zeiträume überschritten haben, aber es passiert. Und deshalb bin ich gespannt, ob, denn ich denke, dass Sie für diesen Deal noch etwa 10 bis 20,000 US-Dollar an Polster benötigen. Und ich denke, wenn Sie sich die Motivation Ihrer Verkäufer ansehen, wie hoch ist das Risiko derzeit für EMD?

Matt:
1300

Jamil:
Okay, es ist also ein beträchtlicher Betrag, aber ich glaube nicht, dass er ausreicht, damit Ihre Verkäufer sagen: „Hey, lasst uns das Geld nehmen und abhauen.“ Also, Mike, ich bin neugierig, ob es für Sie kein Problem ist, noch einmal zu versuchen, zurückzugehen und zu sagen: „Hey, nachdem ich mir meine Zahlen angesehen habe, denke ich, dass ich das tun muss.“ Bitten Sie um einen zusätzlichen Kredit.“ Ich denke, wenn Sie bei diesem Deal weitere 20,000 US-Dollar Rabatt auf den Kaufpreis bekommen würden, wären Sie in einer fantastischen Verfassung. Und ich würde empfehlen, selbst wenn sie sich weigern, Matt, selbst wenn sie sich weigern, lohnt es sich immer, die Spritze zu machen, denn man hat immer noch das Recht zu sagen: „Okay, sie haben sich geweigert.“ Ich werde trotzdem weitermachen. Ich möchte meine 1,300 $ nicht riskieren. Ich werde den Deal abschließen und wir werden mit dem Deal fortfahren.“ Aber Sie haben immer noch das Recht, es zu versuchen und voranzukommen. Ich bin also neugierig. Ist das etwas, was Sie gerne tun würden? Und wenn ja, kann ich Ihnen dabei helfen, welche Technik am besten geeignet ist.

Matt:
Ja, auf jeden Fall bequem. Es macht mir nichts aus, ich werde auf jeden Fall fragen.

Henry:
Er ist bei der Strafverfolgung, natürlich kann er fragen.

Matt:
Ja, Konfrontation ist nicht meine Schwäche. Aber ja, auf jeden Fall, und ich würde mich auch über die Hilfe freuen. Absolut.

Kathy:
Jamil, ich bin neugierig. Gibt es irgendwelche kreativen Optionen, die er haben könnte, um den Verkäufer dazu zu bringen, den Gewinn aufzuteilen, den er möglicherweise erzielt, wenn er ihn senkt, um ihn dazu zu ermutigen, dies zu tun?

Jamil:
Angesichts seines Kaufpreises hätte ich mich für eine Innovation entschieden, bei der der Verkäufer das Eigentumsrecht an der Immobilie behalten hätte und Matt den privaten Geldverleiher in den Deal einbezogen hätte, die Renovierung durchgeführt hätte und keine Erstellungskosten oder kein Darlehen angefallen wäre Kosten, um in die Immobilie zu gelangen. Dann ist alles, was er hat, die Renovierung, die da ist. Und er einigt sich mit seinen Verkäufern auf einen Verkaufspreis von 140, aber er wird etwa 7,000 US-Dollar allein an Abschluss- und Vermittlungsgebühren einsparen. Und aus kreativer Sicht wäre das für mich der strategischste Schachzug gewesen, denn dann bringt er einfach seinen privaten Geldverleiher an den Tisch. Er muss keine 20 % anzahlen, weil er den Titel nicht übernehmen muss, ein privater Geldverleiher kommt mit den 52,000 $ an Renovierungskosten, sie sind jetzt für 192 $ drin, er verkauft für 250. Es gibt einen Gewinn.

James:
Die einzige Sorge, die ich hätte, wäre, nur die Verkaufspreise zu kennen und dann zu wissen, wer. Auf diesen Märkten für Erstkäufer von Eigenheimen sollten Sie sich intensiv mit den Vergleichsdaten befassen. Ich weiß, dass wir in den meisten Fällen in Washington sehen können, ob die Abschlusskosten bezahlt wurden oder nicht. Das sind oft dreieinhalb Prozent direkt nach dem Deal und das sind 50 % des Gewinns bei so etwas, aber ich denke, das ist eine tolle Möglichkeit, das zu strukturieren, denn das Problem ist, dass die Schuldenkosten diesen Deal zunichte machen werden . Und wenn es lange dauert, kann es ziemlich schnell rot werden.

