Ville du tage kontanter for at forlade en lejekontrolleret lejlighed? Data viser, at det sker ofte i L.A.

Ville du tage kontanter for at forlade en lejekontrolleret lejlighed? Data viser, at det sker ofte i L.A.

Tidsstempel: 16. januar 2024 kl. 6
Kildeknude: 3065251

I 2022, ikke længe efter at en ny ejer købte lejeboligen i Highland Park, hvor Ana Lopez, 66, bor sammen med sin mand, begyndte lejerne at modtage tilbud om at forlade. Først var det omkring 22,000 dollars, sagde hun. En af hendes naboer tog imod tilbuddet og gik. Men Lopez, der var desperat efter at blive i det huslejekontrollerede hjem, hvor hun har boet i mere end to årtier og betaler $800 om måneden, afviste gentagne gange tilbuddene, selv når beløbet steg til $100,000.

Efter skat, mente hun, var pengene ikke nok til at forblive langsigtet i hendes samfund, hvor den gennemsnitlige månedlige husleje er mere end $2,000, og den gennemsnitlige salgspris for et hjem er mere end $1 million.

Hun har følt sig presset til at gå og er blevet informeret om, at ejeren planlægger at rive ejendommen ned. Men, siger hun, "Vi vil blive ved med at kæmpe for at blive i vores hjem."

Købstilbud - også kendt som "kontanter til nøgler” — er blevet et ofte brugt værktøj for udlejere, der håber at få lejere til at forlade lejekontrollerede lejligheder uden at gå igennem en formel udsættelsesproces, hvilket kan tage tid, være dyrt og er underlagt strenge regler. Men det har været svært at sige præcist, hvor ofte lejerkøb sker i Los Angeles. Sidste uge, frigivet data af City Controller Kenneth Mejias kontor kastede lidt lys over emnet og viste, at der fra 2019-23 blev indgivet næsten 5,000 "kontant for nøgler"-aftaler med byen.

Kvarterer i Koreatown, Echo Park og Mid-Wilshire toppede listen for antallet af aftaler. Lopez' Highland Park-kvarter var også blandt de bedste postnumre.

I en erklæring sagde Mejias kontor "lejerudkøb er en taktik, som udlejere bruger til at tvinge lejere til at flytte ud af RSO (Rent Stabilization Ordinance) enheder eller lejekontrollerede enheder, ofte så udlejere kan genudleje disse enheder til nye lejere på markedet -sats priser. I mange tilfælde er udkøbsbeløb ikke nok til, at lejere har råd til at fortsætte med at bo i Los Angeles på lang sigt."

Fortalere for lejere siger, at tallene, der er rapporteret til byen, ikke fuldt ud fanger, i hvilket omfang kontanter til nøgler sker i hele byen. De bemærker, at dataene kun omfatter aftaler - ikke tilbuddene, som ofte sker uformelt med en person, der banker på døren eller foretager et telefonopkald. Selv aftalerne i sig selv, siger fortalere, ender muligvis ikke med at blive indgivet til byen.

"Antallet af sådanne meddelelser indgivet til LAHD er sandsynligvis en lille brøkdel af sådanne aftaler," sagde Gary Blasi, professor i jura emeritus ved UCLA School of Law.

Udlejere siger, at frikøbsaftalerne kan være et nyttigt værktøj, der giver lejere et incitament til at flytte og skaber en win-win for ejere, som får deres enheder tilbage, og lejere, der går derfra med nogle penge for at hjælpe med at betale for boliger fremadrettet. Det gennemsnitlige beløb for en buyout var ifølge dataene $24,704.

Men lejerfortalere siger selv det beløb - eller mere - er ofte ikke nok til at lade lavindkomstfamilier fortsætte med at bo i LA-kvarterer, hvor de boligudgifter er steget kraftigt de seneste år, især efter skat.

