Jeg ved, hvad du tænker. Denne fyr forsøger at strække SVB-overskrifterne til en flerfamilies ejendomsinvesteringshistorie. Det skal være clickbait.
Jeg forstår det. Men jeg håber, at du vil give mig et øjeblik til at fortælle dig to måder, hvorpå SVB og andre store bankkonkurser potentielt kan gavne flerfamiliesyndikatorer og investorer. Så kan du afgøre, om der er noget indhold i min overskrift.
Som os alle andre, så jeg nyhedshistorierne udfolde sig hurtigt i løbet af den sidste uge. Silicon Valley Bank gik fra at betale bonusser til at lukke butikken inden for få dage. Der er ingen grund til at fortælle de blodige detaljer her.
Men da jeg overvejede de dårlige nyheder, der faldt ud fra denne forhåbentlig lokaliserede, men potentielt mere betydningsfulde situation, indså jeg to potentielle lyspunkter for flerfamiliesyndikatorer og investorer. Ikke kun nuværende spillere - men dem, der er ivrige efter at komme ind i dette i øjeblikket overfyldte rum.
Min korttidsafhandling er spekulativ, så jeg indrømmer frit, at jeg kan tage fejl på denne. Men jeg vil plante et selvsikkert flag på mine længerevarende diskussioner nedenfor, da jeg mener, at disse resultater er praktisk talt uundgåelige.
Den nær-sigtede virkning for nuværende syndikatorer og investorer
Jerome Powell vidnede under et halvårligt besøg på Capitol Hill i sidste uge: "Hvis, og jeg understreger, at der ikke er truffet nogen beslutning om dette, men hvis alle dataene skulle indikere, at en hurtigere stramning er berettiget, ville vi være parate til at øge tempoet i renteforhøjelserne," sagde Powell til det amerikanske Repræsentanternes Hus Financial Services.
Mange Fed-observatørers konklusion var en renteforhøjelse på 0.25 % til 0.5 % den 22. marts. Dette er ikke en overraskelse, da Powell er en discipel af 1980'ernes Fed-formand Paul Volcker (som hævede renten til 20 % på tærsklen til Reagans præsidentperiode ) og de vanskeligheder, Fed har med at tøjle inflationen.
Silvergate Bank kollapsede på omtrent samme tidspunkt. Efterfulgt af Silicon Valley Bank den næste uge. Så Signature Bank sidste weekend. Nu suser vandet hen over dammen ved Credit Suisse.
Selvom tilskuere med rette giver de beslutninger, der er truffet af bankledelsen, skylden, var situationen hos SVB tydeligvis en kamp, der blev oplyst af hurtigt stigende renter. Uhørt hurtig.
Tjek denne grafik, der viser hastigheden af disse stigninger sammenlignet med tidligere perioder:
Selvom Federal Reserves handlinger var designet til at bremse inflationen, tvivler jeg på, at bankkrak var en tilsigtet konsekvens. Hastigheden af disse tre fiaskoer og den måde, dette har domineret nyhedscyklussen, har forårsaget udbredt frygt.
"Hvilken bank er den næste?"
"Er mine indskud sikre?"
"Hvordan vil dette påvirke min kreditlinje eller realkreditlån?"
Hvordan denne situation kunne blive god på kort sigt
Mange flerfamilieaftaler er i store problemer. Lavere gæld med variabel rente var det foretrukne stof i den seneste sæson, da syndikatorer ledte efter alle måder, hvorpå de kunne lave aftaler for at udligne overivrige konkurrenter i et kapløb mod bunden.
Med ingen forudbetaling sanktioner, gav variabelt forrentet gæld også en mere tilgængelig udgang for syndikatorer, der planlagde at tilføje værdi og sælge hurtigt. Denne strategi har genereret milliarder i overskud til investorer i de seneste år.
Men flydende gæld er kommet tilbage for at bide syndikatorer og investorer i denne sæson med skyhøje renter. Storslåede rentebetalinger lammer pengestrømmen, lukker investoruddelingerne og sætter investorernes egenkapital i alvorlig fare.
De skyhøje forventede omkostninger ved at forny rentelofter resulterer i, at långivere kræver meget højere reserver. En syndikatorven rapporterede, at en af hans aftaler historisk set har krævet månedlige reserver til fornyelse af renteloftet på omkring 2,000 USD. Hans långiver har øget den samme månedlige deponering til $70,000. (Du læste rigtigt.)
Syndikatorer/investorer med både variabel og fast forrentet gæld lider under ekstra nedfald, da huslejestigninger er gået i stå på de fleste markeder. Dette har en dyb indvirkning på nettodriftsindtægter og værdier. Dette er et slag for operatører, der ser på NOI som deres potentielle redningspakke for faldende værdier på grund af udvidelse af loftrater. Dette er en reel hovedpine for dem, der planlægger at refinansiere eller sælge snart.
