Pant 101: Sådan beregnes hovedstol og renter

I denne artikel

Beregning af hovedstol og renter på dit lån hjælper dig med at identificere de faktiske omkostninger ved en ejendom. Hvis du har et lån på $400,000 til en 30-årig fast rente på 5%, er det beløb, du bruger efter 30 år, ikke $400,000. Det er faktisk $773,158. $400,000 vil gå til din hovedstol, mens de andre $373,158 vil gå til din interesse.

Når du køber en bolig med en fast rente, vil din månedlige afdrag på realkreditlån være den samme i løbet af dit lån. Men selvom du udskriver en check på det samme beløb hver måned, vil det altid være anderledes, hvor meget du sætter på din hovedstol og renter. 

I dette indlæg vil vi definere, hvad din hovedstol og rentebetalinger er på et realkreditlån og viser, at du skal beregne, hvor meget et hus vil koste dig for at træffe en mere informeret beslutning, når du køber en ejendom. Vi vil også diskutere forskellen mellem ÅOP og din rente, hvilke faktorer der påvirker din rente, og hvordan du sporer, hvor dine fastforrentede realkreditbetalinger går hen. 

Sådan beregner du hovedstol og renter på dit lån:

Hvad er hovedstolen på et realkreditlån?

Når du optager et boliglån, er din hovedstol det beløb, du låner hos en långiver. Hvis den samlede købspris for dit hjem er $300,000, og du foretager en 20% udbetaling på $60,000, er de resterende $240,000 din hovedsaldo. 

Købspris – Udbetaling = Hovedsaldo

Brug vores realkreditlån kalkulator for at afgøre, hvor meget bolig du har råd til. Din hovedstol svarer til dit lånebeløb, hvilket gør det til et af de vigtigste tal at kende. Dit realkreditlån begynder at akkumulere renter lige efter du har optaget dit lån. Tilsammen udgør de to det meste af det, du betaler månedligt. 

Hvad er en rentebetaling?

Låneinstitutioner låner dig ikke hundredtusindvis af dollars og får intet til gengæld. Din långiver opkræver dig renter på lånet, normalt baseret på den årlige procentsats (ÅOP). 

De fleste førstegangskøbere af boliger er overraskede over at erfare, at selv med en lav rente, vil de bruge mange penge på realkreditrenten hver måned. Hvis du for eksempel optager et 30-årigt lån til 400,000 USD til en rente på 5 %, er din månedlige betaling 2,147.29 USD. For den første måned går $1,666.67 af denne betaling til renter, og kun $480.62 går til nedbetaling af din hovedstol.

Hvordan beregnes din rentebetaling?

At beregne din rentebetaling kræver lidt mere matematik. Formlen er:

Månedlig rentebetaling = hovedlånebeløb x (årlig rentesats / 12)

Hovedlånebeløb = $400,000
Rente = 5 % eller 0.05

I dette tilfælde er din interesse:

Renter = 400,000 USD x (05/12)
Renter = $1,666.67

Med en fast rente betaler du mindre renter ved hver betaling af realkreditlån, fordi din hovedsaldo falder. Efter din første realkreditbetaling går din hovedsaldo fra $400,000 til $399,519.38. For måned to er din renteligning:

Renter = 399,519 USD x (05/12)
Renter = $1,664.66

Mens du kun ender med at sætte 2.01 USD mere på din hovedsaldo, vil du langsomt betale mere og mere af dit lån ned over tid, hvilket bringer os til amortisering. 

Hvad er amortisering?

Afskrivning betyder at betale af på dit boliglån gennem regelmæssige afdrag på afdrag og rente på realkreditlån over tid. Beregning af amortisering kræver brug af formlen:

A = Månedlig afdrag på realkreditlån
P = Hovedsaldo
I = Periodisk rente
N = Samlet antal betalinger

Vi anbefaler i stedet at bruge en amortiseringsberegner.

Hvorfor amortisering er vigtig

Amortisering hjælper boligejere og ejendomsinvestorer med at identificere deres omkostninger over tid. 

Af skattemæssige årsager viser amortiseringstabeller dig, hvor meget du betaler i renter hvert år. Renter på realkreditlån er fradragsberettigede, hvilket betyder, at du gør krav på dem, hvis du specificerer dine udgifter og overskrider standardfradragsgrænsen.

Amortisering viser også, hvor meget du skylder på din hovedsaldo hvert år eller måned. Jo lavere din saldo er, jo mere egenkapital har du i dit hjem. For at holde det enkelt, lad os antage, at dit hjem aldrig stiger i værdi. Før du foretager din første betaling, har du $100,000 i egenkapital (også kaldet Din udbetaling). 