"Når det kommer som et engangsbeløb, tænker du, 'det er mange penge', men du skal også vide, hvad det kommer til at koste dig at blive boende på det åbne marked," sagde Blasi. "Hvad der ser ud til at være et stort engangsbeløb, kan faktisk efterlade lejeren i en meget værre situation, end de er."

Lejere og fortalere fortæller også, at folk, der takker nej til tilbuddene, ofte bliver mødt med chikane fra udlejere.

"Vi har haft lejere, der har rapporteret, at folk kommer forbi deres hjem hver dag til middag og banker på døren og fortæller dem, at de virkelig burde tage imod tilbuddet, eller folk, der kommer meget sent om aftenen," siger Cynthia Strathmann, administrerende direktør for nonprofitorganisationen. fortalergruppen Strategic Actions for a Just Economy. "Og der er andre former for chikane, vedvarende omsorgssvigt - en udlejer vil nægte at reparere noget i lejligheden og derefter virkelig insisterende tilbyde dem kontanter for nøgler, indtil presset ved at bo i en lejlighed, der virkelig er i forfærdelig stand, vil få lejeren til at flytte. ”

Strathmann sagde fællesskaber øverst på controllerens liste, som Koreatown og Ekkopark, er dem, hvor der er en særlig stor forskel mellem den månedlige leje, der betales af en langtidslejer i en huslejekontrolleret enhed, og hvad en udlejer kan befale på det nuværende marked.

Chris Gray, præsident for ejendomsadministrationsfirmaet Moss & Co., sagde, at kontanter til nøgleaftaler blev særligt vigtige redskaber for udlejere efter pandemien, da mange lejere opsamlede store mængder ubetalt huslejegæld.

"Udlejere er i en hård situation, og alt, hvad de ønsker at gøre, er at få nogen ind i deres enhed til at betale husleje," sagde han.

En udsættelse gennem domstolene kan tage måneder og koste titusindvis af dollars i advokatsalærer, bemærkede Gray.

"Når man ser sådan et helhedsbillede, ville en udlejer gerne eftergive tidligere huslejegæld på $30,000, $40,000, eller hvad det nu måtte være, for at få dem ud og undgå hele fraflytningsprocessen."

Byen begyndte at regulere frikøbsaftaler og indsamle oplysninger om dem i 2017 efter lejers advokater begyndte at protestere hvad de så som en stigende praksis med ejendomsejere, der fortrænger beboere i huslejekontrollerede enheder uden fuldt ud at informere dem om deres rettigheder.

Notifikationsprogrammet for lejerudkøb kræver, at udlejere giver oplysninger til lejere, når de afgiver et udkøbstilbud. De skal informere lejerne at de er berettiget til minimumskompensation, som spænder fra 9,900 til 24,650 kroner, afhængig af forskellige faktorer, herunder hvor længe lejeren har boet i boligen, og om de er ældre eller handicappede. Lejere får også at vide, at de har ret til at afslå eller tilbagekalde tilbuddet og til at rådføre sig med en advokat eller boligafdelingen.

Under programmet er udlejere også forpligtet til at indgive eventuelle aftaler med LA boligafdelingen. Disse arkivalier er grundlaget for den analyse, der blev frigivet af den registeransvarliges kontor.

Ifølge dataene toppede buyout-ansøgninger i 2019, hvor der var 1,209 aftaler. Sidste år var der indgivet 789 aftaler med kommunen.

Opkøbet bekendtgørelse giver lejere mulighed for at "anlægge en privat sag mod en udlejer, der overtræder" reglerne og få erstatning og en bøde på $500. Men det er et skridt, som mange lavindkomstbeboere næppe vil tage, sagde Blasi.

"Jeg synes, at byen igen skal se på notifikationsprogrammet for lejerudkøb og se efter at sætte nogle tænder i det og gøre nogle seriøse opsøgende til lejere og udlejere om eksistensen af ​​det," sagde Blasi. "Det kan kun hjælpe alle, der arbejder i god tro."

Tidsstempel:

Mere fra LA Times RE