Vi hører historier hver uge om syndikatorer, der skærer distributioner og diskuterer margin calls for at undgå totale tab. Vi hørte for nylig om en syndikator, der betaler $30,000 månedligt ud af lommen for at holde en aftale flydende.
Selvom jeg ikke har nogen mulighed for at bekræfte denne statistik, udtalte en kyndig deltager ved sidste uges bedste nogensinde-konference i sit nyhedsbrev, at han mener, at omkring 30 % af multifamilie-aftalerne fra konferencedeltagere er i problemer på et eller andet niveau.
Så situationen er alvorlig. Hvor er den såkaldte sølvkant fra bankkrisen?
Som jeg sagde, skal Federal Reserve bestemt tage bankkonkurser i betragtning, da de bestemmer deres næste træk den 22. marts. Hvis Fed beslutter at bremse, forsinke eller stoppe renteforhøjelserne (eller endda vende tilbage snart), kan det give en udsættelse for overstressede flerfamiliesyndikatorer og deres investorer.
Denne udsættelse kan omfatte lempede reservekrav til rentelofter, lavere pengestrømsudløb fra gældsbetjening, mindre skade på værdiansættelser, en større chance for en vellykket refinansiering og en lavere chance for et kapitalopkald eller at miste handlen tilbage til långiveren. (Dette kan ganske vist blot forsinke det uundgåelige for de fleste.)
Mens nogle stadig tror, at Powell og Fed vil fortsætte med deres plan om at hæve renten, mener andre, at en forsinkelse er på vej. Goldman Sachs har udtalt offentligt de mener, at Fed ikke vil hæve renten i næste uge i lyset af denne krise.
Det vil ikke tage lang tid at se, om denne kortsigtede sølvforing spiller ud. Men den mere sikre langsigtede sølvbeklædning vil tage år.
Den langsigtede sølvbeklædning fra Fed-renteforhøjelser og banksvigt
I 2016 udgav jeg en bog om investering i flere familier med ydmyg titlen "Den perfekte investering”. Jeg har dog lavet sjov med mig selv om det siden 2017 eller deromkring.
Jeg har sagt, "Den perfekte investering er ikke perfekt ... hvis du skal betale drastisk for meget for at få den." Og jeg vil tilføje: "...hvis du er nødt til at bruge variabelt forrentet gæld for at få det ud af det."
Det har været svært at finde tilbud, der passer på. Faktisk har det været svært overhovedet at få multifamilie-aftaler. On-market eller off-market. Konkurrencen er blæst op til nye niveauer. Hvis du har fulgt mit forfatterskab, ved du, at jeg tror, at dette skyldes:
- Øget syndikeringsaccept på grund af lempede regler fra JOBS-loven.
- Viral synlighed og popularitet på grund af sociale medier og andre online platforme.
- En eksplosion af guruer, der dukkede op ud af ingenting i dette årti. Nogle, der ikke var i fast ejendom før den store recession, kan blive betragtet som "Newrus" af nogle.
- Øgede investeringer fra dem, der forlader Wall Streets kasinoer og internationale investorer.
- Den øgede popularitet af 1031 udvekslinger med nogle gange for høje priser på erstatningsejendomme.
- En stigende tidevand, der har løftet alle både i et årti – indtil tidevandet gik ud og blottede Warren Buffetts tynde dybere.
Selvfølgelig har de stejle rentestigninger drastisk bremset multifamiliens investeringsmani. Men disse bankkonkurser kan utvivlsomt resultere i, at långivere hæver forsikringsstandarderne - fra og med nu.
Fællesskabs- og regionale banker, som giver mange ejendomsudviklere og syndikatorer adgang til kredit, kan være tilbageholdende med overhovedet at optage nye lån. Især på kort sigt, mens truslen om bankkørsler og flere renteforhøjelser truer. (Bemærk, at multifamiliesyndikatorer har muligheder for at erhverve bureaugæld fra Fannie Mae, Freddie Mac og HUD, som ikke vil forsvinde i en bankkrise eller et oppustet rentemiljø.)
Værre for mange, kan disse banker trække stikket til at forny fuldt ydende ejendomslån. En ven besøgte for nylig en lokal bankmand, som viste ham en tyk manila-mappe fyldt med effektive lån, som de ikke planlægger at forny i år.
Så ligesom på kort sigt ovenfor, er denne situation alvorlig. Så hvor er den såkaldte langsigtede guldkant fra bankkrisen og Fed-renteforhøjelserne?
Som i enhver recession vil en langsigtet effekt utvivlsomt være et reduceret niveau af multifamilieudbud for at imødekomme efterspørgslen, som stadig vokser. Vi har allerede et rekordstort antal flerfamiliesaktiver, der kommer online i 2023. Men National Apartment Association og National Multifamily Housing Council siger, at USA skal bygge 4.3 millioner flere lejligheder inden 2035 for at imødekomme efterspørgslen efter lejeboliger.