 Ved at bruge ovenstående eksempel kan du se her, hvor meget din hovedsaldo er på forskellige tidsintervaller:

Måned år	Indledende udbetaling	Balance	Egenkapital
0 måneder / 0 år	$100,000	$400,000	$100,000
12 måneder / 1 år	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 måneder / 5 år	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 måneder / 10 år	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 måneder / 15 år	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 måneder / 20 år	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 måneder / 25 år	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 måneder / 30 år	$100,000	$0	$500,000

I dette scenarie opbygger du mere egenkapital, jo længere du har lånet. Dette skyldes, at flere afdrag på realkreditlån går mod din månedlige hovedsaldo. 

ÅOP vs. rentesats: Hvad er forskellen?

Begge satser er udtrykt i procent, men der er en vigtig skelnen mellem dem. 

Din rentesats refererer til de årlige omkostninger ved dit lån, men afspejler ikke eventuelle gebyrer eller gebyrer, du måtte betale for lånet. 

Din ÅOP er et mere holistisk udtryk for, hvad du låner og er ofte højere end din rente. Det afspejler din rente, realkreditmæglergebyrer, evt pantepunkter, og andre omkostninger, du pådrager dig for at få dit lån. 

Hvilke faktorer påvirker din rente?

Jo lavere din rentesats er, jo mindre bliver dine månedlige afdrag på realkreditlån - og hvert procentpoint tæller! For dit $400,000 30-årige lån på 5% er din månedlige betaling $2,147. Men hvis din rente er 4%, falder din månedlige betaling til $1,910. Det er en forskel på $237!

Her er et par faktorer, der bestemmer din rente:

• Kredit score: Jo højere din FICO-score, jo lavere din rente. Du vil typisk kvalificere dig til de bedste priser, hvis din kreditscore er i 700-tallet eller højere.
• Låneperiode: Hvis dit lån er på en kortere løbetid, vil din rente sandsynligvis være lavere. Hvis du kvalificerer dig til et 30-årigt lån på 5 %, kan den samme långiver tilbyde dig et 15-årigt lån på 4 %. 
• Lokation: Hvis du er i et område, hvor flere boligejere misligholder, kan din rente være højere. 
• Down Payment: Hvis din udbetaling er mindre end 20 %, kræver de fleste lån, at du betaler privat prioritetsforsikring (PMI), hvilket er yderligere 0.58 % – 1.86 % tilføjet rente.
• Aktuelle rentesatser: Tilstanden på boligmarkedet og Federal Reserve påvirker boliglånsrenterne. 

Hvad er der ellers inkluderet i din månedlige afdrag på realkreditlån?

Din hovedstol og renter udgør grundlaget for din månedlige afdrag på realkreditlån, som ikke stiger i løbet af dit låns løbetid. Der er dog andre gebyrer at overveje:

• Ejendomsskat: Disse skatter er, hvad din lokale regering opkræver dig baseret på den vurderede værdi af din ejendom. Den vurderede værdi er, hvad en ejendomsvurdering siger, at din bolig er værd og ikke er det samme som markedsværdien. Ejendomsskatter varierer fra stat til stat.
• Husejerforsikring: Husejerforsikringen dækker normalt indre og ydre skader på dit hjem, tab eller beskadigelse af personlige aktiver og ansvarsdækning, hvis der sker en ulykke i dit hjem eller på din ejendom. 
• PMI: Som tidligere nævnt skal du betale PMI, hvis din udbetaling er mindre end 20 %. Denne forsikring beskytter dit realkreditinstitut, hvis du ikke betaler dit realkreditlån. Det forsvinder, når din belåningsgrad (LTV) falder til 78 % eller lavere. 
• Husejerforeningens (HOA) kontingent: Hvis du flytter ind i en ejerlejlighed eller kvarter med en boligejerforening, skal du betale HOA-gebyrer. Disse varierer baseret på din HOA. 

Hold styr på din hovedstol og interesser

For at opsummere er din hovedstol det beløb, du låner af en långiver, når du optager et boliglån, og din rente er, hvad en långiver opkræver dig for at låne disse penge. Nu hvor du ved, hvordan de fungerer, og hvordan du bruger en amortiseringsberegner til at se, hvor meget du betaler, og hvornår du kan træffe en mere informeret beslutning, når du køber bolig. 

Ofte Stillede Spørgsmål

Skal du betale hovedstol eller renter?

Afhængig af vilkårene for dit lån, kan du betale mere hver måned. De ekstra penge går til din hovedsaldo og hjælper dig med at tilbagebetale dit lån hurtigere. 

Hvordan kan du ellers betale dit lån hurtigere?

Nogle virksomheder vil lade dig foretage hver anden uge afdrag på realkreditlån. I stedet for at foretage 12 månedlige betalinger, tjener du 26 betalinger hver anden uge, der svarer til halvdelen af ​​dit månedlige beløb. Med denne strategi betaler du en ekstra måned hvert år og kan barbere flere år på dit lån. 

Hvilken procentdel af betalingen er hovedstolen?

Denne procentdel varierer baseret på din lånelængde, beløb og rente. 

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.