Henry:
Jamil, was denkst du darüber, ein Meistergroßhändler zu sein? Was denken Sie also, wenn Sie in dieser Verhandlung den Verkäufer auffordern, sich zu beugen, Sie aber auch den Großhändler auffordern, seine Gebühr ein wenig zu senken, um das auszugleichen, sodass es da einen Mittelweg gibt?

Jamil:
Also wurde das auch bei einem Großhändler gekauft, oder war er derjenige, der ging, ich glaube, er ging direkt zum Agenten, oder?

Matt:
Schwester und Agentin auf dem Markt.

Jamil:
Ja. Okay. Ich denke also, dass es ein Stück geben könnte, bei dem man den Agenten bitten könnte, mitzukommen, denn haben sie die Doppelvertretung übernommen, Matt? Der Listing Agent hat Sie vertreten?

Matt:
Ich habe mich an meinen eigenen Agenten gewandt.

Jamil:
Okay. Deshalb mag ich die Doppelvertretung, weil Sie den Makler nun in eine Situation bringen, in der er nun die doppelte Provision hat, mit der er spielen kann. Und wenn sie wirklich etwas erledigen wollen, sind sie oft bereit, mit 3 % zu spielen, weil sie den Deal zum Abschluss bringen wollen. Und wenn ich auf dem Markt kaufe, gehe ich normalerweise immer direkt zu einem Börsenmakler und bitte um eine Doppelvertretung, oder ich sage einfach: „Hey, schauen Sie, ich kann auch ohne Vertretung eintreten, geben wir die 3 % entweder an mich selbst oder an Ihre Verkäufer zurückzugeben, je nachdem, zu welchem ​​Preis ich einsteige, und nur um das Geschäft angenehmer zu machen oder es für mich und den Hausbesitzer finanziell sinnvoller zu machen.“ Ich denke, dass Sie in diesem konkreten Fall einen Einkäufer haben, was gut ist, denn seine treuhänderische Pflicht gilt Ihnen gegenüber.
Und deshalb denke ich, dass Sie wirklich ein persönliches Gespräch mit dem Makler Ihres Käufers führen und sagen müssen: „Ich schaue mir diese Zahlen an und mache mir langsam ein wenig Sorgen, wenn ich mir die Kosten meines Kredits ansehe Markt." Und obwohl der Markt in Pensacola stark ist, bin ich für Florida wirklich optimistisch. Wir hatten gerade die Wirtschaftsdaten, die nicht die besten sind. Die Fed kündigt weitere Zinserhöhungen an. Dennoch kann es dennoch zu einer Wertminderung Ihres Vermögens kommen, die Sie nicht berücksichtigt haben. Und wenn Ihr ARV für dieses Grundstück noch einmal um 5 oder 10 % sinkt, ist es erledigt. Dies ist eine Realität, und ich denke, selbst am Wochenende und in der gesamten letzten Woche haben wir so viel Aufruhr erlebt, Banken wurden geschlossen, es kam zu Bank-Runs. Es gibt einfach so viele Dinge, die Sie als Wirtschaftsindikatoren verwenden können und die Sie nervös machen, wenn es darum geht, voranzukommen. Und ich denke, wenn Sie diese Situationen auf den Tisch brachten und auch einen lizenzierten Inspektor engagierten, haben Sie das dann für Ihren Inspektionszeitraum getan? Haben Sie einen Inspektionsbericht erstellen lassen?

Matt:
Nein, ich habe zwei lizenzierte Bauunternehmer beauftragt, das Grundstück zu durchsuchen.

Jamil:
Okay, perfekt. Gut genug. Daher würde ich diese auch verwenden. Und ich denke, dass es für Sie klüger ist, die höhere der beiden Zahlen zu verwenden, nur weil die höhere Zahl wahrscheinlich eher die richtige Zahl ist als die niedrigere Zahl. Wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse anschaut, habe ich noch nie einen Deal erlebt, der schlechter ausgefallen ist, als versprochen wurde. Es ist immer mehr, und meine Schwester ist meine Auftragnehmerin, ich vertraue ihr mehr als jedem anderen auf der Welt und es ist immer noch falsch. Vor diesem Hintergrund denke ich, dass Sie dem Makler Ihres Käufers eine wirklich überzeugende Argumentation vorlegen müssen, die diese dann dem Immobilienmakler vorlegen muss. Es wird also ein wenig Reibung geben, weil Sie ein Telefonspiel spielen werden. Und Sie können Ihrem Agenten sogar das Recht geben, Ihre E-Mail weiterzuleiten.
Ich würde eine Argumentation vorbringen, ich würde sagen: „Sehen Sie, angesichts dieses Angebots, das ich erhalten habe, angesichts der Wirtschaftsdaten, die wir uns ansehen, und angesichts all der Dinge, die letzte Woche in der Woche passiert sind, bin ich diesbezüglich weniger zuversichtlich.“ Angebot zu diesem Preis. Und ich glaube wirklich, dass diese Verkäufer dieses Haus umziehen wollen. Ich möchte diesen Deal wirklich erfüllen, aber ich bin sehr nervös, bei 140 zu performen.“

