Adskillige ekstraordinære milepæle blev ramt for nylig på ejendomsmarkedet, som ikke ser ud til at give en slik mening, når de er sat sammen.
Til at begynde med, den gennemsnitlige 5-årige ARM brød 8% forum første gang siden midten af 1990'erne. (Og det 30-årige faste realkreditlån er lige knap mindre end det, på 7.946% på datoen for dette skrivende.)
Normalt skulle man tro, at hvis priserne blev mere end fordoblet i løbet af 18 måneder, ville ejendomsmarkedet få et stort hit.
Nå, intet ved dette marked er normalt, da man ville tage fejl af den forudsigelse. Faktisk brød de nationale boligpriser i juli ud af deres meget kortvarige "nedtur" og er igen positive år-til-år. Ifølge Case-Shiller Index, i juli 2023 kom indekset på 310.16, op fra 307.14 i juli 2022 (308.3 i juni 2022 var det forrige toppunkt). "Snedgangen" (hvis man overhovedet kan kalde det det) ser sådan ud:
National Association of Realtors (NAR) data går gennem september i år og fandt ud af, at salgspriserne er steget 2.8% år over år, med et gennemsnitligt hjem til $394,300. Perioden med prisfald (i hvert fald indtil nu) var usædvanlig kortvarig.
Det skal naturligvis bemærkes, at der kun er tale om nominelle priser. I reale termer (dvs. justeret for inflation) er ejendomspriserne faldet væsentligt mere. Hvis vi bruger en inflationsberegner, ville værdien af en dollar i dag kun have været omkring $0.91 værd i begyndelsen af 2022. Således er fast ejendom faldet næsten 10 %, siden kurserne begyndte at stige.
Selv stadig, i betragtning af hvor renterne er nu, er det stadig forbløffende, hvor godt ejendomspriserne har holdt sig.
Hvorfor er markedet ikke kollapset? eller har det?
I august sidste år, Forudsagde jeg Ejendomsmarkedet ville ikke kollapse af flere årsager, herunder solid udlånspraksis, generel inflation, boligmangel og i særdeleshed en masse boligejere med lavt forrentede faste renter. Som jeg sagde:
"[D]er er færre rentetilpasningslån, end der var i årene før krakket [2008]. Som The Financial Samurai påpeger, var kun 4.7% af realkreditlån optaget i 2021 rentetilpasningslån! Resten var fast rente..."
"Mit personlige boliglån er på 3% på en 30-årig fast rente. Det er klart, at jeg aldrig refinansierer den. Faktisk har mange mennesker nu utroligt lavt forrentede lån fast i 30 år."
Hvad dette har forårsaget er en sælgerstrejke, hvor få mennesker er villige til at sælge og opgive de gode, faste priser for at købe en ny bolig med et realkreditlån på 8 %.
(Hvis du har et realkreditlån på under 4 %, bør du næsten helt sikkert ikke sælge. Hvis du skal flytte, så lej din nuværende bolig ud, og lej så, hvor du flytter til, hvis du ikke køber der. giver mening.)
Det, der startede som en frost over ejendomsmarkedet, er blevet en dybfrysning. Bare se på nummeret af solgte eksisterende huse:
Dette er den type salgsaktivitet (ikke priser, naturligvis), vi så under den store recession.
Ifølge NAR, eksisterende boligsalg “faldt 2.0 % fra august til en sæsonkorrigeret årlig rate på 3.96 millioner i september. År over år faldt salget med 15.4 %." Men går man tilbage til januar 2022, falder salget af eksisterende boliger med over en tredjedel.
Måneder med forsyning sneg sig op fra 3.2 til 3.3 måneder fra august 2022 til august 2023 (det var kun omkring en måned i 2021). Men det er sket på trods af antallet af solgte huse er faldet gennem gulvet.
Den eksisterende beholdning af boliger til salg ligger på 1.1 millioner, et fald fra tæt på 1.25 millioner i midten af 2022. (Det blev kortvarigt over 4 millioner under højden af den store recession i 2008.)