Hvor meget er det? Det er cirka en stigning på 20 % i forhold til det nuværende nationale udbud. Hvis du vil tænke på det nuværende udbud som bygget over cirka et århundrede, skal du overveje, at det skal stige med 20 % i løbet af de næste 12 år.
Og hvis Fed-forhøjelserne, forstærket af bankkrak, tilføjer bremser til den nuværende byggepipeline, vil det 12-årige vindue til 2035 snart falde til enkeltcifrede (for eksempel hvis denne afmatning trækker ud indtil 2026).
Sølv foring? Jeg vil bestemt sige ja.
En høgeagtig Fed plus et sandsynligt begrænset kreditmiljø plus potentialet for, at mange populære syndikatorer vil være ude af branchen i den næste cyklus, kan resultere i et bedre miljø for mange af jer, der har været ivrige efter at komme ind i virksomheden.
Men du behøver måske ikke vente til næste cyklus.
Mange nødlidende multifamilie-aftaler vil mislykkes i det kommende år eller to. Dette kunne give dig muligheder for at erhverve nødlidende aftaler til langt under vurderet værdi fra urolige operatører eller banker.
Misforstå mig ikke. Jeg ville absolut ikke have glæde af nogens fiasko, og jeg håber, at du føler det samme. Men dette er en kendsgerning i enhver markedscyklus. Og dette vil resultere i skabelsen af mere rigdom, end der kunne erhverves i de fleste op-cyklusser.
Jeg slutter med en citere fra Howard Marks, mester i at drage fordel af nødlidende aktiver. Det ville betale sig for os at lytte nøje nu, og også når tidevandet stiger igen næste cyklus.
"I dårlige tider kan værdipapirer ofte købes til priser, der undervurderer deres fordele. Og i gode tider kan værdipapirer sælges til priser, der overvurderer deres potentiale. Og alligevel er de fleste mennesker tvunget til at købe euforisk, når cyklussen driver priserne op, og til at sælge i panik, når det driver priserne ned.”
Mere fra BiggerPockets: 2023 State of Real Estate Investing
Efter år med hidtil uset vækst har boligmarkedet skiftet kurs og er gået ind i en korrektion. Nu er din tid til at drage fordel. Download 2023 State of Real Estate Investing-rapporten skrevet af Dave Meyer, for at finde ud af, hvilke strategier og taktikker der vil profitere i 2023.
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/could-banking-failures-be-good-for-multifamily
- :er
- $OP
- 000
- 2016
- 2017
- 2023
- a
- Om
- om det
- over
- absolut
- accept
- adgang
- tilgængelig
- Konto
- erhverve
- erhvervede
- tværs
- Lov
- aktioner
- faktisk
- tilføjet
- indrømme
- Fordel
- agentur
- Alle
- allerede
- Amazon
- amp
- ,
- lejlighed
- cirka
- ER
- AS
- Aktiver
- Association
- At
- deltagere
- forfatter
- tilbage
- Bad
- bailout
- Bank
- bank kører
- bankmand
- Bank
- Banker
- BE
- før
- Tro
- mener
- jf. nedenstående
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bedre
- Big
- milliarder
- blæse
- bonusser
- bog
- grænse
- Bund
- købte
- Bright
- virksomhed
- købe
- by
- ringe
- Opkald
- CAN
- kasket
- kapital
- caps
- Kontanter
- pengestrøm
- Casinos
- forårsagede
- Århundrede
- vis
- sikkert
- Formand
- chance
- afgift
- valg
- tydeligt
- clickbait
- Luk
- nøje
- lukning
- CNBC
- kollapsede
- Kom
- kommer
- sammenlignet
- konkurrence
- konkurrenter
- konklusion
- Konference
- sikker
- Overvej
- betragtes
- konstruere
- opbygge
- Koste
- kunne
- Rådet
- kursus
- skabelse
- kredit
- kredit suisse
- lammende
- krise
- Nuværende
- For øjeblikket
- skære
- cyklus
- cykler
- data
- Dave
- Dage
- deal
- Tilbud
- Gæld
- årti
- beslutte
- beslutning
- afgørelser
- Faldende
- forsinkelse
- Efterspørgsel
- krævende
- indskud
- konstrueret
- detaljer
- Bestem
- udviklere
- Vanskelighed
- cifre
- diskuterer
- diskussioner
- nødstedte
- Distributioner
- Dont
- tvivler
- ned
- downloade
- drastisk
- Drop
- medicin
- Edge
- opstået
- indtastet
- Miljø
- egenkapital
- spærret
- især
- ejendom
- eve
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- eksempel
- Afslutning
- ekspanderende
- udsat
- FAIL
- Manglende
- Faldende
- nedfald
- hurtigere
- frygt
- Fed
- Fed-stol
- fodret vandreture
- fed renteforhøjelser
- Federal
- Federal Reserve
- Federal Reserve's
- fyldt
- finansielle
- finansielle tjenesteydelser
- Finde
- flydende
- flow
- efterfulgt
- Til
- Til investorer
- Videresend
- ven
- fra
- fuldt ud
- sjovt
- genereret
- få
- Giv
- Go
- guldmand
- godt
- stor
- Dyrkning
- Vækst
- Guy
- Have
- have
- høgeagtig
- overskrift
- Overskrifter
- hørt
- høre
- link.
