Hvad er den bedste type lejer?

Hvad er den bedste type lejer?

Tidsstempel: 26. august 2023 kl. 6
Kildeknude: 2848761

Med så mange udsving på dagens marked er det blevet afgørende at sikre sig den rigtige lejer – de vil være en kilde til pengestrømme for din investering, og at miste én kan føre til kortsigtede eller langsigtede tab. Det betyder, at du ønsker at udføre solid research, før du præsenterer nogen lejekontrakter. Du vil også gerne sikre dig, at vilkårene er sat op på en måde, der beskytter dine interesser.

Når det er sagt, er opfattelsen af, at denne type forhold er en "ensrettet gade", hvor lejerne eksisterer for at yde husleje til udlejere og intet mere, i høj grad et begreb fra fortiden. I dag, uanset om du har med at gøre flerfamiliehuse, kontor eller detail, skal du overveje, hvad du som udlejer kan tilbyde lejere. Når det er gjort godt, kan du hjælpe lejere på deres egne succesveje, hvilket kan give fordele for alle involverede i investeringen.

Udførelse af Diligence

Før du ansætter en lejer, skal du først og fremmest vide, hvem du har at gøre med. For multifamilie kan dette være så simpelt som at undersøge deres historie og udføre en kreditkontrol. Du kan også følge op på referencer. Selvfølgelig er der utallige mareridtssituationer, som involverer lejere, der har en dårlig track record og mangler den økonomiske midler til at foretage betalinger. At tage skridt til at dyrlæge individer, før du tilbyder en lejekontrakt, vil hjælpe dig med at undgå disse hovedpine senere. Husk, at hver stat har regler om, hvad du må og ikke må gøre, når du bekræfter lejere. Tal med en god udlejningsmægler for at få råd om foranstaltninger, du har lov til at tage, og for at sikre, at du følger de juridiske retningslinjer.

For kontor- og detailinvesteringer kan det være endnu vigtigere at finde den rigtige lejer, da lejemålene typisk er længerevarende. Butikslokaler kan have tre- til femårige lejekontrakter. Det er almindeligt, at kontorlejekontrakter løber 5 år, 10 år eller endnu mere. I modsætning hertil kan længden af ​​lejemålet for flerfamiliehuse kun være et år. Du kan også have færre kontor- og detaillejere end flerfamiliehuse (eller kun én).

Den rette lejer Lejebetingelser

For kontor og detailhandel involverer en del af forhandlingsprocessen ofte, hvordan lejeren i første omgang vil tage pladsen. Der kan være specifikke behov, som virksomheden har, som kræver renovering eller anlægsarbejde. Du vil gerne aftale, hvordan bygningen skal leveres. Der kan være lejer forbedringstillæg, som gives af ejeren for at hjælpe lejeren med at dække udgifter i forbindelse med indflytning.

Mange gange vil udlejere sørge for kompromiser med lejere og tilbyde gratis leje til gengæld for, at lejeren udfører det forhåndsarbejde. Ved andre lejligheder kan udlejer stå for en god del af lejerens forbedringstillæg. I nogle tilfælde kan den slags indrømmelser betyde, at du som udlejer ikke får husleje i et år eller to.

Af denne grund vil du gerne gøre alt, hvad du kan for at sikre, at du får en kreditværdig lejer. Du kan tale med tidligere udlejere for at bekræfte, at lejeren er økonomisk i stand og en god forvalter af pladsen. For at vide, hvad der almindeligvis forventes på dit marked, skal du arbejde med en lokal leasingmægler, som er fortrolig med skikkene. Få også ejendomsrådgiver til at hjælpe dig med at få de bedste vilkår og beskytte dine interesser.

Da Larry Haber, managing partner for Commercial Real Estate Department i bi-kystfirmaet Abrams Garfinkel Margolis Bergson, sluttede sig til en episode af min podcast, "The Insider's Edge to Real Estate Investing", understregede han vigtigheden af ​​juridiske overvejelser, når man opretter en lejekontrakt. Vær opmærksom på "god fyr-klausulen", som siger, at en lejer, der er aktuel på lejemålet, har mulighed for at aflevere nøglerne og gå væk, forudsat at stedet er i god stand.

Økonomi for kontor og detailhandel

Kreditlejere har tilstrækkelige garantier og økonomisk opbakning og er ofte kendte navne eller nationale kæder. Du kan finde kreditvurderinger på steder som f.eks Moodys or S & P. Det har Avison Young også Net Leasing Advisor, hvor du kan tjekke den gennemsnitlige cap rate forbundet med en lejer sammen med cap rate trends. Fra august 2023 var Sonic noteret med en kreditvurdering på B2 af Moody's, B+ af S&P og en cap rate på 5.34 %. Det havde en cap rate på 6.10% i 2021 og 5.42% i 2022. CVS havde en gennemsnitlig cap rate på 4.8%, skiftende fra 5.70% i 2021 til i 5.40% 2022. Dens S&P rating var BBB, og Moody's rangerede den som Baa2.

Mindre lejere uden kredit vil typisk have en højere loftssats, og de vil ofte betale højere husleje for at justere for det. De kan også blive bedt om mere sikkerhed, da de mangler en virksomhedsgaranti. Hvis du planlægger at videresælge aktivet, kan lejeren og den tilhørende cap rate spille en væsentlig rolle. En bank leder måske efter den lavere risiko, der typisk følger med en kreditlejer, der har en virksomhedsgaranti.

Overse ikke mindre spillere

Mens nogle kilder vil betragte en national lejer som værende mere kreditværdig end andre, vil jeg altid gerne påpege, at en mor og pop-lejer kan være lige så værdifuld. Mange af disse mor- og poplejere har haft deres forretning i lang tid og bevarer en stor stolthed over deres plads. De vil ofte gøre alt for at få rummet til at fungere og fortsætte, selvom der er en nedtur. Dette gjaldt især i visse områder efter Covid, hvor vi så mange nationale lejere lukke butikker og foretage store exits.

Med et marked i forandring vil de relationer, du opdyrker med lejere, fortsat have den største betydning. Når du opretter en lejekontrakt, skal du forstå, hvad der står med småt, især hvis du foretager en betydelig økonomisk investering i starten. Når det udføres godt, kan du få en langsigtet lejer, som i sidste ende bliver din partner i byggeriet og investeringen.

Tidsstempel:

Mere fra Forbes RE