Vi har solgt et par ejendomme for nylig for at rejse yderligere midler, da refinansiering ikke er en mulighed. For flere måneder siden, mens markedet ikke var varmt, fik vi stadig generelt disse huse under kontrakt om en uge eller to. Nu er det næsten helt stille. Vi har hørt, at dette er en almindelig oplevelse, i hvert fald hvor jeg er.
Det skyldes efter al sandsynlighed i det mindste delvist psykologiske faktorer for potentielle købere. Med priser på eller tæt på 8 % ønsker mange købere at vente i mindst en måned eller deromkring for at se, om de sætter kryds. Det var min oplevelse, da satserne først ramte 6 %. Men dette er bare en følelse - det er ikke sikkert. Ligesom det ikke er sikkert, at renterne vil falde herfra på trods af, at Federal Reserve signalerer det vil "pause" fremtidige vandreture.
Hvor er vi på vej hen?
Federal Reserve-formand Jerome Powell udtalte for nylig, at den nuværende finanspolitiske vej for USA er "uholdbar." Med rekordhøje underskud i fredstid (nå, sådan set). og høje renter, der kræver stadigt mere eksorbitante rentebetalinger, er der noget, der skal give relativt hurtigt.
Og kombinationen af høje priser og høje renter har gjort bolig som uoverkommelig som det nogensinde har været i amerikansk historie. En analyse tilbage i slutningen af 2022 (hvor raterne var mere som 6%) indgået, "Boligpriserne skal falde mere end 40%", for at boligerne igen bliver overkommelige. Forhåbentlig vil det kun være kurserne, der falder.
Økonomiske forudsigelser har ikke en særlig god track record. Men for hvad det er værd, forventer NAR, at renterne på realkredit er tilbage 6 % til næste år. På den anden side af tingene er Deutsche Bank næsten sikker på, at der kommer en recession.
Personligt har jeg svært ved at se, hvordan vi kommer ud af det her uden i det mindste nogle økonomiske smerter. Men man ved aldrig med sikkerhed.
The Bottom Line
For nu er det vigtigste at forstå, at dette marked er illikvidt. Få mennesker har brug for at sælge. Så for det meste gør de ikke.
Hvis du har brug for at sælge for at rejse penge, skal du ikke forsinke, da der kan gå et stykke tid, før din ejendom flytter. Det ville være klogt også at tilbyde finansieringsindrømmelser.
Refinansiering er dybest set en nonstarter, og dermed BRRRRing er meget vanskeligt, selvom der bestemt stadig er muligheder underlagt aftaler. Forvent med flips en længere holdeperiode, og det ville være klogt at skille sig ud, altså virkelig få huset til at poppe.
Og for kærligheden til alt godt i denne verden, hvis du har et fast realkreditlån fra før den midterste del af 2022, så hold fast i det kære liv!
Deltag i samfundet
Klar til at få succes med ejendomsinvestering? Opret en gratis BiggerPockets-konto for at lære om investeringsstrategier; stille spørgsmål og få svar fra vores fællesskab på +2 millioner medlemmer; forbinde med investorvenlige agenter; og så meget mere.