- Skjult
- højere
- Hike
- Hikes
- historisk
- håber
- Forhåbentlig
- hus
- Repræsentanternes Hus
- boliger
- Boligmarkedet
- Men
- HTML
- HTTPS
- i
- KIMOs Succeshistorier
- in
- omfatter
- Indkomst
- Forøg
- øget
- Stigninger
- angiver
- uundgåelige
- inflation
- interesse
- RENTE
- renteforhøjelse
- RENTESTØGNINGER
- Renter
- internationalt
- internationale investorer
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- IT
- Karriere
- Holde
- Kend
- Efternavn
- långiver
- långivere
- Niveau
- niveauer
- LG
- Livet
- Lifted
- lys
- ligesom
- Sandsynlig
- Line (linje)
- Lån
- lokale
- Lang
- langsigtet
- kiggede
- leder
- væv
- miste
- tab
- Lot
- mac
- lavet
- større
- lave
- ledelse
- Manila
- mange
- Marts
- Margin
- Marked
- Markedscyklus
- Markeder
- Master
- Match
- max-bredde
- Medier
- Mød
- Meyer
- måske
- million
- øjeblik
- månedligt
- mere
- Pant
- mest
- bevæge sig
- national
- I nærheden af
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- netto
- Ny
- nyheder
- Nyhedsbrev
- næste
- næste uge
- nummer
- of
- on
- ONE
- online
- online platforme
- drift
- Operatører
- Udtalelser
- Muligheder
- Indstillinger
- Andet
- Andre
- overivrig
- Tempo
- Panic
- forbi
- paul
- Betal
- betale
- betalinger
- Mennesker
- perfekt
- udfører
- perioder
- pipeline
- fly
- planlægning
- Platforme
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- glæde
- stik
- plus
- DAM
- Populær
- popularitet
- potentiale
- potentielt
- Powell
- forberedt
- Priser
- Forud
- Profit
- overskud
- fremskrevet
- egenskaber
- give
- forudsat
- offentligt
- offentliggjort
- Sætte
- hurtigt
- Løb
- rejse
- hævet
- hæve
- hurtige
- hurtigt
- Sats
- Rate Hike
- renteforhøjelser
- priser
- Læs
- ægte
- fast ejendom
- gik op for
- nylige
- for nylig
- recession
- optage
- regional
- Lej
- indberette
- rapporteret
- repræsentere
- Repræsentanter
- påkrævet
- Krav
- Reserve
- reserver
- resultere
- resulterer
- Reuters
- vende
- Stiger
- stigende
- groft
- rundt
- regler
- s
- sikker
- Said
- samme
- Sæson
- Værdipapirer
- sælger
- alvorlig
- tjeneste
- Tjenester
- Shop
- Kort
- kort sigt
- signifikant
- Silicon
- Silicon Valley
- silikone valley bank
- Sølv
- sølvforing
- siden
- enkelt
- Situationen
- langsom
- Sænk farten
- So
- skyhøje
- Social
- sociale medier
- solgt
- nogle
- Snart
- Space
- hastighed
- Tilstand
- erklærede
- Stadig
- Stands
- Historier
- Historie
- strategier
- Strategi
- stress
- stof
- vellykket
- lidelse
- Schweiz
- forsyne
- overraskelse
- BLS
- syndikering
- taktik
- Tag
- tager
- at
- Fed
- deres
- Disse
- Tænker
- i år
- trussel
- tre
- Tide
- stramning
- tid
- gange
- titlen
- til
- I alt
- Totalitet
- problemer
- sand
- os
- Det amerikanske repræsentants hus
- tegningsgaranti
- utvivlsomt
- uden fortilfælde
- us
- brug
- Dal
- værdiansættelse
- værdi
- Værdier
- næsten
- synlighed
- Besøg
- besøgte
- vente
- Væglampe
- warren
- Fiskevande
- Vej..
- måder
- Rigdom
- WebP
- uge
- weekend
- Hvad
- som
- mens
- WHO
- udbredt
- vilje
- med
- inden for
- virker
- ville
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Din
- zephyrnet