Kathy:
Mir gefällt, was du sagst, Jamil, denn dieses Haus steht auf dem Markt und sie wollen es loswerden.

Jamil:
Und es gab drei Preisnachlässe. Und das ist ein Signal dafür, dass diese Leute motiviert sind.

Kathy:
Sie sind ein gutes Zeichen, um zurückzukommen und zu sagen, dass Sie kalte Füße bekommen, und allein das vergangene Wochenende reicht aus, um zu verstehen, dass es Bankpleiten gibt, und es auszuprobieren. Was hast du zu verlieren?

James:
Und das ist eines, was meiner Meinung nach im Moment wichtig ist: Der Markt hat sich verändert und die Geschwindigkeit des Marktes hat sich geändert. Wir haben alle in den letzten zwei Jahren alles geschrieben, ohne Inspektionen, nur mit kurzen Inspektionen. Das müssen Sie nicht mehr tun. Und was wirklich wichtig ist: Sie bereiten Ihr Geschäft vor. Ihr Inspektionszeitraum kann verlängert werden. Und wenn Sie Ihre Schulden nicht gesperrt haben, Ihre Gebote nicht verbindlich sind und Sie die Kosten nicht vollständig im Blick haben, ist das in Ordnung. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt eine Verlängerung der Machbarkeit beantragen möchten, erhalten Sie mehr Zeit. Je mehr Zeit Sie haben, desto besser können Sie Ihren Deal vorbereiten. Je mehr Zeit Sie haben, je besser Sie vorbereitet sind, desto geringer ist das Risiko bei einem Geschäft. Verzögern Sie also nicht, bis Sie sich ganz darauf festgelegt haben, dass Ihre Finanzierung für Sie in Ordnung ist.
Denn auch wenn dieser Zweitkreditgeber Ihnen in letzter Minute aussteigt, wenn dieser nicht festgeschrieben ist und sich nicht voll darauf einlässt, kann Ihr verdientes Geld gefährdet sein. Nutzen Sie also diese Möglichkeit, um Ihren Begriff richtig einzurichten. Und ich denke, Matt, eine Frage, die ich habe, ist, wofür wird das gemietet? Weil ich denke, dass man hier vielleicht einfach die falsche Art von Dispo umdrehen und es vielleicht an jemanden wie Jamil weitergeben würde, der Buy- und Whole-Mieter hat. Ich meine, das ist ein guter Preis in einem Bereich mit einem gewissen Wachstum, den sich die Leute leisten können. Ich schaue mir das an, wenn Sie einen Kredit über 160,000 haben. Viele Leute lassen 40 Dollar für ein Mietobjekt übrig, was einer monatlichen Zahlung von 1250 entspricht. Vielleicht können Sie das einfach in großen Mengen verkaufen, was Sie Ihrem Ziel näher bringt, Kapital aufzubauen und nicht dieses Risiko einzugehen, das etwas dürftig ist.

Matt:
Ja, das gefällt mir. Die durchschnittliche Miete und die Kosten für diesen bestimmten Bereich liegen bei 1475 monatlich. Die Mieten dort sind also auf jeden Fall hoch.

Jamil:
Ich freue mich, Sie auch dort mit einigen starken Menschen zusammenzubringen. Ich denke gleichzeitig, Matt, wenn du, wann ist dein Schlusstermin?

Matt:
April 3rd.