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- ][s
- $OP
- 1
- 14
- 15 %
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Om
- Konto
- aktivitet
- Yderligere
- Justeret
- overkommelige
- igen
- midler
- siden
- Alle
- næsten
- Skønt
- amerikansk
- an
- analyse
- ,
- årligt
- svar
- ER
- AS
- side
- spørg
- Association
- At
- AUGUST
- forfatter
- gennemsnit
- tilbage
- Bank
- I bund og grund
- BE
- bliver
- været
- før
- Begyndelse
- være
- BEDSTE
- Big
- Bloker
- grænse
- Bund
- kortvarigt
- Broke
- men
- købe
- købere
- Købe
- by
- beregnet
- ringe
- kom
- CAN
- forårsagede
- sikkert
- formand
- lave om
- Luk
- Bryder sammen
- kollapsede
- kombination
- Fælles
- samfund
- sammenligne
- fuldstændig
- indrømmelser
- Tilslut
- kontrakt
- kunne
- kursus
- Crash
- skabe
- Nuværende
- data
- Dato
- Tilbud
- Afvis
- Falder
- dyb
- forsinkelse
- Trods
- Deutsche Bank
- svært
- do
- Er ikke
- Dollar
- Dont
- fordoblet
- dow
- Dow Jones
- ned
- droppet
- grund
- i løbet af
- e
- lettere
- Økonomisk
- ejendom
- Endog
- NOGENSINDE
- at alt
- eksisterende
- forvente
- forventer
- erfaring
- ekstraordinært
- ekstraordinære
- Faktisk
- faktorer
- Fallen
- FAST
- Federal
- Federal Reserve
- få
- færre
- finansielle
- finansiering
- Finde
- Fornavn
- første gang
- Fiscal
- fast
- flips
- Til
- fundet
- Gratis
- Frys
- fra
- Frost
- fonde
- fremtiden
- Generelt
- generelt
- få
- få
- Giv
- given
- Go
- Goes
- gå
- godt
- fik
- stor
- skete
- Hård Ost
- Have
- høre
- højde
- Held
- link.
- Skjult
- Høj
- historie
- Hit
- hold
- bedrift
- Home
- Homes
- Forhåbentlig
- HOT
- hus
- huse
- boliger
- Hvordan
- HTTPS
- i
- SYG
- if
- vigtigt
- in
- Herunder
- Forøg
- utroligt
- indeks
- inflation
- interesse
- Renter
- opgørelse
- investere
- investering
- IT
- januar
- Jerome
- jerome powell
- Jones
- juli
- juni
- lige
- Kend
- Efternavn
- Sidste år
- Sent
- LÆR
- mindst
- långiver
- långivere
- udlån
- mindre
- LG
- ligesom
- sandsynlighed
- Lån
- længere
- Se
- UDSEENDE
- Lot
- kærlighed
- mac
- lave
- mange
- mange mennesker
- Marked
- Match
- max-bredde
- Medlemmer
- Mellemøsten
- Milepæle
- million
- Måned
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- bevæge sig
- bevæger sig
- flytning
- meget
- flere
- my
- national
- I nærheden af
- nødvendigvis
- Behov
- aldrig
- Ny
- næste
- ingen
- Ingen
- normal
- bemærkede
- intet
- nu
- nummer
- of
- tilbyde
- on
- ONE
- kun
- åbent
- Udtalelser
- Muligheder
- Option
- or
- Andet
- vores
- ud
- i løbet af
- Smerte
- del
- særlig
- især
- sti
- betalinger
- Peak
- Mennesker
- periode
- personale
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- punkter
- pop
- positiv
- potentiale
- Powell
- praksis
- forudsigelse
- Forudsigelser
- tidligere
- pris
- Priser
- egenskaber
- ejendom
- psykologiske
- sætte
- Spørgsmål
- Hurtig
- rejse
- Sats
- priser
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- virkelig
- årsager
- for nylig
- recession
- optage
- relative
- relativt
- Lej
- repræsentere
- Reserve
- REST
- Reuters
- Risiko
- rundt
- salg
- salg
- så
- se
- se
- synes
- sælger
- Salg
- forstand
- september
- flere
- mangel
- bør
- side
- siden
- sidder
- So
- solid
- nogle
- Snart
- specialisere
- stå
- påbegyndt
- startere
- erklærede
- Stater
- Stadig
- mærkeligt
- strategier
- Strategi
- emne
- væsentligt
- lykkes
- forsyne
- sikker
- T
- Tag
- taget
- vilkår
- end
- at
- deres
- derefter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tredje
- denne
- i år
- dem
- Gennem
- Dermed
- skovflåt
- tid
- til
- i dag
- sammen
- også
- spor
- sand
- to
- typen
- under
- forstå
- enestående
- Forenet
- Forenede Stater
- indtil
- værdi
- meget
- vs
- vente
- ønsker
- var
- we
- uge
- GODT
- var
- Hvad
- hvornår
- mens
- WHO
- vilje
- villig
- KLOG
- med
- uden
- world
- værd
- ville
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- dig
- Din
- zephyrnet