Jamil:
Okay, Sie haben also etwas Zeit. Was ich also in dieser Zeit tun würde, ist, für eine starke Neuverhandlung einzutreten. Versuchen Sie in der Zwischenzeit eine umfassende Ausstiegsstrategie. Selbst wenn du damit 5,000 $ verdienst, Matt, sind es 5,000 $. Sie riskieren 13, um 5 Riesen zu verdienen. Das ist eine tolle Rendite. Sie tätigen die Transaktion, rein und raus, und fahren mit der nächsten fort. Aber ich denke auch, dass Sie die Möglichkeit haben, weitere Vorteile zu schaffen, wenn Sie bei dieser Neuverhandlung erfolgreich sind. Angenommen, Sie sagen, Sie kaufen dies im Großhandel für 145, und Sie erhalten weitere 10 oder 20,000 US-Dollar Rabatt auf den Kaufpreis. Jetzt machen Sie plötzlich das, was Sie beim Umdrehen des Papiers machen wollten. Und da ich von einer Person spreche, deren Geschäftsmodell der Großhandel ist, kann ich Ihnen sagen, dass mich das mehr begeistert, als jeden Tag einen Hammer auf ein Haus zu schlagen.

Kathy:
Ich frage mich auch, ob sich der Baupreis senken ließe, wenn Sie sich dafür entschieden hätten, es einfach zu kaufen und zu behalten, wenn es weniger zu reparieren gäbe, wenn Sie es nicht wirklich schlüsselfertig und eher mietfertig machen müssten.

Matt:
Das ist ein guter Gedanke, definitiv etwas, worüber ich nach dem Gespräch mit euch gerne nachdenken würde.

Kathy:
Es klingt nach einer großartigen Vermietung. Ja, es ist ein toller Markt. Viel Dynamik. Meine größte Sorge bei dieser Immobilie als Buy-and-Hold-Investment besteht darin, dass Pensacola so stark von Hurrikanen getroffen wurde, dass ich mir die Versicherung für astronomisch vorstellen kann, aber dennoch könnten die Zahlen für einen Buy-and-Hold-Investor zu diesem Preis durchaus funktionieren.

Matt:
Sehr guter Punkt dazu.

Henry:
Ich stimme Jamil voll und ganz zu. Mein gleicher Vorschlag wäre, vielleicht zu sehen, ob Jamil einige Käufer auf diesem Markt hat, denn das ist ein guter Buy-and-Hold-Preis. Die andere Sache ist, dass ich während dieser Neuverhandlung alle LLCs auflisten würde, die Häuser in den umliegenden Vierteln besitzen. Denn in der Regel handelt es sich dabei um Investoren, die es zur Vermietung nutzen. Und dann würde ich diese Liste basierend auf der LLC priorisieren, die die meisten Eigentümer ist. Und dann würde ich herausfinden, wem die LLC gehört, und ich würde sie anrufen und sagen: Möchten Sie dieses Angebot zum XYZ-Preis? Denn offensichtlich gefällt ihnen die Nachbarschaft, sie haben andere Mietobjekte in der Nachbarschaft und sind möglicherweise bereit, diesen Preis zu zahlen. Und so könnten Sie auch Ihren Käufer finden. Also würde ich das heute tun.

Matt:
Toller Vorschlag, Henry. Danke schön.

Jamil:
Und wenn Sie mit diesem Prozess nicht vertraut sind, kann Henry Sie wahrscheinlich auch offline durch ihn führen. Ich habe ein Dienstprogramm, mit dem ich Ihnen bei der Suche nach Überspringern behilflich sein kann, und Sie sind ein Polizeibeamter des Bundes und wissen, wie man etwas findet.

Dave:
Alles klar, Matt. Nun, danke. Hoffentlich war dieser Rat hilfreich für Sie. Wir wissen es zu schätzen, dass Sie uns das Angebot gemacht und all dies mit uns geteilt haben.

Jamil:
Vielen Dank auch für Ihren Service, Matt. ICH

Matt:
Ich schätze es. Danke Jungs. Ich habe das Gefühl, dass ich gebildet wurde, also danke dafür.

Kathy:
Awesome.

Dave:
Also gut, vielen Dank an alle, die an der Infowerbung für Henrys Trainergeschäft teilgenommen haben.

Kathy:
Ich liebe es, den Unterschied zu sehen, den er macht. Einfach wundervolle Treffen.

Dave:
Nein, im Ernst, Mann, das war großartig. Beide, sowohl Matt als auch Michael, waren super interessant, wussten, wovon sie redeten, waren offen für Feedback. Es war toll, mit ihnen zu reden. Also, Henry, was hast du davon gehalten, dass deine Schüler der Show beigetreten sind?

Henry:
Mann, ich fand es großartig, Mann. Menschen bei der Investition in Immobilien zu helfen, ist offensichtlich eine Leidenschaft von mir. Deshalb bin ich generell hier in dieser Show. Aber ich freue mich noch mehr, wenn meine Studenten Angebote bekommen, und wenn ich Angebote bekomme, Mann, und natürlich hat Michael mit seinem Einfamilienhaus-Deal mit drei Wohneinheiten einen Volltreffer bei seinem allerersten Immobiliendeal hingelegt. Und das würde offensichtlich jeder gerne tun. Und dann denke ich, dass einige Leute sich Matts Deal ansehen und sagen werden: „Oh Mann, das ist eine schwierige Situation.“ Aber ich möchte jeden dringend bitten, dies aus einem anderen Blickwinkel zu betrachten. Was Matt getan hat, ist, dass er massive Maßnahmen ergriffen hat. Er lernt die Feuerprobe. Und so viele Menschen haben davor Angst. Sie haben Angst, rauszugehen, Geschäfte zu analysieren und Angebote zu machen.
Weil sie denken, dass die Welt untergeht, wenn sie sich auf ein schlechtes Geschäft einlassen, und schlechte Geschäfte machen keinen Spaß. Lass mich das nicht rausbringen. Aber am Ende des Tages verliert Matt 1,300 US-Dollar, wenn er von diesem Geschäft zurücktritt, weil ihm das Risiko, das er eingehen würde, nicht gefällt, aber nicht wirklich 1,300 US-Dollar. Er zahlte 1,300 Dollar für eine unglaubliche Ausbildung, für mehr Bildung, als er jemals in einer anderen Klasse hätte bekommen können. Mehr Bildung, die er im Mastermind erhält. Er wurde vor Gericht gestellt, er musste einen Deal finden, den Deal analysieren, mit einem Agenten sprechen, das Angebot unterbreiten, die Inspektionen durchführen, zurückgehen und neu verhandeln, um zu versuchen, den Deal dorthin zu bringen, wo er jetzt Sinn macht, und Schauen Sie sich dann mehrere Ausstiegsstrategien an, um dort herauszukommen, wo es Sinn macht.
Und wenn nicht, dann muss er raus. Dann muss er aussteigen und 1300 Dollar verlieren. Nun, Mann, so viele Leute würden das nicht tun. Und weil sie das nicht tun würden, werden sie nicht in der Lage sein, Wohlstand aufzubauen. Aber Matt wird sich in einer Position wiederfinden, in der er mit diesem Deal Geld verdienen könnte, oder wenn er das nicht tut, wird er beim nächsten einen Homerun hinlegen, wegen der Ausbildung, die er sich mit diesen 1,300 Dollar gekauft hat, I Ich finde es unglaublich, dass er diese Maßnahme ergriffen hat

James:
Kontakte sind gleich Verträge.

Henry:
Das stimmt, absolut.

Jamil:
Ich denke, er hat auch viele wirklich wichtige Lektionen gelernt. Und wie du gerade gesagt hast, Henry, das ist alles phänomenal, aber wie bekomme ich Michaels Deal?

Henry:
Möchten Sie, dass ich Ihnen den Link zur Teilnahme an meinem Programm gebe?

Dave:
Ich wollte darum bitten, ob wir einen Rabatt bekommen können.

James:
Ja, Jamil, du bist der Großhändler. Besorgst du mir Michaels Deal?

Jamil:
Rechts. Ich meine, ich habe versucht, es ihm auszureden, aber er hat es bereits geschlossen, also dachte ich: „Oh.“

Kathy:
Er sollte sich besser nicht an diese Zahlen gewöhnen, denn es könnte schwierig sein, sie wiederzufinden. Aber wer weiß?

Henry:
Das ist ein schreiender Deal, ein schreiender Deal.

Dave:
Gut für Ihn. Nun, ich danke Ihnen allen, dass Sie hier sind. Das hat viel Spaß gemacht. Wir würden uns über Ihr Feedback hierzu freuen. Dies ist das erste Mal, dass wir eine dieser Live-Shows mit einer Gruppe von Leuten machen. Sie können jeden von uns auf Instagram finden oder in den BiggerPockets-Foren posten, wo es speziell ein On-the-Market-Forum gibt, bei dem wir uns immer wieder melden. Ich hoffe, es gefällt euch allen. Vielen Dank an alle fürs Zuhören und wir sehen uns in der nächsten Folge von On The Market.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt, von Kailyn Bennett produziert, von Joel Esparza und Onyx Media geschnitten, von Puja Gendal recherchiert und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team. Bei den Inhalten der Sendung „On the Market“ handelt es sich lediglich um Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.